Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса строительного предприятия при процедуре банкротства (на примере ЗАО "Иркутскремстрой")

Тип работы:
Дипломная
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ

АЛТАЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ ИМ. И.И. ПОЛЗУНОВА

ФАКУЛЬТЕТ РУКОВОДЯЩИХ РАБОТНИКОВ И

СПЕЦИАЛИСТОВ

«Допустить к защите»

Декан ФРРиС

к.т.н., профессор_____/Ю.А. Шапошников/

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

по направлению «Оценочная деятельность»

на тему:

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ПРИ ПРОЦЕДУРЕ БАНКРОТСТВА (НА ПРИМЕРЕ ЗАО «ИРКУТСКРЕМСТРОЙ»)

Слушатель гр. О-518−04

Лапшин Александр Иванович

Научный руководитель_______

Барнаул 2011

1. Определение задания на оценку

На основании Договора № _____ от «25» июня 2011 года на оценку рыночной стоимости имущества ЗАО «Иркутскремстрой» ЗАКАЗЧИК поручает, а ИСПОЛНИТЕЛЬ производит оценку рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» в составе имущества, указанного в Перечне оцениваемого имущества Приложения 1 к вышеназванному Договору об оценке.

Перечень и развернутая характеристика оцениваемого имущества представлены в Разделе 7 настоящего Отчета.

Имя ЗАКАЗЧИКА:

ЗАО «Иркутскремстрой» в лице Внешнего управляющего Дьячкова В. Е., действующего на основании Определения Арбитражного суда Иркутской области от 20. 09. 2010 г. № А19−706/02−29.

Имя ИСПОЛНИТЕЛЯ:

Лапшин А. И. Юридический адрес и реквизиты ИСПОЛНИТЕЛЯ приведены в Разделе 13 настоящего Отчета.

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества

Назначение оценки:

1) Консультирование Заказчика относительно наиболее вероятной цены оцениваемого имущества, реализация которого осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 86 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)»

Действительная дата оценки:

25 июня 2011 года

Объект оценки:

Имущественный комплекс (предприятие) на базе ЗАО «Иркутскремстрой»

Стандарт определяемой стоимости:

Рыночная стоимость

Собственник оцениваемого объекта:

ЗАО «Иркутскремстрой»

Полное официальное наименование оцениваемого предприятия

закрытое акционерное общество «Иркутскремстрой»

Юридический адрес предприятия:

Российская Федерация, Иркутск, Майская, 25

Форма отчета:

письменная

График проведения оценки:

с «25» июня 2011 г.

по «16 «июля 2011 г.

Дата составления отчета:

" 16 «июля 2011 г.

Применяемые стандарты оценки:

— Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

— Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности; утверждены Постановлением Правительства Р Ф от 06 июля 2008 г. № 519;

— «Стоимость действующего предприятия как база оценки» СТО РОО 24−01−96 Российского общества оценщиков.

Перечень источников информации, используемых ИСПОЛНИТЕЛЕМ для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, приведен в Разделе 14 настоящего Отчета.

2. Структура работы

2.1. В соответствии с Заданием на оценку (Раздел 1 настоящего Отчета) определена рыночная стоимость имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» в составе имущества, указанного в Перечне оцениваемого имущества Приложения 1 к вышеназванному Договору об оценке (перечень и развернутая характеристика оцениваемого имущества представлены в Таблицах 7. 1, 7.2 Раздела 7 настоящего Отчета.). Основным видом деятельности оцениваемого имущественного комплекса (предприятия) является выполнение работ по строительству надземных и подземных инженерных коммуникаций, трубопроводов, строительство и ремонт дорог, гидротехнических сооружений, строительство, ремонт и реконструкция объектов производственно-жилищного и социального назначения.

2.2. В настоящей работе определение рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» производится с учетом цели и назначения оценки, а так же требований ст. 86 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», определяющих, что при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности должника, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права, принадлежащие должнику, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам. При продаже предприятия, осуществляемой в соответствии с указанной статьей ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия Арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия.

Таким образом, настоящая оценка рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» включает определение рыночной стоимости отдельных его активов (в т.ч. здания, сооружения, машины и оборудование согласно представленного Заказчиком Перечня имущества) как составляющих отдельный имущественный комплекс. Прочие активы и обязательства ЗАО «Иркутскремстрой» в настоящей оценке не учитываются.

2.3. При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта были использованы:

— документы и информация, представленные Заказчиком (полный перечень представленных документов и другой используемой информации приведен в Разделе 14 настоящего Отчета);

— данные Государственного комитета по статистике Российской Федерации;

— данные инвестиционных институтов Иркутской области и Российской Федерации.

2.4. В настоящей оценке учтены показатели бухгалтерской отчетности ЗАО «Иркутскремстрой» за 2009 г. и 9 мес. 2010 г., предоставленные Заказчиком, а также расшифровки отдельных строк бухгалтерских балансов и отчетов о прибылях и убытках, информация о которых содержится в Разделе 9 настоящего Отчета.

2.5. Оценка проведена с учетом результатов финансового анализа деятельности ЗАО «Иркутскремстрой» за период с 2009 гг. по 3-й квартал 2010 г. и учитывает текущее состояние и перспективы развития отрасли, результаты предшествующей деятельности предприятия, его текущее финансово-экономическое положение и прогнозные оценки будущих доходов и расходов.

2.6. Настоящая оценка отражает стоимость оцениваемого имущественного комплекса (предприятия) как действующего, осуществляющего деловые операции, обладающего собственными активами, постоянными квалифицированными кадрами.

2.7. В настоящей работе, при определении рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой», используются метод накопления скорректированной стоимости чистых активов (затратный подход) и метод капитализации денежного потока (доходный подход).

3. Ограничительные условия и сделанные

допущения

Действие сертификата качества настоящей оценки ограничивается следующими условиями, являющимися неотъемлемой частью настоящего Отчета:

1. Результатом настоящей оценки является Отчет об оценке (далее по тексту — Отчет) о рыночной стоимости оцениваемого имущества, которые достоверны лишь в полном объеме и лишь для указанных в них целях.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в настоящем Отчете.

3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по оцениваемым объектам. Все рисунки в Отчете являются приблизительными и призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе. Они не должны использоваться в каких-либо других целях.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние оцениваемого имущества. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

5. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, полученные от Заказчика и под ответственность Заказчика, считаются достоверными.

6. При определении состава, технико-экономических показателей и геометрических размеров оцениваемого имущественного комплекса, Оценщик использовал информацию, представленную Заказчиком и под ответственность Заказчика. Появление дополнительной информации может изменить полученную оценку рыночной стоимости объекта оценки.

7. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке, а так же Заданием на оценку (Раздел 1 настоящего Отчета).

9. От Оценщика не требуется появиться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

10. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение стоимости оцениваемого имущества вследствие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий.

11. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной его стоимости, указанной в настоящем Отчете.

4. Сведения о специалистах, участвовавших в

оценке

Фамилия, имя, отчество

Документы о профессиональном образовании

Лапшин Александр Иванович

Дипломированный оценщик

Диплом серия ___ № ____________

По программе «Оценка бизнеса (предприятия)»,

Выдан ___. ___. _____г. _________________

Копии документов о профессиональной подготовке участников проведения оценки прилагаются.

У подписавшего настоящий Отчет не было личной заинтересованности, или какой бы то ни было предвзятости в подходе к определению рыночной стоимости объекта оценки, рассматриваемого в настоящем Отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Оценщик выступал в качестве беспристрастного консультанта. С учетом наилучшего использования знаний и опыта, удостоверяю, что изложенные в Отчете заключения, на основе которых проводился анализ, расчеты и полученные результаты, достоверны и не содержат ошибок.

5. Процедура оценки

В ходе выполнения настоящей оценки работа проводилась по следующим основным направлениям:

Осмотр оцениваемого имущества.

Изучение документов и информации, предоставленных ЗАКАЗЧИКОМ.

Анализ финансово-экономического состояния ЗАО «Иркутскремстрой» за 2009 — 9 месяцев 2010 года на основании предоставленной бухгалтерской отчетности.

Определение рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» методом накопления скорректированной стоимости чистых активов, в том числе:

определение рыночной стоимости зданий в составе имущественного комплекса затратным подходом;

определение рыночной стоимости зданий в составе имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой» доходным подходом;

согласование результатов оценки зданий в составе имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой»;

определение рыночной стоимости транспортных средств, машин и оборудования в составе имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой»;

итоговый расчет рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) ЗАО «Иркутскремстрой» методом накопления скорректированной стоимости чистых активов.

Анализ и прогноз денежных потоков с учетом ретроспективных данных о доходах и расходах, рассчитанных на базе сложившихся тенденций в деятельности ЗАО «Иркутскремстрой», показателей деятельности аналогичных предприятий; определение рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» методом капитализации денежного потока.

Согласование результатов оценки рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой».

Составление развернутого письменного Отчета об оценке.

6. Основные понятия, принципиальные подходы и методы, используемые при оценке имущества

6.1 Основные термины и определения, используемые при оценке имущества

В соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме" ст. 3 Федерального Закона Р Ф от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». .

Так же, практически общепризнанным определением рыночной стоимости, используемым в специальной литературе, является следующее:

Рыночная стоимость — это ожидаемая наиболее вероятная цена продажи объекта на открытом конкурентном рынке при добровольном покупателе и добровольном продавце на дату оценки при достаточном сроке экспозиции объекта, и при условии, что покупатель и продавец действовали компетентно, расчетливо и без принуждения.

Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

— Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок.

— Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

— Собственность будет находиться на рынке в течение разумного периода времени, чтобы быть доступной для потенциальных покупателей.

— Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.

— Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.

Используемые термины и определения, утвержденные Стандартами оценки

Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, определены следующие термины и определения:

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях

Срок экспозиции объекта оценки — период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

6.2 Принципиальные подходы к оценке имущества

Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рассматриваемый сегмент рынка в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода к оценке:

затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Использование всех вышеназванных подходов к оценке приводит к получению нескольких, как правило, различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ полученных результатов позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту и используемой информации.

Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Исходя из Задания на оценку (Раздел 1 настоящего Отчета), а так же следуя указаниям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья.3 «Понятие оценочной деятельности», статья 7 «Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки», в настоящей оценке подлежит определению рыночная стоимость оцениваемого имущественного комплекса.

Следует отметить, что само определение рыночной стоимости подразумевает наличие открытого конкурентного рынка. Однако текущее состояние фондового рынка в России не позволяет говорить о нем как об открытом и конкурентном (особенно это касается операций с ценными бумагами малых и средних предприятий, не обладающих высокой стабильной доходностью). Таким образом, определенная в настоящей оценке рыночная стоимость может трактоваться и как внутренняя (фундаментальная) стоимость, т. е. стоимость, которой должна обладать ценная бумага и которой она будет обладать (при добровольном покупателе и добровольном продавце, при достаточном сроке экспозиции объекта, и при условии, что покупатель и продавец действовали компетентно, расчетливо и без принуждения), когда другие инвесторы получат ту же информацию, что и оценщик.

6.3 Используемые методы оценки бизнеса

В мировой практике существует множество методов оценки предприятий. Каждый из них имеет свои положительные и отрицательные качества, влияющие на их выбор при проведении оценки.

Все методы оценки бизнеса, применимые в оценке предприятия как действующего (в качестве «on-going-concern») разделяются на три основные группы:

Затратный (имущественный) подход;

Сравнительный подход;

Доходный подход.

Затратный (имущественный) подход рассматривает стоимость оцениваемого предприятия с точки зрения понесенных издержек. На практике, как правило, из данной группы методов используется метод накопления скорректированной стоимости чистых активов. Данным методом определяется рыночная стоимость всех активов предприятия (материальных, финансовых и нематериальных), и вычитается текущая стоимость всех его обязательств.

Основным достоинством метода накопления скорректированной стоимости чистых активов является то, что он основывается на реальных ценностях, которые находятся в собственности предприятия. С другой стороны, имеются и существенные недостатки: данный метод напрямую не связан с результатами работы оцениваемого предприятия (настоящими и ожидаемыми в будущем), а так же не отражает реальной ситуации, сложившейся на рынке ценных бумаг.

Оценка бизнеса методом накопления скорректированной стоимости чистых активов используется для предприятий, обладающих значительными материальными и/или финансовыми активами. Данный метод применяется так же в случае отсутствия ретроспективных данных о прибылях или невозможности достаточно точно оценить прибыли или денежные потоки компании. Используется он и для оценки сравнительно новых компаний.

Сравнительный подход базируется на реально сложившихся на рынке ценах на сходные предприятия (акции). Потенциальный инвестор, вкладывая средства в бизнес, использует принцип альтернативности инвестиций, т. е. стремится получить максимальный доход на размещенный капитал при сопоставимом уровне риска.

Доходный подход основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше текущей стоимости будущих доходов, получаемых в результате его функционирования. Иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения этой собственностью. Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.

Доходный подход представлен двумя основными методами оценки:

1). Метод капитализации используется в том случае, когда ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации (меры риска), на основе которых рассчитывается цена компании.

2). Метод дисконтированных денежных потоков основан на прогнозе будущих доходов или денежных потоков и позволяет более точно учесть перспективы развития оцениваемого предприятия. После прогнозирования будущие доходы (денежные потоки) приводятся к их текущей стоимости по ставке дисконтирования, и к сумме текущих стоимостей будущих доходов прибавляется величина остаточной стоимости предприятия в постпрогнозный период.

Методы доходного подхода считаются наиболее адекватными для оценки бизнеса с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку очевидно, что любой инвестор, в конечном счете, покупает не набор активов предприятия, а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Как правило, доходный подход (чаще всего — метод дисконтированных денежных потоков) применяется для оценки действующих предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно, прибыльной). С другой стороны, метод дисконтированных денежных потоков мало применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки, из-за трудностей, связанных с составлением достаточно правдоподобного прогноза будущей деятельности предприятия.

6.4 Обоснование применяемых в настоящей работе методов оценки основывается на следующих предпосылках

1). Определение стоимости предприятия на принципах сравнения фактически совершенных сделок не может быть выполнено обосновано из-за отсутствия достаточного количества достоверной рыночной информации по предприятиям, аналогичным оцениваемому.

2). Поскольку оцениваемый имущественный комплекс будет реализован в соответствии со ст. 86 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», что требует реорганизации предприятия, использование прогнозных показателей выручки и прибыли ЗАО «Иркутскремстрой» не этично, поэтому метод дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода не используется в данной оценке. Кроме того, поскольку планируется реализация бизнеса, с точки зрения инвестиционных мотивов логичнее использование в рамках доходного подхода метода капитализации денежного потока, спрогнозированного на 2011 г., исходя из утвержденного Собранием кредиторов плана внешнего управления.

3). Ориентация стоимости на текущие и будущие результаты не исключает применения в оценке метода накопления скорректированной стоимости чистых активов. При оценке действующего предприятия активы рассматриваются как средство поддержания доходности и некоторой защиты от риска возможного снижения рентабельности в будущем. Оценка методом накопления скорректированной стоимости чистых активов наиболее полно отражает интерес владельца в капитализации доходов.

Анализируя вышесказанное, в настоящей работе для оценки рыночной стоимости имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой» используются метод накопления скорректированной стоимости чистых активов (затратный подход) и метод капитализации денежного потока (доходный подход).

Подробное описание применяемых в настоящей оценке методов и основные этапы расчета приведены в соответствующих разделах настоящего Отчета.

7. Краткая характеристика объекта оценки

7.1 Общие сведения об оцениваемом имуществе

Объект оценки представляет собой имущественный комплекс (предприятие) на базе ЗАО «Иркутскремстрой».

Предприятие ЗАО «Иркутскремстрой», в состав которого входит оцениваемое имущество, является закрытым акционерным обществом.

В связи с тяжелым финансовым положением ЗАО «Иркутскремстрой» Определением Арбитражного суда Иркутской обл. № А19−706/02−29 от 20. 09. 2010 на предприятии введено внешнее управление сроком на 1 год до 20. 09. 2011 г.

В соответствии с планом внешнего управления, принятым к реализации Собранием кредиторов, в качестве одной из мер восстановления платежеспособности ЗАО «Иркутскремстрой» является продажа части имущества предприятия.

В настоящей работе определение рыночной стоимости имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» производится с учетом цели и назначения оценки, а так же требований ст. 86 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», определяющих, что при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности должника, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права, принадлежащие должнику, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам. При продаже предприятия, осуществляемой в соответствии с указанной статьей ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия.

Таким образом, в состав оцениваемого в настоящей работе имущественного комплекса (предприятия) на базе ЗАО «Иркутскремстрой» включаются отдельные его активы (в т.ч. здания, машины и оборудование согласно представленного Заказчиком перечня имущества) как образующие отдельный имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Прочие активы и обязательства ЗАО «Иркутскремстрой» в настоящей оценке не учитываются.

Имущественный комплекс предприятия включают в себя движимое и недвижимое имущество: здания и сооружения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Майская 25, а так же производственные машины и оборудование, оргтехника, средства связи и автотранспортные средства.

Здания и сооружения.

Недвижимое имущество ЗАО «Иркутскремстрой» представлено производственно-складскими зданиями и сооружениями, расположенными на обособленном земельном участке, расположенном на территории Правобережного округа г. Иркутска.

Оцениваемые здания и сооружения капитальной застройки (кирпичные, бутовые) и деревянные (брусчатые). Год постройки основной части зданий — 1965.

Все здания и сооружения конструктивно и функционально связаны между собой в единый производственный комплекс.

Вследствие определенных трудностей с финансированием, текущий и капитальный ремонт рассматриваемых объектов недвижимости не выполнялся в необходимом объеме, что привело к их существенному физическому износу.

В целом, по результатам осмотра и анализа технического состояния зданий и сооружений, можно сделать вывод о том, что часть из них нуждается в проведении капитального ремонта и восстановления, однако в целом недвижимое имущество в составе имущественного комплекса предприятия позволяет осуществлять производственную деятельность без существенных ограничений.

Предприятие расположено на территории Свердловского округа г. Иркутска по адресу: ул. Майская 25.

Производственная база ЗАО «Иркутскремстрой» имеет площадь 3200 м2, огорожена, охраняема, все объекты связаны между собой сетью внутренних подъездных автотранспортных путей и инженерных коммуникаций. Покрытие территории гравийное, грунтовое. Состояние покрытия и подъездных дорог удовлетворительное.

Плотность застройки высокая. Автомобильные подъезды к оцениваемым объектам и территории предприятия стесненные.

Рельеф участка спокойный.

Развернутая характеристика недвижимого имущества в составе оцениваемого имущественного комплекса, сгруппированных по инвентарным единицам, отраженным в бухгалтерском учете ЗАО «Иркутскремстрой» по состоянию на 01. 10. 2010 г., приведена ниже в Таблице 7.1.

Машины и оборудование.

Оцениваемые машины, оборудование и транспортные средства представляют собой специализированное оборудование строительной отрасли.

Вследствие тяжелого финансового положения на предприятии практически прекращена производственная деятельность, большая часть оцениваемых объектов не эксплуатируется вообще или эксплуатируется не на полную мощность и с нарушениями правил эксплуатации. Следствием этого явилось следующее:

отсутствие должной эксплуатации, не выполнение текущего и капитального ремонта, эксплуатация объектов недвижимости без теплового контура приводит к их ускоренному физическому износу, нарушению работоспособности инженерных систем и коммуникаций производственного комплекса в целом.

В целом, по результатам осмотра и анализа технического состояния зданий, сооружений, транспортных средств, машин и оборудования ЗАО «Иркутскремстрой», можно сделать вывод о том, что имущественный комплекс в целом позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность, но для возобновления нормального производственного процесса необходимо проведение значительного ремонта, восстановление его основных фондов, а также пополнение оборотного капитала.

Развернутая характеристика транспортных средств, машин и оборудования в составе оцениваемого имущественного комплекса, сгруппированных по инвентарным единицам, отраженным в бухгалтерском учете ЗАО «Иркутскремстрой» по состоянию на 01. 10. 2010 г., приведена ниже в Таблице 7.2.

Таблица 7. 1

Описательная таблица зданий и сооружений в составе
основных средств ЗАО «Иркутскремстрой»

№ п/п

Инвентар-ный номер

Наименование объекта

Год постр

Остаточная

балансо-

вая стоимость

на 1. 10. 2010 г., руб.

Характеристика объекта недвижимости

Состояние

1

93

Здание конторы

1965

82 558,44

Основное строение литер «Б»:

Здание 1-этажное.

Фундамент: бутовый ленточный.

Стены: деревянные.

Перегородки: деревянные.

Перекрытия: деревянные.

Кровля: шифер по деревянной обрешетке.

Полы: деревянные.

Окна: деревянные.

Двери: деревянные.

Внутренняя отделка: штукатурка.

Наружная отделка: штукатурка.

Инж. сети: отопление, электроосвещение.

Группа капитальности: 3.

Размеры: 30,6×13,2×5 м

удовлетворительное

трещины

нормальное

нормальное

трещины

требуется ремонт

нормальное

нормальное

нормальное

осыпается

осыпается

требуется ремонт

2

06

Здание мех. мастер. кирп.

1965

233 089,54

Основное строение литер «Б»:

Здание 1-этажное.

Фундамент: бутовый ленточный.

Стены: ж/бетонные, пристрой кирпичный.

Перегородки: кирпичные.

Перекрытия: ж/бетонные

Кровля: рулонная.

Полы: бетонные.

Окна: деревянные.

Двери: деревянные.

Внутренняя отделка: штукатурка.

Наружная отделка: штукатурка.

Инж. сети: отопление, электроосвещение.

Группа капитальности: 3.

Размеры: 34,7×9,2×4 м

удовлетворительное

трещины

нормальное

нормальное

трещины

требует ремонт

нормальное

нормальное

нормальное

осыпается

осыпается

требуется ремонт

Таблица 7. 2

Описательная таблица машин и оборудования в составе Основных средств ЗАО «Иркутскремстрой»

№ п/п

Инв.

Наименование/

Краткое описание

Дата ввода

Количество

Остаточная

балансовая стоимость на 01. 10. 2010 г., руб.

1

2. 1

Компьютер 386DX, монитор СМ-900

1994

1

1280,02

Компьютер IBM-совместимый 386-й процессор, 4 МВ оперативной памяти, 125 МВ — винчестер, физически и морально устарел, в/к Trident 500 kb, монитор SPC 14″

2

2. 2

Компьютер UNI-468, VGA, принтер LX-1050

1995

1

2595

Компьютер IBM-совместимый 486-й процессор, 4 МВ оперативной памяти, 500 МВ — винчестер, физически и морально устарел, в/к Trident 500 kb, монитор DAEWOO 14″

3

2. 3

Компьютер № 84 294

1994

1

0

Компьютер IBM-совместимый 386-й процессор, 4 МВ оперативной памяти, 125 МВ — винчестер, физически и морально устарел, в/к Trident 500 kb

4

2. 4

Компьютер № 84 295

1994

1

0

Компьютер IBM-совместимый 386-й процессор, 4 МВ оперативной памяти, 125 МВ — винчестер, физически и морально устарел, в/к Trident 500 kb

5

2. 5

Монитор 14 View Sonic E641

1998

2

5174,04

Монитор Viewsonic 14″, рабочий, один из них отсутствует

6

2. 6

Сварочный агрегат

сен. 95

2

438,12

Серийное оборудование, Сварочный агрегат ТДМ-100, комплектен, в ремонте, с. удовлетворительное, хорошее

7

2. 7

Сварочный агрегат

сен. 96

1

52,94

Серийное оборудование, Сварочный агрегат ВДУ-505, комплектен (без направляющего), с. удовлетворительное

8

2. 8

Сварочный агрегат АДД-40

окт. 90

1

0

Серийное оборудование, Сварочный агрегат САГ АДД-40, комплектен, с. хорошее

9

2. 9

Электростанция ДЭС-30Т 400

1998

1

7397,54

Серийное оборудование, Электростанция ДЭС-30Т400, отсутствует двигатель, негодное к применению

10

2. 10

Сварочная установка ДТ-75Д

1989

1

4503,16

Серийное оборудование, Сварочная установкка ДТ-75Д, с. неудовлетворительное, необходим ремонт

11

2. 11

Компрессор НБ-5

1992

1

0

Серийное оборудование, Компрессор НБ-5, некомплектен, отсутст. двиг, и навесное обор., негодное к применен.

12

2. 12

Сварочный агрегат АДД

1995, 98, ?

3

1367,7

Серийное оборудование, Сварочный агрегат САГ АДД, комплектен, с. хорошее, проведен тек. ремонт в окт. 2009 г., июне. 2009 г., один из агрегатов отсутствует

13

2. 13

Насос АНС-260

1995

2

86,7

Серийное оборудование, Насос АНС-260, комплектен, с. удовлетворительное, проведен тек. ремонт в теч. 2009 года, один из них отсутствует

14

2. 14

Насос АНС-260

1995

2

86,7

Отстствует

15

2. 15

Буровой насос НБ-4

1996

1

0

Серийное оборудование, буровой насос НБ-4, комплектен, с. удовлетворительное

16

2. 16

Насос АНС-130

1996

1

0

Отсутствует

17

2. 17

Насос АНС-130

1996

1

1,14

Отсутствует

18

2. 18

Насос АНС-130

1996

1

0

Отсутствует

19

2. 19

Насос шламовый ВШН-150

1996

1

0

Серийное оборудование, Насос шламовый ВШН-150, комплектен, с. удовлетворительное

20

2. 20

Насос АНС-130

1996

1

0

Серийное оборудование, Насос АНС-130, комплектен, с. удовлетворительное, проведен тек. ремонт в теч. 2009 года

21

414

Автобус КАВЗ-685

1975

1

5140,1

Автомобиль не комплектен, отсутствует двигатель с навесным об., ходовая

22

70 427

Автобус УАЗ-452

1983

1

7500,1

Автомобиль не комплектен

23

70 906

ГАЗ 66−11

1985

1

9637,49

Автомобиль комплектен, в марте 2009 — ремонт двиг., в августе — ходовой

24

1569

ГАЗ-5312

1988

1

2796

Автомобиль укоплектован, тек. ремонт в июне 2009 г

25

ГАЗ-3511

1993

1

12 006,5

Автомобиль не комплектен, не годен к применению

26

70 423

ГАЗ-31 029

1995

1

29 317,83

Автомобиль комплектен, в январе 2009 — замена двиг., в сентябре — ремонт

27

ГАЗ-3307

1991

1

11 055,76

Автомобиль комплектен, в январе 2009 — замена двиг., в сентябре — ремонт

28

1276

ЗИЛ-157

1980

1

6050,83

Автомобиль не комплектен, не годен к применению

29

1277

УАЗ-31 512

1993

1

13 750,1

Автомобиль комплектен, в октябре 2009 — кап. ремонт

30

70 426

УАЗ-469

1

6132,72

Автомобиль комплектен, сост. хорошее

31

А/машина ГАЗ САЗ

июл. 93

1

0

Автомобиль не комплектен, не годен к применению

32

Автосамосвал ЗИЛ-ММЗ-554М

окт. 94

1

0

Автомобиль не комплектен, не годен к применению

33

Автосамосвал ЗИЛ-ММЗ-4502

дек. 91

1

0

Автомобиль не комплектен, в нерабоч. состоянии

34

Сидельный тягач ЗИЛ-441 510

дек. 92

1

0

Автомобиль комплектен, сост. удовлетворит. в июле 2009 года — кап. ремонт

35

Автом. полуприцеп ОДАЗ-93 571

дек. 92

1

3595,04

П. -прицеп комплектен, сост. удовлетворит.

36

Стенка Байкал 56А

мар. 96

1

1524,22

Стенка пр-ва Иркутской мебельной фабрики, из ДСП, покрытого ламинатом коричневого цвета (под морёное дерево), нелакированная, 14 шкафов: 5 книжных, 9 антресолей, 3 плательных, 1 широкий, 1 стойка, полки из ДСП, 24 металлических, 2 кожаных стульев, 4 кожаных, 3 металлических кресел, 11 столов из ДСП, покрытого ламинатом коричневого цвета, 4 офисных стола черного цвета и 4 тумбы широких к ним, состояние удовлетворительное

37

Стол биллиардный

1997

1

7769,73

Стол бильярдный, для «русской пирамиды» стандартног р-ра, состояние удовлетворительное

8. Краткая характеристика текущего состояния строительной отрасли

Развитие позитивных тенденций — такова картина работы строительной отрасли России в 3-м квартале 2010 года. К этому заключению пришли специалисты-аналитики Центра экономической конъюнктуры на основании опроса руководителей около 5,4 тысяч строительных организаций более чем в 70-ти регионах страны.

Позитивные тенденции, как сказано в аналитическом материале Центра, обусловлены не только действием сезонного фактора, но и некоторым повышением деловой активности стройорганизаций. В основном улучшение оценок экономической ситуации в отрасли вызвано увеличением числа предприятий, где возрос физический объем работ и число заключенных договоров. Повлияло также улучшение финансового положения стройкомплекса. Если же говорить о сдерживающих причинах деятельности, то ими остаются высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков и высокая стоимость материалов, конструкций, изделий.

Гораздо более оптимистичны ожидания руководителей стройорганизаций относительно ситуации в дальнейшем. При этом следует отметить, по выводам аналитиков, появление в 3-м квартале предпосылок для такого прогноза. Речь идет о расширении спроса на услуги строителей, ослаблении дефицита собственных финансовых средств у фирм, снижении темпов роста цен на сырье и материалы. В 2011 году предполагается увеличение портфеля заказав, продолжится тенденция к росту физического объема работ, прибыли.

9. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом накопления скорректированной стоимости чистых активов

Содержание и этапы оценки

Затратный подход в оценке имущественного комплекса (предприятия) рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Оценить предприятие с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим, позволяет метод накопления скорректированной стоимости чистых активов (метод чистых активов).

Суть данного метода заключается в том, что все активы предприятия (нематериальные активы, здания, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т. д.) оцениваются по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитается стоимость обязательств предприятия.

Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала оцениваемого предприятия.

Базовая формула имущественного (затратного) подхода имеет вид:

Собственный капитал = Активы — Обязательства

Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует их рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее уточняется балансовая сумма обязательств.

Из общей рыночной стоимости активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оцененную стоимость собственного капитала предприятия.

9.1 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в составе имущественного комплекса ЗАО «Иркутскремстрой»

9.1. 1 Обоснование применяемых методов определения рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости

В настоящей работе, учитывая характер оцениваемых объектов недвижимости, качество и полноту имеющейся информации, определение наиболее вероятной рыночной стоимости объектов оценки производится всеми тремя вышеназванными подходами к оценке: сравнительным (методом прямого сравнительного анализа продаж), затратным и доходным (методом капитализации доходов).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемых объектов недвижимости

Недвижимость — это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим.

Наилучшее и наиболее эффективное использование — это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который, среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности земельного участка. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к оценке стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на эффективную дату оценки.

Для того чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ на вопрос о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение наилучшего использования проводится в два этапа:

1) Для участка, как свободного;

2) Для участка с имеющимися улучшениями.

В настоящей оценке, принимая во внимание то, что правом собственности на земельный участок собственник оцениваемых зданий и сооружений не обладает; снос строений — мероприятие достаточно дорогостоящее, а местоположение объектов оценки характеризуется значительной плотностью застройки и ее определенной функциональной направленностью, оценщик считает, что использование земельного участка как свободного не является осуществимым с физической и юридической точки зрения, поэтому в дальнейшем анализе данный вариант использования оцениваемых объектов недвижимости не рассматривается.

Учитывая тот факт, что оцениваемые объекты входят в единый производственный комплекс, способный при благоприятных внешнеэкономических условиях и грамотном управлении приносить доход, а так же анализируя технико-экономические показатели оцениваемых объектов, учитывая особенности их местоположения и достаточно определенную функциональную направленность, сложности, связанные с полным перепрофилированием объектов недвижимости в настоящих условиях, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемых зданий и сооружений является их использование в качестве объектов вспомогательного производственно-складского назначения.

Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости затратным подходом

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть данного подхода к определению рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительной стоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимость участка земли как незастроенного:

С = ПВС — И + Сзем;

где: С — стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом;

ПВС — полная восстановительная стоимость здания (сооружения);

И — накопленный на дату оценки износ здания (физический, функциональный и экономический);

Сзем — стоимость земельного участка как незастроенного.

Подход с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

Расчет стоимости затратным подходом, как правило, производится в несколько этапов.

1. Определение стоимости участка земли как незастроенного.

2. Определение стоимости восстановления существующих улучшений. Восстановительная стоимость рассчитывается как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

3. Определение накопленного износа оцениваемого объекта на дату оценки.

4. Окончательный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости по приведенной выше формуле.

Определение стоимости участка земли как незастроенного

Для определения стоимости участка земли как незастроенного были проанализированы документы и устная информация, предоставленные Заказчиком, а так же нормативно-правовые акты, действующие в области землепользования. Анализ предоставленной информации, а так же рынка недвижимости (земли) в районе месторасположения оцениваемого объекта, показал следующее:

а). правом собственности на земельный участок собственник оцениваемого объекта недвижимости не обладает; земельные участки принадлежат ОАО «Фирма «Галантерея» на правах аренды, причем условия аренды ограничивают порядок их использования существенным образом.

б). в районе местоположения объектов оценки не выявлено достаточного количества фактов спроса и предложения, а так же продажи либо вторичной (коммерческой) аренды аналогичных свободных земельных участков или прав на пользование ими, позволяющих выявить рыночную стоимость земли в данном районе;

в). оценка прав пользования земельными участками на базе нормативной цены земли, определяемой в соответствии с Федеральным законом РФ «О плате за землю», Постановлением Правительства Р Ф № 319 от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли», Постановлением Губернатора Иркутской области «Об установлении нормативной цены земли на 2008 год», показывает заведомо некорректную стоимость земельных участков, часто сопоставимую со стоимостью самих зданий и сооружений, что приводит к возникновению существенных погрешностей в расчетах, особенно заметных при оценке прав, отличных от права собственности.

Учитывая вышесказанное, а так же принимая во внимание цели и назначение оценки, в настоящей работе оценка рыночной стоимости участка земли как незастроенного (в том числе, стоимости прав на него) не производится. Учет размеров, местоположения и иных характеристик земельного участка, влияющих на стоимость оцениваемого объекта недвижимости в целом, производится косвенным путем при помощи показателей прибыль инвестора/экономический износ.

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемых зданий и сооружений в этом случае осуществляется как стоимости замещения по «Укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений» (в ценах 1969 года), разработанным отраслевыми институтами министерств и ведомств СССР, утвержденным и согласованным Госстроем СССР, с последующим приведением их к дате оценки при помощи индексов изменения сметной стоимости строительства за период с 1969 по 2010 год.

Основная расчетная формула определения полной восстановительной стоимости оцениваемых зданий и сооружений по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости имеет вид:

ПВС = V [ПВС69 И69−84 И84−91 И91-2010] ПИ,

где

ПВС - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб. ;

V — строительный объем (площадь) оцениваемого объекта, м32);

ПВС69 — стоимость строительства единицы строительного объема (площади) объекта-аналога в ценах 1969 г., руб. /м32); данный стоимостной показатель принимается по соответствующему сборнику «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» и корректируется с помощью следующих поправок:

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой