Оценка недвижимости

Тип работы:
Контрольная
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Задача № 1

Застройщик имеет 20 гектаров земельного массива. При плотности застройки 1 дом на 1 гектар стоимость строительства каждого дома составляет 100 тысяч денежных единиц, а цена продажи 120 тыс. денежных единиц. При строительстве на каждом гектаре дополнительно 1 дома стоимость строительства будет уменьшаться на 6 тыс. ден. ед., а цена от продажи упадёт на 8 тыс. ден. ед. Сколько следует построить домов и почему? На основе каких принципов сделан вывод?

Дано:

Sобщ=20 га;

с1=1 дом/га;

З1=100 000 ден. ед. /дом;

Ц1=120 000 ден. ед. /дом;

с2=2 дом/га;

З2=З1−6000 ден. ед. /дом=94 000ден. ед. /дом;

Ц2=Ц1−8000 ден. ед. /дом=112 000ден. ед. /дом.

Решение.

Основную цель, которую будет преследовать застройщик — МАХ прибыли, которую будем искать в виде:

Пn=Цn·in-Зn·in= (Цn-Зn)·in,

где i — количество построенных домов, соответственно:

для с1=1 дом/га, откуда i1=Sобщ·с1=20га·1дом/га=20домов;

для с2=2 дом/га, откуда i2=Sобщ·с2=20га·2дом/га=40домов.

Определяем прибыль, которую получит застройщик при соответствующей плотности застройки:

П1=Ц1· i1-З1·i1=(Ц1 -З1)· i1=(120 000 -100 000)· 20=400 000ден. ед.

П2=Ц2· i2-З2·i2= (Ц2 -З2)· i2=(112 000 -94 000)· 40=720 000ден. ед.

Таким образом, вариант застройки с плотностью с2=2 дом/га, позволит застройщику получить большую прибыль. В таком случае необходимо построить 40 домов.

Задача № 2

Компания рассматривает возможность аренды участка земли, планируя построить на нем летнее кафе. Ожидается, что планируемое заведение привлечет 3000 посетителей в месяц. В среднем каждый посетитель потратит 200 руб. Прибыль компании должна составить 15 копеек на каждый рубль продаж. Затраты на рабочую силу, продукты, оборудование составят 80% от возможной денежной выручки.

Вопросы: 1) Какой максимальный размер ежемесячной арендной платы может позволить себе компания, сохраняя необходимую норму прибыли? 2) На основе каких принципов сделан вывод?

Дано:

n=3000посет. /мес.

Вi=200 руб.

КП=15 коп. /руб.

КЗ=80% от выручки=0,8·В

Решение.

В первую очередь, находим общую планируемую выручку компании:

В=Вi·n=200·3000 руб. =600 000 руб.

Определяем, ожидаемую прибыль:

П=Вi·n·КП=600 000 руб. ·0,15=90 000 руб.

Затраты найдем из следующего выражения:

З=В·КП=600 000 руб. ·0,8=480 000 руб.

Находим, максимальный размер арендной платы:

А=В-П-З=600 000 руб. -90 000 руб. -480 000руб=30 000 руб.

Таким образом, максимальный размер арендной платы, который может позволить себе компания, сохраняя необходимую норму прибыли, составляет 30 000 руб.

Задача № 3

Оценщик использует рыночный подход для оценки объекта собственности. Ему удалось найти данные о недавней продаже объекта, почти идентичного рассматриваемому. На проданном объекте имелся бассейн, а на оцениваемом его нет. Оценщик узнал, что стоимость строительства такого бассейна составляет $ 20 000. Тот объект был продан за $ 120 000. Кроме этого, оценщик нашел две другие сопоставляемые продажи в этом районе: объект без бассейна был продан за $ 97 000, а с бассейном за $ 112 000. Все другие различия не существенны. Оценить объект. Какой принцип используется в данном случае?

Дано: Данные о недавней продаже объектов, почти идентичных рассматриваемому, стоимость строительства бассейна — 20 тыс. руб.

Решение.

Показатель

Объект 1

Объект 2

Объект 3

Цена, руб.

120 000

97 000

112 000

Наличие бассейна

+

-

+

Величина корректировки, руб.

-20 000

0

-20 000

Скорректированная цена, руб.

100 000

97 000

92 000

120 000−20 000=100000руб

112 000−20 000=92000руб

Цену объекта оценки определяем как усредненную скорректированную цену сопоставимых объектов:

Таким образом, цена объекта оценки составит 96 333 руб.

Задача № 4

Дано: Оцените стоимость коттеджа с земельным участком на основе данных о сравниваемых продажах, определив процентные корректировки. Исходные данные по оцениваемому и сравниваемым объектам представлены в таблице 1.

Таблица 1-Характеристики оцениваемого и сравниваемых объектов

Показа-тель

Объект оценки

Объект I

Объект II

Объект III

Объект IV

Объект V

Цена продажи

64 000

60 000

62 400

56 000

54 400

Местопо-ложение

Деревня Чубарово

Деревня Воробьи

Деревня Воробьи

Деревня Чубарово

Деревня Чубарово

Деревня Воробьи

Дата продажи

В этом месяце

3 месяца назад

3 месяца назад

6месяцев назад

3месяца назад

Телефон

Есть

Есть

Есть

Есть

Нет

Нет

Газифи-кация

Нет

Есть

Есть

Есть

Есть

Нет

Решение

Показатель

Объект оценки

Объект 1

Объект 2

Объект 3

Объект 4

Объект 5

Цена, руб.

Х

64 000

60 000

62 400

56 000

54 400

Местоположение

Чубарово

Воробьи

Воробьи

Чубарово

Чубарово

Воробьи

Дата продажи

В этом месяце

3 месяца назад

3 месяца назад

6 месяцев назад

3 месяца назад

Телефон

+

+

+

+

-

-

Газификация

-

+

+

+

+

-

Корректировка на местоположение

0

4%

4%

0

0

4%

Скорректированная цена, руб.

Х

66 560

62 400

62 400

56 000

56 576

Корректировка на дату продажи

0

0

6,70%

6,70%

13,40%

6,70%

Скорректированная цена, руб.

Х

66 560

66 580,8

66 580,8

63 504

60 366,6

Корректировка на наличие телефона

0

0

0

0

4,80%

4,80%

Скорректированная цена, руб.

Х

66 560

66 580,8

66 580,8

66 552,2

63 264,2

Корректировка на наличие газа

Х

-5,10%

-5,10%

-5,10%

-5,10%

0

Скорректированная цена, руб.

Х

63 165,4

63 185,2

63 185,2

63 158

63 264,2

Определение корректировки на местоположение. Из всей совокупности данных выбирают объекты, отличающиеся только местоположением — 2 и 3 объекты. Т.к. цена на объект в Чубарово выше, значит он имеет преимущество. Определяем влияние местоположения на цену:

Благоприятное местоположение повышает цену на 4%.

Определение корректировки на дату продажи. Выбираем объекты, отличающиеся только датой продажи без учета ранее скорректированной характеристики. В нашем случае, сравниваем 1 и 2 объекты. Определяем влияние даты продажи на цену продажи. Стоимость объекта с течением времени растет, поэтому объекты, проданные позже (ближе к дате оценки) будут иметь преимущество по сравнению с объектами, проданными ранее. Определяем величину корректировки:

Определение корректировки на наличие телефона. Выбираем объекты, отличающиеся только наличием телефона без учета ранее скорректированных характеристик. В нашем случае, сравниваем 3 и 4 объекты. Определяем величину корректировки:

Определение корректировки погазификации. Выбираем объекты, отличающиеся только наличием газа без учета ранее скорректированных характеристик. В нашем случае, сравниваем 4 и 5 объекты. Определяем величину корректировки:

Цену объекта оценки определяем как усредненную скорректированную цену сопоставимых объектов:

Таким образом, цена объекта оценки составит 63 191,6 руб.

Задача № 5

Дано: Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 м², требующее косметического ремонта. Имеется аналог — двухэтажное офисное здание площадью 400 м², в котором проведен косметический ремонт. Последний был продан по цене 300 000 у.е. Имеются следующие данные по продажам (таблица 2). Рассчитайте поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 м².

Таблица 2 — Характеристика сопоставимых продаж

Объект

Физические характеристики

Состояние

Цена, у.е.

А

Одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 150 м

Требуется косметический ремонт

60 000

Б

То же самое площадью 200 м

Проведен косметический ремонт

130 000

Решение

Показатель

ОбъектА

ОбъектБ

ОбъектВ

Объект оценки

Цена, руб.

60 000

130 000

300 000

Х

Косметический ремонт

-

+

+

-

Количество этажей

1

1

2

2

Площадь, м2

150

200

400

500

Стоимость м2, руб.

400

650

750

Х

Корректировка на косметический ремонт

0

-37,5%

-37,5%

0

Скорректированная цена, руб.

400

406,25

468,75

Х

Корректировка на этажность

+15,38%

+15,38%

0

0

Скорректированная цена, руб.

461,538 462

468,75

468,75

Х

Данную задачу проще рассматривать с оценки стоимости квадратного метра площади каждого объекта. Найдем цену м2, разделив цену объекта на площадь объекта.

Определение корректировки на косметический ремонт. Из всей совокупности данных выбираем объекты, отличающиеся состоянием — А иБ объекты. Определяем влияние косметического ремонта на цену м2 объекта:


Проведенный косметический ремонт повышает цену на 37,5%.

Определение корректировки на этажность. Выбираем объекты, отличающиеся только количеством этажей без учета ранее скорректированных характеристик. В нашем случае, сравниваем Б и В объекты. Определяем величину корректировки:

Цену м2 объекта оценки определяем как усредненную скорректированную цену за м2 сопоставимых объектов:

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составит:

СО.О. =466,346 руб. /м2·500м2=233 173 руб.

Задача № 6

Дано: В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы выяснили, что расходы владельца складываются из следующих статей:

* коммунальные платежи — 3000 долл. в месяц; *налог на имущество — 15 000 долл. в год; *текущий ремонт — 2500 долл. за квартал;

* заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием, — 4000 долл. в месяц;

* обслуживание долга по ипотечному кредиту — 50 000 долл. в квартал;

* ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет 3000 долл.

Кромe того, планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85 000 долл. Каковы эксплуатационные расходы владельца?

Решение

Эксплуатационные расходы зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и включают затраты на текущий ремонт, заработную плату и налоги на нее, некоторые виды коммунальных платежей, транспортные расходы и т. д. Таким образом, из перечисленных условием задачи статей не включаем в эксплуатационные расходы: налог на имущество (постоянные расходы, несвязанные с эксплуатацией объекта), обслуживание долга по ипотечному кредиту (расходы, связанные с финансированием), ежеквартальная задолженность по арендной плате (потери, связанные со сбором платежей), планируемые работы по ремонту кровли (не являются текущими затратами — только запланированы). Отсюда, эксплуатационные расходы владельца:

ЭР=3000 долл. ·12+2500 долл. ·4+4000 долл. ·12=94 000 долл.

Задача № 7

Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предоставлен в размере 370 000 долл. на 7 лет под 22%. Нужно рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.

Дано:

RC=0,17;

ДЗ=0,75;

VЗ=370 000 долл. ;

n=7 лет;

КС=0,22.

Решение.

Величину годового чистого операционного дохода определим из выражения:

ЧОД=V·R,

где V= VЗ·100/75 — общая стоимость проекта;

R- коэффициенткапитализации (ставка дисконтирования). Определится как:

R= ДЗ· RЗ + ДС· RС.

ДС-доля собственного капитала. ДС=1-ДЗ=0,25.

RЗ-коэффициент капитализации для заемного капитала. Определяется при помощи кумулятивного метода:

RЗ=НО+НВ

НО=22% - норма отдачи (равна процентной ставке по кредиту);

— норма возврата. Отсюда:

ЧОД=V·[ ДЗ· (НО+НВ) + ДС· RС]=

= 370 000·(100/75)·[ 0,75· (0,22+0,14 286) + 0,25· 0,17]=155 224,9 долл.

Таким образом, величина годового чистого операционного дохода проекта равна 155 224,9 долл.

Задача № 8

Известно, что: требуемая доля собственного капитала — 30%; ставка процента по кредиту — 12,5%; кредит — на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал — 5%. Каков будет общий коэффициент капитализации?

Дано:

ДC=0,3;

ДЗ=0,7;

n=25лет;

КС=0,125;

RC=0,05.

Решение.

При помощи кумулятивного метода определяем RЗ-коэффициент капитализации для заемного капитала:

RЗ=НО+НВ=12,5%+4%=16,5%

НО=12,5% - норма отдачи (равна процентной ставке по кредиту);

— норма возврата. Отсюда R — общийкоэффициент капитализации (ставка дисконтирования). Определится как:

R= ДЗ· RЗ + ДС· RС=0,7· 0,165 + 0,3· 0,05=0,1305 или 13,5%

Задача № 9

Какова стоимость здания площадью 1200 м², сдаваемого в аренду по ставке 45 долл. м2/год, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке составляет 10% (все расходы несет арендатор)?

Дано:

SПОЛ=1200 м2;

АСР=45 долл. м2/год;

КК=0,2;

КНД=0,1.

Решение.

ПНД=КНД·ПВД

ПВД= SПОЛ·АСР=1200 м2·45 долл. м2/год=54 000 долл.

ПНД=0,1·54 000 долл. /год=5400 долл.

V=ЧОД/КК;

ЧОД=ПВД-П=0,9·54 000 долл. =48 600 долл.

V=48 600/0,2=243 000 долл.

Таким образом, стоимость здания равна 243 000 долл.

Задача № 10

Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 2000 м². Из них 600 м2занято арендодателем, остальная площадь сдается 20 долл. м2/месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений — 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25%) валового дохода. Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.

Дано:

SПОЛ=2000 м2;

SЗАН=600 м2;

АСР=20 долл. м2/месяц;

ЭР=25% от ПВД;

КНД =0,05.

Решение.

ЧОД=(ПВД-П)-ЭР

ПВД=(SПОЛ-SЗАН)·АСР=1400 м2·20 долл. м2/месяц·12=336 000 долл.

П=ПНД=КНД·ПВД=0,05·336 000 долл. =16 800 долл.

ЭР=ПВД·0,25=84 000 долл.

ЧОД=(ПВД-П)-ЭР=(336 000−16 800)-84 000=235200 долл.

Таким образом, величина чистого операционного дохода с учетом занятой арендодателем площади составляет 235 200 долл. в год.

Задача № 11

Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные:

а) безрисковая ставка дохода — 6%;

б) премия за риск инвестиций — 7%;

в) поправка на ликвидность — 3%;

г) поправка за инвестиционный менеджмент — 4%;

д) норма возврата — 5%.

Дано:

СБР=6%;

ПР=7%;

ПЛ=3%;

ПИМ=4%;

НВ =5%.

Решение.

При помощи кумулятивного метода определяем R-коэффициент капитализации капитала:

R=НО+НВ,

где

НО- норма отдачи определяется как сумма следующих составляющих: безрисковая ставка доходностиСБР, надбавка за низкую ликвидностьПЛ, надбавка за риск инвестиций ПР, надбавка за профессиональный менеджмент ПИМ. Отсюда, НО=СБР+ПЛ+ПР+ПИМ=6%+3%+7%+4%=20%. Значит:

R=НО+НВ=20%+5%=25%.

Задача № 12

Дано: Известна величина годовой рыночной арендной платы, и величина чистого операционного дохода оцениваемого объекта недвижимости — 20 000 у.е. и 10 500 у.е. соответственно. Оценщик располагает рыночной информацией, приведенной в таблице 4.

Таблица 4 — Рыночная информация по аналогичным объектам

Аналог

Цена продажи, у.е.

Годовая арендная плата, у.е.

Чистый операционный доход, у.е.

1

288 000

24 000

12 000

2

310 500

27 000

14 000

3

198 000

18 000

10 000

Рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.

Решение

Аналог

Цена продажи, у.е.

Годовая арендная плата, у.е.

Чистый операционный доход, у.е.

Коэффициент капитализации

Валовый рентный мультипликатор

1

288 000

24 000

12 000

0,4 166 667

12

2

310 500

27 000

14 000

0,4 508 857

11,5

3

198 000

18 000

10 000

0,5 050 505

11

О.О.

230 000

20 000

10 500

0,4 575 343

11,5

Первое — определяем коэффициенты капитализации для аналогов:

R=ЧОД/Ц, а далее определяем, как среднее значение по аналогам для объекта оценки:

Валовый рентный мультипликатор:

ВРМ=Ц/ПВД=Ц/ГАП, откуда находим значение для объекта оценки:

Цена продажи объекта оценки определится как:

ЦО.О. =ВРМО.О. ·ПВДО.О. =11,5·20 000 у.е. =230 000 у.е.

Задача № 13

Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧОД в размере 120. 000 долларов за первый год, после чего ЧОД будет возрастать на 5%. Период владения составляет пять лет ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1. 500. 000 долларов по завершению 5 года. Какова стоимость объекта при условии 23% ставки дисконта?

Дано:

ЧОД1=120 000 долл. ;

КР=5%;

n=5 лет;

ВВ=1 500 000 долл. ;

R=23%.

Решение.

Используется метод дисконтирования денежных потоков. В этом случае, стоимость объекта будет определяться по формуле:

Задача № 14

Дано: Вы имеете следующую информацию (таблица 6).

Таблица 6 — Характеристика сопоставимого участка

Параметр

Проданный сопоставимый участок

Поправки

Цена, ден. ед.

100

Дата продажи

5 месяцев назад

Местоположение

На 7% лучше, чем у оцениваемого участка

Окружающий ландшафт

На 10% лучше, чем у оцениваемого участка

Рельеф

На 3% хуже, чем у оцениваемого участка

Определить скорректированную стоимость участка, если ежемесячный прирост стоимости подобных участков составляет 1,5%). Какой метод оценки земельного участка использован?

Решение

Параметр

Проданный сопоставимый участок

Поправки

Цена, ден. ед.

100

Дата продажи

5 месяцев назад

+7,5%

Скорректированная цена

100(1+0,075)=107,5

Местоположение

На 7% лучше, чем у оцениваемого участка

-7%

Скорректированная цена

107,5(1−0,07)=99,975

Окружающий ландшафт

На 10% лучше, чем у оцениваемого участка

-10%

Скорректированная цена

99,975(1−0,1)=89,9775

Рельеф

На 3% хуже, чем у оцениваемого участка

+3%

Скорректированная цена

89,9775(1+0,03)=92,6768

Задача № 15

Стоимость зданий и сооружений оценивается в 500 тыс. ед. Продолжительность их полезной жизни равна 50 лет. Ставка дохода на инвестиции составляет 10%. Годовой чистый доход от объекта в целом равен 72 тыс. ед. Определить величину остаточного дохода, отнесенного на земельный участок, оценить его и объект в целом. Какой метод оценки земли использован?

Дано:

VЗД=500 000 долл. ;

CД=10%;

n=50 лет;

ЧОД=72 000 долл. ;

Решение.

При помощи кумулятивного метода определяем RЗД-коэффициент капитализации зданий и сооружений:

RЗД=НО+НВ=10%+2%=12%

НО=10% - норма отдачи (равна ставке дохода на инвестиции);

— норма возврата.

ЧОДЗД= RЗД·VЗД=0,12·500 000 долл. =60 000 долл.

При помощи кумулятивного метода определяем RЗУ-коэффициент капитализации земельного участка:

RЗУ=НО+НВ=10%+0%=10%

НО=10% - норма отдачи (равна ставке дохода на инвестиции);

— норма возврата.

ЧОДЗУ=ЧОД- ЧОДЗД=72 000 долл. — 60 000 долл. =12 000 долл.

VЗУ= ЧОДЗУ/RЗУ=12 000/0,1=120 000 долл.

VОСТ=VЗД+VЗУ=500 000+120000 долл. =620 000 долл.

Таким образом, величина остаточного дохода, отнесенного на земельный участок равна 120 000 долл., а остаточная стоимость объекта в целом составляет 620 000 долл.

Задача № 16

Дано: Информация о сопоставимых продажах приведена в таблице 9.

Таблица 9 — Информация о сопоставимых продажах

Показатель

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена продажи, у.е.

200 000

180 000

300 000

Стоимость земельного участка, у.е.

55 000

45 000

180 000

Полная стоимость воспроизводства, у.е.

230 000

195 000

275 000

Определить среднюю норму износа и оценить объект, полная стоимость воспроизводства которого равна 250 000 у.е., а стоимость участка земли составляет 60 000 у.е.

Решение

Показатель

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Объект оценки

Цена продажи, у.е.

200 000

180 000

300 000

206 592,176

Стоимость земельного участка, у.е.

55 000

45 000

180 000

60 000

Полная стоимость воспроизводства, у.е.

230 000

195 000

275 000

250 000

Остаточная стоимость, у.е.

145 000

135 000

120 000

146 592,176

Величина накопленного износа, у.е.

85 000

60 000

155 000

103 407,824

Средняя норма износа

0,369 565 217

0,307 692 308

0,56 364

0,4 136 313

Определяем остаточную стоимость объектов по формуле:

VОСТ=V-VЗУ;

Величина накопленного износа определяется следующим образом:

VИЗН=VВ-VОСТ;

Определяем норму износа:

НИЗН=VИЗН/VВ;

Находим среднюю норму износа, как среднее арифметическое аналогов и принимаем для объекта оценки НИЗН=0,4136. Величина накопленного износа объекта оценки определяется как VИЗН=НИЗН·VВ.

Остаточная стоимость VОСТ=VВ-VИЗН, а цену продажи объекта оценки определяем из формулы V=VОСТ+VЗУ.

Таким образом, средняя норма объекта оценки составила 0,4136, а цена продажи 206 592,176 у.е.

Задача № 17

Дано: Информация о сопоставимых продажах приведена в таблице 10. Оценить объект, если его фактический возраст составляет 8 лет, полная стоимость воспроизводства равна 1 000 000 у.е., а стоимость участка земли оценивается в 200 000 у.е.

Таблица 10 — Информация о сопоставимых продажах

Показатель

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена продажи, у.е.

900 000

600 000

800 000

Стоимость земельного участка, у.е.

180 000

120 000

150 000

Полнаястоимость воспроизводства, у.е.

1 050 000

950 000

1 200 000

Срок фактической службы, лет

9

18

14

Решение

Показатель

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Объект оценки

1

Цена продажи, у.е.

900 000

600 000

800 000

946 282,373

2

Стоимость земельного участка, у.е.

180 000

120 000

150 000

200 000

3

Полная стоимость воспроизводства, у.е.

1 050 000

950 000

1 200 000

1 000 000

4

Остаточная стоимость, у.е.

(1−2)

720 000

480 000

650 000

746 282,373

5

Величина накопленного износа, у.е. (3−4)

330 000

470 000

550 000

253 717,627

6

Средняя норма износа (5/3)

0,314 285 714

0,494 736 842

0,45 833

0,25 371 763

7

Возраст, лет

9

18

14

8

8

Среднегодовая норма износа (6/7)

0,34 920 635

0,2 748 538

0,3 274

0,317 147

Определяем остаточную стоимость объектов по формуле:

VОСТ=V-VЗУ;

Величина накопленного износа определяется следующим образом:

VИЗН=VВ-VОСТ;

Определяем норму износа:

НИЗН=VИЗН/VВ;

Среднегодовая норма износа будет найдена из выражения:

НСР. ИЗН=НИЗН/n;

Находим среднююсреднегодовую норму износа, как среднее арифметическое аналогов и принимаем ее для объекта оценки НСР. ИЗН=0,0317, далее определяем норму износа НИЗН=НСР. ИЗН·n. Величина накопленного износа объекта оценки определяется как VИЗН=НИЗН·VВ.

Остаточная стоимость VОСТ=VВ-VИЗН, а цену продажи объекта оценки определяем из формулы V=VОСТ+VЗУ.

Таким образом, цена продажи объекта оценки 946 282,373 у.е.

Задача № 18

Полная стоимость воспроизводства объекта оценки равна 990 000 у.е. Стоимость участка земли как свободного оценивается в 190 000 у.е. Эффективный возраст здания составляет 15 лет, а общий срок службы — 60 лет. Оценить величину накопленного износа и определить стоимость объекта.

Дано:

VВ=990 000 у.е. ;

VУЗ=190 000 у.е. ;

В=15 лет;

n=60 лет;

Решение.

Определяем стоимость объекта по формуле:

V=VВ-VИЗ+VЗУ;

Величина накопленного износа определяется следующим образом:

VИЗН=VВ·НИЗН;

Определяем норму износа:

НИЗН=В/n=15/60=0,25;

VИЗН=VВ·НИЗН=990 000·0,25 у.е. =247 500 у.е. ;

V=990 000 у.е. -990 000·0,25 у.е. +190 000 у.е. =932 500 у.е. ;

Таким образом, величина накопленного износа 247 500 у.е., цена продажи объекта оценки 932 500 у.е.

Задача № 19

Дано: Требуется оценить общий физический износ здания, имеющего полную стоимость воспроизводства 750 000 ед. Оценщик определил, что на дату оценки стоимость отложенного ремонта по замене коврового покрытия составит 50 000 ед., затраты по замене отопительной системы — 75 000 ед., затраты по замене кровли — 100 000 ед. Оцениваемый объект имеет фактический возраст 35 лет, который соответствует действительному, так как состояние объекта среднее. Кровля была заменена 15 лет назад с гарантией 20 лет. Система отопления за прошедшие годы не менялась и ожидается, что она прослужит еще 5 лет. Стоимость только что произведенного ремонта дверей составила 15 000 ед. Они не потребуют ремонта в течение 5 лет. Общий срок полезной службы здания составляет 100 лет.

Решение

Показатель

Элементы

Ковровое покрытие

Отопительные системы

Кровля

Двери

Другое

1

Полная стоимость воспроизводства, у.е. VB=750 000 у.е.

50 000

75 000

100 000

15 000

510 000

2

Возраст

35

35

15

0

35

3

Срок службы

35

40

20

5

100

4

Норма износа

1

0,875

0,75

0

0,35

5

Физический износ (1·2)

50 000

65 625

75 000

0

178 500

Величина общего физического износа равна сумме износа каждого из компонентов объекта:

Задача № 20

Оценить величину внешнего устаревания парикмахерского салона площадью 90 кв.м. Объект функционирует в условиях перенасыщенного рынка, при этом величина чистого операционного дохода составляет 200 у.е. за кв. м. В условиях сбалансированного рынка чистый операционный доход был бы равен 250 у.е. за кв. м. Коэффициент капитализации для данного объекта равен 20%. Такое положение будет сохраняться неопределенное время.

Дано:

SПОЛ=90 м2;

ЧОДi=200 у.е. ;

ЧОД1=250 у.е. ;

R=20%;

оценка стоимость капитализация прибыль

Решение.

Внешний износ определяем при помощи метода капитализации:

1. www.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой