Практика и проблемы постановки земельных участков на государственный кадастровый учет в управлении Роснедвижимости по Челябинской области

Тип работы:
Дипломная
Предмет:
Государство и право


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

http: ///

http: ///

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

УРАЛЬСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

Челябинский институт (филиал)

Кафедра государственного и муниципального управления

Выпускная квалификационная работа

практика и проблемы постановки земельных участков на государственный кадастровый учет в управлении роснедвижимости по Челябинской области

Челябинск 2011

Оглавление

  • Введение
  • Глава 1. Система кадастрового учета объектов землепользования в Российской Федерации
    • 1.1 Истоки и становление государственной регистрации прав на земельные участки
    • 1.2 Особенности оформления земельных участков на государственный кадастровый учет
  • Глава 2. Практика постановки земельных участков на государственный кадастровый учет Управлением Роснедвижимости по Челябинской области
    • 2.1 Анализ причин и порядка оформления земельных участков на кадастровый учет в Челябинской области
    • 2.2 Проблемы и пути совершенстввания постановки земельных участков на ГКУ в Управылении Роснедвижимости по Челябинской области
  • Заключение
  • Список использованных источников и литературы
  • Приложения
  • Введение
  • Оформление прав на земельные участки стало насущной проблемой современной жизни. В свете административной и муниципальной реформ актуальным является рассмотрение вопросов оформления права собственности на земельные участки.
  • Правом распоряжаться земельными участками наделены их собственники или уполномоченные ими лица, в связи с чем можно выделить несколько способов приобретения права собственности: переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки, административный и гражданско-правовой способ приобретения права собственности. Вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности отнесены к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. На федеральном и региональном уровнях принято большое количество нормативных актов, регулирующих вопросы приобретения в собственность гражданами и юридическими лицами земельных участков.
  • В настоящее время в стране действует около 800 законодательных актов, регулирующих земельные отношения. До недавнего времени термин «земельный кадастр» можно было встретить примерно в 8,2 тыс. нормативных правовых актов, из которых около 4,3 тыс. относится непосредственно к земельному законодательству Сидоренко В. Н. Правовое регулирование ведения государственного земельного кадастра: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Специальность 12. 00. 06 — «Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право»; Науч. рук. А. К. Голиченков. М., 2003.
  • В соответствии со ст. 70 Земельного кодекса государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный Закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (в ред. от 14 мая 2009 г.) // Российская газета. 2001. 30 октября.; Российская газета. 2009…
  • Земельные участки являются особым видом имущества, так как «они не создаются трудом человека, а выделяются, формируются из земли как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса» Пискунова М. Кадастр — всему голова // Бизнес-адвокат. 2003. N 24.
  • Гражданский Гражданский кодекс (Часть 1): Федеральным законом № 51-ФЗ от 30 ноября 2004 года (в ред. от 17 июля 2009 г.)// Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2009. № 29. Ст. 3618. и Земельный Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный Закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (в ред. от 14 мая 2009 г.) // Российская газета. 2001. 30 октября.; Российская газета. 2009. кодексы единогласно закрепляют правило, согласно которому выступление земельного участка в обороте возможно только после прохождения им процедуры государственного кадастрового учета, так как только после этого он становится индивидуально-определенной вещью.
  • Таким образом, принципиальное значение государственного кадастрового учета для оборота заключается в том, что без кадастрового учета нет земельного участка как объекта недвижимости. Поэтому в настоящее время приобретение прав на земельные участки, совершение сделок с ними и государственная регистрация возможны только после государственного кадастрового учета Пасикова Т. А. Влияние новелл Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» на оборот земельных участков // Право и политика. 2008. N 5.
  • Достаточно длительное время — со 2 января 2000 года и фактически по настоящий день — этот процесс был регламентирован ФЗ «О государственном земельном кадастре», но 24 июля 2007 года был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» N 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ (в ред. от 21 декабря 2009 г.) // Российская газета. 2007. 1 августа; 2009. 23 декабря, в соответствии с которым планируется осуществлять и учет земельных участков. Новый Закон вступил в силу с 1 марта 2008 года, но при этом утрата юридической силы Законом «О государственном земельном кадастре» рассматривается до сих пор в рамках законопроекта. Поэтому фактически в настоящий момент наличествует двойное регулирование кадастрового учета земель, что вряд ли можно расценивать положительно.
  • Проблемой постановки земельных участков на государственный учет занимаются в настоящее время многие ведущие специалисты в области права и государственного управления. Так Бочаров М. В. утверждает что, для того чтобы понять направления движения по совершенствованию кадастра, нужно уяснить уроки применения Закона о земельном кадастре. И самым первым уроком следует признать, что писаное правило само по себе не исполняется, необходимы огромные затраты и организационные усилия, которые даже важнее для достижений целей закона, чем закрепление этих целей в самом законе. Уткин В. Б. отмечает, что практика постановки земельных участков на государственный кадастровый учет свидетельствует о необходимости модернизации всей системы кадастрового учета. Однако, не смотря на обилие материалов на эту тему в периодической печати единого направления совершенствования системы постановки земельных участков на государственный кадастровый учет нет. Все это свидетельствует об актуальности исследуемой темы и определяет объект, предмет, цели и задачи выпускной квалификационной работы.
  • Предметной областью стало изучение постановки земельных участков на государственный кадастровый учет.
  • Объектом настоящего исследования является — деятельность Управления Роснедвижимости по Челябинской области,.
  • Цель выпускной квалификационной работы — на основе анализа практики и проблем постановки земельных участков на государственный кадастровый учет в управлении Роснедвижимости по Челябинской области сформулировать основные направления совершенствования этого процесса.
  • Для достижения поставленной цели необходимо было решить следующие задачи:
  • 1. Рассмотреть понятие «земельный кадастр»
  • 2. Исследовать государственную политику в сфере формирования органов государственной власти, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра и определить место Управления Роснедвижимости по Челябинской области в системе органов государственного кадастрового учета;
  • 3. Проанализировать особенности постановки земельных участков на кадастровый учет в Управления Роснедвижимости по Челябинской области;
  • 4. Выявить проблемы в организации ведения государственного земельного кадастра
  • 5. Сформулировать рекомендации по совершенствованию процесса постановки земельных участков на государственный кадастровый учет в Управлении Роснедвижимости по Челябинской области
  • Для реализации поставленных цели и задач были использованы: метод анализа, который позволил разделить объект на составляющие его элементы и изучить их в отдельности; метод дедукции, давший возможность собрать отдельные факты и обобщить их; метод моделирования, который позволил на основании теоретической модели, построенной законодателем, а также естественнонаучный, технико-юридический, сравнительно-правовой приемы.
  • Источниками исследования явились Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства России, приказы Министерства экономического развития Российской Федерации, нормативные документы Агентства Роснедвижимости, материалы текущего архива Управления Роснедвижимости по Челябинской области и федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области.
  • Теоретической основой исследования явились труды отечественных ученых, инженеров, управленцев, экономистов, землеустроителей и юристов в области информационных технологий, земельного кадастра, землеустройства, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами регионов и муниципальных образований. В последнее время в трудах ряда отечественных ученых все больше внимания стало уделяться вопросам внедрении современных информационных технологий в создание и совершенствование кадастров.
  • Теоретическим и методическим вопросам информационных технологий в различных сферах общественных отношений, роли и значению информации посвящены работы многих ученых и специалистов: М. Г. Мальцев, Е. В. Пахомов, А. Э. Саал, В. Н. Тюшняков, Г. А. Титоренко, В. Б. Уткин, А. О. Хомоненко А.Д., Цыганков В. М.
  • Работа состоит из введения, двух глав, заключения, и списка использованной литературы.
  • Первая глава раскрывает систему кадастрового учета объектов землепользования в Российской Федерации.
  • Во второй главе описан порядок ведения земельного кадастра Управлением Роснедвижимости по Челябинской области.

Практическая значимость работы определяется ее ориентацией на решение актуальных задач государственного управления, реальной возможностью использования полученных результатов в деятельности органов кадастрового учета.

государственный земельный кадастровый учет

Глава 1. Система кадастрового учета объектов землепользования в Российской Федерации

1.1 Истоки и становление государственной регистрации прав на земельные участки

Недвижимость и ее составные элементы являются формой выражения социально, экономически и юридически значимых признаков земли и связанных с ней природных, а также искусственно созданных объектов, с помощью которой осуществляется правовое и экономическое регулирование земельных отношений и отношений по поводу различных объектов.

В гражданском законодательстве закрепляются общие положения правового режима элементов понятия «недвижимость», которые детализируются и развиваются в земельном, горном, лесном, водном и градостроительном законодательстве.

В Гражданском кодексе РФ в п. 1 ст. 130 Гражданский кодекс РФ: Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. от 2 февраля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.; Собрание законодательства РФ. 2009. № 7. Ст. 775. дано такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Из этого определения следует, что земельный участок является основой понятия «недвижимость». Земля это первичный и главный элемент недвижимости, значение и особенности которого в значительной мере определяют содержание данного понятия. Что касается всех иных видов имущества, то они становятся недвижимостью только в силу прочной связи с землей Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости (постатейный) / Долганова Н. С., Зюзин В. А., Королев А. Н., Назимова А. А. М., 2008. С. 258.

В ч. 1 ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2009. N 29. Ст. 3611. сказано: «Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а также предприятие как имущественный комплекс. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации (ограничению) обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2009. N 29. Ст. 3611. :

земельные участки, участки недр, здания, части зданий, сооружения, нежилые помещения, предприятия как имущественный комплекс, жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, комнаты, дачи, садовые дома, гаражи, объекты незавершенного строительства.

В Гражданском кодексе РФ (ст. 131, 164) закреплены следующие права, которые подлежать государственной регистрации: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.).

Таким образом, государственная регистрация — это императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Земельный участок должен быть индивидуализирован, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику уполномоченным государственными органам (п. 1 ст. 261 ГК РФ).

Правовой режим земельных участков, отнесенных к той или иной категории земель, определяется в земельном законодательстве.

Определение понятия «земельный участок» закреплено статьей 6 Земельного Кодекса Р Ф и статьей 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон № 28 — ФЗ от 2 января 2000 г. // Российская газета. 2000. 10 января. Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами О государственном земельном кадастре: Федеральный закон № 28 — ФЗ от 2 января 2000 г. // Российская газета. 2000. 10 января..

Собственность — это максимально возможная степень прав лица (физического или юридического) на землю. В принципе любые операции с землей (хозяйственная эксплуатация, сдача в аренду, отчуждение и др.) могут осуществляться только с его согласия. Собственник имеет право владения, распоряжения и пользования землей Сагайдак А. Э. Земельная собственность и рента. М., 1991. С. 4.

До принятия в 1994 г. Гражданского кодекса земля была исключена из гражданского оборота. Это означает, что в гражданском законодательстве закрепляются общие положения режима земельных участков как объекта собственности и предмета совершения различных сделок с ними.

Определение государственного земельного кадастра, как системы необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, появилось с началом земельной реформы, и было закреплено в постановлении Правительства Российской Федерации от 25. 08. 1992 № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации». О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации: Постановление Правительства Р Ф от 25 августа 1992 года N 622 (в ред. от 04. 08. 1995 № 814) // Законодательство и экономика. 1992. N 18. С. 58.; Российская газета. 2000. 2 ноября.

Согласно Федеральному закону от 02. 01. 2000 № 28-ФЗ государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный Закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (в ред. от 14 мая 2009 г.) // Российская газета. 2001. 30 октября.; Российская газета. 2009. земельный участок -- это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданский кодекс РФ: Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. от 2 февраля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.; Собрание законодательства РФ. 2009. № 7. Ст. 775. предусматривают, что территориальные границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством (п. 1 ст. 261 ГК РФ).

Согласно ст. 1 Закона «О государственной земельном кадастре» О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ (в ред. от 04. 12. 2006 № 201-ФЗ) // Российская газета. 2000. 10 января.; Российская газета. 2006. 8 декабря. государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Порядок установления границ участков определяется Федеральным законом от 18. 06. 2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве». О землеустройстве: Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ (в ред. от 04. 12. 2006 № 201-ФЗ) // Парламентская газета. 2001. 23 июня.; Российская газета. 2006. 8 декабря.

Согласно положениям названного закона мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности именуются межеванием.

Роль кадастрового учета земельных участков заключается в том, что границы участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета отсутствует объект имущественных отношений.

Земельный участок как объект гражданских прав является таким, каким он учтен в Едином государственном реестре земель.

Момент возникновения или момент прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах -- дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 2 ст. 14 Закона о земельном кадастре). Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений -- земельного участка.

Объектами государственного кадастрового учета, определенными Законом N 221-ФЗ, являются земельные участки, здания и сооружения, объекты, не завершенные строительством, помещения, сложные вещи, территориальные и функциональные зоны, зоны с особыми условиями использования территории Трофимова Н. О. О государственном кадастре недвижимости // Налоговый вестник. 2008. N 11.

В случаях изменения границ, предоставления и изъятия участков, определения границ ограниченных в использовании частей участков в обязательном порядке проводится землеустройство.

Перед государственным кадастровым учетом необходимо выполнить межевание земельных участков (п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона о земельном кадастре).

Итак, земельный кадастр служит, прежде всего, публичным интересам государства в части рационального использования и охраны земельных ресурсов страны.

Но как совершенно справедливо отмечают исследователи, Боголюбов С. А. Земельное право. М., 2006. не менее важную роль, в том числе и для государства, играет земельный кадастр для частных интересов и целей собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земли.

Так, всякое юридическое и физическое лицо, заключая сделку, предметом которой является земельный участок и находящееся на нем недвижимое имущество, не может ее совершить грамотно и с выгодой для себя, не получив от органов, ведущих земельный кадастровый учет, достоверные сведения о кадастровой оценке данного земельного участка, законных правах его владельца, сервитутах и других обременениях и особенностях правового положения избранного предмета сделки.

При возникновении земельных споров документы земельного кадастра (ст. 13 Закона) служат судам объективной основой для вынесения правильного решения по конкретному делу.

Таким образом, можно подытожить, что государственный земельный кадастр ведется в целях обеспечения реализации государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления.

В соответствии с приказом Министерства экономического развития и торговли от 20. 09. 2004 г. № 255 «Об утверждении структуры территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» утверждена структура и переименованы территориальные органы — комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, а также службы земельного кадастра Федеральной службы земельного кадастра России в территориальные органы — управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (управления Роснедвижимости). Основные функции, полномочия и организация деятельности территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости определены Постановлением Правительства Р Ф от 08. 04. 2004 г. № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» и Постановлением Правительства от 19. 08. 2004 г. № 418 «Об утверждении положения Федерального агентства кадастра объектов недвижимости». Созданная на сегодняшний день система федеральных органов исполнительной власти в области ведения государственного кадастрового учета приведена на рис. 1 (Приложение 1).

Таким образом, земельный кадастр необходим в интересах общества и государства. В стране создана правовая база и система органов для эффективной реализации общественных и частных интересов в области земельного кадастра. Управление Роснедвижимости по Челябинской области является территориальным органом федеральной исполнительной власти, осуществляющим на территории Челябинской области функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом, а также правоприменительные функции в сфере ведения кадастра объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов недвижимости, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости и государственного мониторинга земель. Управление осуществляет свои полномочия через систему территориальных отделов в муниципальных образованиях (городских округах и муниципальных районах).

1.2 Особенности оформления земельных участков на государственный кадастровый учет

В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, о геодезической и картографической основе ГКН и кадастровом делении территории Российской Федерации и состоит из содержащих такие сведения разделов:

1) реестра объектов недвижимости;

2) кадастровых дел;

3) кадастровых карт Прусакова В. А. Изменения в правовом регулировании государственного кадастрового учета земельных участков // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 2.

Кадастровый учет земель осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (кадастровые отношения).

Основным юридическим следствием принятия Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» стало объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений.

Реестр объектов недвижимости состоит из:

1) реестров объектов недвижимости кадастровых округов, ведение которых осуществляется на электронных носителях;

2) форм государственных реестров земель кадастровых районов, содержащих сведения о ранее учтенных земельных участках, и журналов учета кадастровых номеров кадастровых районов на бумажных носителях.

Реестры создаются на основе государственных реестров земель кадастровых округов на электронных носителях, являющихся составной частью Единого государственного реестра земель.

Кадастровые сведения в реестре содержатся в текстовой форме и группируются по следующим записям:

— об объектах недвижимости, расположенных на территории кадастрового округа;

— о прохождении Государственной границы Российской Федерации;

— о границах между субъектами Российской Федерации;

— о границах муниципальных образований;

— о границах населенных пунктов;

— о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий;

— о кадастровом делении территории кадастрового округа;

— о картографической и геодезической основах кадастра.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления).

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение Прусакова В. А. Изменения в правовом регулировании государственного кадастрового учета земельных участков // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 2.

В соответствии с п. 1 ст.7 Федерального закона от 2 января 2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования. Постановка на государственный учет осуществляется по месту нахождения конкретного земельного участка. Методика постановки на государственный кадастровый учет едина на всей территории Российской Федерации. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков определен статьей 19 Федерального закона 28-ФЗ и включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров и изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков.

Для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет необходимо представить следующие документы:

1. Заявку, которая должна содержать просьбу о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет и выдаче кадастрового плана земельного участка (форма заявки прилагается — приложение 1);

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;

3. Документы о межевании земельного участка. Требования к оформлению документов о межевании установлены приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 года № 327.

Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков подтверждается соответствующими записями в книге учета документов и выдачей заявителям расписок о получении соответствующих документов (п. 5 ст. 19 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка (п. 7 ст. 19 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

К правоустанавливающим документам на земельный участок согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ относятся те документы, которые закрепляют основания возникновения гражданских прав и обязанностей, оформленные с учетом требований (особенностей) земельного законодательства. Перечень таких оснований указан в ст. 8 Гражданского кодекса РФ. К таким основаниям относятся, например, решения органов государственной власти или органов местного самоуправления по установлению прав на земельный участок, судебные решения, сделки, а также переход прав на земельный участок результате сделки с объектом недвижимости (зданием, строением, сооружением). При этом покупатель здания, строения, сооружения приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Документы о межевании, предоставляемые для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, а также для внесения в государственный земельный кадастр уточненных сведений о ранее учтенных земельных участках, оформляются в виде Описаний земельных участков.

Описание земельных участков представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания, утвержденных специалистом территориального отдела муниципального образования Управления Роснедвижимости по Челябинской области. Описание должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков (КПЗУ).

Кадастровый план земельного участка (КПЗУ) представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. Количество изготавливаемых экземпляров КПЗУ, имеющих одинаковую юридическую силу, определяется заявителем. Для государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки КПЗУ изготавливается не менее чем в двух экземплярах.

Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков не взимается.

В соответствии с п. 1 ст.8 ФЗ «О государственном земельном кадастре» сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством РФ к категории ограниченного доступа.

Основания приостановления проведения государственного кадастрового учета земельных участков или отказа в проведении государственного кадастрового учета земельных участков предусмотрены ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре»:

В случае, если в представленных в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, документах отсутствуют сведения, необходимые для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, или если такие сведения противоречивы, проведение государственного кадастрового учета земельных участков приостанавливается и заявители немедленно в письменной форме извещаются о приостановлении проведения такого учета с обоснованием данных решений, за исключением указанного в пункте 6.1 статьи 19 настоящего Федерального закона случая.

(в ред. Федерального закона от 30. 06. 2006 N 93-ФЗ)

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков может быть приостановлено не более чем на месяц.

В случае, если в течение указанного срока заявителем не будут устранены причины приостановления проведения государственного кадастрового учета земельного участка, заявителю в письменной форме направляется отказ в проведении государственного кадастрового учета земельного участка.

В проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если:

с заявкой о проведении государственного кадастрового учета земельных участков обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, нарушены права смежных землепользователей;

площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

(абзац введен Федеральным законом от 30. 06. 2006 N 93-ФЗ)

Решение об отказе в проведении государственного кадастрового учета земельных участков в пятидневный срок направляется заявителям в письменной форме с указанием причин такого отказа.

Отказ в проведении государственного кадастрового учета земельных участков или уклонение соответствующего органа от проведения государственного кадастрового учета земельных участков могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд, арбитражный суд.

Таким образом, при кажущейся простоте и понятности учетных действий (всего три статьи в Законе) установленные правила были вполне приемлемы для первоначального построения системы земельного кадастра. На практике, однако, оказалось, что не всегда можно отождествить правила учета земельного участка с учетом образованного земельного участка; в ряде случаев требовалось учитывать изменения отдельных признаков земельного участка без нового геодезического его описания (учет изменившихся характеристик земельного участка).

Глава 2. Практика постановки земельных участков на государственный кадастровый учет Управлением Роснедвижимости по Челябинской области

2.1 Анализ причин и порядка оформления земельных участков на кадастровый учет в Челябинской области

В настоящее время оформить земельный участок возможно двумя способами: обычным и упрощенным.

Для оформления участка в упрощенном порядке необходимо установить момент начала пользования земельным участком — до введения в действие Земельного кодекса РФ (29 октября 2001 г.), а также цель использования земельного участка — ведение личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

В целях упрощения взаимодействия органов, осуществляющих управление земельными ресурсами в России, с июня 2009 г. Федеральная регистрационная служба, Федеральное агентство геодезии и картографии, Федеральное агентство по государственным резервам, а также Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости трансформировались в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральное агентство по государственным резервам О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии: Постановление Правительства Р Ф от 1 июня 2009 г. N 457 // Собрание законодательства РФ. 2009. N 25. Ст. 3052.

Заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем или его представителем (действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности) лично, либо, например, через средства почтового отправления (в таком случае подлинность подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке). Если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие; в дальнейшем он может и получить свидетельство о праве собственности Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. Постановлением Верховного Совета Р Ф от 11 февраля 1993 г. N 4462−1) (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357; СЗ РФ. 2009. N 1. Ст. 20; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 8 мая 2009 г.) (далее — Закон N 122-ФЗ) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2009. N 19. Ст. 2283. Предоставление кадастрового паспорта земельного участка заключается в подготовке выписки из Единого государственного реестра земель, что отнюдь не означает наличие в реестре сведений об оформляемом участке.

Проведение межевания без осуществления согласования границ со смежными земельными участками в дальнейшем приводит к ряду неприятных юридических последствий. При этом истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок в упрощенном порядке не допускается.

Закономерно возникает вопрос: кто должен подавать заявление о согласовании?

Неоднозначна ситуация, когда сведения, содержащиеся в кадастровом плане и правоустанавливающем документе о площади земельного участка, не совпадают. С одной стороны, нормативно закреплено (п. 4 ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ), что это не должно являться препятствием для государственной регистрации права, с другой — не указано, какой размер земельного участка должен вноситься в государственный кадастр недвижимости при расхождении данных в правоустанавливающем документе и кадастровом паспорте.

У большинства граждан, которые приобрели земельные участки до 1999 г., отсутствуют кадастровые планы, так как до 1999 г. земельные участки предоставлялись в ускоренном порядке и в государственную базу данных не вносились полноценные сведения о них (в частности, не указывались точные сведения о местоположении их границ) Сухова Е. А. Упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек: Комментарий к Федеральному закону от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ. М.: ГроссМедиа, 2007.

В споре о границах земельного участка немаловажное значение имеет факт привлечения кадастрового инженера. Тем не менее его права и обязанности, указанные в главе 4 «Кадастровая деятельность» приведенного выше акта, представляются спорными и подлежат уточнению. По сути, кадастровые земельные работы, выполняемые кадастровым инженером, подпадают под нормы главы 37 Гражданского кодекса РФ «Подряд» Белицкий В. Б. Кадастровый инженер — надежда или реальность // Человек и закон. 2009. N 5. С. 82 — 95..

Таким образом, граждане сталкиваются с ситуацией, когда за собственный счет необходимо провести работы по межеванию (внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости) для нескольких земельных участков. В случае отказа в уточнении границ из-за фактически большей площади участка, чем зафиксирована в государственном кадастре недвижимости, либо нарушения порядка согласования местоположения границ смежных земельных участков, изменения в реестр будут вноситься только на основании решения суда.

Письмом Минэкономразвития России «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков» Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков: Письмо Минэкономразвития России от 27 марта 2009 г. N 4448-ИМ/Д23 даны разъяснения по исправлению кадастровой и технической ошибок.

Если причиной пересечения границ является выявленная органом кадастрового учета техническая ошибка, она устраняется без принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав на такой объект недвижимости. Если причина пересечения границ — ошибка, допущенная кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен после вступления в силу Закона о кадастре, она определяется как кадастровая ошибка в сведениях и также подлежит исправлению только на основании решения суда.

Тем не менее в судебном порядке не всегда удается восстановить «правильные» границы земельного участка.

Следовательно, сложившаяся в «переходный период» ситуация может привести к повсеместному «отрезанию» частей смежных земельных участков, а также к значительному увеличению срока оформления прав собственности. В связи с этим, на наш взгляд, было бы целесообразно закрепить в ГК РФ, а также в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» для таких спорных ситуаций приоритет в установлении границ «первого» собственника, так как в отношении его земельного участка в первую очередь проводились регистрирующие процедуры. Критерием определения «первенства» установления права должен стать момент подачи заявления в регистрирующий орган (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Исключить аналогичные споры должна предусмотренная Законом процедура изготовления, согласования и утверждения схем расположения земельных участков. Данная процедура проводится на основании заявления граждан, юридических лиц либо уполномоченных на распоряжение земельными участками органов, поданного в комитет по земельным ресурсам. К заявлению прикладывается топографо-геодезическая съемка земельного участка на бумажном и электронном носителях, позволяющая определить месторасположение испрашиваемого участка.

Комитет по земельным ресурсам направляет запрос в ФГУ «Земельная кадастровая палата» о предоставлении кадастрового плана или кадастровой карты соответствующей территории. Затем данный Комитет изготавливает схему земельных участков, расположенных в кадастровом квартале либо кадастровом плане. Комитет по архитектуре и градостроительству рассматривает схему, указывает территориальную зону, вид разрешенного использования земельного участка и согласует ее путем проставления на схеме согласующей подписи председателя Комитета по архитектуре и градостроительству.

Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с землевладельцами либо землепользователями смежных земельных участков только при выполнении кадастровых работ, работ по подготовке документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ (ст. 39 Закона N 221-ФЗ). Из нормы пункта 3 ст. 39 этого Закона следует, что заявление о согласовании должны подавать собственники, землевладельцы, землепользователи либо от имени собственников их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности. Таким образом, при оформлении права собственности обязательного согласования не требуется. Кто несет бремя оплаты дополнительных межевых услуг при уточнении границ участка, также законодательно не определено. Не установлена и ответственность органов и организаций, осуществляющих оформление и кадастровый учет земельных участков. Следовательно, заинтересованное лицо может возместить понесенные расходы только на основании решения суда.

Таким образом, статью 25.2 «Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства» Закона N 122-ФЗ целесообразно дополнить пунктом 4.1 об обязательности проведения согласования границ земельного участка, например, органом, осуществляющим межевание земель за счет средств заявителя или бесплатно, а также обязать органы и организации, проводящие технический учет и (или) техническую инвентаризацию, допустившие техническую ошибку, повлекшую внесение недостоверных сведений в государственный кадастр недвижимости, за свой счет проводить работы по их устранению.

В случае выявления пересечения границ, связанного с наличием ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка, орган кадастрового учета должен принять решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и включить в это решение свои рекомендации о доработке представленного межевого плана. Хотя в отношении отдельных категорий земельных участков (предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства) такое решение приниматься не может. В отношении земельных участков, не предназначенных для перечисленных целей, вообще не предусмотрена возможность регистрации права при наличии расхождений в правоустанавливающем документе и кадастровом плане (паспорте), что также нарушает права неопределенного круга землепользователей и землевладельцев.

Разрешенное использование земельного участка играет огромную роль для их владельцев. Зачастую, реализуя свои права на возведение на земельном участке строений, зданий, сооружений, граждане игнорируют правила, применяемые к строительству указанных объектов недвижимости, относительно целевого использования самих земельных участков. Так, нарушения природоохранного законодательства часто встречаются на территориях водоохранных зон и землях лесного фонда.

В Челябинской области применяется практика выделения земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного и дачного строительства. Проблема заключается в нечеткой формулировке таких понятий, как «жилой дом» (ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ) и «жилое строение», а некоторые термины, использующиеся в проектной и исходно-разрешительной документации, экспертных заключениях, вообще не имеют легального определения («коттедж», «коттеджный поселок», «дачный поселок») Маленков Н. Индивидуальное жилищное и дачное строительство как вид разрешенного использования земельных участков // Хозяйство и право. 2009. N 8. С. 120 — 125.

Следовательно, неправильно указав в документах возведенное на земельном участке недвижимое имущество, можно столкнуться с проблемой при регистрации прав как на сам земельный участок, так и на строение (являющееся до регистрации самовольной постройкой).

Упрощенный порядок оформления права собственности подразумевает и сокращенный срок оформления права на земельный участок. Он должен занимать 10 рабочих дней на подготовку выписки из реестра независимо от наличия или отсутствия в нем сведений, так как обязанность обеспечить внесение таких сведений в реестр лежит на органе кадастрового учета (п. 8 ст. 14, п. 6 ст. 45 Закона N 221-ФЗ). Органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации бесплатно представляют в орган кадастрового учета по его запросам все имеющиеся у них сведения и копии документов о соответствующем объекте недвижимости в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения такого запроса. При этом порядок и сроки направления органом кадастрового учета указанных запросов, порядок включения в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости предусмотренных настоящей частью сведений и документов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Это, в свою очередь, может увеличивать срок оформления права собственности на неопределенный период.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой