Поняття зносу в теорії оцінки вартості

Тип работы:
Курсовая
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Вступ

Серед елементів ринкової економіки окреме місце посідає нерухомість, що виступає як кошти виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торгові й інші будівлі і приміщення, і навіть інші будівлі) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі).

Нерухомість виступає основою особистого існування громадянам і служить базою для господарської діяльності й розвитку підприємств і організацій всіх форм власності. У Росії її відбувається активне формування та розвиток ринку нерухомості і дедалі більший число громадян, підприємств і закупівельних організацій бере участь у операціях із нерухомістю. Нерухомість головне обговорення при приватизації державної влади і муніципальної власності, при оренді нежилих приміщень, для придбання і продаж житлових приміщень. З’явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, і у багатьох сферах підприємницької діяльності.

Приступаючи до розгляду актуальність питання зносу нерухомості, потрібно розуміти, що нерухомість — це головний засіб економіки (у світовому масштабі), без якого ніяка діяльність з виробництва будь-яких благ (товарів, послуг, робіт) не може існувати в сучасному суспільстві.

Для створення нових об'єктів нерухомості, а також підтримання в належному стані вже введених в експлуатацію об'єктів витрачається більша частина доходів підприємств та громадян.

У сучасному темпі розвитку економіки об'єкти нерухомості швидше стають непридатними в силу морального зносу, а не фізичного. Хоча ще в минулому сторіччі саме фізичний знос вважався основним показником для прийняття управлінського рішення про відтворення нового об'єкта або реконструкції старого. В даний час технології крокують куди більш широкими кроками, ніж раніше. І з кожним роком у цьому все більше переконуєшся. Люди вже не помітили як стали мобільніші, у містах з’явилися «пробки», про які навіть і не думали. З’являються нові плани з модернізації будівель і споруд, їх перебудову і перепланування. Також необхідно вирішувати питання про відкриття поточного виробництва або розширенні існуючого у зв’язку із збільшеними потребами сучасного суспільства.

Знос має великий вплив на прийняття управлінського рішення, будь то підприємство, офіс юридичної контори або заміським будинок.

Нерухомість грає в життя сучасних людей величезну роль, якщо не сказати вирішальну. Будівництво нових об'єктів нерухомості викликане передусім збільшується потреба людей у житлі, виробничих і складських базах. На ухвалення рішення про нове будівництво завжди буде впливати стан знаходиться в розпорядженні об'єкта нерухомості, а саме зносу. Але перш потрібно розібратися з необхідними поняттями теорії нерухомості та зносу об'єктів нерухомості.

Актуальність роботи. У процесі споживання основні засоби нерухомості поступово втрачають свою вартість, що спричинюється не тільки їх використанням, а й впливом зовнішнього середовища, а також морального зносу, тому дуже важливим етапом в оцінці нерухомості є визначення зносу та його матеріальна оцінка.

Об'єктом дослідження у даній курсовій роботі є знос майна, тобто зниження вартості нерухомості з різних причин.

Метою даної курсової роботи є вивчення понять зносу в теорії оцінки вартості нерухомості.

Основні завдання дослідження — вивчити поняття зносу в теорії оцінки вартості нерухомості, проаналізувати основні види зносу та методи їхньої оцінки, проаналізувати вимоги до порядку визначення технічного стану житлових будинків при плануванні та проектуванні ремонту, реконструкції та технічній інвентаризації, на заданому прикладі визначити накопичений знос нерухомості методом розбиття.

1. Поняття зносу в теорії оцінки вартості

1. 1 Загальна характеристика

Знос майна — зниження вартості майна з різних причин. Існують три види зносу нерухомості - фізичний, функціональний, зовнішній.

Знос характеризується зменшенням корисності об'єкту нерухомості, його споживчій привабливості з погляду потенційних інвесторів і виражається в зниженні з часом вартості під впливом різних. У міру експлуатації об'єкту поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будівель і споруд, а так само їх функціональна відповідність поточному майбутньому використанню, пов’язані з життєдіяльністю людини.

Знос (З) зазвичай вимірюють у відсотках, а вартісним виразом зносу є знецінення (Зн).

Залежно від причин, що викликають знецінення об'єкту нерухомості, виділяють наступні види зносу: фізичний, функціональний і зовнішній.

Таблиця 1 — Класифікація зносу об'єктів нерухомості

ЗНОС

Фізичний

Функціональний

Зовнішній (економічний)

а) усувний б) неусувний

а) усувний б) неусувний

як правило неусувний

моральний знос будівля фізичний

Для кожного виду зносу характерний його підрозділ: усунений і неусувний. У найзагальнішому випадку усувним зносом називають знос, усунення якого фізично можливо і економічно доцільно. При цьому економічна доцільність полягає в тому, що виробничі витрати на усунення того або іншого виду зносу повинні сприяти підвищенню вартості об'єкту в цілому.

При виявленні всіх позначених видів зносу говорять про загальний накопичений знос об'єкту нерухомості. У вартісному виразі сукупний знос є різницею між відновлюваною вартістю і ринковою ціною оцінюваного об'єкту.

Виходячи з суті даних визначень, можна стверджувати, що загальний накопичений знос є, перш за все, функцією часу життя об'єкту. Враховуючи цю обставину, розглянемо суть основних оцінних понять, що характеризують цей показник.

Фізичне життя будівлі (ФЖ) — визначають періодом експлуатації будівлі, протягом якої стан несучих конструктивних елементів будівлі відповідає певним критеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність і т. п.). Термін фізичного життя об'єкту закладається при будівництві і залежить від групи капітальності будівель. Фізичне життя закінчується, коли об'єкт зноситься.

Хронологічний вік (ХВ) — це період часу, що з дня введення об'єкту в експлуатацію до дати оцінки.

Економічне життя (ЕЖ) — визначається часом експлуатації, протягом якого об'єкт приносить дохід. У цей період створені вносять до вартості об'єкту. Економічне життя об'єкту закінчується, коли експлуатація об'єкту не може принести дохід, позначений відповідною ставкою.

Термін економічного життя, що залишився (ЗТЕЖ) будинку складає період часу від дати оцінки до закінчення його економічного життя.

Ефективний вік (ЕВ) — визначається на основі хронологічного віку будівлі з урахуванням його технічного стану і що склалися на дату оцінки економічних чинників, що впливають на вартість оцінюваного об'єкту. Залежно від особливостей експлуатації будівлі ефективний вік може відрізнятися від хронологічного віку у більший або менший бік. У разі нормальної (типової) експлуатації будівлі ефективний вік, як правило, дорівнює хронологічному.

1.2 Характеристика видів зносу

Стандарт № 1 поділяє знос за ознаками його виникнення на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Таким чином, співставити класичне поняття морального зносу з вказаними за стандартом оцінки майна видами стає проблематично, до того ж вказується, що «Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним». Взагалі неясно чому класифікація зносу виконується не за причинами, а за «ознаками виникнення». Різні причини можуть привести до появи однакових ознак, а оцінка різних видів зносу потребує й різних методів визначення за істинними причинами.

Фізичний знос є поступовою втратою спочатку закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкту під впливом природно-кліматичних чинників, а також життєдіяльності людини.

Виділяють наступні методи розрахунку фізичного зносу будівель:

— нормативний (для житлових будівель);

— вартісний;

— метод терміну життя.

Ознаками функціонального зносу в оцінюваній будівлі, як правило, є невідповідність його об'ємно-планувального і конструктивного сучасним стандартам, включаючи різне, необхідне для нормальної експлуатації споруди відповідно до його поточного або передбачуваного використання.

Залежно від фізичної можливості і економічної доцільності усунення причин, що викликали функціональний знос, підрозділяють на усувний і неусувний. Вартісним виразом функціонального зносу є різниця між вартістю відтворення і вартістю заміщення, оскільки розрахунок останньої, виходячи з свого визначення, свідомо виключає функціональний знос розгляду.

Зовнішній знос це знецінення об'єкту, обумовлене негативним відносно до об'єкту оцінки впливом зовнішнього середовища: ринкової ситуації, сервітутів на певне використання нерухомості, зміни навколишньої інфраструктури, що накладаються, законодавчих рішень в області оподаткування і т. п. Зовнішній знос нерухомості, залежно від причин, що викликали його, в більшості випадків є неусувним незмінності місцеположення, у ряді випадків може «самоусунутися» із-за позитивної зміни навколишнього ринкового середовища.

Величина фізичного зносу елементів будинку визначається візуальним обстеженням з використанням необхідних приладів.

У виняткових випадках допускається можливість розкриття окремих конструктивних елементів силами організації, що експлуатує будинок, або власника.

Величина фізичного зносу окремих конструкцій, технічного обладнання або їх ділянок визначається за таблицями розділу 6 шляхом порівняння наведених в них ознак фізичного зносу, з виявленими під час обстеження.

При визначення вартості нерухомості величина фізичного зносу може визначатися в грошовому еквіваленті шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення ознак фізичного зносу.

Конкретний відсоток величини фізичного зносу в межах наведеного в таблиці інтервалу визначається, виходячи із таких міркувань:

— якщо елемент має всі ознаки фізичного зносу, що відповідають даному інтервалові, то величина зносу приймається рівною верхній межі інтервалу;

— якщо в елементі виявлена тільки одна з кількох ознак зносу, його величина приймається рівною нижній межі інтервалу;

— якщо оцінку величини фізичного зносу треба визначити тільки за однією ознакою (або за неповним набором ознак, наведених в таблиці даного інтервалу), то її обчисляють шляхом інтерполяції в залежності від розміру або характеру існуючих несправностей.

Якщо у наведеній таблиці відсутні якісь елементи, слід користуватися таблицями аналогічних конструкцій, технічного обладнання або приблизною шкалою фізичного зносу.

Таблиця 2 - Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку

Фізичний знос, %

Оцінка технічного стану

Загальна характеристика технічного стану

0-20

Добрий

Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту

21-40

Задовільний

Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії

41-60

Незадовільний

Експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту

61-80

Ветхий

Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих — дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будинку своїх функцій

81-100

Непридатний

Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані

При визначенні фізичного зносу конструктивних елементів та інженерного обладнання одночасно з їх технічним станом враховуються нормативні терміни їх служби.

Питома вага елементів у вартості відтворення будинку приймається згідно з укрупненими показниками вартості відтворення будинку відповідно функціонального призначення, затвердженими згідно чинного законодавства, а стосовно елементів для яких відсутні затверджені показники - за кошторисною вартістю.

Фізичний знос газового та ліфтового обладнання повинен визначатися згідно зі спеціальними нормативними документами.

Числові значення величин фізичного зносу будинків, елементів будинків і їх частин треба округлювати до цілих чисел.

Для оцінки зовнішнього зносу можуть застосовувати наступні методи:

— капіталізації втрат в орендній платі;

— порівняльних продажів (парних продажів);

— терміну економічного життя.

1.3 Характеристика морального зносу

Моральний знос настає, як правило, раніше від фізичного, тобто основні фонди, які ще не можуть бути використані, економічно вже не ефективні. Моральний знос — це зменшення вартості основних фондів під впливом підвищення продуктивності праці в галузях, що виробляють засоби праці, а також у результаті створення нових, більш продуктивних та економічно вигідних машин і устаткування, ніж ті, що перебувають в експлуатації.

Моральний знос буває двох форм. Моральний знос першої форми виникає в результаті знецінення старих основних фондів по причині зниження витрат виробництва в галузях, що поставляють основні фонди будівництву. В результаті вартість нових основних фондів тієї ж конструкції стає нижчою, ніж була в раніше випущених. Тому в процесі їхньої експлуатації на готову продукцію вони будуть переносити меншу по величині частку вартості, що робить їх відповідно більш ефективними і стимулює заміну старих фондів на нові.

Моральний знос другої форми — це обезцінення старих основних фондів через створення нових, більш ефективних.

Моральний знос виникає головним чином за таким фактором, як науково — технічний прогрес, який змінює техніку, технологію, матеріали, й через них посилює тиск на зовнішнє середовище та формує нові суспільні потреби (у тому числі й щодо екології). Виходячи зі сказаного, не слід у ході оцінки двічі враховувати співвідношення попиту та пропозиції - за первинною оцінкою (як економічний знос) та за результатом торгу з конкретної угоди, тим більш, що з моменту оцінки ринкова ситуація може дуже швидко змінитися (не те Що моральний знос, рівень якого залежить не тільки від появи нової техніки, а й від її кількості у вільному продажу). І якщо оцінка машин та обладнання є часткою загальних економічних процесів, треба користуватися єдиною термінологією, розвивати та улагоджувати спільні підходи до класифікацій.

Широковідома класифікація морального зносу, прийнята за основу, потребує коректив з урахуванням прискорення науково-технічного прогресу. Диференціація морального зносу на перший і другий рід доповнюється новою класифікаційною одиницею — моральним зносом третього роду, механізм виникнення якого буде розглянуте нижче. У цій же класифікації розглядається диференціація морального зносу 2-го роду на суспільний та індивідуальний, а 3-го роду — на той, що відшкодовується, і той, що не відшкодовується. Класифікація враховує рівень зносу, його основні напрямки, ознаки прояву.

Суспільний моральний знос другого роду — це втрата вартості об'єкта (моделі, парку, машини) у результаті появи більш досконалого об'єкта аналогічного призначення, яка проявляється при продажу зазначеного об'єкта в умовах насиченого не — монополізованого ринку даних засобів виробництва.

Індивідуальний моральний знос — втрата споживчої вартості об'єкта для його власника, в результаті невідповідності можливостей конкретної машини вимогам робочого місця, яка вимірюється сумою витрат на приведення їх у відповідність шляхом модернізації об'єкта або зміни умов експлуатації.

У ході обговорення угоди купівлі-продажу покупець буде намагатися ці витрати вирахувати з ціни об'єкту, якщо пропозиція на вторинному ринку перевищує попит. Якщо цей вид зносу враховувати у плануванні заходів оновлення діючого парка обладнання, то слід виходити з того, що він може бути усунутий шляхом:

— заміни об'єкта обладнанням, яке більш відповідає вимогам конкретної виробничої ситуації на даному робочому місці;

— модернізації об'єкта у відповідному напрямку;

— переміщення об'єкта на робоче місце, вимогам якого він задовольняє;

— зміни умов експлуатації на даному робочому місці.

Якщо вказані дії відносно об'єкта нездійсненні, то він може бути реалізований за ринковою ціною з урахуванням фізичного та суспільного морального зносу.

Моральним зносом 3-го роду, за нашим підходом, пропонується вважати втрату вартості засобів виробництва, зайнятих виготовленням застарілої продукції, внаслідок повного або часткового (звуження ринку) зникнення суспільної потреби в цій продукції. Даний знос може проявлятися відносно моделей машин, як нематеріальних активів, усього обсягу машин цієї моделі, що знаходяться у експлуатації, тобто є об'єктами основних фондів підприємства, а також в обороті (як частка оборотних фондів). При цьому вони або введені в експлуатацію, або знаходяться на складі, як ще не встановлені чи виведені з експлуатації для продажу.

Характерним прикладом морального зносу 3-го роду можна вважати повну втрату вартості спеціального обладнання, призначеного для масового виготовлення радіоламп в електронній промисловості, у зв’язку з переходом на виробництво напівпровідникових приладів, що прийшли на зміну вакуумній техніці і виготовляються за радикально іншими технологіями. У даний час ринок вакуумних електронних приладів звузився настільки, що їх виробництво є мілко-серійним, де неможливо ефективно використовувати обладнання, орієнтоване на масове виробництво. Таким чином, усе спеціальне високопродуктивне обладнання, призначене для випуску вакуумної техніки, втратило свою вартість до рівня ліквідаційної. Необхідно відзначити, що втрата відбувалася поступово, у міру нагромадження техніки, що йде на заміну засобів виробництва, які піддавалися моральному зносу 3-го роду.

Характерною рисою морального зносу 3-го роду є те, що він по-різному проявляється стосовно спеціального й універсального обладнання. Універсальне обладнання, у силу своєї гнучкості, може у певних межах переналагоджуватись на виробництво іншої продукції, що користується попитом. Такий перехід теж пов’язаний з додатковими витратами. Крім того, виробництво іншої продукції може виявитися набагато менш рентабельним, тому ринкова вартість даного обладнання знизиться, тобто буде мати місце реальна часткова втрата вартості. Даний процес відповідає нагромадженню часткового морального зносу 3-го роду. При цьому в масовому виробництві процеси такої втрати вартості будуть найбільш виражені, а в одиничному — незначно.

Для правильної оцінки обладнання, що підверглося моральному зносу 3-го роду може бути застосований показник оцінки потенціалу продукції, що випускається. При цьому необхідно визначити діапазон можливих змін параметрів продукції і відповідних їм характеристик операцій нових технологічних процесів, за якими таке обладнання все ж може використовуватись досить ефективно.

Як показала практика перехід електронної промисловості на нові технології був глобальним процесом, характерним як для централізованої економіки, так і для ринкової. При цьому більше 80% обладнання втратило вартість повністю, оскільки було спеціальним. Для правильної оцінки рівня цього зносу необхідне проведення дослідження ринку і поглиблення теорії виробничого потенціалу (у даному випадку потенціалу продукції, що випускається). Ринок обладнання, що підверглося моральному зносу 3-го роду, дуже вузький, і відповідно його вартість близька до сумарної вартості окремих вузлів (двигуни, підшипники, засоби автоматизації) та залишку (металолому).

Найбільш вагомим фактором, що вимагає врахування при плануванні відновлення, при визначенні ціни обладнання на вторинному ринку, при визначенні бази нарахування амортизації при оподаткуванні є фізичний та не менш важливий моральний знос 2-го роду, який поділяється на суспільний та індивідуальний.

Суспільний моральний знос виникає в сфері виробництва засобів виробництва і може виявлятися стосовно окремої машини, абстрактної моделі цієї машини, усього парка зроблених машин даної моделі. Суспільний знос визначає техніко-економічний рівень виробництва на підприємстві в цілому, індивідуальний — ступінь відповідності показників машини до мінливих умов виробництва на конкретному робочому місці.

Оцінка машин та обладнання повинна враховувати не тільки рівень фізичного та морального зносу, але й кількість, якість та вартість заходів їх відшкодування — ремонту та модернізації. Ніякий ремонт не може підвищити реальну ринкову вартість об'єкта до величини її первісної вартості, а тим більше перевищити її. За законом про оподаткування прибутку, витрати на ремонт та модернізацію (поліпшення), у розмірі перевищення 10% вартості основних фондів, відносяться на збільшення їх первісної вартості. Але це відображує не сутність економічного процесу створення додаткової вартості, а механізм державного регулювання бази оподаткування.

Витрати на ремонт та модернізацію з роками зростають і наближуються до розмірів прибутку, який може принести обладнання. Очевидно, це і є вартісна границя, що визначає строк корисного використання об'єкта. Необхідно зауважити, що визначення «термін корисного використання» неодноразово застосовується стандартами бухгалтерського обліку, однак немає його досить чіткого алгоритму розрахунку. Визначення, наведене в стандартах, теж не дозволяє побудувати достатньо обґрунтовану методику. Так, наприклад, якщо підприємство придбало устаткування для виконання конкретного замовлення, після чого це устаткування буде продано, орієнтуватися на «очікуваний обсяг випущеної на цьому устаткуванні продукції» очевидно не можна, тому що розрахована на такій основі норма амортизації неприйнятна. При орієнтації на «очікуваний період часу» — неясно, які ж фактори повинні бути враховані при розрахунку даного показника. Він не може цілком відповідати поняттю «нормативний термін служби устаткування» уже хоча б тому, що немає відповідних державних установ, які б займалися розрахунком і затвердженням даного показника, оскільки вони не мають, як це було раніше, потрібних даних. Старі нормативи поступово втрачають свою актуальність з появою нових видів і типів устаткування.

Ще менш обґрунтованими є показники «строку життя», для них взагалі немає статистики з кількох об'єктивних причин:

— обладнання усе частіше імпортується з самих різних країн світу;

— підприємства-виробники на цей час вкрай рідко вказують у паспортних даних устаткування показники, що відображають його довговічність;

— немає методик визначення терміну корисного використання з урахуванням умов експлуатації устаткування, а такі фактори, як рівень кваліфікації працівників, мають значний вплив але важко формалізуються;

— не відпрацьовані методи обліку рівня морального зносу техніки;

— не встановлено точного характеру зв’язку змінності роботи устаткування з тривалістю терміну корисного використання, тим більше з урахуванням впливу морального зносу, що може наступити раніш за фізичний.

Такий підхід дозволяє трактувати суспільний знос як втрату вартості об'єкта на первинному ринку, а індивідуальний — як втрату корисності його для власника у процесі експлуатації (або як витрати на відшкодування такої втрати) та зниження ринкової вартості при перепродажу іншому покупцю на вторинному ринку.

При виборі методу визначення терміну корисного використання (строку життя) можна керуватися даними заводу-виробника, отриманими шляхом проведення іспитів, якщо виробник такі іспити проводив та надає відповідні дані. Однак такий метод орієнтований, головним чином, на облік рівня фізичного зносу. Крім того, ремонт, як спосіб усунення фізичного зносу, не обмежений технічними можливостями і може продовжуватися нескінченно довго шляхом заміни послідовно усіх вузлів і деталей. Очевидно, як це відмічалося раніше, межа, за якою проведення чергового ремонту недоцільне, може бути тільки економічною. Якщо врахувати, що моральний знос техніки може наступити пізніше або раніше такої межі, то він може або відбитися на термінах корисного використання, або ні, то значить так само і на ціні машин на вторинному ринку.

Слід визнати, що взагалі рівень морального зносу, який має значення при плануванні оновлення діючого парку машин та обладнання підприємства, може не зачіпати інтересів покупця, якому, наприклад, іноді не заважає рівень суспільного морального зносу об'єкта купівлі, бо йому потрібен саме такий верстат, а більш новий та високопродуктивний буде споживати більше енергії та простоювати більшу частину робочого часу. Тому потрібно відповідне обґрунтування та конкретизація методів визначення рівня морального зносу і співвіднесення його з термінами служби устаткування та ціною його перепродажу на вторинному ринку. Передчасна заміна призведе до втрати вкладеної в засоби виробництва суспільної праці, зволікання буде означати втрату можливих економічних результатів від усунення морального зносу.

Таке становище в питаннях теорії оцінки подовжується й на методичному рівні, визначаючи недоліки існуючих методів визначення зносу. Стандарт № 2 головним чином регламентує розрахунок величини зносу земельних поліпшень, яке рекомендується здійснювати шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя. Оскільки окремо про обладнання у стандарті рекомендацій не надано, розглянемо положення, які стосуються машин та обладнання у складі земельних поліпшень (будинків, споруд та машин і обладнання у їх складі, що розташовані на ділянці):

«Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінки, окремо. При цьому можуть проводитися такі оціночні процедури:

— величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;

— величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки;

— величина економічного зносу розраховується на основі порівняння: прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (пропозиції) подібного майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками".

Як можна бачити, річ йде вже про нерухомість, до якої машини та обладнання не відносяться, до того ж слід врахувати, що незалежну оцінку Стандарти строго регламентують лише по відношенню до оцінки майна, де є державна складова, або існують державні інтереси щодо оподаткування. Застосована Стандартом № 2 нова класифікація зносу недосконала, ускладнює розуміння процесів оцінки, змішує втрати вартості від зносу з втратами від коливання попиту та пропозиції.

Вказані особливості складають певні труднощі щодо використання рекомендацій Стандартів та Методики оцінки майна № 1891 для оцінки машин та обладнання. До цього додаються недоліки рекомендованих алгоритмів розрахунку рівня сукупного зносу. За Стандартом № 1 «коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки». За цим визначенням, достатньо хоча б одному з коефіцієнтів (наприклад — зовнішнього зносу, визначення якого дуже непевне) дорівнювати нулю, або наблизитись до нього, як загальний коефіцієнт зміниться відповідно. Але ж, якщо невелике вдосконалення об'єкту, яке не буде дорого коштувати власнику, може зняти існуючу критичну невідповідність характеристик об'єкта зовнішнім вимогам, то хіба можна вважати такий знос повним?

Положення стандартів оцінки (№ 1,2) фактично стосуються земельних поліпшень, хоча за текстом мова йде про майно загалом. Оцінювач повинен додержуватись стандартів, але як це робити практично, коли сумарний знос за розрахунком згідно методу розбивки для окремого визначення рівня зносу за кожним його видом може перевищувати первісну вартість об'єкту, пояснень не надається, а сукупний знос визначається не сумою, а множенням на коефіцієнт придатності. В таких випадках іноді пропонується: «Якщо сукупний знос об'єкта оцінки під впливом усіх факторів старіння перевищує 100%, то коефіцієнт (Ко), що враховує знецінення від сукупного старіння (зносу), можна визначити за формулою, яку слід доповнити складовою технологічного старіння об'єкта:

де Кф — коефіцієнт фізичного зносу;

Ктс — коефіцієнт технологічного старіння;

Кфс — коефіцієнт функціонального старіння;

Кес — коефіцієнт економічного старіння".

Коефіцієнт (К0) згідно даному підходу за змістом відповідає визначенню коефіцієнта сукупного зносу (придатності) за Стандартом № 1, але розраховується зовсім інакше. Ніякого обґрунтування до цього не додається, хоча цілком ясно, що оскільки сукупний знос ніяк не може перевищити 100% «під впливом усіх факторів старіння», то або невірно визначено складові, або їх так складати неможна. Проте слід додати, що це чи не єдине джерело, на яке можна посилатися, коли йдеться про проблеми практичного застосування положень стандартів.

Розглянуті вище підходи оперують вже визначеними коефіцієнтами зносу, але ж їх ще треба визначити. Щодо морального зносу (функціонального, технологічного, економічного), то всі надії покладаються на експертну оцінку.

Стандартом № 2 щодо земельних поліпшень рекомендується метод строку життя, який «базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими. Застосування інших оціночних процедур для визначення зносу (його окремих видів) можливе за умови окремого обґрунтування та розрахунку, що наводяться у звіті про оцінку майна» [20]. Такий підхід надає задовільні результати лише тоді, коли відноситься до земельних поліпшень загалом, для яких у звичайних умовах характерно те, що машини та обладнання як сукупність на момент оцінки знаходяться на якомусь середньому рівні зносу, бо поступово оновлюються, а будівлі та споруди фізично зношуються повільно, але невідворотно, при чому моральний знос виробничих та адміністративних приміщень настає навіть повільніше ніж фізичний.

Фізичний знос, який визначається відносно нерухомості, настає майже рівномірно, саме тому можна вважати, що її загальний знос пропорційний віку, й може бути достатньо точно відношенням фактичного віку земельних поліпшень до економічного строку життя. Стандарт власне й створений для регулювання питань приватизації, при якій продаж стосується майна загалом. Ллє при переході до вільного ринкового продажу окремих машин та одиниць обладнання його положення не спрацьовують, тому що для рухомості діють дещо інші закономірності:

1. Повний моральний знос машин та обладнання все частіше настає раніш за фізичний, то його не можна не враховувати, або орієнтуватись на те, що з фізичним враховані й усі інші види зносу, які для нерухомості не мають такого великого значення як для рухомості.

2. Сукупний знос машин та обладнання не має лінійного характеру й значно прискорюється наприкінці строку економічного життя, і тому не можна підходити до його оцінки з точки зору його пропорційності віку, бо тоді буде потрібна ціла система складного корегування оцінки.

3. Вторинний ринок машин та обладнання має свої особливості, оскільки на нові об'єкти ціни встановлює їх виробник з урахуванням витрат, а на вторинному ринку активною стороною є у першу чергу покупець, який тому й приймає у ньому участь, що не шукає «останнє слово науки та техніки» на первинному ринку, йому потрібне недороге обладнання, яке найбільш відповідає умовам майбутнього використання у нового власника, оскільки нова машина може виявитися занадто продуктивною й тому буде простоювати, занадто складною у обслуговуванні й потребуватиме окремого наладчика, занадто потужною й тому енергоємною для конкретного кола необхідних операцій технологічного процесу.

Треба констатувати, що загальносуспільні вимоги до рівня нової техніки зовсім не те саме, що індивідуальна оцінка покупцем конкретного обладнання, яке вже було у експлуатації. З огляду на це потрібно розрізняти суспільний та індивідуальний знос машин та обладнання, й далеко не завжди за оцінкою потрібно враховувати те, що дослідники трактують кожен на свій лад як економічний, технологічний, функціональний, конструктивний знос, або старіння, втрата споживчих характеристик, тощо, бо для покупця на вторинному ринку це може не важити нічого, якщо такі характеристики не були йому потрібні.

Нормовані галузевими стандартами строки служби для різних груп машин та обладнання відображають лише середні значення по групі в середньостатистичних умовах роботи та ще й на дату створення цих стандартів. Але ж це дуже динамічна характеристика, й середньостатистичні умови останніх десяти років — це кризові умови.

Частіше за практикою оцінки використовують «метод укрупненої оцінки технічного стану, який засновано на експертній оцінці процента фізичного зносу за спеціальною оціночною шкалою з певним шагом, наприклад 20%, або «метод експертизи стану», де шаг оцінки рівня зносу 5%.

Незалежно від модифікації ці методи мають загальні недоліки:

Не враховують, що знос має нерівномірний характер, до того ж час від часу його знижують шляхом ремонту (для фізичного зносу) та модернізації (для морального з частковим відшкодуванням фізичного), і те, що об'єкт має задовільний вигляд після першого та п’ятого капітального ремонту не означає, що рівень зносу у цих випадках однаковий.

Орієнтовані більш на оцінку нерухомості, або цілком земельних поліпшень. Для обладнання визначення окремо лише фізичного зносу має сенс тільки в умовах кризи, коли проблема не стільки у рівні зносу, скільки у фінансових можливостях покупця, який не може собі дозволити замінити увесь парк обладнання, а купувати окрему сучасну машину найчастіше недоцільно, оскільки вона не відповідатиме можливостям інших машин застарілого діючого парку обладнання і її переваги у продуктивності, точності, потужності не будуть реалізовані.

Не відображують зв’язку рівня зносу з втратою вартості, оскільки ця залежність у будь якому разі не є лінійною, й не можна сказати, що 20% зносу означає 20% втрати вартості. Звичайна машина, якщо навіть взагалі ніколи не була в експлуатації, на вторинному ринку обов’язково втратить частину вартості порівняно з ціною, за якою купувалася на первинному.

Як вже відмічалося, за наведеними визначенням функціональний знос повністю відповідає ознакам класичного морального зносу з поділенням на знос першого та другого роду, що ж до «економічного (зовнішнього)» впливу, то деякі його фактори, за наданим визначенням (як ото зміни законодавства), на наш погляд є проявами морального зносу другого роду, бо якби не з’явилися нові, екологічно чисті машини, ніякий закон не забороняв би користуватися старими. А деякі, як ото коливання попиту та пропозиції, взагалі не є зносом, бо за таким коливанням машини та обладнання можуть стати не тільки дешевше (що трактується як знос), але й дорожче.

Виходячи з цього, ми обрали шлях поглиблення існуючих підходів, й вважаємо, що слід розглядати саме моральний та фізичний знос, при чому упорядкувати існуючи методи таким чином, щоб звести до мінімуму суб'єктивний фактор оцінки та забезпечити її однозначність за оцінкою різних експертів. Це можливо, якщо формалізувати залежність між вартістю машин та обладнання, строками їх корисного використання (служби, життя) та рівнем сукупного зносу.

2. Оцінювання зносу

Несправність (дефект) елемента будинку, викликана порушенням правил, норм і технічних умов при його виготовлені, монтажі чи експлуатації.

Несправність елемента будинку - cтан елемента, при якому не виконується хоча б одна з заданих експлуатаційних вимог.

Вартість відтворення — поточна вартість витрат, визначена на дату оцінки, на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта (елемента), що є ідентичною копією об'єкта — оцінки.

Техніко — експлуатаційні показники будинку - сукупність технічних, об'ємно — планувальних, санітарно — гігієнічних, економічних та естетичних характеристик будинку, які обумовлюють його експлуатаційні якості.

ремонт будинку - комплекс будівельно-монтажних робіт по усуненню фізичного зносу, не пов’язаних зі зміною основних техніко — економічних показників будинку.

Нормативний термін служби будівлі - середній термін служби будівлі, прийнятий для розрахунку норм амортизаційних відрахувань.

Правила визначення фізичного зносу житлових будинків (далі - Правила) поширюються на визначення технічного стану житлових будинків (далі будинків) при технічній інвентаризації, визначення вартості нерухомості, плануванні та проектуванні ремонту і їх реконструкції.

Використання цих Правил при визначенні фізичного зносу будинків є обов’язковим для усіх підприємств, організацій і установ, незалежно від форми їхньої власності та відомчого підпорядкування.

Правила не поширюються на визначення фізичного зносу будинків, їх елементів, що постраждали від стихійного лиха, а також на випадки визначення впливу фізичного зносу на несучу спроможність конструкцій.

Роботи з визначення фізичного зносу будинків виконуються підприємствами, які проводять паспортизацію та технічну інвентаризацію будинків, будівель та споруд, а також організаціями, які мають ліцензію на проведення обстежень будівель.

Визначення фізичного зносу для потреб інвентаризації проводиться за замовленням та за рахунок власника будинку в присутності його або довіреної особи. Матеріали обстеження будинку в натурі підписуються власником.

Під фізичним зносом конструкцій, технічних пристроїв і будинків у цілому мається на увазі втрата ними первісних техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності і т. ін.) внаслідок дії природно — кліматичних, технічних факторів та життєдіяльності людини.

Величина фізичного зносу на момент його визначення характеризує

ступінь погіршення технічних і пов’язаних з ними експлуатаційних показників будинків (конструкцій, технічних пристроїв) порівняно з первісними і виражається співвідношенням вартості об'єктивно необхідних робіт для усунення ознак фізичного зносу до їх вартості відтворення.

3.1 Нормативний метод розрахунку фізичного зносу

Нормативний метод розрахунку фізичного зносу використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого або відомчого рівня. Як приклад таких інструкцій можна назвати «Правила оцінки фізичного зносу житлових будівель»

У вказаних правилах дана характеристика фізичного зносу різних конструктивних елементів будівель і їх оцінка.

Фізичний знос будівлі слід визначати за формулою:

(1)

де F — фізичний знос будівлі (%);

Fi — фізичний знос i-ro конструктивного елементу (%);

Li — коефіцієнт, що відповідає питомій вазі кожного конструктивного елементу в загальній відновній вартості будівлі;

n — кількість конструктивних елементів в будівлі.

Часткивідновної вартості окремих конструкцій, елементів і систем у загальній відновній вартості будівлі (у%) зазвичай приймають за укрупненими показниками відновної вартості житлових будівель, затверджених в установленому порядку, а для конструкцій, елементів і систем, що не мають затверджених показників, — за їх кошторисною вартістю.

Описану методику застосовують виключно у вітчизняній практиці. При всій її наочності і переконливості їй властиві наступні недоліки:

— унаслідок своєї «нормативності» спочатку не може врахувати нетипові умови експлуатації об'єкту;

— трудомісткість застосування внаслідок необхідної деталізації конструктивних елементів будівлі;

— неможливість вимірювання функціонального і зовнішнього зносу;

— суб'єктивність питомого зважування конструктивних елементів.

3. 2 Вартісний метод визначення фізичного зносу

Фізичний знос на момент його оцінки виражається співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що знімають пошкодження конструкцій, елементу, системи або будівлі в цілому, і їх відновній вартості.

Суть вартісного методу визначення фізичного зносу полягає у визначенні витрат на відтворення елементів будівлі.

Описана методика дозволяє розрахувати знос елементів і будівлі в цілому відразу у вартісному виразі, що є переважнішим у порівнянні з іншими методами розрахунку фізичного зносу. Крім того, оскільки розрахунок знецінення проводять на основі розумних фактичних витрат на доведення зношених елементів до «практично нового стану», результат за даним підходом можна вважати точним. Серед недоліків, властивих даній методиці, необхідно відзначити обов’язкову деталізацію і точність розрахунку витрат на проведення ремонту зношених елементів будівлі.

3. 3 Визначення фізичного зносу будівель методом терміну життя

Виходячи з суті раніше розглянутих основних оцінних понять, що характеризують загальний накопичений знос будівлі з погляду часу його експлуатації, можна стверджувати, що фізичний знос, ефективний вік і термін економічного життя знаходяться в певному співвідношенні. Це співвідношення можна виразити наступною формулою:

, (2)

де: З — знос у відсотках;

ЕВ — ефективний вік, визначуваний експертом на основі технічного стану елементів або будівлі в цілому;

ФЖ — типовий термін фізичного життя;

ЗТЕЖ — термін фізичного життя, що залишився.

При цьому фізичний знос може розраховуватися як для окремих елементів будівлі з подальшим підсумовуванням розрахованих знецінень, так і для будівлі в цілому. Іноді для наближених розрахунків зносу експерти-оцінювачі можуть використовувати також спрощену формулу, що враховує взаємозв'язок між хронологічним віком і фізичним життям будівлі:

З = (ФЖ)/100 (3)

де: З — знос у відсотках;

ФЖ — типовий термін фізичного життя.

Застосування формули (3) також актуально при розрахунку процентних поправок на знос в порівнюваних об'єктах (метод порівняльних продажів), коли оцінювачеві не представляється можливим оглянути вибраних аналогів для визначення показників, використаних в розрахунковій формулі (2).

Розрахований таким чином відсотокзносу елементів або будівлі в цілому може бути приведений у вартісний вираз (знецінення):

З = ВВ *(100); (4)

де: З — знос у відсотках;

ВВ — відновна вартість.

Як наголошувалося раніше, фізичний знос підрозділяють на усунений і неусувний знос. Крім того, на практиці елементи споруди, що мають усувний і неусувний фізичний знос, ділять на довгоживучих і короткоживучих.

Короткоживучі елементи — елементи, що мають менший термін життя, чим уся споруда в цілому (, сантехнічне і т. п.).

У довгоживучих елементів очікуваний термін життя зіставимо з терміном життя і всієї споруди (фундамент, несучі стіни і т.д.).

Причиною виникнення усувного фізичного зносу є природне зношування елементів будівлі з часом, а також недбала експлуатація. В цьому випадку ціна продажу будівлі відповідає знеціненню, оскільки майбутньому власникові необхідно буде провести «раніше відкладений ремонт», щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди (поточний ремонт внутрішніх приміщень, відновлення ділянок покрівлі, що тече і т.д.). При цьому передбачається, що елементи відновлюються до «практично нового» стану.

Отже, усувний фізичний знос у грошовому виразі визначений як «вартість відкладеного ремонту», тобто витрат по доведенню об'єкту до стану, еквівалентного первинному.

Неусувний фізичний знос елементів з коротким терміном життя є витратами на відновлення цих швидкозношувальних компонентів і визначається різницею між відновленою вартістю і величиною усуненого зносу, помноженою на співвідношення хронологічного віку і терміну фізичного життя цих елементів.

Усувний фізичний знос елементів з довгим терміном життя у вартісному може бути визначений розумними витратами на його усунення подібно до усувного фізичного зносу елементів з коротким терміном життя.

Неусувний фізичний знос елементів з довгим терміном життя визначають різницею між відновною вартістю всієї будівлі і суми усувного і неусувного зносу, помноженої на співвідношення хронологічного віку і терміну фізичного життя будівлі.

Відносна величина морального зносу першого виду може бути розрахована за формулою

де С перший — первісна вартість; С Відн — відновна вартість.

Моральний знос другого виду можна встановити, визначивши відновну вартість за формулою

де С сучас, С вуст — відновлювальна вартість сучасних і застарілих об'єктів; П сучас, П вуст — продуктивність застарілих і сучасних об'єктів.

Сутність морального зносу полягає в тому, що засоби праці знецінюються, втрачають вартість до закінчення терміну фізичної служби.

Моральний знос вигідний суспільству в цілому, так як веде до зниження витрат виробництва, але не вигідний окремим особам, що помістили капітал в основні засоби з метою отримання прибутку від здачі їх в оренду.

Практична частина

Визначення накопиченого зносу методом розбиття

Вихідні дані:

1. Двохповерхова оцінювана будівля площею 600 м2 розташована на ділянці площею 800 м2.

2. Будівля збудована 20 років тому і має розрахунковий строк фізичного життя 100 років.

3. Поточна вартість відновлення будівлі складає 220 млн. грн.

4. Під час оцінки будівлі встановлена необхідність заміни покрівлі та косметичного ремонту інтер'єрів. На місцевому ринку будівельних послуг ці роботи оцінюються відповідно у 7 та 5,6 млн. грн., а повна відновна вартість складає 7 млн. грн. і 13 млн. грн.

5. Дані для визначення фізичного зносу, що не усувається для швидкозношуваних елементів наведені у таблиці 1.

6. В оцінюваній будівлі елементом усувного функціонального зносу вважається відсутність каміну, витрати на установку якого в існуючій будівлі на дату оцінки складають 1,2 млн. грн., а поточна відновна вартість установки каміну при будівництві будівлі - 0,5 млн. грн.

7. Аналіз місцевого рину нерухомості показав, що наявність електричного обігріву підлоги дає можливість збільшити річну орендну плату на 2400 грн. за 1 м2 загальної площі (коефіцієнт капіталізації для будівель — 12%). Вартість установки системи електричного обігріву підлоги при будівництві будівлі складає 9,6 млн. грн.

8. В оцінюваній будівлі встановлений басейн, відновна вартість якого на дату оцінки складає 16 млн. грн. Поточні додаткові витрати власника на експлуатацію басейна складають 0,6 млн. грн., а його доходи від періодичного надання басейна у погодинну оренду — 0,72 млн. грн. Як зазначалось, коефіцієнт капіталізації складає 12%. Порівняння продажів аналогічних об'єктів свідчить, що наявність басейну збільшує вартість нерухомості на 10 млн. грн.

9. Збільшення рівня шуму та інші несприятливі наслідки, що пов’язані з перенесенням транспортної магістралі до межі оцінюваного об'єкта, зумовили зменшення орендної плати на 3 тис. грн. у рік за 1 м2 загальної площі.

Таблиця 1. Дані для визначення фізичного зносу, що не усувається для швидкозношуваних елементів

Назва роботи

Залишкова відновна вартість, млн. грн.

Фактичний вік, років

Строк фактичного життя, років

Відношення фактичного віку до строку фізичного життя, %

Невиправний фізичний знос, млн. грн.

Заміна покрівлі

0

0

25

Покриття підлоги

11

10

15

Обробка інтер'єрів

7,4

5

10

Заміна сантехніки

4

15

20

Всього

Витратний метод заснований на визначенні вартості нерухомості, виходячи з вартості земельної ділянки та витрат на будівництво споруд на ньому, за винятком накопиченого зносу.

,

де Сзм — вартість об'єкта оцінки, визначена вартісним методом, тис. у.о. ;

Сз — ціна земельної ділянки, тис. у.о.

ПВВ (ПВЗ) — повна відновлювана вартість (повна вартість приміщення) споруди, тис. у.о. ;

УЗнос — накопичений знос споруди, тис. у.о.

Етапи розрахунку вартості об'єкта нерухомості витратним методом:

1. Визначення вартості земельної ділянки проводимо за формулою.

,

де S — площа земельної ділянки, м2;

Цз — ціна землі, тис. о.у. / м2

Розмір житлового приміщення (згідно з S=600м2, тобто має розміри 24,5×24,5 плюс 2 метри земельної ділянки від кожної сторони будинку), то розміри земельної ділянки м2.

Ціну землі в даній роботі приймаємо 10 000 у.е. /м2.

Сзм = 1000 •97,75 = 977 500 (грн.)

2. Визначення повної відновлюваної вартості

При визначенні вартості відновлюваної вартості або вартості приміщення слід враховувати витрати інвестора, а не підрядника.

Розглянемо розрахунок ПВВ:

1. Поточна вартість відновлення будівлі складає 220 млн. грн.

2. Під час оцінки будівлі встановлена необхідність заміни покрівлі та косметичного ремонту інтер'єрів. На місцевому ринку будівельних послуг ці роботи оцінюються відповідно у 7 та 5,6 млн. грн., а повна відновна вартість складає 7 млн. грн. і 13 млн. грн.

Вартість заміни покрівлі 14 млн. грн., косметичного ремонту інтер'єрів — 18,6 млн. грн.

3. В оцінюваній будівлі елементом усувного функціонального зносу вважається відсутність каміну, витрати на установку якого в існуючій будівлі на дату оцінки складають 1,2 млн. грн., а поточна відновна вартість установки каміну при будівництві будівлі - 0,5 млн. грн.

4. Аналіз місцевого рину нерухомості показав, що наявність електричного обігріву підлоги дає можливість збільшити річну орендну плату на 2400 грн. за 1 м2 загальної площі (коефіцієнт капіталізації для будівель — 12%). Вартість установки системи електричного обігріву підлоги при будівництві будівлі складає 9,6 млн. грн.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой