Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском ра

Тип работы:
Курсовая
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Министерство образования и науки РФ

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Курсовая работа

на тему: Комплексная экспертиза инвестиционного предложения о развитии застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара

по дисциплине «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса»

Самара, 2012

Содержание

Введение

Раздел 1. Описание инвестиционного предложения (проекта)

1.1 Краткое содержание инвестиционного предложения

1.2 Анализ местоположения земельного участка

Раздел 2. Правовая экспертиза

2.1 Разрешенные виды использования земельного участка

2.2 Разрешенные параметры застройки

2.3 Наличие прав третьих лиц

2.4 Права и обязанности

Раздел 3. Техническая экспертиза

3.1 Результаты обследования земельного участка и существующей застройки

3.2 Расчет физического износа

3.3 Предложение вариантов объемно-планировочных и конструктивных решений по объектам нового строительства

Раздел 4. Финансово-экономическая экспертиза

4.1 Анализ социально-экономической ситуации

4.2 Анализ рынка недвижимости для рассматриваемого сегмента

4.3 Анализ возможных вариантов развития (освоения, застройки) территории с целью выбора наиболее эффективного варианта

4.4 Расчет затрат на строительство на основе укрупненных показателей стоимости строительства, с учетом затрат на снятие обременений (отселение)

4.5 Календарный график строительства с учетом сроков осуществления строительства по договору

4.6 Определение источников финансирования (кредит, собственные средства инвестора, дольщики), составление графика финансирования

4.7 Прогноз возможной цены реализации построенных объектов

4.8 Учет рисков и определение ставки дисконтирования

4.9 Расчет срока окупаемости, чистой текущей стоимости и внутренней нормы доходности проекта

4. 10 Выводы о результатах проведенной экспертизы

Заключение

Список литературы

инвестиционный проект окупаемость стоимость

Введение

Экспертиза- проверка качества товаров, работ, услуг.

Цель курсовой работы состоит в проведении детального анализа территории, предоставленной инвестору в качестве развития застроенной территории. Для анализа данного проекта необходимо произвести ряд экспертиз и сделать заключение о рентабельности данного проекта с точки зрения наиболее эффективного использования и получения максимально возможной прибыли.

Сервейинг (от англ. survey — обследование, проверка) — реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В курсовой работе проводятся правовая, техническая и финансово-экономическая экспертизы.

Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости.

Техническая экспертиза предназначена для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа. Результатом технической экспертизы является заключение в необходимости ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта в дальнейшем.

Финансово-экономическая экспертиза — это все виды анализа, связанные со стоимостной оценкой. В процессе экономической экспертизы анализируется ситуация на рынке, прогнозируются ожидаемые доходы и расходы, решаются задачи финансирования, рассчитываются показатели эффективности инвестиционного проекта, выполняется оценка недвижимости.

Раздел 1. Описание инвестиционного проекта

1.1 Краткое содержание инвестиционного предложения

Инвестору предлагается территория, расположенная в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара.

Площадь территории составляет 2,8 Га.

Кадастровый номер: 63:01:628 002

Обременения на земельные участки -- отсутствуют на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Обременения на объекты недвижимого имущества — Договора социального найма (14 договоров).

Сроки осуществления проекта — 8 лет с момента подписания договора.

На предлагаемой территории расположены здания и сооружения, которые подлежат сносу, реконструкции. Далее в таблице 1.1. представлен их список.

Таблица 1. 1

№ п/п

Адрес

Включен в «Адресную программу сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории городского округа Самара» в редакции Решения Думы городского округа Самара от 08. 12. 2009 № 798″ под номером

Примечания

1

Четвертый проезд, 68

314

2

Четвертый проезд, 70

315

Участок находится в зоне Ж-4 -зона многоэтажной жилой застройки 5−16 этажей.

1.2 Анализ местоположения земельного участка

Участок располагается в географическом центе города, в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе.

Рисунок 1. 1

В непосредственной близости находится ботанический сад, также в 3-х остановках парк им. Гагарина. Недалеко от заданного участка располагаются ТК «Фрегат» и ТЦ «Русь на Волге», с удобным подъездом к ним, и большой парковкой.

В микрорайоне преобладает жилая застройка средней этажности. Ближайший детский сад находится в 150 м, школа — в 500 м. В этом же микрорайоне располагаются высшие учебные заведения: Аэрокосмический университет, Поволжский государственный университет телекоммуникаций и информатики. Также недалеко располагается Самарский техникум транспорта и коммуникаций.

На расстоянии 900 м располагается Центральный автовокзал, железнодорожный — 6 км. Близость к автобусной и троллейбусной остановке — 400 м. Проходящие маршруты автобусов и маршрутных такси: 1, 1к, 14, 22, 23, 37, 44, 46, 47, 56, 94, 67, 98, 126, 221, 216, 230, 247, 257, 259, 269, 278, 410; троллейбусов: 2, 4, 12, 16, 17, 19. Трамвайная остановка находится в пределах 60 м, маршруты трамваев: 2, 4, 13, 23. Близко расположены заправки. Участок находится вблизи одной из главных магистралей города — Московском шоссе. Подъездные пути достаточно загружены, особенно в часы-пик.

Деловая активность близка к минимальной.

Историческая и культурная значимость: отсутствует.

Раздел 2. Правовая экспертиза

2.1 Разрешенные виды использования земельного участка

Согласно Градостроительному регламенту, установленному для земельных участков на территории, подлежащей развитию: Часть 2, Глава 8, ст. 30 Постановления Самарской городской Думы от 26. 04. 2001 г. № 61 «Об утверждении правил застройки и землепользования в городе Самаре», данный участок относится к зоне Ж-4 -зона многоэтажной жилой застройки 5−16 этажей.

Основные разрешенные виды использования земельных участков:

— многоквартирные дома свыше 5 этажей,

— магазины товаров первой необходимости в отдельно стоящем здании общей площадью не более 300 кв. м,

— кафе, закусочные, столовые в отдельностоящем здании общей площадью не более 250 кв. м,

— а также детские сады, школы, клубы, информационные центры, аптеки, поликлиники, почтовые отделения и другие объекты социальной инфраструктуры.

Разрешенные виды использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости:

— магазин товаров первой необходимости на первом этаже многоквартирного дома, при условии, что общая площадь магазина не превышает 250 кв. м, а также в одноэтажной пристройке к многоквартирному дому, при условии, что общая площадь магазина не превышает 200 кв. м,

— кафе, закусочные, столовые на первом этаже многоквартирного дома, при условии, что общая площадь заведения не превышает 250 кв. м, а также в одноэтажной пристройке к многоквартирному дому, при условии, что общая площадь заведения не превышает 300 кв. м,

— один отдельностоящий или встроенный гараж или одно место парковки для каждых четырех жилых единиц на земельных участках многоквартирных домов,

— 1 место парковки на каждые 20 кв. м помещений учреждений обслуживания, офисов, поликлиник,

— киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения.

Виды использования недвижимости, которые требуют специального согласования:

— гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов,

— спортзалы, бассейны открытые и закрытые,

— кинотеатры, видеосалоны,

— торговые центры, выставки товаров в зданиях общей площадью не более 600 кв. м, на участках площадью не более 800 кв. м,

— рынки открытые и закрытые,

— рестораны, бары (с предложением алкогольных напитков),

— офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний,

— автозаправочные станции.

2.2 Разрешенные параметры застройки

Максимальная высота здания-51м.

Максимальная настроенность участка-32,6%

Максимальный коэффициент соотношения общей площади здания к площади участка-1,6

Максимальная плотность застройки (кол-во жилых единиц на гектар) — 404 ед., 1131квартира.

Объекты социального и коммунально-бытового назначения.

(см. табл.2. 1)

Таблица 2. 1

№ пп

Наименование показателей

Единица измерения

Расчетный показатель

1

2

3

4

1

Стоянки для временного хранения автомобилей (25%)

машино/мест

33

2

Стоянки для постоянного хранения автомобилей (90%)

машино/мест

118

3

Магазины продовольственных товаров

м2

26,3

4

Магазины непродовольственных товаров

м2

11,3

5

Предприятия общественного питания

м2

3

6

Предприятия коммунально-бытового обслуживания

м2

1

2.3 Наличие прав третьих лиц

Перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащими сносу:

Таблица 2. 3

№ п/п

Адрес

Включен в «Адресную программу сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории городского округа Самара» в редакции Решения Думы городского округа Самара от 24. 09. 2009 № 798″ под номером

Примечания

1

Четвертый проезд, 68

314

2

Четвертый проезд, 70

315

Имеется 14 квартир, представленных по договору социального найма.

Общее количество квартир-32. Приватизированных-18квартир.

Способы компенсации ущерба:

Для лиц, занимающих помещения по договорам социального найма инвестор приобретает благоустроенные жилые помещения и передаёт их в муниципальную собственность (в течение 3х лет). Квартиры должны быть равнозначны по общей площади, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Приватизированные квартиры выкупаются по договорённости с собственниками.

Инженерные, социальные, коммунально-бытовые инфраструктуры передаются безвозмездно в муниципальную собственность.

2.4 Права и обязанности

В случае заключения договора инвестор будет обязан:

подготовить документацию по планировке территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом, а также график освоения застроенной территории по очередям не позднее 12 месяцев с момента подписания договора.

в течение 3 лет с момента заключения договора, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории.

не позднее 3 лет с момента подписания настоящего договора, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Главы городского округа Самара, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории и разработанной градостроительной документацией; строительство или реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, и передать их безвозмездно в муниципальную собственность городского округа Самара в течение 5 лет с момента приобретения права на земельные участки и объекты капитального строительства или заключения договора аренды.

Глава городского округа обязан:

утвердить проект планировки территории в течение 30 дней с момента направления (повторного направления) Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара.

принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Решение должно быть принято в течение 6 месяцев с момента утверждения проекта планировки территории, включая проект межевания, но не ранее чем по истечении срока установленного для сноса таких домов.

не позднее 1 года, после исполнения Инвестором обязательств, предусмотренных договором предоставить Инвестору земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, для осуществления строительства в границах застроенной территории без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Срок действия договора — 8 (восемь) лет с момента подписания.

В случае просрочки исполнения, неисполнения и ненадлежащего исполнения Инвестором обязательств, предусмотренных настоящим договором, Глава городского округа Самара вправе потребовать уплату неустойки (пени). Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательств предусмотренных договором, начиная со дня, следующего после дня истечения срока исполнения обязательств или дня исполнения такого обязательства. Размер неустойки составляет одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы договора.

В случае просрочки исполнения, неисполнения или ненадлежащего исполнения Главой городского округа Самара обязательств, предусмотренных настоящим договором, победитель аукциона вправе потребовать уплаты такой же неустойки (пени).

Победитель аукциона обязан представлять Главе ежеквартальный отчет о ходе выполнения обязательств, вытекающих из договора о развитии застроенной территории, до 10 числа каждого месяца, следующего за отчетным.

Первый этап предпроектная стадия — 3 года:

12 месяцев на утверждение проектной планировки застроенной территории, графика поэтапного освоения застроенной территории, проведение публичных слушаний подготовленные за счет инвестора;

3 года на переселение граждан по договору социального найма (57), а так же выплатить суммы (либо предоставить квартиры) собственникам приватизированных квартир (43) за счет инвестора.

постановка освобожденных земельных участков на государственный кадастровый учет, получение право на заключение аренды на земельные участки и объекты капитального строительства.

Второй этап проектирование, получение разрешения на строительство и строительство — 5 лет с момента окончания работ по первому этапу:

проектирование объектов недвижимости в соответствии с разработанной документацией по планировке территории.

получение разрешения на строительство (реконструкцию) объектов.

строительство (реконструкция) объектов недвижимости в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории.

Третий этап ввод в эксплуатацию — не позднее срока действия договора (8 лет):

получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

завершение расчетов и урегулирование претензий.

подписание сторонами Акта о результатах реализации договора о развитии застроенной территории.

Реализация развития застроенных территорий подтверждается актом между инвестором и главой г. о. Самара. С этого момента инвестор может получать доходы от реализации данной застройки.

Вывод:

Принимая условия этого инвестиционного соглашения можно осуществить строительство жилых и коммерческих объектов на законных основаниях. Начать строительство возможно только после заключения договора аренды земельного участка, что в свою очередь возможно только после выполнения инвестором обязательств по договору, и не ранее, чем через 3 года с момента заключения договора. С учетом срока действия договора о развитии застроенной территории (8 лет) непосредственно на строительство отводится 5 лет.

Условия аукциона достаточно приемлемы. Согласно решению Думы г. о. Самара на застроенном участке площадью-2.8. га находятся только 2 дома, подлежащих сносу. Поэтому, для того чтобы сделать вывод о рентабельности проекта необходимо произвести экономическую и техническую экспертизу с учетом наиболее эффективного использования.

Раздел 3. Техническая экспертиза

3.1 Результаты обследования земельного участка и существующей застройки

На данной территории по улице 4-ый проезд расположены два двухэтажных жилых дома (гаражный проезд 68,70) 50−60 годов постройки (предполагаемые объекты сноса), по улице Саранской располагается пятиэтажный жилой дом (Саранская, 11), на первом этаже которого — торговая компания ООО «Экспо — Мед», по улице Гаражной расположены: пятиэтажный жилой дом (Гаражная 13А), двухэтажное общежитие «Весна» (Гаражная 13), пятиэтажное общежитие, принадлежащее Самарскому техникуму транспорта и коммуникаций, также в нем располагается магазин «Северянка», аптека «Новомед», Администрация сельского поселения «Малый алтым».

Участок под планируемую застройку имеет прямоугольную форму.

Также на данном участке имеется детская площадка с зелеными насаждениями.

Проанализировав существующую застройку можно сделать вывод о возможности сноса зданий, расположенных по адресам ул. 4-ый проезд 68, 70, вследствие их физического износа.

3.2 Расчет физического износа

Рассчитаем физический износ двух однотипных зданий, расположенных по адресу 4-й проезд, 70,68 (см. таблица 3. 1)

Таблица 3. 1

Наименование конструктивного элемента

Признаки физического износа конструктивного элемента

Физический износ конструктивного элемента,

%

Доля конструктивно-го элемента

Произведение % ф.и. элемента на его долю

1

Фундаменты (столбчатые, каменные с кирпичным цоколем)

Перекосы, выпучивание цоколя, трещины в цоколе, трещины, сколы и выпадения камней в надземной части столбов.

60

0,07

4,2

2

Стены (стены рубленные из бревен и брусчатые)

Искривление горизонтальных линий фасада, следы увлажнения и гнили на уровне нижнего оклада венца у карниза и под оконными проемами.

21

0,29

6,09

3

Перегородки (перегородки деревянные оштукатуренные)

Мелкие трещины и отслоение штукатурки местами

20

0,14

2,8

4

Перекрытия (перекрытия деревянные оштукатуренные)

Усадочные трещины, отпадение и отслоение штукатурки, глухой стук при простукивании

20

0,14

2,8

5

Лестницы (деревянные)

Трещины и сколы в ступенях, повреждения перил

40

0,14

5,6

6

Крыша (деревянная)

Ослабление креплений: болтов, хомутов, скоб; повреждение деталей слуховых окон

20

0,06

1,2

7

Кровля (из асбестовоцемент

ных листов)

Искривление местами металлических желобов; ослабление креплений отдельных асбоцементных листов к обрешетке

20

0,06

1,2

8

Полы (дощатые)

Прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досок

41

0,04

1,64

9

Окна (оконные блоки деревянные)

Нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны

45

0,05

2,25

10

Двери (деревянные)

Дверные полотна осели или имеют плохой притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены

40

0,05

2

11

Отделочные покрытия (стены оштукатурены, окрашены масляными составами)

Отставание или отбитые места площадью менее 1 м² до 5% площади поверхности

30

0,03

0,9

Физический износ внутренних систем инженерного оборудования

12

Система горячего водоснабжения

Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами

40

0,05

2

13

Система центрального отопления

Капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта калориферов

30

0,06

1,8

14

Система холодного водоснабжения

Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры; отдельные повреждения трубопроводов (свищи, течи); поражение коррозией отдельных участков трубопроводов; утечки воды в 20% приборов и смывных бачков

40

0,05

2

15

Система канализации и водостоков

Наличие течи в местах присоединения приборов до 10% всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдельных чугунных трубопроводов; значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов

21

0,05

1,05

16

Система электрооборудования

Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек

20

0,04

0,8

44,33%

При обследовании объектов недвижимости по адресам ул. 4 проезд 68 и ул. 4 проезд 70, в Октябрьском районе городского округа Самара (площадь территории составляет 2,8 га), произведена оценка физического износа всех конструктивных элементов. Результатом оценки ФИ принимается 44,33%.

Деформации и повреждения данной группы зданий свидетельствуют об исчерпании несущей способности и относят их к категории аварийного состояния, поэтому необходимы срочные восстановительные мероприятия или остановка эксплуатации в виде сноса.

3.3 Предложение вариантов объемно-планировочных и конструктивных решений по объектам нового строительства

В соответствии с максимальным коэффициентом соотношения общей площади зданий к площади участка, инвестор может построить 42 030 м2.

Предлагается строительство четырех 16-этажных кирпичных домов бизнес — класса со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 37 100 м2 (рис. 3. 1).

1) Два односекционных дома площадью 5 128,5 м². Общая площадь квартир — 3 647,5 м², площадь офисных помещений — 349,3 м². Количество квартир-105. Из них: 1- комнатных 75, 2- комнатных 30.

2) Два двухсекционных дома площадью 13 421,5 м². Общая площадь квартир -10 364 м2, площадь офисных помещений -705,8 м². Количество квартир-105. Из них 1- комнатных 75, 2- комнатных 30.

Рисунок 3.1. Внешний облик построенного жилого дома

Рисунок 3.2. Типовой план секции в домах 1

Рисунок 3.3. Типовой план секции в домах 2

Раздел 4. Финансово-экономическая экспертиза

4.1 Анализ социально-экономической ситуации

Проведем STEP — анализ региона. Предметом исследования является состояние региона, в котором расположен предлагаемый инвестиционный проект. Он предусматривает комплексный анализ следующих факторов:

1. Социальных (S)

2. Технологических (T)

3. Экономических (E)

4. Политических (Р).

Цель исследования: определение текущего социально-экономического развития городского округа Самара.

Анализ социального развития

Анализ социального развития должен указать на уровень платежеспособности потребителей. Уровень платежеспособности показывает потребности и наиболее востребованные варианты удовлетворения этих потребностей.

Демографическая ситуация:

В соответствии с статистическими данными численность населения городского округа Самара на 01. 01. 2012 года составила 1169,3 тыс. человек. В 2011 году в Самаре родилось 12,7 тыс. детей. Естественная убыль населения уменьшилась по сравнению с 2010 годом на 1128 чел. и составила 4230 человек (за 2010 год — 5358 чел.). Естественную убыль населения в отчетном периоде скомпенсировал высокий миграционный прирост, который по сравнению с 2010 годом увеличился на 14% и составил 6,9 тыс. человек.

Уровень жизни населения:

Сохраняется положительная динамика роста среднемесячной заработной платы. За 2011 год среднемесячная начисленная заработная плата выросла по сравнению с аналогичным периодом 2010 года на 12,2% и составила 23 186 рублей. Реальная заработная плата по городскому округу выросла на 3,8%.

Темпы роста среднемесячной заработной платы по основным отраслям экономики по-прежнему опережали темпы роста потребительских цен на товары и услуги.

Рисунок 4. 1

1. Добыча полезных ископаемых

8. Здравоохранение и предоставление социальных услуг

2. Обрабатывающие производства

9. Образование

3. Производство и распределение электроэнергии, газа и воды

10. Государственное управление и обеспечение военной безопасности

4. Строительство

11. Операции с недвижимым имуществом

5. Транспорт и связь

12. Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг

6. Оптовая и розничная торговля

13. Сельское хозяйство

7. Финансовая деятельность

14. Гостиницы и рестораны

Высокими темпами заработная плата росла на предприятиях: обрабатывающих производств — на 15,7%, по производству и распределению электроэнергии, газа и воды — на 13,8%,, сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства — на 12,2%, здравоохранения и предоставления социальных услуг — на 13,1%, транспорте и связи — на 10,3%.

Сохранялась высокая дифференциация среднемесячной заработной платы в различных секторах экономики. Наиболее высокий её уровень отмечался на предприятиях по добыче полезных ископаемых и в финансовой сфере. Разрыв между минимальным размером заработной платы (5078 рублей в текстильном и швейном производстве) и максимальным (66 603 руб. на предприятиях по добыче топливно-энергетических полезных ископаемых) составлял более чем в 13 раз.

В 2011 году размер среднемесячной заработной платы крупных и средних организаций г. о. Самара сложился выше, чем в таких городах — миллионниках РФ, как Казань (21 878 руб.), Омск (21 951 руб.) и Волгоград (20 234 руб.). Значительно выше, чем в Самаре размер среднемесячной заработной платы отмечен в Екатеринбурге (29 544 руб.), Новосибирске (25 937 руб.) и Нижним Новгороде (24 441 руб.).

На 01. 01. 2012 г. просроченная задолженность по выплате заработной платы по городскому округу составляла 9 млн. рублей, что на 61,6% меньше, чем на 01. 01. 2010 года. Вся задолженность образовалась из-за отсутствия собственных средств предприятий.

Жилищное строительство:

По итогам за 2011 год объем работ, выполненных крупными и средними организациями по виду деятельности «Строительство», составил 16,3 млрд руб., что в сопоставимых ценах на 26,7% выше, чем за 2010 год.

За счет всех источников финансирования на территории городского округа введено в эксплуатацию 59 многоэтажных жилых домов общей площадью 746,5 тыс. кв. м (56% общего объема введенного жилья по Самарской области). 13,7% (102,4 тыс. кв. м) от общего объема введенного жилья приходилось на индивидуальное жилищное строительство. По сравнению с 2010 годом объем введенного в эксплуатацию жилья увеличился на 26,8%.

Кроме того в отчетном периоде введено в эксплуатацию 87 нежилых объектов гражданского назначения общей площадью 321,3 тыс. кв.м.

Согласно рейтингу основных показателей социально-экономического развития городов — миллионников в 2011 году Самара вошла в тройку лидеров по темпу роста введенного жилья (2 место), опережая такие крупные города, как Нижний Новгород, Казань, Омск, Новосибирск, Волгоград. Первое место по данному показателю принадлежит г. Челябинску.

Развитие розничной торговли и рынка платных услуг:

За 2011 года оборот розничной торговли составил 219 млрд. рублей. Темп роста показателя к 2010 году в сопоставимых ценах 100,5%. Оборот общественного питания по сравнению с 2010 годом снизился на 2,5% и составил 11,5 млрд руб.

Объем услуг организаций транспорта увеличился по сравнению с 2010 годом на 11% и составил 75,7 млрд. рублей.

Объем услуг организаций связи достиг 26,6 млрд. рублей с приростом на 13%.

Анализ технологического развития

Индекс промышленного производства в 2011 г. по сравнению с 2010 годом вырос на 4,7%, что соответствует уровню значения показателя в целом по РФ.

В рейтинге городов — миллионников РФ по основным социально-экономическим показателям за 2011 год по индексу промышленного производства Самара опережает города Казань (103,8%) и Волгоград (103,9%).

В обрабатывающем комплексе города (индекс производства — 104,5%) рост промышленного производства в физическом объеме в основном обеспечивался за счет предприятий по: производству резиновых и пластмассовых изделий (158,6%); транспортных средств и оборудования (153,6%); электрооборудования, электронного и оптического оборудования (119,5%).

В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды рост физического объема составил 107,4%. В добыче полезных ископаемых индекс производства вырос на 0,4%.

Объем услуг организаций транспорта увеличился по сравнению с 2010 годом на 11% и составил 75,7 млрд. рублей. Объем услуг организаций связи достиг 26,6 млрд. рублей с приростом на 13%.

В 2011 году сохранялся рост инвестиционной активности организаций городского округа. За 2011 год объем инвестиций крупных и средних организаций вырос по сравнению с соответствующим периодом 2010 года в физическом объеме на 9,1% и составил 53,7 млрд. рублей. Из общего объема инвестиций более 53% составляли собственные средства организаций городского округа.

За январь-декабрь 2011 года сальдированный финансовый результат деятельности крупных и средних организаций сложился положительным в сумме 82,9 млрд. рублей. К аналогичному периоду 2010 года значение показателя выросло на 26,3%.

411 крупных и средних организаций города получили прибыль на общую сумму 85,1 млрд. рублей, 112 — имели убыток (8,2 млрд. рублей). По сравнению с аналогичным периодом 2010 года прибыль прибыльных организаций выросла на 27,8%, убытки увеличились на 45,3%.

Существенный рост прибыли отмечен в организациях, видом деятельности которых является: химическое производство (177,1%), сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство (в 2,1 раза), добыча полезных ископаемых (147,5%), транспорт и связь (141,3%), здравоохранение и предоставление социальных услуг (151,9%).

Анализ экономического развития

За 2011 год в бюджет города поступило доходов на сумму 17 257,1 млн руб. (98,8% к плану года), в том числе 65,3% (11 265,1 млн руб.) занимали налоговые доходы, 12,3% (2 134,2 млн руб.) — неналоговые доходы и 22,4% (3 857,8 млн руб.) — безвозмездные поступления.

Расходы бюджета городского округа профинансированы в сумме 18 932,5 млн. рублей (95% от годового плана). Основная часть расходов была направлена на финансирование социально значимых отраслей: образование (27,7%), здравоохранение (11,4%), и жилищно-коммунальное хозяйство (33,1%). Дефицит бюджета составил 1 675,4 млн. рублей.

На 01. 01. 2012 г. численность официально зарегистрированных безработных составила 4,6 тыс. человек, что на 30,5% ниже, чем на 01. 01. 2011 года. Уровень официальной безработицы относительно экономически активного населения составил 0,75% (на 01. 01. 2011 г. — 1,06%), трудоспособного — 0,65% (на 01. 01. 2011 — 0,93%). В рейтинге городов — миллионников РФ по итогам за 2011 год по уровню безработицы (к экономически активному населению) Самара заняла 3-е место, уступив г. Омску и г. Ростову-на- Дону.

На общем фоне оживления экономики городского округа отмечается умеренный рост темпов инфляции. Сводный индекс потребительских цен в целом по Самарской области (декабрь 2011 года к декабрю 2010 года) составил 105,7%, что на 2,1% ниже, чем за период декабрь 2010 года к декабрю 2009 года (107,8%).

Индекс потребительских цен на продовольственные товары вырос на 3,6% (годом ранее — на 13,7%). Наибольший рост цен отмечался на следующие продукты питания (мясопродукты, рыбопродукты, яйца, алкогольные напитки, маргариновую продукцию, мороженое, кондитерские изделия, чай, кофе). Снижение цен наблюдалось на: мясо птицы, сахар, крупу и бобовые, фрукты и овощи.

На непродовольственные товары индекс потребительских цен составил — 105,5% (годом ранее — 103,2%), на платные услуги населению — 108,7%, что несколько выше уровня 2010 года (107,8%).

Анализ политической ситуации

На территории городского округа Самара осуществляется реализация 35 целевых программ (1 федеральная, 4 областных, 30 программ городского округа).

За январь-декабрь 2011 года фактическое финансирование по всем целевым программам составило 2207,7 млн. рублей или 59,9% от годового плана финансирования. Средства бюджета городского округа составили 1144,1 млн руб. или 51,8% от общего объема выделенных средств.

Обеспечивалась реализация трех приоритетных национальных проектов: «Образование», «Здоровье» и «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Фактическое финансирование по всем национальным проектам за 2011 год составило 1375,6 млн руб. (85% от запланированных средств на год), в том числе на реализацию национального проекта:

«Образование» — 351,6 млн руб., из них за счет средств бюджета городского округа — 257,4 млн руб. ;

«Здоровье» — 484,1 млн руб., из них за счет средств бюджета городского округа — 93,4 млн руб. ;

«Доступное и комфортное жилье — гражданам России» — 539,9 млн руб., из них за счет средств бюджета городского округа — 3,7 млн. рублей.

Анализ экологических факторов

Основными источниками загрязнения атмосферы г. Самары являются предприятия строительной, нефтехимической, нефтеперерабатывающей, электротехнической, металлургической, авиа-приборостроительной, энергетической отраслей промышленности, а также автомобильный и железнодорожный транспорт. Ежедневные наблюдения проводятся на пятнадцати стационарных постах, расположенных во всех районах города. Экологическая ситуация в различных районах города несущественно отличается от сложившейся в целом по городу.

4.2 Анализ рынка недвижимости для рассматриваемого сегмента

Проанализируем рынок жилой и нежилой недвижимости для рассматриваемого нами сегмента. На этой территории преобладает малоэтажная жилая застройка (2−5 этажей) и в меньшей степени коммерческая.

Определим средние удельные цены на однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры на первичном и вторичном рынке на май 2012.

Таблица 4.1. Цены на квартиры в рассматриваемом сегменте застройки

Вторичный рынок

Однокомнатные квартиры

Местоположение

Этажность

Тип

Общ. площ

Жилая площ

Стоимость,

тыс. руб

Ялтинская/Авроры

9 /10

п/ул

31

19

1700

Саранская

4/5

к/хр

31

18

1550

4 проезд/Гаражная

½

К/Ст. ф

26,3

14

1 280

4 проезд/Гаражная

½

К/Ст. ф

26

14

1300

Средняя цена, тыс. руб.

1457,5

Средняя цена за кв. м, тыс. руб.

51

Двухкомнатные квартиры

Гпражная

8/9

п/ул

45

27

2300

Саранская/Ялтинская

3 /5

к/лен

45

29

2000

Саранская

3/5

к/хр

42

29

1950

Саранская/Ялтинская

2/5

п/лен

45

29

1850

Средняя цена, тыс. руб.

2025

Средняя цена за кв.м., тыс. руб.

47

Трехкомнатные квартиры

Ялтинская

1/9

к/ул

95,5

53,3

3350

Ялтинская

1/7

к/ул

95,5

53,3

3350

Гаражная

1/9

п/ул

61,8

43

3300

Гаражная

1/6

п/ул

61,8

43

3200

Средняя цена, тыс. руб.

3300

Средняя цена за кв.м., тыс. руб.

42

Средневзвешенное по объему предложения за кв. м, тыс. руб.

44,84

Проведем анализ цен предложения по новостройкам. В рассматриваемом районе ведется строительство 1 многоэтажного жилого дома: ЖК «Печёра» ул. Печерская.

Цены предложения за 1 м² в секциях с черновой отделкой находятся в диапазоне от 40 000 до 50 000 руб. Средневзвешенное значение по объему предложения — 43 650 руб.

Цены на квартиры в секциях на начальном этапе строительства — от 35 000 до 43 000 руб. Средневзвешенное значение по объему предложения — 39 800 руб.

В этом же районе предлагаются квартиры в домах, введенных в эксплуатацию, также с черновой отделкой. Цена предложения таких квартир в диапазоне от 44 000 до 53 000 руб. /м2.

Возможная цена реализации квартир в жилых домах, построенных на территории, подлежащей развитию:

— с черновой отделкой 44 000 руб. /м2;

— с чистовой отделкой 53 000 руб. /м2.

В данном районе на дату проведения экспертизы предлагается:

— помещения в жилых домах-новостройках, с черновой отделкой, площадью 135−140 м2, 38 000 — 38 210 руб. /м2;

— помещения в жилых домах-новостройках, с ремонтом, площадью 72,8−120 м2, 54 170 — 54 260 руб.

Среднее значение — 45 090 руб. /м2

Возможная цена реализации нежилых помещений в жилых домах, построенных на территории, подлежащей развитию:

— с черновой отделкой 43 000 руб. /м2;

— с чистовой отделкой 50 000 руб. /м2.

4.3 Анализ возможных вариантов развития (освоения, застройки) территории с целью выбора наиболее эффективного варианта

На основе проведенной правовой экспертизы можно сделать вывод о том, что наиболее эффективным вариантом развития застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе является строительство шестнадцатиэтажных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями.

4.4 Расчет затрат на строительство на основе укрупненных показателей стоимости строительства, с учетом затрат на снятие обременений (отселение)

Необходимо получить информацию о площади жилых помещений, подлежащих отселению. Учитывая допустимую погрешность 30%, определим площадь отселения в размере общей площади жилых домов:

2 дома по 600 м²

Итого 1200 м². А с учетом площади мест общего пользования этажа (~20%): 960 м².

Всего 32 квартиры. 14 квартир по договору социального найма.

Затраты на выкуп составят: 960 · 0,18 · 44,84 = 7 748,3 тыс. руб.

Соц. найм: 960 · 0,14 · 30 = 4032 тыс. руб.

Итого 11 780 тыс. руб.

Затраты на проектирование и строительство жилых домов рассчитываются по сборникам УПСС Самарской области и составляют: 1 227 071 рублей с НДС; или 1 039 963 рублей без НДС.

Затраты на проектирование и строительство внутриквартальных инженерных сетей принимаются по данным Прейскуранта на потребительскую единицу строительной продукции на объекты жил-соц-культ-быта по Куйбышевской области (1987г) и составляют 11,8% - 122 715 634 рубля без НДС.

Затраты на проект планировки и проект межевания территории составляют 1,7% от проектирования и строительства жилых домов — 17 679 371 рублей без НДС.

4.5 Календарный график строительства с учетом сроков осуществления строительства по договору

Инвестиционные затраты

% затрат по интервалам планирования

Наименование

размер, тыс. руб.

1

2

3

4

5

6

7

8

Проект планировки и проект межевания территории

17 679

100

Отселение жильцов

11 780

34

33

33

Проектирование и строительство объектов инженерной инфраструктуры

122 716

4

24

24

24

24

Проектирование и строительство жилых домов

1 039 963

4

24

24

24

24

Наименование проекта Текущие цены

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

АЛЬТ-Инвест™ 4. 0

ЗАТРАТЫ НА СЫРЬЕ И МАТЕРИАЛЫ

НДС

Импорт. пошл.

«0»

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

6 год

7 год

8 год

ВСЕГО

Местная валюта тыс. руб.

Проект планировки и проект межевания территории

18%

0%

18 591

0

0

0

0

0

0

0

18 591

Отселение жильцов

18%

0%

0

44 292

45 206

47 538

0

0

0

0

137 036

Проектирование и строительство объектов инженерной инфраструктуры

18%

0%

0

5 428

34 248

36 015

37 873

39 826

0

0

153 390

Проектирование и строительство жилых

18%

0%

0

0

48 373

305 211

320 954

337 509

354 917

0

1 366 963

График реализации квартир и нежилых помещений

Реализуемые помещения

% реализации по интервалам планирования

Наименование

цена, тыс. руб. /м2

1

2

3

4

5

6

7

8

Квартиры

53

25

25

25

25

Нежилые помещения

50

100

Наименование проекта Текущие цены

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

АЛЬТ-Инвест™ 4. 0

ОБЪЕМ РЕАЛИЗАЦИИ

«0»

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

6 год

7 год

8 год

ВСЕГО

Местная валюта

Продажа квартир

кв. м

0

0

0

0

7 006

7 006

7 006

7 006

28 023

Продажа нежилых помещений

кв. м

0

0

0

0

0

0

0

2 110

2 110

Наименование проекта Текущие цены

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

АЛЬТ-Инвест™ 4. 0

ВЫРУЧКА ОТ РЕАЛИЗАЦИИ

НДС

Эксп. пошл.

«0»

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

6 год

7 год

8 год

ВСЕГО

Местная валюта тыс. руб.

Продажа квартир

0%

0%

0

0

0

0

477 467

502 095

527 994

555 228

2 062 784

Продажа нежилых помещений

18%

0%

0

0

0

0

0

0

0

157 774

157 774

4.6 Определение источников финансирования (кредит, собственные средства инвестора, дольщики), составление графика финансирования

Наименование проекта Текущие цены

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

АЛЬТ-Инвест™ 4. 0

ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ

«0»

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

6 год

7 год

8 год

ВСЕГО

Потребность в финансировании постоянных активов
(с НДС и импортной пошлиной)

тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

— местная валюта

тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

— иностранная валюта

тыс. долл.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Потребность в финансировании чистого оборотного капитала

тыс. руб.

305

3 950

10 385

27 676

64 133

98 384

69 184

55 663

-46 562

283 116

— местная валюта

тыс. руб.

305

3 950

10 385

27 676

64 133

98 384

69 184

55 663

-46 562

283 116

— иностранная валюта

тыс. долл.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

= Потребность в финансировании инвестиционных издержек

тыс. руб.

305

3 950

10 385

27 676

64 133

98 384

69 184

55 663

-46 562

283 116

— местная валюта

тыс. руб.

305

3 950

10 385

27 676

64 133

98 384

69 184

55 663

-46 562

283 116

— иностранная валюта

тыс. долл.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1. СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ

Учредительный капитал (изменение)

тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

— взносы в местной валюте

тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

— взносы в иностранной валюте

тыс. долл.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Акционерный капитал (изменение)

тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

— простые акции

тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

— привилегированные акции

тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2. ЦЕЛЕВЫЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ И ПОСТУПЛЕНИЯ

Объем финансирования (изменение)

тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

— в местной валюте

тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

— в иностранной валюте

тыс. долл.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3. ЗАЁМНЫЙ КАПИТАЛ

Привлечение кредитов

тыс. руб.

305

22 599

64 456

172 102

502 413

132 080

121 046

87 441

0

1 102 443

— в местной валюте

тыс. руб.

305

22 599

64 456

172 102

502 413

132 080

121 046

87 441

0

1 102 443

— в иностранной валюте

тыс. долл.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

= Итого источники финансирования

тыс. руб.

305

22 599

64 456

172 102

502 413

132 080

121 046

87 441

0

1 102 443

— в местной валюте

тыс. руб.

305

22 599

64 456

172 102

502 413

132 080

121 046

87 441

0

1 102 443

— в иностранной валюте

тыс. долл.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

= Свободные денежные средства

тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

0

0

336 544

336 544

— в местной валюте

тыс. руб.

0

0

0

0

0

0

0

0

336 544

336 544

— в иностранной валюте

тыс. долл.

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

4.7 Прогноз возможной цены реализации построенных объектов (продажа)

В соответствии с проведенным анализом рынка жилой и нежилой недвижимости для части Октябрьского района в границах улиц Гаражная, 4 проезд и Саранская можно сделать вывод о том, что возможные цены реализации помещений, построенных на рассматриваемом участке, могут составить:

Квартиры

Офисные помещения

Черновая отделка

45 000 руб. /м2

43 000 руб. /м2

Чистовая отделка

53 000 руб. /м2

50 000 руб. /м2

4.8 Учет рисков и определение ставки дисконтирования

Включение в ЧПДС существующих основных фондов

Нет

0

Включение в NPV остаточной (ликвидационной) стоимости проекта

Да

1

Ставка сравнения

— номинальная годовая

%

12%

12%

12%

12%

12%

12%

12%

12%

12%

— реальная годовая

%

7%

7%

7%

7%

7%

7%

7%

7%

7%

— расчетная на интервал планирования

%

12%

12%

12%

12%

12%

12%

12%

12%

12%

Коэффициент дисконтирования

1,000

0,893

0,797

0,712

0,636

0,567

0,507

0,452

0,404

Дисконтированный ЧПДС

тыс. руб.

-305

-20 126

-47 915

-110 685

-287 963

7 193

24 726

47 682

271 849

3 045

То же, нарастающим итогом

тыс. руб.

-305

-20 430

-68 346

-179 030

-466 993

-459 801

-435 074

-387 392

-115 544

3 045

4.9 Расчет срока окупаемости, чистой текущей стоимости и внутренней нормы доходности проекта. Описание методов расчета, пояснения к расчетам, результаты расчетов

ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПОЛНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЗАТРАТ

Простой срок окупаемости

лет

7,8

Дисконтированный срок окупаемости

лет

9,0

Внимание! Срок окупаемости превышает выбранный горизонт рассмотрения проекта

NPV (чистая текущая стоимость проекта)

тыс. руб.

3 045

0

-16 580

-53 160

-133 958

-387 328

-334 037

-288 799

-232 560

3 045

3 045

включая остаточную (ликвидационную) стоимость проекта

IRR (внутренняя норма доходности)

— расчетная на интервал планирования

12%

12%

— реальная годовая

7%

7%

— номинальная годовая

12%

12%

Максимальная ставка процентов по кредитам

в пределах периода планирования

— расчетная на интервал планирования

5%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

5%

5%

— реальная годовая

0%

-5%

-5%

-5%

-5%

-5%

-5%

-5%

-5%

0%

0%

— номинальная годовая

5%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

5%

5%

Норма доходности полных инвестиционных затрат

2%

0%

-433%

-439%

-421%

-534%

-260%

-177%

-123%

2%

2%

4. 10 Выводы о результатах проведенной экспертизы

По результатам расчетов в «Альт-Инвест» получены следующие показатели эффективности проекта:

1. Срок окупаемости равен сроку действия договора 8 лет. Это говорит о нестабильности инвестиционного проекта и может быть рискованным к осуществлению.

Простой срок окупаемости

7,8 лет

Дисконтированный срок окупаемости

9 лет

2. Чистая текущая стоимость проекта (NPV) больше нуля, равна 3 045 тыс. рублей. Это говорит об окупаемости затрат в течение срока жизни, тем не менее доходность проекта крайне низка, незначительно превышает ставки депозитов в банках, при этом риски вложения в проект крайне высокие.

3. Норма доходности (IRR) 12%.

Заключение

По результатам описания инвестиционного предложения и проведения правовой экспертизы застроенная территория в границах улиц Гаражная, 4-ый проезд, Саранская в Октябрьском районе г. о. Самара охарактеризована следующими положительными свойствами:

располагается в зоне многоэтажной жилой застройки Ж-4;

обеспечена инженерной инфраструктурой;

отсутствие обременений;

близка к оживленному району города и центральным магистралям;

характеризуется большим количеством вариантов развития и т. д.

Срок жизни проекта составляет 8 лет. По условиям договора инвестор обязуется в течение 3 лет произвести отселение из зданий, подлежащих сносу; в пятилетний срок после окончания первого этапа осуществит строительство и реализовать проектируемые объекты.

По результатам технической экспертизы физический износ зданий, расположенных по адресу 4-ый проезд, 70,68 характеризует их аварийное состояние, т. е. затраты на проведение капитального ремонта превысят затраты на снос объектов, следовательно сохранение их нецелесообразно.

Таким образом, площадь под застройку достаточно велика, именно поэтому мы и предлагаем строительство здесь 16-ти этажных жилых домов. Данное строительство соответствует разрешенным параметрам застройки.

Анализ социально-экономической ситуации показал необходимость строительства на этой территории жилых домов «Бизнес» класса.

Проанализировав возможные варианты развития территории, сделаем вывод: вследствие нахождения на территории большого количества объектов коммерческого назначения, считаем наиболее эффективным будет строительство жилых домов.

Рассматриваем два варианта реализации проекта строительства, в чистовой отделке и черновой.

Строительство в черновой отделке показывает свою неэффективность. Срок окупаемости проекта выходит за рамки срока жизни проекта.

Строительство в чистовой отделке позволяет достичь окупаемость проекта за 9 лет, что также превышает срок жизни проекта. Чистая текущая стоимость 3 045 тыс. руб. Норма доходности 12%.

Также в инвестиционном предложении содержаться скрытые риски для инвестора, связанные с тем, что сложно предугадать отношение выселяемых граждан, а также спрогнозировать изменение ситуации на рынке на отдаленную перспективу.

И, не смотря на привлекательность местоположения, по результатам проведения комплексной экспертизы нельзя говорить о рентабельности проекта.

Проект не рекомендован к реализации.

Список литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Земельный кодекс Российской Федерации.

Градостроительный кодекс Российской Федерации.

ВСН 53−86(р) — Ведомственные строительные нормы. «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: учебник для вузов: В 2-х частях / под ред. П. Г. Грабового, А. И. Смоленского — АСВ, ИПЦ «Гузель», 2006, ч.1 — 462 с., ч.2 — 462 с.

Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А. Н. Асаул. — 2-е изд. — СПб.: Питер, 2007. — 624 с. ;

Грабовый, П. Г. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / П. Г. Грабовый, Ю. Н. Кулаков, И. Г. Лукманова; под. ред. П. Г. Грабового. — Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. — 568 с. ;

Типология зданий и сооружений: Учеб. пособие для студ. учреждений сред. проф. образования / И. А. Синянский, Н. И. Манешина. — М.: Издательский центр «Академия», 2004. — 176с.

Журнал «Укрупненные показатели стоимости строительства». Издается ежемесячно Самарским центром по ценообразованию в строительстве.

Приложения

Подрядчик

Заказчик

16-ти этажный жилой дом

(наименование стройки)

ОБЪЕКТНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № ОС-119

(ОБЪЕКТНАЯ СМЕТА)

(наименование объекта)

Сметная стоимость

873 296,90 тыс. руб.

Расчетный измеритель

37 100,00 м² общей площади

Составлен (а) в ценах

по состоянию на

май 2012 года

№ п/п

Обоснование

Наименование конструктивных элементов, работ и затрат

Показатели единичной стоимости, руб.

Сметная стоимость, тыс. руб.

строительных работ

монтажных работ

оборудования, мебели и инвентаря

прочих затрат

всего

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1

УПСС 1. 1−024

Подземная часть

992,00

36 803,20

36 803,20

2

УПСС 1. 1−024

Стены наружные

5 899,00

218 852,90

218 852,90

3

УПСС 1. 1−024

Перекрытия, в том числе лестницы

3 371,00

125 064,10

125 064,10

4

УПСС 1. 1−024

Стены внутренние, перегородки

3 388,00

125 694,80

125 694,80

5

УПСС 1. 1−024

Кровля

138,00

5 119,80

5 119,80

6

УПСС 1. 1−024

Заполнение проемов

1 494,00

55 427,40

55 427,40

7

УПСС 1. 1−024

Полы

1 603,00

59 471,30

59 471,30

8

УПСС 1. 1−024

Внутренняя отделка (стены, потолки)

1 283,00

47 599,30

47 599,30

9

УПСС 1. 1−024

Прочие строительные работы и конструкции

886,00

32 870,60

32 870,60

10

УПСС 1. 1−024

Отопление, вентиляция, кондиционирование

1 174,00

43 555,40

43 555,40

11

УПСС 1. 1−024

Горячее, холодное водоснабжение, внутренние водостоки, канализация, газоснабжения

814,00

30 199,40

30 199,40

12

УПСС 1. 1−024

Электроснабжение, электроосвещение

1 567,00

58 135,70

58 135,70

13

УПСС 1. 1−024

Слаботочные устройства

463,00

17 177,30

17 177,30

14

УПСС 1. 1−024

Прочие

467,00

17 325,70

17 325,70

Итого затраты по смете

#####

######

75 313,00

17 325,70

0,00

873 296,90

Итого затраты по смете с учетом коэффициентов

#####

######

75 313,00

17 325,70

0,00

873 296,90

Всего по смете

#####

######

75 313,00

17 325,70

0,00

873 296,90

Главный инженер проекта

[подпись (инициалы, фамилия)]

Начальник

отдела

(наименование)

[подпись (инициалы, фамилия)]

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой