Практика применения федерального закона № 159-ФЗ

Тип работы:
Дипломная
Предмет:
Государство и право


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Содержание

  • Введение
  • 1. Характеристика отдела по управлению областным имуществом департамента имущественных и земельных отношений
  • 1.1 Управление персоналом в Отделе
  • 1.2 Режим труда и отдыха персонала
  • 1.3 Способы установления заработной платы и льгот
  • 1.4 Организация оплаты труда персонала
  • 1.5 Наличие аттестации персонала и методы ее проведения
  • 2. Теоретические аспекты арендных отношений и возможности отчуждения имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности субъектом малого и среднего предпринимательства
  • 2.1 Основные особенности и содержание арендных отношений, возникающих у субъектов малого и среднего предпринимательства в части имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности
  • 2.2 Характеристика полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности
  • 2.3 Основные направления государственной политики по развитию малого и среднего предпринимательства
  • 3. Анализ содержания федерального закона «об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего бизнеса» № 159-ФЗ
  • 3.1 Субъектный состав
  • 3.2 Критерии определения наличия или отсутствия преимущественного права на приобретение арендуемого имущества
  • 3.3 Ограничения по объекту
  • 3.4 Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества
  • 3.4 Нормативно-правовая база Костромской области по реализации Федерального закона № 159-ФЗ
  • 3.5 Данные реализации Федерального закона № 159-ФЗ в Костромской области
  • 4. Проект решений проблем, возникающих при реализации федерального закона № 159-ФЗ
  • 5. Документы по безопасности жизнедеятельности, необходимые при осуществлении производственной деятельности в сфере малого и среднего предпринимательства
  • Выводы и рекомендации

Введение

22 июля 2008 года Президент Российской Федерации Д. А. Медведев подписал Федеральный закон от 22. 07. 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ), который призван урегулировать отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, на день вступления этого нормативного акта в силу.

Закон № 159-ФЗ установил особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и вступил в силу с 5 августа 2008 года, за исключением его отдельных положений, вступающих в силу в более поздние сроки (с 1 января 2009 года и с 1 января 2010 года). Новый порядок приватизации будет действовать до 1 июля 2010 года.

До принятия Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием в приватизации арендуемого имущества, регулировались исключительно Федеральным законом от 21. 12. 2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон № 178 — ФЗ) [1. 13.]. При этом малый и средний бизнес был практически отстранен от процесса приватизации, активно развернувшегося в стране, а зачастую субъекты малого предпринимательства вообще теряли объекты, в которые за многие годы аренды было вложено достаточно много средств (арендованные малыми предприятиями помещения выставлялись на торги, на которых большие компании выкупали помещения, перебивая цену).

С принятием Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется возможность выиграть в конкурентной борьбе за арендуемые помещения у более «крупных» компаний. Кроме этого, существует точка зрения, что принятие данного нормативного акта является своего рода мораторием на распоряжение всем тем имуществом, которое находится в ведении муниципальных или региональных органов власти. Закон № 159-ФЗ позволяет приостановить процессы приватизации и внесения указанного имущества в уставные капиталы компаний, ставшие в последнее время причиной многочисленных судебных споров.

Актуальность выбранной темы дипломного проекта подтверждается тем, что Федеральный закон № 159-ФЗ принят в прошлом году по инициативе Президента Российской Федерации Д. А. Медведева. Цель: ликвидация административных барьеров для развития малого и среднего бизнеса.

В процессе написания настоящей работы использовались следующие методы исследования как анализ (основной метод, его главенствующая роль обусловлена спецификой исследования), институциональный метод, предполагающий познание исследуемого объекта путем совокупного изучения института отчуждения недвижимого имущества, метод сравнения применялся в процессе изучения с нормативных правовых актов различных субъектов Российской Федерации.

При написании настоящей работы использовались исследования практиков, в связи с отсутствием фундаментальных исследований, по рассматриваемой нами проблеме.

К числу авторов выше названной категории трудов следует отнести: Е. Н. Бокаревой (юрисконсульта «ФБК — Право»), В. Корочкина вице-президента Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА России» и Е. Зайцевой, руководитель информационно-аналитического отдела «ОПОРА России», А. Даутова (Начальника Департамента юридического консалтинга ООО «Юниаструм Консалтинг» и др.

Цель настоящего исследования заключается в детальном изучении и анализе практики применения Федерального закона № 159-ФЗ для дальнейшего поиска путей преодоления выявленных в ходе настоящего исследования проблем.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

1) анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей правоотношения в сфере отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства;

2) ознакомление с имеющимися исследованиями, предложениями практиков по данной проблематике;

3) выявление существующих пробелов, противоречий в сфере законодательной регламентации указанных правоотношений;

4) разработка рекомендаций по устранению выявленных недостатков, а также предложений в процессе принятия управленческих решений (Приложение 1).

Объектом настоящего исследования являются правоотношения в сфере отчуждения арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества. Предмет составляют особенности практики реализации льготной приватизации указанным выше кругом лиц.

Дипломный проект разработан по типовой структуре, которая рекомендована кафедрой экономики и управления КГТУ.

арендуемое имущество федеральный закон

1. Характеристика отдела по управлению областным имуществом департамента имущественных и земельных отношений

Отдел по управлению областным имуществом является структурным подразделением департамента имущественных и земельных отношений Костромской области.

Отдел создан в целях реализации основных задач и принципов по трем основным направлениям: управление государственным имуществом Костромской области; приватизацией государственных предприятий и имущества Костромской области; постприватизационная работа.

Задачи Отдела включают в себя эффективное управление и распоряжение имуществом собственности Костромской области, в том числе казны Костромской области. Приватизация имущества Костромской области. Обеспечение контроля за использованием и сохранностью государственного имущества. Обеспечение дополнительных доходов от использования, реализации и приватизации государственного имущества в областной бюджет. Оптимизация структуры государственной собственности. Вовлечение максимального количества объектов государственной собственности в хозяйственный оборот. Повышение конкурентоспособности государственных предприятий, улучшение показателей их деятельности. Организация работы по инвентаризации объектов государственной собственности, участие в создании единой системы учета государственной собственности, регистрации прав Костромской области. Привлечение инвестиций в государственный сектор экономики. Обеспечение контроля за выполнением инвестиционных и социальных условий и обязательств собственниками приватизируемого имущества. Организация постприватизационной работы.

В целях выполнения возложенных задач отдел осуществляет следующие функции.

1. Организует учет и ведение реестра государственного имущества Костромской области:

1.1 проводит методическую и консультационную работу с государственными предприятиями и государственными учреждениями по вопросам учета государственной собственности.

1.2 принимает решения о внесении в реестр государственного имущества Костромской области или отказе по результатам проведения анализа документов, представляемых государственными предприятиями и учреждениями.

1.3 осуществляет подготовку распоряжений о присвоении реестровых номеров, внесении в реестр государственного имущества Костромской области, выдачу свидетельств организациям, прошедшим процедуру учета, присвоение временных реестровых номеров организациям, не прошедшим процедуру учета.

1.4 осуществляет ведение реестра на электронных (магнитных) носителях, ведение базы данных государственного имущества обла ти, начиная с создания базы данных, обновление данных об объектах учета с периодичностью, предусмотренной нормативными документами, исключение объектов из базы данных при изменении формы собственности объектов учета.

2. Рассматривает предложения по созданию государственных предприятий, определению предмета и целей их деятельности.

3. Организует работу ликвидационной комиссии, комиссии по реорганизации областных государственных предприятий и принимает непосредственное участие в их работе в соответствии с процедурой, установленной действующим законодательством.

4. Принимает участие в работе комиссий по реорганизации, ликвидации областных государственных учреждений.

5. Осуществляет юридические действия по вопросам передачи имущества в процессе реорганизации и ликвидации государственных предприятий, учреждений, а также по оформлению соответствующих имущественных прав.

6. Участвует в рассмотрении проектов уставов государственных предприятий, государственных учреждений.

7. Осуществляет подготовку распоряжений о закреплении государственного имущества за предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

8. Рассматривает обращения и принимает решения о продаже имущества, передаче в залог, в уставный капитал хозяйственных обществ, иных способах распоряжения имуществом, принадлежащим государственным предприятиям и учреждениям.

9. Участвует в решении следующих вопросов по управлению государственной недвижимостью, закрепленной на правах хозяйственного ведения, оперативного управления, находящейся в казне области: по безвозмездной передаче между предприятиями, учреждениями областной собственности; по передаче в безвозмездное временное пользование, аренду и на других правах государственным предприятиям, учреждениям, организациям негосударственной формы собственности;

Финансирование Отдела осуществляется за счет средств областного бюджета, предусмотренных на обеспечение деятельности исполнительных органов государственной власти области.

1.1 Управление персоналом в Отделе

Штатная численность отдела составляет 9 человек, а именно: начальник отдела, заместитель начальника отдела, консультанты (3 человека), специалисты (3 человека), ведущий специалист.

В подразделении существует взаимозаменяемость в случае временной нетрудоспособности, учебы, отпуска, командировки сотрудников.

1.2 Режим труда и отдыха персонала

Служебное время — время, в течение которого гражданский служащий в соответствии со служебным распорядком государственного органа или с графиком службы либо условиями служебного контракта должен исполнять свои должностные обязанности, а также иные периоды, которые в соответствии с законодательством относятся к служебному времени.

Право на отдых реализуется предоставлением гражданскому служащему свободного от исполнения должностных обязанностей времени (свободного времени) вне пределов установленной федеральным законодательством нормальной продолжительности служебного.

В Отделе устанавливается пятидневная служебная (рабочая) неделя с восьмичасовым служебным (рабочим) днем. Начало службы (работы) в 8 часов, окончание в 17 часов, перерыв для отдыха и питания с 12 до 13 часов. Выходные дни — суббота, воскресенье. Накануне праздничных общевыходных дней служебный день сокращается на один час. Любое отсутствие гражданского служащего на служебном месте, кроме случаев непреодолимой силы и болезни, допускается только с предварительного разрешения директора департамента или заместителей директора департамента. Отсутствие работника на служебном месте без разрешения считается неправомерным и может повлечь применение мер дисциплинарного воздействия. В соответствии с законодательством о государственной гражданской службе гражданским служащим, замещающим высшие и главные должности гражданской службы, устанавливается ненормированный служебный день. Гражданским служащим, замещающим должности гражданской службы иных групп (в том числе: начальнику отдела, заместителю начальника отдела, консультанту, главному специалисту, ведущему специалисту) ненормированный служебный день может устанавливаться служебным контрактом на основании решения руководителя департамента. Гражданскому служащему предоставляется ежегодный оплачиваемый отпуск с сохранением замещаемой должности гражданского служащего и денежного содержания. Ежегодный оплачиваемый отпуск гражданского служащего состоит из основного оплачиваемого отпуска и дополнительных оплачиваемых отпусков. Гражданским служащим, замещающим высшие и главные должности гражданской службы, предоставляется ежегодный основной оплачиваемый отпуск продолжительностью 35 календарных дней. Гражданским служащим, замещающим должности гражданской службы иных групп, предоставляется ежегодный оплачиваемый отпуск продолжительностью 30 календарных дней. Продолжительностью ежегодного дополнительного оплачиваемого отпуска за выслугу лет исчисляется из расчета один календарный день за каждый год гражданской службы. Общая продолжительность ежегодного дополнительного оплачиваемого отпуска за выслугу лет для гражданских служащих, замещающих высшие и главные должности гражданской службы, не может превышать 45 календарных дней, для гражданских служащих, замещающих должности гражданской службы иных групп — 40 календарных дней. Очередность предоставления оплачиваемых отпусков определяется ежегодно в соответствии с графиком отпусков. График ежегодных отпусков предварительно согласовывается с непосредственным руководителем, утверждается начальником департамента до 15 декабря текущего года и доводится до каждого гражданского служащего. Гражданского служащему, замещающему должности государственной гражданской службы и имеющему ненормированный служебный день, в зависимости от категории должности представляется ежегодный дополнительный оплачиваемый отпуск в пределах от 3 до 5 календарных дней.

По заявлению гражданского служащего ежегодный оплачиваемый отпуск может предоставляться по частям, при этом продолжительность одной части отпуска не должна быть менее 14 календарных дней. По согласованию с начальником департамента гражданскому служащему может предоставляться часть отпуска иной продолжительности. По семейным обстоятельствам и иным уважительным причинам гражданскому служащему по его письменному заявлению решением директора департамента может предоставляться отпуск без сохранения денежного содержания продолжительностью не более одного года. Гражданскому служащему также предоставляется отпуск без сохранения денежного содержания в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.

1.3 Способы установления заработной платы и льгот

Оплата труда гражданского служащего производится в виде денежного содержания, являющегося основным средством его материального обеспечения и стимулирования профессиональной служебной деятельности по замещаемой должности гражданской службы. Денежное содержание гражданского служащего состоит из месячного оклада гражданского служащего в соответствии с замещаемой им должностью гражданской службы и месячного оклада гражданского служащего в соответствии с присвоенным ему классным чином гражданской службы, которые представляют оклад месячного денежного содержания гражданского служащего, а также из ежемесячных и иных дополнительных выплат. Размеры должностных окладов и окладов за классный чин государственных гражданских служащих устанавливаются в соответствии с законом Костромской области.

К дополнительным выплатам относятся:

1) ежемесячная надбавка к должностному окладу за выслугу лет на гражданской службе в размерах:

При стаже гражданской службы в процентах 10

От 1 года до 5 лет от 5 до 10 лет 15

От 10 до 15 лет 20

Свыше 15 лет 30;

2) ежемесячная надбавка к должностному окладу за особые условия гражданской службы в размере до 200 процентов этого оклада;

3) ежемесячная процентная надбавка к должностному окладу за работу со сведениями, составляющими государственную тайну, в размерах и порядке, определяемых законодательством Российской Федерации;

4) премии за выполнение особо важных и сложных заданий, порядок выплаты которых определяется представителем нанимателя с учетом обеспечения задач и функций государственного органа, исполнения должностного регламента;

5) ежемесячное денежное поощрение;

6) единовременная выплата при предоставлении ежегодного оплачиваемого отпуска и материальная помощь, выплачиваемые за счет средств фонда оплаты труда гражданских служащих.

Размеры ежемесячного денежного поощрения, выплачиваемого гражданским служащим, устанавливаются по органам государственной власти Костромской области дифференцированно нормативными правовыми актами области.

Порядок выплаты ежемесячной надбавки за особые условия гражданской службы определяется представителем нанимателя. Порядок выплаты материальной помощи за счет средств фонда оплаты труда гражданских служащих определяется соответствующим положением, утверждаемым представителем нанимателя. Гражданским служащим производятся другие выплаты, предусмотренные соответствующими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами. Размеры окладов денежного содержания по должностям гражданской службы ежегодно увеличиваются (индексируются) в соответствии с законом области об областном бюджете на соответствующий год с учетом уровня инфляции. По отдельным должностям гражданской службы может устанавливаться особый порядок оплаты труда гражданских служащих, при котором оплата труда производится в зависимости от показателей эффективности и результативности профессиональной служебной деятельности, определяемых в служебном срочном контракте. Оплата труда производится в пределах установленного фонда оплаты труда гражданских служащих.

1.4 Организация оплаты труда персонала

Заработная плата гражданскому служащему выплачивается 2 раза в месяц. При совпадении дня выплаты с выходным или нерабочим праздничным днем выплата заработной платы производится накануне этого дня. Выплата денежного содержания гражданским служащим за период ежегодного оплачиваемого отпуска производится не позднее, чем за 10 календарных дней до его начала. При прекращении служебного контракта выплата всех сумм производится в день увольнения работника.

1.5 Наличие аттестации персонала и методы ее проведения

В целях определения соответствия гражданского служащего замещаемой должности государственной гражданской службы Костромской области проводится аттестация на основе оценки его профессиональной служебной деятельности. Аттестация гражданского служащего проводится один раз в три года. Аттестация проводится с приглашением аттестуемого гражданского служащего на заседание Аттестационной комиссии, которая действует на постоянной основе. Комиссия в своей деятельности руководствуется ФЗ от 27 июля 2004 г. 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации», Указом Президента Российской Федерации от 1 февраля 2005 года 110 «О проведении аттестации государственных гражданских служащих Российской Федерации», Указом президента Российской Федерации от 1 февраля 2005 г. 111 «О порядке сдачи квалификационного экзамена государственными гражданскими служащими Российской Федерации и оценке их знаний, навыков и умений (профессионального уровня)», Законом Костромской области от 3 мая 2005 года 272-ЗКО «О государственной гражданской службе Костромской области» и иными правовыми актами Российской Федерации и Костромской области.

Аттестационная комиссия рассматривает представленные документы, заслушивает сообщения аттестуемого гражданского служащего, а в случае необходимости — его непосредственного руководителя о профессиональной служебной деятельности гражданского служащего. Профессиональная служебная деятельность гражданского служащего оценивается на основе определения его соответствия квалификационным требованиям по замещаемой должности гражданской службы, его участия в решении поставленных перед соответствующим подразделением задач, сложности выполняемой им работы, ее эффективности и результативности. Решение Аттестационной комиссии принимается в отсутствие аттестуемого гражданского служащего и его непосредственного руководителя открытым голосованием простым большинством голосов присутствующих на заседании членов Аттестационной комиссии. При равенстве голосов гражданский служащий признается соответствующим замещаемой должности гражданской службы. По результатам аттестации гражданского служащего Аттестационной комиссией принимается одно из следующих решений:

1) соответствует замещаемой должности гражданской службы;

2) соответствует замещаемой должности гражданской службы и рекомендуется к включению в установленном порядке в кадровый резерв для замещения вакантной должности гражданской службы в порядке должностного роста;

3) соответствует замещаемой должности гражданской службы при условии успешного прохождения профессиональной переподготовки или повышения квалификации;

4) не соответствует замещаемой должности гражданской службы.

Результаты аттестации сообщаются аттестованным гражданским служащим непосредственно после подведения итогов голосования и заносятся в аттестационный лист гражданского служащего.

2. Теоретические аспекты арендных отношений и возможности отчуждения имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности субъектом малого и среднего предпринимательства

2.1 Основные особенности и содержание арендных отношений, возникающих у субъектов малого и среднего предпринимательства в части имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности

Довольно редко встречаются случаи, когда предпринимательские структуры обходятся без аренды либо зданий, офисов, либо каких-либо помещении в зданиях или сооружениях, либо построек. А при аренде зданий, помещений, офисов и другого недвижимого имущества возникают многочисленные ситуации, касающиеся правильности оформления договора отношений между арендодателем и арендатором, государственной регистрации договоров аренды, а так же арендных платежей.

Помимо затрат по найму помещений у арендаторов зачастую возникают многочисленные другие расходы. Нередко арендатор выполняет ремонт или реконструкцию арендованных помещений. У арендатора возникают вопросы так же бухгалтерского учета и налогообложения.

Здания, постройки неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены, поэтому при аренде зданий возникают вопросы, касающиеся и пользования землей.

Рассмотрим ряд специфических вопросов, связанных с арендой офиса, здания, помещений.

Вопросы аренды регулируются в первую очередь Гражданским Кодексом Р Ф (глава 34), при этом общие положения об аренде предусмотрены ст. ст. 606 — 625 ГК РФ, а особенности аренды зданий, сооружений, ст. ст. 650 — 655 ГК. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

При передаче имущества в пользование право собственности на него сохраняется за передающей стороной. Правда, помимо собственника в качестве арендодателя могут выступать лица, уполномоченные на то законом или собственником. Наиболее часто функции арендодателя передаются от собственника к другим уполномоченным органам при аренде государственного или муниципального имущества.

Так, по общему правилу договоры аренды федерального имущества заключает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные органы. Законодательством Р Ф определены и другие органы и организации, которым предоставлено право выступать в качестве арендодателей. Аналогичный порядок установлен в отношении госсобственности субъектов Федерации и муниципальной собственности. Так, администрация города вправе передать объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности, в аренду коммерческим структурам.

В то же время унитарные предприятия сдают в аренду недвижимое имущество, а это, в частности здания, сооружения и некоторые транспортные средства (ст. 130 ГК РФ), но с согласия соответственно федерального или субъекта РФ уполномоченного органа исполнительной власти (ст. 295 ГК РФ).

Государственные и муниципальные учреждения вправе сдавать в аренду госимущество, включая помещения, с учетом обеспечения эффективной организации своей основной деятельности, для которой они созданы, рационального его использования, но, как правило, с согласия собственника, т. е. уполномоченного законом органа. А вот Законом «об образовании» (ст. 39) образовательным учреждениям предоставлено самостоятельно сдавать закрепленное за ними недвижимое имущество.

Организации, подведомственные государственным академиям, согласно Закону «О науке и научно-технической политики», имеют право сдавать в аренду временно неиспользуемое ими федеральное имущество, в том числе недвижимое, на основании решения соответствующей академии, согласованного с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Такую практику поддерживает и Высший арбитражный суд (Постановление Пленума ВАС РФ от 22. 06. 2006 г. № 21, в редакции от 19. 04. 2007 г. № 23). При этом следует иметь ввиду, что если учреждение приобрело имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно сдается без ограничений, самостоятельно.

Договор аренды зданий и сооружений (помещений в них), офиса должен обязательно составляться в письменной форме, причем в виде единого документа (договора), подписываемого сторонами: арендодателем и арендатором (ст. 434 и 651 ТК РФ). Поэтому, например, заключение договора аренды здания, сооружения путем обмена письмами, т. е. несоблюдение формы договора аренды, влечет за собой его недействительность.

Существенным условием договора аренды является его предмет, т. е. договоренность о том, какое конкретное имущество подлежит передачи арендатору в качестве объекта аренды. Причем, если соглашение о предмете аренды не достигнуто и не предусмотрено в самом тексте договора (возможно и в приложении к нему), то такой даже подписанный сторонами договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Следовательно, в договоре аренды необходимо указывать конкретные данные о здании или его помещении, чтобы не было сомнений, какое именно здание (помещение), сдается в аренду. В договоре необходимо указывать:

Адрес местонахождения здания,

Литера здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на здание,

При аренде помещений в здании, указывается этаж, на котором находится сдаваемое в аренду помещение, площадь нежилого помещения, номер помещения и комнаты. Кроме того, границы передаваемые нежилого помещения в здании следует выделить в плане, а сам объект в нем заштриховывается.

В целях исключения споров об объекте аренды нежилого помещения, сторонами целесообразно согласовать объект аренды и нежилого помещения документами БТИ. Графически помещение может быть согласовано на планах БТИ путем указания границ передаваемого помещения. Не исключено, что границы передаваемого объекта по согласованию сторон могут пересекать части помещений, указанных в документах БТИ. При согласовании объекта аренды не по планам БТИ, целесообразно проводить обмеры площади сдаваемого в аренду помещения и фиксировать проведенные обмеры актом, подписании уполномоченными представителями сторон.

В целях исключения конфликта об объекте аренды нежилого помещения все же рекомендуется согласовывать объект аренды с учетом документов БТИ. Вместе с тем при необходимости и в интересах сторон, как правило, в краткосрочном договоре аренды, согласование объекта аренды может быть упрощенным, тем более, что согласование объекта аренды на планах БТИ вообще не является обязательным.

Договор аренды является возмездным, поэтому арендодатель вправе требовать получения арендной платы и соответственно основной обязанностью арендатора является своевременная ее оплата. Размер арендной платы по аренде зданий, помещений является существенным условием договора. Поэтому без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ). Размер арендной платы должен фиксироваться в денежной сумме и указан в едином документе, подписанным сторонами (это возможно не только в договоре, но и в приложении к нему).

Если в договоре предусматривают натуральную оплату в виде вещи, доли продукции, доходов или услуг, то все равно этот размер подлежит конкретной фиксации. Если конкретный вид арендной платы договором не предусмотрен, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически — в зависимости от срока договора аренды и предусмотренных в нем сороков оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено в договоре аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Договор аренды может содержать правила о том, что любая из сторон может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы без каких-либо условий и при отказе другой стороны от ее изменения досрочно расторгнуть договор.

Но это может быть при условии, что подобные правила включены в договор. Если таких правил нет в договоре, арендная плата, как уже указывалась, может быть изменена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Отказ одной стороны от пересмотра арендной платы (даже после наступившего срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ), не предоставляет другой стороне права на принуждение к такому пересмотру в судебном порядке, и досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку это не предусмотрено ГК РФ.

Таким образом, установленные законом сроки пересмотра размера арендной платы, имеют практическое значение лишь в тех случаях, когда сама возможность пересмотра закреплена в договоре сторон и даже предусмотрена санкция на случай отказа какой-либо стороны от такого пересмотра. Следует заметить, что арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств условия пользования, предусмотренные договором, или состояние арендованного имущества существенно ухудшились. Таким ухудшением являются практически те обстоятельства, при которых арендатор лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ) [2.1 — С. 68−71].

Однако, если условия пользования ухудшились по вине арендатора, то указанное выше требование отпадает.

Порядок и условия, а также сроки внесения арендной платы определяются непосредственно в договоре, а согласно положений п. 1 ст. 614 ГК РФ, если они не определены в договоре, считается, что они установлены на условиях, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. И еще одна важная деталь. В тех случаях, когда плата за аренду здания, его части установлена в договоре за единицу площади здания или иного показателя его размера, то аренная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания, или его части. Это предусмотрено п. 3 ст. 654 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст.4. 33, ст. 609 и 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (здания, и отдельных помещений в нем, сооружений), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

В аналогичном порядке регистрируются изменения, вносимые в такой зарегистрированный договор, а также регистрируются прекращение или расторжение договора. Это же касается и договоров, заключенных ровно на год или, например на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года или, например, с 10 сентября 2007 по 9 сентября 2008 г. и т. д.

Такие договоры подлежат госрегистрации. Согласно п. 1 ст. 333. 33 НК за государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, а другими словами, за регистрацию договора аренды помещений, строений, зданий заключенного на срок не менее года, должна быть оплачена госпошлина в сумме 7500 руб. За государственную регистрацию каждого дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды требуется оплатить госпошлину в размере 300 руб. Причем при госрегистрации договора аренды делается запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), также вносятся изменения в этот реестр при регистрации дополнительных соглашений к договору аренды.

А вот, договор аренды на срок менее года, исходя из положений ст. ст. 433 и 651 ГК РФ, регистрировать не требуется и он вступает в силу с момента его подписания, если в самом договоре не предусмотрено иное. Следует заметить, что на местах, в субъектах федерации не могут устанавливаться свои правила госрегистрации, отличные от порядка установленного вышеуказанными статьями ГК РФ и Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если договор, заключенный на срок менее года, продлевается на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, то он также не подлежит регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС от 16. 12. 2001 № 59). Однако, если по окончании срока первоначальный договор будет продлен на срок более года, новое соглашение подлежит госрегистрации.

И еще случай когда, не требуется регистрация договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды недвижимости в договоре не установлен, он считается заключенным на неопределенный срок. А так как в таком договоре срок его действия не оговорен, то нельзя утверждать, что его срок составляет не менее одного года, и поэтому регистрировать его не требуется. Как правило в таком договоре срок действия не указывают, так же как и не делается оговорка о том, что договор заключен на неопределенный срок. Так же не требует регистрации договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок. Об этом указывается в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16. 02. 2001 № 59, а также, в частности, в письме Управления ФНС по г. Москве от 22. 03. 2006 № 20−12/22 181.

К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, и не требующие регистрации, приравнивают договоры, заключенные на период до наступления какого-либо не предопределенного по времени (по календарной дате) события. Например, в договоре аренды указано, что он действует до начала капитального ремонта, сданного в аренду здания.

Земельный участок при аренде здания

Согласно ст. 652 ГК РФ при передаче в аренду здания (сооружения) предполагается, что одновременно с ним арендатор приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием. Это так называемый принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Указанное право на землю переходит арендатору автоматически, без заключения дополнительного договора и даже без упоминания о нем, если иное прямо не предусмотрено законом. Необходимо отметить, что это не только участок, на котором расположено здание (сооружение), но и прилегающая территория. Причем установленная арендная плата за здание включает плату за землю. Если арендатору передается только помещение в здании, то в отношении права на земельный участок в этом случае законодательство ничего об этом не предусматривает. Поэтому в таких случаях право на земельный участок арендатору переходить не должно. Правда, согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ с собственниками нескольких помещений в здании (а не с арендаторами помещений) может быть заключен договор аренды недвижимого земельного участка с множественностью лиц со стороны собственников помещений в здании, которые становятся в этом случае арендаторами земли.

Следует обратить внимание, что, в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором здания (сооружения) сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием и необходимым для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГТ РФ). Более того, арендатору здания предоставляются право, преимущественной покупки земельного участка при его продаже (ст. 22 Земельного кодекса) [2.1 — С. 165−171].

В соответствии с общими правилами собственником здания, сооружения, имущества, сдаваемого в аренду, остается арендодатель. Поэтому арендатор обязан его возвратить арендодателю в установленном порядке по окончании договора аренды.

Однако, если стороны в договоре аренды предусматривают, что арендуемое имущество, например, здание, помещение и др. переходит в собственность арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы, то такой договор будет являться договором аренды с правом выкупа (п. 1 ст. 624 ГК РФ). По прекращении такого договора арендатор становится собственником здания, сооружения или другого имущества и, не возвращая его арендодателю, учитывает его у себя на балансе (естественно, при условии уплаты определенной договором всей выкупной цены).

Если условие о выкупе не было предусмотрено в договоре аренде, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться даже о зачете ранее выплаченной арендной платы, в выкупную цену. Однако в этом случае какая-то часть арендной платы все же должна быть остановлена в качестве арендной платы. В противном случае существующие между сторонами отношения не будут считаться арендными. Выкуп при аренде должен происходить за отдельную плату, отличную от арендной платы.

Поэтому платежи по договору аренды с правом выкупа должны состоять из двух составляющих:

1) оплата за аренду,

2) выкупной платеж.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных договоров, так как соединяет в себя черты договоров аренды и купли-продажи. Вместе с тем в отношении купли-продажи при аренде с выкупом, право собственности на арендованное имущество не переходит к арендатору в момент заключения договора или дополнительного соглашения к договору о выкупе здания или другого имущества. Возникает право собственности, как уже указывалось, только по окончанию договора и оплаты выкупа. Потребовать от арендатора выкупить имущество без оформления соответствующих документов о выкупе и согласия арендатора, арендодатель не вправе. Необходимо заметить, что законодательство в ряде случаях вообще запрещает выкупать арендованное имущество, в частности, взятые в аренду объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена или, например, выкупленного фонда и др.

У арендодателя получаемые платежи по аренде включаются в налогооблагаемый оборот по НДС. С суммы оплаты за пользование имуществом арендодатель исчисляет такой налогооблагаемый оборот на основании подп.1 п. 1 ст. 146 НК РФ [1.4. ], а с выкупных платежей при аренде с выкупом согласно п. 1 ст. 154 НК РФ. По объекту аренды амортизацию начисляет арендодатель (п. 1 ст. 256, подп.1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Прибыль у арендодателя при сдачи имущества в аренду рассчитывается в общеустановленном порядке, как разница между получаемыми платежами и затратами, связанными с получением этих платежей (амортизация и т. п.). А вот, платежи по выкупу при расчете налога на прибыль не учитываются (подп.1 п. 1 ст. 251 HK РФ). У арендатора в налоговом учете в течение срока договора платежи по выкупу не учитываются (п. 14 ст. 270 НК РФ). Арендатор при использовании арендованного имущества в целях получения дохода, арендную плату учитывает при налогообложении по налогу на прибыль согласно подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, а соответствующий НДС принимает к вычету в общеустановленном порядке (ст. 169, 171, 172 НК РФ).

А по выкупным платежам арендатор получает право на вычет НДС только при переходе права собственности на арендованное имущество и при условии получения от арендодателя соответствующего счета — фактуры.

И еще одна ситуация налогообложения при сдаче в аренду недвижимости (зданий, помещений). Это, когда договор заключен на срок не менее года (подписан сторонами) и передан на госрегистрацию, а фактически арендатор до регистрации уже занял помещение или здание и перечисляет арендную плату. Согласно письму Минфина Р Ф от 17. 02. 2006 № 03−03−04/3/3 уплаченные арендатором до регистрации договора арендные платежи могут уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль в случае, если он подписан сторонами и в нем (или соглашении к нему) содержится оговорка о распространении его действия на период с момента фактической передачи объекта аренды арендатору и договор направлен на государственную регистрацию.

Заключив договор аренды, стороны обязаны еще оформить акт приемки-передачи арендованного имущества. При отсутствии такого акта факт передачи имущества и фактической аренды считается неподтвержденными и тем самым расходы по арендной платы на основании ст. 259 НК РФ могут быть признаны документально не подтвержденными.

Кстати, при прекращении договора аренды по любым основаниям арендатор обязан возвратить арендованное имущество не позднее чем в последний день действия договора. В противном случае оно считается возвращенным несвоевременно и арендатор обязан оплатить арендную плату за все время просрочки, а если она не покрывает убытки арендодателя, то последний вправе потребовать возмещения убытков, в части не покрытой арендной платой. Арендованное имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором оно получено арендатором, но с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). По факту возврата арендованного имущества также составляют акт приемки-передачи.

Согласно ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт, как правило, должен производить арендодатель, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и проводить его текущий ремонт. В тоже время в договоре аренды можно предусмотреть иной порядок, а именно; арендатор обязан за свой счет проводить текущий и капитальный ремонт. В таком случае при расчете налога на прибыль арендатор может учесть все «ремонтные» затраты. Независимо от суммы расходов их списать можно единовременно, включив в состав прочих расходов, и в том периоде, когда они возникли. При этом не имеет значения и способ его проведения как ремонта (собственными силами или подрядчиком). Такое разрешение дано в письме Минфина Р Ф от 03. 11. 2006 № 03−03−04/1/718. В тех случаях, когда арендатор произвел капитальный ремонт, хотя этого не было закреплено первоначально в договоре аренды, то следует внести изменения в договор, оформив это дополнительным соглашением, указав в нем, что действие соглашения распространяется на период проведения капитального ремонта. Иначе расходы арендатора не будут считаться экономически обоснованными и поэтому нельзя будет уменьшить налогооблагаемую прибыль на стоимость капитального ремонта.

Арендатор по общему правилу не обязан улучшать арендованное имущество. Но если он эти улучшения произвел, то отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Такие улучшения могут быть переданы арендодателю с возмещением их стоимости либо безвозмездно согласно соглашению сторон. Иначе, если улучшения не будут отделимы, то по окончанию договора, они окажутся во владении и пользовании арендодателя.

А суть не отделимых улучшений арендованного имущества заключается в том, что их отделение ухудшает состояние вещи и она приобретает недостатки. Неотделимые улучшения здания, помещения признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончанию срока аренды вместе с арендованным имуществом. В акте о приеме — передачи объекта после окончания срока аренды следует указать балансовую стоимость не отделимых улучшений. С этого момента они принимаются на баланс арендодателя.

В налоговом учете обязанности начислять амортизацию неотделимых улучшений перейдет арендодателю только при условии, что он выплатит арендатору компенсацию за улучшение. А вот арендатор вправе амортизировать стоимость неотделимых улучшений в течении срока действия договора аренды. Если же договор будет продлен, но не будет заключен новый договор, то арендатор сможет начислять амортизацию и далее (письмо Минфина Р Ф 02. 03. 2007 № 03−03−06/1/143). И еще Арендатор может заключить договор субаренды, но с письменного согласия собственника на это. При отсутствии такого согласия договор субаренды может быть признан ничтожным.

2.2 Характеристика полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности

22 июля 2008 г. Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 5 августа 2008 года.

Указанным Федеральным законом предусмотрено преимущественное право приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства добросовестно арендуемого более трех лет недвижимого имущества при принятии уполномоченными органами власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления решения о приватизации данного имущества.

В соответствии со ст. ст. 3 и 5 Федерального закона органы власти субъектов Российской Федерации вправе самостоятельно установить предельные значения площади помещений, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, и срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом 159-ФЗ.

В случае если до 1 января 2009 г. законом субъекта Российской Федерации не установлены предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, применяются предельные значения и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, установленные Правительством Российской Федерации. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18. 12. 2008 N 961 Правительство Российской Федерации установило указанные предельные значения и срок рассрочки в размере 1000 кв. м и 3-х лет соответственно.

Необходимо отметить, что на защиту прав субъектов малого и среднего предпринимательства при реализации указанного Федерального закона направлены положения Закона, обязывающие органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления направлять в созданные координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства уведомления о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества не позже чем за тридцать дней до принятия соответствующего решения.

Также можно отметить, что орган государственной власти или местного самоуправления вправе принять решение о включении помещений в Перечень имущества, предназначенного для аренды субъектами малого и среднего предпринимательства. В соответствии с требованиями ч.5 ст. 18 Федерального закона от 24. 07. 2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» предоставление помещений из указанного Перечня осуществляется с участием этих координационных или совещательных органов.

В 2007 г. в Федеральные законы «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» закрепили за органами государственной власти и местного самоуправления возможность создания имущественных фондов для сдачи в аренду субъектам малого предпринимательства [1. 10., 1. 11.].

Основные преимущества данного предложения:

формирование имущественных комплексов для целей малого бизнеса на постоянной основе;

стимулирование развития необходимых для субъектов Российской Федерации и муниципальных образований видов предпринимательской деятельности (бытовые услуги, социально-ориентированные предприятия и пр.);

обеспечение доступности имущества для малого бизнеса.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15. 05. 2008 № 797 имущество, включенное в такие перечни, должно предоставляться субъектам малого и среднего предпринимательства в рамках долгосрочных договоров [3.3.].

Согласно закону закон «Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества» преимущественное внеаукционное право выкупа объектов недвижимости, площадью 300 кв. м. в первую очередь должно быть предоставлено малым предприятиям, арендующим их у государства более трех лет. По мнению парламентариев, данный закон предоставляет реальные шансы малым предприятиям выкупить арендованные помещения по не слишком высокой цене.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой