Оценка стоимости объекта недвижимости: "Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Москва Боровское шоссе д.44 кв. 9"

Тип работы:
Курсовая
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

ВВЕДЕНИЕ

оценка недвижимость квартира

Становление рыночной экономики нашей страны потребовало углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формирует потребность в новой услуге — оценке стоимости недвижимости. Возникла необходимость в определении рыночной стоимости недвижимого имущества, связанная с операциями купли — продажи, исчислением налогов и т. д. Способствовала появлению и развитию рынка в России, как рынок недвижимости.

Фактически, рынок недвижимости возник после вступления в силу Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 4 июля 1991 г. Рыночные операции с недвижимостью стали возможны только после появления частной собственности.

В настоящее время в РФ практика оценки на несколько лет опережает законодательного регулирование данного вида деятельности. При этом в практике оценки рыночной стоимости недвижимого имущества уже прочно утвердились определенные методики и правила, оценочной деятельности.

Правила оценочной деятельности сформировались на основе международного опыта, внедрению которого в отечественную практику способствовало издание в России переводной зарубежной литературы и учебников по оценочной деятельности, а также благодаря появлению филиалов международных организаций, занимающихся оценочной деятельностью в РФ.

Все большее число граждан принимает участие в операциях с недвижимостью. Российский рынок недвижимости становится всё более привлекательным для зарубежных инвесторов.

Тем не менее, отечественная оценочная практика отличается от международной и имеет свою специфику, которая отражает текущие условия функционирования российской экономики.

Целью курсовой работы является расчет рыночной стоимости недвижимости. Для реализации поставленной цели необходимо изучить нормативно правовую базу оценочной деятельности, определить требования к проведению оценки, процесс, принципы, способы, круг задач и процедуру их решения. Объектом курсовой работы явилась трехкомнатная квартира, расположена по адресу: г. Москва Боровское шоссе, д. 44, кв. 9

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Основные факты и выводы

Таблица 1. Задание на оценку

Организация:

ИНН/КПП

Оценщик:

Саморегулируемая организация оценщиков

ОАО «Сейлер-Про»

386 112 142/86381579

Овчаренко Иван Николаевич (регистрационный № 212 458)

Общероссийская общественная организация «Единая оценка России»

Полис страхования гражданской ответственности оценщика

Застрахованное лицо

№ 21−75−17/12 в Московском филиале государственной страховой компании «Альянс» на сумму 500 000 рублей. Период действия полиса с 15.9. 2012 по 15.9. 2014

Павлова Ольга Михайловна

Адрес:

Директор:

119 634 Москва ул. Шолохова д. 4

Земин Сергей Борисович

Основание для проведения оценки

Договор № 374 ОМ от «06» октября 2013 г.

Заказчик

Адрес

Люсинов Игорь Петрович

г. Москва Кунцевская улица д. 1 корп.5 кв. 240.

Собственник

Слесарёв Виктор Сергеевич

Цель оценки

Определение рыночной стоимости

Задача оценки

Купля — продажа квартиры

Оцениваемые права:

Собственность

Трехквартира расположенная по адресу г. Москва Боровское шоссе, д 44, кв 9

Технический паспорт квартиры № 38 544 жилого дома,

расположенного по адресу: г. Москва Боровское шоссе, д 44, кв 9

Оцениваемая площадь, кв.м.

52

Ограничения и обременения права

Не зарегистрированы

Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта:

Не имеет

Дата осмотра:

6. 10. 2013

Дата оценки:

6. 10. 2013

Дата составления отчета:

16. 11. 2013

Срок легитимности отчета:

6 месяцев

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

9 953 788 (девять миллионов девять сот пятьдесят три тысячи семь сот восемьдесят восемь) руб.

1. 2 Результаты оценки

Об оценке рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва Боровское шоссе д 44 кв 9

Дата оценки: 06. 10. 2013 г.

Дата составления отчета: 16. 11. 2013 г.

В соответствии с договором № 374 ОМ от «06» октября 2013 г. нами произведена оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва Боровское шоссе д 44 кв 9

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки. Задача оценки — купля-продажа квартиры. Оценка произведена в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в РФ» и «Стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности». Обращаем Ваше внимание на то, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Дата осмотра объекта: 06. 10. 2013 г.

Дата оценки объекта: 06. 10. 2013 г.

Дата составления отчета: 16. 11. 2013 г.

На основании информации, собранной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке объекта, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 06. 10. 2013 г. составляет:

ОКОНЧАТЕЛЬНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

9 953 788 (девять миллионов девять сот пятьдесят три тысячи семьсот восемьдесят восемь) руб.

ОЦЕНЩИК _____________________ / Овчаренко И. Н. /

Таблица 2. Сведения об оцениваемой квартире

Объектом оценки является

Трехкомнатная квартира расположена по адресу г. Москва Боровское шоссе д. 44 кв. 9

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

Договор № 374ОМ от «06» сентября 2013 г.

Цели и задачи проведения оценки

Целью оценки является

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Задача оценки

Купля — продажа квартиры

Критерии установления вида оцениваемой стоимости

Исходя из целей оценки и условий договора, принят следующий вид оцениваемой стоимости — рыночная стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

9 953 788 (девять миллионов девять сот пятьдесят три тысячи семь сот восемьдесят восемь) руб.

Оценка осуществляется на основании Задания на оценку (выполнение работ) по оценке на оказание услуг (выполнение работ) по оценке рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости.

Таблица 3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о заказчике

Заказчик

Адрес

Люсинов Игорь Петрович

г. Москва ул. Шолохова, д. 4

Сведения об оценщике

Организация:

ИНН/КПП

Оценщик:

Саморегулируемая организация оценщиков

ОАО «Сейлер-Про»

386 112 142/86381579

Овчаренко Иван Николаевич (регистрационный № 242 471)

Общероссийская общественная организация «Единая оценка России»

Полис страхования гражданской ответственности оценщика

Застрахованное лицо

№ 21−75−17/12 в Московском филиале государственной страховой компании «Альянс» на сумму 500 000 рублей. Период действия полиса с 15.9. 2013 по 15.9. 2014

Павлова Ольга Михайловна

Адрес:

Директор:

119 634 Москва ул. Шолохова д. 8 к. 2

Земин Сергей Борисович

Таблица 4. Задание на оценку

Объект оценки

Трехкомнатная квартира расположена по адресу: г. Москва Боровское шоссе д 44 кв 9

Имущественные права на объект оценки

Собственность

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Результаты оценки будут использованы для купли — продажи квартиры

Вид стоимости

рыночная

Дата оценки

06. 10. 2013

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

приведены в разделе 1.4 данного отчета

1.3 Сертификат качества оценки

Подписавший данный отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися данными:

1. У Оценщика не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объекта, рассматриваемого в настоящем отчете или в отношении сторон, имеющих к нему отношение.

2. Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, наложенных либо условиями исходной задачи, либо введенных Оценщиком самостоятельно.

3. Оценщик не является учредителем, должностным лицом Заказчика, не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве, в настоящем не имеет какого-либо имущественного интереса в объекте собственности, являющимся предметом настоящего отчета.

4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования

Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

5. Оцениваемый объект недвижимости был осмотрен Оценщиком непосредственно 6. 10. 2013 года.

6. Настоящая оценка была произведена в соответствии с Федеральным законом от 29. 07. 98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным Законом от 14. 11. 2002 г. № 143-Ф3 «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Р Ф от 06. 07. 2001 г. № 519. Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Р Ф от 06. 07. 2001 г. № 519.

1. 4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1.4. 1Допущения

Следующие принятые при проведении оценки допущения, ограничения и пределы применения полученного результата являются неотъемлемой частью данного отчета.

Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письмен ном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.

Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера. На момент осмотра в планировке квартиры обнаружены небольшие изменения по сравнению с планом, представленным в Техпаспорте жилого помещения.

Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия. Объект оценки на фотографиях представлен не полностью, что связано с ограничением собственником фотосъемки.

Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало его состоянию в момент осмотра.

Данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может ориентировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

1.4.2 Ограничения и пределы применения полученного результата

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.

2. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

3. Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий.

4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет отчужден по указанной стоимости.

5. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для заявленной цели, если с даты составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев.

1.4.3 Основные термины и определения

Объекты оценки — Объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ФСО № 1)

Оценочная деятельность — Профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (№ 135-ФЗ)

Субъекты оценочной деятельности — Физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности (№ 135-ФЗ)

Цена объекта оценки — Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (ФСО № 1)

Стоимость объекта оценки — Расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (ФСО № 1)

Цель оценки — Определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку (ФСО № 2)

Рыночная стоимость — Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

? стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

? объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

? цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме (№ 135-ФЗ)

Инвестиционная стоимость объекта оценки — Стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен (ФСО № 2)

Ликвидационная стоимость объекта оценки — Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (ФСО № 2)

Кадастровая стоимость объекта оценки — Определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения (ФСО № 2)

Подход к оценке — Совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (ФСО № 1)

Метод оценки — Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ФСО № 1)

Доходный подход — Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки

Сравнительный подход — Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1)

Затратный подход — Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (ФСО № 1)

Объект-аналог объекта оценки — Объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1)

Затраты на воспроизводство объекта оценки — Затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий (ФСО № 1)

Затраты на замещение объекта оценки — Затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО № 1)

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) — Дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФСО № 1)

Наиболее эффективное использование объекта оценки — Использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (ФСО № 1)

Срок экспозиции объекта оценки — Срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО № 1)

Итоговая стоимость объекта оценки — Стоимость, определяемая путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (ФСО № 1)

Отчет об оценке — Документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (ФСО № 3).

1. 5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

1.5. 1 Обоснование использования стандартов при проведении оценки данного объекта оценки

При составлении данного отчета использованы Федеральные стандарты оценки, т.к. они являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности. Использованы также стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший данный отчет.

1.5. 2 Федеральные стандарты оценки

Использованы следующие Федеральные стандарты, действующие на дату оценки:

Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256, зарегистрировано в Минюсте Р Ф 22. 08. 2007 года, регистрационный N 10 040, опубликован в «Российской газете» — Федеральный выпуск № 4457 от 4 сентября 2007 г).

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, зарегистрировано в Минюсте Р Ф 23. 08. 2007 N 10 045, опубликован в «Российской газете» — Федеральный выпуск № 4457 от 4 сентября 2007 г).

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (зарегистрировано в Минюсте Р Ф 20. 08. 2007 N 10 009, опубликован в «Российской газете» — Федеральный выпуск № 4458 от 5 сентября 2007 г).

1.5. 3 Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков

При составлении данного отчета использован Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков РОО 1−03−2005.

1.5.4 Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки

Для определения рыночной стоимости объекта оценки использованы указанные в разделе 5.1 Стандарты.

При составлении отчета использованы следующие общие понятия оценки, соответствующие указанным Стандартам:

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

1.6 Цель оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. З Федерального закона от 25. 07. 98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме1.

1 ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29. 07. 98 г. № 135-Ф3;

1. 7 Функция оценки

Консультирование Заказчика о наиболее вероятной величине рыночной стоимости объекта оценки для предоставления соответствующего имущества в качестве залогового обеспечения при получении банковского кредита.

1.8 Оцениваемые права

Настоящая оценка определяет стоимость полного права собственности на оцениваемый объект.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ч.1 ст. 209, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

2.1 Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы характеристика рынка

Максимальное число предложений на рынке наблюдалось в апреле, чуть ниже был уровень предложения в другой «пиковый» сезон — в октябре. Общее увеличение объема предложения, по данным департамента аналитики компании «НДВ-Недвижимость» в ноябре по сравнению с январем 2013 года составило 1,59%. Такое незначительное увеличение числа предложений за год, скорее всего, свидетельствует о том, что соотношение спроса и предложения на рынке достаточно сбалансировано. (рис. 1)

Рис. 1. Динамика предложения квартир на рынке вторичного жилья Москвы

Спрос

К концу года, в преддверии новогодних праздников, произошел ожидаемый спад деловой активности и незначительное снижение спроса на операции с недвижимостью (-3,6%). Наибольшее уменьшение спроса в ноябре наблюдалось на альтернативные сделки, а на операции по чистой продаже или покупке недвижимости, наоборот, вырос. (рис. 2)

Рис. 2. Динамика изменения спроса на рынке вторичной недвижимости

Ценовая ситуация

В первой половине года курс доллара был относительно стабильным и ниже, чем в конце года, а кривые, отражающие динамику цен в рублях и долларах, двигались синхронно. В августе резкий курсовой скачек повернул кривую долларовых цен вниз, а рублевые цены продолжили расти. В первой и третьей декадах декабря курс доллара вырос, во второй — оставался стабильно высоким. В декабре цена кв. м в рублях выросла на 1,1%, а в долларах, наоборот, упала на 0,9%. К концу прошедшего года средняя стоимость кв. м в долларах составила около 5 545, а в рублях — 174 тыс. (рис. 3)

Рис. 3. Динамика стоимости 1 кв. м на рынке вторичного жилья Москвы

Выводы

Глава «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев отмечает, что прошедший год еще раз доказал, что рынок недвижимости сильно изменился после кризиса 2008 года. С января цена кв. м вторичной недвижимости в Москве в долларах выросла на 4,6%, а в рублях — на 9,9%. Стоит отметить, что удорожание кв. м в разных округах столицы не было синхронным. Так, больше всего подорожал кв. м в наиболее дорогих округах ЮЗАО, ЗАО и СЗАО — более 12%. Меньше подорожали более доступные ЮАО, ВАО и ЮВАО — менее 8%. Стоит также отметить, что наибольший рост стоимости кв. м, как ранее прогнозировали аналитики компании «НДВ-Недвижимость», пришелся на наиболее ликвидные квартиры.

2.2 Описание объекта оценки

Идентификация объекта оценки заключается в установлении соответствия между объектом оценки и записями в правоустанавливающих документах.

Таблица 5. Характеристика местоположения объекта оценки

Адрес объекта

г. Москва Боровское шоссе д 44 кв 9

Преобладающая застройка микрорайона

Жилая

Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)

Хорошая

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)

Хорошая

Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)

Хорошее

Экологическая ситуация в районе расположения объекта оценки

Хорошая

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Таблица 6. Общая характеристика здания

Тип здания

Многоквартирный дом

Этажность здания

17 (семнадцать)

Материал наружных стен

Панель

Состояние здания (субъективная оценка)

После ремонта

Техническое обеспечение здания

Холодное, горячее, водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонизация

Состояние подъезда (субъективная оценка)

Хорошее

Дополнительная существенная информация

Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

Таблица 7 Характеристика объекта оценки

Площадь объекта оценки, м2

52

Кол-во комнат

3

Лоджия (балкон)

балкон

Состояние объекта (субъективная оценка)

Текущий ремонт

Дополнительная существенная информация

отсутствует

2. 3 Фотографии объекта оценки

Внешний вид дома

Окружение дома

Входная дверь в квартиру

Санузел

Комнаты

Кухня

Коридор

2.4 Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективности использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зоконообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В настоящем отчете производился отбор альтернативных вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Более подробный анализ изложен нами далее.

Законодательная разрешенность:

Существует законодательное ограничение на использование жилых помещений в качестве нежилых и нежилых помещений в качестве жилых. В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Объект оценки расположен на 15 этаже, ниже него расположены помещения жилого назначения.

Таким образом, законодательно разрешена эксплуатация следующих типов недвижимости:

Таблица 8. Тип недвижимости

Тип недвижимого имущества

Законодательные ограничения на использование

Жилая недвижимость

Разрешено

Офис

Запрещено

Торговые площади

Запрещено

Производственный цех

Запрещено

Склад

Запрещено

Ввиду того, что существует законодательное ограничение на использование объекта оценки, то исследование физической и финансовой осуществимости, максимальной эффективности использования объекта не целесообразно.

Резюме

В результате проведенного исследования наиболее эффективного использования объекта оценки мной были проанализированы следующие факторы, оказывающие влияние на эффективное использование объекта оценки:

1. Законодательная разрешенность

Таким образом, наиболее эффективным использованием данного объекта является его использование в качестве жилого. Все дальнейшие расчеты выполнены мной исходя из наиболее эффективного использования объекта оценки — жилое помещение.

2.5 Определение стоимости объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

· затратный подход;

· сравнительный подход;

· доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод (ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

В идеальном случае результаты, полученные в каждом подходе должны быть равны между собой, что говорит о тесной взаимосвязи между применяемыми подходами. Этот принцип и лежит в основе настоящего отчета.

2.6 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Работа включает в себя следующие этапы:

1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. составление отчета об оценке (п. 16. ФСО № 1).

2.7 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём дома, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т. п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости квартиры в площади дома приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

2.8 Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

2.9 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

А. выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

Б. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

В. согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно-регрессионного анализа.

В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.

· Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

· Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

· Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

· Условия финансирования. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

· Условия и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

· Местоположение. Необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

· Физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости — размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. Можно выделить следующие виды корректировок:

· Процентные относительные;

· Процентные абсолютные;

· Стоимостные относительные;

· Стоимостные абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.

Стоимостные поправки:

· Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

· Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· методы, основанные на анализе парных продаж;

· экспертные методы расчета и внесения поправок;

· статистические методы.

Обоснование выбора аналогов

Наиболее эффективное использование объекта достигается при его использовании как жилой квартиры, поэтому в качестве аналогов нами были выбраны преимущественно объекты, которые целесообразно и экономически выгодно использовать по такому же назначению, как и оцениваемый объект. Информация по выбранным объектам-аналогам представлена в Таблице № 9

Таблица 9. Объекты аналоги

№п/п

Характеристика

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

1

Источник информации

«Инком»

«Инком»

«Инком»

«Инком»

2

Ссылка на интернет-сайт (название журнала)

http: //www. incom. ru/sale-realty/flats/1 065 638/

http: //www. incom. ru/sale-realty/flats/1 105 124/

http: //www. incom. ru/sale-realty/flats/1 048 142/

http: //www. incom. ru/sale-realty/flats/1 108 097/

3

Наименование объекта

Трех комнатная

Трех комнатная

Трех комнатная

Трех комнатная

4

Передаваемые права на объект

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

5

Станция метро

-

-

-

-

6

Местоположение

ул. Шолохова д. 29 крп. 1

ул. Лукинская д. 8 крп. 2

ул. Скульптора Мухиной д. 27 крп. 1

ул. Шолохова д. 51

7

Тип дома

Панельный

Кирпичный

Панельный

Кирпичный

8

Общая площадь квартиры, кв. м

60,5

58

103

43

9

Наличие отделки

Текущий ремонт

Текущий ремонт

Текущий ремонт

Текущий ремонт

10

Санузел

раздельный

раздельный

раздельный

раздельный

11

Состояние дома, отд. мест общего польз.

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

12

Наличие белкона/лоджии

балкон

лоджия

лоджия

балкон

Таблица 10. Расчет рыночной стоимости квартиры

Характерист, показатель

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Объект оценки

Источник информации

«Инком»

«Инком»

«Инком»

«Инком»

-

Ссылка на интернет-сайт (название журнала)

http: //www. incom. ru/sale-realty/flats/1 065 638/

http: //www. incom. ru/sale-realty/flats/1 105 124/

http: //www. incom. ru/sale-realty/flats/1 048 142/

http: //www. incom. ru/sale-realty/flats/1 108 097/

-

Функциональное назначение

Квартира 1

Квартира 2

Квартира 3

Квартира 4

Квартира

Общая площадь квартиры, м2

60,5 м2

58 м2

103 м2

43 м2

52

Цена продажи, тыс. руб.

10 300 000

12 280 000

27 000 000

7 800 000

-

Цена предложения, руб. /м2 общей площади

10 300 000: 60,5=170 247

12 280 000: 58=211 724

27 000 000: 103=262 135

7 800 000: 43=181 395

-

Передаваемые права на объект

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Корректировка

0%

0%

0%

0%

-

Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка

0%

0%

0%

0%

-

Условия сделки

Типичные

Типичные

Типичные

Типичные

Типичные

Корректировка

0%

0%

0%

0%

-

Дата предложения

IV квартал 2013 г.

IV квартал 2013 г.

IV квартал 2013 г.

IV квартал 2013 г.

17. 10. 2013 г.

Корректировка

0%

0%

-

Поправка на торг

Торг есть

Торг есть

Торг есть

Торг есть

Рыночная стоимость

Корректировка

-5%

-5%

-5%

-5%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. /м2

170 247 ?5/100=8512

170 247 — 8512=161 735

211 724?5/100=10 586

211 724 — 10 586=201 138

262 135•5/100=13 106

262 135 — 13 106=249 029

181 395•5/100=9069

181 395 — 9069=172 326

-

Станция метро

Юго-западная

Юго-западная

Юго-западная

Юго-западная

Юго-западная

Местоположение

ул. Шолохова д. 29 крп. 1

ул. Лукинская д. 8 крп. 2

Ул Скульптора Мухиной д. 27 крп. 1

ул. Шолохова д. 51

ул. Боровское шоссе д 44 кв 9

Особенности местоположения

35 м. п до ст. Юго-западная

30 м. п до ст. Юго-западная

35 м. п до ст. Юго-западная

30 м. п до ст. Юго-западная

30 м. п до ст. Юго-западная

Корректировка

-2%

0%

-2%

0%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. / м

170 247•2/100=3404

170 247−3404=166 843

201 138

249 029•2/100=4980

249 029−4980=244 049

172 326

-

Локальные особенности местоположения

Типичные

Типичные

Типичные

Типичные

Типичные

Корректировка

0%

0%

0%

0%

0%

Скорректированная цена, тыс. руб. / м

166 843

201 138

244 049

172 326

-

Тип дома

панельный

кирпичный

панельный

кирпичный

панельный

Корректировка

0%

-5%

0%

-5%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. / м

166 843

201 138?5/100=10 056

201 138−10 056=191 082

244 049

172 326?5/100=8616

172 326−8616=163 710

Степень строительной готовности

100%

100%

100%

100%

100%

Корректировка

0%

0%

0%

0%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. / м

166 843

191 082

244 049

163 710

-

Этаж/ этажность

2/17

5/15

3/31

8/9

13/16

Корректировка

0%

0%

0%

0%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. / м

166 843

191 082

244 049

163 710

-

Наличие отделки

текущий ремонт

текущий ремонт

текущий ремонт

текущий ремонт

текущий ремонт

Корректировка

0%

0%

0%

0%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. / м

166 843

191 082

244 049

163 710

-

Санузел

раздельный

раздельный

раздельный

раздельный

раздельный

Корректировка

0%

0%

0%

0%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. / м

166 843

191 082

244 049

163 710

-

Состояние дома, отд. мест общего польз.

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Корректировка

0%

0%

0%

0%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. / м

166 843

191 082

244 049

163 710

-

Наличие балкона/лоджии

лоджия

балкон и лоджия

балкон

балкон

балкон

Корректировка

0%

0%

0%

0%

-

Скорректированная цена, тыс. руб. / м2

166 843

191 082

244 049

163 710

-

Сумма корректировок по модулю, %

5%+2%=7%

100%-7%=93%

5%+5%=10%

100%-10%=90%

5%+2%=7%

100%-7%=93%

5%+5%=10%

100%-10%=90%

-

Весовые коэффициенты*

93%/(93%+90%+93%+90%)?0,25

90%/(93%+90%+93%+90%)?0,25

93%/(93%+90%+93%+90%)?0,25

90%/(93%+90%+93%+90%)?0,25

-

Взвешенное значение, тыс. руб. / м2

166 843•0,25=41 710

191 082•0,25=47 770

244 049•0,25=61 012

163 710•0,25=40 927

-

Стоимость 1 м2объекта оценки, тыс. руб.

41 710+

47 770+

61 012+

40 927=

191 419

Стоимость объекта, тыс. руб.

191 419•52=9 953 788

*При сложении весовых коэффициентов, их сумма должна равняться 1

Объяснение вносимых корректировок:

Права.

В рамках данной работы объекты — аналоги выбраны с аналогичным правовым титулом, как и объект оценки. Поэтому корректировка не вводилась.

Значение корректировки 0%.

Условия финансирования сделки.

Цены, по которым выставлены объекты аналоги на рынок недвижимости, подразумевают под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается беседами с продавцами и их агентами.

Значение корректировки 0%.

Условия продажи (аренды).

Все выбранные объекты аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, (оферта (от лат. offero -- предлагаю) -- письменное или устное предложение одного лица (оферента), сделанное другому лицу (акцептанту), содержащее сообщение о желании заключить с ним договор) отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой