Оценка страховой стоимости административного помещения

Тип работы:
Лабораторная работа
Предмет:
Экономические науки


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Министерство транспорта РФ

ФГОУ ВПО НГАВТ

Кафедра ЭТ и Ф

Лабораторная работа

на тему: Оценка страховой стоимости административного помещения

дисциплина: Экономика недвижимости

Новосибирск, 2009

Введение

Согласно статье 120 ГК РФ к недвижимым вещам, недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные ресурсы и всё, что прочно связано с землёй. Объекты перемещения, которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Кроме этого к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Законом к недвижимым вещам может отнесено и иное имущество.

При оценке объектов недвижимости различают понятия недвижимости как физического объекта и правовых отношений, возникающих по отношению к ним. Государственной регистрации подлежат следующие права:

— права собственности

— право оперативного управления

— право хозяйственного ведения

— сервитут

— ипотека.

Целью данной работы является определение страховой стоимости административного здания.

1. Теоретическая часть

Мною был проведен анализ по справочнику «Коммерческая недвижимость» за 25 мая 2009 год. Всего в справочнике 1380 помещений и из них 594 административных помещений. Мною был произведен расчет процента административных помещений от всего количества помещений и составил 43%

Рис. 1

Участниками рынка недвижимости являются агентства недвижимости такие как:

— Жилфонд;

— Сити инвест;

— ИСК Заельцовская;

— Центральное агентство;

— СтройИнвест;

— Акрополь;

— 1-й строительный фонд;

— Новая лизинговая компания;

— Кар плаза;

— ГРАНОВИТ.

Состояние и характер изменения рыночных цен купли — продажи административных помещений можно проследить на представленном ниже графике.

Рис. 2

На данном графике за рассматриваемый период времени видна тенденция равномерного увеличения цены.

2. Практическая часть

Определить страховую стоимость объекта недвижимости с использованием трех подходов, если известны следующие данные (см. Приложение):

Таблица 1 Характеристика административного помещения

Наименование

Технические характеристики

Год постройки

1985

Количество этажей

1

Площадь застройки, м2

3600

Фундамент

Бетонный

Кровля

Шифер

Перекрытия

Железобетонные плиты

Оценка затратным подходом:

При определении полной восстановительной стоимости (ПВС) можно использовать один из следующих методов:

— количественный (сметный метод);

— метод учета затрат по укрупненным видам работ;

— метод сравнительных единиц;

— метод объектов аналогов.

Определяем полную восстановительную стоимость с использованием расчета стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях в форме таблицы 2.

Таблица 2 Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию

Наименование материала

Единица измерения

Количество единиц измерения

Стоимость единицы измерения

Общая стоимость, тыс. руб.

Цемент, т

т

2016

1240

2499. 84

Бетон, т

т

6120

1600

9792

Сталь кл. А, т

т

540

2800

1512

Линолеум, кв. м

кв. м

3060

500

1530

Стекло оконное, кв. м

кв. м

2120

150

318

Лесопиломатериалы, куб. м

куб. м

1260

1200

1512

Плитка, кв. м

кв. м

540

200

108

Оконные блоки, кв. м

кв. м

3240

1020

3304. 8

Дверные блоки, кв. м

кв. м

1200

1500

1800

Раковины, ед.

ед.

40

1500

60

Унитазы, ед.

ед.

40

2300

92

Итого

22 528. 64

Прочие затраты

%

30

6758. 59

Итого затрат по материалам

29 287. 23

Окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости рассчитываем укрупнено.

Таблица 3

Статьи затрат

Стоимость, тыс. руб

Стоимость строительных материалов

29 287. 23

Заработная плата рабочих, 43%

12 593. 51

Эксплуатация машин, 25%

7 321. 81

Итого прямые расходы

49 202. 55

Накладные расходы, 10%

4 920. 25

Себестоимость

54 122. 80

Прибыль, 20%

10 824. 56

Итого стоимость строительных работ

64 947. 37

Отопление, 3%

1 948. 42

Водопровод, 2. 5%

1 623. 68

Электросеть, 1%

649. 47

Телефонизация, 2%

1 298. 95

Стоимость объекта

70 467. 89

Прочие, 30%

21 140. 37

Полная восстановительная стоимость здания

91 608. 26

Износ, 35%

32 062. 89

Остаточная стоимость, Снз

59 545. 37

Оценка доходным подходом:

Подход к оценке с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. В рамках доходного подхода в качестве расчета стоимости объекта был использован метод прямой капитализации.

Этот метод позволяет дать достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен. В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход.

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

Снд = (1)

Расчет произведен из предположения, что количество квадратных метров полезной площади здания, которые реально можно сдать в аренду составляет 3600 квадратных метров.

Потенциальный валовой доход за год можно рассчитать следующим образом:

ПВД = Ар S12 (2)

Ар — величина арендной ставки, руб. ;

S — площадь, сдаваемых в аренду помещений, мІ;

12 — количество месяцев в году.

Таблица 4 Расчет текущей стоимости методом капитализации дохода

Показатель

Единица измерения

Значение

Потенциальный валовой доход (ПВД)

тыс. руб.

32 400

Убытки от вакансий и неплатежей, процент от ПВД

%тыс. руб.

10 3240

Действительный валовой доход

тыс. руб.

29 160

Операционные расходы

% от ДВД тыс. руб.

50 14 580

Чистый операционный доход за год

тыс. руб.

14 580

Ставка капитализации

%

25

Стоимость ОН, Снд

тыс. руб.

58 320

Оценка с помощью сравнительного подхода:

Принцип определения стоимости с использованием подхода сравнительного анализа продаж, выражается в том, что покупатель не заплатит за объект больше, чем за аналогичный по качеству объект той же полезности. Критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

При определении подходящих единиц сравнения не удалось найти данные о совершенных сделках купли-продажи объектов недвижимости сходных с оцениваемым. Причиной стало повсеместное сокрытие данных об условиях продажи и реальной продажной цене объектов. Поэтому анализ основан на цене предложений (оферта) сопоставимых объектов на рынке недвижимости приносящей доход, с учетом уторговывания:

V = (3)

V — цена предложения с учетом уторговывания, тыс. руб. ;

R — ставка капитализации, %;

ЧОД — чистый операционный доход, тыс. руб. ;

На основе цен предложения и доходов от сдачи зданий в аренду, подобных объекту оценки, определяется валовой рентный мультипликатор:

М = (4)

где М — валовой рентный мультипликатор.

М1=115 000/12700=9,06

М2 =140 000/15120=9,26

М3 =160 000/20000=8

Определяем среднеарифметическое значение мультипликатора

=(9,06+9,26+8)/3=8,77

ЧОД оцениваемого объекта составляет 14 580 тыс. руб.

Стоимость объекта, определенная сравнительным подходом, с использованием рентного мультипликатора будет определена следующим образом:

(5)

Снср=145 808,77=127 866,6 тыс. руб.

Поскольку при оценке рыночной стоимости здания использовалось три подхода определения стоимости, то необходимо согласование результатов расчетов. Значения оценочной стоимости при различных подходах различны. Поэтому определяем средневзвешенную цену с учетом степени доверия к каждому подходу.

Так как оценка здания производится с целью определения страховой стоимости, то стоимости определенной затратным подходом присваиваются больший весовой коэффициент 0.7 (степень доверия подходу), стоимости определенной доходным подходом и сравнительным подходом присваивается коэффициенты равные 0,15.

Таблица 5 Согласование результатов стоимости оцениваемого объекта

Название подхода

Стоимость, тыс. руб.

Весовой коэффициент

Стоимость с учетом коэффициента, тыс. руб.

Затратный

59 545,37

0,7

41 681,76

Доходный

58 320

0,15

8 748

Сравнительный

127 866,6

0,15

19 179,99

Итоговая стоимость

-

1,0

69 609,75

Заключение

административный помещение стоимость восстановительный

Мною оценщиком, Селиверстовой Е. В., был произведен расчет страховой стоимости административного здания с использование трех подходов:

Затратный — 59 545,37 тыс. руб. ;

Доходный — 58 320 тыс. руб. ;

Сравнительный — 127 866, 6 тыс. руб.

Для определения справедливой цены были использованы весовые коэффициенты, наибольшим из которых был коэффициент, присваиваемый затратному подходу.

Таким образом, справедливая страховая стоимость административного помещения общей площадью 3600 м2 составляет 69 609,75 тыс. руб.

Список литературы

1. Справочник «Коммерческая недвижимость» май 2009 года

2. Справочник «Коммерческая недвижимость» май 2008 года

3. Справочник «Коммерческая недвижимость» май 2007 года

4. Справочник «Коммерческая недвижимость» май 2006 года

5. Справочник «Коммерческая недвижимость» май 2005 года

Приложение

Данные для использования доходного и сравнительного подходов

Объект оценки

Административное помещение

Арендная ставка

750 руб. /м2

Цена предложения

115 000 тыс. руб.

ЧОД

12 700 тыс. руб.

Аналог 2

Цена предложения

140 000 тыс. руб.

ЧОД

15 120 тыс. руб.

Аналог 3

Цена предложения

160 000 тыс. руб.

ЧОД

20 000 тыс. руб.

Величина расходов

50% от ЭВД

Ставка капитализации

25%

Убытки от вакансий и недосборов

10%

Данные для использования затратного подхода

Объект оценки

Складское помещение

Цель оценки

Дальнейшее использование

Вид стоимости

Страховая стоимость

Заработная плата работника

43%

Эксплуатация машин

25%

Накладные расходы

10%

Прибыль

20%

Отопление

3%

Водопровод

2,5%

Электросеть

1%

Телефонизация

2%

Прочие работы и затраты

30%

Износ

35%

Год постройки

1985

Общая площадь, мІ

3600

Основные строительные материалы

Материал

Расход

Цемент, т

2016

Бетон, т

6120

Сталь кл. А, т

540

Линолеум, кв. м

3060

Стекло оконное, кв. м

2120

Лесопиломатериалы, куб. м

1260

Плитка, кв. м

540

Оконные блоки, кв. м

3240

Дверные блоки, кв. м

1200

Раковины, ед.

40

Унитазы, ед.

40

Прочие материалы, %

30

Цены на строительные материалы

Материал

Цена

Цемент, руб/т

1240

Бетон, руб/т

1600

Сталь кл. А, руб/т

2800

Линолеум, руб/кв. м

500

Стекло оконное, руб/кв. м

150

Лесопиломатериалы, руб/куб. м

1200

Плитка, руб/кв. м

200

Оконные блоки, руб/кв. м

1020

Дверные блоки, руб/кв. м

1500

Раковины, руб/ед.

1500

Унитазы, руб/ед.

2300

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой