Комплексное исследование инвестиционного договора и договора долевого участия в строительстве жилья

Тип работы:
Дипломная
Предмет:
Государство и право


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Введение

Актуальность темы исследования. Инвестиционное строительство в настоящее время приобретает все больше развитие на рынке Российской Федерации. Создаются правовые механизмы содействия для увеличения притока инвестиций. Социально необходимым и значимым является строительство жилья, в этой сфере также задействованы инвестиционные договоры. Однако, при всей востребованности данных правоотношений в настоящее время отсутствует последовательный и понятный механизм правового регулирования. А самое главное законодательно не определены основные понятия инвестиционных договоров, их виды, существенные условия. Споры идут даже о самой природе таких договоров. Больше всего вопросов вызывает тема соотношения договора долевого участия в строительстве жилья и инвестиционного договора. Ученые высказывают две противоположные точки зрения. Одни обосновывают необходимость исключения договора долевого участия в строительстве из числа инвестиционных договоров, другие полагают, что этот договор является подвидом договора инвестиционного строительства. Но, вместе с тем, уникальность договора долевого участия в строительстве жилья отрицать нельзя, возможно в виду его социальной значимости, следует выделить данный договор в теории в отдельный вид договора, упорядочить существенные условия. Все эти споры в теории, не ясность отдельных положений об инвестиционном договоре на практике, большое количество судебных споров делает рассмотрение этой темы актуальным и даже необходимым. договор строительство инвестиционный капитальный

Целью настоящей работы является комплексное исследование инвестиционного договора, договора долевого участия в строительстве жилья и проблемы юридической квалификации данных договоров.

Для достижения поставленной цели, необходимо решить ряд задач, а именно:

1. Изучить понятие договора долевого участия в строительстве жилья и его правовую природу;

2. Рассмотреть элементы договора долевого участия в строительстве жилья;

3. Проанализировать права, обязанности и ответственность сторон договора участия в долевом строительстве жилья;

4. Изучить понятие и правовую природу инвестиционного договора в строительство жилья как самостоятельного типа договора;

5. Проанализировать субъекты и существенные условия инвестиционного договора в строительство жилья;

6. Изучить проблемы юридической квалификации договора долевого участия в строительства и инвестиционного договора в строительство жилья.

Объектом изучения являются общественные отношения в сфере инвестиционного строительства жилья в России.

Предметом изучения являются нормативно-правовые акты, которые регламентируют понятие, основные условия инвестиционных договоров в строительстве жилья. А также материалы юридической практики.

Методологическую основу работы составили общенаучные и частно научные методы исследования. В их числе следует назвать правовой, теоретический анализ, систематизация сведений, обобщение материала, построение логических выводов и т. п. Тема работы достаточно хорошо рассматривается такими авторами как Алексеев С. С., Абрамов А., Брагинский М. И., Витрянский В. В., Васькин В. В., Мустафин Р. Р., Ершов О. Г., Капица О. Л., Кропотов Л. Г., Лисица В. Н. и др. При этом, следует отметить, что практически во всех научных статьях учеными высказывается мнение о недостаточном правовом регулирование отношений связанных с инвестиционными договорами в строительстве жилья.

Структура работы построена с учетом поставленных целей и задач и состоит из введения, двух основных глав, заключения и списка литературы.

Глава 1. Правовая природа и характеристика договора долевого участия в строительстве жилья

1. 1 Понятие договора долевого участия в строительстве жилья и его правовая природа

30 декабря 2004 г. законодателем был принят Федеральный закон от 30. 12. 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 1 апреля 2005 г. Данный закон закрепил легальное определение договора участия в долевом строительстве. Однако существование легального определения исследуемого договора не снимает вопрос о его признаках и его природе. Согласно определению, данному в законе, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из определения договора участия в долевом строительстве, содержащегося в Законе о долевом строительстве, следует, что он является консенсуальным. Строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства представляют собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора долевого участия со стороны застройщика.

Договор долевого участия — двусторонний и возмездный. Он также является синаллагматическим, так как исполнение застройщиком обязательств по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства обусловлено исполнением последним своих обязательств по оплате обусловленной договором цены.

Вопрос о том, является ли договор долевого участия публичным договором, в отечественной правовой доктрине остается дискуссионным. В юридической литературе по этому вопросу можно встретить различные точки зрения. Так, например, А. Маковская полагает, что договор участия в долевом строительстве не является публичным договором. Однако она не приводит обоснования сделанного вывода.

Противоположный взгляд на публичность договора долевого участия высказан О. Л. Капицей, которая утверждает: «Анализ юридической сущности договора об участии граждан в долевом строительстве жилья приводит к выводу, что его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами — бытового подряда и оказания услуг».

Признание договора долевого участия публичным договором означает предоставление участнику долевого строительства дополнительных гарантий, установленных ст. 426 ГК РФ. Среди них — исключение, в случае отсутствия указаний в законе и иных правовых актах, возможности оказывать предпочтение одному лицу перед другими в отношении заключения публичного договора; обязанность установления цены товаров, работ и услуг, а также иных условий публичного договора одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами; предоставление возможности обязать коммерческую организацию заключить с ним договор с помощью суда; возможность издания Правительством Р Ф в случаях, предусмотренных законом, правил, обязательных для сторон публичного договора (типовые договоры, положения и т. п.); возможность признать договорные условия, противоречащие требованиям п. 2 и 4 ст. 426 ГК РФ, ничтожными. Указанные гарантии также являются признаками публичного договора. «Таким образом, — пишет М. И. Брагинский, — публичным является любой договор, который удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ».

При этом следует согласиться с Ю. В. Романцом в том, что «сам по себе характер деятельности коммерческой организации, выражающийся в ее осуществлении в отношении каждого, не может рассматриваться в качестве квалифицирующего признака публичного договора, поскольку это — элемент правового регулирования, а не фактор, обуславливающий правовое регулирование». Далее он отмечает, что «теоретически для любой деятельности коммерческой организации может быть предусмотрен режим публичного договора».

Договору долевого участия присущи признаки, позволяющие выделить его в самостоятельный гражданско-правовой договор.

Первый признак этого договора состоит в особом субъектном составе. Если участником долевого строительства может выступать любой субъект гражданского права, обладающий право- и дееспособностью, то застройщиком может быть лишь юридическое лицо, у которого имеется в собственности или на праве аренды (на праве субаренды) предоставленный для строительства земельный участок, право собственности на который или договор аренды которого прошли государственную регистрацию. Он также должен получить разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта долевого строительства и опубликовать (разместить) проектную декларацию. Кроме того, застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за счет денежных средств участников долевого строительства.

Второй признак договора долевого участия заключается в особенностях предмета данного договора. Если обязательство участника долевого строительства состоит лишь в уплате обусловленной договором цены и принятии готового объекта долевого строительства, то обязательство застройщика характеризуется более сложными элементами. Это строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которое осуществляется застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц на принадлежащем ему участке, в установленный договором срок, на денежные средства участников долевого строительства, и передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом объектами долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, а также общее имущество, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Третьим признаком договора долевого участия является то, что стороны этого договора преследуют разные цели. Для застройщика цель привлечения денежных средств участников долевого строительства состоит в получении прибыли, образующейся за счет разницы между денежными средствами, полученными от участников долевого строительства на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и себестоимостью объекта долевого строительства, посредством строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а для участника долевого строительства цель договора, как правило, — получение объекта долевого строительства в собственность.

В связи с этим трудно согласиться с мнением В. В. Витрянского считающего, что «целью привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан является строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости».

Четвертый признак заключается в том, что данному договору присущи определенные публичные элементы, призванные защитить интересы слабой стороны (потребителя). Так, содержание договора участия в долевом строительстве в значительной мере определяется императивными нормами, которые не могут по воле сторон изменяться, а исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору

При этом в случае заключения гражданином договора долевого участия с потребительской целью к отношениям сторон применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.

Пятый признак договора участия в долевом строительстве заключается в требовании государственной регистрации договора и (или) уступки прав требования по договору. Данный признак договора долевого участия отличает его от договора подряда, в отношении которого не установлено требований о его государственной регистрации.

Отмеченные признаки договора долевого участия позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, отличного от иных договоров, в том числе от договора подряда.

Вывод о том, что договор долевого участия является самостоятельным гражданско-правовым договором, вызывает вопрос, к какой группе следует отнести договор долевого участия.

В доктрине российского гражданского права гражданско-правовые договоры традиционно делятся на следующие группы: договоры на отчуждение имущества, договоры на передачу имущества в пользование, договоры на выполнение работ и оказание услуг и договоры на учреждение различных коллективных образований (общецелевые договоры).

В юридической литературе, посвященной договору долевого участия, предложено несколько вариантов решения данного вопроса. Одни ученые относят договор долевого участия к договорам на передачу имущества в собственность, другие — к группе договоров на выполнение работ, рассматривая его в качестве договора бытового подряда.

Третьи отмечают, что договор долевого участия может относиться либо к общецелевым договорам, либо к договорам на выполнение работ.

Так, автор Анохин В. в своей работе «Гражданско-правовая и административно-правовая ответственность -- основа гарантий исполнения договора участия в долевом строительстве», рассматривает особенности содержания, заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве жилья и других объектов недвижимости, раскрывает его правовую природу, дает рекомендации участникам долевого строительства по заключению и исполнению этих договоров. Договор участия в долевом строительстве отличается от смежных договоров по субъектному составу, предмету и специфичным требованиям к нему, по цене.

Закрепив договор долевого участия в качестве нового договорного типа, Закон о долевом строительстве в статье 1 установил, что его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по инвестиционным договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Тем самым законодатель установил, что отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости могут регулироваться как Законом о долевом строительстве, так и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

Такое регулирование требует разграничения, поскольку всегда, когда юридическое лицо или индивидуальный предприниматель заключают договор долевого участия в строительстве нежилого помещения в многоквартирном доме для использования его в дальнейшем, например, под офис, непонятно, нормы какого законодательства подлежат применению к отношениям сторон. Суды в таких случаях зачастую применяют к отношениям сторон законодательство РФ об инвестиционной деятельности.

Однако, на наш взгляд, выделение особого инвестиционного договора и применение к гражданским правоотношениям инвестиционного законодательства представляется спорным.

В юридической литературе справедливо отмечается, что название договора участия в долевом строительстве, закрепленное в Законе о долевом строительстве, неточно отражает содержание отношений, возникающих между застройщиком и участником долевого строительства.

Из названия договора можно сделать вывод, что участники долевого строительства принимают не финансовое участие в создании (строительстве) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а фактическое участие в виде выполнения строительно-монтажных работ. Это связано с тем, что слово «участие» означает «деятельность по совместному выполнению чего-нибудь», слово «долевой» трактуется как «распределяемый по долям, являющейся долей чего-нибудь», а под словом «строительство» понимается «возведение сооружений, зданий и т. д.».

Однако из Закона о долевом участии следует, что участники долевого строительства не принимают личного участия в выполнении строительно-монтажных работ: их участие ограничивается лишь финансированием создания (строительства) многоквартирного дома и или иного объекта в части жилого или нежилого помещения, а также общего имущества.

Имеются основания полагать, что исследуемый договор мог бы именоваться договором финансирования строительства недвижимости. Представляется, что предлагаемое наименование договора в большей степени учитывает природу складывающихся отношений — финансового участия участника строительства и фактического участия застройщика.

Кроме того, регулирование гражданских и административных правоотношений в одном акте — Законе о долевом строительстве — представляется не совсем правильным, так как из содержания п. 2 ст. 3 ГК РФ следует, что гражданские правоотношения (в том числе договорные обязательства) регулируются ГК РФ и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами. Учитывая, что ГК РФ не предусмотрено принятие специального федерального закона, регулирующего соответствующие правоотношения, следовало бы включить в часть вторую ГК РФ новую главу 37.1 («Финансирование строительства недвижимости»), в которую перенести гражданско-правовые нормы, содержащиеся в Законе о долевом строительстве, а сам Закон о долевом строительстве отменить.

При этом закрепленное законом понятие объекта долевого строительства является неполным, поскольку не включает здания, строения в перечень объектов долевого строительства. Между тем на практике достаточно часто встречаются случаи, когда к многоквартирному дому пристраиваются здания магазина, аптеки, кафе или парковки.

Таким образом отношения по финансированию строительства этих объектов выпадают из регулирования Закона о долевом строительстве, что негативно сказывается на интересах участников строительства.

В качестве альтернативы договору долевого участия в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее — Концепция) предлагается закрепить в ГК РФ вещное право приобретения чужой вещи. Согласно абз. 1 п. 9.3 Концепции по общему правилу указанное право будет возникать на основании договора, а в случаях, предусмотренных законом, оно будет возникать помимо воли отчуждателя.

При этом, как отмечает один из разработчиков Концепции Р. С. Бевзенко, регистрацию договора об участии в долевом строительстве заменит регистрируемое право на приобретение вещи в будущем.

Таким образом, предложение разработчиков Концепции заменить договор долевого участия вещным правом на приобретение земельного участка создаст дополнительные сложности участникам оборота и не обеспечит тех возможностей защиты гражданских прав, которые им предоставляет договор долевого участия.

Таким образом, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

1.2 Субъекты, содержание и форма договора долевого участия в строительстве жилья

Пункт 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ устанавливает специальную правосубъектность по договору долевого строительства.

До вступления в силу Федерального закона от 17. 06. 2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 119-ФЗ) застройщиком признавалось юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. С 21. 06. 2010 (с вступлением в силу Закона № 119-ФЗ) застройщикам разрешено осуществлять строительство объектов недвижимости на земельных участках, принадлежащих им на праве субаренды.

Ранее, в связи с отсутствием прямого указания в Законе № 214-ФЗ на такую возможность, регистрирующие органы могли отказывать в регистрации соответствующих договоров участия в долевом строительстве, и суды часто поддерживали такое решение.

Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 19. 03. 2009 № А78−5662/08-Ф02−904/09 пришел к выводу о том, что поскольку названный Закон № 214-ФЗ не предусматривает возможность привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома или иных объектов недвижимости лицом, которому земельный участок принадлежит на праве субаренды, организацию нельзя признать отвечающим требованиям Закона № 214-ФЗ застройщиком, следовательно, регистрирующий орган правомерно отказал организации в государственной регистрации договора долевого участия.

Участником долевого строительства может быть любое лицо, как юридическое, так и физическое.

Сторонами по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являются застройщик и участник долевого строительства.

Застройщик — юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Участники долевого строительства — граждане и (или) юридические лица, желающие принять участие в долевом строительстве.

Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья — «совместное долевое строительство дома по адресу…». Содержание договора о долевом участии в строительстве жилья сформировалось под влиянием конкретной практики, поскольку в законодательстве такой вид договора, как долевое участие в строительстве, не предусмотрен.

Цена договора участия в долевом строительстве является его существенным условием. Исполнение договора участия в долевом строительстве оплачивается по цене, установленной этим договором. При этом, цена данного договора может состоять из двух частей: сумма затрат на строительство объекта долевого строительства и сумма вознаграждения застройщика за оказываемые услуги. Цена договора определяет размер денежного обязательства участника долевого строительства перед застройщиком. По общему правилу данное денежное обязательство выражается в рублях.

Однако, не исключено использование в договоре той или иной иностранной валюты. В этом случае курс иностранной валюты определяется либо соглашением Сторон, либо рассчитывается исходя из официального курса ЦБ РФ. При расчете курса валюты, исходя из ее официального курса ЦБ РФ, стороны договора участия в долевом строительстве принимают на себя риск падения или роста курсового значения валюты, используемой в договоре. Для снижения таких рисков стороны договора участия в долевом строительстве могут использовать срочные валютные сделки купли-продажи валюты по фиксированному курсу (хеджирование).

Другой вариант страхования от подобных рисков — предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве специальное условие о фиксированном курсе валюты, на случай снижения ее официального курса.

Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, осуществляются либо наличными деньгами без ограничения суммы, либо в безналичном порядке.

Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением предпринимательской деятельностью производятся исключительно в безналичном порядке.

Законодатель установил специальное правило изменения цены договора участия в долевом строительстве. Согласно этому правилу такое изменение допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве этой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены.

Таким образом, если застройщик и участник долевого строительства предусмотрели в договоре участия в долевом строительстве твердую цену, то они не вправе ее изменять даже по своему дополнительному соглашению.

Данная правовая норма является специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания строительных материалов.

В том случае, если изменение цены договора участия в долевом строительстве предусмотрено в его условиях, такое изменение допускается только после даты государственной регистрации данной сделки.

Оформляется изменение цены договора участия в долевом строительстве путем подписания дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации.

Платежи могут вноситься либо единовременно — одним траншем, либо поэтапно отдельными платежами — в период, исчисляемый годами, месяцами или днями. При поэтапной оплате стороны договора участия в долевом строительстве могут согласовать в качестве неотъемлемой части договора календарный график финансирования.

Законодатель защитил права и законные интересы застройщика, установив право застройщика при определенных условиях в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Данное право возникает при наличии двух условий: первое в договоре участия в долевом строительстве предусмотрен единовременный порядок оплаты долевого взноса участником долевого строительства; второе единовременный платеж просрочен участником долевого строительства более чем на три месяца.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве данный договор считается расторгнутым.

Законодатель также предусмотрел правовую норму, защищающую застройщика от нарушения сроков оплаты долевого взноса со стороны участника долевого строительства.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30. 12. 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве также при наличии следующих условий:

— в договоре участия в долевом строительстве предусмотрен поэтапный порядок оплаты долевого взноса участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период;

— участник допустил систематическое нарушение сроков внесения платежей.

Законодатель уточнил, что под термином «систематическое нарушение сроков внесения платежей» следует понимать либо нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати календарных месяцев, либо просрочку внесения платежа более чем на три месяца.

Трехмесячные сроки установлены с целью защитить интересы участников долевого строительства, которые по определенным причинам оказались не способны финансировать долевое строительство в согласованные с застройщиком сроки.

Для таких лиц законодатель сохраняет возможность получения объекта долевого строительства по договору при условии погашения задолженности и законной неустойки перед застройщиком.

Отметим, что если в договоре участия в долевом строительстве период внесения платежей составит меньше одного года, то часть 5 статьи 5 Закона применяется к данному договору только в случае трехмесячной просрочки платежа.

Если же согласованный период внесения платежей составит менее трех месяцев, то застройщик не вправе применять часть 5 статьи 5 Закона, так как гипотеза данной правовой нормы не учитывает фактические правоотношения застройщика и участника долевого строительства в данном конкретном случае.

Принимая во внимание, что период оплаты может исчисляться не только в месяцах и в годах, но также и в днях, предлагаемая законодателем редакция комментируемой правовой нормы представляется не слишком удачной.

В случае нарушения срока внесения платежа участник долевого строительства выплачивает застройщику неустойку.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Указанная неустойка является законной, поэтому ее размер не может быть меньше установленного Законом размера, а условие о неустойке не требуется включать в договор участия в долевом строительстве, так как обязанность ее выплаты вытекает из положений Закона.

Неустойка взимается за каждое нарушение срока внесения платежа и применяется как к случаям единовременной оплаты долевого взноса участником долевого строительства, так и к случаям поэтапной оплаты. По требованию об оплате неустойки не требуется доказывать причинение убытков.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и считается заключенным от даты его государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации договора участия в долевом строительстве обусловлена стремлением законодателя повысить государственный контроль над данной категорией инвестиционных сделок в целях дополнительной юридической защиты прав граждан.

Государственная регистрация договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Последним существенным условием договора участия в долевом строительстве является гарантийный срок на объект долевого строительства.

Этот срок должен составлять не менее пяти лет и исчисляется, как правило, со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Правило об установлении гарантийного срока является диспозитивным. Стороны договора участия в долевом строительстве могут договориться о том, что гарантийный срок исчисляется с иного момента, например, с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Гарантийный срок защищает интересы участника долевого строительства в случае выявления ненадлежащего качества объекта долевого строительства в пределах такого срока. При этом, в случае спора застройщик считается виновным в недостатках, пока не доказано иное.

В ситуации, когда договор участия в долевом строительстве содержит все существенные условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, однако одна из сторон неправомерно уклоняется от государственной регистрации данного договора, суды признают договор подлежащим государственной регистрации.

По обстоятельствам дела, изложенного в Определении ВАС РФ от 21. 03. 2011 №ВАС-11 536/10, договоры участия в долевом строительстве совершены в надлежащей письменной форме, при их подписании сторонами спора согласованы все предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ существенные условия договора долевого участия, а именно: предметы договоров конкретно определены с указанием строительного адреса объекта и размещения конкретных квартир, подлежащих передаче участнику долевого строительства; определены размеры финансирования строительства квартир (цена договора); сроки и порядок оплаты (графики платежей); срок окончания строительства объекта, срок передачи квартиры участнику долевого строительства «под отделку»; гарантийный срок.

С учетом того, что спорные договоры совершены в надлежащей форме, подлежат государственной регистрации, но заказчик-застройщик уклоняется от такой регистрации, правильным, по мнению ВАС РФ, является вывод об обоснованности требований участника строительства о государственной регистрации названных договоров.

Таким образом, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным. Следует отметить, что условия, указанные в части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, сформулированы исчерпывающим образом.

1.3 Права, обязанности и ответственность сторон договора участия в долевом строительстве жилья

Гражданско-правовые отношение между дольщиком и застройщиком возникают с момента подписания договора долевого участия согласно нормам п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и регулируются также и нормами ГК РФ.

Договор долевого участия является достаточно специфической сделкой, поскольку он просто не предусмотрен в ГК РФ. Поэтому, с одной стороны, здесь существует подводный камень, поскольку проблематично определить существенные условия договора и при возникновении спорной ситуации возможны дополнительные трудности с разрешением конфликта в суде. Как правило, основным нарушением договорных условий со стороны застройщика является перенос сроков окончания строительства.

В этом случае зачастую получается, что дольщик настаивает на удовлетворении материальных требований в виде неустойки по п. 1 ст. 330 и ст. 332 ГК РФ: «Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения» и «Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон».

Тогда как застройщик, заняв оборонительную позицию, наоборот, будет требовать признать договор долевого участия незаключенным в силу норм ст. 166 ГК РФ.

Однако, с другой стороны, договор долевого участия все же является гражданско-правовым договором и к нему также полностью применимы нормы ст. 432 ГК РФ: «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида».

По аналогии в данном случае применимы и нормы пп. 1 и 3 ст. 401 ГК РФ, а именно: «Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности… 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или не надлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность…».

Еще одним тонким и, пожалуй, главным моментом в процессе долевого строительства является оформление права на собственность. Оформление происходит в два этапа:

а) регистрация договора долевого участия в Государственной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), поскольку в данном случае имеет место двухсторонняя гражданско-правовая сделка и этого прямо требуют нормы ст. 131 п. 1 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

б) регистрация собственно самого права собственности в соответствии с нормами п. 3 ст. 131 ГК РФ: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации» и ст. 164 ГК РФ.

Необходимо заметить, что застройщик в обязательном порядке должен предоставлять по требованию дольщика документы, исчерпывающий список которых дан в ст. п. 2 ст. 21 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Также наряду с этим застройщик обязан предоставлять любому обратившемуся лицу документы, согласно списку по п. 2 ст. 20 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а именно:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик обязан также обязательно предоставить информацию о своей деятельности согласно п. 1 ст. 20 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Также он обязан предоставлять дольщикам информацию о проекте строительства, согласно п. 1 ст. 21 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Здесь необходимо заметить, что долевое строительство является тем видом осуществления хозяйственной деятельности, в котором интересы всех участвующих сторон (дольщиков, инвесторов, застройщика и т. д.) тесно взаимосвязаны. Отказ одной стороны выполнять условия договора неминуемо влечет за собой проблемы в виде препятствий для осуществления законных прав остальными участниками процесса.

Примером ничем не обоснованного отказа от исполнения обязательств в долевом строительстве являются материалы судебного дела А41−21 791/08. Суть вопроса такова: ООО «Лендстрой XXI век» являлось застройщиком и одновременно одним из инвесторов по инвестиционному контракту на строительство жилого многоквартирного дома.

Осуществляя свою работу, застройщик необоснованно затянул сроки окончания одного из этапов строительства. Однако в итоге, после ожидания в несколько лет, дом с трудом был сдан в эксплуатацию. Но застройщик отказался передать в собственность одного из инвесторов несколько квартир в готовом доме, что являлось прямым грубым нарушением условий инвестиционного контракта. Свои действия застройщик мотивировал острым дефицитом финансовых средств, для дальнейшего продолжения строительства он был намерен реализовать спорные квартиры по рыночной стоимости на тот момент. С целью разрешить конфликтную ситуацию второму инвестору было предложено от имени застройщика внести разницу между ценой жилья на момент заключения инвестконтракта и сегодняшней рыночной стоимостью! Это, естественно, многократно удорожило бы покупку и свело на нет осуществление условий договора.

Обиженный соинвестор вынужден был обратиться в арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Лендстрой XXI век» «О выделении в натуре доли по инвестконтракту № 15/09−03 от 03. 02. 03 г. и признании права собственности на квартиры в кол-ве 6 штук». В данном конкретном случае суд решил, что инвестором-застройщиком допущен целый «букет» нарушений действующего законодательства. А именно нарушены нормы ст. ст. 8, 11, 12, 215, 219, 310 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним». Исходя из описанного выше, суд принял решение исковые требования по делу №А41−21 791/08 удовлетворить полностью.

В дальнейшем с подобными исками к ООО «Лендстрой XXI век» обратились остальные 73 инвестора — физических лица. Их исковые требования также были судом полностью удовлетворены, и они получили права собственности на оплаченное ими ранее жилье!

В качестве еще одного примера неисполнения обязательств в рамках инвестиционного контракта можно привести материалы судебного дела № А41−19 263/08, где все то же ООО «Лендстрой XXI век» затянуло сроки строительства и соинвестор, ЗАО «ФИМА ДИОС», обратился в арбитражный суд с просьбой взыскать с ответчика неустойку, обусловленную условиями п. 6.5 договора № 2-Л/ФД от 24. 03. 05 г.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что ответчик грубо нарушил существенные условия договора (затянул сроки строительства) и решил взыскать неустойку с ответчика.

В законодательстве предусмотрена обязанность стороны, нарушившей свои обязательства по указанному договору (должник) выплатить своему кредитору неустойку. Неустойка выполняет в гражданском праве две функции — с одной стороны она является способом обеспечения исполнения обязательств, с другой стороны — это мера гражданско-правовой ответственности должника.

По общему правилу кредитор по нарушенному перед ним обязательству вправе требовать как законную неустойку, так и договорную.

В Законе установлено два случая выплаты законной неустойки — по одному для каждой из сторон договора участия в долевом строительстве. В первом случае наступает ответственность участника долевого строительства в форме законной неустойки при просрочке платежей в адрес застройщика. Во втором случае, наступает ответственность застройщика в форме законной неустойки при нарушении с его стороны установленного срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Стороны договора участия в долевом строительстве вправе включать в условия этого договора неустойку как способ обеспечения отдельных обязательств по этому договору, либо как меру ответственности контрагента за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств.

Подчеркнем, что в случае заключения застройщиком и потребителем договора участия в долевом строительстве включение застройщиком в такой договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, не допускается. В этом случае подобные действия застройщика квалифицируются как административное правонарушение.

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются с точки зрения гражданского права недействительными.

В случае явной несоразмерности суммы начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства, размер неустойки может быть уменьшен судом. Некоторые подходы арбитражных судов при рассмотрении споров, связанных с взиманием неустойки и уменьшением ее размера по усмотрению суда, раскрыты в Информационном Письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 14 июля 1997 года № 17.

Сверх выплаченной неустойки каждая из сторон договора участия в долевом строительстве в случае тех или иных обязательств по такому договору вправе требовать возмещения убытков.

Размер понесенных расходов в счет возмещения реального ущерба подтверждается «обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т. п. «

«Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров. «

Отметим, что законодатель установил в Законе (ст. 10) также иную форму ответственности застройщика за нарушение ряда требований Закона. Речь идет о возмещении застройщиком участнику долевого строительства процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такая ответственность застройщика установлена:

— за незаконное привлечение застройщиком денежных средств от граждан в строительство.

— за существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок;

— в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

— в случае существенного изменения проектной документации строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

— в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

— в случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств участнику долевого строительства;

— в случае признания договора участия в долевом строительстве недействительным по причине совершения данной сделки под влиянием заблуждения, возникшего в результате нарушения застройщиком требований Закона к проектной декларации;

— в случаях, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

В качестве примера можно привести апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 12. 07. 2013 по делу N 33−4326/2013. На основании ст. 4, ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 13 Закона Р Ф «О защите прав потребителей» с застройщика в пользу дольщика взысканы неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства, неустойка за нарушение условий договора, штраф за добровольное неудовлетворение претензии, компенсация морального вреда. При этом со ссылкой на ст. 401, ст. 403 ГК РФ разъяснено, что действия контрагентов ответчика.

Определение Ленинградского областного суда от 12. 02. 2013 N 33−623/2012. На основании ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за просрочку передачи объекта долевого строительства надлежащего качества с застройщика частично взысканы неустойка, компенсация морального вреда и судебные расходы, поскольку безвозмездное исправление застройщиком недостатков в разумный срок не освобождает его от ответственности за просрочку исполнения обязательства о передаче квартиры участникам долевого строительства и не прерывает течение срока просрочки.

Подчеркнем, что в сложившейся судебной практике исключается одновременное применение неустойки и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, кредитору в каждом конкретном случае необходимо выбирать, какую из этих мер ответственности по отношению к должнику он намерен применить.

Интересен вопрос о соотношении норм об ответственности, предусмотренных законом «о защите прав потребителей» и норм об ответственности, предусмотренных Законом.

Верховный Суд Р Ф отмечает, что: «Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (пункт 3 статьи 3, пункт 2 статьи 9, статья 10 Федерального закона). «

Таким образом, например, ответственность, предусмотренная законом «о защите прав потребителей» за нарушение сроков передачи товара, не применяется в правоотношениях, регулируемых Законом, так как в данном случае действует специальная норма права.

Глава 2. Сравнительно-правовая характеристика инвестиционного договора в строительство жилья

2.1. Понятие и правовая природа инвестиционного договора в строительство жилья как самостоятельного типа договора

Понятие «инвестиции» законодательно урегулировано, в том числе на международном уровне. Так, согласно заключенной 28 марта 1997 г. в Москве в рамках Содружества Независимых Государств Конвенции «О защите прав инвестора» — это вложенные инвестором финансовые и материальные средства в различные объекты деятельности, а также переданные права на имущественную и интеллектуальную собственность с целью получения прибыли (дохода) или достижения социального эффекта, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в соответствии с национальным законодательством сторон (ст. 1).

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой