Право общей долевой собственности

Тип работы:
Курсовая
Предмет:
Государство и право


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Введение

Собственность как экономическая категория существовала в обществе на протяжении всей его истории. Отношения собственности оказывают большое влияние на развитие общества, отражают и закрепляют существующий в государстве социально-экономический строй. Институт права собственности является одним из основных институтов гражданского права и важнейшим институтом в системе вещных прав.

Значимость отношений собственности подтверждается тем, что Конституция Р Ф содержит ряд основополагающих норм, затрагивающих данный правовой институт. Статья 8 Конституции устанавливает, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Однако наряду с наличием различных форм собственности, существует еще и специфические виды собственности, также требующие особого правового регулирования.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Таким образом, Конституция предусматривает наличие такого института как право общей собственности, когда объект един, а субъектами права собственности на него являются одновременно несколько лиц. Детального правового регулирования в данном институте требуют в большей степени не отношения между этими собственниками с третьими лицами, а специфические отношения между самими собственниками, поскольку именно наличие данных правоотношений вызвало возникновение института общей собственности.

Право общей собственности включает в себя два самостоятельных вида: право общей долевой собственности и право общей совместной собственности. Целью данной работы является изучение сущности права общей долевой собственности и особенностей его правового регулирования.

Задачами данной работы является изучение понятия общей долевой собственности, особенностей субъекта и объекта правоотношений собственности, правовой природы доли, оснований возникновения и порядка прекращения права общей долевой собственности, особенностей реализации собственниками своих правомочий, а также рассмотрение особенностей правового регулирования право общей долевой собственности в отношении отдельных видов имущества.

Актуальность данной темы заключается в том, что в современном обществе отношения общей долевой собственности широко распространены. В отличие от совместной собственности, закон не ограничивает случаи возникновения долевой собственности на имущество конкретным перечнем, устанавливая презумпцию возникновения именно долевой собственности на имущество, при поступлении его в собственность нескольких лиц. Кроме того, в судах общей юрисдикции большое количество дел связано с разрешением споров о пользовании общим имуществом, о распоряжении долей в праве собственности на общее имущество и, в большей степени, о прекращении права общей долевой собственности путем раздела или выдела доли.

Теоретическую основу данной работы составляет действующее законодательство, а также труды ученых в области гражданского права. Проблемы общей собственности исследовались в работах В. А. Белова, Э. П. Гаврилова, Б. Г. Гончикнимаевой, А. А. Жирова, Р. П. Козлова, О. Г. Козьменко, П. В. Крашенинникова, Л. В. Кузнецовой, Н. Н. Мисника, В. П. Мозолина, О. Н. Садикова, А. П. Сергеева, А. Д. Сидоренко, К. И. Скловского, С. А. Степанова, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Н. К. Толчеева, А. П. Фокова, А. П. Черных, Е. А. Чефрановой и др.

1. Общая характеристика права общей долевой собственности

1.1 Понятие права общей долевой собственности. Основания возникновения права общей долевой собственности

долевой собственность право имущество

Термин «собственность» традиционно рассматривается в нескольких аспектах, которые, однако, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга. Собственность как экономическая категория включает в себя отношения лица к материальному благу как к своему, а также отношения между субъектами по поводу присвоенных материальных благ. Правовой аспект заключается в том, что право оформляет указанные экономические отношения, устанавливая абсолютный характер права собственности и объем правомочий собственника.

Понятие права собственности не нашло в законодательстве легального определения. Ст. 209 ГК раскрывает содержание права собственности через правомочия собственника в отношении принадлежащего ему имущества, а именно права владения, пользования, распоряжения имуществом, тем самым отражая субъективный аспект права собственности. В объективном смысле право собственности определяется как совокупность правовых норм, регулирующих отношения принадлежности имущества конкретному субъекту.

Однако участие имущества в гражданском обороте предполагает, что субъектом правоотношения собственности может оказаться не одно лицо, а несколько лиц, при этом возникает право общей собственности на имущество. Таким образом, в данной ситуации возникают не только абсолютные отношения собственности, то есть отношения между участниками права общей собственности и третьими лицами, но и относительные правоотношения между самими сособственниками. Причем во внешних отношениях право общей собственности выступает как единое право, а его сущность соответствует праву собственности в целом. Детальной же правовой регламентации требуют именно внутренние отношения, так как именно они характеризуют особенность отношений общей собственности.

Соответственно, право общей собственности также можно рассматривать как в объективном смысле (совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности на имущество, принадлежащее нескольких лицам), так и в субъективном смысле (совокупность правомочий владения, пользования и распоряжения сособственников своим имуществом).

В соответствии со ст. 244 ГК, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Круг лиц, которые могут являться сособственниками, законом не ограничен. То есть в одном объекте могут сочетаться одновременно различные формы собственности, а субъектами быть как физические лица, так и юридические лица и Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

Наличие нескольких собственников на имущество является основным критерием, отличающим право общей собственности от права собственности юридического лица. Общая собственность характеризуется наличием нескольких собственников на какое-либо имущество, юридическое же лицо обладает самостоятельной правосубъектностью и является единственным субъектом права собственности на принадлежащее ему имущество, а члены юридического лица не выступают как полноправные собственники созданного единого имущества или доли, вложенной в имущество юридического лица.

Следует отметить, что, несмотря на особенный субъектный состав, общая собственность не представляет собой некую «коллективную» или «смешанную» собственность на имущество, как устанавливалось в ранее действовавшем законодательстве. Например, Закон РСФСР «О собственности» в ст. 3 рассматривал общую собственность как коллективную, однако в современном законодательстве было решено отказаться от такой характеристики, что представляется правильным, так как общая собственность лишь характеризует определенный режим имущества, находящегося в собственности нескольких лиц. При этом не возникает нового субъекта собственности — коллектива, не происходит смешения или объединения имущества, не появляется никакой новой формы собственности. Однако в ряде работ находят свое отражение и иные позиции по данному вопросу. Например, В. А. Белов называет общую собственность коллективной, связывая данное понятия с «коллективным присвоением», хотя и характеризует право общей собственности как индивидуальное, но с коллективной принадлежностью.

Статья 224 ГК также определяет виды общей собственности. Выделяется общая долевая собственность, когда доли каждого из собственников в праве собственности определены, и общая совместная собственность, когда такие доли не определены. Законодательство устанавливает презумпцию общей долевой собственности, то есть на любое имущество, поступившее в собственность нескольких лиц, распространяется режим общей долевой собственности. Общая совместная собственность же может возникнуть только в случаях, прямо предусмотренных законом.

В соответствии с п. 4 ст. 244, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) или не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

А.П. Фоков в своей работе предлагает следующее деление объектов права общей собственности на группы:

1) Абсолютно неделимое имущество — объекты, неделимые в силу физических свойств;

2) Условно неделимое имущество — объекты, неделимые в силу указаний закона;

3) Субъективно неделимое имущество — объекты, неделимые в силу соглашения сособственников.

Однако данная классификация представляется не совсем верной, так как законодательство определяет неделимую вещь, основываясь, в частности, на ее физических свойствах. В соответствии с п. 1 ст. 133 ГК, неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушений, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в гражданском обороте как единый объект вещных прав. Таким образом, указание в законе или договоре на то, что какая-либо вещь не подлежит разделу, не делает эту вещь неделимой в легальном смысле этого термина.

Закон содержит не так много указаний на вещи, которые не подлежат разделу. В качестве примера можно привести норму п. 5 ст. 11.9 ЗК, которая устанавливает, что не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. В соответствии с п. 2 ст. 54 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», не подлежат разделу памятники и ансамбли, а также земельные участки, в границах которых расположены указанные памятники и ансамбли.

Отдельного рассмотрения заслуживают нормы, касающиеся исключительного права. Несомненно, нельзя приравнивать право собственности и исключительное право, однако закон предусматривает возможность принадлежности исключительного права нескольких лицам. В соответствии с п. 3 ст. 1229 ГК по общему правилу использование результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации осуществляется каждым правообладателем по своему усмотрению, а доходы от совместного использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации распределяются между всеми правообладателями поровну. Распоряжение исключительным правом осуществляется правообладателями совместно. Такие положения закона в целом схожи с положениями, касающимися общей собственности, в связи с чем Э. П. Гавриловым была высказана точка зрения о возможности введения отсылочной нормы о применении норм главы 16 ГК, а именно норм, регулирующих общую долевую собственность, к нормам, регулирующим вопросы принадлежности исключительного права нескольких лицам одновременно. Но, по моему мнению, такое применение норм было бы затруднительным в связи со значительной разницей в правовой природе права собственности и исключительного права. Кроме того, регулирование общей долевой собственности предполагает возможность распоряжения своей долей в праве собственности, в отличие от исключительного права, распоряжение долей которого законом не предусмотрено.

Основанием возникновения любого правоотношения являются определённые юридические факты — конкретные жизненные обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение этих правоотношений. Очевидно, что при возникновении права общей долевой собственности юридическими фактами будут являться те же факты, что и при возникновении права собственности в целом, при наличии требуемого субъектного состава. Анализируя главу 14 ГК, можно выделить такие основания возникновения права общей собственности как совместное изготовление вещи (ст. 218 ГК), совместная переработка вещи (ст. 220 ГК), совместный сбор общедоступных для сбора вещей (ст. 221 ГК), признание права собственности на самовольную постройку судом за несколькими лицами, осуществившими ее (ст. 222 ГК), приобретение права собственности несколькими лицами на бесхозяйную вещь (ст. 225 ГК), брошенную вещь (ст. 226 ГК), находку (ст. 228 ГК), безнадзорных животных (ст. 231 ГК), клад (ст. 233 ГК). Кроме того, право общей собственности возникает при совершении несколькими лицами гражданско-правовой сделки (например, покупка дома отцом и сыном), в том числе односторонней (принятие наследства братьями после смерти матери).

В литературе спорным является вопрос о том, может ли единственный собственник неделимого имущества совершить сделку по отчуждению доли в праве собственности на это имущество. К. И. Скловский считает, что п. 4 ст. 244 ГК ограничивает создание общей собственности по договору только делимыми вещами, и возникновение общей собственности возможно только в случае, когда неделимая вещь полностью отчуждается собственником, а приобретателями являются два и более лиц. То есть сделка по продаже, к примеру,? доли в праве собственности на квартиру является противоречащей закону. Однако данная точка зрения подвергается существенной критике. К. Б. Ярошенко, не соглашаясь с подобным толкованием нормы права, ссылается на то, что ГК не раскрывает конкретные основания поступления неделимой вещи в собственность нескольких лиц, необходимого для возникновения права общей собственности. Поэтому нельзя придти к выводу о невозможности создания самим собственников неделимой вещи общей собственности на эту вещь и запретить лицу в полной мере реализовывать принадлежащее ему право распоряжение вещью, в том числе долей в своем праве.

Ряд ученых высказывает точку зрения, в соответствии с которой общая собственность может возникнуть при смешении родовых вещей с обезличиванием. Так происходит, например, если при хранении в одном хранилище смешиваются родовые вещи, принадлежащие нескольким субъектам (зерно, сахар и др.).

При этом следует отметить, что если общая совместная собственность не может преобразоваться из долевой по желанию сторон, так как ее возникновение должно быть прямо предусмотрено законом, то общая долевая собственность, напротив, может образоваться из общей совместной. В соответствии с п. 5 ст. 244 ГК, по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Данное соглашение или решение суда можно рассматривать как специфическое основание возникновения общей долевой собственности.

Для рассмотрения сущности права общей собственности следует подробно остановиться на понятии доли. Как уже говорилось выше, право общей собственности может быть с определением доли каждого собственника или без определения таких долей. Нужно обратить внимание, что даже общую совместную собственность нельзя характеризовать как бездолевую, так как нельзя смешивать понятия наличия доли и определения доли. Н. Н. Мисник указывает, что если в совместной собственности доля каждого из сособственников не определена, то есть не определен их размер, то это не значит, что доли вообще не существует. Несмотря на это, в литературе до сих пор нередко встречается мнение о бездолевом характере совместной собственности.

Что касается правовой природы доли, в литературе также не сложилось единого мнения по данному вопросу. Рассмотрим основные точки зрения.

Согласно первой теории, доля собственника представляет собой долю в праве собственности на имущество. В данной позиции Ю. К. Толстой выделяет ряд преимуществ. Во-первых, данная концепция не ограничивает право собственности на часть вещи, а распространяет его на всю вещь в целом. Во-вторых, объектом права собственности сохраняется вещь, а не её доля. В-третьих, права остальных участников общей собственности также распространяются на всю вещь, что подчеркивает особый многосубъектный характер права общей собственности. И, в-четвертых, специфика общей собственности проявляется в том, что право каждого собственника выражено в определенной доле. Анализируя указанную точку зрения, Р. П. Козлов обращает внимание на то, что право на имущество и сами имущество находятся в разных правовых режимах, а значит доля в праве собственности оборотоспособна сама по себе, без передачи вещи. Однако, ее оборотоспособность несомненно существует в определенных пределах. В частности, доля в праве собственности не может быть предметом договора аренды, так как это противоречит императивной норме, установленной ст. 607 ГК, в соответствии с которой в аренду могут быть переданы вещи, а не права на них.

Критика этой точки зрения основана на том, право по своей природе едино и неделимо, а значит невозможно выделить часть этого права. К тому же, даже если предположить возможность такого выделения доли в праве, а именно в правомочиях, принадлежащих каждому участнику общей собственности, то возникала бы ситуация, к примеру, ограниченного пользования имуществом, что противоречит сущности общей собственности.

В соответствии с другой точкой зрения, долю каждого из участников общей собственности следует понимать как некую «идеальную долю», долю в стоимостной оценке имущества. Следует отметить, что это не сама стоимость имущества, принадлежащего одному из сособственников, а именно доля общей стоимости всего имущества в целом, выраженная в дроби. Основным достоинством этой теории Н. Н. Мисник называет то, что она связывает долю с ее реальной характеристикой — меновой стоимостью, а также определенно показывает конкретную связь между долей и самой материальной вещью.

Также в литературе существует термин «арифметическая доля», который используется, например, Ш. Т. Тагойназаровым, М. Г. Масевич и др. Под арифметической долей, согласно этой точке зрения, понимается количественно измеренная доля в общем имуществе, имеющая определенное арифметическое выражение. Однако, данная теория критикуется за то, что она сводит понятие доли к исключительно количественному показателю и не раскрывает ее правовой природы.

И наконец, нужно упомянуть о понятии «реальной доли». Под реальной долей в литературе понимается индивидуализированная доля имущества, выраженная путем точного обозначения части вещи, принадлежащей каждому конкретному участнику общей собственности. С данным пониманием доли трудно согласиться, так как объектом общей собственности является вещь в целом, а не его обособленная часть, и права участника общей собственности должны распространяться на всю вещь. Тем не менее, понятие реальной доли используется в судебной практике при решении споров о выделе в натуре доли в праве общей собственности.

Многообразие правовой природы доли вызвано, в частности, тем, что в законодательстве также не сформировано единой позиции. Так, в ст. 244, 245, 250, 251 ГК говорится о доле в праве общей собственности, а в п. 5 ст. 252, ст. 255 ГК — уже о доле в общем имуществе.

Как уже было сказано, долевая собственность предполагает конкретное определение долей каждого из ее участников. В случае, если доли сособственников не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. В соглашении также может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Кроме того, закон определяет, что неотделимые улучшения, осуществленные за счет одного участника общей долевой собственности, дают ему право на соответствующее увеличение своей доли, а отделимые улучшения — поступают в личную собственность того, кто их произвел.

1.2 Осуществление правомочий участника общей долевой собственности

Как уже было сказано, в содержание права общей собственности традиционно входят три правомочия: владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

Статья 247 ГК устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Предполагается, что сособственники могут установить фактически любой порядок владения и пользования имуществом вплоть до отказа от осуществления данных правомочий на общее имущество одним из сособственников, например, жилым домом по соглашению может пользоваться одно лицо, несмотря на наличие таких прав у второго участника общей долевой собственности на этот жилой дом. Форма такого соглашения законом не установлена.

При недостижении соглашения между сособственниками порядок владения и пользования определяется судом. В. А. Белов высказывает сомнения относительно целесообразности вмешательства суда в решение такого вопроса, аргументируя это необходимостью стремления к прекращению права общей собственности в ситуации, когда сами участники не в состоянии разрешить подобный спор. Кроме того, следует отметить сложность принудительного исполнения такого решения суда в случае, если какой-либо из сособственников не согласен с установленным судом порядком пользования имуществом, что свидетельствует о недостаточной эффективности такого способа разрешения спора.

Несмотря на то что, исходя из сущности права общей собственности, правомочия каждого собственника распространяются на все имущество в целом, он вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При невозможности такого предоставления участник общей долевой собственности вправе требовать компенсацию от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Как следует из нормы закона, компенсация может быть установлена как при невозможности вообще предоставить лицу часть имущества, так и при невозможности предоставить имущество, полностью соразмерное принадлежащей ему доле. Также если в пользование собственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей его долю.

Рассмотрим практическую реализацию норм о такой компенсации. Д. обратилась в суд с иском к Г. о взыскании компенсации за пользование общим имуществом. Д. и Г. являются собственниками квартиры по? доли каждый. Ранее решением суда был определен порядок пользования указанной квартирой, в соответствии с которым Г. была выделена комната, площадь которой превышает идеальную долю на 3,3 кв. м. В первой и апелляционной инстанции в удовлетворении требований истицы судами было отказано в связи с тем, что указания на присуждение такой компенсации не было при постановлении решения об определении порядка пользования квартирой. Однако суд кассационной инстанции посчитал отказ в удовлетворении требований незаконным, указывая, что определение порядка пользования имуществом не лишает лицо в дальнейшем требовать компенсации за пользование имуществом, так как такая компенсация не является элементом определения порядка пользования имуществом. Кроме того, суд отметил правомерность требований истицы о компенсации, которая состоит не только из ежемесячной компенсации за пользование частью жилого помещения, но и из компенсации за уже прошедший период с момента вынесения решения об определении порядка пользования имуществом до настоящего времени, то есть за тот период, когда истица не имела возможности пользоваться своим имуществом.

Закон не ограничивает указанную компенсацию только денежной суммой, в связи с чем предполагается, что данная компенсация может устанавливаться и в виде другого встречного предоставления. Эту компенсацию следует отличать от компенсации при разделе общего имущества или выделе из него доли, установленной ст. 252 ГК, так как при определении порядка пользования общим имуществом право общей собственности не прекращается, а компенсация может быть назначена не только единовременная, но и периодическая, о чем свидетельствует приведенная выше судебная практика.

Размер доли влияет и на ряд других отношений, возникающих между сособственниками. Установленное ст. 248 ГК правило предусматривает распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, соразмерно долям сособственников, однако соглашением может быть установлен иной порядок их распределения. Расходы по содержанию общего имущества, в частности налоги, сборы, иные платежи, издержки по содержанию и сохранению общего имущества, также возлагаются на всех соразмерно принадлежащим им долям.

Распоряжение общим имуществом тоже осуществляется по соглашению всех ее участников, но при этом вмешательство суда в эти отношения законодательством не предусмотрено. То есть вопрос о распоряжении имуществом нельзя решать большинством голосов и, тем более, ставить решение этого вопроса в зависимость от долей, принадлежащих сособственникам.

В отличие от распоряжения общим имуществом, распоряжение долей одного из сособственников может осуществляться им самостоятельно. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Однако для защиты прав остальных сособственников необходимо соблюсти нормы о преимущественном праве покупки. При продаже своей доли или при отчуждении ее по договору мены одним из сособственников постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением продажи доли с публичных торгов. Существование данного института обоснованно тем, что участникам общей собственности не безразлично, кто займет место собственника, отчуждающего свою долю. Кроме того, они могут быть заинтересованы в увеличении собственных долей, а государство — в уменьшении числа сособственников для упрощения гражданского оборота. Следует отметить, что преимущественное право возникает только при отчуждении доли постороннему лицу, а не одному из сособственников.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Срок для реализации сособственниками своего права составляет десять дней со дня извещения при продаже доли в праве собственности на движимое имущество и месяц — на недвижимое имущество. Право продавца продать свою долю любому лицу возникает, если в течение этого срока остальные участники не откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, то есть предполагается возможность как прямого отказа лиц от своего преимущественного права, так и их молчаливое согласие на отчуждение доли постороннему лицу.

Дискуссионным является вопрос о том, является ли извещение о намерении продать долю офертой. Например Э. П. Гаврилов считает, что предполагаемого покупателя может фактически не существовать, а правовое значение извещения заключается в том, что продавец информирует сособственников о своем намерении продать свою долю и предлагает им приобрести эту долю на определенных условиях, что можно рассматривать как оферту. Л. В. Кузнецова говорит о возможности признания извещения офертой в случае, если она содержит формулировки, позволяющие считать его офертой, то есть если она адресована одному или нескольким конкретным лицам и содержит существенные условия договора. Кроме того, если сособственники выразили желание приобрести долю, но на иных условиях, чем указаны в извещении, то есть не совершили акцепта, то у продавца сохраняется право заключить договор с третьим лицом на первоначальных условиях. Б. Г. Гончикнимаева в свою очередь сущность извещения видит именно в уведомлении сособственников о том, что предполагается возмездное отчуждение своей доли постороннему лицу, в котором не содержится важного признака оферты — направленности, то есть выражения намерения лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом. Более того, она рассматривает извещение как приглашение делать оферты, несмотря на то, что ст. 437 ГК прямо предусматривает, что при этом такое приглашение должно направляться неограниченному кругу лиц.

Так как извещение должно содержать все существенные условия отчуждения имущества, то предполагается, что в случае желания продавца изменить эти условия, он обязан направить сособственникам новое извещение.

Также в литературе высказывались несколько мнений по вопросу определения покупателя в случае, если при направлении извещения лицом, отчуждающим свою долю в общем имуществе, своим преимущественным правом пожелают воспользоваться сразу несколько сособственников. В соответствии с первой точкой зрения (Н.К. Толчеев), которая представляется мне наиболее правильной, продавец в таком ситуации сам вправе выбрать одного из участников и заключить с ним договор об отчуждении доли. Другая точка зрения (А.П. Фоков) предполагает необходимость разделить отчуждаемую долю между сособственниками, выразившими свое желание приобрести ее, пропорционально уже принадлежащим им долям, однако такое мнение противоречит положениям закона, в соответствии с которыми извещение должно содержать окончательные условия договора, в том числе касающиеся субъектного состава и размера продаваемой доли, которые не подлежат изменению. Третья точка зрения (Л.В. Кузнецова) заключается в том, что продавец должен заключить договор с тем лицом, кто первым выразил намерение приобрести долю.

В случае если доля была продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Требование именно перевода прав и обязанностей обусловлено сущностью преимущественного права, так как лицо, защищая свои права в судебном порядке, утверждает не о незаконности совершенной сделки в целом, а о том, что его лишили возможности реализовать имевшееся у него право. Хотя А. П. Черных, анализируя данную норму, считает, что защита нарушенного права проявляется в том, что первоначальный договор квалифицируется как недействительный, и происходит заключение нового договора в принудительном судебном порядке на ранее согласованных условиях, что представляется неверным, учитывая легальную формулировку.

Следует отметить, что установленный трехмесячный срок является по своей сути сроком исковой давности, который течет со дня, когда лицу стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, что подтверждается п. 14 Постановления Пленума В С РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

1.3 Прекращение права общей долевой собственности

Общие основания прекращения права собственности, перечисленные в ст. 235 ГК, несомненно, распространяются и на право общей долевой собственности. Однако, помимо общих оснований, закон также предусматривает специальные способы прекращения общей долевой собственности, к которым относится раздел имущества и выдел доли из имущества. Раздел имущества предполагает прекращение права общей собственности сразу у всех его участников, в результате которого у каждого из них будет свой собственный, обособленный объект права собственности. В результате выдела доли одного из участников из общего имущества это лицо становится собственником выделенного имущества, а общая собственность остальных ее участников сохраняется.

Раздел общего имущества может осуществляться только по соглашению между всеми сособственниками. Участник долевой собственности вправе в любое время потребовать выдела своей доли из общего имущества. Право лица на выдел доли — это субъективное право каждого сособственника. При этом данное право характеризуется тем, что, во-первых, никто не может быть лишен этого права или ограничен в нем, а во-вторых, выдел доли может осуществляться только по желанию самого сособственника. В случае же если участники права общей собственности не договорились о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них, спор может быть разрешен в судебном порядке. Очевидно, что при обращении в суд лицо может заявить требование не о разделе общего имущества, а только о выделе доли из этого имущества.

Из анализа п. 3 ст. 252 ГК следует, что требование о выделе доли в натуре не может быть удовлетворено, если такой выдел доли прямо запрещен законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. В частности, п. 4 ст. 37 ЖК устанавливает запрет на выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. А п. 2 ст. 18 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» запрещает выдел доли в натуре из имущества, составляющего ипотечное покрытие.

Под несоразмерным ущербом имуществу понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и др.

В случае невозможности выдела его доли в натуре, собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата такой компенсации предусмотрена и в случае, если участнику долевой собственности в натуре выделяется имущество, несоразмерное его доле. Следует отметить, что выплата такой компенсации допускается вместо выдела доли в натуре только с согласия самого участника общей долевой собственности. Без его согласия суд может обязать остальных участников выплатить лицу компенсацию только при одновременном соблюдении следующих условий: во-первых, доля собственника должна быть незначительна, во-вторых, она не может быть реально выделена, и, в-третьих, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Существенный интерес также является субъективной категорией, и его наличие устанавливается в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки доказательств в совокупности. В частности, о нем может свидетельствовать нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и др. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Важно отметить, что выдел доли в натуре или выплата компенсации в случае невозможности выдела могут осуществляться только по отношению к лицу, заявившему соответствующие требования, на что указал Конституционный Суд Р Ф. При толковании нормы абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК, суд разъяснил, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Указанные правила о выделе доли и выплате компенсации в соответствии со ст. 133 ГК применяются также и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь.

Соответственно, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, фактически представляет собой одновременный выдел долей всех сособственников. В результате общее имущество перестает существовать как единый объект права собственности нескольких лиц, а возникает несколько самостоятельных обособленных объектов права собственности, принадлежащих каждому отдельному лицу. Именно поэтому при разделе имущества или выделе доли как по соглашению сторон, так и в судебном порядке, важно конкретно определить ту часть имущества, которая в результате будет принадлежать каждому из собственников.

Следует отметить, что при невозможности раздела общего имущества или выдела из него доли, участник общей собственности не лишается права требовать определения порядка пользования этим имуществом.

Ст. 255 ГК устанавливает еще одно основание для выдела доли в общем имуществе, при котором не требуется волеизъявления самого собственника доли в общем имущества. Требование о выделе доли может заявить кредитор одного из сособственников в случае недостаточности у лица иного имущества. Закон определяет процедуру обращения взыскания на долю должника в случае, если выделение доли в натуре невозможно, либо против выделения доли возражают остальные участники долевой собственности. Формально, отсылки к нормам о праве преимущественной покупки нет, но фактически в этой процедуре подобным же образом учитываются интересы остальных сособственников и одновременно обеспечивается соблюдение интересов кредитора. Соответственно, в таком случае кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей долевой собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученным от продажи средств в погашение долга.

Абзац 3 ст. 255 определяет действия кредитора на случай отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника. Срок для выражения отказа остальных участников в данной статье не определяется, однако предполагается, что можно применять по аналогии ст. 250 ГК, определяющую порядок реализации преимущественного права. Таким образом, продавец доли обязан известить остальных участников общей долевой собственности о требовании кредитора продать принадлежащую ему долю, предложив сособственникам приобрести указанную долю по цене, соразмерной с рыночной. И в случае, если участники общей долевой собственности прямо откажутся от приобретения доли либо никаким образом не выразят желания ее приобрести в течение месяца при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество и в течение десяти дней — на движимое имущество, то кредитор вправе в судебном порядке требовать обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

2. Особенности права общей долевой собственности на отдельные виды имущества

2.1 Право общей долевой собственности на жилые помещения

Нормы ГК подробно регулируют правовой режим общей долевой собственности. Однако применение на практике рассмотренных норм к отдельным видам имущества имеет свои особенности. В частности, определённые сложности возникают при урегулировании правоотношений общей долевой на жилые помещений. Ст. 15 ЖК жилое помещение определяет как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната.

Владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями, как и любым иным общим имуществом, должно осуществляться по общему согласию всех участников общей долевой собственности. Особого внимания требует реализация правомочия по распоряжению таким имуществом. Однако если распоряжение всем общим имуществом по решению собственников особых сложностей не вызывает, то при желании одного собственника распорядиться своей долей возникают существенные затруднения.

Проблема выдела в натуре доли жилого помещения или его раздела носит острый характер. В соответствии со ст. 252 ГК участник вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, однако в большинстве случаев выдел доли в квартире или жилом доме затруднителен. В соответствии с разъяснениями Пленума В С РФ, выдел участнику общей собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др), оборудования отдельного входа. При этом для правильного разрешения дела о выделе части жилого дома в ряде случаев необходимо повести экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома с соответствии с долями собственников с соблюдением требований технических регламентов, о всех допустимых вариантах выдела, о затратах, необходимых на переоборудование с целью формирования изолированных частей дома. Однако очевидно, что если выдел в натуре доли жилого дома еще представляется допустимым, то в подавляющем большинстве случаев выдел в натуре доли квартиры невозможен, в связи с чем требование о выделе доли или о разделе квартиры фактически невыполнимо. Судебная практика идёт именно по такому пути. Так, Черемушкинским районным судом г. Москвы было отказано в удовлетворении заявленных истцом требований о выделе в натуре доли в виде комнаты в трехкомнатной квартире, несмотря на то, что ответчик в судебном заседании признал заявленные требования. В кассационной инстанции решение было оставлено без изменений в связи с невозможностью технического обособления комнаты от иных помещений квартиры. Кроме того, судом было указано на возможность в таком случае по требованию истца определить порядок пользования квартирой.

В литературе высказана и иная точка зрения, в соответствии с которой запрет на выделение в натуре доли в праве собственности на квартиру в случае невозможности формирования полностью изолированных помещений противоречит нормам действующего ЖК. Ст. 16 ЖК определяет комнату как самостоятельное жилое помещения, не ставя возможность ее существования в зависимость от технической возможности выдела изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений. Таким образом, комната как объект права легально существует, а возможность выдела комнаты в квартире отсутствует. Однако представляется, что судебная практика всё же является правильной, так как норма п. 2 ст. 252 ГК предполагает, что при выделе в натуре доли из общего имущества лицо полностью выходит из категории сособственников того имущества, которым он обладал ранее. Данная же точка зрения предполагает сохранение долевой собственности на места общего пользования. Кроме того, образование фактически коммунальных квартир не способствует улучшению гражданского оборота, а приводит к усложнению уже существующих отношений.

Особого внимания заслуживает вопрос о правах владельцев микродолей в жилых помещениях. В настоящее время возможность приобретения незначительной доли в праве собственности на жилое помещение вызывает целый комплекс проблем при использовании собственниками этого жилого помещения, а неоднозначные формулировки в законодательстве приводят к возникновению противоречивой судебной практики.

П. 2 ст. 288 предоставляет собственнику помещения и членам его семьи использовать данное жилое помещение для проживания. Однако специфика микродоли заключается в том, что собственник такой доли фактически не может реализовать свое право, предусмотренное п. 2 ст. 247 ГК, и получить во владение и пользование часть имущества, соразмерную его доле, так как такая доля была бы слишком мала и непригодна для проживания. По ряду дел, суды, ссылаясь на нормы ЖК и ГК, удовлетворяют требования о вселении собственника в жилое помещение, несмотря на незначительность принадлежащей ему доли. Например, Московский городской суд отменил решение Никулинского районного суда г. Москвы в части определения порядка пользования квартирой, так как жилого помещения, соразмерного принадлежащей истице 1/8 доле в праве собственности, в спорной квартире не имеется, а отступление от равенства долей возможно в случае сложившегося порядка пользования жилым помещением. Однако в части обязания ответчиков не чинить препятствия в пользовании жилым помещением истице решение было оставлено без изменений, так как незначительный размер доли не может служить основанием для отказа в требовании о вселении в жилое помещение.

Однако в других случаях, суды приходят к противоположному выводу о том, что если в квартире отсутствует обособленное жилое помещение, соответствующее доле в праве собственности, и совместное проживание в силу сложившихся отношений невозможно, то вселение владельца микродоли не допускается. Так, было оставлено без изменения решение суда об отказе в удовлетворении встречных требований ответчицы о вселении в квартиру. Судом кассационной инстанции было установлено, что ответчице принадлежит 1/6 доли в праве собственности на квартиру, однако ответчица в квартире не проживает. Ответчица в квартире никогда не проживала, а в квартире не имеется соответствующего доле изолированного помещения. Кроме того, совместное проживание в квартире невозможно ввиду неприязненных отношений между сторонами и хронического заболевания ответчицы. Таким образом, суд пришел к выводу, что право на вселение собственника в квартиру не является безусловным, а право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений.

На рассмотрение Государственной Думы в 2011 году был внесен законопроект о внесении изменений в ЖК с целью ограничить минимально возможную долю в праве собственности на жилое помещение, за исключением случаев наследования данного помещения. Представляется, что данные изменения могут способствовать противодействию злоупотреблению своими правами при приобретении незначительной доли в праве собственности на жилое помещение, однако дальнейшего развития данный законопроект не получил.

2.2 Право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома

ГК устанавливает режим общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Более детально данные отношения урегулированы в нормах главы 6 ЖК. При анализе этих норм, можно заметить их существенные отличия от общего регулирования права долевой собственности, что обусловлено спецификой объекта регулирования. В связи с этими принципиальными отличиями, ряд авторов предлагает отказаться от отнесения данных отношений к категории общей долевой собственности, а выделить самостоятельный вид общей собственности, которую можно охарактеризовать как «общая неделимая долевая собственность».

Под многоквартирным домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Ст. 289 ГК устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. ЖК расширяет круг субъектов, имеющих права на общее имущество многоквартирного дома, включая в него собственников любых помещений (ст. 36 ЖК), как жилых так и нежилых.

Состав общего имущества многоквартирного дома определяется различным образом в ГК и ЖК. Норма ст. 290 ГК к общему имуществу относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Ст. 36 ЖК конкретизирует указанный перечень, дополняя его земельным участком с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, а также предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на данном участке объектами. Важными признаками общего имущества является то, что оно не является частью помещений и, следовательно, не принадлежит конкретному собственнику, и то, что оно предназначено для обслуживания более одного помещения. Кроме того, ст. 36.1 ЖК устанавливает права собственников помещений на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, предназначенных для проведения капитального ремонта общего имущества, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт и иных источников.

Отношения по приобретению собственниками помещений права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, урегулированы ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действия ЖК РФ». Ст. 16 Закона устанавливает, что если земельный участок сформирован до введения в действие ЖК и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. При этом специального решения органов государственной власти или местного самоуправления о предоставлении этого земельного участка в собственность и государственной регистрации перехода права собственности на него не требуется. Если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК, лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, (или любое иное лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме) вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. После формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Размеры доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещения прямо пропорциональны размеры общей площади принадлежащего ему помещения. Ст. 15 Закона № 189-ФЗ предусматривает возможность сохранения действия решения общего собрания собственников помещений или иного соглашения всех участников долевой собственности на общее имущество, устанавливающего иной порядок определения долей в праве на общее имущество, если такое решение было принято до вступления в силу указанного ФЗ.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой