Оценка стоимости объекта недвижимости

Тип работы:
Курсовая
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретическое обоснование определения стоимости недвижимости

1.1 Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости

1.2 Принципы оценки жилой недвижимости

1.3 Общие методы оценки жилой недвижимости0

1.3.1 Затратный подход

1.3.2 Рыночный подход

1.3.3 Доходный подход

Глава 2. Оценка стоимости объекта недвижимости

2.1 Характеристика объекта оценки

2.2 Краткая информация о районе расположения объекта оценки

2.3 Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного и затратного подходов

2.4 Расчет итоговой величины стоимости объектов

Заключение

Список использованных источников

Приложение

Введение

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге — для развития экономики страны.

Сейчас вторичное (готовое жилье) является одним из самых перспективных, быстро развивающихся и популярных сегментов рынка недвижимости в Свердловской области. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости жилых домов, дач и коттеджей, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.

Оценка вторичного жилья, коттеджей и дач подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Жилые дома, коттеджи и дачи могут быть оценены вместе с земельным участок, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.

Объектом исследования представленной курсовой работы является стоимость объекта недвижимости от 19 марта 2010 года на оценку рыночной стоимости квартиры, общей площадью 33 кв.м., расположенной по адресу г. Екатеринбург, р-н Уралмаш, ул. Ильича 28

Предметом исследования работы — оценка стоимости объекта недвижимости современных условиях.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости объекта квартиры. В соответствии с определенной целью в представленной курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:

— рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости объекта недвижимости с точки зрения практической реальной экономики;

— произвести оценку стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ильича 28

— обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

Нормативно-правовую базу курсовой работы составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков.

Глава 1. Теоретическое обоснование определения стоимости недвижимости

1.1 Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:

§ операции купли-продажи или сдаче в аренду;

§ акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;

§ привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

§ кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

§ страхование объектов недвижимости;

§ кредитование под залог объектов недвижимости;

§ внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

§ разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

§ ликвидация объектов недвижимости;

§ исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;

§ другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения — это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т. е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене — это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании — это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т. е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость — основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость:

— действительно стоимость, т. е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;

— действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;

— действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка — производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.

Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.

Основная задача при определении стоимости — прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

1.2 Принципы оценки жилой недвижимости

Принципы оценки делятся на четыре группы:

1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т. е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.

Недвижимость — товар особого рода — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Сущность объекта недвижимости как товара, представленного на рисунке 1.

/

/

Рис. 1. Недвижимость — товар особого рода

Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3−3,5 года.

Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость — дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.

Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

§ жилье — для удовлетворения жилищных потребностей;

§ промышленные объекты — для организации производственно-технологических процессов;

§ земельные участки — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости — это составной элемент единого рынка услуг.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. На рисунке 2 приводим пример признаков классификации:

/

/

Рисунок 2. Признаки классификации

1.3 Общие методы оценки жилой недвижимости

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

1.3.1 Затратный подход

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности. Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа. Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т. п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки. Точность полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т. д. Поскольку в данном случае речь идет об определении рыночной стоимости квартиры, собственные затраты не будут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку исследование рынка жилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно высокой рентабельностью строительства жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры не отражает реальной стоимости жилой недвижимости.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т. п.). Косвенные затраты — затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т. п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

1.3.2 Рыночный подход

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т. д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

· анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);

· статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);

· анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

· классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

· распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

1.3.3 Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1:

ПВД=S x Na (1)

где S — площадь, сдаваемая в аренду, кв. м;

Nа — арендная ставка за 1 кв.м.

2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 2:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2)

где ДВД — действительный валовой доход;

ПВД — потенциальный валовой доход;

Кз — коэффициент загрузки площадей;

Кс — коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами — автомобильной стоянкой и т. п.).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно — постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно — переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т. п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации — метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, дата текущего и капитального ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. Необходимо отметить в отчёте, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования. При осмотре проводится фотографирование всего объекта, а также повреждений и дефектов, например, трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта и т. д.

Для определения рыночной стоимости объекта (в случае застроенного земельного участка) необходимо использовать техническую документацию.

Одной из целей осмотра является проверка соответствия объектов, указанных в технической документации реальной ситуации на участке.

· Описание района, земельного участка и оцениваемого строения — обязательная часть при оценки недвижимости. Основной целью данного описания является, в первую очередь, выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.

В настоящие время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания (табл. 1)

Таблица 1 — Описание объектов недвижимого имущества

Элементы описания

Характеристика

Общие положения:

1

Назначение объекта недвижимого имущества (сегмент рынка)

Жилая, коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специальная недвижимость

Рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений

2

Текущее (существующее) использование

Магазин; офис; склад; кафе; ресторан; гостиница; банк; производственное здание; индивидуальный жилой дом; квартира; сезонный дом (садовый домик) многоквартирный дом и т. п.

3

Населенный пункт

v

4

Адрес

v

5

Время до центра на общественном транспорте

v

6

Время до центра на личном транспорте

v

7

Расстояние до остановок общественного транспорта

v

8

Ближайший город

v

9

Расстояние до ближайшего города

v

10

Расстояние до ближайшей автомагистрали

v

11

Расстояние до ж/д станции

v

12

Ближайшие окружение

v

13

Границы окружения

v

14

Типичное использование окружения

Жильё; административные; коммерческие; промышленные; смешанные

15

Основной тип застройки

Уличная; плотная с разрывами; отдельно стоящее здание; микрорайон

16

Плотность застройки

Менее 25%; 25−75%; свыше 75%;

17

Этажность застройки

Многоэтажная; малоэтажная; смешанная

18

Социальная инфраструктура (выбор нескольких значений)

Наличие рабочих мест; учебные заведения; предприятия торговли; медицинские учреждения; предприятия общественного питания; предприятия бытового обслуживания; зоны отдыха; спортивные сооружения; иное

19

Благоустройство территорий

Зелённые насаждения; детские площадки; гаражи; автостоянки; освещение; тротуары

Юридическое описание:

20

Оцениваемые права

Право собственности; право аренды или другие права; ограничения оцениваемых прав (сервитуты, сроки аренды)

21

Наличие договоров аренды или субаренды

Привести детали договоров аренды или субаренды: сроки аренды, арендная плата, арендная плата, случаи изменения условий договора, условия прекращения договора

22

Финансовые обязательства, связанные с объектом недвижимого имущества

Финансовые соглашения о кредитовании объекта недвижимости, находящегося в состоянии развития

Планы и требования законодательства:

23

Генеральный план развития населённого пункта

Позволяет определить функциональную зону, в которой расположен объект оценки, а также прогнозировать развитие территории: строительство магистралей, автомобильных дорог и т. п.

Неблагоприятные факторы окружающей среды:

24

Использование опасных материалов и технологий

Описание

25

Наличие строений, возведённых без разрешения на строительство, не соответствующих существующим строительным нормам и стандартам. Наличие высоковольтных линий передач вблизи от объекта недвижимости, что может рассматриваться участниками рынка недвижимости как опасность для здоровья

Описание

Земельный участок:

26

Площадь участка

27

Зона

Производственная; зона исторической застройки; селитебная, ландшафтно-рекреационная

28

Сервитуты

29

Форма

Прямоугольная; квадратная; неправильная; многоугольная; иное

30

Топография

Ровное место; пологий склон; крутой склон; иное

31

Состояние участка

Не разработан; расчищен и спланирован; разработан; имеются посадки; иные условия

32

Неблагоприятные условия окружающей среды

Возможно затопление; близость оврагов; низкая несущая способность грунта; близость залегания грунтовых вод; возможны оползни; сейсмичность (баллов); иное

33

Транспортная доступность участка (выбор нескольких значений)

Общественный транспорт; главная автодорога; второстепенная автодорога; пересечение главной дороги; пересечение второстепенной дороги; пересечение главной и второстепенной дороги; ж/д переезд (станция)

34

Качество дорог

С твёрдым покрытием, грунтовая

35

Состояние дорог

Хорошее (ремонт не требуется); удовлетворительное (требуется ремонт); плохое (требуется капремонт); строятся

36

Доступные инженерные коммуникации

Электрические сети; водопровод; сети канализации; газопровод; теплотрасса; телефонная сеть

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.

При введение корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%. Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т. д.) и с использованием шкалы относительной важности.

Глава 2. Оценка стоимости объекта недвижимости

2.1 Характеристика объекта оценки

Объект оценки — квартира, общей площадью 33 кв.м., в том числе жилой 17кв. м, состоит из одной жилой комнаты, кухни 8 (м. кв.), расположенная по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ильича 28.

Приложение А. Карта расположения объекта оценки

2.2. Краткая информация о районе расположения объекта оценки

Объект оценки расположен в Орджоникидзевском административном округе, в микрорайоне Уралмаш г. Екатеринбург. Территория района — 300 га, население — 67,5 тыс. человек. В районе есть «своя» станция метрополитена.

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Наиболее эффективное использование имущества — это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Критерий физической возможности. Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций.

· Критерий законодательной разрешенности: Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам.

· Критерий экономической целесообразности Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта. Объект оценки — квартира, расположенная на втором этаже многоквартирного дома, относится к жилому фонду города, т. е. может использоваться только в качестве жилья. Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости.

2.3 Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного и затратного подходов

Метод сравнительного подхода.

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Объект

Местоположение

р-н Уралмаш ул. Ильича 28

р-н Уралмаш ул. Индустрии53

р-н Уралмаш ул. Стахановская 27а

р-н Уралмаш ул. Ильича 28

Текущее использование

Квартира

Квартира

Квартира

Квартира

Этажность

4/9

4/9

4/9

2/9

Количество комнат

1

1

1

1

Тип конструкции здания

панельный

панельный

панельный

панельный

Общая площадь помещений, кв. м

34

33

33

33

Дата выставления

09. 11. 2010

18. 11. 2010

05. 10. 2010

17. 03. 2011

Цена

1 980 000

2 190 000

2 000 000

-

Поправка на торг

5%

5%

5%

-

Скорректированная цена

1 881 000

2 080 500

1 900 000

-

Транспортная доступность

Хорошая

Хорошая

Отличная

Отличная

Корректировка на транспортную доступность

10%

10%

0%

Скорректированная цена

1 880 990

2 080 490

1 900 000

Техническое состояние

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Корректировка на техническое состояние

0,00

0,00

0,00

Скорректированная цена

1 880 990

2 080 490

1 900 000

Корректировка на площадь

0%

0%

0%

Скорректированная цена

1 880 990

2 080 490

1 900 000

Корректировка на тип помещения

0%

0%

0%

Скорректированная цена

1 880 990

2 080 490

1 900 000

Связь

Имеется

Имеется

Имеется

Имеется

Корректировка на наличие связи

0%

0%

0%

Скорректированная цена

1 880 990

2 080 490

1 900 000

Парковка

Стихийная

Стихийная

Стихийная

Стихийная

Охрана

Домофон

Домофон

Домофон

Домофон

Корректировка на наличие парковки и охраны

0%

0%

0%

Скорректированная цена

1 880 990

2 080 490

1 900 000

Корректировка на тип постройки

0%

0%

0%

Скорректированная цена

1 880 990

2 080 490

1 900 000

Цена 1 кв. м

55 323

63 045

57 576

-

Средневзвешенная стоимость объекта оценки

58 648

Стоимость объекта оценки

1 935 384

Таким образом, стоимость объекта оценки — однокомнатной квартиры общей площадью 33 кв.м., расположенной р-н Уралмаш, ул. Ильича 28 рассчитанная сравнительным подходом, составляет примерно 1 935 000 руб.

Метод доходного подход

Объект оценки: однокомнатная квартира, общей площадью 33 кв.м.

Арендная плата: 13 000 руб.

Квартплата и коммунальные услуги: 4 000 руб.

ПВД: 10 000*12 мес. =120 000 рублей

ДВД: 120 000 — 4 000*12 мес. =72 000 рублей

72 000(руб.)-потери от недозагруженности квартиры;

12%-ставка за риск, высчитывается путем сложения различных экономических и физических факторов, которые не зависят от квартиры.

Ст-ть недвижимости: 48 000/12%=400 000(руб.)

Метод затратного подхода

Объект оценки: однокомнатная квартира, общей площадью 33 кв.м.

Стоимость 1 кв.м. жилья в районе Уралмаш составляет 50 060 рублей.

Год постройки: 1983

Ст-ть востановления: 33*50 060=1 651 980

Износ функциональный: 50%

Износ физически устранимый:

Износ физически неустранимый: 20%

Износ накопленный: 1 651 980*0,50 + 1 651 980 *0,20 = 1 156 386 рублей

Ст-ть квартиры: 1 651 980 — 1 156 386 = 495 594 рублей

доходный недвижимость сравнительный затратный

2.4 Расчет итоговой величины стоимости объектов

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.

Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т. д.

В результате проведения оценки тремя подходами мной была составлена ниже таблица «Согласование» на основании полученных данных.

Подход

Результат

Коэффициент доверия

Скорректированный результат

Сравнительный

1 935 000

0,8

1 548 000

Доходный

400 000

0,5

200 000

Затратный

495 594

0,3

1 486 78,3

1 896 678

Сравнительный коэффициент — наиболее точен при оценки квартиры, составляет 80% от 100%

Затратный коэффициент — средний при надежности оценки квартиры, составляет 50% от 100%

Доходный коэффициент — менее надежен т.к. этот подход практически не используется, составляет 30% от 100%

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы мной были рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости. Во второй главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке, проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.

Проделав курсовую работу, я получила много знаний в области оценки недвижимости и на практике научилась применять все три подхода в оценке. По итогам курсовой работы стоимость однокомнатной квартиры расположенной по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Ильича 28 составила 1 896 675 рублей.

При сопоставлении результатов наибольший вес имел сравнительный подход, т.к. именно он считается эффективным при определении стоимости квартиры.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30. 11. 1994 № 51-ФЗ (ред. от 02. 07. 2005 № 83-ФЗ)

2. Федеральный закон от 29. 07. 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации»

3. Международные стандарты оценки. — М.: РОО, 1995

4. Экономика недвижимости (А.Н. Асаул-2007)

5. Глобальные сети интернет (www. upn. ru; www. e1. ru)

6. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. — М.: ИНФРА, 2009. — 78 с.

Приложение

Рисунок 1. Карта расположения объекта оценки

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой