Выбор и разработка целевого рынка

Тип работы:
Дипломная
Предмет:
Менеджмент


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Содержание

  • Введение
    • Глава 1. Выбор целевых рынков в технологии маркетинговой деятельности
    • 1.1 Критерии и алгоритм выбора целевых рынков
    • 1.2 Методы выбора целевых рынков и стратегии их охвата
    • 1.3 Выводы к главе
    • Глава 2. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости
    • 2.1 Общая характеристика рынка недвижимости
    • 2.2 Методы сбора и обработки данных при анализе рынка недвижимости
    • 2.3 Выводы к главе
    • Глава 3. Выбор и разработка целевого рынка на примере ООО «Альянс»
    • 3.1 Общая характеристика компании и предоставляемых услуг
    • 3.2 База данных, структура и технология осуществления риэлтерской деятельности ООО «Альянс»
    • 3.3 Технология осуществления риэлтерской деятельности
    • 3.4 Выводы к главе
    • Заключение
    • Список использованной литературы

Введение

Термин «маркетинг» происходит от английского market — рынок и буквально означает деятельность в сфере рынка. Однако, в экономическом смысле маркетинг — более широкое понятие, включающее в себя тщательное и всестороннее изучение рынка, а также формирование потребностей, активное воздействие на рынок, и оформление покупательских предпочтений. Связать изготовителя и потребителя, помочь им найти друг друга — в этом и состоит основная цель любой маркетинговой деятельности.

Таким образом, маркетинг представляет собой вид деятельности, которая направлена на удовлетворение потребностей и нужд покупателей. Маркетинг: учебник для вузов / В. А. Щегорцов, В. А. Таран; под ред. В. А. Щегорцова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. — 447 с.

В условиях рыночных отношений и особенно в переходный к рынку период маркетинг является одной из важнейших экономических дисциплин. От того, насколько правильно построена система маркетинга, зависит эффективное функционирование всего народного хозяйства.

Маркетинг способен предсказать огромное количество идей, которые касаются самых различных сфер деятельности предприятия: товарная политика, исследование потребностей потребителей, ценовая политика, сбыт и продвижение товара, реклама, сервис и т. д. Он позволяет хозяйственным звеньям предприятия получить стратегическое обоснование своих действий, т. е. выяснить и оценить перспективы своей работы на определенный и длительный период. Значительна роль маркетинга и в системе планирования производственной деятельности предприятия, так как изменяются требования, предъявляемые к производству, усложняются условия хозяйствования (в микро — и макросреде).

С помощью маркетинга руководители предприятия получают необходимую информацию о том, какие изделия и почему хотят покупать, о ценах, которые покупатели готовы заплатить, о том, в каких регионах (страны или мира) спрос на данные изделия наиболее высокий, где сбыт продукции предприятия принесет наибольшую прибыль. Правильная стратегия маркетинга позволяет предприятиям получить максимально возможную прибыль при минимальных рисках.

Маркетинг, как инструмент повышения обоснованности принимаемых хозяйственных решений по различным вопросам производственной, научно-технической, финансовой и сбытовой политики, должен занимать ведущее место в системе управления предприятием.

В современном развитии производства маркетинг рассматривается как ведущая функция управления, определяет не только рыночную, но и производственную политику предприятия. Цель комплексной системы управления, основанной на принципах маркетинга, — обеспечение решения поставленных предприятием задач (научно-технических, производственных, коммерческих и сбытовых) с учетом имеющихся ресурсов (материальных, финансовых, людских и др.).

Маркетинг, как система управления, должен обеспечивать:

надежную и достоверную информацию о рынке, структуре и динамике потребности и спроса, вкусах и желаниях потребителей, т. е. информацию о внешних условиях функционирования предприятия;

создание такого товара, товарного ассортимента, который соответствует требованиям рынка лучше, чем товар конкурента, удовлетворяет спрос, решает проблему потребителя;

необходимое воздействие на потребителя, на спрос, на рынок, обеспечивающее максимально возможный контроль над сферой реализации.

Процесс управления маркетингом состоит из следующих элементов:

анализ рыночных возможностей;

разработка комплекса маркетинговых мероприятий;

выбор целевых рынков;

претворение в жизнь маркетинговых мероприятий.

В данной работе будут рассмотрены вопросы, касающиеся процедуры выбора целевых рынков, которая является основным моментом в маркетинговой деятельности. Маркетинг: основы теории и практики: учебник / В. И. Беляев. - М.: КноРус, 2005. — 672 с.: ил.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, выступающая в качестве средств производства (земля, производственные, административные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и объекта или предмета потребления (жилые дома, земельные участки, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой для развития предприятий и организаций всех форм собственности, для хозяйственной деятельности, а так же служит основой личного существования для граждан. На данный момент времени в России активно формируется и развивается рынок недвижимости и задействует все больше участников: граждан, предприятий и организаций. Стерник Г. М «Технология анализа рынка недвижимости» — Москва, 2005 г.

При аренде нежилых помещений, при продаже и покупке жилых зданий, при приватизации муниципальной и государственной собственности, недвижимость является главным предметом обсуждения. Во многих сферах предпринимательской деятельности, а так же в сферах личного потребления, образовался новый слой владельцев недвижимости и коммерческие структуры.

Большое значение для деятельности отечественных и зарубежных инвесторов имеет правовая защита их интересов и приобретение гарантированных прав пользования землей. Развитие также получило местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Глава 1. Выбор целевых рынков в технологии маркетинговой деятельности

Одним из главных стратегических решений, принимаемых фирмой, должно стать определение целевого рынка, на котором она хочет вести конкурентную борьбу. Этот выбор подразумевает разбиение рынка на части, состоящие из потребителей со схожими потребностями и поведенческими или мотивационными характеристиками и создающие для фирмы благоприятные маркетинговые возможности.

Совокупность покупателей никогда не бывает однородной. Они различаются по сумме денег, которую готовы заплатить за товар, требуемому его количеству, своим желаниям, и источникам получения информации.

Следовательно, фирме целесообразно разделить рынок на определенные группы потребителей (сегменты), а затем выбрать один или несколько сегментов для освоения. Сегментация — разбиение рынка на четкие группы покупателей, для каждой из которых могут потребоваться отдельные товары и/или комплексы маркетинга. Фирма определяет разные способы сегментирования рынка, составляет профили полученных сегментов и оценивает степень привлекательности каждого из них.

Выбор целевых сегментов рынка — оценка и отбор одного или нескольких сегментов рынка для выхода на них со своими товарами. Павлова Н. Н. Маркетинг в практике современной фирмы: Учебник для бизнес-школ. М.: Норма, 2005. 384 с.

Сегодня стратегией сегментирования пользуется большинство компаний. Процесс сегментации имеет для фирмы стратегическое значение, поскольку приводит к определению области ее деятельности и к идентификации факторов, ключевых для достижения успеха на выбранных рынках. Способность сегментировать рынок — одно из самых главных умений, которым должна обладать фирма.

Основная проблема, возникающая при проведении сегментирования, заключается в правильном выборе критерия (критериев), по которому будет производиться сегментирование. Обычно в качестве критериев сегментирования используются потребности (нужды) и особенности потребителей. Нужды потребителей являются основным критерием (переменной) сегментирования рынка. Фирма стремится выделить сегмент, состоящий из потребителей, имеющих схожие потребности, т. е. ищущих подобные блага, а поэтому одинаково воспринимающих маркетинговое предложение и стратегию компании. Под особенностями потребителей понимают такие имеющие отношение к ним характеристики, которые маркетологи имеют возможность описать или числено оценить (например, отрасль, географическое местоположение, национальность, возраст или доход)

Для того чтобы определить потребности потребителей, необходимо провести маркетинговые исследования. На первом этапе они обычно включают неформальный опрос потенциальных покупателей и обсуждение в группах с целью выяснения для респондентов благ, потребностей, различий в высказываемых желаниях. Например, кто из них отдает приоритетное значение невысоким ценам, а для кого главное — имидж и качество товара. На втором этапе составляется формальная анкета, заполняемая большой группой респондентов для количественной оценки различий. Задачей последнего этапа является выявление связи между различиями в потребностях и особенностями или характеристиками потребителей.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

Классификация рынков недвижимости фасетным способом

Признак классификации

Виды рынков недвижимости

Вид объекта (товара)

1. Земельный.2. Зданий.3. Сооружений.4. Предприятий.5. Помещений.6. Многолетних насаждений.7. Вещных прав.8. Иных объектов.

Географический (территориальный) фактор

1. Местный.2. Городской.3. Региональный.4. Национальный.5. Мировой.

Функциональное назначение

1. Производственных зданий.2. Жилищный.3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)

Степень готовности к эксплуатации

1. Существующих объектов (старый фонд).2. Незавершенного строительства.3. Нового строительства.

Тип участников

1. индивидуальных продавцов и покупателей.2. Промежуточных продавцов.3. Муниципальных образований.4. Коммерческих организаций.

Вид сделок

1. Купли-продажи.2. Аренды.3. Ипотеки.4. Вещных прав (аренды, залога и др.)

Отраслевая принадлежность

1. Промышленных объектов.2. Сельскохозяйственных объектов.3. Общественных зданий.4. Другие.

Форма собственности

1. Государственных и муниципальных объектов.2. Частных

Способ совершения сделок

1. Первичный и вторичный.2. Организованный и неорганизованный.3. Биржевой и внебиржевой.4. Традиционный и компьютеризированный.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

рынок жилья;

рынок коммерческой недвижимости;

рынок земельных участков.

Рынок жилья — сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка.

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений — на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т. д.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т. д.);

сезонные колебания;

необходимость государственной регистрации сделок;

вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т. д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.

Основные особенности российского рынка недвижимости

Особенности

Факторы

Результат

Различия рынков недвижимости по регионам

Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов

Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах

Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения

Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования

Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом

Недостаточная информированность участников

Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры

Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме

Неравномерное развитие сегментов рынка

Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости

Рынок земли практически не развит

Невозможность точных прогнозов тенденций развития

Экономическая и политическая нестабильность

Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования

Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному

Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой

Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов

1.1 Критерии и алгоритм выбора целевых рынков

Выбор обоснованных критериев сегментирования является первым шагом перед проведением процедуры сегментирования. При этом надо проводить различие между критериями сегментирования в различных отраслях рынка: рынок потребительских товаров, промышленный рынок и др.

При сегментировании потребительского рынка используются следующие основные группы критериев: географические, демографические, критерии жизненного стиля потребителей.

Географические критерии представляют собой основные характеристики территорий проживания потенциальных потребителей (городов, областей, регионов). К данной группе критериев относятся: величина региона, плотность и численность населения, климатические условия, административное деление (город, село), удаленность от предприятия-производителя. Этот критерий использовался на практике раньше других, что обусловливалось необходимостью определения пространства деятельности предприятия. Его применение особенно необходимо, когда на рынке существуют климатические различия между регионами или особенности культурных, национальных, исторических традиций.

Демографические критерии представляют собой основные особенности отдельных людей или их групп. К демографическим критериям принято относить такие признаки, как: возраст, пол, размер семьи, этап жизненного цикла семьи, уровень доходов, род занятий, образование, религиозные убеждения и национальность. Демографические переменные — самые популярные факторы, служащие основой для выделения групп потребителей. Одна из причин подобной популярности состоит в том, что потребности и предпочтения, а также интенсивность потребления товара часто тесно связаны с демографическими признаками. Другая причина кроется в том, что демографические характеристики легче большинства других типов переменных поддаются замерам. Большинство фирм проводит сегментирование рынка, сочетая различные демографические переменные. Например, многофакторное сегментирование можно вести по признакам возраста, пола и уровня доходов.

Жизненный стиль потребителей определяет то, как люди живут и расходуют время и деньги. При разработке профилей стилей жизни, компании выходят на новые рыночные сегменты. Основными критериями жизненного стиля потребителя являются:

степень использования товара — это имеет отношение к объему услуг или товара, которые приобретает потребитель. Потребитель может использовать совсем немного, немного или очень много;

опыт использования предполагает прежний опыт потребителя в отношении товара или услуги. Когда потребитель не имеет опыта, то это значительно сказывается на его поведении, в отличие от потребителей, у который присутствует опыт. Кроме того, фирма должна различать непользователей, потенциальных пользователей и регулярных пользователей.

Каждый из этих сегментов имеет различные потребности;

приверженность к торговой марке (маркам) может иметь три формы: отсутствие, определенная и полная. При отсутствии приверженности, потребитель ничему не отдает предпочтения, он часто меняет торговые марки, присутствует на распродажах и пробует новые товары и услуги. При существовании определенной привязанности потребитель отдает предпочтение нескольким маркам, учитывает скидки по ним, старается не менять их и редко использовать новинки. Когда присутствует полная приверженность, то потребитель не смотрит на другие марки, никогда не меняет свою торговую марку и не пробует новинки.

типы личности — критерий сегментирования рынка, например, на интравертов и экстравертов, легкоубеждаемых и трудноубеждаемых. Потребители-интраверты более консервативны и систематичны в своем поведении при совершении покупок, чем экстраверты. Трудноубеждаемые люди негативно реагируют на интенсивную персональную продажу и скептически относятся к рекламной информации. Легкоубеждаемых людей можно склонить к покупке при помощи интенсивных методов сбыта, они поддаются рекламной информации;

мотивы совершения покупок могут подразделять рынок на сегменты преимуществ. Сегментация по преимуществам была внедрена в 1968 г. Расселом Хейли. В основе такой сегментации лежит представление, что преимущества, которые люди ищут в потреблении данного товара, являются основными причинами для существования реальных сегментов рынка.

Процедура выбора целевых рынков включает в себя следующие этапы:

1. Анализ и сегментирование рынка.

2. Выбор целевых сегментов рынка.

3. Позиционирование товара на рынке.

Сегментирование рынка. На данной стадии фирма проводит анализ всего рынка для определения различий в предпочтениях у потребителей одного и того же товара, после чего производится разделение рынка на четкие сегменты потребителей на основе вышеупомянутых критериев сегментации.

Необходимым условием сегментации является неоднородность ожидания покупателей и покупательских состояний. Для успешной реализации сегментации достаточно выполнение следующих условий:

способность предприятия осуществлять дифференциацию структуры маркетинга цен, способов стимулирования сбыта, места продажи, продукции;

наличие устойчивости, емкости и перспектив роста выбранного сегмента;

наличие возможности получения и измерения данных о выбранном сегменте;

доступность выбранного сегмента для предприятия, т. е. наличие соответствующих каналов сбыта и распределения продукции;

защищенность предприятия от конкуренции в выбранном сегменте.

Выбор целевых сегментов рынка. После выявления рыночных сегментов фирма осуществляет оценку привлекательности каждого сегмента и выбирает на основе этих данных один или несколько сегментов для освоения.

При оценке степени привлекательности различных рыночных сегментов, удовлетворяющих требованиям их успешной сегментации, должны учитываются следующие основные факторы:

размер сегмента и скорость его изменения (роста, уменьшения);

структурная привлекательность сегмента;

цели и ресурсы предприятия, осваивающего сегмент.

Структурная привлекательность рыночного сегмента определяется: уровнем конкуренции; возможностью замены продукта на принципиально новый продукт, удовлетворяющий те же потребности; конкурентоспособностью рассматриваемых продуктов на этих сегментах.

Даже если рыночный сегмент характеризуется нужными размерами и скоростью роста и обладает достаточной структурной привлекательностью, необходимо принимать в расчет цели и ресурсы предприятия. Возможно несовпадение целей долгосрочного развития предприятия с текущими целями его деятельности на конкретном рыночном сегменте. Возможна нехватка ресурсов для обеспечения преимуществ в конкурентной борьбе.

Позиционирование товара на рынке. Под позиционированием товара понимается оптимальное размещение товара в рыночном пространстве. Позиционирование конкретного товара подразумевает разработку и создание имиджа товара таким образом, чтобы он занял в сознании покупателя достойное место, отличающееся от положения товаров конкурентов.

Выделяются следующие основные стратегии позиционирования товара в целевом сегменте: позиционирование, которое основано на отличительном качестве товара; позиционирование, которое основано на выгодах от приобретения товара или на решениях конкретной проблемы; позиционирование, основывающееся на особом способе использования товара; позиционирование, имеющее направленность на определенную категорию потребителей; позиционирование по отношению к конкурирующему товару; позиционирование, которое основано на разрыве с определенной категорией товаров.

Таким образом, позиционирование товара в целевом сегменте связано с выделением отличительных преимуществ товара, удовлетворением специфических потребностей или определенной категории клиентов, а также с формированием характерного имиджа товара и/или фирмы.

Реализация позиционирования товара напрямую связана с разработкой маркетингового плана, который должен включать маркетинговые исследования, разработку товара, политику ценообразования, методы распространения и продвижения товара.

1.2 Методы выбора целевых рынков и стратегии их охвата

Маркетинговое сегментирование раскрывает возможности различных сегментов рынка, на котором предстоит выступать фирме. После этого она должна решить: сколько сегментов следует охватить и каким образом это сделать. Для этого фирме необходимо определить методику выбора выгодных сегментов рынка и стратегию их охвата.

На выбранных целевых рынках могут использоваться следующие типы стратегий: недифференцированный маркетинг, дифференцированный маркетинг и концентрированный маркетинг.

Недифференцированный маркетинг. При недифференцированном маркетинге фирма пренебрегает различиями в сегментах и обращается ко всему рынку сразу с одним и тем же предложением. В этом случае фирма концентрирует усилия не на том, чем отличаются друг от друга нужды клиентов, а на том, что в этих нуждах является общим. Она разрабатывает товар и маркетинговую программу, которые покажутся привлекательными возможно большему числу покупателей, полагаясь при этом на методы массового распределения и массовой рекламы. Фирма, прибегающая к недифференцированному маркетингу, обычно создает товар, рассчитанный на самые крупные сегменты рынка. Как правило такие фирмы стремятся придать своему товару образ превосходства в сознании людей. На первых шагах своей деятельности этой программы придерживались такие компании, как Ford, Coca-Cola, British Airways.

Недифференцированный маркетинг экономичен. Издержки по производству товара, поддержанию его запасов и транспортировке в данном случае невысоки. Расходы на рекламу при недифференцированном маркетинге также держатся на низком уровне. Отсутствие необходимости проведения маркетинговых исследований сегментов рынка и планирования в разбиении по этим сегментам способствует снижению затрат на маркетинговые исследования и управление производством товара.

Несмотря на это, существуют факторы, которые обуславливают снижение эффективности стратегии недифференцированного маркетинга. Во-первых, в тех случаях, когда к подобной практике прибегают несколько фирм одновременно, неизбежно появление интенсивной конкуренции. Кроме того, в условиях развитой рыночной экономики наблюдается высокая степень дифференциации потребностей покупателей. В индустриальных обществах покупатели больше не расположены удовлетворяться товарами, рассчитанными на «среднего» покупателя. Они ищут решения, адаптированные к их специфичным проблемам. Перед лицом подобных ожиданий фирмы вынуждены оставлять стратегию недифференцированного маркетинга в пользу альтернативных стратегий.

Дифференцированный маркетинг. В данном случае фирма решает выступить на нескольких сегментах рынка и разрабатывает для каждого из них отдельное предложение и соответствующую маркетинговую программу. Наличие разнообразных товаров, позволяет добиться роста сбыта и более глубокого проникновения на каждый из осваиваемых сегментов рынка. Классическим примером дифференцированного маркетинга может служить разделение клиентов авиакомпаний на классы пассажиров. В настоящее время к практике дифференцированного маркетинга прибегает все большее число фирм.

Фирма, реализующая стратегию дифференцированного маркетинга, рассчитывает, что благодаря упрочению позиции в нескольких сегментах рынка ей удастся идентифицировать в сознании потребителя фирму с данной товарной категорией. Более того, она рассчитывает на рост повторных покупок.

Поскольку дифференцированный маркетинг позволяет достичь высокой степени удовлетворения потребностей отдельных потребителей, компания реализует им товары, как правило, по высоким ценам и в больших объемах. Однако данная стратегия также предполагает не менее высокие издержки, связанные с производственной, маркетинговой, рекламно-пропагандистской и административной деятельностью. Поэтому, руководству фирмы необходимо найти уровень сегментирования, устанавливающий оптимальное соотношение между растущими доходами и увеличивающимися издержками.

Концентрированный маркетинг. Придерживающаяся стратегии концентрированного маркетинга компания не стремится завоевать конкурентное преимущество на рынке в целом, а специализируется на одном или нескольких сегментах рынка. Концентрация усилий на ограниченной части рынка позволяет фирме выступать с наиболее привлекательными для покупателей предложениями. Тем самым фирма обеспечивает себе прочную рыночную позицию в обслуживаемых сегментах, поскольку она лучше других знает нужды этих сегментов и пользуется определенной репутацией.

Обычно к методике концентрированного маркетинга вынуждены обращаться фирмы, не обладающие достаточными ресурсами для конкуренции на рынке в целом. В результате специализации производства, распределения и мер по стимулированию сбыта фирма может достичь экономии во многих сферах своей деятельности.

Хорошо разработанная стратегия концентрированного маркетинга позволяет фирме выйти на низкий уровень издержек и высоких цен. Однако в долгосрочной перспективе данная стратегия сопряжена со многими опасностями и ограничениями. Во-первых, концентрация на одном сегменте сопряжена с высокой степенью риска. Избранный сегмент рынка может не оправдать надежд и оказаться убыточным. Во-вторых, расширение деятельности фирмы в выбранном сегменте привлекает к себе внимание крупных конкурентов, что особенно опасно в условиях освоения новой продукции и сокращения жизненного цикла товаров. Крупные корпорации позволяют себе инвестиции, на которые не способны небольшие и средние компании, и имеют возможность для минимизации издержек распространять новые технологии на другие сегменты рынка.

При выборе стратегии охвата рынка необходимо учитывать следующие факторы: Ресурсы фирмы. При ограниченности ресурсов наиболее рациональной оказывается стратегия концентрированного маркетинга. Степень однородности продукции. Стратегия недифференцированного маркетинга подходит для однородных товаров (например, древесина). Для товаров, которые отличаются друг от друга по конструкции (таких, как компьютеры и автомобили), больше уместны стратегии дифференцированного или концентрированного маркетинга. Этап жизненного цикла товара. Когда фирма выходит на рынок с новым товаром, то целесообразнее предлагать лишь одну новинку. При этом наиболее разумно использовать стратегии недифференцированного или концентрированного маркетинга.

Степень однородности рынка. Если у покупателей одинаковые вкусы, и они одинаково реагируют на одни и те же маркетинговые стимулы, уместно использовать стратегию недифференцированного маркетинга. Маркетинговые стратегии конкурентов. Если конкуренты занимаются сегментированием рынка, применение стратегии недифференцированного маркетинга может оказаться гибельным. И наоборот, если конкуренты применяют недифференцированный маркетинг, фирма может получить выгоды от использования стратегий дифференцированного или концентрированного маркетинга. Маркетинг: Учебник. — 2-е изд, перераб. и доп. — М.: ИТК «Дашков и К», 2005. — 728 с.: ил.

1.3 Выводы к главе

Итак, сегментирование является одним из основных направлений маркетинговой деятельности. Целью сегментирования является выделение одной или нескольких целевых групп потребителей с последующим «подстраиванием» товара под них.

Для проведения успешной сегментации рынка целесообразно применять пять принципов: принцип различия между сегментами, принцип сходства потребителей, принцип большой величины сегмента, принцип измеримости характеристик потребителей и принцип достижимости потребителей. Всех этих принципов желательно придерживаться, однако бывает так, что фирма сознательно упускает один из принципов.

Методы сегментирования позволяют уже непосредственно разделять потребителей на группы. Наиболее распространенными методами сегментирования рынка являются: метод группировок по одному или нескольким признакам и методы многомерного статистического анализа.

Критерии сегментирования рынка подразделяются на критерии сегментирования потребительского рынка и критерии сегментирования промышленного рынка. К первым относятся: демографические, региональные и критерии жизненного стиля потребителей. Ко вторым — среда, рабочие характеристики, метод совершения закупки, ситуационные факторы и личные качества покупателя.

При выборе целевого сегмента рынка, фирме необходимо решить, сколько сегментов следует охватить и как определить самые выгодные сегменты. В связи с этим выделяют: недифференцированный маркетинг, дифференцированный маркетинг и концентрированный маркетинг.

Существуют также определенные подходы к сегментированию рынков, среди которых: сегментация на основе ключевых особенностей рынка, сегментация на основе самоотбора потребителей и сегментация на основе скоринговой модели. Все эти подходы успешно применяются различными фирмами и приносят свои плоды

Несмотря на то, что сегментация обычно является ориентированным на потребителя, эффективным и прибыльным инструментом маркетинга, ею не следует злоупотреблять.

Из практики известно, что фирмы могут разбивать рынки на слишком маленькие сегменты, неправильно интерпретировать сходства и различия потребителей, быть неэффективными по издержкам, выпускать слишком много имитаций первоначальных моделей, проявлять близорукость в исследованиях и т. д. Некоторые ошибки в сегментации могут быть предусмотрены при моделировании и прогнозировании сбыта на конкретном целевом рынке.

С развитием коммерческих связей для любой фирмы может возникнуть необходимость освоения внешних рынков.

В данной работе были рассмотрены основные методы и принципы сегментного анализа маркетинга. В реальности существует гораздо больше методов определения рыночного сегмента (справедливости ради следует заметить, что все они являются подвидами рассмотренных, т. е. не несут принципиальных отличий). В конечном итоге, сегментация не является самоцелью. Основной ее задачей является ответ на вопрос — могут ли быть выделены устойчивые группы потребителей данного товара. Если такие группы не выделяются, то деятельность фирмы может быть сориентирована на всех возможных покупателей данной продукции (так называемая стратегия массового маркетинга). Вместе с тем, сегментация рынка предпочтительна, поскольку она позволяет, образно говоря, поднять «коэффициент полезного действия» фирмы.

Глава 2. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость — основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость — первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т. 10, ч. 1, ст. 383−400).

Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента Р Ф от 27. 10. 93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г. 2

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Любой объект недвижимости можно рассматривать как единство социальных, физических, правовых и экономических свойств. Каждое из этих свойств может служить основным в зависимости от целей и жизненных ситуаций.

Географическая концепция представляет собой все технические характеристики недвижимости: размеры, материал и конструкцию строения, климат, местоположение, окружающую среду, плодородие почвы и другие параметры. Все объекты недвижимости подвержены воздействию ан них химических, физических, биологических, техногенных и других процессов. В результате этого подвергаются изменениям их функциональная пригодность и потребительские качества, состояние которых имеет немаловажное значение при пользовании, владении имуществом и совершении сделок.

Недвижимость при экономической концепции рассматривается как надежный инструмент генерирования дохода и эффективный объект инвестирования. Основные экономические элементы недвижимого имущества — стоимость и цена — первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость — совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т. е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т. п.). Залежи угля, нефти, руды и т. д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

2.1 Общая характеристика рынка недвижимости

Рынок недвижимости осуществляет передачу прав на собственность и связанных с ней интересов, а также устанавливает цены и распределяет пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Рынок является взаимосвязанной системой механизмов, которые обеспечивают создание, финансирование, эксплуатацию и передачу объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в России можно охарактеризовать несовершенством законодательной базы, неравномерностью развития сегментов и низкой инвестиционной активностью как юридических, так и физических лиц. Но несмотря на это, рынок является перспективной базой для вложения капитала.

Рынок недвижимости обеспечивает:

создание новых объектов

передачу прав на недвижимость

установление равновесных цен на объекты недвижимости

эксплуатацию (управление) объектов недвижимости

распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования

инвестирование в недвижимость

Для рынка недвижимости характерны классические условия — спады и подъемы экономики, так как это является составной частью экономического пространства.

Когда происходит перенасыщение рынка недвижимости построенными зданиями, то можно наблюдать спад, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя.

Диаграмма — Цикличность развития рынка недвижимости

При возрастании спроса на построенные объекты, наступает поглощение созданных объектов недвижимости, при котором характерно почти полное отсутствие предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости.

При повышении спроса на вновь созданные объекты, новое строительство достигает своего апогея, который характеризуется повышением цен на объекты строительства. Это рынок продавца.

При создании излишка строительных мощностей и перепроизводстве строительной продукции, наступает насыщение рынка недвижимости, но при этом строительная деятельность и рост продаж объектов недвижимости сокращается.

Основные особенности рынка недвижимости:

низкая ликвидность

высокая степень регулирующего государственного воздействия

наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание её с течением времени

высокий уровень трансакционных издержек.

Главнейшей особенностью рынка недвижимости считается ограниченное число покупателей и продавцов. Емкость рынка может быть очень высокой при высокой рыночной стоимости объектов.

Достижение рыночной пропорциональности и сбалансированности затрудняется вследствие спроса на объекты недвижимости. Условия на рынке недвижимости при долгосрочных и краткосрочных изменениях управляют спросом и предложением.

Спрос на объекты жилой недвижимости определяется транспортной оснащенностью района, расположением объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения, при этом наиболее существенным является фактор месторасположения.

Одна из важнейших особенностей объектов недвижимости — необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на их конкурентоспособность и цену. Независимо от функционального назначения объекта он нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и т. д.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

Возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости

Достаточно устойчивый потребительский спрос

Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов

Наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного строительства конкурирующих объектов.

Недостатки:

Информация на рынке не столь открыта, что затрудняет обоснование объема и характера инвестиций

Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках

«Жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования

Возможностей строительного комплекса и потребительского спроса

Значительные трансакционные издержки (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а так же затраты на техническую документацию и регистрацию).

Рынок недвижимости можно рассматривать как разновидность инвестиционного рынка, потому что на нем присутствуют агенты, характерные для инвестиционного рынка: инвесторы-покупатели, инвесторы-продавцы, наличие экономических отношений между продавцами и покупателями, наличие потребителей, заинтересованных в товаре, возможность получения дохода от объекта инвестирования.

Здесь рынок недвижимости имеет несколько характерных особенностей:

а) Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Обычно недвижимость достаточно тяжело приобрести в том количестве, в котором желалось бы инвестору. Для этого нужны значительные средства, что с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например: достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованном на базе здания, не дает инвестору достаточных возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

б) Потребность в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов в большей степени нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следует, по меньше мере, два вывода: для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив; для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активами.

в) Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах от различных объектов недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

г) Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции: через арендную плату или цену инфляция переносится в доход.

д) Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости они составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они могут достигать 10% от цены. Например, по всей стране вследствие приватизации усложнилась процедура совершения сделок с такими объектами недвижимости как садовые домики. Это привело к резкому увеличению количества брошенных участков, которые владельцы не захотели продавать. Причина очень проста — при средней стоимости такого объекта недвижимости 18−22 тыс. рублей все действия по передаче прав на него обходятся в сумму до 10 тыс. руб. в лучшем случае и занимают по времени до трех и более месяцев.

е) Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразования на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками сделки. Отсюда — ценообразования на рынке ценных бумаг динамичнее, а колебания цен — чаще, чем на рынке недвижимости.

ж) Сохранность инвестируемых средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможность ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например: страхование). Недвижимость может рассматриваться как часть общего инвестиционного портфеля и как самостоятельный актив, может приобретаться как товар, необходимый для производства или личного потребления.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой