Купівля-продаж недобудованої нерухомості

КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ.

ЗМІСТ ВСТУП РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ПОНЯТТЯ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ.

1.1 Правова природа та поняття об'єктів недобудованої нерухомості.

1.2 Державна реєстрація об'єктів недобудованої нерухомості.

РОЗДІЛ 2. КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ.

2.1 Зміст договору купівлі-продажу недобудованої нерухомості.

2.2 Особливості укладення договорів купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості на біржах та публічних торгах ВИСНОВКИ СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ ДОДАТОК.

ВСТУП Актуальність роботи. В умовах ринкової економіки договір купівлі-продажу стає одним з найбільш розповсюджених типів договорів, що використовується в товарному обороті і, як родове поняття, охоплює всі види зобов’язань по відчуженню майна у власність на визначено-еквівалентній основі.

Купівля-продаж є родовим поняттям стосовно деяких договорів, суть яких полягає в тому, що одна сторона зобов’язується передати у власність другої сторони яке-небудь майно, а остання зобов’язується прийняти це майно і сплатити за нього визначену грошову суму (ціну). До числа договорів, визнаних окремими видами договору купівлі-продажу, належить і договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості.

Механізм правового регулювання договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості на сьогоднішній день є складним і викликає багато запитань при застосуванні на практиці.

З огляду на це, тема нашої курсової роботи є досить актуальною саме в наш час.

Курсова робота має достатню нормативно-правову базу дослідження. Основним кодифікованим актом з означеної теми є Цивільний кодекс України.

При написані курсової роботи нами були використані також нормативно-правові акти. Зокрема, це Закони України — «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». «Про планування й забудову територій» [8], акти Кабінету Міністрів України [15], міністерств тощо.

Основні теоретичні аспекти з нашої проблематики висвітлено на сторінках монографічного видання В. Вітрянського.

Загальна характеристика договору купівлі-продажу подана в коментарях до Цивільного кодексу України [12; 13; 25; 26], Господарського кодексу України [4], Кодексу про шлюб та сім'ю [10], а також у підручниках з цивільного права [2; 17; 18; 19; 20; 21; 23].

Найоперативніша інформація та поглиблений аналіз окремих аспектів досліджуваної нами проблематики подається в періодичних виданнях, зокрема в наукових правознавчих часописах. Втім, зазначимо, що інформація про договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості як окремий вид договору подається у статтях про договір купівлі-продажу нерухомого майна [1; 5; 14].

Таким чином, в останній час дана проблематика стала досить актуальною в дослідженнях вітчизняних учених.

Об'єктом дослідження є нормативно-правові акти, які регулюють порядок укладання, зміни, розірвання та виконання договору купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості.

Предметом курсової роботи є договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості як правова категорія.

Метою роботи є аналіз та загальна характеристика договору купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості у вітчизняному законодавстві.

Обумовлена мета курсової роботи конкретизується в наступних завданнях:

— дати визначення поняттю «договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості» ;

— розкрити правову природу об'єктів недобудованої нерухомості;

— описати особливості державної реєстрації об'єктів недобудованої нерухомості;

— охарактеризувати зміст договору купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості;

— показати особливості правового регулювання купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості;

— виділити особливості укладення договорів купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості на біржах та публічних торгах.

Структура курсової роботи складається зі вступу, двох розділів, чотири підрозділи, висновки, список використаних джерел, додатків.

нерухомість майно договір купівля.

РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ПОНЯТТЯ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ.

1.1 Правова природа та поняття об'єктів недобудованої нерухомості.

Згідно чинного законодавства право власності на будівлі, споруди та інше вперше створене нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації [24, с. 331].

У зв’язку з цим виникає проблема щодо приналежності до нерухомого майна будівель та споруд, не завершених будівництвом (об'єктів недобудованої нерухомості).

З одного боку, відсутність обов’язкової державної реєстрації об'єктів недобудованої нерухомості викликає сумнів у їх юридичній природі як об'єктів нерухомості, свідчить про те, що такі об'єкти не є нерухомістю. З іншого боку, віднести такі об'єкти до категорії рухомих речей також буде невірно, оскільки об'єкт недобудованої нерухомості має всі ознаки нерухомості, передбачені ст. 182 нового ЦК, а саме — значимість та індивідуальну цінність, нерозривний зв’язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, неможливість вільного пересування даного об'єкту в просторі без його знецінення та зміни призначення. Такої ознаки нерухомого майна, як його обов’язкова державна реєстрація, ст. 182 нового ЦК України не містить. Отже, немає підстав вважати, що нерухоме майно стає таким лише після державної його реєстрації, воно існує і до цього акту (в іншому випадку реєстрація була б просто неможлива), але права на нерухомість виникають після його здійснення. Як зазначає з цього приводу відомий французький вчений-цивіліст Р. Саватьє, не реєстрація повинна перетворювати майно в нерухомість, а, навпаки, стабільність положення нерухомого майна дає можливість реєструвати його [17, с. 58].

На жаль, сьогодні в Україні відсутній єдиний нормативно-правовий акт, який би, по-перше, визначав особливості виникнення, зміни та припинення речових прав на нерухоме майно та здійснення правочинів з ним, а по-друге, встановлював порядок та специфіку обігу об'єктів недобудованої нерухомості. Нині чинні нормативно-правові акти у цій сфері мають суперечливий та неоднозначний характер. Так, у Положенні про порядок виплати компенсацій громадянам за втрачене нерухоме майно у разі виселення або самостійного переселення з радіоактивне забруднених територій, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 26 липня 2001 р. № 875 до об'єктів нерухомого майна відносять і об'єкти недобудованої нерухомості. Такий самий підхід до проблеми визначення поняття об'єктів нерухомості спостерігається і в іншому нормативно-правовому акті - у Тимчасовому положенні про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого Наказом Мінюсту України 27 жовтня 1999 р. № 6815, який також відносить об'єкт недобудованої нерухомості до категорії нерухомого майна. З іншого боку, правозастосовна практика системи загальних судів України, яка знайшла своє відображення у Постанові Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» від 4 жовтня 1991 р. № 7 свідчить про те, що право власності на житловий будинок, як на об'єкт нерухомого майна, виникає лише з часу його реєстрації у виконкомі місцевої Ради, а до цього моменту суд може визнати за співвласниками, що виділяються, лише право на будівельні матеріали та конструктивні елементи будинку. Солідарні з позицією суддів Верховного суду України і розробники нового ЦК України, які у ст. 333 нового ЦК України розмістили таку норму: «Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна)». Водночас ч. 4 цієї статті проголошує право заінтересованої особи звернутися до суду з заявою про визнання її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною. На жаль, законодавець не вказав у тексті ч. 4 ст. 333 ЦК України, що необхідно розуміти під «незначною часткою робіт» та не вирішив питання про те, хто і на підставі яких критеріїв визначатиме її розмір [23, с. 49].

Загалом, можна з впевненістю стверджувати, що об'єкти недобудованої нерухомості не можна відносити до будівель (споруд), оскільки до останніх відносяться лише такі об'єкти, спорудження яких закінчено і вони вже використовуються або можуть бути використані за прямим призначенням. У той же час хибною, на наш погляд, є і пануюча на даний момент думка про те, що об'єкт недобудованої нерухомості є сукупністю будівельних матеріалів та обладнання, які відносяться до рухомого майна. Включення таких об'єктів у цивільний обіг, здійснення правочинів з ними за спрощеними правилами відчуження рухомого майна своїм наслідком матимуть порушення прав та інтересів учасників таких правочинів.

Все вищесказане дає підстави зробити висновок про те, що об'єкт недобудованої нерухомості, який має всі ознаки нерухомого майна, а саме — нерозривний зв’язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, та неможливість пересування у просторі без його знецінення та зміни призначення, є специфічним об'єктом нерухомості з притаманним йому спеціальним правовим режимом.

Щодо оборотоздатності такого об'єкту, то він може виступати предметом правочинів (у тому числі й договору купівлі-продажу), але з урахуванням вимог, що висуваються до нерухомого майна, та з дотриманням спеціальних правил відчуження такого роду об'єктів. При цьому слід відрізняти об'єкт недобудованої нерухомості як предмет договору підряду на капітальне будівництво та як самостійний об'єкт речового права [2, с. 203]. У першому випадку про нього не можна говорити не лише як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових прав: він є об'єктом зобов’язання, що випливає з договору будівельного підряду і заміна сторін цього зобов’язання (замовника та підрядника) можлива лише за правилами уступки права вимоги і переводу боргу за зобов’язаннями.

1.2 Державна реєстрація об'єктів недобудованої нерухомості.

Частиною третьою статті 331 Цивільного кодексу України визначено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта недобудованої нерухомості, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта недобудованої нерухомості.

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» визначає засади створення у складі державного земельного кадастру єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, обмежень цих прав.

Згідно з вимогами Закону до створення єдиної системи органів державної реєстрації прав реєстрація об'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації (пункт 5 Прикінцевих положень цього Закону).

Бюро технічної інвентаризації проводять державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно згідно із вимогами Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, на підставі документів, що визначені цим Тимчасовим положенням.

Слід зазначити, що у Верховній Раді знаходиться проект Закону України «Про внесення змін до Закону України. Про особливості приватизації об'єктів недобудованої нерухомості», яким пропонується уточнити процес інвентаризації (табл. 1.1.).

Таблиця 1.1. Порівняльна таблиця до проекту Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про особливості приватизації об'єктів недобудованої нерухомості.

Документом, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, відповідно до Закону України «Про планування і забудову територій», є наданий інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю дозвіл на виконання будівельних робіт.

З метою недопущення порушення норм законодавства при здійсненні реєстрації прав власності на об'єкти недобудованої нерухомості до бюро технічної інвентаризації обов’язково слід подавати дозвіл на виконання будівельних робіт. Цей документ видається, зокрема, на підставі проектної документації, що включає в себе також кошторис будівництва.

Враховуючи вищенаведене та зважаючи на те, що реєстратор у своїх діях керується виключно чинним законодавством України, для реєстрації прав власності на об'єкти недобудованої нерухомості, крім документів визначених Тимчасовим положенням, необхідно подавати також:

1) державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою, що посвідчує право власності або постійного користування земельною ділянкою юридичною чи фізичною особою, виданий в установленому порядку або договір оренди земельної ділянки;

2) проектно-кошторисну документацію. При цьому зауважуємо, що у реєстраційній справі залишаються копії тих матеріалів проектно-кошторисної документації, що є необхідними для ідентифікації об'єкта недобудованої нерухомості та прийняття реєстратором рішення про державну реєстрацію об'єкта недобудованої нерухомості, зокрема, коротка характеристика об'єкта недобудованої нерухомості (будови) та його склад, відомості про черговість нерухомості та пускові комплекси, а також перелік будинків та споруд, що проектуються у складі комплексу. Ця інформація зазначається у проектній документації згідно з вимогами ДБН А.2.2−3-2004 «Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва», затверджений наказом Держбуду України від 20 січня 2004 року N 8;

3) дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий в установленому законодавством порядку;

4) опис об'єкта недобудованої нерухомості складається при проведенні інвентаризаційних робіт бюро технічної інвентаризації;

5) документи, які підтверджують виникнення права власності у особи на об'єкт недобудованої нерухомості, зокрема:

— якщо нерухомість ведеться особою, яка має стати власником цього об'єкта після закінчення його нерухомість, то для реєстрації подаються вище перелічені документи;

— якщо у нерухомості бере участь підрядник, для реєстрації подається крім вище перелічених документів, договір будівельного підряду;

якщо у нерухомості беруть участь замовник та інвестор, для реєстрації подається крім вищеперелічених документів, договір між замовником та інвестором укладений у встановленому законом порядку.

Якщо об'єкт недобудованої нерухомості належить на праві власності двом або більше особам, в заяві про реєстрацію прав власності вказуються відповідні частки кожного із співвласників.

При здійсненні державної реєстрації прав власності на нерухоме майно до Реєстру прав власності на нерухоме майно вносяться наступні записи:

— у графі «тип об'єкту» — запис про те, що це є об'єкт недобудованої нерухомості;

— у графі «адреса об'єкту» — запис про адресу земельної ділянки на якій знаходиться об'єкт недобудованої нерухомості, що має відповідати адресі, закріпленій у державному акті на право власності або постійного користування земельною ділянкою або договорі оренди, а також вказується кадастровий номер земельної ділянки;

у графі «підстава виникнення права власності» — запис, в якому зазначається, що такою підставою для первинної реєстрації є державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою або договір оренди земельної ділянки, договори, що свідчать про підстави виникнення права власності заявника (заявників) на об'єкт недобудованої нерухомості або рішення суду.

У разі здійснення наступних трансакцій з нерухомим майном підставою для реєстрації буде, зокрема, рішення суду або договори відчуження об'єкта недобудованої нерухомості;

— у графі «примітка» — запис, що є достатнім для ідентифікації об'єкта недобудованої нерухомості.

Поряд з цим, звертаємо увагу, що свідоцтво про право власності на об'єкт недобудованої нерухомості для державної реєстрації цих об'єктів не видається.

Після проведення державної реєстрації прав власності на об'єкт недобудованої нерухомості власнику (власникам) або уповноваженій особі видається витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно та витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

РОЗДІЛ 2. КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ.

2.1 Зміст договору купівлі-продажу недобудованої нерухомості.

Договір купівлі-продажу — це договір, за яким одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму [21, с. 446].

Законодавством України не виділяє договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору. Як і будь-який інший договір купівлі-продажу договір продажу об'єктів недобудованої нерухомості є консенсуальним, тобто вважається укладеним у момент досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами в потрібній у належних випадках формі. Договору продажу об'єктів недобудованої нерухомості притаманні й інші, спільні для всіх договорів купівлі-продажу риси, а саме — сплатність та взаємність.

Предметом цього договірного типу виступають об'єкти недобудованої нерухомості. Саме предмет договору є тією визначальною ознакою, яка дозволяє виділити договір купівлі недобудованої нерухомості в окремий вид.

Виходячи з особливого правового режиму нерухомого майна до якого відносяться і об'єкти недобудованої нерухомості законодавець встановлює спеціальне правило про форму договорів купівлі-продажу, предметом яких є нерухоме майно. Отже, згідно з нормою статті 657 ЦК України такі договори укладаються у письмовій формі з нотаріальним посвідченням та підлягають державній реєстрації [1, с. 50].

Письмовою формою договору є складення одного документа за довільною чи типовою формою, обмін листами, телеграмами чи іншими письмовими носіями інформації, з яких випливає висновок про домовленість сторін з істотних умов договору [12, с. 10]. Очевидно, що норма вказаної статті передбачає як письмову форму письмовий документ, що складається як один документ обома сторонами та підписується ними. Такий документ може існувати в кількох екземплярах, що зберігаються у кожної із сторін та мають однакову юридичну силу [13, с. 548].

Згідно з ч. 3 ст. 640 ЦК договір, який підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації. Тобто умова про форму договору купівлі-продажу об'єкта недобудованої нерухомості майна буде вважатися дотриманою згідно з вимогами закону, якщо: 1) сторони (продавець і покупець) склали один письмовий документ, підписаний ними в якому погоджено всі істотні умови договору; 2) цей договір нотаріально посвідчений; 3) цей договір зареєстровано у встановленому законом порядку.

Ціна договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості складає наступну істотну умову даного договірного типу. Відповідно до статей 632, 691 ЦК України продаж майна проводиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін. За відсутності у договорі узгодженої сторонами у письмовій формі умови про ціну договір вважається неукладеним.

Сторонами в договорі купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості - продавцем і покупцем — виступають всі учасники цивільного обігу — громадяни, юридичні особи або держава. У відповідності до ст. 658 ЦК України право продажу майна, крім випадків примусового продажу, належить власникові. Це означає, що приймати рішення про відчуження майна (визначати його правову долю) має право лише його власник, оскільки за договором купівлі-продажу продавець зобов’язаний передати покупцеві не лише майно, а й право власності на нього. Тільки за такої умови у покупця може виникнути відповідне право. Тому продавцями в договорі виступають, як правило, власники недобудованої нерухомості. Однак у деяких випадках право розпорядження майном може належати і не власнику [20, с. 341].

В укладенні договору купівлі-продажу власникові не обов’язково брати участь. Він може здійснити ці повноваження через свого представника. В такому випадку покупець досягає тієї самої мети, що і при купівлі майна безпосередньо у власника, хоч і з певними особливостями.

У ст. 658 ЦК України визначено також наслідки продажу майна не власником за відсутності в останнього належних повноважень на здійснення дій про відчуження майна. Якщо продавець не є його власником, покупець набуває права власності лише у тих випадках, коли відповідно до закону власник не має права витребувати від нього майно [5, с. 567].

Якщо продавцем майна може бути лише певна особа, тобто, як правило, власник, то покупцем може бути будь-яка особа. Обов’язковою умовою участі громадян стороною в договорі купівлі-продажу є наявність у них достатньої дієздатності.

Учасниками договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості на стороні як продавця, так і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права. Але участь у договорі деяких суб'єктів цивільного права має певні особливості.

Якщо як продавець виступає державне або комунальне підприємство, яке має право повного господарського відання (а казенне підприємство — оперативного управління), воно має лише обмежені права з розпорядження закріпленим за ним майном і не вправі відчужувати нерухоме майно без згоди на це власника (ст. 10 Закону України «Про підприємства в Україні»). Продане державним чи комунальним підприємством нерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери господарського відання (чи оперативного управління), так і з державної власності (власності територіальних громад).

Те саме відбувається, якщо ці суб'єкти виступають на боці покупця, тобто одночасно відбувається і зміна власника, і виникнення права повного господарського відання (оперативного управління).

При продажу нерухомості у процесі приватизації діють спеціальні правила, передбачені приватизаційним законодавством України.

Особливий порядок встановлений законом і для відчуження нерухомого майна, що перебуває у спільній власності, наприклад подружжя. Відповідно до ч. 2 ст. 23 Кодексу про шлюб та сім'ю України для укладення угод з відчуження спільного майна подружжя, що потребують обов’язкового нотаріального засвідчення, згода другого з подружжя повинна бути висловлена у письмовій формі [10, с. 23]. Справжність підпису на заяві другого з подружжя про згоду на продаж спільного майна повинна бути засвідчена у нотаріальному порядку або іншими уповноваженими законом на вчинення таких дій державними і громадськими органами та організаціями. Засвідчувати справжність підпису не потрібно, якщо чоловік або дружина відчужувача особисто подасть нотаріусу заяву про згоду на відчуження. Угода про відчуження майна, яка потребує обов’язкової нотаріальної форми, може бути посвідчена без згоди другого з подружжя, якщо з правовстановлюючого документу, свідоцтва про шлюб та інших документів видно, що зазначене майно є не спільною, а особистою власністю одного з подружжя (пункти 35, 36 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України від 14 червня 1994 p.). Невиконання цієї вказівки закону має своїм наслідком не­дійсність угоди як такої, що не відповідає вимогам закону.

Відповідно до ст. 65 Сімейного кодексу України 2002 р. для укладення одним з подружжя договору на відчуження спільної сумісної власності, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, необхідно отримати письмову згоду іншого з подружжя, засвідчену нотаріально.

При відсутності такої згоди на укладення договору, він може бути визнаний недійсним в судовому порядку на вимогу подружжя, який не брав безпосередньої участі у його укладенні, але згоду якого необхідно було отримати.

Продаж частки в спільній власності одним співвласником сторонній особі має здійснюватися з дотриманням права привілеєвої купівлі інших співвласників [14, с. 112].

Загальний порядок укладення договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості представлені на малюнку 2.1. [14, с. 112].

Мал. 2.1. Порядок укладення договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості.

ЦКУ не містить прямої заборони на відчуження об'єктів недобудованої нерухомості. ЦКУ не містить прямої заборони на відчуження об'єктів недобудованої нерухомості. Мін'юст у листі від 10.05.2006 р. № 19−32/1 зазначає: особа — власник недобудованої нерухомості може укласти договір щодо об'єкта недобудованої нерухомості, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів. Серед таких документів:

1) державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою, що посвідчує право власності або постійного користування земельною ділянкою юридичною чи фізичною особою, виданий в установленому порядку, або договір оренди земельної ділянки;

2) проектно-кошторисна документація;

3) дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий в установленому законодавством порядку;

4) опис об'єкта недобудованої нерухомості, що складається при проведенні інвентаризаційних робіт бюро технічної інвентаризації;

5) документи, які підтверджують виникнення права власності у особи на об'єкт недобудованої нерухомості (наприклад інвестиційні договори, договори підряду тощо).

2.2 Особливості укладення договорів купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості на біржах та публічних торгах Значну роль у становленні та функціонуванні ринку нерухомості відіграють товарні біржі, правове становище яких визначається відповідно Закону України «Про товарну біржу» .

Спеціальні правила діють при укладанні біржових угод (договорів), називаних біржовими операціями. У відповідності до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991р. біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності таких умов: 1) якщо вона являє собою купівлю-продаж, постачання або обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; 2) якщо її учасники — члени біржі; 3) якщо вона подана до реєстрації і зареєстрована на біржі не пізніше наступного за її укладанням дня [9, с. 15].

Правилами біржової торгівлі і біржових торгів регламентовані ст. 281 ГК. Біржова угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі, яку здійснює реєстраційне бюро (палата) біржі. Угоди, укладені на біржі не потребують нотаріального посвідчення.

Публічними торгами (аукціоном) вважається:

1) спосіб продажу товарів з торгів у заздалегідь визначений час покупцеві, що запропонував найвищу ціну (простий аукціон);

2) система торгівлі цінними паперами, кредитними ресурсами за допомогою брокерів на фондовій біржі;

3) розпродаж.

Цей спосіб укладання договорів застосовується і при укладанні договорів купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості (додаток А). сутність зазначеного способу полягає в тому, що договір укладається організатором торгів з особою, що виграла торги.

У чинному законодавстві України відсутній єдиний правовий акт, що регулює порядок проведення публічних торгів. Відповідно до Тимчасового положення «Про порядок проведення прилюдних торгів в реалізації арештованого нерухомого майна», затверджено наказом Міністерства юстиції України від 27.10.99 р. № 68/5 публічні торги з реалізації нерухомості уповноважено проводити спеціалізоване державне підприємство «Укрспецюст». Продаж з аукціонів (публічних торгів) заставного майна, на яке відповідно до законодавства звернено стягнення, здійснюється на підставі Положення «Про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22.12.97 р. За допомогою торгів здійснюється приватизація об'єктів недобудованої нерухомості - відповідно до Положення «Про порядок приватизації об'єктів недобудованої нерухомості», затвердженого наказом Фонду державного майна від 11.09.2000 р. № 1894 [4, с. 380].

Можливий також продаж об'єктів недобудованої нерухомості на конкурсних умовах. Таку форму купівлі-продажу застосовують переважно щодо об'єктів приватизації державного майна. Відповідно до п. 4.1. Положення про застосування способів приватизації, майна державних підприємств, затверджене наказом Фонду Держмайна України від 4 лютого 1993 р. продаж об'єктів за конкурсом — це спосіб приватизації, за яким власником об'єкта стає покупець, що запропонував найвищі умови подальшої експлуатації його (некомерційний конкурс) або за рівних фінансових умов — найвищу ціну (комерційний конкурс). Приклад договору купівлі-продажу об'єкта недобудованої нерухомості показаний у додатку Б.

При продажу об'єктів нерухомості з публічних торгів при зверненні стягнення на майно в порядку виконання судових рішень слід застосовувати норми Закону України від 24 березня 1998 р. «Про державну виконавчу службу» та норму ст. 657 ЦК. Аналогічно при реалізації заставленого майна у випадку невиконання зобов’язання боржником слід застосовувати норми Закону «Про заставу», що встановлюють порядок реалізації заставленого майна, та норму ст. 657 ЦК.

ВИСНОВКИ На даний час на території України знаходиться дуже велика кількість об'єктів недобудованої нерухомості, і ще більша кількість цих об'єктів — будується. Для хоч якогось контролю та регулювання цього великого ринку необхідно чітко та прозоро нормативно врегулювати статус зазначеного об'єкта.

Для досягнення цієї мети необхідно:

— або прирівнювати такі об'єкти до об'єктів нерухомості і вносити одночасно зміни до нормативно-правових актів, які забезпечують діяльність ринку нерухомості;

— або залишити недобудовану нерухомість в окремому статусі, але для обліку та контролю цих об'єктів ввести в дію Реєстр об'єктів недобудованої нерухомості.

— або залишити недобудовану нерухомість в статусі недобудованої нерухомості, до того часу поки власник не здасть такий об'єкт в експлуатацію та не здійснить державної реєстрації цього об'єкта нерухомості.

Поняття «об'єкт недобудованої нерухомості» трактується законодавством по-різному, що явно не сприяє перспективам та можливостям цивільного обороту такого об'єкта цивільних правовідносин.

До завершення будівництва можна розглядати існування таких об'єктів, як: 1) будівельні матеріали, 2) об'єкт недобудованої нерухомості, 3) будівельні матеріали разом із об'єктом недобудованої нерухомості (як головна річ та приналежність, оскільки вони необхідні для будівництва).

Аналізуючи правозастосовну практику, робимо висновок, що в одному випадку недобудована нерухомість визнається об'єктом будівництва, тобто об'єктом — зобов’язання підрядника збудувати і передати об'єкт; в іншому — вважається новостворюваним об'єктом (новоствореним майном), право власності на який не зареєстровано, тобто об'єктом, який не є завершеним з причин відсутності зареєстрованого на нього права власності.

Окремі автори вважають, що під недобудованою нерухомістю розуміється знов новостворюваний об'єкт нерухомості, який ще не прийнято на кадастровий облік і, відповідно, право на який ще не зареєстровано у встановленому порядку.

Має місце також розуміння недобудованої нерухомості як будівлі або споруди, не прийнятої в експлуатацію. Юридично, недобудована нерухомість створений шляхом його добудови завершений будівництвом об'єкт (який виникає з моменту підписання акта про прийом в експлуатацію) — це два різні індивідуально визначені об'єкти нерухомого майна. Тому наявність зареєстрованого права власності на недобудовану нерухомість не може вважатись підставою виникнення і здійснення права власності на завершений будівництвом об'єкт. Для виникнення права власності на нього необхідна державна реєстрація цього права згідно з положеннями Цивільного кодексу України про правочини з нерухомістю.

Недобудована нерухомість виникає з моменту набуття ознаки нерухомої речі у вигляді тісного зв’язку із землею і неможливості переміщення без непропорційної шкоди його призначенню. Відповідно, будівельний матеріал перестає існувати як такий з моменту, коли його відділення від об'єкта недобудованої нерухомості неможливе без непропорційної шкоди його призначенню.

Правовий статус недобудованої нерухомості та нормативна база, в частині правового регулювання цього об'єкта цивільних правовідносин, суттєво еволюціонували.

Право власності на недобудовану нерухомість виникає тільки з моменту завершення будівництва, здачі об'єкта в експлуатацію та проведення державної реєстрації права власності. У ч. 3 ст. 331 ЦКУ було відтворене правило, вироблене судовою практикою, за яким, до завершення будівництва, особа вважалась лише власником будівельних матеріалів, що були використані в процесі будівництва. Однак, ЦКУ містив застереження в цій частині, за заявою зацікавленої особи суд міг визнати її власником недобудованого нерухомого майна, якщо було встановлено, що частина робіт, що не була виконана відповідно до проекту — незначна. Тобто, єдиним способом набуття права власності на недобудовану нерухомість — було рішення суду. Такий законодавчий підхід практично ускладнював можливість укладення правочинів щодо розпорядження недобудованої нерухомості.

В контексті забезпечення оборотоздатності об'єкта недобудованої нерухомості можна розглядати й те нововведення, що сьогодні в межах будівельного підряду його власником може бути визнано як підрядника, так і замовника (ст. 876 ЦКУ). До речі, сьогодні саме замовника поставлено у привілейоване становище — він вважається власником об'єкта будівництва чи результату інших будівельних робіт уже за умовчанням договору будівельного підряду. І лише якщо сторони внесуть спеціальне застереження до договору, то власником, як і раніше, вважатиметься підрядник. Усе це означає, що за бажанням замовника чи підрядника об'єкт будівництва або результат інших будівельних робіт може бути визнано окремим об'єктом власності, а саме «об'єктом недобудованої нерухомості». Такий об'єкт, матиме спеціальний статус, нерівнозначний статусу нерухомого майна.

Зважаючи на вищевикладене, можливість практичного використання недобудованої нерухомості як об'єкта цивільного обігу на сьогодні все ще дуже сумнівна, а також дуже «проблемна». І вона залишатиметься такою доти, поки не буде прийнято необхідні для практичного застосування зміни у діючі нормативно-правові акти щодо регулювання таких об'єктів цивільного обороту.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ.

1. Борисова В. Загальні положення договору купівлі-продажу за новим Цивільним кодексом України // Юридичний радник. — 2005. — № 1. — С.50−54.

2. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. — М.: Юристъ, 2001. — 382 с.

3. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. — М., 1999. — 318 с.

4. Господарський кодекс України: Коментар. — Х.: ТОВ «Одіссей», 2004. — 848 с.

5. Домбругова А. Класифікація договорів купівлі-продажу // Справочник экономиста. — 2005. — № 6. — С.61−63.

6. Закон України «Про державний бюджет України на 2007 рік» вiд 19.12.2006 № 489 // http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg= 489%2D16&text=%E1%FE%E4%E6%E5%F2+2007.

7. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» // Відомості Верховної Ради. — 2004. — № 51. — Ст.553.

8. Закон України «Про планування і забудову територій» // Відомості Верховної Ради. — 2000. — № 31. — Ст.250.

9. Закон України «Про товарну біржу» від 10.12.91 року // Відомості Верховної Ради. — 1992. — N10. — Ст. 139.

10. Кодекс про шлюб та сім'ю України. — К.: Право, 2006. — 66 с.

11. Наказ Міністерства юстиції України «Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно» від 7 лютого 2002 року № 7/5 // Мала енциклопедія нотаріуса. — 2002. — № 3−4. — С. 77.

12. Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України: В 4 т. — Т.3. — К.: А.С.К.; Севастополь: Інститут юридичних досліджень, 2005.

13. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України / За ред. В. М. Коссака. — К.: Істина, 2004. — 976 с.

14. Пашутін Є. Державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості // Підприємництво, господарство і право. — 2006. — № 7. — С.112−116.

15. Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження положення «Про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна» від 22.12.97 р. № 1448 // Галицькі контракти. — 1998.

16. Постанова Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» від 4 жовтня 1991 р. № 7 // Постанови Пленуму Верховного Суду України. — К., 1999. — С.111−112.

17. Саватье Р. Теория обязательств. — М.: Наука, 1972. — 253 с.

18. Советское гражданское право / Под ред. Д. М. Генкина и Я. А. Куника. — М.: Высшая школа, 1967. — 264 с.

19. Харитонов Е. О., Саниахметова Н. А. Гражданское право Украины. — Харьков: Одиссей, 2005. — 960 с.

20. Харитонов Є.О., Калітенко О.М., Зубар В. М. Цивільне і сімейне право України. — Х: Одіссей, 2003. — 640 с.

21. Харитонов Є.О., Саніахметова Н.О. Цивільне право України. — К: Істина.

22. Цивільне право України / За ред. В.І.Борисової, І.В.Спасибо-Фадєєвої, В. Л. Яроцького. — К.: Юрінком Інтер, 2004. — Т.1. — 480 с.

23. Цивільне право України: У 2 книгах / За ред. О. В. Дзери, Н.С.Кузнєцової. — К: Юрінком Інтер, 2005. — Кн. 2. — 640 с.

24. Цивільний кодекс України. — К.: Видавнича компанія «Воля», 2004. — 440.

25. Цивільний кодекс України: Коментар / За ред. Є.О.Харитонова, О.М.Калітенко. — Одеса: Юридична література, 2004. — 2004. — 1112 с.

26. Цивільний кодекс України: Коментар / За ред. Я. М. Шевченка. — К.: Ін Юре, 2004. — 622 с.

ДОДАТОК, А Типовий договір купівлі-продажу об'єкта недобудованої нерухомості, що підлягає продажу на аукціоні.

_____________________________________________________________.

Ми, що нижче підписалися: _____________________________.

в особі ______________________________________,.

який (а) діє на підставі _________________________________________,.

(надалі - Продавець), з одного боку, та _________________________.

_________________, яка (е) зареєстрована (е).

____________________________________.

в особі _____________________________________,.

який (а) діє на підставі _________________________________________,.

(надалі - Покупець), з другого боку, уклали цей Договір про нижчевикладене:

1. Предмет договору.

1.1. Продавець зобов’язується передати у власність Покупцеві.

об'єкт недобудованої нерухомості __________________.

який знаходиться за адресою __________________________.

на земельній ділянці _______________________________.

а Покупець зобов’язується прийняти об'єкт недобудованої нерухомості і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому Договорі.

До вартості об'єкта недобудованої нерухомості входить вартість матеріалів, виробів, конструкцій, що завезені на майданчик, але не укладені в діло, а також устаткування, що не здане до монтажу або монтажу не потребує згідно з актом обстеження будівельного майданчику.

1.2. Право власності на об'єкт недобудованої нерухомості переходить до Покупця з моменту нотаріального посвідчення цього Договору.

1.3. Згідно з Довідкою розрахунком вартості об'єкта недобудованої нерухомості, яка затверджена _____________________,.

початкова ціна продажу об'єкта шляхом викупу становить ___________.

_____________________________________ гривень, крім того ціна, земельної ділянки, на якій розташовано об'єкт, становить ___________________________ гривень.

(У випадку продажу об'єкта разом із земельною ділянкою).

1.4. Згідно з протоколом аукціону _________________________,.

який затверджений ________________________________,.

остаточна ціна продажу об'єкта недобудованої нерухомості становить.

__________________________________________ гривень, крім того, ціна земельної ділянки, на якій розташовано об'єкт, становить _____________________________ гривень.

(У випадку продажу об'єкта разом із земельною ділянкою).

1.5. Вказаний в цьому Договорі об'єкт продано за ____________.

___________________ гривень.

2. Порядок розрахунків за придбаний об'єкт приватизації.

2.1. Покупець зобов’язаний внести ___________________________.

гривень за придбаний об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту підписання цього Договору. Термін оплати може бути продовжений ще на 30 календарних днів за умови внесення Покупцем не менше 50 відсотків від вищевказаної в цьому пункті суми. При цьому зараховується _______________________ гривень (грошові кошти (цифрами та прописом) у розмірі 10 відсотків початкової ціни продажу об'єкта), внесених Покупцем на рахунок Продавця платіжним дорученням __________.

Плата за об'єкт приватизації вноситься на підставі цього Договору та приватизаційних платіжних доручень встановленого зразка, які видає Продавець.

(Якщо об'єкт недобудованої нерухомості продається Продавцем Покупцю з умовою надання відстрочки платежу нижче, приводиться порядок внесення платежів).

2.2. Розрахунки за придбаний об'єкт приватизації здійснюються Покупцем шляхом безготівкового перерахування всієї суми з свого рахунка на рахунок Продавця.

2.3. Розрахунки за об'єкт приватизації здійснюються таким чином:

— власні кошти Покупця в сумі _______________________ гривень перераховуються з рахунка Покупця __________.

______________________________.

на рахунок Продавця ________________.

___________________________________;

найменування банківської установи).

— кошти з приватизаційних депозитних рахунків (вартість приватизаційних майнових сертифікатів) на суму __________.

гривень перераховуються з рахунка Покупця ___________.

___________________________________________.

на рахунок Продавця _____________________________.

__________________________________________.

3. Передача об'єкта приватизації.

3.1. Передача об'єкта приватизації здійснюється Продавцем Покупцю в 3-денний термін після нотаріального посвідчення цього Договору.

3.2. Передача об'єкта приватизації Продавцем і прийняття об'єкта приватизації Покупцем посвідчується актом прийому-передачі, який підписується сторонами.

4. Права та обов’язки сторін.

4.1. Кожна сторона зобов’язується виконувати обов’язки, покладені на неї цим Договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов’язків.

4.2. Сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов цього Договору.

5. Обов’язки Покупця.

5.1. В установлений цим Договором термін сплатити ціну продажу об'єкта приватизації.

5.2. В установлений цим Договором термін прийняти об'єкт приватизації.

5.3. В ___________ термін з моменту підписання цього Договору підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об'єкт.

5.4. На вимогу Продавця Покупець зобов’язаний надавати Продавцю необхідні матеріали, відомості, документи тощо про виконання умов цього Договору.

5.5. При зміні власника на об'єкт приватизації Покупець повинен покласти всі зобов’язання за даним Договором на нового власника.

6. Обов’язки Продавця.

6.1. Продавець зобов’язаний:

— передати Покупцю об'єкт приватизації у встановлений в Договорі термін;

— в разі необхідності сприяти Покупцю в переоформленні документів на право користування земельною ділянкою;

— повідомляти Покупця в разі несвоєчасного внесення платежів за об'єкт приватизації.

6.2. Контролювати виконання умов цього Договору.

7. Відповідальність Покупця.

7.1. У разі порушення терміну оплати за об'єкт приватизації Покупець сплачує Продавцю пеню у розмірі 0,5 відсотків від несплаченої суми за кожний день прострочки.

7.2. У разі, якщо Покупець протягом 60 днів, з моменту нотаріального посвідчення цього Договору не сплатить суму, вказану в першому абзаці статті 2.1 цього Договору, то він зобов’язаний сплатити Продавцю 20 відсотків від ціни купленого об'єкта. При цьому Продавець порушує питання про розірвання цього Договору.

7.3. У разі невиконання Покупцем умов цього Договору Продавець має право у встановленому порядку на розірвання Договору, стягнення завданих збитків у цінах, діючих на момент розірвання Договору, та повернення об'єкта недобудованої нерухомості у власність Продавця.

7.4. Сплата штрафів не звільняє Покупця від обов’язків виконання договірних зобов’язань в період дії умов договору купівліпродажу.

8. Гарантії та претензії.

8.1. Продавець гарантує, що об'єкт приватизації не входить до переліку об'єктів, які не підлягають приватизації, не є проданим, переданим, заставленим, не знаходиться під арештом, судових справ щодо нього немає.

8.2. Перелік проданого майна повинен відповідати акту обстеження будівельного майданчика.

9. Ризик випадкової загибелі об'єкта приватизації.

9.1 Ризик випадкової загибелі або випадкового псування об'єкта приватизації несе Покупець з моменту переходу до нього права власності.

10. Вирішення спорів Всі спори, що виникають при виконанні умов цього Договору або у зв’язку з тлумаченням його положень, вирішуються шляхом переговорів. Якщо сторони протягом місяця не досягли домовленості, то спір передається на розгляд судових органів у порядку, встановленому чинним законодавством.

11. Зміни умов договору та його розірвання.

11.1. Зміна умов Договору або внесення доповнень до нього можливі тільки за згодою сторін.

11.2. Всі зміни та доповнення до Договору здійснюються тільки у письмовій формі з наступним посвідченням таких змін та доповнень в органах нотаріату.

11.3. У разі невиконання однією із сторін умов цього Договору, він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду або арбітражного суду.

12. Витрати.

12.1. Всі витрати, пов’язані з укладанням цього Договору, його нотаріальним посвідченням, реєстрацією та виконанням, бере на себе Покупець.

13. Додаткові вимоги.

13.1. Цей Договір підлягає нотаріальному посвідченню та реєстрації у відповідних органах місцевих Рад народних депутатів у місячний термін з моменту підписання.

Договір складений в 4 примірниках, які мають однакову юридичну силу.

Один примірник Договору зберігається у справах ______________.

_____________________________________,.

(назва органу нотаріату) а інші видаються сторонам.

Повні юридичні адреси сторін:

Продавець Покупець.

ДОДАТОК Б Типовий договір купівлі-продажу об'єкта недобудованої нерухомості, що підлягає продажу за конкурсом.

___________________________.

Ми, що нижче підписалися: ______________________.

в особі ______________________________,.

(посада, прізвище, ім'я та по батькові).

який (а) діє на підставі _________________________________________,.

(назва документа).

(надалі - Продавець), з одного боку, та __________________________.

(назва юридичної особи або.

_______________яка (е) зареєстрована (е).

________________________________________.

в особі _________________________________,.

який (а) діє на підставі _________________________________________,.

(надалі - Покупець), з другого боку, уклали цей Договір про нижчевикладене:

1. Предмет договору.

1.1. Продавець зобов’язується передати у власність Покупцеві.

об'єкт недобудованої нерухомості _______________.

який знаходиться за адресою _____________.

на земельній ділянці ____________________________.

____________________________________,.

надання права користування чи права власності).

а Покупець зобов’язується прийняти об'єкт недобудованої нерухомості і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому Договорі.

До вартості об'єкта недобудованої нерухомості входить вартість матеріалів, виробів, конструкцій, що завезені на майданчик, але не укладені в діло, а також устаткування, що не здане до монтажу або монтажу не потребує, згідно з актом обстеження будівельного майданчику.

1.2. Право власності на об'єкт недобудованої нерухомості переходить до Покупця з моменту нотаріального посвідчення цього Договору.

1.3. Згідно з Довідкою-розрахунком вартості об'єкта недобудованої нерухомості, яка затверджена _______________________.