Оценка объектов собственности при реорганизации

Тип работы:
Курсовая
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Введение

Продолжающееся укрепление экономических реформ в России формирует различные типы рынков, например: недвижимости, нематериальных активов, интеллектуальной собственности, фондовые и т. д. Важным сектором фондового рынка является рынок имущества промышленных предприятий. В России он еще находится в стадии становления. Имущественные комплексы предприятий становятся товарами, а появление таких товаров на рынке вызвано многими процессами, связанными с изменением отношений стоимости: приватизация государственных и муниципальных предприятий, организация акционеров по продаже акций приватизируемых предприятий, банкротство несостоятельных предприятий и следующая за ним распродажа имущества, имущественные отношения между совладельцами малых предприятий, аренда имущества предприятий и др.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

По мере развития рыночных отношений в российской экономике стоимость бизнеса начинает играть все большую роль в жизни отечественных компаний и предприятий. Это объясняется рядом факторов:

* интенсивный процесс приватизации собственности, активное проведение операций по купле-продаже предприятий, требующее адекватной оценки стоимости продаваемых предприятий;

* некорректность отражения в текущей финансовой документации в следствие активных инфляционных процессов стоимости фондов большинства действующих предприятий и необходимость правильного отображения стоимости активов;

* активный процесс выхода многих отечественных компаний на международный финансовый рынок, который невозможен без отлаженного в компании процесса бизнес- планирования, отвечающего принятом в мире нормам.

Таким образом, процедуры оценки стоимости бизнеса прочно входят в повседневную деловую практику.

Целью дипломной работы рассмотреть ставки дохода определяемыми разными видами оценки. Для достижения поставленных целей необходимо решение следующих задач:

· рассмотреть теоретические и методические аспекты оценки стоимости бизнеса;

· Описать цели и информационную базу оценки бизнеса;

· Провести оценку бизнеса предприятия.

Объектом исследования является ООО «Волга ТЭК».

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

1. Теоретические основы определения ставки дохода при оценке отдельных видов активов

1.1 Сущность, виды и значения ставок дохода при оценке стоимости отдельных видов активов (риски)

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое, на первый взгляд, определение сущности оценки стоимости раскрывает тем не менее основные (сущностные) черты данного процесса.

Оценку бизнеса проводят в целях:

— повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

— купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

— принятия обоснованного инвестиционного решения;

— купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям.

— установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров;

— реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы.

— разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

— определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

— страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

— налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;

— принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

— осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта.

Таблица 1

Характеристика подходов применяемых в оценочной деятельности

п. п

Подход

Условия применения

Преимущества

Недостатки

1

Доходный

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости.

1. Только доходный подход ориентирован на будущее, то есть учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций;

2. Учитывается рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дохода или коэффициент капитализации дохода вычисляется с использованием реальных рыночных данных;

3. Доходный подход обеспечивает измерение экономического устаревания.

Недостатки доходных методов состоят в трудностях, связанных с прогнозированием будущих событий.

2

Затратный

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования.

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

— анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; - технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; - оценка общественно-государственных и специальных объектов; - оценка объектов на малоактивных рынках; - оценка для целей страхования и налогообложения.

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

3

Сравнительный

1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие для вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. — 720с.

Далее рассмотрим риски возникающие при оценке. Риск -- это опасность возникновения непредвиденных потерь, неполучения или недополучения ожидаемой прибыли, дохода или имущества, денежных средств в связи со случайным изменением условий экономической деятельности предприятия, неблагоприятными обстоятельствами. Такой риск измеряется частотой и вероятностью возникновения потерь.

Предпринимательские, финансовые и инвестиционные риски --обязательные атрибуты рыночной экономики, оказывающие существенное влияние на стоимость бизнеса. При проведении оценочных работ анализу рисков уделяется особое внимание. На этапе сбора и обработки информации оценщик выявляет те виды рисков, которые оказывают наиболее заметные влияния на величину стоимости бизнеса и выбирает способ их учета в расчетах. Для этого прежде всего проводится систематизация рисков.

В целях оценки бизнеса риски подразделяются на внешние и внутренние.

К внешним рискам относятся: природно-естественные риски, связанные со стихийными бедствиями и экологией; общеэкономические риски, связанные с изменением макроэкономической ситуации, с неблагоприятной конъюнктурой рынка, с изменением конкурентной среды, с отраслевыми особенностями; политические, связанные с национализацией и экспроприацией, с военными действиями, гражданскими беспорядками; разрывом контракта и договора; финансовые риски, связанные с изменением покупательской способности денег (инфляционные и дефляционные риски), с изменением курса национальной валюты, с дисбалансом ликвидности, с изменением общерыночной ставки процента.

К внутренним рискам относятся: производственные, связанные с понижением производительности труда, потерей рабочего времени, перерасходом или отсутствием необходимых материалов; технические и технологические, связанные с внедрением новых технологий, с инновациями, с внедрением результатов НИОКР; коммерческие, связанные с реализацией продукции; транспортные, связанные с платежеспособностью покупателя и т. п.; инвестиционные, включая риск упущенной выгоды, процентный, кредитный, риск банкротства и т. п.

В целях оценки целесообразно выделить систематические и не систематические риски. К систематическим рискам относятся такие риски, которые возникают из внешних событий, влияющих на рыночную экономику и не могут быть устранены диверсификацией в рамках национальной экономики. К несистематическим рискам относятся такие, которые могут быть уменьшены или устранены путем диверсификации инвестиций. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: ИНФРА-М, 2007. -320с.

При измерении рисков следует учитывать случайный характер возможных потерь. Возникнут потери или нет, какова будет их конкретная величина, зависит от того, как сложатся события в ходе выполнения бизнес-операций. Эти условия носят во многом неопределенный характер, и предвидеть их заранее не представляется возможным.

Самый распространенный способ учета рисков при оценке бизнеса заключается в использовании коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. Определенный уровень риска закладывается при составлении прогнозов доходов, расходов, денежных потоков, при этом многовероятность прогнозов позволяет учесть несколько вариантов от самых оптимальных до наиболее пессимистических. Анализ и количественное определение рисков носит, в каком-то смысле, субъективный характер: оценщики, уверенные в будущем росте компании, определяют ее текущую стоимость выше по сравнению с аналитиком, составляющим пессимистический прогноз. Различия в оценках рисков ведут к множеству заключений о стоимости предприятия. Текущая стоимость компании, деятельность которой связана с высоким риском, ниже чем текущая стоимость аналогичной компании, но функционирующей в условиях меньшего риска.

Для расчета ставки дисконтирования можно воспользоваться либо моделью САРМ, либо WACC, либо кумулятивной моделью, либо другими моделями. Общая логика расчета такова: доходность по наименее рискованным доступным инвестициям увеличивается пропорционально предпринимательским рискам, связанным с оцениваемым бизнесом.

Макроэкономические риски учитываются в соответствии с методиками, разработанными всемирно известными рейтинговыми компаниями, либо с помощью индексов экономико-математических и статистических инструментов.

Ставка дисконтирования также может определяться и как номинальная, и как реальная величина. В этом случае, когда темп инфляционного роста цен в стране превышает 15%, рекомендуется использовать формулу Фишера:

Индекс цен в текущем году=Цена текущего года/Цена базового годаЧ?100% (1)

Реальная величина =Номинальная величина/Индекс цен (2)

(3)

где Rr -- реальная ставка дохода (дисконтирования),

Rn -- номинальная ставка дохода (дисконтирования),

i -- индекс инфляции.

Инфляционная корректировка финансовой инфляции в процессе оценки, как правило, проводится по колебаниям курса наиболее стабильной валюты. При составлении прогноза объемов продаж оценщик может проводить расчеты в рублях, учитывая прогнозируемые инфляционные ожидания, или пересчитать прогнозируемые величины по курсу доллара, инфляционные ожидания по которому ниже.

Следует обязательно учитывать инфляционные ожидания по любому виду валюты.

Далее рассмотрим нематериальные активы и способы их оценки.

Важность интеллектуального капитала, интеллектуальной собственности и непосредственно нематериальных активов в современных условиях сомнений не вызывает, однако трудности возникают из-за различий в трактовке этих, безусловно близких, понятий. Рассматриваемые различия объективны: они обусловлены многозначностью самих терминов, а также происходят вследствие их универсальности. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность». Учебно-практическое пособие. -М.: Дело, 2008. — 240с.

Оценочная деятельность предполагает определение стоимости компаний, поэтому необходимо принимать в расчёт не только учитываемые на балансе нематериальные активы, но и не учитываемые на нём. Это обусловлено тем, что в последнее время роль не учитываемых на балансе активов в стоимости компаний (особенно виртуальных, основанных на знаниях) резко возросла — теперь она может составлять до 70 — 80% стоимости компании. Соответственно, возникла необходимость учёта подобных активов, несмотря на то, что они не могут существовать отдельно от компании и потому могут считаться активами лишь с определённой долей условности, например «персональный гудвилл» или «собранная вместе и обученная рабочая сила». Рассмотрим методы оценки нематнериальных активов.

Срок окупаемости (Payback Period, PP) Этот метод — один из самых простых и широко распространен в мировой учетно-аналитической практике, не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений. Алгоритм расчета срока окупаемости PP (Payback Period) зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиции.

Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя PP имеет вид:

PP=n, при котором (4)

где IC — инвестиционные затраты.

Pk — годовой доход от проекта за k-ый год

N — количество лет расчета

Показатель срока окупаемости инвестиции очень прост в расчетах, хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуация характерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большая вероятность достаточно быстрых технологических изменений. Вместе с тем он имеет ряд недостатков, которые необходимо учитывать в анализе.

Во-первых, он не учитывает влияние доходов последних периодов.

Во-вторых, поскольку этот метод основан на недисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, по различным распределением ее по годам.

В-третьих, данный метод не обладает свойством аддитивности. Существует ряд ситуаций, при которых применение метода, основанного на расчете срока окупаемости затрат, может быть целесообразным. В частности, это ситуация, когда руководство предприятия в большей степени озабочено решением проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта -- главное, чтобы инвестиции окупились и как можно скорее.

Рассмотрим оценку машин и оборудования. Оценку машин и оборудования, как и другого имущества, проводят в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами, содержащимися в международных и отечественных стандартах оценки, рассматривающих интересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара.

Вместе с тем в отличие от других видов активов машины и оборудование характеризуются следующими отличительными чертами:

— являются активной частью основных фондов;

— могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно привязаны;

— могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы;

— отличаются высокой конструктивной сложностью и наличием множества ценобразующих характеристик;

— оцениваются в основном сравнительным и затратным подходом; возможности доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудования ограничены;

— тесной методологической связью затратного и сравнительного подходов при оценивании;

— наличием специфических видов оценочных стоимостей и методов их расчета (полная восстановительная стоимость, рыночная стоимость при продолжающемся использовании и др.);

— необходимостью учета в рассчитываемой стоимости приобретаемой полноты прав собственности;

— отсутствием общепринятой нормативно-информационной базы (за исключением некоторых сегментов рынка машин и оборудования, например транспортных средств);

— сложностью измерения общего накопленного износа и его составляющих;

— тесной связью с оценкой производственного бизнеса в целом;

— отличиями в ценообразовании, обусловленными наличием многих видов производств, начиная с экспериментального и заканчивая массовым, а также проводимой ценовой политикой предприятий-изготовителей.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:

— одна отдельно взятая машина или единица оборудования (типичный случай -- определение страховой стоимости или рыночной стоимости при сделках купли-продажи);

— множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай -- переоценка основных фондов);

— производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай -- при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать собственное производство).

При установлении сходства машин и оборудования выделяют три уровня:

— функциональное сходство (по области применения, назначению);

— конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и однородности элементов);

— параметрическое сходство (по значению главных ценобразующих параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходстве -- об аналогичности. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность». Учебно-практическое пособие. -М.: Дело, 2008. — 240с.

Основу расчета стоимости воспроизводства или стоимости замещения составляет расчет издержек производства того или иного вида машинотехнической продукции, т. е. себестоимости.

1.2 Особенности учета и определения ставок дохода при оценке стоимости отдельных видов активов

Ставка дисконта, или стоимость привлечения капитала, должна рассчитываться с учетом трех факторов:

1. Наличия у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации.

2. Необходимостью учета для инвесторов стоимости денег во времени.

3. Факторов риска или степени вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности производится с помощью методов, опирающихся на доходный или затратный подход. Применение сравнительного подхода здесь весьма затруднено, так как эти объекты являются оригинальными и зачастую не имеют аналогов.

Рассмотрим эти подходы.

Доходный подход. На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам имущественных комплексов.

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемых нематериальных активов. Будущие доходы включают: периодический денежный поток доходов от эксплуатации нематериальных активов на протяжении срока владения; это чистый доход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы и т. п.; денежные поступления от продажи нематериальных активов в конце срока владения, то есть будущая выручка от перепродажи нематериальных активов (за вычетом издержек по оформлению сделки).

Чтобы понять сущность метода дисконтированных доходов, коснемся таких понятий, как сложный процент, накопление, дисконтирование и аннуитет.

Вложенный капитал как бы самовозрастает по правилу сложных процентов. При этом можно указать некоторую норму (ставку) дохода, которая указывает на прирост единицы капитала по истечении определенного периода (года, квартала, месяца). В методе дисконтированных доходов норму дохода называют ставкой дисконта.

Метод прямой капитализации достаточно прост и в этом его главное и единственное достоинство. Однако он статичен, будучи привязанным к данным одного наиболее характерного года, и поэтому требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации. Расчет текущей стоимости нематериальных активов данным методом выполняется в три последовательных этапа: Расчет ежегодного чистого дохода. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: ИНФРА-М, 2007. -320с.

Выбор коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации должен быть увязан с ранее выбранным показателем капитализируемого дохода.

Расчет стоимости по удельным показателям — способ, применяемый в тех случаях, когда сравниваемые объекты функционально однородны, но существенно различаются по размеру и мощности. При этом выводятся удельные цены на выбранную единицу. Например, для расчета стоимости земельного участка определяют предварительно рыночную стоимость 1 м², для расчета стоимости здания — цену 1 м³ постройки, для расчета стоимости оборудования — цену 1 кг массы конструкций и т. д.

Расчет стоимости нематериальных активов с помощью корреляционной модели возможен в том случае, когда имеется достаточно большое количество аналогичных объектов и можно путем статистической обработки информации построить корреляционную модель, описывающую зависимость вероятной цены объекта от 2−2 его основных параметров.

В практике оценки различают два вида износа: физический износ и моральный износ.

Физический износ означает потерю физических возможностей объекта в процессе его эксплуатации. Реальный физический износ оценивается следующими методами: по эффективному возрасту; по индексам снижения потребительских свойств; по снижению чистого дохода (прибыли) в процессе эксплуатации.

Моральный износ характеризует потерю конкурентоспособности и соответственно стоимости, в связи с появлением на рынке новых более совершенных аналогов. Моральный износ принято подразделять на: технологический, функциональный, внешний.

Технологический износ является следствием влияния на стоимость достижений научно-технического прогресса в области конструкции, технологии, материалов.

Функциональный износ есть следствие уменьшения функциональных возможностей оцениваемого объекта в сравнении с новым аналогом.

Внешний износ проявляется в том, что объект в какой-то момент перестает отвечать новым требованиям и ограничениям, например, по экологическим причинам, безопасности и т. д.

Основным методом определения морального износа является метод сравнения с новым, более совершенным объектом.

Методология оценки нематериальных активов с использованием роялти предполагает знание всего жизненного цикла объекта, реально предсказать который бывает почти невозможно. Тем более не удается обычно достоверно рассчитать массу прибыли по всем жизненному циклу нематериальных активов ввиду того, что, как правило, не удается обосновать ожидаемое моральное старение нематериальных активов. Поэтому использование роялти для расчетов стоимости нематериальных активов представляется неэффективным.

Далее рассмотрим способы учета бизнеса и предприятий

При оценке предприятия с позиций доходного подхода, само предприятие рассматривается больше не как имущественный комплекс, а как бизнес, дело, которое может приносить прибыль.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)

Оценка стоимости бизнеса предприятия методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный покупатель не заплатит за данное предприятие сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от бизнеса этого предприятия. Собственник, скорее всего, не продаст свой бизнес дешевле текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия, стороны придут к соглашению о цене, равной текущей стоимости будущих доходов предприятия.

Оценка предприятия методом ДДП состоит из следующих этапов:

· Выбор модели денежного потока.

· Определение длительности прогнозного периода.

· Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки.

· Прогноз и анализ расходов.

· Прогноз и анализ инвестиций.

· Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.

· Определение ставки дисконта.

· Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

· Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

· Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока зависит от того, необходимо различать собственный и заемный капитал или нет. Разница состоит в том, что проценты на обслуживание заемного капитала могут выделяться как расходы (в модели денежного потока для собственного капитала) или учитываться в составе потока доходов (в модели для всего инвестированного капитала), соответственно меняется величина чистой прибыли. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: ИНФРА-М, 2007. -320с.

Длительность прогнозного периода в странах с развитой рыночной экономикой обычно составляет 5 — 10 лет, а в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 — 5 лет. Как правило, в качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста предприятия не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период имеет место стабильный темп роста).

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки требует рассмотрения и учета целого ряда факторов, основные среди которых — это объемы производства и цены на продукцию, спрос на продукцию, ретроспективные темпы роста, темпы инфляции, перспективы капвложений, ситуация в отрасли, доля предприятия на рынке и общая ситуация в экономике. Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями бизнеса предприятия.

Прогноз и анализ расходов. На данном этапе оценщик должен изучить структуру расходов предприятия, в особенности соотношение постоянных и переменных издержек, оценить инфляционные ожидания, исключить единовременные статьи расходов, которые не встретятся в будущем, определить амортизационные отчисления, рассчитать затраты на выплату процентов по заемным средствам, сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями у конкурентов или среднеотраслевыми.

Расчет денежного потока для каждого прогнозного года может производится двумя методами — косвенным и прямым. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т. е. по бухгалтерским счетам.

Определение ставки дисконта (процентной ставки для пересчета будущих доходов в текущую стоимость) зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы. Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на собственный капитал; для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.

При определении ставки дисконта кумулятивным методом за базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков предприятия существенно отличаются от текущих, когда можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, и, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. Другими словами, этот метод более применим к приносящим доход предприятиям, имеющим определенную историю хозяйственной деятельности, с нестабильными потоками доходов и расходов.

Метод ДДП — весьма сложный и трудоемкий процесс, однако во всем мире он признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки бизнеса действующих предприятий. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий, этот метод применяется в 80 — 90% случаев. Главное достоинство метода заключается в том, что он единственный из известных методов оценки, который основан на перспективах развития рынка в целом и предприятия в частности, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвесторов.

Метод капитализации прибыли. Метод капитализации прибыли является одним из методов доходного подхода. Суть метода заключается в том, что оцененную стоимость бизнеса действующего предприятия считают равной отношению чистой прибыли к выбранной ставке капитализации.

Определение величины прибыли, которая будет капитализирована — это фактически выбор периода времени, за который подсчитывается прибыль:

· прибыль последнего отчетного года;

· прибыль первого прогнозного года;

· средняя величина прибыли за 3 -5 последних лет.

В большинстве случаев используется прибыль последнего отчетного года.

1.3 Информационная база определения ставок дохода в оценке стоимости отдельных видов активов

Залог успешной оценки бизнеса -- качественная информационная база. Информация необходимая для оценки собирается из различных источников. При этом важно, чтобы она отражала состояние внешней (макроэкономической и микроэкономической) и внутренней среды бизнеса в различные периоды времени. Характеристики оцениваемого бизнеса на дату оценки являются результатом предыдущего развития, предпосылкой будущего развития и одновременно зависят от положения дел в экономике страны, в отрасли и регионе.

Оценочная информация классифицируется по различным критериям. В зависимости от характеризуемых условий выделяются внешняя и внутренняя информация. Внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли, в стране, на внешнем и внутреннем рынках. Внутренняя информация описывает само предприятие, дает отчет о его деятельности, организационной структуре, финансовых результатах.

Внешняя информация, характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом. Можно выделить следующие виды внешней информации.

1. Макроэкономическая и геополитическая информация. Хотя информация этого вида редко напрямую воздействует на компании, она может сыграть решающую роль при разработке долгосрочной стратегии.

2. Рыночная информация. Это огромная и сложная область, и рыночная информация сейчас по праву является основным товаром для фирм, начиная от рекламных агентств и заканчивая банками (а так же для специализированных компаний, занимающихся рыночными исследованиями), конкурирующих за право предоставить информацию.

3. Информация о конкурентах. Ее иногда рассматривают как часть рыночной информации, но она по праву заслуживает отдельного рассмотрения, поскольку может влиять на принятие стратегических решений, даже если рыночные условия не учитываются непосредственно. Компании могут, например, заинтересоваться, где конкуренты находят источники сырья и специалистов, для того чтобы участвовать в конкурентной борьбе за эти источники или сохранить уже имеющиеся.

4. Информация о поставщиках. Эту информацию часто упускают из виду, но она играет не последнюю роль и при разработке новых продуктов, и при расчете практических результатов. Информация о поставщиках обычно концентрируется на таких аспектах, как издержки, надежность, качество и время доставки. Информация о поставщиках прямо влияет на наши знания о прибыльности компании, а следовательно, о ее перспективах на рынке и цене.

5. Внешняя финансовая информация. Компаниям, особенно крупным со сложной структурой инвестиций и (или) со сложной финансовой структурой, требуется разнообразная информация по таким вопросам, как, например, динамика курсов акций, движение на рынке капитала и т. д. В последние годы на этих рынках наблюдаются тенденции к переходу в виртуальное пространство и предоставлению информации в режиме реального времени.

6. Информация о регулировании и налогообложении. Компаниям нужна информация об условиях регулирования не только для соблюдения правовых норм, но и для определения необходимых затрат. Оценка условий регулирования тоже нужная задача, предшествующая принятию любого решения о выходе на рынок. Информация о налоговых системах важна не только для соблюдения правовых норм, но и для определения эффективного с точки зрения налоговых выплат способа ведения операций. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие для вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. — 720с.

В период сбора информации лицами, осуществляющими оценку проводится инспекция оцениваемого объекта. В процессе инспекции осматриваются конструктивные элементы зданий, инженерные коммуникации, технологические линии. Изучаются представленные технические документы, акты обследования, бухгалтерская информация. Проводятся беседы с руководителями отделов, начальниками служб, ответственными работниками.

1. Информация о производстве. Это пример полностью внутреннего по отношению к фирме вида информации. Оценщик анализирует данные о наличии производственных мощностей, сопоставляя их с данными о спросе на продукцию компании, капиталовложениями предприятия.

2. Информация о трудовых ресурсах. Информация о трудовых ресурсах обычно сфокусирована на таких моментах, как обучение персонала и уровень квалификации, моральное состояние персонала и расходы на обеспечение кадрами. Кроме того, важна информация об управляющем предприятием, поскольку тот зачастую может являться ключевой фигурой, обеспечивающей эффективность, прибыльность и перспективы развития производства.

3. Ретроспективные данные об истории компании и описание стратегии предприятия. В том числе описывается процесс производства продукции по каждому виду продукции, объемы продаж за прошлый период.

4. Внутренняя финансовая информация. Эта категория информации описывает то, что обычно называют «показателями». Она включает основную информацию из бухгалтерской отчетности о прибыли и издержках, об имуществе и обязательствах, а также большой спектр финансовых показателей, таких как коэффициент Р/Е (отношение рыночной цены акции к доходу по ней), отношение заработной платы к валовой выручке, показатели производительности и т. д.

5. Наиболее значимой Внутренней информацией, способной существенно повлиять на результаты полученной оценки, являются следующие моменты:

— наличие Свидетельств о праве собственности на объекты недвижимости (в случае отсутствия, инвестиционная привлекательность объектов снижается);

— обременение активов (наличие договоров залога, аренды и т. п.).

Оценщик при определении рыночной стоимости обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

В случае использования иных методов в отчете целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Таблица 2

Характеристика методов определения доходов

№ п. п

Название метода

Краткая характеристика

1

Метод сравнения продаж

Применяется для определения стоимости права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж. При определении рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе учитываются следующие факторы:

· Правовое регулирование оценочной деятельности

· период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;

· величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

· порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;

· необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;

· наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;

· наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

2

Метод выделения

Метод применяется для определения стоимости права аренды застроенных земельных участков.

3

Метод распределения

Метод применяется для определения стоимости права аренды застроенных земельных участков.

4

Метод капитализации дохода

Метод применяется для определения стоимости права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка; определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода; расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий: отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты; определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее — элементов сравнения); определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается; определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается; корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается; расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.

При расчете коэффициента капитализации для дохода создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать: безрисковую ставку отдачи на капитал; величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды; наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды — учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды).

В случае наличия достоверной информации о величине дохода создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени и его цене, коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени на цену данного аналога.

5

Метод остатка

Метод применяется для определения стоимости права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать с учетом следующих особенностей: в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором; при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.

6

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для определения стоимости права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать с учетом следующих особенностей: в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права; при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

Анализ финансового состояния объекта является предварительным этапом работ по оценке.

На основании финансового анализа фиксируется вывод о текущем финансовом положении объекта и рассматривается целесообразность использования доходных методов оценки.

Проведение анализа включает в себя следующие этапы работ:

1. Сбор информации.

2. Проведение работ по финансовому анализу.

3. Фиксирование выводов об объекте оценки, получение данных, используемых при проведении оценки.

Далее рассмотрим анализ внешней среды предприятия.

Анaлиз внeшнeй cpeды пoзвoляeт opгaнизaции cвoeвpeмeннo cпpoгнoзиpoвaть пoявлeниe yгpoз и вoзмoжнocтeй, paзpaбoтaть cитyaциoнныe плaны нa cлyчaй вoзникнoвeния нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв, paзpaбoтaть cтpaтeгию, кoтopaя пoзвoлит opгaнизaции дocтигнyть цeлeй и пpeвpaтить пoтeнциaльныe yгpoзы в выгoдныe вoзмoжнocти.

Рынoчныe фaктopы включaют мнoгoчиcлeнныe xapaктepиcтики, кoтopыe oкaзывaют нeпocpeдcтвeннoe влияниe нa эффeктивнocть paбoты opгaнизaции. Иx aнaлиз пoзвoляeт pyкoвoдcтвy фиpмы yтoчнить ee cтpaтeгию и yкpeпить ee пoзиции нa pынкe. Иccлeдyютcя:

· измeнeниe дeмoгpaфичecкиx ycлoвий;

· ypoвeнь дoxoдoв нaceлeния и иx pacпpeдeлeниe;

· жизнeнныe циклы paзличныx тoвapoв и ycлyг;

· ypoвeнь кoнкypeнции в oтpacли;

· дoля pынкa, зaнимaeмaя opгaнизaциeй;

· eмкocть pынкa;

· зaщищeннocть pынкa пpaвитeльcтвoм.

Анaлиз внeшнeй тexнoлoгичecкoй cpeды дoлжeн yчитывaть измeнeния:

· в тexнoлoгии пpoизвoдcтвa;

· в кoнcтpyкциoнныx мaтepиaлax;

· в пpимeнeнии кoмпьютepнoй тexники для пpoeктиpoвaния нoвыx тoвapoв и ycлyг;

· в yпpaвлeнии;

· в тexнoлoгии cбopa, oбpaбoтки и пepeдaчи инфopмaции;

· в cpeдcтвax cвязи.

Сoциaльныe фaктopы внeшнeй cpeды включaют измeняющиecя oбщecтвeнныe цeннocти, ycтaнoвки, oтнoшeния, oжидaния и нpaвы. В ycлoвияx экoнoмичecкoй нecтaбильнocти имeннo в coциaльнoй cpeдe poждaютcя мнoгиe пpoблeмы, пpeдcтaвляющиe бoльшyю yгpoзy для opгaнизaции. Чтoбы эффeктивнo cпpaвлятьcя c этими пpoблeмaми, opгaнизaция кaк coциaльнaя cиcтeмa дoлжнa мeнятьcя, пpиcпocaбливaтьcя к внeшнeй cpeдe.

2. Методические подходы к определению ставки дохода в оценке бизнеса

2. 1 Обоснование ставки дохода при использовании метода кумулятивного построения в оценке бизнеса

Метод кумулятивного построения ставки дисконта используется тогда, когда риски бизнеса (наблюдаемая колеблемость доходов с него) вызываются, прежде всего, несистематическими рисками оцениваемого бизнеса. Признаком этого является то, что доходы с бизнеса фактически сильно колеблются (величина показателя превышает 20--30%), а коэффициент «бета», характерный для отрасли, в которой специализируется предприятие, незначительно больше или даже меньше единицы.

Метод кумулятивного построения учитывающей риски бизнеса ставки дисконта отличается от модели оценки капитальных активов тем, что в структуре этой ставки к номинальной безрисковой ставке ссудного процента R прибавляется совокупная премия за инвестиционные риски, которая состоит из премий за отдельные относящиеся именно к данному проекту несистематические риски.

Формула для индивидуальной ставки дисконта i тогда выглядит так:

где -- множество учитываемых в данном инвестиционном проекте факторов несистематического риска;

-- премия за отдельный несистематический риск по фактору риска с номером j;

-- поправки на (премии за) риски вложения в малый бизнес, характер (закрытой) компании и страны инвестирования. Эти поправки разумны при любом из способов расчета ставки дисконта.

Обычно в числе факторов несистематического риска инвестирования, на наличие которых проверяют оцениваемый бизнес в рамках метода кумулятивного построения ставки дисконта, выделяют риски:

недостаточной финансовой устойчивости фирмы (риски недостаточного обеспечения оборота собственными оборотными средствами, недостаточного покрытия краткосрочной задолженности ликвидными текущими активами и всей суммой ликвидных активов и пр.);

повышенной доли долгосрочной задолженности в структуре капитала предприятия;

повышенной доли постоянных расходов в операционных издержках фирмы;

ключевой фигуры в составе менеджеров предприятия (или контролирующих его инвесторов), т. е. наличия ее как таковой (что создает предпосылки для обострения на предприятии так называемой «агентской проблемы» в отношениях между акционерами и менеджментом, способным нанести ущерб интересам акционеров, вплоть до проведения запрещенных законом инсайдерских операций или ее непредсказуемости, недобросовестности, некомпетентности и т. п. ;

недостаточной диверсифицированности продукции (хозяйственной деятельности) предприятия;

недостаточной диверсифицированности рынков сбыта предприятия;

недостаточной диверсифицированности источников приобретения покупных ресурсов (включая труд);

контрактов, заключаемых предприятием для реализации своих продуктовых линий (в части приобретения покупных ресурсов, услуг и продажи своей продукции), включая риски недобросовестности, неплатежеспособности, в том числе проявляющейся в течение действия контракта, а также юридической недееспособности контрагентов по контрактам;

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой