Классификация объектов недвижимости.
Доходный подход к оценке недвижимости

Тип работы:
Контрольная
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Торгово-экономический институт

Федеральное Государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«сибирский федеральный университет»

Факультет экономики и управления

Кафедра экономики торговли

Контрольная работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Выполнил студент 5 курса

специальности 60 800

«Экономика и управление

на предприятиях торговли

и общественного питания"

заочной (ускоренной) формы обучения

группа ЭКМ 10−12

Юревич М.О.

КРАСНОЯРСК 2013

Вопрос 1. Классификация объектов недвижимости

Классификация — это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы:

1. Категория, А — недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость — обыкновенные здания для продажи или аренды.

2. Категория Б — недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В — избыточная недвижимость (в резерве).

В США выделяют пять типов недвижимости:

жилая — для личного использования (потребления);

коммерческая — для бизнеса, включая и продажу;

производственная;

инвестиционная — для вложения капитала;

специального назначения.

Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество можно классифицировать также по трем уровням (таб. 1).

Таб. 1 — Признаки классификации недвижимости по уровням управления

Народнохозяйственный

Региональный

Локальный (микроуровень)

форма собственности· целевое назначение· воспроизводимость в натуральной форме

отраслевая принадлежность территориальное размещение функциональное назначение

потребление свойств (удобств) предмета товар источник дохода

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости:

коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

личная жилая собственность;

предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную — здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.

Еще один вид классификации недвижимости — по целевому назначению. Земли в Российской Федерации делятся на следующие категории:

земли населенных пунктов (земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов);

сельскохозяйственные земли (пашни, сенокосы и пастбища, многолетние насаждения, целина);

земли промышленности, транспорта, связи, информатики, обороны и иного назначения;

земли природоохранного, природозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Классификация зданий по целевому назначению представлена на Рис. 1.

Рис. 1. Классификация зданий по целевому назначению

Вопрос 2. Доходный подход к оценке недвижимости

недвижимость имущество доходный собственность

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

или, где

С (V) — стоимость недвижимости;

ЧД (I) — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ® — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Рис. 2. Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

— операционных (эксплуатационных) — издержки по эксплуатации объекта;

— фиксированных — затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т. д.);

— резервы — издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т. е. отражает: — качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; - риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении: — инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.

— рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

— прямой капитализации доходов;

— дисконтированных денежных потоков.

Задача

Застройщик приобрел земельный надел, стоимостью 750 тыс. руб. площадью 150 соток для разбивки на дачные участки и строительства на них домов. Площадь общественной территории (дороги, территория, занятая техническими сооружениями) — 1 сотка на каждый участок. При разбивке на участки площадью 9 соток, затраты на строительство одного дома составляют 40 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи — 110 тыс. руб. При разбивке на участки площадью 5 соток, затраты на строительство одного дома уменьшаться на 5 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи — 80 тыс. руб. Участки площадью 14 соток с домом будут продаваться за 165 тыс. руб. при затратах на строительство дома — 50 тыс. руб.

Решение:

Для решения данной задачи необходимо определить размер прибыли, которую получит застройщик после реализации участков, для этого исходные и расчетные данные оформим в таблице 1.

Таблица 1-Исходные и расчетные данные о возможных улучшениях земельного участка

Показатели

Площадь участков, м2

9

5

14

Стоимость земельного участка, тыс. руб.

750 тыс. руб

Предполагаемая цена продажи одного участка, тыс. руб.

110

80

165

Затраты на строительство одного дома, тыс. руб.

40

35

50

Количество участков, шт

15

25

10

Выручка от реализации участков, тыс. руб.

1650

2000

1650

Затраты на строительство домов, тыс. руб.

600

875

500

Прибыль от реализации участков, тыс. руб.

1050

1125

1150

Ответ. Исходя из принципа предельной продуктивности наиболее целесообразным является реализация участков 14 соток, так как в данном случае у застройщика есть возможность получить максимальную прибыль.

Библиографический список

1. Кадастр и оценка объектов недвижимости: учебно-методическое пособие для студентов по направлению подготовки 120 700 «Землеустройство и кадастры»; рец.: Н. Ф. Якушев, А. Б. Соловьев; НИУ БелГУ; НИУ БелГУ. -Белгород: ИПК НИУ БелГУ, 2011. — 156 с. — Библиогр.: с. 154

2. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие; рец.: Ю. Ф. Симонов, Каф. экономической теории Ростовского Гос. Строительного Ун-та, М-во образования и н. -Ростов н/Д: Феникс, 2010. — 343 с. -(Высшее образование). — Библиогр.: с. 332−335

3. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающися по направлению «Экономика»; рец.: А. Л. Бобров, А. М. Озина, Б. Б. Хрусталев. -М.: КНОРУС, 2010. — 236 с. -Словарь основных терм.: с. 212−234. -Библиогр.: с.

4. Кадастровая оценка недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по спец. 80 502 «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)»; рец.: В. М. Рутгайзер, С. Н. Максимов, УМО вузов России по. -М.: Маросейка, 2010. — 356 с.- Библиогр.: с. 352−356

5. Оценка недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению 80 500 «Менеджмент»; Т. Г. Касьяненко и др.; Рец.: Г. Н, Белоглазова, М. А. Зельдин, УМО вузов России по. — М.: КноРус, 2010. — 752 с. -Библиогр.: с. 751−752

6. Кадастровая оценка недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по спец. 80 502 «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)»; рец.: В. М. Рутгайзер, С. Н. Максимов, УМО вузов России по. — М.: Маросейка, 2010. — 357 с. -Библиогр.: с. 352−356

7. Оценка стоимости недвижимости: Сборник задач: Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по спец. «Финансы и кредит»; Под ред. М. А. Федотовой; Рец.: И. Ю. Беляева, Д. А. Кувалдин; Финансовая академия при Правительстве Р Ф, УМО вузов России по. — М.: КноРус, 2009. — 272 с.

8. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие для студентов, обучающихся по спец. «Финансы и кредит»; Под ред. М. А. Федотовой; Рец.: И. Ю. Беляева и др.; Финансовая Академия при Правительстве Р Ф, УМО по образованию в. -М.: КноРус, 2009. — 344 с. — Прил.: с. 310−344

9. Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению 80 100 «Экономика» и экономическим спец. ;рец.: С. В. Грибовский, С. Н. Максимов, УМО вузов России по. — М.: КноРус, 2009. — 303 с. — Библиогр.: с. 303

10. Территориальные рынки жилья: теория и практика регулирования: Монография; М-во образования и науки РФ, Финансово-экономический ин-т; Науч. ред. К. И. Таксир; Рец.: А. И. Гончаров, Г. С. Мерзликина. -Волгоград: ВолГУ, 2008. — 548 с. — Заключ.: с. 457−464. -Прил.: с. 465−523. -Библиогр. :

11. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2008. — 240 с. — (Краткий курс)

12. Экономика недвижимости. — СПб: Питер, 2008. — 240с.: ил.

13. Экономика недвижимости: Пособие для студентов всех форм обучения. — СПб.: Питер, 2008. — 240 с. — (Краткий курс)

14. Экономика недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по спец. «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)»; Рец.: В. Ф. Архипова, С. Н. Максимов, А. В. Карасев, М-во образования и н .- СПб.: Питер, 2008. — 622 с. -(Учебник для вузов)

15. Оценка недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по спец. «Финанасы и кредит»; Финансовая академия при Правительстве Р Ф, Ин-т профессиональной оценки; Под ред.: А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой, М-во образования РФ. — М.: Финансы и статистика, 2007. — 496 с. -Терминологический словарь: с. 479−494

16. Управление коммерческой недвижимостью: учебник по дисциплине региональной составляющей спец. «Менеджмент организации»; Государственный ун-т управления; под ред. М. Л. Разу; рец.: Г. Г. Руденко, А. З. Пронин, М-во образования и н. -М.: КноРус, 2007. — 246 с. -Прил.: с. 206−239. -Глоссарий: с. 240−243. -Библиогр

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой