Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенного по адресу: РТ, г. Мензелинск, ул. Комарова, с целью определе

Тип работы:
Дипломная
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Министерство образования и науки Российской Федерации

Частное образовательное учреждение высшего образования

Южный институт менеджмента

Центр повышения квалификации и дополнительного профессионального образования

ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА (ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: «Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенного по адресу: РТ, г. Мензелинск, ул. Комарова, с целью определения рыночной стоимости»

Слушатель

группы № 01 М.М. Сулейманова

Краснодар 2014

Реферат

Целью выпускной аттестационной (дипломной) работы является закрепление теоретических знаний по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости». Закрепление теоретических знаний осуществляется посредством практического проведения исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование конкретного строительного объекта и территории функционально связанной с ним (земельного участка) и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.

В выпускной аттестационной (дипломной) работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, подходы и методы к оценке недвижимого имущества, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.

Выполнен анализ рынка жилой недвижимости (домовладений) и земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС в месте расположения объекта исследования, являющийся неотъемлемой частью процесса оценки.

Проведена оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 2-х подходов: затратного, сравнительного. Земельный участок оценивался сравнительным подходом — методом сравнения продаж.

Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных тремя подходами, и сделаны выводы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости.

Содержание

Введение

1. Теоретические основы судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

1.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

1.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

1.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

2. Методологические основы судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости

2.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

2.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

2.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

3. Заключение эксперта по результатам исследования

3.1 Вводная часть

3.1.1 Описание объектов исследования, стоимость которых необходимо определить

3.2 Исследовательская часть

3.2.1 Анализ рынка объектов исследования

3.2.2 Расчет стоимости объектов исследования

3.3 Выводы

Заключение

Список использованных источников

Приложение, А — Информация об объектах- аналогах, используемая при проведении экспертизы

Приложение Б — Фотоматериалы объектов исследования

Введение

В настоящее время проведение экспертизы по установлению рыночной стоимости земельного участка с целью корректировки его кадастровой стоимости одно из наиболее востребованных направлений судебных экспертиз.

Оценка стоимости домовладения и земельного участка, однако в случае назначения судом экспертизы домовладения и земельной собственности в экспертное учреждение, данная услуга приобретает другие очертания, в частности, данный вид экспертизы будет подпадать под специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними с целью проведения их оценки».

Таким образом, данный вид деятельности регулируется сразу двумя Федеральными Законами: Федеральный закон от 29. 07. 1998 N 135-ФЗ (ред. от 23. 07. 2013) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральный закон от 31. 05. 2001 N 73-ФЗ (ред. от 25. 11. 2013) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Цель данной аттестационной работы — охарактеризовать понятие экспертизы домовладения и земельного участка и изучить методику и процесс стоимостной экспертизы.

Задачи аттестационной работы:

— раскрыть понятие экспертиза

— показать основные методики проведения экспертизы домовладений и земельных участков, функционально связанных с ним;

— изучить особенности проведения экспертизы с целью представления в качестве доказательственной базы в судебном процессе.

— отразить особенности оформления экспертных заключений.

Объектом исследования данной аттестационной работы является домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: РТ, г. Мензелинск, ул. Комарова.

1. Теоретические основы судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

1.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

Термин Їэкспертиза происходит от латинского Їexpertus, что означает Їопытный, сведущий.

Под понятием Їэкспертиза в широком смысле слова, имеют в виду любое исследование, проводимое сведущим лицом для ответа на вопросы, требующие специальных (научных, профессиональных опытных) познаний. Судебная экспертиза отличается от экспертиз, осуществляемых в иных сферах человеческой деятельности, следующими признаками: Во-первых, соблюдением специального правового регламента подготовки материалов на экспертизу, назначения и проведения экспертизы, определенного соответствующими кодексами России: Уголовно-процессуальным (УПК), гражданским процессуальным (ГПК) или арбитражным процессуальным (АПК). Эти кодексы устанавливают права и обязанности лиц, принимавших участие в производстве судебной экспертизы, их правоотношения, содержание составляемых при этом основных процессуальных документов, регламентируют и другие вопросы, связанные с порядком назначения и производства экспертизы. Во-вторых, проведением исследования, основанного на использовании специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства или ремесла. В-третьих, дачей заключения, имеющего статус источника доказательств.

Судебная экспертиза является самостоятельной процессуальной формой получения новых и уточнения (проверки) имеющихся вещественных доказательств в уголовном, гражданском и арбитражном процессе.

Сущность судебной экспертизы состоит в анализе по заданию следователя (суда) сведущим лицом -- экспертом -- предоставляемых в его распоряжение материальных объектов экспертизы (вещественных доказательств), а также различных документов (в том числе протоколов следственных действий), с целью установления фактических данных, имеющих значение для правильного разрешения дела. По результатам исследования эксперт составляет заключение, которое является одним из предусмотренных законом источником доказательств, а фактические данные, содержащиеся в нем, -- доказательствами.

Как было выше отмечено, судебная экспертиза является важнейшей процессуальной формой применения специальных познаний в судопроизводстве, в результате чего в распоряжении следствия и суда оказывается новая информация, имеющая доказательственное значение, которая не может быть получена другими процессуальными средствами.

Правовой основой использования специальных знаний в уголовном, гражданском и арбитражном процессах, а также в процессе административного производства является Конституция Р Ф. Вопросы использования специальных знаний регулируются соответствующими кодексами, Федеральными законами «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», законодательством Российской Федерации о здравоохранении и др.

Федеральный закон от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве. При этом в преамбуле Закона отмечается, что производство судебной экспертизы с учетом особенностей отдельных видов судопроизводства регулируется соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.

В этом Законе детально регламентирована деятельность государственных судебно-экспертных учреждений, к которым относятся специализированные учреждения федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для обеспечения исполнения полномочий судов, судей, органов дознания, лиц, производящих дознание, следователей и прокуроров посредством организации и производства судебной экспертизы (ст. 11).

К подзаконным нормативным правовым актам относятся указы Президента Р Ф, постановления Правительства Р Ф и федеральные ведомственные акты, нормативные правовые акты субъектов РФ, региональные акты и акты органов местного самоуправления.

Подзаконными нормативными правовыми актами регулируется значительная часть деятельности по использованию специальных знаний в уголовном процессе.

Наиболее важное значение для деятельности судебно-экспертных учреждений имеют федеральные ведомственные нормативные правовые акты. К числу ведомств, наиболее детально регламентирующих вопросы применения специальных знаний в уголовном процессе, относятся Министерство юстиции, Министерство внутренних дел, Федеральная служба безопасности, Министерство здравоохранения и социального развития, Федеральная таможенная служба, Министерство обороны, Федеральная служба по контролю за оборотом наркотиков, Генеральная прокуратура РФ. Эти ведомства издают нормативные правовые акты на основе Федерального конституционного закона «О Правительстве Российской Федерации», предусматривающего издание такого рода актов, а также на основе положений о министерствах и иных федеральных органах исполнительной власти. Издаваемые этими органами ведомственные акты непременно имеют лишь подзаконный характер; издаются не только в соответствии с законами, но и указами Президента и актами Правительства; могут быть отменены или приостановлены в своем действии Правительством. Все акты федеральных органов исполнительной власти, которые касаются прав и свобод или обязанностей человека и гражданина, имеют межведомственный характер, подлежат обязательной государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ, а затем опубликованию.

1.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

Строительно-техническая экспертиза объектов недвижимости осуществляется в нескольких аспектах:

Экспертизы местоположения, назначением которых является выявление факторов пространственной среды, влияющих на стоимостной эквивалент объектов недвижимости, оценка характера и величины такого влияния. Отметим, что указанные экспертизы определяют компоненты редкости. Таким образом, совестное использование результатов технических экспертиз и экспертиз местоположения позволяет определить ценность объектов недвижимости;

Экономические экспертизы, содержание которых заключается в денежной оценке каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Таким образом, данные экспертизы обеспечивают экономическую интерпретацию (толкование) ценности, а их результатов является реальная меновая стоимость объекта недвижимости (денежный эквивалент ценности).

Результирующим показателем такого анализа является равновесная рыночная цена либо самого объекта недвижимости, либо предоставляемых им услуг (в связи с чем выделяются рынок объектов или рынок купли-продажи недвижимости и рынок услуг или рынок аренды недвижимости). Самостоятельной компонентой экономических экспертиз является оценка морального износа, которая базируется на анализе потребительского поведения и может быть осуществлена только посредством использования данных о состоянии потребительского спроса. Таким образом, целевым назначением экономических экспертиз является определение результирующего стоимостного эквивалента (иначе — денежного эквивалента ценности) с учетом всех факторов влияния.

В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.

Строго обязательным условием всех вариантов использования недвижимости и ее рыночного оборота является их соответствие действующим правовым нормам. Любой объект недвижимости включен в «правовое поле» на всем протяжении своего жизненного цикла. В связи с этим, обязательным элементом системы экспертиз недвижимости, являются правовые экспертизы. Содержание этих экспертиз в общем случае можно определить, как установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении конкретного объекта недвижимости. Взаимосвязь правовых экспертиз с техническими, экономическими и управленческими очевидна.

Взаимодействие различных систем научных знаний, расширение форм адаптации их практикой -- объективная закономерность современности. Интеграция специальных знаний в юридическую практику приобретает все больший размах. Правовая система России адаптирует новый вариант взаимоотношений между человеком и государством, строящийся на приоритете прав человека, признании их первичности. Согласно ст. 18 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание и применение законов, обеспечиваются правосудием. В условиях меняющейся правовой действительности особую актуальность приобретает, на наш взгляд, проблема использования таких видов судебно-строительных экспертиз, которые назначаются в отношении субъекта процесса. В первую очередь это обусловлено необходимостью создания системы гарантий прав личности при назначении и проведении строительных экспертиз.

Таким образом, системное исследование института судебно-строительной экспертизы представляет интерес с точки зрения создания общей модели использования специальных знаний для юридических целей в условиях меняющейся правовой действительности. Представляется актуальным комплексное исследование проблем судебно-строительной экспертизы как основной формы использования специальных знаний в гражданском процессе в условиях меняющейся правовой действительности и действия нового Гражданского процессуального кодекса РФ.

Судебно-строительная экспертиза -- один из институтов доказательственного права, через призму которого можно проследить многие закономерности современного развития гражданского процессуального права в целом.

1.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

В действующем ГПК институту судебной экспертизы посвящено пять статей (ст. 74--78) в гл. 6 ЇДоказательства; несколько отдельных статей в гл. 15 ЇСудебное разбирательство (ст. 160, 163, 180, 181); ст. 260 (о назначении экспертизы для определения психического состояния гражданина по делам о признании гражданина недееспособным). В уголовном процессе регламентация данного института шире: ему отводится пять статей (ст. 78--82 УПК) в гл. 5 ЇДоказательства и специальная гл. 16 ЇПроизводство экспертизы (ст. 184--194 УПК).

В ГПК России законодательно регламентировано назначение экспертов судом (ст 74), порядок проведения экспертизы (ст. 75); обязанности и права эксперта (ст. 76), заключение эксперта (ст. 77); оценка судом заключения эксперта (ст. 78); последствия неявки в судебное заседание свидетелей или экспертов (ст. 160), разъяснение эксперту его прав и обязанностей (ст. 163), допрос экспертов (ст. 180), дополнительная и повторная экспертиза (ст. 181). Для сравнения: в арбитражном процессуальном законодательстве статус эксперта регулируется отдельно в гл. 4, посвященной лицам, участвующим в деле, и иным участникам арбитражного процесса (ст. 45 АПК РФ); порядок же назначения и производства экспертизы отнесен к гл. 6 ЇДоказательства (ст. 66--68 АПК). Такую структуру следует признать более предпочтительной, отвечающей признаку системности.

Рассмотрим подробнее основные законодательные положения.

Вопрос о назначении экспертизы является одним из важнейших, ибо от его правильного решения во многом зависит эффективность использования специальных знаний для целей юридического доказывания. При этом важно уяснить соотношение роли суда и участвующих в деле лиц, порядок назначения эксперта (экспертов). Первый возникающий вопрос: в какой стадии процесса возможно назначение экспертизы? ГПК допускает две основные возможности: в стадии подготовки дела к судебному разбирательству (п. 7 ч. 1 ст. 142 ГПК) и в стадии судебного разбирательства в суде первой инстанции (гл. 15). Ст. 294 ГПК, регулирующей пределы рассмотрения дела судом кассационной инстанции, позволяет суду исследовать новые доказательства и устанавливать новые факты. Такая формула не исключает назначения экспертизы и в кассационной инстанции. На наш взгляд, это допустимо в исключительных случаях, по ходатайству заинтересованного лица и в указанных законом пределах -- если суд признает, что такое доказательство (заключение эксперта) не могло быть получено в суде первой инстанции.

При совершении подготовительных действий судья учитывает необходимое для их осуществления время и соответственно определение о назначении дела к слушанию выносится с учетом времени на подготовку дела (в пределах обозначенного в ст. 99 ГПК семидневного срока). Если производство экспертизы, назначенной в этой стадии, требует большего времени, то по мотивированному определению судьи общий срок подготовки дела может быть продлен до 20 дней; однако данное полномочие судьи предусмотрено законом для исключительных случаев (ч. 1 ст. 99 ГПК).

Поскольку судебная экспертиза чаще всего проводится вне суда (т. е. не в зале судебного заседания), то при ее назначении в стадии судебного разбирательства возникает необходимость предоставить эксперту время на специальное исследование. Поэтому ГПК предусмотрено право суда приостановить производство по делу в случае назначения экспертизы (п. 5 ст. 215). Определение о приостановлении производства выносится судом по ходатайству заинтересованных лиц либо по своей инициативе.

Порядок назначения судебной экспертизы включает решение вопросов: об инициаторе назначения экспертизы, о выборе эксперта, о порядке формирования предмета экспертизы (круга вопросов эксперту). Тем самым определяются правила вынесения судом определения о назначении экспертизы. Столь же существенным является правильное составление самого определения, соответствие его структуры, содержания закону, ибо определение выступает своего рода программой предстоящего экспертного исследования.

Эксперта (или экспертов) назначает суд (ч. 1 ст. 74 ГПК). Однако это вовсе не исключает инициативы участвующих в деле лиц: стороны, их представители, иные заинтересованные лица — могут ходатайствовать перед судом о назначении в качестве эксперта конкретного лица по их выбору. В ч.1 ст. 75 ГПК специально указывается, что Їпри назначении эксперта суд учитывает мнение лиц, участвующих в деле. Но окончательное решение о выборе эксперта принадлежит суду.

При назначении экспертизы каждое лицо, участвующее в деле, вправе представить суду вопросы, которые должны быть разъяснены экспертом (ч. 2 ст. 74 ГПК). Это осуществляется посредством заявления ходатайства суду, которое суд вправе либо удовлетворить (и тогда предложенные вопросы включаются в определение суда), либо мотивированно отклонить. Окончательно круг вопросов, задаваемых эксперту, формулирует суд в своем определении.

2. Методологические основы судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости

2.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

Метод экспертизы (экспертного исследования) — система логических и (или) инструментальных операций (способов, приемов) получения данных для решения вопроса, поставленного перед экспертом. Операции, образующие метод, представляют собой практическое применение знаний закономерностей объективной действительности для получения новых знаний.

Методика экспертизы (экспертного исследования) — система методов (приемов, технических средств), применяемых при изучении объектов судебной экспертизы для установления фактов, относящихся к предмету определенного рода, вида и подвида судебной экспертизы.

Методы экспертизы основываются на соответствующих научных методах; характере и свойствах объекта экспертизы; опыте решения практических задач, в том числе на алгоритмических правилах и разработанных самим экспертом приемах изучения объектов экспертизы. Принято различать методы исследования, применяемые в науке при разработке теоретических и экспериментальных проблем, и методы, применяемые в экспертной деятельности. Однако это деление весьма условно, так как используемые в экспертной практике методы также имеют научный характер, поскольку основываются на достижениях науки и техники.

Научная обоснованность экспертного метода, т. е. его надежность с точки зрения получения достоверных результатов, имеет важное значение для его практического применения. Кроме этого возможность применения метода экспертизы в судебно-экспертной деятельности определяется в больше степени требованием допустимости к применению в уголовном судопроизводстве. Это требование подразумевает соответствие метода букве и духу закона, т. е. принципам процесса установления истины при расследовании и судебном рассмотрении уголовных дел, поскольку прямого ограничения эксперта в выборе методов в законе не имеется, за исключением случаев, когда объектом является человек, а также безопасностью проведения исследования. Например, многие специальные естественно-научные методы для их реализации требуют высокого электрического напряжения, использования вредных для здоровья реактивов или излучений, что выдвигает на первый план при их применении требования соблюдения техники безопасности.

Применяемые экспертные методы должны отвечать требованиям законности и этичности, поскольку используются в сфере судопроизводства. Поэтому они должны отвечать конституционным принципам законности и нравственным критериям общества, т. е. не ущемлять прав граждан, не унижать их достоинства, исключать угрозу и насилие и не приводить к нарушению норм процессуального права.

Методы экспертного исследования также должны отвечать требованию сохранения объекта в том виде и состоянии, в котором он поступил на экспертизу. Разрушение, уничтожение объекта разрешается только в крайних случаях по согласованию со следователем (судом), назначившим экспертизу.

К неразрушающим методам исследования вещественных доказательств относят такие, которые никак не влияют на объект и не требуют для их реализации пробоподготовки. Но поскольку в ряде случаев на объект приходится оказывать определенное воздействие, применяются методы, не разрушающие объект, но изменяющие его состав, структуру или отдельные свойства.

В судебной экспертизе приходится применять также методы, не разрушающие образец, но требующие для его изготовления разрушения или видоизменения объекта, или методы, полностью или частично разрушающие образец или объект исследования.

Срок производства экспертиз регламентируется нормативными актами, поэтому метод экспертизы должен выбираться для его использования с учетом этого критерия. Таким образом, далеко не все технические средства и методы, применяемые в различных областях науки и техники, могут использоваться в экспертной практике. Методы экспертизы должны быть рентабельными, т. е. затраченные силы и средства должны соизмеряться с ценностью полученных результатов.

Результаты применения методов должны быть очевидны и наглядны для всех участников судопроизводства.

Основными оценочными показателями любого метода исследования с точки зрения целесообразности его использования являются:

— сложность, определяемая объемом работы, напряженностью труда, квалификацией исследователя и влиянием этих обстоятельств на результаты;

— экономичность, определяемая затратами на оборудование, подготовку специалистов и непосредственно на проведение исследования;

— влияние на объекты исследования, определяемое возможностью повторного проведения исследования;

— безопасность, определяемая влиянием на здоровье исследователя и степенью вероятности несчастных случаев;

— эффективность (действенность) характеризующаяся возможностью получения достоверных результатов, определенных с достаточной точностью, при использовании минимального объема необходимого времени.

При рассмотрении понятия методов судебных экспертиз следует осветить вопрос об источниках их формирования.

Метод может быть разработан в той же области научного знания, которая является базовой для производства экспертизы одного или нескольких видов, и создан для собственных научно-практических исследований в этой науке. К таковым, например, относятся большинство физических, химических и биологических методов исследования, применяемых в соответствующих науках и после адаптации ставших экспертными методами.

В структуре экспертного метода необходимы три элемента — обосновывающая, операционная и техническая части

2.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

Исследование объектов недвижимости с целью их оценки регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и имеет свои специфические черты. Рассматривая объект недвижимости, эксперт обязан учесть все факторы, формирующие его стоимость: местоположение, инфраструктуру, транспортную доступность и состояние окружающей среды в данном месте. При осмотре эксперт должен внимательно изучить техническое состояние объекта и определить его износ на дату осмотра. Но самая главная часть работы при оценке недвижимости заключается в изучении состояния местного рынка недвижимого имущества и текущих ценовых тенденций в разных секторах этого рынка. При проведении анализа рынка, эксперт должен учитывать и существующие на дату оценки макроэкономические показатели и их динамику, поскольку общеэкономическая ситуация в стране непосредственно влияет и на рынок недвижимости.

Для расчета стоимости недвижимости эксперт может применять разные методы оценки. Выбор методов диктуется, прежде всего, целями и задачами оценки, а также наличием (или отсутствием) необходимой информации. Далее мы приводим краткие описания сути различных оценочных подходов (под подходом подразумевается совокупность родственных методов оценки, объединенная использованием какого — либо одного фундаментального качества недвижимости), используемых для оценки недвижимости для того, чтобы помочь пользователю сформировать начальное представление о механизмах формирования стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход

Затраты на создание объекта определяют его стоимость — в этом заключается суть так называемого «затратного» (т.е. основанного на расчете затрат) подхода к оценке недвижимости. Действительно, инвестор не продаст, например, здание за сумму, меньшую чем сумма затрат на строительство этого здания плюс среднеотраслевая норма прибыли на инвестиции. В то же время, покупатель вряд ли купит это здание за сумму, существенно (т.е. больше чем на среднеотраслевую норму прибыли) превосходящую затраты на строительство этого здания — ведь тогда становится выгодным просто построить аналогичное здание. Таким образом, считается, что действующие каждый в своих интересах продавец и покупатель сойдутся в цене на здание, примерно равной сумме затрат на строительство здания плюс разумная прибыль инвестора за инвестиции в строительство. Данная величина цены и считается рыночной стоимостью объекта, полученной с помощью затратного подхода к оценке.

Попробуем применить этот подход для оценки здания и участка земли под ним. Сначала определим стоимость земельного участка. Для этого сравниваются величины цен предложений аналогичных участков, выставленных на продажу на открытом рынке по состоянию на дату оценки. Далее рассчитывается стоимость строительства нового аналога оцениваемого здания — это делается либо составлением сметы строительства, либо по специальным справочникам укрупненных показателей строительства; после чего из получившейся суммы нужно вычесть накопленный износ здания.

Наконец, нужно прибавить к стоимости земельного участка полученную стоимость строительства (с учетом износа) и увеличить полученный результат на размер разумной прибыли инвестора, скажем 30−50% (прибыль инвестора рассчитывается экспертом, но описание методик определения прибыли инвестора выходит за рамки настоящей работы). Полученный таким образом результат является рыночной стоимостью здания, рассчитанной с помощью затратного подхода.

Доходный подход

Для оценки коммерческой (т.е. предназначенной непосредственно для извлечения дохода) недвижимости хорошо работает так называемый «доходный» подход — совокупность оценочных методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования недвижимого имущества.

Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости. При этом предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью. Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Здесь следует подчеркнуть, что эти доходы — прогнозные величины, рассчитанные экспертом на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово — экономическое состояние самого оцениваемого объекта недвижимости и той рыночной среды, в которой он находится.

Суть всех доходных методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал.

Как уже упоминалось выше, доходные методы оценки в основном применяются к недвижимости, основное назначение которой — приносить доход своему собственнику. Применение этого подхода к объектам, не предназначенным напрямую для извлечения дохода, может привести к получению не точных результатов оценки.

Сравнительный подход

Сравнительный подход, который еще иногда называют «рыночным» — это совокупность методов оценки недвижимого имущества, основанных на сравнении с объектами — аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи или предложения. Объектом — аналогом называется объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичные качества.

При применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому объекты недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке.

2.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

Содержание и форма заключения судебного эксперта-строителя, так же как и заключений экспертов других специальностей, в общих чертах регламентируются процессуальным законом (ст. 204 УПК РФ, ст. 86 ГПК РФ, ст. 86 АПК РФ, ст. 26.4 КоАП), ФЗ о ГСЭД (ст. 25) и конкретизируются в ведомственных инструкциях, методических рекомендациях, специальной литературе и диссертационных работах. Рассматривая заключение судебного эксперта-строителя, мы стремились к максимально полному его описанию, которое, с одной стороны, опиралось бы на положения общего характера, а с другой — раскрывало отражаемые в заключении характерные черты экспертизы данного рода.

Заключение эксперта (комиссии экспертов) дается в письменном виде. Сведущее лицо дает заключение от своего имени, подписывает его и несет за него личную, в том числе уголовную (ст. 57 УПК РФ, ст. ст. 307, 310 УК РФ, ст. 80 ГПК РФ, ст. 55 АПК РФ) либо административную (ст. 26.4 КоАП) ответственность. Указанный документ состоит из вводной части, исследовательской и выводов; выделяется также предшествующая выводам его синтезирующая часть. Что касается структуры заключения специалиста (ч. 3 ст. 80 УПК РФ) и его письменной консультации (ч. 3 ст. 188 ГПК РФ), то в настоящее время она еще не определена ни законодательно, ни в ведомственном порядке. Представляется, что эти документы также должны состоять из трех частей: вводной, мотивировочной и заключительной (ответы на поставленные вопросы).

Заключениям экспертов, оформляемым в экспертных учреждениях, предшествует письменная отметка о том, что его сотруднику в соответствии с ч. 2 ст. 199 УПК РФ, ч. 2 ст. 80 ГПК РФ, ч. 4 ст. 82 АПК РФ руководителем учреждения разъяснены его права, обязанности и ответственность за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 УК РФ) и разглашение данных предварительного следствия (ст. 310 УК РФ). Применительно к административному процессу — за отказ или за уклонение от выполнения своих обязанностей (ч. 6 ст. 25.9 КоАП).

Здесь же должны быть подпись эксперта и дата получения указанных разъяснений. Это может оформляться и отдельным документом (подпиской эксперта), прилагаемым к заключению.

Во вводной части заключения эксперта приводятся необходимые установочные данные, индивидуализирующие проведенные исследования и определяющие их направление.

Здесь указывается, в связи с каким делом назначена экспертиза (номер дела и его наименование), род (вид) экспертизы, номер и дата составления (подписания) заключения, дата поступления материалов на экспертизу, название органа, назначившего экспертизу (фамилия, инициалы судьи либо следователя, в отношении последнего — звание и классный чин), постановление (определение), на основании которого производится экспертиза, и дата его принятия, приводятся сведения об эксперте.

В исследовательской части заключения эксперт излагает ход и результаты проведенного им исследования.

При производстве дополнительной экспертизы им дается пояснение о том, чем (результатами каких выполненных действий) устранена неполнота или неясность первичной экспертизы, либо констатируется невозможность этого.

При производстве повторной экспертизы проводится сопоставление полученных выводов с выводами первичной экспертизы, приводятся и конкретизируются результаты такого сопоставления.

В данной части описываются использованные экспертом методы исследования, технические средства и условия их применения, дается научное объяснение установленным фактам, а также характеризуются объекты исследования с указанием их состояния. Излагая общеизвестные научные и научно-технические положения, используя апробированные методы и методики исследования, их достаточно только упомянуть и перечислить.

Специфические научные положения, малоизвестные, относительно недавно используемые на практике методы и средства должны быть подробно охарактеризованы, со ссылкой на литературные источники, справочники, технические паспорта и пр. Говоря об описании хода исследования, необходимо выделить следующие наиболее общие его стадии, изложение которых обязательно приводится в исследовательской части заключения (ниже представлена обобщенная модель указанной части заключения эксперта-строителя, включающая в себя описание хода решения основных задач ССТЭ).

Выводы — итоговая часть заключения эксперта и специалиста, где кратко формулируются ответы на поставленные перед ними вопросы. В заключении специалиста выводы резюмируют изложенное в мотивировочной части этого документа, в заключении эксперта — воспроизводят результаты исследования, изложенные в предыдущей части. Поэтому было бы ошибкой вместо ответов на вопросы ограничиваться простой ссылкой на исследовательскую часть, как это делают некоторые эксперты. Такое повторение не является излишним: оно облегчает органу (лицу), назначившему экспертизу, и участникам процесса ознакомление с заключением эксперта и его оценку.

На каждый из вопросов должен быть дан ответ по существу либо указано с соответствующей мотивировкой на невозможность его решения. Вывод об обстоятельствах, по которым эксперту не были поставлены вопросы, но которые им установлены в процессе исследования в порядке экспертной инициативы, излагаются в конце этой части заключения.

3. Заключение эксперта по результатам исследования

3.1 Вводная часть

ПОРУЧЕНИЕ на производство экспертиз

ХХ. ХХ. 2013 года для производства судебной оценочной экспертизы поступило определение Арбитражного суд Республики Татарстан от 19. 12. 2013 г. по делу А65-ХХХ/2013 и документы надомовладение и земельный участок, поручено судебному эксперту Сулеймановой Миляуше Махтумовне Х Х. ХХ. 2013 г.

Эксперт М.М. Сулейманова

ПОДПИСКА ЭКСПЕРТА

Мне, эксперту Сулеймановой Миляуше Махтумовне, разъяснены права и обязанности судебного эксперта, изложенные в ст. 85 ГПК РФ.

Об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ предупрежден.

Подпись эксперта: М.М. Сулейманова

ЗАКЛЮЧЕНИЕ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА

№ 1 111 111/16.1 от ХХ. ХХ. 2013 г.

ХХ. ХХ. 2013 г. в Центр повышения квалификации и дополнительного профессионального образования (ЦПК и ДПО) поступило определение Федерального судьи Набережночелнинского городского суда по гражданскому №А65-ХХХХ по иску о выявлении рыночной стоимости земельного участка

Для проведения первичной судебной строительно-технической экспертизы судом представлены следующие документы:

1 Определение Арбитражного суда Республики Татарстан по делу ХХ. ХХХ/2013 от 19. 12. 2013 г.

2 Технический паспорт выполненный Мензелинским участком МРФ № 9 МСАЖКХ РГУП БТИ РТ от 05. 09. 2008 г

3 Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом 16-АА № 841 804 от 17. 10. 2008 г. ,

4 Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок 16-АА № 841 803 от 17. 10. 2008 г.

5 Кадастровый паспорт земельного участка № 02−16: 28/08−4521 от 16. 09. 2008 г.

На разрешение первичной судебной строительно-технической экспертизы, судом поставлены следующий вопрос:

Определить действительную рыночную стоимость домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения

рыночной стоимости, находящегося по адресу: РТ, г. Мензелинск, ул. Комарова, по состоянию на 24. 05. 2013 г.

Проведение первичной судебной строительно-технической экспертизы поручено:

— Сулеймановой Миляуше Махтумовне, техническое образование, прошедшего профессиональную переподготовку по программам: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» (стаж работы в оценочной деятельности 4 года);

3.1.1 Описание объектов исследования, стоимость которых необходимо определить

Жилой дом одноэтажный выполненный из бревен построен в 1962 году общей площадью 45,5 кв. м. с пристроем из кирпча на земельном участке площадью 678 кв. м.

На земельном участке так же располагаются сараи тесовые, баня кирпичная. Используется объект для ведения личного подсобного хозяйства с проживанием граждан.

Таблица 1- Общая информация, идентифицирующая объекты недвижимости

Наименование объекта

Год постройки

Строительный объем объекта, м3 / кол-во, шт.

Общая площадь объекта, м2

Дом жилой

1962

153

45,5

Жилой пристрой

2001

77

20,1

Холодный пристрой

10

3. 9

Сарай тесовый

55

28,8

Сарай тесовый

55

28,8

баня

43

26

уборная

2

1

ворота

8,15

забор

54,54

забор

3,85

Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

Имущественные права

На дату экспертизы объекты недвижимости находится в собственности физических лиц.

Обременения, связанные с объектом оценки

В рамках настоящей экспертизы под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

Согласно свидетельствам на право собственности объект оценки не имеет обременения.

3. 2 Исследовательская часть

Исследование проводится методом сопоставления представленных судом материалов гражданского дела с результатами исследования объекта в натуре, путём математических вычислений на основе нормативных требований в области оценки объектов недвижимого имущества.

Статус заключения: Официальный документ, имеющий доказательственное значение.

Объекты оценки — объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревание. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки — последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Земельный участок — это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т. п.), изменяющие качественные характеристики земельного участка.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст. 130 ГК РФ относится земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Домовладение — жилой дом, другие строения, сооружения и элементы благоустройства, расположенные на отведенном в установленном порядке земельном участке, имеющем определенные границы. Предназначено для постоянного круглосуточного проживания. Имеет почтовый адрес и обособлено от других смежных участков. Земельный участок является элементом домовладения в том случае, если этот участок — собственность владельцев строений, сооружений и прочих элементов домовладения.

Определение права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с пользованием, владением, распоряжением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

3.2.1 Анализ рынка объектов исследования

Райцентр: Мензелинск (Минзэлэ)

Территория: 1923, 5 кв. км

Численность населения: 30,6 тыс. человек

Глава муниципального образования: Садыков Расим Мукарамович

423 700 Республика Татарстан, г. Мензелинск, ул. Ленина, 80

Тел.: (85 555) 3−10−08, 3−16−08; факс: (85 555) 3−10−75

Описание района

Мензелинский муниципальный район расположен в северо-восточной части Республики Татарстан, недалеко от границ с Башкортостаном и Удмуртией, в 290 километрах от столицы Республики Татарстан — города Казани. Район занимает 1 919,8 кв. километров — это 2,8% площади всей Республики Татарстан. Из них 45% занимают пашни, 12% - леса, 8% - пастбища, 24% - луга. Район граничит с Муслюмовским, Тукаевским, Сармановским, Актанышским районами.

Население

Численность населения Мензелинского района составляет 30,6 тыс. человек. Снижение численности в районе происходит за счет оттока населения в близлежащие промышленные города республики и за ее пределы. Доля трудоспособного населения района составляет 50% от общей численности населения, доля экономически активного населения составляет 26% от общей численности.

Промышленность

Промышленный сектор экономики района представляют 5 предприятий района: филиал ГУП РТ ПО ТСП «Мензелинский ЛВЗ», филиал ОАО «ВАМИН» «Мензелинский МСК», ОАО «Мензелинский хлебозавод», ООО «ТПФ Изыскатель плюс», ОАО «Кузембетьевский ремонтно-механический завод». На сегодняшний день нефтяную отрасль в районе представляет предприятие ООО «Металлосервис» — единственная в округе компания занимающаяся монтажом и демонтажом буровых установок.

Сельское хозяйство

Мензелинский район — сельскохозяйственный. В этой отрасли насчитывается 82 хозяйствующего субъекта, их них 58 крестьянско-фермерских хозяйств, 24 сельхозпредприятия различных форм собственности. Земельные угодья, занятые в сельскохозяйственном обороте, занимают 97,7 тыс. га, в том числе пашня 86,1 тыс. га, сенокосы 2,7 тыс. га, пастбища 8,9 тыс. га. В районе возделываются яровая пшеница, озимая рожь, ячмень, овес, гречиха, горох, просо. Основные отрасли животноводства — мясомолочное скотоводство, овцеводство.

Таблица 2- Средний уровень цен на рынке недвижимости г. Мензелинска по состоянию на май 2013 г.

Недвижимость, тип сделки

Средняя цена на недвижимость в Мензелинске в апреле

Изменение цены на недвижимость в Мензелинске за месяц

Изменение цены на недвижимость в Менезелинске с начала 2013 г.

Изменение цены на недвижимость за год

Количество объявлений в апреле

ПРОДАЖА

Квартиры

23 883 руб. за кв.м.

-1. 27%

+6. 03%

+4. 83%

40

— вторичные

23 448 руб. за кв.м.

-0. 96%

+12. 08%

+12. 15%

38

— новостройки

32 154 руб. за кв.м.

0%

0%

0%

2

Дома

1 630 714 руб.

-8. 39%

-0. 41%

-0. 41%

14

Земля

46 797 руб. за сотку

0%

+104. 43%

+334. 07%

12

Офисы

12 500 руб. за кв.м.

0%

0%

--

1

Торговые площади

0

0

0

0

Гаражи

0

0

0

0

АРЕНДА

1 комнатные квартиры

0

0

0

0

2 комнатные квартиры

0

0

0

0

Офисы

3 000 руб. за кв.м. в год

0%

--

--

1

Торговые площади

0

0

0

0

3.2.2 Расчет стоимости объектов исследования

Расчет стоимости объектов исследования

Перечень документов используемых экспертом и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

1. Технический паспорт выполненный Мензелинским участком МРФ № 9 МСАЖКХ РГУП БТИ РТ от 05. 09. 2008 г

2. Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом 16-АА № 841 804 от 17. 10. 2008 г. ,

3. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок 16-АА № 841 803 от 17. 10. 2008 г.

4. Кадастровый паспорт земельного участка № 02−16: 28/08−4521 от 16. 09. 2008 г.

Расчет стоимости недвижимости через затратный подход

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой