Признание действительными ранее состоявшихся сделок по отчуждению объектов недвижимости

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Государство и право


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Признание действительными ранее состоявшихся сделок по отчуждению объектов недвижимости

В настоящее время в Российской Федерации признаются действительными ранее совершенные сделки по отчуждению объектов недвижимости (зданий, предприятий и т.д.) в собственность другой организации с формулировкой «передать на баланс».

Должны ли признаваться действительными подобные сделки в Республике Беларусь?

Действительно, формулировка «передать на баланс» при отчуждении объектов недвижимости в собственность другой организации была установлена как единственно возможная и применялась на протяжении длительного времени согласно законодательству СССР и союзных республик, в том числе и БССР, при передаче объектов недвижимости между организациями. Ключевыми документами здесь являются:

постановление Совета Министров СССР от 16. 10. 1979 № 940 «О порядке передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений, зданий и сооружений»;

Инструкция Министерства финансов и Госплана СССР от 16. 04. 1980 № 75 «О порядке расчетов за передаваемые предприятия, объединения, организации, учреждения, здания и сооружения» (далее — Инструкция);

постановление Совета Министров БССР от 17. 06. 1980 № 236 «О порядке передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений, зданий и сооружений» (далее — постановление № 236);

решение Минского городского исполнительного комитета от 01. 08. 1991 № 270 «О порядке распределения и предоставления в аренду служебных (нежилых) помещений» (далее — решение Мингорисполкома).

В части передачи «имущества на баланс» представляются интересными трактовки этого понятия законодателем.

Инструкция говорит, что передача отдельных зданий и сооружений производится путем списания их стоимости с баланса передающей организации на баланс принимающей организации.

Постановление № 236 устанавливает, что министерства, государственные комитеты, ведомства БССР и исполнительные комитеты местных Советов народных депутатов передают кооперативным и другим общественным организациям (по согласованию с центральными органами этих организаций) и принимают от них здания и сооружения.

В п. 4 решения Мингорисполкома установлено, что передача зданий и сооружений с баланса на баланс, изменение целевого (определенного проектом) назначения нежилых помещений и перевод жилого фонда в нежилой производятся только по решениям (распоряжениям) Мингорисполкома, по представлению отдела нежилого фонда при согласовании с УЖХ Мингорисполкома, управлением госимущества, ГлавМинскархитектурой, соответствующим исполкомом райсовета.

Пункт 3.2 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 03. 09. 1992 «О практике применения статьи 37 Закона «О предприятиях в Республике Беларусь»1 говорил о том, что отчуждение в любой форме2 государственного имущества, в результате которого оно переходит в иную форму собственности, осуществляется государственным субъектом с разрешения собственника либо органа, им уполномоченного.

Такое разрешение дается ему собственником (органом, им уполномоченным) в каждом конкретном случае исходя из конкретных условий сделки.

Статьей 37 Закона Республики Беларусь от 11. 12. 1990 № 457-XII «О собственности в Республике Беларусь»3 (далее — Закон о собственности) было установлено, что общественные объединения имеют право собственности на имущество, приобретенное и созданное ими за счет собственных средств, пожертвованное гражданами, организациями или переданное государством и приобретенное по другим основаниям, не противоречащим Закону.

На этом основании можно сделать вывод о том, что при правомерности распоряжения имуществом уполномоченными государственными органами передача ими имущества общественным объединениям, то есть в другую форму собственности, с формулировкой «передать на баланс» влечет и переход права собственности.

Согласно ст. 41−1 и 46 Закона о собственности органами, уполномоченными распоряжаться государственной собственностью, в частности по коммунальной собственности, являлись соответствующие Советы народных депутатов, которые осуществляют свои полномочия непосредственно либо через исполнительные комитеты Советов народных депутатов.

В силу реформирования законодательства, изменения подходов к понятию права собственности и его субъектов можно отметить, что передача с баланса на баланс имущества (зданий, сооружений) влечет смену собственника, за исключением передач в пределах одного собственника.

Таким образом, имущество, переданное государством до 01. 07. 1999 в другую форму собственности, к примеру общественному объединению, на условиях установленной компенсации, меняет согласно законодательству форму собственности и, соответственно, принадлежит последнему на праве собственности.

При этом имеет значение и форма документа (акта приемки­передачи) при такой передаче.

К примеру, типовая межведомственная форма № ОС1 (АСУ) акта приемки­передачи, утвержденная приказом ЦСУ СССР от 14. 12. 1972 № 816, применялась при отчуждении объектов в собственность другой организации. При иных передачах, например в пределах одного собственника, в аренду, в пользование, применялись, соответственно, иные формы актов.

Таким образом, ранее совершенные уполномоченными по законодательству на момент их совершения органами сделки по отчуждению объектов недвижимости (зданий, предприятий и т. д.) в собственность другой организации с формулировкой «передать на баланс» являются действительными и должны признаваться в Республике Беларусь и после 01. 07. 1999 в силу положений ст. 1138 Гражданского кодекса Республики Беларусь 1998 года (далее — ГК 1998 года).

Договорные отношения по передаче объектов недвижимости совершены до 01. 07. 1999 (в том числе в феврале 1991 г), оформлены с формулировкой «на баланс» и предусматривают условия компенсации от одной организации к другой в соответствии с Основами гражданского законодательства СССР и республик от 31. 05. 1991 № 2211−1 (далее - Основы), Гражданским кодексом БССР 1964 года (далее - ГК 1964 года), Инструкцией и иным законодательством СССР и БССР.

Должны ли такие отношения признаваться действительными в Республике Беларусь после введения в действие ГК 1998 года?

Исходя из анализа ст. 9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998 года договорные отношения по передаче объектов недвижимости с ранее установленной законодательством формулировкой «на баланс» и на условиях компенсации являются действительными, в том числе и после введения в действие ГК 1998 года.

Данные сделки, оформленные до 01. 07. 1999 (в том числе в феврале 1991 г) в соответствии с Основами, ГК 1964 г., Инструкцией, равнозначны в современных условиях отчуждению указанных объектов в собственность от одной организации к другой, за исключением передач в пределах одного собственника, когда собственник на объект не изменялся.

Возможно ли использование документов и договоров по сделкам, связанным с отчуждением недвижимого имущества, оформленным в порядке, установленном ГК 1964 года и другим законодательством, при осуществлении административных процедур согласно ГК 1998 года?

Требуется ли в настоящее время задним числом переоформление письменного договора, оформленного в порядке ГК 1964 года несколькими письменными документами сторон, уже как единого документа согласно ГК 1998 года?

С учетом комплексного анализа ст. 9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998 года можно сделать вывод, что ранее составленные и подписанные сторонами документы по договорным отношениям между организациями (письма, решения, протоколы и др.), по состоявшимся до введения в действие ГК 1998 года сделкам, связанным с отчуждением недвижимости, сохраняют свое действие, могут применяться при осуществлении административных процедур, к примеру, при технической инвентаризации объектов, при государственной регистрации права собственности на них и не требуют дополнительного подтверждения при условии, что они приняты и оформлены в порядке, установленном ст. 158, 159 ГК 1964 года и другим, действующим на момент правоотношений законодательством.

Следовательно, по договорным отношениям (сделкам) по отчуждению и передаче объектов недвижимости, оформленным ранее в порядке ст. 158, 159 ГК 1964 года несколькими письменными документами сторон, действующее законодательство не предусматривает переоформления задним числом письменных договоров уже как единых документов в порядке п. 2 ст. 404 и ст. 521 ГК 1998 года.

Это же относится и к договорам, исполненным и завершившимся исполнением до введения в действие ГК 1998 года.

Будут ли признаваться действительными в контексте ныне действующего законодательства и применяться в регистрационных и иных правоотношениях по отчуждению недвижимости и последующих административных процедурах по регистрации права собственности на недвижимость в качестве письменного договора документы, которыми были определены неотъемлемые условия договора, согласно п. 2 ст. 58 Основ и ст. 158, 159 ГК 1964 года?

Кроме того, будут ли иметь юридическую силу ранее принятые и исполненные решения исполкомов Советов народных депутатов о передаче объектов недвижимости на баланс?

До 1 июля 1999 г. на территории Республики Беларусь действовал ГК 1964 года. Согласно ч.1 ст. 158 ГК 1964 года договор считался заключенным, когда между сторонами в соответствующей форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

По общему правилу, если в силу законодательства или соглашения сторон договор должен быть заключен в письменной форме, то он может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена письмами, телеграммами и т. д., подписанными стороной, которая их посылает, согласно ч.2 ст. 159 ГК 1964 года.

Исходя из анализа ст. 9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998 года можно сделать вывод, что такие документы являются действительными и могут применяться в регистрационных и иных правоотношениях при осуществлении отчуждений и последующих административных процедур по регистрации права собственности на недвижимость.

На основании ст. 46 Закона о собственности ст. 18, 46, 48 Закона Республики Беларусь от 15. 07. 1971 «О городском, районном в городе Совете народных депутатов трудящихся в Республике Беларусь» (далее — Закон о Совете народных депутатов), Указа Президиума Верховного Совета Республики Беларусь от 23. 08. 1982 № 2266-X и Указа Президиума Верховного Совета Республики Беларусь от 26. 06. 1985 № 197-XI4 исполкомы являлись уполномоченными органами по принятию решения по передаче (отчуждению) зданий из коммунальной собственности в собственность другой организации.

Таким образом, исходя из анализа ст. 9, 1136, 1138, 1145 ГК 1998 года, ч.2 ст. 42 и ст. 48 Закона о Совете народных депутатов ранее принятые решения исполкомов Советов народных депутатов о передаче объектов недвижимости (зданий) на баланс являются действительными и могут применяться в регистрационных и иных правоотношениях при осуществлении отчуждений и последующих административных процедур по регистрации права собственности на недвижимость.

Общие выводы

В рамках рассматриваемых вопросов по данной теме следует отметить существенные для последующего развития инвестиционной деятельности в Беларуси аспекты.

Согласно п. 2 ст.8 ранее действовавшего Закона Республики Беларусь от 29. 05. 1991 № 24-XII «Об инвестиционной деятельности в Республике Беларусь» новые собственники объектов недвижимости зачастую производили по ним строительство (надстроек, пристроек и перестроек), для чего обязаны были получить лицензию на инвестирование, которая выдавалась решениями исполкомов местных советов.

Наличие такой лицензии предоставляло новым собственникам объектов недвижимости статус инвестора и дополнительную правовую защиту их инвестиций.

В настоящее время Республика Беларусь ведет активную работу по стимулированию развития инвестиционной деятельности, в особенности иностранной.

В силу относительно небольшого времени функционирования самостоятельной экономики государства вложение инвестиционных ресурсов как национальных, так и иностранных инвесторов только при рассмотрении инвестиционных проектов может вызывать некоторую неуверенность в получении экономической выгоды инвестору.

Любое государство стремится создать наиболее благоприятные экономические, правовые условия для инвестиций. Представляется, Республика Беларусь с учетом отмеченной особенности должна предложить не только льготы, преференции, но и правовые гарантии деятельности инвестора.

Следует отметить высокое качество ныне действующего Инвестиционного кодекса Республики Беларусь и иного законодательства, регулирующего деятельность инвесторов.

Вместе с тем для обеспечения преемственности законодательства бывшего СССР и БССР с нынешним законодательством Республики Беларусь, в целях защиты прав прежних инвесторов, а также новых инвесторов, привлекаемых к участию в приватизации подлежащих разгосударствлению объектов государственной собственности в Республике Беларусь, учитывая имеющиеся отдельные недостатки в правоприменительной практике, по нашему мнению, целесообразно:

принять нормативный правовой акт Президента Республики Беларусь «О законности производимых до 1 июля 1999 г. отчуждений объектов недвижимости путем их возмездной передачи в порядке действующего на момент отчуждения законодательства (за исключением передач в пределах одного собственника)»;

в дальнейшем при подготовке законопроекта, направленного на комплексный пересмотр положений действующего Инвестиционного кодекса Республики Беларусь, разработать механизм действия дополнительных государственных гарантий по обеспечению прав и защите экономических интересов инвесторов на территории Республики Беларусь от необоснованных изъятий собственности, в том числе и объектов недвижимости;

инициировать принятие постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь «О некоторых вопросах правоприменительной практики и законности отчуждений объектов недвижимости (зданий, сооружений и других) путем их передачи от одной организации к другой (за исключением их передач в пределах одного собственника), производимых до 1 июля 1999 г. на условиях компенсации, путем принятия решений уполномоченными на момент такой передачи органами, реализации инвестиционных проектов по таким объектам на условиях и в порядке действующего на момент такого отчуждения и инвестирования законодательства».

Список использованных источников

1. Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996 г. и 17 октября 2004г) Минск «Беларусь» 2004 г.

2. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З. Принят Палатой представителей 28 октября 1998 года. Одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 года (Ведомости Национального собрания Республики Беларусь, 1999 г., № 7−9, ст. 101) ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВОЧНО-ИНФОРМАЦИОННАЯ АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ СИСТЕМА «ЮСИАС» [Электрон. ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. — Минск, 2009.

3. Годунов В. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный): В 3 кн. Кн.2. Разд. III. Общая часть обязательственного права. Раздел IV. Отдельные виды обязательств (главы 30−50) / Отв. ред. и руководитель авторского коллектива В. Ф. Чигир. — Мн.: Амалфея, 2005.

4. Гражданское право. Части общая и особенная: учебник для вузов Автор: Пиляева В. В. Издательство: Велби, Проспект. 2007 г.

5. Гражданское право. Т. 2/Учебник / Издательство: «Проспект. 2001. — 630с.

6. Гражданское право. Автор: «Фоков А. П., Попонов Ю. Г., Черкашина И. Л. и др. «Издательство: «КноРус». 2008.

7. Гражданское и торговое право зарубежных государств. Учебник В 2-х тт. Т.1 — 2004 год. 560с.

8. Гражданское право. Учебник. Издательство Юнити-Дана.М., 2007 г.

9. Гражданское право: Учебник. В 2 ч. Ч.1 Под общ. Ред. проф. В. Ф. Чигира. — Мн.: Амалфея, 2000.

10. Гражданское право: Учебник. В 2 ч. Ч 2/Под общ. ред. В. Ф. Чигира. — Мн.: Амалфея -2002.

11. Иоффе О. С. Советское гражданское право. Т.1 Л., 1958., Новицкий И. Б. Сделки. Исковая давность.М., 1954.

12. Колбасин Д. А. Гражданское право Республики Беларусь. Особенная часть. Мн.: Общественное объединение «Молодежное научное общество». — 2000.

13. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 книгах. Кн.2. / Отв. ред. В. Ф. Чигир. — Мн.: Амалфея, 1999. — 624с.

14. Практикум по Гражданскому праву. Учебное пособие / Под ред. профессора В. Ф. Чигира (в соавторстве). Минск.: «Амалфея» 2000.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой