Оценка рыночной стоимости офисного помещения

Тип работы:
Дипломная
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

СОДЕРЖАНИЕ

  • ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, АНАЛИЗ РЫНКА ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
    • 1. 1 Нежилые помещения и факторы, влияющие на оценку офиса
    • 1.2 Классификация офисных помещений
    • 1.3 Количественные и качественные характеристики объекта оценки
    • 1.4 Анализ рынка офисной недвижимости г. Самары за 2009−2011гг.
  • 2. ГЛАВА. ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (ОФИСНОГО ПОМЕЩЕНИЯ)
    • 2.1 Доходный подход к оценке недвижимости
    • 2.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости
    • 2. 3 Затратный подход к оценке недвижимости
  • 3. ГЛАВА. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ И СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
    • 3.1 Применение сравнительного анализа продаж к оценке офиса
    • 3.2 Применение метода прямой капитализации к оценке офиса
  • ГЛАВА 4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ЗАЛОГЕ В РАМКАХ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
  • ПРИЛОЖЕНИЯ

ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, АНАЛИЗ РЫНКА ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1 Нежилые помещения и факторы, влияющие на оценку офиса

Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Самарский рынок коммерческой недвижимости является одним из самым ёмких рынков на территории России, как по суммарной площади участвующих в обороте объектов недвижимости, так и по общим финансовым показателям.

Необходимо отметить, что рынок коммерческой недвижимости представлен не только объектами недвижимости, которые в нашей стране традиционно относят к объектам нежилого фонда, но и частью объектов жилого фонда, которые предлагаются на рынке в аренду.

Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения). http: //geopub. narod. ru/student/guseva/1/3. htm

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как:

Коммерческая недвижимость:

1. офисные здания и помещения административно-офисного назначения;

2. гостиницы, мотели, дома отдыха;

3. магазины, торговые центры;

4. рестораны, кафе и др. пункты общепита;

5. пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость:

1. заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;

2. мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;

3. паркинги, гаражи;

4. склады, складские помещения.

Недвижимость социально-культурного назначения:

1. культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

2. религиозные объекты.

Здания правительственных и административных учреждений.

Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу. http: //www. valnet. ru/m7−251. phtml

Рассмотрим более подробно оценку офисного помещения.

В настоящее время положение дел на рынке офисной недвижимости характеризуется как стабильное. Спрос остается достаточно высоким. Основными причинами для этого служат: развитие экономики, укрупнение компаний и предпосылки к ведению бизнес на уровне мировых стандартов.

Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах города. Так как офис любой компании — это ее лицо и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что оценка офиса сильно зависит от его месторасположения.

Если раньше существовало всего несколько факторов, влияющих на стоимость офиса при оценке, таких как: местоположение офиса, его площадь, удобство подъезда — то сегодня все большее влияние на стоимость оказывает гораздо более широкий спектр факторов.

Факторы, влияющие на оценку офиса:

1. Тип здания.

2. Год постройки — новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки.

3. Юридическая документация — наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.

4. Управление зданием — профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.

5. Конструктивные решения — обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное здание с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 метра).

6. Нагрузка на межэтажные перекрытия — допустимая нагрузка — 400−450 на 1 кв.м.

7. Планировка и отделка — открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, внутренняя отделка выполняется: по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов); по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов.

8. Окна — современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности, красивый вид из окон.

9. Инженерия — лучшие современные системы инженерного оборудования здания.

10. Система кондиционирования и вентиляции: 4/2-хтрубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля.

11. Телекоммуникации — оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.

12. Электроснабжение — два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).

13. Парковка — наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв.м. арендуемой площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую стоянку.

14. Охрана — круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа в здание.

15. Лифты — современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.

16. Инфраструктура — услуги центральной рецепции на 1 этаже, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие удобства.

Специфика офисной недвижимости заключается в том, что она зачастую концентрируется в пределах города. С учетом того, что офис любой компании является отражением лица для ее клиентов, то основным фактором при оценке офиса является его состояние и месторасположение. http: //www. vagarus. ru/services/nedvizhimost/ofis. html

Цели оценки офисных помещений

Оценка офисных помещений (оценка офиса) необходима для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования (при передачи в залог). Условия и сроки предоставления займа рассматриваются кредитором, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости офисных помещений, ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе клиента.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) проводится для целей привлечения инвестиций. Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости офисных помещений и величины рисков. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) при его страховании, необходима для определения величины страхового возмещения. Независимый оценщик, привлекаемый для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения, подготовленный страховой компанией может быть оспорен в суде.

Оценка офисных помещений (оценка офиса), для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия. Согласно действующему законодательству, предприятие не чаще одного раза в год имеет право переоценивать полностью или частично стоимость ОС. На сегодняшний момент данная процедура является самым простым и эффективным способом оптимизации налогообложения.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) также проводится при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) необходима для внесения её в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку.

В случае, если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества.

Оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ. Независимый оценщик определяет рыночную стоимость недвижимости, тем самым отражает денежную оценку вносимого имущества в уставной капитал общества.

Оценка офисных помещений проводится при совершении сделок купли-продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета, и избежать конфликтов между продавцом и покупателем.

Оценка офисных помещений необходима при переходе предприятия на МСФО. Отражение всех активов предприятия по их справедливой рыночной стоимости является необходимой процедурой при выходе на международные рынки.

Оценка офисных помещений, при передаче их в доверительное управление, проводится с целью последующего их объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим.

При передаче недвижимости в доверительное управление доверительный управляющий предоставляет также технико-экономическое обоснование повышения эффективности использования собственности.

Независимый оценщик привлекается для определения рыночной стоимости офисных помещений, при необходимости, окажет помощь в составлении технико-экономического обоснования.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) проводится для решения имущественных споров. В категорию имущественных споров относят споры, связанные с доказательством прав на имущество. Для цивилизованного способа разрешения конфликта имущественные споры разрешаются в судебном порядке в процессе, которого проводится, обязательна оценка объекта спора. Отчет об оценке офисных помещений представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора послужит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона. http: //www. ceae. ru/ocenka-ofisa. htm

1.2 Классификация офисных помещений

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, — а это заказчик оценки и потребитель отчета, — что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен.

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых — избыточность и громоздкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров. http: //оценщик72. рф/01_Pages/06_Demo. php? ans=1&num=17

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

Классификация офисных зданий

Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);

2. Профессиональное управление зданием;

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;

5. Подвесные потолки;

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 3,30 м;

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

11. Подземная парковка;

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойною питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400−450 кг на 1 кв.м. ;

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18−20 метров.

Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев.

Офисное здание класса С: соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев. http: //www. bluestone. ru/main/page/id/112. phtml

На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Одной из самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать Классификацию Московского исследовательского форума 2003 г. (Приложение А, таблица 1). appraiser. ru Каждый тип недвижимости разделен на 4 класса: А, В, С, Д.

Офисная недвижимость на западе классифицируется на три класса — А, B, С. У России, в СНГ к этим трём классам может добавляется ещё два — D, E. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Так же следует принять во внимание и тот факт, что границы между классами в большинстве случаях могут быть не чёткие. В таком случае после буквенного обозначения добавляют дополнительно знаки + и -. Далее рассмотрим основные различия между этими классами.

Офисы класса «А»

Офисы класса «А» — самые престижные офисные помещения, располагаются в новых офисных комплексах и бизнес-центрах в центре города. Эти офисные помещения имеют самый высокий уровень сервиса: «разумные» здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения, развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии.

Такие офисы обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми подземными стоянками. Данный класс офисных помещений предполагает современную свободную планировку офисов, дорогую отделку офисов, подвесные потолки и многое другое. Классическим вариантом офиса класса, А считается бизнес-парк, построенный на окраинах или за пределами города, вблизи удобных транспортных развязок, аэропорта или железнодорожного вокзала и характеризуется малоэтажной застройкой, что позволяет обходиться без лифтов (этот момент удешевляет строительство и обслуживание). Удаленность компенсируется близостью к природе.

Дополнительными бонусами таких офисов являются организованная доставка сотрудников из города или от ближайшей станции метро до комплекса, а также большое количество парковочных мест. За границей, где бизнес-парки давно перестали быть экзотикой, предпочтение отдается вариантам офисов с оригинальной современной архитектурой, ландшафтным дизайном и дополнительными преференциями для арендаторов. Нормой для данного формата офисов является наличие больших рекреационных зон с парками, прогулочными аллеями, искусственными озерами и водоемами.

Офисы класса «В»

Офисы класса «В» — это офисные помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса «A». Офисы класса В могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации, зачастую расположенные не в самом центре города, но и не окраине. Офисы класса В обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, но являются не столь престижными, кроме того имеют более узкий спектр предлагаемых услуг. Поэтому их иногда называют «бюджетными офисами» или «офисами эконом-класса». В таких офисах может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий — парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе.

К этому классу офисов относятся также офисы класса «А» после 5−7 лет эксплуатации, реконструированные и переоборудованные под офисные помещения старинные особняки, расположенные в центре города. offrent. rureview/type/

Офисы класса «С»

Офисы класса «С» — это офисные помещения, построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города, арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют «советскими». Последний ремонт в таких офисных помещениях может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов, или выполнен с использованием дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно.

В таком офисном помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции — обычная, а туалетная комната в коридоре. Таким строениям свойственны все «прелести» конторского метода организации труда — коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. В основном это недавно появившиеся офисные здания, находящиеся не в центре города, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей. Класс офиса «С» предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет.

Также в эту категорию входят качественные офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях, офисы, по характеристикам здания соответствующие классу В, но с недостатками. Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом, общей автостоянкой.

Офисы класса «D»

Офисы класса «D» — офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие офисные помещения нуждаются в капремонте.

Офисы класса «Е»

Офисы класса «Е» — офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные под офис подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2−4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса. http: //officeproduct. ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov. html

1. 3 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Объект оценки представляет собой встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома.

Описание объекта оценки представлено в Таблице 1.

Таблица 1- Описание объекта оценки

Показатель

Наличие и описание показателя

Нежилое помещение

Собственник

ЗАО «Партнер»

Этаж расположения

Первый

Общая площадь оцениваемых помещений, м2

164 кв.м.

Текущее использование

Офисное

Наличие парковочных мест

Нет

Удобство доступа в помещения

Отдельный вход есть

Материал стен

Кирпичные

Внутренняя отделка помещений объекта

Хорошая

Презентабельность помещения

Не соответствует назначению объекта оценки и окружающей инфраструктуре

Общее физическое состояние объекта

Хорошее

Высота потолков

3,30 м.

Пол в помещениях

Плитка, линолеум

Потолки в помещениях

Выровнены и окрашены

Оконные проемы

Простые деревянные

Отделка стен

Обои, окраска, деревянные панели, плитка

Входная дверь

Металлическая

Объект подключен к системам электроснабжения, водопровода, канализации

Подключен

Отопление

Подключено

Наличие телефонных линий

Есть

Существенные особенности

Отсутствуют

Внутреннюю отделку помещений можно характеризовать как хорошую, так как помещение пригодно к использованию без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытия стен и полов). Оборудование не требует замены, класс оборудования частично импортное, частично отечественное, отделка не требует ремонта.

Объект оценки расположен в районе средней удаленности от центра, имеет удобный подъезд на автомобильном транспорте (что характерно для офисных помещений класса В), но он располагается на первом этаже жилого дома и изначально имел другое назначение (что характерно для офисных помещений класса Д).

Помещениям класса Д присуща не развитая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов средствами связи и телекоммуникации, отсутствие конференц-залов, средств бытового обслуживания, питания и отдыха.

Рассмотрев характеристики объекта оценки, можно сделать вывод, что офисное помещение, расположенное на ул. Дыбенко в доме 120а относится к классу С.

Рассмотрим другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Таблица 2- Характеристика месторасположения объекта оценки

Показатель

Наличие и описание показателя

Область, административный район

Самарская область, г. Самара, Советский район

Местоположение в районе

Объект расположен на первой линии улицы Дыбенко в доме 120а

Удаленность (км) от объектов, влияющих на экологию (фабрика, завод, иное)

Удален более чем на 5 км

Благоустройство территории

Подъездные пути — дорога с твердым покрытием

Локальные особенности расположения:

— транспортная доступность

Проезд на автомобильном и общественном транспорте. Маршруты городского наземного транспорта: А-70,74; МТ-70,246,264.

Ост. «ул. Дыбенко».

Парковка

Нет

Схема местоположения

Рисунок 1 — Расположение объекта оценки

1.4 Анализ рынка офисной недвижимости г. Самары за 2009−2011гг.

В г. Самаре исторически сложилось разделение на промышленную и административную части города; так, центром деловой активности, насыщенным офисами и магазинами, традиционно считается исторический центр города, а также наиболее приближённые к нему Ленинский, Самарский и Октябрьский районы, а объекты производственной и логистической направленности расположены в удалённых от центра города Промышленном и Кировском районах.

Поскольку Самарский регион является развитым с позиции промышленного производства и финансового сектора, то кризисные явления оказали существенное влияние на изменение деловой активности в 2009 г.

Одним из главных последствий снижения деловой активности в Самарском регионе стало изменение внутренней политики большинства компаний, приоритетными направлениями которых стало сокращение издержек. Повсеместная оптимизация структуры затрат привела к следующим последствиям:

— сокращение штата в ряде компаний составило 20−50% от общей численности работающих;

— сокращение головными компаниями количества представительств, филиалов и доп. офисов.

В результате этого прирост количества безработных в Самаре с за 2010 год составил более 15%.

Основным макроэкономическим фактором, влияющем на количество предложения коммерческих площадей, в 2009—2010 годах был низкий уровень ликвидности финансового сектора. В условиях отсутствия финансирования, обусловленным дефицитом ликвидности, одни девелоперские компании отказались от новых проектов в сфере офисной недвижимости, другие были вынуждены приостановить работы на уже возводимых объектах. http: //samara. rosfirm. ru/companies_news/analitic/card/502 433

По состоянию на 2009 г. ставка аренды офисных помещений, в среднем по городу, составила 550 руб. /1 кв.м. в мес. На условиях продажи стоимость 1 кв.м. офисных площадей составила, в среднем по городу, 57,5 тыс. руб. (см. Таблицу 3). На рынке также присутствует дифференциация стоимости в зависимости от района местоположения объекта, что можно проследить по Рисунку 2.

Ситуацию на рынке офисной недвижимости Самары в 2009 году назвать однозначной трудно: с одной стороны, спрос на офисные площадки не превышал предложение, с другой — существующие здания не всегда были заполнены на 100%. Примерно треть всех офисных центров Самары были заполнены в среднем лишь на 50%. Эксперты связывают это с тем, что в городе наблюдался дефицит именно качественных площадок, офисов классов, А и В. Уровень заполнения существующих офисных зданий сегодня неодинаков, он колеблется в диапазоне 40−100%. Количество офисных площадей растет примерно на 30% в год. В 2009 г. строительные компании все чаще совмещают в пределах одного комплекса торговые и офисные, а часто и жилые зоны.

Отрицательной динамике в большей степени оказались подвержены объекты высокого уровня.

Аренда офисных площадей — это одна из первых статей расходов, которую в условиях финансового кризиса стали оптимизировать компании, работающие в самых различных сегментах рынка. Большинство арендаторов предпочло либо отказаться от дорогостоящих площадей, либо сократить размер офиса. Эта тенденция нашла отражение в уровне наполняемости офисных помещений.

Арендная ставка офисных помещений в большей степени упала в Куйбышевском и Кировском районах Самары. В частности, в Куйбышевском районе она составляет 150−250 руб. /кв.м. С точки зрения размещения здесь офисов эта локация никогда не отличались спросом, а в период кризиса и вовсе упала в цене. В числе районов с высокими арендными ставками присутствуют Ленинский и Октябрьский. В первом арендная ставка составляет 567 руб. /кв.м., во втором — 493 руб. /кв.м. http: //nrn. ru/

Минимизация затрат на аренду стала особенно актуальна для компаний, в наибольшей степени пострадавших от экономического кризиса, в том числе игроков банковского и страхового рынков.

Что касается продажи площадей в офисных центрах, то по внешним признакам ценовая динамика в 2009 г. не выглядит столь пугающе, как при аренде. Прайсы компаний в общем не изменились, однако в цены экспонирования объектов сегодня заложен большой дисконт «на торг». Ситуация с продажей офисной недвижимости критическая, так как в этой сфере пострадали офисы всех категорий. Фактически стоимость квадратного метра в офисах упала по разным объектам на 5−30%.

Арендная ставка в действующих офисных зданиях упала в 2009 году на 19%.

Снижение платежеспособного спроса и отсутствие финансовых инструментов у застройщиков поставило под угрозу реализацию нескольких десятков проектов офисных центров города, в том числе бизнес-центра ГК «Берег» на Московском шоссе/ул. Авроры, «свечки» на улице Ново-Садовой/ул. XXII Партсъезда и офисного центра, который возводит ЗАО «Волгатрансстрой» на пересечении ул. Ново-Садовой/ул. Шмидта в районе Постникова оврага для ОАО «Самаранефтегаз», ТОЦ «Волга Плаза» компании «Индест-Development». Экономическая ситуация вынудила девелоперов забыть также обо всех «бумажных» проектах офисных центров. http: //www. shopandmall. ru/analyt. php? cod=7

Таблица 3- Общая характеристика предложения на рынке коммерческой недвижимости г. Самары 2009 г.

Характеристика предложения

Тип сделки

Количество объектов, ед.

Средняя стоимость владения, руб. /кв.м.

аренда

995

550

продажа

1 758

57 501

2 753

В 2010 году ситуация несколько изменилась: аренда офисных помещений в среднем по городу, составила 490 руб. /1 кв.м. в мес. На условиях продажи стоимость 1 кв.м. офисных площадей составила, в среднем по городу, 47,6 тыс. руб. (см. Таблицу 4).

Таблица 4- Общая характеристика предложения на рынке коммерческой недвижимости г. Самары 2010 г.

Характеристика предложения

Тип сделки

Количество объектов, ед.

Средняя стоимость владения, руб. /кв.м.

аренда

1 166

490

продажа

1 960

56 601

3 126

В 2011 году наблюдается следующее: аренда офисных помещений в среднем по городу, составила 450 руб. /1 кв.м. в мес. На условиях продажи стоимость 1 кв.м. офисных площадей составила, в среднем по городу, 55,1 тыс. руб. (см. Таблицу 5).

Таблица 5- Общая характеристика предложения на рынке коммерческой недвижимости г. Самары 2011 г.

Характеристика предложения

Тип сделки

Количество объектов, ед.

Средняя стоимость владения, руб. /кв.м.

аренда

1 225

450

продажа

2 121

55 141

3 346

Рисунок 2-Стоимость продажи офисных помещений за 2009- 2011гг.

По рисунку видно, что средняя стоимость продажи за период с 2009 года по 2011 год снижается с 57,5 тыс. руб. до 55,1 тыс. руб. На стоимость продажи оказал влияние кризис 2008—2009 гг. Постепенно происходит снижение темпов падения цены на офисные помещения и в 2011 году наблюдается некоторая стабилизация.

Рисунок 3-Стоимость продажи офисных помещений за 2009- 2011гг.

Стоимость аренды снижается с 550 руб. /1 кв.м. в мес. в 2009 г. до 490 руб. /1 кв.м. в мес. в 2010 г. и 450 руб. /1 кв.м. в мес. и 2011 г. В этом выражается сокращение головными компаниями количества представительств, филиалов и дополнительных офисов из-за кризиса 2008−2009 года.

Развитие ситуации на российском рынке торговых центров повторяет путь, пройденный на Западе, причём, если в Европе не принято совмещать несколько функций в одном центре, то для США характерны моллы, которые предназначены не только для совершения покупок, но являются также центрами развлечений, где потребители проводят целые выходные. Стоит отметить, что новые центры крупного формата в г. Самаре в своей концепции ориентированы на будущий спрос; так, например, для современных ТЦ присутствие развлекательной составляющей, фуд-кортов и большой парковки становится обязательным. Как правило, крупными арендаторами в новых центрах становятся инорегиональные операторы.

Рисунок 4 -Стоимость продажи офисных помещений в 2009 г. с разбивкой по районам.

Арендные ставки достигли максимума в 2009 году в Ленинском и Самарском районе и составили 600 и 580 руб. /кв.м. в мес. Минимум преобладал в Красноглинском и Куйбышевском районах (250 и 210 руб. /кв.м. в мес. соответственно).

Рисунок 5-Стоимость аренды офисных помещений в 2009 г. с разбивкой по районам.

В сфере продаж наибольшие цены наблюдались в 2009 году в Ленинском районе (68 000 руб. /кв.м.), наименьшие цены — в Куйбышевском районе (30 000 руб./ кв.м.).

В течение 2009−2010 гг. на рынке отмечено постепенное изменение стоимости владения деловой недвижимостью. Так, на протяжении 2009 г. был отмечен постепенный рост стоимости, в среднем на 1,5−3% в месяц, который прекратился в конце годе, затем начался спад. По сравнению с январем 2009 г. стоимость владения на условиях аренды и продажи в 2010 году упала на 24 и 7,5%, соответственно.

Рисунок 6-Стоимость продажи офисных помещений в 2010 г. с разбивкой по районам.

В 2010 году наибольшая стоимость продаж наблюдалась в Ленинском и Самарском районах. Стоимость составила 65 000 и 58 000 руб. /кв.м. соответственно. Наименьшая стоимость распределена между Красноглинским и Куйбышевским районом 27 000 и 29 000 руб. /кв.м.

Рисунок 7-Стоимость аренды офисных помещений в 2010 г. с разбивкой по районам.

Стоимость офисных помещений в месяц на условиях аренды достигла наибольшего размера в Ленинском районе и составила 580 руб. /1 кв.м. в мес. Наименьшая стоимость преобладает в Куйбышевском районе и составила 210 руб. /1 кв.м. в мес.

По данным «Исследования рынка недвижимости 10 городов России», проведенного компанией Vesco Consulting, в Самаре за первое полугодие 2010 сдан в эксплуатацию всего один торгово-офисный центр «Вертикаль» на Московском шоссе, (УК «Эл-Траст»), общей площадью офисных площадей 10 712 кв.м. В течение 2008 — 2009 гг. было введено около 200 тыс. кв.м. новых офисных площадей, расположенных в основном в бизнес центрах класса В и С. Таким образом, в 2010 году наблюдается резкий спад темпов прироста новых объектов в сегменте отдельно-стоящих бизнес-центров. На стадии строительства находились 4 БЦ (в совокупности 29,4 тыс. кв.м.), которые планировались к вводу в 2011—2012 гг. Кроме того, о планах строительства новых бизнес-центров заявляли еще 3 компании.

Общий объем торговых помещений, расположенных в отдельно-стоящих центрах, введенный в эксплуатацию за период с 2009 по 1 полугодие 2010 года составляет немногим менее 300 тыс. кв.м.

Одномоментно на рынке офисных помещений в 2011 году города Самары представлено 3,35 тыс. объектов суммарной площадью 973,2 тыс. кв.м., количество предложений о продаже значительно превышает количество предложений об аренде помещений. Половина площадей экспонирована в трёх районах города -- Кировском, Советском и Октябрьском (17, 20 и 14% от общего объёма, соответственно).

Максимальные ставки аренды и стоимости продажи 1 кв.м. общей площади офисных помещений отмечены в историческом и административном центре города -- Ленинском, Октябрьском и Самарском районах, а наименьшие -- на окраинах города,-- в Кировском и Куйбышевском районах, на Красной Глинке.

Если сравнить сегодняшние ставки аренды на офисные помещения с теми, что были год-два назад, можно смело констатировать, что на самарском рынке после окончания падения цен, положение стабилизировалось и находится в устойчивом и стабильном положении. Ежемесячные колебания арендной ставки в первом квартале 2011 года находятся в пределах не более 2−3%.

В Самаре немало пустующих офисов. Рынок живет в режиме ожидания. Арендаторы и собственники недвижимости словно играют в покер и проверяют нервы друг друга на прочность. Двухлетний финансово-экономический кризис привел к тому, что собственники помещений «созрели» и выставляют на экспозицию свои объекты по минимальным ценам в результате естественной коррекции. http: //mso. org. ru/

С начала 2011 года и до даты оценки средние сроки экспонирования офисных площадей выросли с 136 до 192 дней. Дольше стали искать своего арендатора офисы в трех диапазонах: площадью от 101 до 500 кв. м, от 501 до 1000 кв. м, более 1001 «квадрата». А вот небольшие по площади объекты (менее 100 кв. м.), напротив, стали уходить с рынка заметно быстрее. С февраля 2011 года, экспонирование небольших объектов сократилось до показателя менее 90 дней.

Рисунок 8-Объем экспонируемых офисных площадей по районам г. Самары в 2011 г.

Средняя цена продажи квадратного метра офисной недвижимости в городе сегодня — 55 тыс. руб. за кв. м. согласно подсчетам Поволжского Центра Развития. По сравнению с февралем цена офисного метра в марте изменилась минимально — выросла на 0,5%, и подобная коррекция наблюдается в течение последних трех месяцев.

Общий объем экспозиции офисных объектов, выставленных на продажу, также серьезно не меняется и, согласно данным ПЦР, составляет сегодня 142 тыс. кв. м. Совокупная площадь экспонируемых офисных площадей уже на протяжении полугода находится в пределах 140−160 тыс. кв. м (с разницей +/- 10 тыс. кв. м каждый месяц).

Такая устойчивость цены и объема предложения говорит о том, что на рынке офисной недвижимости Самары наступила фаза стабилизации и каких-либо отрицательных трендов можно не ожидать.

Если рассматривать стоимость офисов порайонно, то более или менее близкие значения к среднегородской цене зафиксированы в Железнодорожном (44 559 руб. за кв. м), Советском (44 029 руб. за кв. м) и Октябрьском (48 587 руб. за кв. м) районах. Следовательно, в этих районах наиболее вероятно найти офис по стоимости, близкой к среднестатистической цене.

Самые дорогие офисы сейчас продаются в Ленинском (56 568 руб. за кв. м) и Самарском (51 025 руб. за кв. м) районах, причем за прошедший месяц больше всего по городу выросла средняя цена — на 3,12%. Однако это достаточно условные показатели. Реальные предложения в данных районах стоят существенно дороже. Например, в историческом центре, в районе «Европейского квартала», офисные площади стоят около 100 тыс. рублей за кв. м.

Так, в Октябрьском районе за 45 тыс. руб. за кв. м продается офис площадью 60 кв. м (ремонт, охрана, телефон, Интернет) на 9-м этаже здания на пр. К. Маркса/ул. Советской Армии (в ОЦ «Витязь»). Также в продаже есть офис площадью 93 кв. м на ул. Ново-Садовой/Часовой на первом этаже 4-этажного жилого дома (непереведенное помещение) по 46 тыс. руб. за кв. м.

В Кировском районе по средней цене продаются помещения под офисы в новостройках. Например, в доме на ул. Ставропольской 73 квадратных метра на первом этаже предлагаются за 48 тыс. руб. каждый. А на ул. Стара-Загора/Димитрова помещение с отдельным входом площадью 100 кв. м продается за 45 тыс. руб. за «квадрат».

В Железнодорожном районе в новом доме на пр. К. Маркса/ул. Киевской за эту же цену есть помещение площадью 230 кв. м.

Недорогие предложения по среднерыночной цене можно найти и в Ленинском районе. В частности, на ул. Красноармейской/М. Горького есть такие площади. В доме на ул. Садовой/Ульяновской цоколь с ремонтом и отдельным входом продается и того дешевле — за 42 тыс. руб. за кв. м.

В последнее время сделки с офисной недвижимостью совершаются в основном по цене 55−60 тыс. за кв. м. Можно найти объекты и дешевле, и на рынке немало таких предложений, но тогда придется вкладывать немалые деньги в ремонт, отчего цена квадратного метра существенно возрастет.

На уровне указанной среднегородской цены стоят офисные площади либо в новостройках (не в самых проходных местах), либо в старых офисных центрах (бывшие НИИ, административные здания советских времен — то есть класс С), либо это офисы с неудачной планировкой, но расположенные в хороших местах. Причем в новостройках за такую цену в основном продаются не первые этажи.

Если смотреть с точки зрения географии, то вдоль Московского шоссе и на ул. Ново-Садовой стоимость офисов составляет от 55 до 70 тыс. руб. за кв. метр. В старом городе (в хороших местах) цена квадратного метра еще выше — 70−80 тыс. и более. Даже на ул. Революционной, 70, где офисные здания расположены настолько близко, что там парковаться негде, офисы стоят дороже. Хотя на 3−4-м этажах можно найти помещения и за 45 тыс. рублей, но для данного места это очень дешево.

В любом случае нужно понимать, что все зависит от направления офисной деятельности. Если люди рассчитывают на проходимость места, то им нужно исходить из того, что цена офисного метра будет не 45 тыс. рублей, а больше.

Что касается площадей в офисных центрах, то их стоимость выше среднерыночной цены. Особенно в ОЦ в центре, на проездных улицах и с наличием парковочных мест (что очень важно для офисного объекта).

Например, в «Ренессансе» офисные площади продаются по 90 тыс. руб. за кв. м, в ОЦ «Капитал Хаус» — по 60−70 тыс. руб. за кв. м, в ОЦ «Галактика» — от 50 тыс. руб. за кв. метр. Очевидно, что это площади в высококлассных объектах. В офисных центрах класса С (без парковки, в непроездных местах) площади заметно дешевле. В частности, на ул. Санфировой, 95 офисы стоят дешевле — 25−30 тыс. руб. за кв. м, но это далеко не проездная улица и там нет оборудованного подъезда. К примеру, за среднюю цену — 45 тыс. руб. за кв. м — продается недорогое помещение на Московском шоссе/ул. Димитрова. Однако это площадь без ремонта, поэтому нужно учитывать, что придется еще вложиться в ремонт.

Для стандартных для своего сегмента рынка помещений, справедливы следующие выводы: по итогам марта 2011 г. ставка аренды офисных помещений, в среднем по городу, составила 450 руб. /1 кв.м. в мес., универсальных -- 500; торговых -- 675 руб.

Средний размер предлагаемых к продаже помещений составил: офисы — 251 кв.м., торговые — 327 кв.м., универсальные — 379 кв.м.

Средний размер предлагаемых к аренде помещений составил: офисы — 136 кв.м., торговые — 232 кв.м., универсальные — 246 кв.м.

На условиях продажи стоимость 1 кв.м. офисных площадей составила, в среднем по городу, 55 тыс. руб., торговых -- 60,4 тыс. руб., универсальных -- 50,8 тыс. руб.; на рынке также присутствует дифференциация стоимости в зависимости от района местоположения объекта.

Рисунок 9- Изменение средней арендной ставки объектов офисного назначения по районам г. Самара в 2011 г.

Наибольшая арендная ставка объектов офисного назначения наблюдается в тех же районах города Самары, где достигала максимума арендная ставка в 2009—2010 гг. (Ленинский и Самарский районы), то есть в историческом центре города. Минимальная арендная ставка наблюдается в Красноглинском и Куйбышевском районах.

Рисунок 10 — Изменение средней арендной ставки объектов офисного назначения с разбивкой по площадям по г. Самара в 2011 г., руб. /кв.м.

Радикальных падений стоимостных показателей (более 30%) не было даже в самое страшное время кризиса.

По данным ПЦР, на рынке аренды цена кв. м скорректировалась всего на 18%, а на рынке продажи — на 4%.

«Ведомости» сообщили, что примерно четверть площадей ОЦ в нашем городе вакантна. По данным Поволжского Центра Развития на март, доля вакантных офисных площадей в Самаре находилась на уровне 12%. Сегодня этот показатель реально ниже: можно предположить, что сейчас он находится на уровне 8−9%, учитывая, что бизнес-центры постепенно заселяются.

Так, директор УК «Скала» Алексей Петровский сообщил, что БЦ «Скала-Холл» занят на 70% и его заполняемость в течение года повышается, при этом среди новых арендаторов площадей и местные, и федеральные, и международные компании.

ОЦ «БЭЛ-Плаза» заполнен сегодня на 85%, и, по словам управляющего Б Ц Евгения Бабенко, за этот год уровень вакантных площадей снизился на 10%.

50% своих офисных площадей заселил новый офисно-торговый центр «Вертикаль». Площади «Регионального делового центра» заполнены на 100%, подтвердил Константин Федулов, бренд-менеджер ГК «Город мира».

В крупных экономических центрах, таких как Самара, второй по емкости сегмент рынка недвижимости (после жилищного) составляют офисные помещения.

По данным исследовании «Поволжского Центра Развития» основная масса предложений офисных помещений в Самаре, точнее 83% рынка — это так называемая встройка, помещения на первых этажах жилых домов, предлагаемая преимущественно в продажу и чуть менее активно — в аренду.

На долю бизнес-центров относится всего 17% рынка — это вакантные помещения в БЦ, которые в главным образом сдаются в аренду.

Рисунок 11 — Структура предлагаемых офисных помещений в 2011 г.

Подобная структура офисного рынка такого города как Самара, хотя и является привычной для региональных городов, не является оптимальной. Косвенное подтверждение тому заключается в низком уровне вакантных площадей: даже в кризис, даже после почти одновременного появления на рынке сразу нескольких новых крупных БЦ в 2009—2010 гг. средний показатель здесь вышел на «нормальный» уровень в 11%.

В период до конца 2011 года в Самаре планируется к вводу еще почти 80 тыс. кв.м. площадей новых бизнес-центров, а это означает, что в случае их ввода по изначально запланированном датам, совокупный объем качественных площадей отдельностоящих БЦ составит 320 тыс. кв.м. (0,28 кв.м. на одного жителя, что гораздо ниже текущего московского показателя в 0,5 кв. м). Исходя из этого можно предположить, что насыщенность офисного рынка Самары в ближайшие 2−3 года будет оптимальной, что позволит сохранять средний уровень вакантных площадей в качественных БЦ на нормальном текущем уроне в 10%.

По результатам исследования «Поволжского Центра Развития» можно сделать вывод, что офисный рынок Самары за 2010 год пришел в состояние равновесия, и нет причин для того, чтобы данная ситуация существенно измелилась в 2011.

За прошедший год в сегменте БЦ уровень вакантных площадей снизился до 10%, и в 2011 году данный показатель в лучшем случае останется на том же уровне: если в имеющихся БЦ показатель заполняемости и снизится в течение 2011 года, то единовременный (в течение года, как заявлено) вывод новых высококлассных объектов совокупной площадью 76 тыс. кв.м. существенно увеличит данный показатель в среднем по городу. В этой ситуации, как ни парадоксально, остается надеется на то, что анонсированные вводы объектов пройдут с нарушениями сроков, соответственно, начало активной фазы брокериджа для этих БЦ будет разнесено во времени.

БЦ Millennium Tower общей площадью 9260 кв. м (пристрой к зданию Самарской валютной межбанковской биржи на ул. Мичурина, 78). Девелопер — Самарская валютная межбанковская биржа — проанонсировал сдачу объекта на 2011 год.

Другой БЦ, на ул. Мичурина/Московском шоссе, достраивает компания «Парфюм-Самара». Общая площадь здания составляет 14 500 кв. м. Срок сдачи объекта и вовсе запланирован на I квартал этого года.

На ул. Дачной, 10а ГК «Финстрой» ведет активное строительство БЦ «ФинХаус». 8-этажный офисный центр класса В+ (плюс вспомогательные этажи) общей площадью 10,9 тыс. кв. м. Объект готовится к выходу на рынок в 2011 году. Точную дату сдачи объекта девелопер пока не сообщает, в данный момент идет плотная работа над его концепцией.

В исторической части города, на пересечении ул. Молодогвардейской и Студенческого переулка (за Домом художника), строится офисный центр класса, А «Роза мира». Заказчиком строительства 13-этажного БЦ площадью 6000 кв. м выступила компания «Репер-Т». Изначально предполагался ОЦ в 8 этажей, часть из которых планировалось отвести под гостиничный комплекс. Однако девелопер пересмотрел свои планы в сторону увеличения этажности и сохранения единой концепции офисного объекта.

Замороженными на самарском рынке сейчас осталось не так много ОЦ. Это Б Ц класса, А на пересечении пр. Карла Маркса и ул. Авроры, БЦ «Портал-Plaza» на ул. Мичурина, 58 и БЦ «Самара-Сити» на пл. Урицкого.

Два последних проекта были остановлены на ранней стадии готовности.

Первый объект, ОЦ ГП «Берег», был построен до «коробки», перекрытий и крыши и на этом этапе заморожен. Как сообщили в «Береге», не за горами возобновление строительства ОЦ. Возможно, к концу этого года девелопер снова приступит к работам на объекте.

ООО «СК «Самара-Еврострой» намерено возвести ОЦ высотой 4−8 этажей общей площадью 6000 кв. м, из которых 3000 кв. м будет занимать гостиница, 1000 кв. м — офисы, 1000 кв. м — торговые площади, 1000 кв. м — подземный паркинг. Предварительные сроки строительства — 1,5 года, стоимость работ — 100 млн руб.

Другой застройщик — ООО «Жилищно-строительная компания» — подал заявку в министерство строительства и ЖКХ Самарской области на возведение 3-этажного ОЦ в районе ул. Ставропольской/Пугачевской. Компания рассчитывает построить офисное здание за 1 год.

Востребованность офисных помещений.

О востребованности офисов можно судить по динамике уходящих с рынка объектов. На протяжении последних двух лет, по данным Поволжского Центра Развития, емкость этого рынка (иными словами, объем реального спроса) стабильно низка и составляет примерно 1/3 от докризисного уровня.

Хотя уже имеющиеся новые ОЦ, вышедшие в сложное время на рынок, показали заполняемость не настолько низкую, как им предрекали.

Доля вакантных площадей в действующих офисных центрах Самары находится сейчас примерно на уровне 8−9%. В частности, БЦ «Скала-Холл» занят на 70%, ОЦ «БЭЛ-Плаза» заполнен на 85%, 50% офисных площадей занято в ТОЦ «Вертикаль», площади «Регионального делового центра» заполнены на 100%.

Насколько новые офисные центры окажутся востребованными и подходящими для размещения бизнеса — покажет выбор арендатора. Определяющую роль при выборе офиса будут играть удобная парковка, качество отделки, инженерия, возможность пользоваться беспроводным Интернетом и, наконец, арендная ставка.

Естественно, что арендная ставка на офисные помещения выше, если они расположены на центральных улицах районов.

Таблица 6 -Перечень центральных улиц в районах города

N п/п

Наименование улицы

Отрезок улицы

от пересечения

до пересечения

1

Авроры

Московского шоссе

Партизанской

2

Агибалова

Ульяновской

Рабочей

3

Аэродромная

Дзержинского

Авроры

4

Бакинская

5

Береза пос.

квартал 3, дом 3

6

Венцека

Куйбышева

Галактионовской

7

Вилоновская

Чапаевской Спортивной

Самарской Агибалова

8

Волжский проспект

9

Гагарина проспект

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой