Інвестиційний проект будівництва елітного житлового будинку ЗАТ «Інвест-Маркет Україна»

Вступ

Цілі роботи:

— визначення рівня платоспроможності ЗАТ «Інвест-Маркет Україна»;

— відкриття кредитної лінії у ВАТ «ВТБ Банк».

Задачі роботи:

1) проведення аналізу стану справ у галузі будівництва елітного житла;

2) проведення аналізу ємності ринку та визначення цільового сегменту;

3) розроблення ефективного плану маркетингу;

4) розроблення виробничого плану згідно з проектом житлового комплексу;

5) розроблення організаційного плану з урахуванням існуючої організаційної структури Товариства;

6) аналіз ризиків, що впливають на проект та розроблення заходів реагування на них;

7) розроблення фінансового плану; оцінка економічної ефективності інвестиційного проекту; розрахунок строку окупності проекту;

8) розроблення заходів з безпеки життєдіяльності співробітників.

Актуальність теми: На сьогоднішній день з метою мінімізації кредитних ризиків, банки вимагають від одержувача займу підтвердження його платоспроможності, а також підтвердження того, що проект справді можна реалізувати та що він є економічно ефективним. Підтвердженням даних питань при існуючих економічних умовах, може бути якісно розроблений бізнес-план.

Об'єкт дослідження: Процес планування бізнесу ЗАТ «Інвест-Маркет Україна» як оператора ринку житлової та комерційної нерухомості.

Предмет дослідження: Бізнес-план будівництва елітного житлового будинку ЗАТ «Інвест-Маркет Україна».

Практичне значення: Висновки бізнес-плану дають можливість Правлінню Товариства впевнитися у вірності прийняття рішення щодо будівництва елітного житлового будинку, та запевнити кредиторів у економічній доцільності кредитування.

Розділ 1. Теоретичні засади бізнес-планування

1.1 Бізнес-план: визначення, функції, цілі

Будь-яке підприємство не може нормально функціонувати у сучасних ринкових умовах не маючи певної стратегії розвитку.

Стратегія підприємства — це складова частина управління, його вища сфера, що охоплює питання визначення напрямів розвитку підприємства і здійснення його довгострокових планів, які дають змогу реалізувати місію підприємства. Схематично дане визначення зображено на рис. 1.1.

Рис. 1.1 — Стратегія підприємства

Якщо розглядати бізнес-план у системі планування на підприємстві, то його можна одночасно віднести до поточних, середньострокових, а в деяких випадках і до перспективних планів.

Бізнес-план — це докладний, чітко структурований і ретельно підготовлений документ, що описує мету та завдання, які необхідно вирішити підприємству (компанії), способи досягнення поставлених цілей і техніко-економічні показники підприємства й/або проекту в результаті їхнього досягнення. У ньому втілюються оцінка сучасного моменту, сильних і слабких сторін проекту, аналіз ринку й інформація про споживачів продукції або послуг.

Бізнес-план:

— дає можливість визначити життєздатність проекту в умовах конкуренції;

— показує, як повинен розвиватися проект (підприємство, компанія);

— служить важливим інструментом одержання фінансової підтримки від зовнішніх інвесторів.

Бізнес-план призначений, насамперед, для трьох категорій учасників проекту:

— менеджерів, що є творцями бізнес-плану, розробка якого крім зазначених вище результатів дозволяє одержати очевидні переваги від самого процесу планування;

— власників, зацікавлених у складанні бізнес-плану з погляду перспектив розвитку фірми;

— кредиторів (звичайно банків), для яких бізнес-план є обов’язковим документом, що підтверджує комерційну привабливість проекту.

Таким чином, бізнес-план дає можливість зрозуміти загальний стан справ на даний момент; ясно уявити той рівень, якого може досягти проект (підприємство); планувати процес переходу від одного стану до іншого. Зараз бізнес-планування є загальноприйнятою формою ознайомлення потенційних інвесторів, кредиторів та інших партнерів із проектом, у якому їм пропонується взяти участь.

Бізнес-план у ринковій системі господарювання виконує дві основні функції:

1) зовнішню — ознайомлення різних представників ділового світу із сутністю та основними аспектами реалізації конкретної підприємницької ідеї;

2) внутрішню — опрацювання механізму самоорганізації, тобто цілісної, комплексної системи управління реалізацією підприємницького проекту. В бізнес-плані повинна бути чітко сформульована мета його складання.

Якою ж є мета розробки бізнес-плану в умовах ринку

По-перше, планування — це ключ до процвітання в бізнесі. Успіх підприємницької діяльності визначається трьома факторами:

— правильним розумінням реальної ситуації в даний момент;

— чіткою постановкою цілей, яких хоче досягти підприємець;

— якісним плануванням процесів переходу з одного стану в інший.

План з його конкретними комерційними цілями і «програмою дій щодо їх досягнення виступає в ролі гіда, що веде бізнес лабіринтом економіки. Іншими словами, бізнес-план — це засіб, за допомогою якого підприємець може управляти своїм бізнесом.

По-друге, розробка бізнес-плану змушує підприємця моделювати ситуації і розглядати проблеми, які можуть перешкоджати успіху.

По-третє, бізнес-план — це засіб залучення позичкового капіталу, необхідного для розвитку бізнесу. Цей план забезпечує не тільки виробничу, ринкову, організаційну, але й фінансову інформацію про майбутнє підприємство. Ця інформація дає змогу визначати, скільки необхідно стартового капіталу, як ви будете витрачати гроші і повертати кредити, який ступінь ризику вашого бізнесу тощо.

По-четверте, на початковому етапі створення своєї справи бізнес-план є основним інструментом комунікацій між підприємцем та зовнішнім світом. Ваш план має переконати майбутніх постачальників, продавців та найманих працівників у тому, що ви знайшли привабливу підприємницьку ідею, що у вас є обґрунтована і реальна програма здійснення вашого задуму.

По-п'яте, в процесі складання бізнес-плану розвиваються здібності підприємця як менеджера — набувається досвід оцінки умов конкуренції, способів просування товарів на ринок, використання переваг свого бізнесу, фінансового планування, розробки різних сценаріїв діяльності. Складаючи бізнес-план, підприємець ретельно аналізує всі економічні аспекти своєї ідеї, перевіряє її на раціональність та реалістичність. Можливо, в результаті підготовки бізнес-плану з’ясується, що перешкоди на шляху реалізації підприємницького задуму не можуть бути усуненими або подоланими. Такі висновки краще зробити в проекті, а не тоді, коли на створення підприємства вже витрачені час, кошти та зусилля підприємця.

1.2 Структура бізнес-плану

1) Вступна частина (резюме проекту):

— назва й адреса фірми;

— засновники;

— суть і мета проекту;

— потреба у фінансах;

— посилання на конфіденційність.

2) Опис компанії:

— повне та коротке найменування;

— організаційно-правова форма, сфера діяльності;

— юридична адреса;

— банківські реквізити;

— засновники і їхня частка у Статутному фонді;

— розподіл відповідальності між засновниками;

— керівний склад компанії, досвід роботи в даній сфері;

— коротка історія компанії, досягнення;

— кредитна історія;

— мета бізнесу.

3) Аналіз стану справ у галузі:

— поточна ситуація і тенденції розвитку галузі;

— напрямок і завдання діяльності проекту.

4) Суть запропонованого проекту:

— продукція (послуги або роботи);

— технологія;

— ліцензії;

— патентні права.

5) Аналіз ринку:

— потенційні споживачі продукції;

— потенційні конкуренти;

— розмір ринку і його зростання;

— частка ринку.

6) План маркетингу:

— ціни;

— цінова політика;

— тактика реалізації продукції;

— політика з обслуговування та надання гарантій;

— реклама та просування товару на ринок;

— прогнозування появи нової продукції.

7) Виробничий план:

— виробничий процес;

— вимоги до місцевої інфраструктури;

— виробниче приміщення, капітальні витрати на підготовку приміщення;

— устаткування, капітальні витрати на придбання та монтаж устаткування;

— джерела постачання сировини, матеріалів, устаткування та робітничих кадрів;

— субпідрядники;

8) Організаційний план:

— форма власності;

— відомості про керівний склад;

— відомості про партнерів;

— організаційно-виробнича структура фірми;

— штатний розклад.

9) Аналіз ризиків:

— сильні сторони підприємства;

— слабкі сторони підприємства;

— фактори ризику;

— заходи щодо зниження ризику.

10) Фінансовий план:

— звіт про прибуток і збитки;

— звіт про рух грошових коштів;

— балансовий план;

— точка беззбитковості;

— фінансовий профіль проекту;

— міжнародні показники ефективності проекту.

11) Додатки:

— копії контрактів, ліцензій тощо;

— копії документів, з яких узято вихідні дані;

— прейскуранти постачальників;

— фотографії зі зразками продукції.

1.3 Зміст бізнес-плану

1.3.1 Вступна частина (резюме проекту)

Вступна частина, як правило, пишеться вже після того, як складений весь план. Вона повинна бути короткою (не більше 2−3 сторінок) і трактуватися як самостійний рекламний документ, так як вона містить основні положення всього бізнес-плану. У резюме зазначається назва й адреса підприємства, імена й адреси засновників, основні положення пропонованого проекту, його суть та мета, вартість проекту, потреби у фінансах.

Вступна частина повинна бути написана так, щоб викликати інтерес у потенційного інвестора. За змістом вступної частини інвестор часто судить про те, чи варто йому гаяти час далі й читати план до кінця. Потрібно чітко й переконливо викласти основні положення пропонованого проекту, а саме: чим буде займатися підприємство, скільки грошей буде потрібно в нього вкласти, який очікується попит на продукцію (роботи або послуги) і чому підприємство досягне успіху.

1.3.2 Опис компанії

У цьому розділі бізнес-плану, крім перерахованих у резюме пунктів, необхідно приділити особливу увагу визначенню мети діяльності фірми на найближчі 5 — 10 років і мети проекту. Мета проекту — це бажаний результат, який досягнуто за певних умов реалізації проекту. З визначення зрозуміло, що необхідно розрізняти поняття «мета — результат» (доказовий результат) і «мета — образ дій» (умови реалізації). Разом ці компоненти складають мету проекту, яка виникає на основі потреб, необхідності, бажань, ідей тощо.

1.3.3 Аналіз стану справ у галузі

У цьому розділі описуються основні напрямки та мета здійснення майбутнього проекту. Дуже важливо подати ідею нового проекту в контексті сформованого стану справ у галузі. Необхідно продемонструвати глибоке розуміння стану підприємства й тієї галузі індустрії, у якій воно буде працювати й конкурувати, тому що одним із критеріїв перемоги в конкурентній боротьбі є ситуація на ринку продукції цього класу.

У бізнес-плані рекомендується дати аналіз поточного стану справ у галузі й відомості про тенденції розвитку. Рекомендується також дати довідку по останніх новинках, перелічити потенційних конкурентів, вказати їх сильні та слабкі сторони. Необхідно також вивчити всі прогнози по даній галузі та надати відповідь на запитання, на якого саме споживача розраховані товари або послуги підприємства.

1.3.4 Суть запропонованого проекту

У цьому розділі необхідно дати чітке визначення й опис тих видів продукції або послуг, які будуть запропоновані на ринок. Варто вказати деякі аспекти технології, необхідної для виробництва продукції. Важливо, щоб цей розділ був написаний ясною, чіткою мовою, що буде зрозуміла для неспеціаліста.

При описі основних характеристик продукції робиться акцент на ті переваги, які ця продукція несе потенційним покупцям, а не на технічні подробиці. Детальна інформація про технологічний процес може бути подана у додатку. Дуже важливо підкреслити унікальність або відмінні риси продукції чи послуги. Це може проявлятися у різних аспектах: нова технологія, якість товару, низька собівартість або якесь особливе достоїнство, що задовольняє запитам покупців. Також необхідно підкреслити можливість удосконалювання даної продукції. У цьому ж розділі варто описати наявні патенти або авторські права на винахід або навести інші причини, які могли б перешкодити появі конкурентів на ринку. Такими причинами можуть бути, наприклад, ексклюзивні права на поширення або торговельні марки.

1.3.5 Аналіз ринку

Ринок та маркетинг є вирішальними факторами успіху проекту. Самі геніальні технології виявляються марними, якщо на них немає своїх покупців. Тому цей розділ є найбільш важким при розробці бізнес-плану. Для того щоб переконати інвестора в існуванні ринку для продукції проекту, потрібно визначити той сегмент ринку, що буде для підприємства головним. Як правило, нові підприємства можуть успішно конкурувати лише на одному, досить вузькому сегменті ринку. Вибір такого сегмента може залежати й від гостроти конкурентної боротьби, що для одного типу продукції може бути слабкіше, для іншого — сильніше.

Після визначення конкурентного сегменту ринку приводиться опис структури клієнтури (покупців) усередині цього сегменту.

Дуже важливо визначити безпосередніх конкурентів, їх сильні та слабкі сторони, оцінити потенційну частку ринку кожного конкурента. Необхідно показати, що продукція проекту може конкурувати з погляду якості, ціни, просування, реклами і інших показників.

1.3.6 План маркетингу

У цьому розділі необхідно показати, чому клієнти будуть купувати продукцію. У ньому описується, яким чином передбачається продавати новий товар або послугу, яку за нього призначити ціну і як проводити рекламну політику. Конкретні елементи маркетингової стратегії часто виявляються складними, комплексними та стосуються таких напрямів, як маркетингове розміщення, цінова політика, торговельна політика, реклама тощо. У будь-якому бізнесі при формуванні проектів, пов’язаних із продажем і збутом, потрібен детальний аналіз цих факторів.

Потенційні інвестори вважають план маркетингу найважливішим компонентом успіху нового підприємства, тому потрібно переконатися, що передбачувана стратегія дійсно може бути реалізована. На діючих підприємствах план маркетингу складається на рік уперед. За його виконанням уважно стежать і щомісяця або навіть щодня вносять у нього виправлення з урахуванням змінної ситуації на ринку.

У цьому розділі робиться маркетингове розміщення (забезпечення конкурентноздатності продукції) і вказуються основні характеристики продукції (робіт або послуг) у порівнянні з конкуруючими.

Брендінг як інструмент просування товару

Бренди були ядром реклами і продажів досить довгий час. Але тільки в останні роки ми почали визнавати, що бренди і брендінг — це найважливіші елементи, необхідні для ринкового успіху.

В останні сорок років маркетингова діяльність головним чином фокусувалась на управлінні чотирма «Р»: продуктом, ціною, місцем і просуванням. Оскільки брендінг часто розглядався як частина promoutіon-mіx, більшість компаній приділяли набагато більше уваги функціональним сферам реклами, стимулюванню збуту і publіc relatіons, ніж брендам і брендінгу. Тому управління брендом часто ставало розпливчастим завданням: кожен співробітник компанії прикладав до цього руку, але ніхто не ніс загальної відповідальності. І в результаті бренди, будучи важливими елементами розробки й реалізації маркетингових програм, найчастіше ставали жертвами поточних завдань і заходів, які здавалися більше пріоритетними.

Огляд брендів та брендінгу. Термін бренд або brand походить від давньо-норвежського слова, що означає «ставити клеймо». Первісне поняття було створено для позначення джерела, виготовлювача або власника продукту або якого-небудь предмета. Звідси випливає більш загальне значення — «брендінг» великої рогатої худоби, коней, овець та інших свійських тварин. Протягом розвитку комерції слово бренд стало позначати походження або джерело продукту або допомагало відрізняти одного виробника від інших, які виготовляли подібні продукти. Сьогодні слово бренд звичайно вживається для позначення або ідентифікації виробника або продавця продукту або послуги.

У Сполучених Штатах бренди мають довгу історію. Можливо, один з найвідоміших прикладів використання бренду пов’язаний з масовими продажами великої рогатої худоби в середині XІ століття. Оскільки худоба переводилась з пасовищ на Південному-Заході у величезні торгові центри на Середньому Заході, власникам потрібно було якось відрізняти свою худобу від худоби інших власників. Завдяки цьому була створена дуже гарна система «брендінгу» худоби, що проіснувала до наших днів.

З юридичної точки зору у США бренди захищені широким спектром законів, що діють і на рівні штату, і на федеральному рівні. Є навіть міжнародні угоди, які захищають права власників брендів, що займаються міжнародною комерцією. Більшість цих юридичних підходів ставиться до захисту й збереження назв брендів, торгівельних марок, кольорів, образів, символів тощо. Як правило, вони створювалися для захисту власника бренду від зазіхань конкурентів. Тому компанія може «володіти» й юридично захищати назви й символи, що представляють продукти й послуги, які вона продає.

Перш ніж почати більше докладне обговорення цінності бренду й джерел цієї цінності, буде корисно уточнити, що ми розуміємо під терміном «бренд». Крім того, нам необхідно розглянути ряд зв’язаних понять, що ставляться до бренду і брендінгу, — таких, як «повідомлення бренду», «контакти із брендом», «асоціації з брендом» й «капітал бренду». Всі вони становлять відносини із брендом, які звичайно створюються за допомогою різних видів бренд-комунікацій.

Визначення бренду. Існує багато різних визначень бренду. Наприклад, Американська асоціація маркетингу визначає бренд як: назву, термін, знак, символ або будь-яку іншу особливість, що ідентифікує товар або послугу одного продавця як відмінні від товарів або послуг інших продавців. При нашому підході до бренд-комунікацій, бренд на ринку XXІ століття — це більше, ніж «назва, термін, знак, символ або будь-яка інша особливість». Бренд забезпечує зв’язок між покупцем і продавцем. Крім власності, бренд відбиває сутність споживача і його впевненість у тім, що бренд допомагає укріпити його місце в суспільстві. Таким чином, бренд — це відносини, які може створити тільки споживач. Важливо розуміти, що у бренду є дві форми цінності: для компаній-учасників ринку і для споживачів. Саме ця диференціація стане вкрай важливою при створенні програм бренд-комунікацій для ринку XXІ століття. Кілька пояснень допоможуть внести ясність у наш підхід до бренду і брендінгу.

Бренди створюються головним чином за допомогою різних видів комунікацій. Тут ми використаємо слово «комунікації» у самому широкому змісті; тобто комунікації - це все, що допомагає передати зміст від однієї людини іншій або від продукту чи послуги до споживача. Таким чином, комунікації можуть бути формою цінності або якості продукту чи послуги. Вони можуть містити інформацію про те, де можна одержати продукт або послугу, про впакування, ціни тощо. Комунікації бренду можуть також включати нинішніх користувачів або споживачів бренду, які новим споживачам можуть стати об'єктом для наслідування. Іншими словами, комунікації бренду — це повний набір вигід, цінностей, інгредієнтів, фізичних форм, формальних або неформальних повідомлень тощо, які вкупі забезпечують зміст і вигоду для споживача або потенційного клієнту. Комунікації - це будь-який спосіб, яким бренд і його сутність торкаються споживача або потенційного клієнта. З погляду клієнта або споживача, бренд — це сукупність багатьох форм, факторів, функцій і контекстів, що надають йому значення на ринку (рис. 1.2). Тому, якщо бренд дійсно є змішанням всіх показаних елементів, це припускає, що бренд-комунікаціями безсумнівно варто управляти інтегровано, причому з позицій споживача. Отже, у бренд-комунікації повинні бути включені всі елементи, що ставляться до бренду, а не тільки marketing-mix.

Оскільки в наданні бренду значення й управлінні ним беруть участь всі співробітники компанії, ми говоримо про внутрішні і зовнішні бренд-комунікації. Справді, для формування стійкого бачення бренду — тобто того, як він відноситься до покупця й споживача і як споживач і покупець відносяться до нього, — комунікації повинні бути задіяні в повнім охопленні.

Рис. 1.2 — Процес здійснення бренд-комунікацій

Деякі ключові елементи створення бренду. Цьому широкому уявленню про бренд і бренд-комунікації властива потреба в ідентифікації різних елементів, які можна використати для створення й підтримки бренду. У деякому розумінні, перераховані нижче елементи є додатковими; тобто кожний з них пов’язаний з іншим або зміцнює його. Оскільки в компаніях-учасниках ринку їх часто розглядають окремо, дуже важливо їх об'єднати, тому що тоді вони формують бренд, значення бренду й сутність бренду, або те, що ми пізніше будемо визначати як споживчий капітал бренду.

Повідомлення бренду — це ті концепції, ідеї, образи, кольори, символи тощо, які компанія розсилає або розподіляє серед споживачів і потенційних клієнтів, щоб додати значимість продукту або послузі. Як правило, ці повідомлення покликані вплинути або переконати споживачів і потенційних клієнтів обговорити, купити, продовжити купувати або порекомендувати комусь продукт або послугу. Звичайно повідомлення бренду поширюються через різні види реклами, стимулювання збуту, директ-маркетинг, publіc relatіons та іншу плановану й спрямовувану діяльність.

Контакти із брендом — це більше, ніж повідомлення бренду. Повідомлення формулюються компанією-учасницею ринку і звичайно контролюються нею. Контакти із брендом, з іншого боку, — це всі ті наповнені образами або інформацією враження, які споживач або потенційний клієнт може одержати від бренду на ринку; будь-яке утримуюче інформацію враження, що споживач або потенційний клієнт одержує від бренду. Із цього визначення випливає, що контакт із брендом може позитивно підкріплювати нинішнє значення або сутність бренду, руйнувати його позитивне значення або створювати нове значення, що може призвести до інших взаємин бренду зі споживачами й потенційними клієнтами.

Структура бренду — це просто структура подань, ідей, думок, елементів та інших факторів, за допомогою яких споживач створює значення бренду. Асоціації із брендом і структура бренду будуть дуже важливі при створенні програм бренд-комунікацій.

Дуже важливо, щоб розроблений бренд подавався цільовій аудиторії через ефективні канали реклами. Із цією метою компанії розробляють для себе так названі «медіаплани» .

Медіапланування як інструмент просування товару

Вибір медіа. У чому маркетологи не випробовують на сьогоднішньому ринку недоліку, так це в можливостях вибору. Існують традиційні медіа, що включають у себе телебачення, газети, споживчі журнали, радіо, зовнішню рекламу та рекламу на транспорті. Існують більш нові, що швидко поширюються типи медіа — директ-мейл, синдикативне та кабельне телебачення і Інтернет. Нові медіа можливості з’являються постійно. Багато фахівців зіштовхуються з відсутністю даних по дослідженню аудиторії, однак рекламодавці у своїх розпачливих зусиллях з охоплення спеціалізованих аудиторій не залишають спроб випробувати новітні типи медіа.

Більша частина рекомендацій з використання медіа, які дають великі рекламні агентства, фокусуються на телебаченні й споживчих журналах, а радіо, зовнішній рекламі, Інтернету й іншим можливостям увага приділяється залежно від особливостей клієнта. Телебачення й журнали — це випробуваний засіб досягнення національного охоплення, сама їхня структура дозволяє їм ефективно працювати з національними агентствами. З радіо, зовнішньою рекламою й газетами справа є складніше, оскільки ці типи медіа за перевагою локалізовані й повинні використовуватися з урахуванням особливостей конкретного ринку. Що ж стосується новітніх медіа, то вони зіштовхуються з подвійним завданням: насамперед їм доводиться домагатися того, щоб рекламні агентства і їхні клієнти довідалися про саме існування цих засобів, а потім схилити рекламодавця до включення їх у свої плани.

При виборі типів медіа, які будуть задіяні, необхідно враховувати три основних моменти: споживача (які медіа вони використають і коли?), товар (де, як правило, рекламується товар даного типу?) і повідомлення (якого роду креативна підтримка необхідна для досягнення мети?). Зрозуміло, чималу роль грає вартість.

Що стосується споживачів, для визначення необхідних медіа можна використати первинне дослідження. Якщо ж часу на первинне дослідження нема, можна скористатися існуючою інформацією про структуру медіа. Такі дані доступні стосовно журналів, газет, зовнішньої реклами, радіо (у різний час доби), телевізійного віщання (у різний час доби), кабельного телебачення і довідників типу «жовті сторінки» .

Типи медіа. Далі треба коротке обговорення кожного з основних типів медіа, у якому основний натиск робиться на взаємини між медіа і його користувачем.

Телебачення. В індустрії маркетингових комунікацій ми проводимо розходження між широкомовним, кабельним, синдикативным, місцевим та іншим телебаченням. Однак телеглядачі таких розходжень не роблять. Глядачі обирають програми, які їм цікаві, а медіапленер повинен з’ясувати, яка із цих програм може призначатися для тієї конкретної цільової аудиторії, що йому потрібна. Телебачення в будь-якій його формі унікально, оскільки пропонує сполучення високоякісного звуку й зображення. Це робить його ідеальним для реклами товарів, які необхідно показувати, або тих, що розроблено для створення привабливого іміджу. Крім того, ніщо не може зрівнятися з телебаченням за здатністю стимулювати людей. Навіть при тому, що аудиторія його фрагментована, все-таки існують більші телевізійні події начебто «Супер-кубок», присудження премії «Оскар» і Олімпійські ігри, що залучають аудиторію та є для рекламодавців чимось начебто виставочної вітрини.

Однак й у телебачення є недоліки. Передані через нього повідомлення швидкоплинні, їм доводиться боротися за увагу незацікавленого глядача, пробиваючись крізь конкуренцію інших рекламних роликів. Але за ступенем впливу телебачення залишається найбільш привабливим з доступних медіа.

Журнали. В останні роки споживчі журнали переживали важкі часи — зменшення кількості сторінок, що відводять під рекламу, що в сполученні з підвищенням витрат на друкарські послуги й поширення призвело до закриття деяких видань. Однак журнали залишаються чудовим засобом охоплення спеціалізованих аудиторій, особливо це стосується товарів, цільова аудиторія яких визначається переважно поняттями способу життя. Високий редакторський рівень, що відрізняє багато публікацій, має спосіб притягати чималу аудиторію читачів із приваблюючих рекламодавців вищих шарів суспільства, що робить журнали кращим вибором також і при створенні пабліситі. Чудовий рівень кольорових ілюстрацій робить журнали досить привабливими для показу престижних товарів, а супровідній ілюстрації друкований текст дає можливість детального опису товару. Тривалість «строків придатності» журналів, особливо щомісячних, підвищує шанси, що рекламне оголошення буде побачено читачем й, можливо, не один раз. Вона ж робить журнали привабливим вибором і для розміщення промо-пропозицій.

Радіо. Рекламодавці, що діють у національних масштабах, часто залишають радіо без уваги. Незважаючи на те, що існує чимало творців програм, що пропонують пакети програм, розрахованих на широку аудиторію, радіо залишається інформаційним носієм, за перевагою обмеженим межами певної місцевості. Крім проблем, пов’язаних із присутністю радіостанцій на різноманітних ринках, перешкодою для радіо є також відсутність авторитетних даних щодо дослідження аудиторії. Подібно журналам, радіостанції пропонують рекламодавцям спеціалізовану аудиторію, приваблювану форматом конкретної станції. Радіо сполучає вибірковість і безпосереднє спілкування з аудиторією, чому допомагає здатність радіо звертатися до споживачів поза їхніми будинками. Якісна радіореклама, як правило, дійсно дуже й дуже гарна, вона дозволяє використати переваги цього медіа, звертаючись до почуття гумору і уяви споживачів. А це істотно, оскільки радіо нерідко використовується людиною просто як звуковий фон, і тому реклама, щоб бути почутою, повинна швидко опановувати увагою слухача.

Газети. Газети залишаються рекламним носієм номер один для місцевих рекламодавців і позиціонуються в одному ряді з телебаченням як носій, найбільш широко використовуваний у США. У деякому змісті, газети виявилися рекламоносієм, імовірно, найбільшою мірою потерпілим від змін у поводженні аудиторії. Постійно зростаюча вартість послуг на типографію і виникнення альтернативних методів доставки новин (зокрема, новинних телевізійних каналів та Інтернету) ставлять під сумнів довгострокову життєздатність газет, у всякому разі в їхній сучасній формі. Багато газет, прагнучи збільшити свою конкурентноздатність, створюють власні мережні версії. Газетам як і раніше доводиться шукати рішення основного завдання — забезпечення підтримки рекламодавців національних масштабів, чим і порозумівається їхня заклопотаність стандартизацією продукції й виміри аудиторії.

Однак газети є одним з головних рекламоносіїв, і на те є ґрунтовні причини. Ступінь довіри, що подають до них жителі самих різних місць, не має собі рівних серед інших типів медіа, а властива газетам нетривалість проміжку між подачею інформації в редакцію і її появу в пресі робить їх ідеальним засобом для маркетологів, які мають потребу у швидкому обнародуванні своїх повідомлень, пов’язаних з рекламою або стимулюванням збуту. А оскільки вони існують для того, щоб доставляти своїм читачам новини й інформацію, газети здатні надавати вагомість й авторитетність рекламі, що вони публікують. Заклопотаність низькою якістю відтворення кольору вже відійшла в минуле. Газетна індустрія перебуває в русі, намагаючись зробити себе більш привабливою для рекламодавців національного масштабу за допомогою збільшення охоплення покупців і виконання підвищених вимог до стандартизації власного виробництва.

Зовнішня і транспортна реклама. Подібно радіо й газетам, зовнішня й транспортна реклама використовується переважно для місцевої підтримки рекламних кампаній національного масштабу. Це чудовий засіб нагадування, оскільки воно дозволяє день за днем показувати людям, що щодня їздять на роботу, одне і те саме повідомлення. Як й у випадку радіо, ці медіа дозволяють із великою вигодою для себе використати гумор і уяву, хоча розмір повідомлення в них обмежений, що особливо притаманно зовнішній рекламі. Зокрема, якщо цільовою є аудиторія, що складається із працюючих городян, зовнішня й транспортна реклама можуть бути коштовною підмогою в реалізації медіаплану.

Висновки. Продуманий вибір інформаційних носіїв має найважливіше значення для ефективності медіаплану. Комплексу методів комунікацій, обраних для доставки повідомлень й/або стимулів, повинен відповідати вибір відповідних інформаційних носіїв. Оцінюючи розмаїття доступних для вибору інформаційних носіїв, медіапленер повинен керуватися міркуваннями як релевантності, тобто тим, які саме повідомлення, стимули й інформаційні носії мають для споживача найбільше значення, так і сприйнятливості. Сприйнятливість вимагає встановлення того, коли саме споживач буде в найбільшій мірі відкритий для засвоєння пропонованого нами повідомлення або стимулу. Ретельний і обачний облік двох цих факторів здатний призвести до прийняття діючих рішень щодо вибору інформаційних носіїв.

1.3.7 Виробничий план

У цьому розділі повинні бути описані всі виробничі й інші робочі процеси. Також розглядаються всі питання, пов’язані із приміщеннями, їхнім розташуванням, устаткуванням, персоналом. Якщо створюване підприємство відноситься до категорії виробничих, то необхідно навести повний опис виробничого процесу: як організована система випуску продукції і як здійснюється контроль над виробничими процесами, яким чином будуть контролюватися основні елементи, що входять у вартість продукції (наприклад, витрати праці і матеріалів), як буде розміщене устаткування. Якщо деякі операції передбачається доручити субпідрядникам, варто дати про їх відомості, включаючи назву субпідрядника, його адресу, переваги, за якими він був обраний, ціни й інформацію про укладені контракти. На ті операції, які передбачається виконати власними силами, необхідно дати схему виробничих потоків, перелік виробничого устаткування, сировини і матеріалів із вказівкою постачальників (назва, адреса, умови поставок), приблизну вартість, а також перелік виробничого устаткування, що може знадобитися в майбутньому. Також у цьому розділі повинні бути зазначені питання, що стосуються темпів збільшення або скорочення випуску продукції.

Процедура проведення тендерів

Підбор постачальників у приватному бізнесі звичайно вільний від твердих процедур розгляду заявок, у клієнтів є більше волі в управлінні закупівлями й підписанні контрактів.

Незважаючи на те, що в приватному секторі тільки великі корпоративні клієнти здійснюють закупівлі з використанням формальних тендерних процедур, більшість підприємств усвідомлює переваги проведення тендерів, тому що це означає виявлення не тільки постачальників, що пропонують найбільш низьку ціну, а скоріше тих, хто здатний щонайкраще й всебічно задовольнити потреби клієнта. Проведення тендерів має кілька переваг: послідовний і методичний підхід до вибору постачальника; доступ до різних ідей, підходів і рішень; можливість довідатися, наскільки добре постачальники розуміють вимоги клієнта; можливість оцінити якість робочих відносин або розвити такі після підписання контракту. Але всього важливіше, що не існує інших прямих і надійних способів вивчити тих, хто пропонує найбільш оптимальні рішення за запропоновану ціну. Клієнти в приватному секторі звичайно менш вимогливі до формату або структури пропозиції і залишають постачальникам більше простору для розробки індивідуального підходу, що відповідає вимогам контракту. Вони також більш охоче погоджуються на особисте спілкування і зустрічі з постачальниками й пояснення їм змісту робіт.

У першу чергу важливо визначити заяву, що пропонує найкращий результат за вкладені кошти, відображає найбільш практичний підхід до досягнення мети й відповідає щонайкраще технічному завданню тендера. Клієнти захочуть бачити ціни, які є реалістичними з погляду обсягу робіт за контрактом; будуть шукати якості в плануванні ресурсів для роботи; повинні будуть побачити, що результати й продукти проекту чітко визначені, і будуть шукати гарантії одержання зазначеної доданої вартості й надійного виконання. Однак існують інші фактори, які враховуються в бізнесі-середовищі. І вони можуть вплинути на зміну думки клієнтів:

— розуміння операційного середовища клієнту: чи ознайомлений учасник тендеру з особливостями сфери бізнесу клієнту і з факторами, які впливають на ринкове оточення й прибутковість бізнесу;

— партнерство й синергія: чи створюється враження, що цей потенційний виконавець є одним із кращих, хто зможе створити із клієнтом продуктивну команду? Чи розуміє та підтримує учасник корпоративні цінності й стратегії компанії замовника;

— ризик і професійна надійність: чи враховує пропозицію ці концепції? Чи демонструє розуміння їхньої важливості для успішного здійснення контракту;

— іноваційність: нові ідеї, свіжий погляд і рішення, які важко здійсненні конкурентами, — це компоненти, здатні виграти, однак вони повинні заслуговувати довіри. Чи враховує учасник ризики, пов’язані з нововведеннями;

— гнучкість і здатність до реагування: чи відображає пропозиція бажання адаптувати методи й процедури у відповідь на непередбачені зміни в умовах контракту?

Замовники в приватному секторі очікують, що постачальники, з якими вони вже працюють, забезпечать колишній рівень цін і продуктивності, залишать при роботі той же персонал і будуть здатні досить швидко розгорнути діяльність за новим контрактом таким чином, щоб виробництво здійснювалося без простоїв або надмірно крутих кривих навчання. Щоб досягти такого результату, замовники можуть зволіти підписати контракт із тими людьми, з якими вже мають надійні робочі відносини і які дотепер пропонують найкращий результат за вкладені кошти. Але існуючий підрядник не повинен вважати, що володіє надійними гарантованими відносинами із клієнтом. Постачальники просто зобов’язані захищати свої позиції, пропонуючи додаткову додану вартість.

1.3.8 Організаційний план

У цьому розділі вказується форма власності створюваного підприємства: чи буде це індивідуальне підприємство, товариство або акціонерне товариство. Якщо це товариство, необхідно привести умови, на яких воно будується. Якщо це акціонерне товариство, необхідно дати відомості про кількість і тип акцій, що випускають.

Наводиться організаційна структура майбутнього підприємства. Даються відомості про кількість персоналу й розширення штату, навчання та підготовку кадрів, а також про залучення консультантів, радників, менеджерів.

Якщо бізнес-план розробляється для проекту, варто привести відомості про учасників проекту і план-графік його здійснення.

У цьому розділі розглядаються питання керівництва й керування підприємством (проектом). Пояснюється, яким чином організована керівна група, описується роль кожного її члена. Наводяться короткі біографічні відомості про всі члени ради директорів. Аналізуються знання й кваліфікація всієї команди в цілому, тому що варто пам’ятати, що керівну група має бути збалансованою. В ідеальному випадку таланти й уміння кожного її члена мають доповнювати один одного й охоплювати всі функціональні напрями бізнесу (маркетинг, фінанси, питання, пов’язані з персоналом, виробничий процес). Однак малоймовірно, що невелика фірма на ранній стадії свого становлення зможе зібрати досить добре збалансовану команду. У цьому випадку для виявлення слабких сторін керування підприємством можна скористатися послугами консультантів.

У цьому ж розділі мають бути наведені дані про керівників основних підрозділів, їх можливості та досвід, а також про їх обов’язки. Детальні анкетні дані й характеристики наводяться у додатку. У цьому розділі висвітлюється механізм підтримки й мотивації провідних керівників, тобто яким чином вони будуть зацікавлені в досягненні намічених у бізнес-плані цілей, як буде оплачуватися праця кожного керівника (оклад, премії, участі на паях у прибутку). Рекомендується навести організаційну схему із вказівкою місця кожного керівника в організаційній ієрархії.

Ознайомившись із організаційним планом, потенційний інвестор повинен одержати подання про те, хто саме буде здійснювати керівництво підприємством і яким чином будуть складатися відносини між членами керівництва на практиці.

1.3.9 Аналіз ризиків

Кожен новий проект неминуче зіштовхується на своєму шляху з певними труднощами, що загрожують його здійсненню. Для підприємця дуже важливо вміти передбачати подібні труднощі й заздалегідь розробити стратегію їхнього подолання. Необхідно оцінити ступінь ризику і виявити ті проблеми, з якими може зіштовхнутися бізнес.

Головні моменти, пов’язані з ризиком при здійсненні проекту, повинні бути описані просто й об'єктивно. Погроза може надходити від конкурентів, від власних прорахунків в області маркетингу й виробничої політики, помилок у підборі керівних кадрів. Небезпека може представляти також технічний прогрес, що здатний миттєво «зостарити» будь-яку новинку. Навіть якщо жоден із цих факторів реальної погрози для підприємства не являє, у бізнес-плані необхідно їх охарактеризувати й обґрунтувати, чому не варто турбуватися на цей рахунок.

Корисно заздалегідь виробити стратегію поводження й запропонувати шляхи виходу із імовірних ризикованих моментів у випадку їхнього раптового виникнення. Наявність альтернативних програм і стратегій в очах потенційного інвестора буде свідчити про те, що підприємець знає про можливі труднощі й заздалегідь до них готовий.

1.3.10 Фінансовий план

Фінансовий план є найважливішою складовою частиною бізнес-плану. Основні показники фінансового плану: обсяг виробництва й продажів, дохід від реалізації, прибуток, чистий оборотний капітал, собівартість і деякі інші. Фінансовий план складається на 3−5 років і містить у собі: звіт про прибутки, звіт про рух грошових коштів, балансовий звіт, а також групу показників, що характеризують платоспроможність і ліквідність, керування активами, співвідношення позикових і власних засобів. При складанні фінансового плану аналізується стан потоку реальних грошей, стійкість підприємства, джерела й використання засобів. На закінчення визначається точка беззбитковості.

В ринкових умовах господарювання жодне підприємство не може працювати прибутково без ретельно підготовленого плану. Бізнес-план — це чітко підготовлений документ, в якому викладається зміст обраного виду діяльності, визначені цілі і планомірно організовані заходи, спрямовані на досягнення цих цілей.

Правильно складений бізнес-план відповідає на питання: чи варто займатися даним видом діяльності і чи принесе справа, що планується, прибуток, який дозволить окупити затрачені сили і кошти?

Бізнес-план у ринковій системі господарювання виконує дві основні функції: зовнішню і внутрішню.

Найчастіше бізнес-план складається в таких випадках: при створенні нового підприємства чи фірми, зміні власника існуючого, оскільки є необхідність у розробці стратегії діяльності підприємства, визначенні мети та шляхів її досягнення; при проведенні реорганізації діючого підприємства; при створенні нового виробництва або при переході до виробництва нових видів продукції (послуг) у рамках діючого підприємства; при нарощуванні обсягів підприємницької діяльності.

Існує вісім різноманітних причин, які визначають характер бізнес-плану в залежності від того, для кого він призначений: бізнес-план для себе, бізнес-план для отримання кредиту, бізнес-план для залучення коштів сторонніх інвесторів, бізнес-план для спільного підприємства або стратегічного альянсу з іноземним партнером, бізнес-план для підписання контрактів, бізнес-план для залучення нових співробітників, бізнес-план для об'єднання з іншою компанією, бізнес-план для реорганізації справи та оптимізації операцій.

Процес розробки бізнес-плану розпочинається зі збору інформації, що стосується майбутнього бізнесу. Нині під інформацією розуміють сукупність корисних відомостей, які є об'єктом збирання, реєстрації, зберігання, передавання й перетворення. Як правило, найбільша частина інформації на діючому підприємстві надходить із внутрішніх джерел. Важливою для підготовки бізнес-плану є маркетингова, виробнича, фінансова інформація про загальноекономічні та галузеві фактори.

Узагальнення досвіду підприємницьких починань дозволяє виділити в процесі роботи над бізнес-планом три стадії: початкову, підготовчу та основну.

У процесі початкової стадії відбувається пошук підприємницької ідеї, визначається сфера діяльності, обирається та обґрунтовується форма організації бізнесу та приймається рішення щодо способу започаткування бізнесу. На підготовчій стадії збирається та аналізується інформація. Цей процес здійснюється у три кроки: детальний розгляд всіх умов, в яких працювати і конкурувати підприємцю; визначення особистих цілей підприємця; визначення предмету бізнесу. Основна стадія бізнес-плану — це безпосередньо розробка та опрацювання. Саме на цій стадії потрібно довести доцільність бізнесу, зробити відповідні розрахунки та обґрунтування.

Розділ 2. Бізнес-план будівництва елітного житлового будинку Зат «інвест-маркет Україна»

2.1 Резюме проекту

інвестиційний проект прибутковість ризик будівництво

Найменування проекту: «Будівництво елітного житлового будинку ЗАТ «Інвест-Маркет Україна».

Сутність проекту: Передбачене будівництво 15−19-поверхового трисекційного будинку складної конфігурації із квартирами 1 категорії. На першому поверсі розташовані вхідні вестибюлі житлових секцій і вбудовані приміщення суспільного призначення. У підвалі передбачено двох’ярусний паркінг і технічні приміщення. Над технічним поверхом в кожній секції розміщений двоповерховий пентхауз із виходами на дахи-тераси. Будинок запроектований у монолітному залізобетонному безригельному каркасі. Основні несучі конструкції - колони перетином 500×400мм, безбалкові перекриття товщиною 200 мм, монолітні діафрагми і ядра твердості. Зовнішні стіни з газобетонних блоків товщиною 200 мм із утепленням вентильованими й невентильованими (штукатурними) фасадними системами.

Цілі компанії-замовника: досягнення максимального рівня прибутковості на акціонерний капітал ЗАТ «Інвест-Маркет Україна», позиціювання фірми на ринку міста Харкова як великого оператора офісної й житлової нерухомості, з урахуванням діючого Бізнесу-центра «Інвест-Маркет» за адресою: вул. Новгородської, 11-А й житлового комплексу, що будується.

Дата початку проекту — 01.04.2008 року; тривалість — 845 днів.

Фінансові ресурси, необхідні для будівництва — 80 000 100 грн.

Строк окупності проекту — 30 місяців.

Організаційно-правова форма компанії-замовника — Закрите акціонерне товариство.

Бажана ставка за кредит (у дол. США) — 11%.

2.2 Опис компанії

Назва підприємства: ЗАТ «Інвест-Маркет Україна».

Адреса: 61 166, м. Харків, вул. Новгородська, 11-А.

Телефон: (8057) 7 588 000, 7 522 830.

Факс: (8057) 7 522 821

Дата створення підприємства: 23.06.1999 р., у формі Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвест-Маркет Україна»; перереєстроване в Закрите акціонерне товариство «Інвест-Маркет Україна» 28.03.2001 р., рішення № Ю15 548.

Де й ким зареєстрована фірма: м. Харків, Харківським міськвиконкомом.

Структура капіталу фірми: колективна.

Основний банк фірми, у якому відкриті рахунки: код ЕДРПОУ 30 430 251, р/р 26 008 301 000 342 у ХФ ВАТ «ВТБ Банк», МФО 350 631.

Керівництво фірми: Голова Правління — Мірянова Наталія Валентинівна.

Головний бухгалтер фірми: Пономаренко Ольга Федорівна.

Статутний фонд: 176 850 090, 00 грн.

Основні напрямки діяльності:

— проектування й капітальне будівництво офісних і торгових центрів, з метою їхнього подальшого продажу або надання в оренду;

— надання власних приміщень в оренду;

— будівництво житлової нерухомості;

— інвестиційна діяльність на ринку цінних паперів;

— дослідження рентабельних галузей економіки, ринків й окремих підприємств із подальшим інвестуванням у найбільш прибутковий бізнес-проекти;

— консалтингова діяльність із питань ринку нерухомості й ринку цінних паперів.

Основна сфера діяльності: пріоритетним напрямком поточної діяльності ЗАТ «Інвест-Маркет Україна» є вкладення акціонерного капіталу в найбільш рентабельні галузі господарювання з подальшим інвестуванням нерозподіленого прибутку в стратегічно важливі для акціонерів товариства ринки комерційної й житлової нерухомості міста Харкова.

Цілі підприємства: досягнення максимального рівня прибутковості на акціонерний капітал ЗАТ «Інвест-Маркет Україна», позиціювання товариства на ринку міста Харкова як великого оператора офісної й житлової нерухомості, з урахуванням діючого Бізнесу-центру «Інвест-Маркет» за адресою: 61 166, м. Харків, вул. Новгородської, 11-А й житлового комплексу, що будується.

2.3 Аналіз стану справ у галузі

2.3.1 Аналіз цінових показників і рівня прибутковості

За оцінками фахівців, у галузі за 2006 р. зростання цін на первинному ринку міста склав приблизно 25−35 відсотків, а на вторинному — від 50 до 70 відсотків. Це призвело до того, що сьогодні первинне житло економ і бізнесів-класів можна придбати навіть дешевше, ніж вторинне.

За інформацією ТОВ «МКДУ», істотне збільшення вартості в травні 2007 р. у Харкові спостерігалося лише в сегменті житла економа-класу. При цьому ціни на житло преміум-класу зросли в незначній мірі, а на житло бізнесу-класу — практично не змінилися.

За інформацією ІКК «Проконсул», у середньому зріст вартості житла на первинному ринку в першому кварталі 2008 р. склав близько 10%. Динаміка зміни ціни за один квадратний метр житлової нерухомості наведена на рис. 2.1.

Основними ціноутворюючими факторами на ринку житлової нерухомості є наступні: клас житла; місце розташування об'єкта.

У порівнянні з початком 2007 року, на сьогоднішній день темп росту вартості на первинному ринку залежно від класу житла склав:

— «преміум-клас» — 35%;

— «клас бізнесплюс» — 34%:

— «бізнес-клас» — 25%;

— «економ-клас» — 25%.

У середньому, в місті Харкові ріст вартості на первинному ринку склав 31%.

Рис. 2.1 — Динаміка зміни вартості 1 кв. метру житла за класами

2.3.2 Тенденції

Для первинного ринку багатоповерхової житлової забудови характерні наступні тенденції:

— збільшення пропозиції на ринку за рахунок житла різних класів, що добудовується, при стабільно зростаючому попиті;

— збільшення частки житла бізнесу-класу в загальній структурі пропозиції;

— збереження дефіциту площ у новобудовах;

— прогнозний ріст середньої вартості житла на первинному ринку — до 30% на рік;

— перехід до будівництва житлових кварталів;

— збільшення частки будинків підвищеної поверховості (більше 16 поверхів).

Генеральним планом архітектурного розвитку міста, розробленим до 2026 р., заплановане ведення основної забудови в теперішній межі міста, тобто ущільнення забудови й будівництво нових будинків на місці застарілих та будинків, що прийшли в непридатність.

Серед основних тенденцій первинного ринку, аналітики ІКК «Проконсул» виділяють збільшення пропозиції за рахунок житла різних класів, що добудовується, при збереженні стабільно зростаючого попиту. У будівництві спостерігається збільшення частки новобудов підвищеної поверховості (більше 16 поверхів), а також тенденція переходу до будівництва житлових кварталів. У загальній структурі пропозиції істотно зросте частка житла бізнесу-класу. Однак як і раніше збережеться дефіцит площ у новобудовах. Середній ріст вартості житла на первинному ринку за прогнозами ІКК «Проконсул» складе до 30 відсотків на рік.

Експерти ТОВ «МКДУ» на 2008 р. також прогнозують зростання цін на житлову нерухомість, що пояснюють значним дефіцитом пропозиції в порівнянні з наявним попитом у всіх сегментах нерухомості. Приблизно, економ-клас буде дорожчати швидше, ніж житло бізнесу-класу, оскільки економ-клас користується підвищеним споживчим попитом та є основною альтернативою вторинному ринку житла. Ключовим стримуючим фактором для ринку стане реальна платоспроможність населення. У підсумку зростання цін збережеться на рівні, що буде визначатися інфляційними очікуваннями, подорожчанням будівельних матеріалів, збільшенням витрат забудовників. У середньому він буде коливатися в межах 15−18 відсотків.

На вартість квадратного метру житла впливає стадія реалізації проекту. Для житла бізнесу-класу й класу бізнес-плюс на нульовій стадії проекту (на етапі готового котловану) вартість квадратного метру житла нижче на 10−17% вартості квадратного метру у вже готовому будинку.