Оценка объекта недвижимости в г. Альметьевске

Тип работы:
Курсовая
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Введение

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна — изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики.

В данной работе под объектом исследования понимается рынок жилой недвижимости, изучение рынка недвижимости, сбор информации и анализ — это предмет данной курсовой работы.

Целью выполнения курсовой работы — определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием трех традиционных подходов к оценке недвижимости, а именно:

затратного;

сравнительного анализа продаж;

доходного.

Необходимость в оценочной деятельности конкретно для жилых домов приусадебного типа заключается в следующем:

— для консультирования продавца или покупателя при установлении цены продажи или покупки;

— для оценки налогооблагаемой стоимости имущества;

— для оценки стоимости недвижимости для целей страхования;

— для оценки рыночной стоимости недвижимости как залога для получения кредитов и т. д.

Глава 1. Затратный подход

Оценка стоимости восстановления (замещения)

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка, его благоустройства и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости. Для расчета рыночной стоимости затратным подходом используется следующая формула:

,

где: — величина накопленного износа объекта недвижимости на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний.

При оценки объекта недвижимости затратным методом в данной курсовой считаем, что земельный участок арендуется.

При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:

1) Метод количественного анализа — является наиболее точным, то требует больших затрат времени на поиск информации и в расчете. Обязательно составляется сметная документация на объект оценки.

2) Метод разбивки по компонентам — стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания.

3) Метод сравнительной единицы — используется при оценки типовых зданий и сооружений и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами-аналогами, представленными в сборниках «Укрупненных показателей восстановительной стоимости».

Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:

,

где: — восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в базисных ценах 1969 г. (принимается из сборника УПВС), тыс. руб. ;

— суммарный поправочный коэффициент в ВС единицы измерения, кторый определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т. д. ;

— строительный объем здания (принимается по рабочим чертежам или рассчитывается по рабочим чертежам здания),;

— коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г. ;

— коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г. ;

— коэффициент уорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);

— коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;

1,18 — налог на добавленную стоимость, который необходимо учитывать в случае купли-продажи.

Произведем расчет восстановительной стоимости с учетом всех поправок, представленных в сб. УПВС. Для оцениваемого объекта целесообразно принять аналог по сборнику № 26, том II, отдел I «Жилые дома двухэтажные кирпичные», таблица 17. Данный типовой проект приложен в Приложении 2.

Так как в оцениваемом объекте объем здания до 1500 (359,5), вид отделки -простая, то восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в базисных ценах 1969 г. будет равна 21,6 руб.

В оцениваемом объекте отсутствуют следующие виды благоустройства:

1) радио — 0,2%.

Суммарный процент, подлежащий поправке будет: 0,2%. Таким образом, поправочный понижающий коэффициент будет: К=100 — 0,2 / 100=0,998.

В объекте аналоге дополнительно предусмотрены следующие виды благоустройства:

1)газоснабжение — 1,7%;

2)водоснабжение горячей водой — 1,6%.

3)телевидение — 1,5%

Суммарный процент, подлежащий поправке будет: 1,7+1,6+1,5=4,8%. Отсюда следует, поправочный повышающий коэффициент будет: К=1+0,048=1,048.

Другие поправочные коэффициенты, предусмотренные в сборнике УПВС:

Группы капитальности не совпадают, значит поправочные коэффициенты вводить нужно. Изменение капитальности (от 3 к 1)=1,16. Общий повышающий коэффициент будет 1,16

Таким образом, рассчитаем суммарный поправочный коэффициент путем умножения всех полученных значений коэффициентов:

0,998*1,048*1,16= 1,2166.

Строительный объем оцениваемого жилого дома составляет 1977 м³

Восстановительная стоимость объекта с учетом коэффициентов (в ценах на 1969 г.) составит: 21,6*1,2166*1977= 51 952,7 руб.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах на 1984 г.) с учетом территориального коэффициента и индекса изменения сметной стоимости СМР составит: С84=51 952,7*1,2*1,03=64 213,55 руб.

Где: 1,03-территориальный коэффициент к индексам

1,2 — для кирпичного городского строительства.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах на 1991 г.) с учетом территориального коэффициента и индекса изменения сметной стоимости СМР составит: С91=64 213,55*0,97*1,59= 99 036,56 руб.

где: 1,59 — для жилищного строительства.

0,97- территориальный коэффициент

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических работ в ценах 1991 г., где удельный вес данных работ по сб. 26 УПВС табл. 21 составляет 13%. Тогда: 99 036,56*0,13= 12 874,75 руб.

Следовательно, стоимость общестроительных работ (в ценах 1991 г.) составит: 99 036,56−12 874,75= 86 161,85 руб.

Стоимость общестроительных работ на дату оценку, т. е. на 09. 03. 2010 г. будет (Постановление Кабинета Министров Р Т от 22. 09. 08 № 690 для кирпичных домов до 5 этажей с наружным утеплителем): 86 161,85*57= 4 911 225 руб.

В стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических работ включается (Постановление Кабинета Министров Р Т от 22. 09. 08 № 690):

1) водоснабжение (полипропиленовые трубы) — 41,66;

2) канализация (чугунные трубы) — 32,97;

3) отопление (конвекторы) — 46,27;

4) газооборудование — 29,70;

5) электроосвещение — 38,44;

6) слаботочные устройства — 50,94.

(С вост. (12 874,75) *(20%+2%)*41,66=117 829,7;

(С вост. (12 874,75) *(12%)*32,97=50 937,66;

(С вост. (12 874,75) *(24%+2%)*46,27=154 885,81;

(С вост. (12 874,75) *(6%)*29,70=22 942,8;

(С вост. (12 874,75) *((32%-8%)+2%)*38,44=117 417,7;

(С вост. (12 874,75) *(8%)*50,94=52 529

Таким образом, рассчитаем стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических работ на 09. 03. 2010, она равна ?= 516 541 руб.

Полная восстановительная стоимость объекта на 9 марта 2010 г. составит: 516 541+4911225=5 427 766 руб.

Полная восстановительная стоимость объекта с учетом предпринимательской прибыли (для жилья — 1,5) составит: 5 427 766 *1,5 = 8 141 649 руб.

Полная восстановительная стоимость объекта с учетом НДС составит:

8 141 649*1,18 = 9 607 145,8 руб.

Оценка физического износа

Существует несколько методов оценки физического износа объекта недвижимости:

1) метод срока жизни объекта и его элементов — основан наположении, что износ здания, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы. В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется по формуле:

,

где: — количество лет, прошедших с момента ввода в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-го элемента или ситемы;

— нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го элемента или ситемы при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов или систем.

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов () отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:

.

2) экспертный метод оценки (метод технической экспертизы) — заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. В соответствии с определением ВСН 53−86р, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, к их восстановительной стоимости.

Метод реализуется в следующей последовательности:

производится визуальный осмотр конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания;

при осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения и т. д. ;

сравниваются обнаруженные показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива;

расчет в соответствующих таблицах физического износа.

Рассчитаем износ конкретно для оцениваемого объекта. Для начала составим дефектную ведомость с указанием конструктивных элементов, имеющих повреждения, с описанием признаков износа и его величины в соответствии с таблицами ВСН (с округлением до 5%).

Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов жилого дома

Наименование участка

Удельный вес участка к общему объему элементов, %

Физический износ участка, %

Средневзвешенное значение физического износа участка в физическом всего элемента

Доля физического износа участка в общем износе, %

Стены кирпичные:

-наружные

-внутренние

-перегородки

50

30

20

5

5

5

50*5/100

30*5/100

20*5/100

2,5

1,5

1

Итого:

100

-

-

5

Перекрытия

Над 1 этажом

100

5

100*5/100

5

Итого:

100

-

-

5

Полы:

-дощатые

40

10

40*10/100

4

Итого:

100

-

-

4?5

проемы:

-оконные деревянные

-Двери наружние

-Двери внутренние

50

10

40

5

5

10

50*5/100

10*5/100

40*10/100

2,5

0,5

4

Итого:

100

-

-

7?5

Отделочные работы:

— Обои бумажные

-Штукатурка

-Окраска маслянная

-Облицовка керамическими плитками

50

20

20

10

25

5

5

5

50*25/100

20*5/100

20*5/100

10*5/100

12,5

1

1

0,5

Итого:

100

-

-

36

недвижимость рыночная стоимость оценка

Оценка физического износа внутренних инженерных систем здания

Наименование элемента

Удельный вес элемента к общему объему системы, %

Физический износ элемента, %

Доля физического износа элемента в общем износе, %

Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства:

13

-

-

Система горячего водоснабжения

10

5

10*5/100=0,5

Печное отопление (автономное)

25

5

25*5/100=1,25

Система холодного водоснабжения

15

10

15*10/100=1,5

Система канализации и водостоков

25

5

25*5/100=1,25

Система электрооборудования

25

5

25*5/100=1,25

Итого:

100

-

5,75?5

Расчет физического износа здания

Наименование элементов здания

Удельный вес конструктивных элементов по сб. 26, в %.

Физический износ элементов здания, в %

По результатам обследования

Средневзвешенное значение износа

1. Фундамент

4

5

4*5/100=0,2

2. Стены

31

5

31*5/100=1,55

3. Перекрытия

12

5

12*5/100=0,6

4. Кровля

4

5

4*5/100=0,2

5. Полы

6

10

6*10/100=0,6

6. Проемы

13

5

13*5/100=0,65

7. Отделочные работы

10

15

10*15/100=1,5

9. Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства

13

5

13*5/100=0,65

10. Прочие работы

7

5+5+5+5=20

7*20/100=1,4

Итого

100

-

7,35%? 8%

Общий физический износ здания составляет — 8%

Износ здания без учета НДС: Иф = 8 141 649*0,08 = 651 331,9 руб.

Износ здания с учетом НДС: Иф = 9 607 145,8 *0,08 = 768 571,66 руб.

Расчет физического износа объекта недвижимости по нормативным срокам службы конструктивных элементов

РАСЧЕТ физического износа жилого дома на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных систем

Наименование

элементов здания

Удельный вес конструктивных элементов по сб. 26, табл. 21, в %

Нормативный срок службы лет (в соотв. с нормативами)

*Износ элемента здания:

(Тф х100%)/ Тн, в %

Средневзвешен. доля износа в износе всего здания: (гр.2 * гр. 4) /100%, в %.

1

2

3

4

5

1. Фундамент

4

125

11*100/125= 8,8

0,35

2. Стены и перегородки (по наружным стенам преимущественно)

31

100

11*100/100= 11

3,41

3. Перекрытия

12

125

8,8

1,05

4. Кровля

4

20

55

2,2

5. Полы (преимущественно линолеум)

6

20

55

3,3

6. Проемы (по оконным проемам преимущественно)

13

40

27,5

3,57

7. Отделочные работы (преимущественно по обоям)

10

15

100

10

8. Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства (преимущественно по электроосвещению)

13

30

11*100/30=36,6

4,75

9. Прочие работы

7

25

44

3,08

ИТОГО:

100%

-

-

32%

* Тф = 2010−1999=11 лет

Заключение: Общий физический износ здания составляет 32%.

Определение остаточной стоимости

Я склоняюсь, к выводу, что расчет физического износа экспертным методом является более достоверным, поскольку: в табл. нормативного срока службы основных конструктивных элементов не указаны значения для жилых зданий 4 группы капитальности, также указаны не все значения конструктивных элементов (лестница, отмостка и т. д.) и мы вынуждены не учитывать неоднородность полов, проемов, отделочных работ и специальных работ, тем самым делая подсчет грубым, поэтому значения могут оказаться неточными. Тем более осмотр собственными глазами объекта недвижимости и уточнение его недостатков намного эффективнее.

В дальнейшем, для расчета, примем износ 8%.

Стоимость объекта недвижимости по затратному подходу (по упрощенной формуле) будет (без учета НДС):

Сзатр= Свосст — Ифиз =8 141 649−651 331,9= 7 490 317 руб.

Остаточная стоимость по затратному подходу (с учетом НДС):

Сзатр= Свосст — Ифиз =9 607 145,8 -768 571,66 =8 838 574 руб.

Глава 2. Анализ рынка жилой недвижимости

Недвижимость Альметьевска

В быстроизменяющемся мире не остается совсем никаких ценностей, кроме… Кроме недвижимости. Недвижимость в Альметьевске требуется всем, недвижимость нужна всегда, дома и квартиры приобретаются всеми, кому они нужны в исторический момент вне зависимости (и это удивительно!) от той притягательности, что они имеют на данный момент — и это происходит в любом городе мира.

В любом.

Как бы ни был данный город дорог или, наоборот — небогат и неперспективен в данный момент.

Покупают любые объекты.

Тяжело делать аналитику различных типов и классов недвижимости Альметьевска — фактура столь мозаична, настолько разнородны типы строящейся/имеющейся в наличии недвижимости, что дать какую-нибудь среднестатическую оценку практически нельзя.

Итак, в Альметьевске представлено несколько типов недвижимости. Это понятно, это есть, и было бы странно, если бы вид недвижемости был один — «доступная недвижимость Альметьевск».

Итак, Альметьевск недвижимость — виды.

Кирпичные многоэтажки 50−70-х годов.

Размеры в квартирах — те же, что и в панельных домах, разница только в материале дома и в незначительных отклонениях метражей. Некоторые кварталы застроены кирпичными пятиэтажками хрущевского и брежневского времени советской истории.

Панельные многоэтажки 1950−1970-х годов

есть окрест, относятся к типу «доступная недвижемость», вне зависимости от качества дизайна в квартирах, от транспортной доступности, от состояния каждого данного микрорайона и так далее

Не менее 30% квартир в таком типе недвижимости — однокомнатные, площадью 31 — 39 м², с кухней от 5 до 9 метров квадратных, совместным или раздельным санузлом, небольшим балконом. Вторая половина — двушки метражом от 41 до 54 кв м., с кухней от 5 до 10 метров квадратных.

Оставшиеся 20% - трехкомнатные и очень редко встречающиеся четырехкомнатные квартиры площадью от 51 до 78 м², кухня — 6 — 12 м².

Сталинские дома.

Сталинская застройка распространена у нас (главным образом) в кварталах, которые застраивались в 1947—1955-м годах, и представлена, небольшим количеством домов абсолютно определенной архитектуры.

Критиковавшиеся в 60-е годы «излишества», так называемый «сталинский ампир — дома, уснащенные скульптурами пахарей, крестьянок, ученых и прочих деятелей соцэкономики, распространены в «условно-престижных» районах, и представляют много этажки (6−11 этажей), построенные из кирпича с последующей облицовкой красным известняком и темным пудостьским камнем.

Дореволюционный фонд.

Это широкое понятие включает в себя как престижные (во все времена) дореволюционные дома в центре, так и деревянные 2-х этажные «малосемейки» на его окраинах. Старый фонд исключительно разнороден «по сути и содержанию», то есть по материалу стен, по местоположению домов на карте города, по метражам квартир, по наличию/отсутствию удобства и так далее, потому условную (ОЧЕНЬ условную) систематику можно представить лишь так:

— дореволюционные кирпичные дома с межэтажными перекрытиями по металлическим колодам. Условная элита старого фонда, в которой основная часть, увы, представляет собой неотремонтированные, неприглядные и потрескавшиеся дворовые ответвления и унылые «прибыльные дома».

Оставшаяся некоторая часть может быть отнесена к категории «комфорт» или даже «люкс», но при некоторых условиях: целость исторических фасадов и капремонт, проводившийся в 1940−50-хх годах 20-го века. Постройки без капитального ремонта требуют настолько серьезных вложений, что…

— дореволюционные кирпичные дома с деревянными межэтажными перекрытиями. Таких домов в городе несколько сотен.

— дома застройки 20−40-х годов прошлого столетия с перекрытиями по металлическим балкам или деревянными. Характерная особенность таких домов — маленькие площади кухонь и туалетов, унылые фасады в стиле псевдоконструктивизма.

— так называемые «малосемейки» — 2-х этажные деревянные дома, в большинстве случаев обшитые погонажем, на 3−4-8 квартир, одно- или двухподъездные. В большинстве таких домов удержалось печное отопление. Состояние этого типа жилого фонда города — пугающее.

Мониторинг цен на коммерческую недвижимость г. Альметьевска на 01. 12. 2009 г.

Мониторинг цен объектов недвижимости (с учетом стоимости занимаемых земельных участков) составлен на основе анализа рыночных сведений о предложениях, полученных из средств массовой информации, и от независимых оценочных организаций с 01. 06. 2009 по 01. 12. 2009 г.

Расположение

Административные (офисные, бизнес-центры)

Торговые, общественного питания

Производст-венные

Складские

Центральная часть города

18 — 45

20 — 50

15 — 23

15 — 25

Районы массовой жилой застройки

13 — 40

18 — 43

13 -19

14 — 19

Промышленная зона

12 — 27

15 — 29

6 — 12

6 — 14

Мониторинг незастроенных земельных участков (земли населенных пунктов).

Мониторинг цен на незастроенные земельные участки составлен на основе цен предложений, полученных из печатных изданий о недвижимости, и от оценочных фирм с 01. 06. 2009 по 01. 12. 2009 г.

Месторасположение

Минимальная стоимость

Максимальная стоимость

Центральная часть города

1,4

12,0

Районы массовой

жилой застройки

1,2

8,0

Промышленная зона

0,5

3,0

Глава 3. Сравнительный подход

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты — аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; внесение поправок в цены сопоставимых аналогов; определение цены оцениваемого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Кратко сущность метода можно выразить формулой:

.

Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затем результаты согласовываются.

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов производится по двум направлениям: элементы сравнения и единицы сравнения.

В качестве элементов сравнения обычно рассматриваются следующие показатели:

1) права собственности на недвижимость — сравнение объектов можно производить только при передачи одинаковых прав по объекту оценки и аналогу. Если права обременены налогом или долгосрочной арендой, то это необходимо учитывать в сделке добавлением текущей стоимости прав арендатора или кредиторской задолженности.

2) условия финансирования — расчеты между участниками сделки могут производиться разным способом: наличные или безналичные средства, бартер, возврат или передача долгов третьей стороне. Часто сделка финансируется со стороны продавца, т. е. предоставлением покупателю ипотечного кредита. В этом случае необходимо рассчитать текущую стоимость льгот при кредитовании, чтобы определить, какую сумму сэкономил покупатель (или потерял продавец).

3) условия продажи — должна отражать наличие специфических нетипичных отношений между продавцом и покупателем (например, родственные отношения, ограниченность во времени и т. д.). Расчет величины поправки можно произвести, сравнив цену сделки со среднерыночной ценой в данном сегменте рынка недвижимости.

4) дата продажи — поправки на дату продажи должна отражать фактическое изменение покупательской способности денежных средств на рынке недвижимости. В качестве индикатора изменения стоимости денег принимается индекс потребительских цен, которые публикуются Госкомстатом Р Ф (РТ).

5) местоположение — учитывается район города, удаленность от центра города (района), доступность транспорта и социальной сферы (школы, магазины), состояние экологической обстановки, ландшафт и т. д.

6) физические характеристики — поправки вносятся с учетом степени совокупного износа, общей (полезной) площади, назначение и использование, архитектурно-планировочное и конструктивное решения, наличие или отсутствие каких-либо улучшений на объекте и земельном участке.

Для расчета величины поправок возможно использование следующих методов:

Методы на основе анализа парных продаж — подбираются два объекта, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением местоположения, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.

Экспертные методы расчета поправок — основывается на рыночной информации, например, среднерыночных ценах на жилье по районам города. Поправки вносятся в процентном выражении.

Статистические методы расчета поправок — основывается на выявлении зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Этот метод самый трудоемкий.

После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировка стоимости каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта необходимо согласовать результаты с помощью следующих методов:

1) метод минимальных поправок — стоимость оцениваемого объекта определяется как скорректированная стоимость объекта-аналога с наименьшей величиной абсолютной суммы корректировок, т. е. чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе согласования.

2) метод средневзвешенной стоимости — стоимость оцениваемого объекта определяется как средневзвешенная величина скорректированной стоимости всех объектов-аналогов. В этом случае каждому результату присваивается удельный вес, например, от валовой суммы корректировок.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта получается путем присвоения скорректированным величинам сопоставимых продаж удельных весов.

Цена того выбранного аналога, к которому применялось наименьшее количество и величина поправок, будет наиболее сопоставим с оцениваемым объектом, т. е. присваивается наибольший удельный вес. Например:

Произведем оценку объекта с помощью подхода сравнительного анализа продаж. Для этого выберем 5 объектов-аналогов, проданных за 1−2 месяца до проведения оценки нашего объекта. Представим выбранные аналоги в форме таблицы:

ИНФОРМАЦИЯ

О продаже индивидуальных жилых строений в городе Альметьевск

Местонахождение, наименование

Дополнитель-ные постро-ения или улучшения, стоимость которых необходимо вычесть

Год пост-ройки

Об-щая пло-щадь

Начальная цена (без НДС), руб.

Средняя стои-мость на 1, руб.

Дата торгов

При-ме-чание

Альметьевск, пгт Джалиль, ул. Новая дом 3,2 эт. кирпичный дом, участок 10 соток

Гараж на 2 авто, баня, сарай

2000

280

2 650 000-(10 сотки* 100 000)-(2*90 000)=1 470 000

7357

14. 03. 10

-

Альметьевск, пос Нижняя Мактама, 2 эт. кирпичный дом, участок 10 соток.

-

2003

350

3 000 000- (10 сотки* 100 000) =2 000 000

7143

15. 03. 10

-

Альметьевск, ул Абсалямова дом 6 -а., участок 11 соток

Новая баня (30 м2), гараж кирпичный с осмотровой ямой

2002

360

3200 000 -(11 *100 000) -100 000- (30 м2* 10 000) = 1 800 000

6945

16. 03. 10

-

Альметьевск, пос Шаран, ул. Центральная дом 4,2эт кирпичный, участок 6 соток

Баня (15м2), гараж кирпичный, сарай

1998

250

2 500 000-(15*10 000)-90 000-(6*100 000)=1 660 000

8320

15. 03. 10

-

Азнакаево, ул. Молодежная, 2 этажный дом, участок 9 соток.

Баня (36м2), 2 гаража, сарай, теплица

2004

300

3 300 000-(9*100 000)-(36*10 000)-(2*90 000)=1 860 000

8600

12. 03. 10

-

Расчет стоимости жилого дома на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения

Наименование показателя

Ед.

изм.

Объект оценки

Сопоставимые объекты

А

Б

В

Г

Д

1

Характеристика объектов и условий сделки купли-продажи

1. 1

Общая площадь помещений

359,5

280

350

360

250

300

1. 2

Наличие дополнительных элементов благоустройства (ограждение)

_

есть

-

-

-

-

-

1. 3

Переданное право собственности

_

полн.

полн.

полн.

полн.

полн.

полн.

1. 4

Условия финансирования

_

рыноч.

рыноч.

рыноч.

рыноч.

рыноч.

рыноч.

1. 5

Условия продажи

-

рыноч.

Занижена на 10% от среднерыночной

рыноч.

рыноч.

рыноч.

рыноч.

1. 6

Условия рынка (дата продажи)

_

18. 03. 10

14. 03. 10

15. 03. 10

16. 03. 10

15. 03. 10

12. 03. 10

1. 7

Месторасположение

-

-

-

-

-

-

хуже на 15%

1. 8

Износ

%

8

10

7

8

12

6

1. 9

Цена продажи

т.р.

???

1470

2000

1800

1660

1860

2

Корректировка цен продаж, тыс. руб.

2. 1

Передан. права собств-ти

скорректированная цена

-

-

1470

2000

1800

1660

1860

2. 2

Условия финанс-ния

Скорректированная цена

-

-

1470

2000

1800

1660

1860

2. 3

Условия продажи

Скорректированная цена

-

-

+163,3

1633,3

2000

1800

1660

1860

2. 4

Дата продажи

Скорректированная цена

-

-

1633,3

2000

1800

1660

1860

2. 5

Месторасположение

Скорректированная цена

-

-

1633,3

2000

1800

1660

+328,23

2188,23

2. 6

Физическое состояние

Скорректированная цена

-

-

+36,29

1669,59

-21,5

1978,5

0

1800

+75,5

1735,45

-46,55

2141,68

2. 7

Допол. эл-ты благоус-ва

Скорректированная цена

-

-

1669,59

1978,5

1800

1735,45

2141,68

2. 8

Площадь помещений

Скорректированная цена

-

-

-473,82

1195,7

-

1978,5

-

1800

-760

975,5

-424,2

1717,48

3

Абсолютная (валовая) сумма коррекции цен (алгебраическая сумма всех коррекций)

-

-

673,41

21,5

0

Миним

835,5

Максим.

799

4

Ранги (экспертная оценка)

%

-

80

90

100

60

70

5

Удельный вес результатов

-

-

0,2

0,225

0,25

0,115

0,175

Износ здания вычисляется следующим образом:

1) для объекта А:;

2) для объекта Б:;

3) для объекта В:;

4) для объекта Г:;

5) для объекта Д:;

Пояснения к поправкам:

1) п. 2.3. Учтем заниженность цены объекта А:

тыс. руб., где (100 -10) / 100=0,9

2) п. 2.5. Месторасположение объекта Д хуже по сравнению с оцениваемым объектом (т.е. цены ниже) для объекта Д — на 15%, соответственно необходимо увеличить их цены:

тыс. руб.

3) п. 2.6. Корректировки на различие в физическом износе объектов:

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

п. 2.8. Площадь сопоставимого объекта А, Г, Д намного меньше, чем у оцениваемого.

тыс. руб

тыс. руб.

тыс. руб.

Рассчитаем абсолютные суммарные поправки (без учета + и -) по объектам-аналогам. Наименьшая сумма поправок у объекта В, следовательно, он наиболее близок по сравниваемым характеристикам с оцениваемым объектом. Присвоим ему наибольший удельный вес — 0,25, остальным соответствующие меньшие удельные веса.

тыс. руб. — без учета НДС.

ВЫВОД: В результате проведенного анализа сравнительных продаж аналогичных объектов определена стоимость оцениваемого объекта, составляющая 1581 тыс. руб. (без учета НДС).

Глава 4. Доходный подход

Доходный метод основывается на принципе ожидания — типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

В основе доходного подхода лежат следующие принципы объекта недвижимости:

1) принцип ожидания — заключается в предположении, какой доход от использования объекта недвижимости ожидает получить потенциальный собственник;

2) принцип замещения.

Расчет стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода может производиться следующими методами:

1) метод валовой ренты

2) метод прямой капитализации дохода;

3) метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации. Применяется данный метод, если потоки доходов стабильны длительный период времени, возрастают устойчивыми, умеренными темпами и представляют собой значительную положительную величину. Основная формула для расчета МПК:

,

где: С — стоимость объекта оценки;

ЧОД — чистый операционный доход;

— коэффициент капитализации.

Основные этапы оценки методом прямой капитализации:

I этап. Расчет ожидаемой среднегодового дохода:

а) потенциальный валовый доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м ее использовании без учета возможных потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

,

где: S — площадь, сдаваемая в аренду,;

— арендная ставка за 1.

б) действительный валовый доход (ДВД) — это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площади и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Определяется по следующей формуле:

,

где: П — потери дохода от недоиспользования площадей;

ДД — дополнительные (прочие) доходы.

в) чистый операционный доход (ЧОД) — действительный валовый доход за вычетом операционных расходов за год:

,

где: ОР — операционные расходы.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся на:

Условно-постоянные — расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, страховые взносы, земельный налог);

Условно-переменные или эксплуатационные — расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (коммунальные, текущий ремонт, зарплата обслуживающего персонала, налоги на зарплату, расходы на содержание территории, на управление и по обеспечению безопасности).

Расходы на замещение (резервы) — расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, санитарно-техническое оборудование и т. д.).

II этап. Определение коэффициента капитализации — отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух оставляющих — ставки дисконтирования и ставки возврата капитала.

Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, полученной в будущем. Учитывает степени рисков, связанных со степенью ликвидности объекта, риск вложений в недвижимость.

Методы определения ставки дисконтирования является:

1) метод сравнения альтернативных инвестиций;

2) метод кумулятивного построения — наиболее распространенный метод;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

В рамках метода кумулятивного построения ставка дисконта определяется путем последовательного наращивания к безрисковой ставке надбавок на различные виды риска (надбавка на ликвидность и на инвестиционный менеджмент), связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Суть: более рисковые вложения требуют более высокой доходности.

Расчетная формула имеет вид:

,

где: БС — безрисковая ставка;

— риски, связанные с инвестициями в недвижимость.

Ставка возврата капитала — это та ставка, которая компенсирует возврат суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

1) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) — аннуитетный метод;

2) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда);

3) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) — дает наивысшую норму капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью, причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода.

Годовая ставка возврата капитала рассчитывается:

,

где: оставшийся срок экономической жизни (временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль).

Метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод позволяет оценить стоимость недвижимости в случае получения от него нестабильных де6нежных потоков, на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков доходов и остаточной стоимости в конце срока владения.

В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить в виде:

,

где: — текущая стоимость объекта оценки;

— денежный поток периода t;

— ставка дисконтирования периода t;

n — продолжительность владения, лет;

— стоимость реверсии (перепродажи).

Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта доходным подходом. Для этого нужно:

1) определить величину потенциального валового дохода. По данным из сайта газеты «Из рук в руки» в среднем коттедж сдается за 30 тыс. руб. /мес. Таким образом, потенциальный валовой доход будет:

тыс. руб.

2) Потери от простоя дома составляют в среднем 1−2 месяца (зависит от времени года, месторасположения и т. д.). В данном случае, примем, что дом не сдавался 2 месяца, тогда потери будут составлять: тыс. руб.

3) операционные расходы за 2009 г. на содержание дома (по квитанциям) составили:

а) переменные расходы:

— электроснабжение (по квитанциям):

Примерно 500 руб. в месяц, значит, 500р *12 мес. =6 000 руб. (в год)

— газоснабжение (по квитанциям):

Примерно 1300 руб. в месяц, значит, 1300р. *12 мес. = 15 600 руб. (в год)

— водоснабжение (не оплачивается, поскольку имеется своя скважина, откуда насос и качает воду).

— телефон (по квитанциям):

Примерно 400 р. в месяц, значит, 400р *12 мес. = 4800 руб. (в год)

ИТОГО переменных расходов: 6 000+15 600+4800 = 26 400 руб. (в год)

б) постоянные расходы:

— страхование имущества от несчастных случаев (1,5% от остаточной стоимости по затратному подходу, равной 1 610 582,05 руб.): руб.

— налог на имущество — 1% от остаточной стоимости:

руб.

-налог на землю:

Площадь земельного участка: 800 (из кадастрового паспорта земельного участка).

На основании решения представительного органа от 29 ноября 2005 г. № 2−3 «О земельном налоге»:

Налог на землю = 0,2% * 80 480,48 (кадастр. стоимость ЗУ)=160,96 руб.

в) резерв на замещение: ежегодно 5% от ВС заменяемых конструктивных элементов (отделка). Удельный вес данных элементов по сб. 26, табл. 21 УПВС составляет 15%. Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без НДС), равная 1 483 587 руб. Следовательно:

руб.

ИТОГО постоянных расходов: 24 158,73+16 105,82+160,96+11 127=51 552,45 руб.

Таким образом, общая сумма операционных расходов составляет:

51 552,45 + 26 400 = 77 952,45 руб.

5) определение суммы чистого дохода:

тыс. руб.

Вычтем налог на прибыль (13% для ИЖС): 322,04 — (322,04*0,13) = 280,18 тыс. руб.

6) расчет ставки капитализации:

а) в качестве безрисковой ставки примем средневзвешенную доходность рублевых вкладов 20 надежных банков РФ (для ЮЛ) — 9,7% (см. журнал «Эксперт»).

б) Учтем планируемую инфляцию на 2010 год, равную 10%. Следовательно:

9,7% *1,10=10,67%.

в) Норма амортизации для ИЖС равна 1%/год. Следовательно, срок нормативной жизни составит-

г) Но при достижении износа 70% и более здание подлежит сносу, значит, срок оставшейся экономической жизни составит:

.

д) Учтем необходимость постепенного возврата капитала:.

е) Из рисков учтем низкую ликвидность объекта недвижимости: (исходя из среднего срока экспозиции для ОН ИЖС — 3 мес.)

Рассчитаем ставку капитала:.

Определение стоимости жилого дома по доходному подходу составляет:

280,18 тыс. руб./ 0,1503? 1 864,13 тыс. руб.

Глава 5. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Обычно согласование рекомендуется производить методом средневзвешенной стоимости — определением удельных весов (рейтинга) каждого из подходов.

При согласовании анализируется относительная приемлемость каждого из использованных методов (в рамках реализации подходов) при определении итоговой стоимости объекта оценки и достоверность данных, использованных в расчетах.

При анализе необходимо учитывать следующие факторы.

1. Назначение объекта оценки, его текущее использование.

2. Тенденции развития данного сегмента рынка недвижимости.

3. Общую экономическую ситуацию в стране, регионе и отрасли, соответствующей назначению объекту оценки.

Согласование результатов расчетов — это процесс логических рассуждений и принятие окончательного решения. При этом, чем больше различий в результатах расчетов по каждому из подходов — тем более обоснованным должно быть определение удельного веса каждого из подходов.

Рекомендуется учесть следующее при анализе достоверности использованных методов.

1. Затратный подход: какой метод использован при реализации подхода, правильно ли выбран аналог в сб. УПВС, много ли поправок использовано в расчетах?

2. Сравнительный подход: насколько сопоставимы подобранные объекты-аналоги, их количество, много ли введено поправок в стоимость аналогов?

3. Доходный подход: имеет ли оцениваемый объект ярко выраженную доходность, насколько точны показатели, использованные в расчетах (арендная ставка, эксплуатационные затраты и т. п.)?

Рыночная стоимость объекта недвижимости, с учетом удельных весов каждого из подходов, определяется по следующей формуле:

Срын=Сзатр*Взатр+Ссравн*Всравн+Сдох*Вдох

Обычно результат округляется до тысяч рублей, ведь рыночная стоимость — это вероятная цена, полученная в результате многих допущений, предположений и т. п.

При определении рыночной цены затратным подходом использован метод сравнительной единицы. Аналог выбран из сборника 26 УПВС, таблица 17. В целом по конструктивным элементам поправок требовалось не много — на группы капитальности, так как объект-аналог близок к оцениваемому объекту. Тем не менее, при решении данным подходом применена следующая поправка:

1) отсутствие радио

Что в сумме дало повышающий коэффициент, т. е Е=1,2166

При определении рыночной цены сравнительным подходом использован метод сравнительных продаж. Для более точного расчета принято 5 объектов-аналогов, которые находятся в городе Альметьевске. В целом введено не очень много поправок, но все-таки, пришлось прибегнуть к следующим из них:

1)условия продажи;

2) месторасположение (у 1-х объектов-аналогов).

3) физическое состояние (износ);

4) площадь помещений (у 4-х объектов-аналогов);

Что в итоге дало нам стоимость оцениваемого объекта в 1479 тыс. руб. (без учета НДС).

При определении рыночной цены доходным подходом использован 1 метод: метод прямой капитализации дохода. Оцениваемый объект не обладает высокой доходностью, так как в городе Альметьевске аренда коттеджей неразвита (например, по сравнению, с Москвой), поэтому определение арендной ставки вызвало некоторые затруднения. Что касается, эксплуатационных затрат, то они соответствуют реальной ситуации, так как эти данные взяты из квитанций за 2009 год.

На основе вышеизложенного анализа присвоим удельные веса каждому из подходов и приведем обоснования.

Наиболее точно показывает рыночную ситуацию на рынке индивидуальной жилой застройки сравнительный подход, тем более, что поправок в принципе использовано немного. Поэтому сравнительному подходу присваиваем удельный вес 0,5.

Рыночная цена оцениваемого объекта, полученная затратным подходом, не намного ниже рыночной цены, полученной сравнительным подходом, что естественно. При расчете данным методом количество поправок не столь велико, поэтому присвоим удельный вес, равный 0,3.

Доходный подход особой ценности при определении рыночной цены для нас не представляет, что объясняется невостребованностью сдачи в аренду коттеджа. Рыночная цена, полученная данным подходом, существенно отличается от полученных результатов в затратном и сравнительном подходах. Этому методу присваиваем удельный вес 0,2.

Результаты трех подходов анализа стоимости

Подход анализа стоимости

Значение стоимости по каждому подходу, руб.

Значение удельного веса подходов оценки

Затратный подход (метод сравнительной единицы)

7 490 317

0,3

Подход сопоставимых продаж

1 581 000

0,5

Доходный подход (метод прямой капитализации)

1 864 130

0,2

Итоговая рыночная стоимость (без НДС) объекта недвижимости равна сумме произведений значений стоимостей и соответствующих им весов:

Срын=Сзатр*Взатр+Ссравн*Всравн+Сдох*Вдох

Срын=7 490 317*0,3+1 581 000*0,5+1 864 130*0,2=3 410 421 руб.

Глава 6. Основные факты и выводы по объекту оценки

Обобщение всех полученных результатов оформляется в данной главе в форме таблицы

Полное и точное наименование (назначение)

Индивидуальный жилой дом (коттедж)

Адрес

РТ, г. Альметьевск, пос.Н. Мактама, пер. Ибрагтмова, д. 4

Год постройки, группа капитальности

1999 г., 1-я группа

Строительный объем, куб.м. и количество этажей

359,5 2-х этажное

Кирпичное, с подвалом

Площадь общая (полезная), кв.м.

252,9

Дата составления технического паспорта

24 ноября 2005 г.

Дата проведения оценки

7 марта 2010 г.

Величина физического износа:

— по данным оценки

8%

Рыночная стоимость (без НДС), рассчитанная

-затратным подходом

-сравнительным подходом

— доходным подходом

7 490 317 руб.

1 581 000 руб.

1 864 130 руб.

Итоговое заключение о текущей рыночной стоимости объекта оценки

3 410 421 руб.

Заключение

При обследовании Индивидуального Жилищного Строения проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа систем внутреннего инженерного оборудования.

Общий физический износ здания составил 8%

При расчете физического износа использовался ВСН 53−86 (ведомственные строительные нормы).

Согласно результатам исследования стоимость объекта недвижимости составила 3 410 421 руб., что говорит о целесообразности использования всех трех методов определения рыночной стоимости в совокупности, так как результат оказался близким к реальной ситуации в данном сегменте рынка.

При исследовании был проведен анализ рынка жилья (коттеджного сектора) Альметьевского района.

В случае, если необходимо получить достоверную и обоснованную оценку стоимости объекта недвижимости, необходимо использовать все подходы в совокупности. Т.к. видно из расчетов, использование только одного подхода может привести к ошибочным показателям.

Список использованных источников

1. Соловьев М. М. Оценочная деятельность. — М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002 г. — 224 с.

2. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969−1972

3. Сабиров И. С., Сиразетдинов Р. М. — Метод. указ. для выполнения курсовой работы по экономике недвижимости для студ. спец. 270 115 — «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости». — Казань: КГАСУ, 2007 — 40с.

4. Сабиров И. С. Экономика недвижимости. Часть3. Методы оценки объектов недвижимости. Метод. указ. по проведению практ. зан. для студ. спец. 60 800/ КазГАСУ. — Казань, 2008 — 36 с.

5. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости / Республиканское управление технической инвентаризации. — М., 1995−90с.

6. Правила оценки физического жилых зданий: ВСН 53−86(р) Госгражданстрой. — М.: Прейскурантиздат, 1988.

7. Постановление Кабинета Министров Р Т от 22. 09. 2008 г. № 690 «Об индексации стоимости строительно-монтажных работ»

8. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Госстрой СССР. — М.: Стройиздат, 1970 — 32с.

9. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во «Финансы и статистика», 2004. — 496с.

10. Газета «еТатар»

11. www. irr. ru — сайт газеты «Из рук в руки»

12. www. reportal. ru — информационный сайт по продаже недвижимости

13. www. kazned. ru — информационный сайт по продаже недвижимости

14. Постановление Совмина СССР от 01. 09. 1961 N 802 «О единых нормах амортизационных отчислений»

Приложение 1

Таблица 17

Восстановительная стоимость 1 м³ здания в руб.

Территориальные пояса

Объем здания в м3 до

1500

2000

3000

5000

вид внутренней отделки

простая

повы-

шенная

простая

повы-

шенная

простая

повы-

шенная

простая

повы-

шенная

а

б

в

г

д

е

ж

з

1

21,6

23,7

21,2

23,6

20,1

22,4

19,6

22

2

22,9

25,1

22,5

25

21,3

23,7

20,8

23,3

3

24,2

26,6

23,7

26,4

22,5

25

21,9

24,5

4

25,5

28

25

27,8

23,7

26,4

23,1

25,9

5

27

29,6

26,5

29,5

25,1

27,9

24,5

27,5

6

43,2

47,4

42,4

47,1

40,2

44,7

39,2

43,3

7

52,9

58,1

51,9

57,7

49,2

54,7

48

53,8

8

56,2

62,7

55,1

61

52,3

58,2

51

57,2

9

60,5

66

59,4

66

56,3

63

54,9

62

В случае отсутствия одного или несколько видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %)

Вид внутреннего благоустройства

а

б

в

г

д

е

ж

з

Центральное отопление

4,6

4,3

4,6

4,1

3,2

2,9

3,4

2,9

Водопровод

1

0,9

0,9

0,8

0,8

0,8

0,8

0,7

Канализация

1,5

1,4

2,4

2,2

2,2

2

2,2

2

Электроосвещение

3

2,7

3,6

3,3

3,8

3,4

3,9

3,5

Радио

0,2

0,2

0,4

0,3

0,4

0,4

0,4

0,4

Телефон

0,2

0,2

0,5

0,4

0,5

0,4

0,5

0,4

Горячее водоснабжение

2,4

2,3

2,8

2,6

3

2,7

3

2,7

При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определить в следующих размерах

газоснабжения

1,7%

ванн с газовыми колонками

3,9%

ванн с дровяными колонками

4,8%

печного отопления

4,3%

телевидения

1,5%

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в % (к табл. 17)

№ п/п

Наименование

а

б

в

г

д

е

ж

з

1

Фундаменты

4

4

7

7

7

7

7

6

2

Стены и перегородки

31

29

26

23

24

23

24

23

3

Перекрытия

12

11

7

6

7

7

8

8

4

Кровля

4

4

4

4

4

4

4

4

5

Полы

6

8

7

11

10

12

10

12

6

Проемы

13

12

10

10

9

8

9

9

7

Отделочные работы

10

13

16

17

17

19

17

19

8

Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства

13

12

15

14

14

13

14

13

9

Прочие работы

7

7

8

8

8

7

7

6

Итого

100

100

100

100

100

100

100

100

Приложение 2

Приложение № 1

к постановлению

Кабинета Министров

Республики Татарстан

от 22. 09. 2008 г. № 690

Индексы

стоимости строительно-монтажных работ, вводимые на III квартал

2008 года, к уровню цен 1991 года (без НДС)

I. Объекты жилищного строительства

1.1. Общестроительные работы (без специальных работ):

а) монолитное 55,27

б) кирпичное до 5 этажей

(с наружным утеплителем) 57,00

в) кирпичное более 5 этажей

(слоистая кладка с утеплителем внутри) 51,05

г) многоквартирное кирпичное до 4 этажей

(слоистая кладка с утеплителем внутри) 45,27

д) кирпично-каркасное 45,95

е) панельное 41,83

1.2. Внутренние сантехнические и электротехнические работы:

а) водоснабжение (оцинкованные трубы) 35,59

б) водоснабжение (полипропиленовые трубы) 41,66

в) канализация (полиэтиленовые трубы) 36,12

г) канализация (чугунные трубы) 32,97

д) отопление (конвекторы) 46,27

е) газооборудование 29,70

ж) электроосвещение 38,44

з) слаботочные устройства 50,94

II. Объекты социального назначения

2.1. Объекты образования

2.1.1. Общестроительные работы (без специальных работ):

а) городская школа 50,40

б) сельская школа 43,65

2.1.2. Внутренние сантехнические работы:

а) водоснабжение (оцинкованные трубы) 39,77

б) канализация (полиэтиленовые трубы) 34,41

в) канализация (чугунные трубы) 33,58

г) отопление (конвекторы) 43,64

д) отопление (чугунные радиаторы) 53,22

е) вентиляция 54,97

2.1.3. Электротехнические работы:

а) электроосвещение 33,12

б) электросиловое оборудование 52,79

в) слаботочные устройства 50,20

III. Наружные инженерные сети

3.1. Теплоснабжения:

а) внемикрорайонные 52,88

б) внутримикрорайонные 53,00

3.2. Водопровода:

а) из стальных труб 54,50

б) из полиэтиленовых труб 40,32

3.3. Канализации:

а) ливневой 41,10

б) фекальной (полиэтиленовые трубы) 40,56

3.4. Газопровода:

а) высокого давления (стальные трубы диаметром 530 мм) 67,46

б) низкого давления (стальные трубы диаметром 57−159 мм) 62,40

3.5. Электроснабжения:

а) кабельные — до 1,0 кВ 66,49

б) воздушные линии — 0,4 кВ 50,64

в) кабельные сети 6 кВ (кабель ААШВ 3×150),

10 кВ (кабель ААШВ 3×240) 74,68

г) воздушные линии 6−10 кВ 44,10

д) воздушные линии 110 кВ 49,48

е) наружное освещение 38,72

IV. Объекты строительства метрополитена

4.1. Сооружение станции колонного типа:

а) железобетонные конструкции вестибюля станции,

станционной тяговой подстанции 89,75

б) железобетонные конструкции платформенного

участка 97,53

в) устройство наружной оклеечной гидроизоляции 66,80

г) лестничный сход 87,93

4.2. Электротехнические работы на станции:

а) кабельные конструкции 76,19

б) тяговая сеть 83,28

в) освещение перегонных тоннелей 55,33

4.3. Обслуживающие процессы при сооружении 98,42

перегонов закрытого способа работ

V. Эксплуатация строительных машин и механизмов 49,87

Примечание: индексы стоимости строительно-монтажных работ применяются к стоимости прямых затрат с накладными расходами и сметной прибылью.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой