Порядок государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество

Тип работы:
Дипломная
Предмет:
Государство и право


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Введение

Право собственности и другие вещные права, закрепленные за гражданами и организациями Конституцией Р Ф, ГК РФ и другими законами, стали источниками учреждения в нашей стране института государственной регистрации.

Демократическое правовое государство призвано заботиться об интересах субъектов неимущественных отношений, оказывать им необходимую поддержку и содействие в реализации принадлежащих им прав и свобод, в том числе и обеспечивать необходимыми и неопровержимыми доказательствами, подтверждающими факт возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иными словами, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество возник объективно Борисов Г. А., Пойминова Я. В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации // История государства и права. 2008. N 12.

Можно выделить несколько причин возникновения.

Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника — государства.

В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иным кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация — зачастую правообразующее значение.

В соответствии с положениями Кодекса который ставит зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации, а в ряде случаев — действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки (п. 2, ст. 8). Гражданский кодекс (Часть 1): Федеральным законом № 51-ФЗ от 30 ноября 2004 года (в ред. от 17 июля 2009 г.)// Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2009. № 29. Ст. 3618. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основной целью данного закона является обеспечение стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности. Подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.

Данный закон вступил в действие в конце января 1998 г. Вместе с тем, проблема понятия регистрационно-правоустанавливающей деятельности, в частности государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, еще не стала предметом самостоятельных общетеоретических и отраслевых разработок.

В юридической литературе Кирсанов А. В. Право на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Ось-89, 2001. С. 3., как правило, механически воспроизводится понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое сформулировано в п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2009. N 29. Ст. 3611. В некоторых публикациях приведенное выше законодательное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним незначительно детализировано Агапов А. Б. Административное право: Учебник. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Эксмо, 2006. С. 457.

По мнению Пойминовой Я. В. отсутствие в законодательном определении специфических признаков государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним превращает эту норму скорее в юридический лозунг, чем в нормативное предписание (дефиницию), имеющее теоретическое и практическое значение Пойминова Я. В. Государственная регистрация прав как правовая форма реализации властных полномочий: методологические проблемы // Нотариус. 2009. N 3. Все это по ее мнению, требует создания нового понятия «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанного на последних достижениях науки и практики в разработке теории юридической деятельности.

Помимо этого, актуальность темы обусловлена тем, что одним из главных условий перехода к рыночной экономике является многообразие форм собственности, повышение «юридической грамотности» граждан.

Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается в качестве одного из наиболее значимых.

Вместе с тем вопрос об основаниях и порядке приобретения, закрепления и реализации прав на недвижимое имущество, самой судьбе вещных прав их носителей как факторах ускорения экономической модернизации страны в юридической литературе обстоятельно не исследован. Причина здесь, по-видимому, заключается, во-первых, в том, что в литературе вещные права и сделки с имуществом традиционно рассматривались и продолжают рассматриваться, как правило (и это, конечно же, правильно и необходимо), в гражданско-правовом См., напр.: Власова М. В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. М.: БЕК, 1993., экономическом Капелюшникова Р. И. Экономическая теория прав собственности (Методология, основные понятия, круг проблем). М., 1990; Иванов Н. Развитие форм собственности на современном производстве // Мировая экономика и международные отношения. 1992. N 3., социальном ракурсах Ролс Дж. Теория справедливости. Новосибирск, 1995; Русская философия собственности. XVIII в. СПб., 1993. Во-вторых, необходимость исследования вещных прав и сделок с ними, подлежащих государственной регистрации, как самостоятельная юридическая проблема возникла сравнительно недавно, когда ст. 131 ГК РФ сформулировала основные положения проведения государственной регистрации недвижимости. В-третьих, с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проблема исследования прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на первый взгляд, была решена.

Поэтому очень важно рассмотреть и охарактеризовать при этом ту связь, которая объединяет права на недвижимое имущество и сделки с ним с их государственной регистрацией.

Цель выпускной квалификационной работы заключается в исследовании института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изучения особенностей такого регулирования и выявления существующих проблем, затрудняющих работу Федеральной регистрационной службы, выработка предложений по их решению и рекомендаций по совершенствованию законодательства о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Задачами выпускной квалификационной работы являются:

-исследование понятия и общей характеристики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-исследование особенностей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-исследование целей, задач и принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

— исследование порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— исследование проблем правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

-исследование государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предмет- с помощью первоисточников, монографий, учебной литературы, судебной практики и статей последовательно рассмотреть основные этапы и проблемные моменты темы.

Объект — отношения связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним и урегулированные нормами права.

В ходе решения поставленных задач использован комплекс методов, а именно: анализ; синтез; сочетание логического и исторического анализа при выявлении тенденций развития законодательства о разграничении государственной собственности на землю; индукции; дедукции; наблюдения.

Нормативную базу исследования составляют, прежде всего, Гражданский кодекс РФ; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также нормативные акты Челябинской области.

Теоретической основой работы послужили труды авторов: Агапов А. Б., Алексеев В. А., Борисов Г. А., Воронин И. К., Дмитриев Ю. А., Доркина А. В., Кирсанов А. В., Козлов С. С., Пискунова М. Г., Пойминова Я. В., Сергеев А. П., Толстов Ю. К. Стародумова С.Ю., Суханова Е. А.

Структура дипломной работы обусловлена целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы, а также приложений.

Практическая значимость работы заключается в том, что в работе представлены рекомендации по совершенствованию деятельности Главного управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

Глава 1. Понятие и общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2009. N 29. Ст. 3611. дано следующее понятие: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ».

В Гражданском кодексе РФ в п. 1 ст. 130 дано такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В ч. 1 ст. 4 Закона № 122-ФЗ сказано: «Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а также предприятие как имущественный комплекс. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации (ограничению) обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».

Таким образом, несмотря на значимость этой нормы в определении круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, она противоречит п. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ и потому не раскрывает полностью перечень видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, и вот почему: п. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ прямо говорит о государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», напротив, исключает перечисленные вещи из круга прав, подлежащих этой регистрации.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты — это такое недвижимое имущество, которое в силу своей специфики в большей мере, чем какая-либо другая недвижимость, нуждается в государственной регистрации. И такая регистрация существует. Она проводится в соответствии с другими законами, например КТМ РФ. В связи со сказанным формулировка п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должна быть изменена. В ней должна идти речь не об исключении прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты из системы государственной регистрации, а всего лишь о неприменении названного Закона при проведении государственной регистрации к таким правам.

Недвижимость — юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним. Гражданское право: В 3 т. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1998. Т.1. С. 265.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

земельные участки, участки недр, здания, части зданий, сооружения, нежилые помещения, предприятия как имущественный комплекс, жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, комнаты, дачи, садовые дома, гаражи, объекты незавершенного строительства.

Анализ действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практики его реализации показал, что между правами на недвижимое имущество и сделками с ним и их государственной регистрацией существует не любая, а юридическая связь.

Причем она, как это следует из соответствующих предписаний законодательства о государственной регистрации прав, имеет обязательное юридическое значение. Например, ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним». В то же время неисполнение этой обязанности не обеспечено мерами государственного принуждения. Более того, заявитель, руководствуясь ст. 16 названного Федерального закона, может вообще не регистрировать свое имущество и не нести при этом никакой ответственности, т.к. эта статья установила заявительный характер государственной регистрации. Он означает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним происходит исключительно по желанию правообладателя.

Такая ситуация, по мнению отдельных ученых, является законодательной коллизией Уткин Б. И. Государственная регистрация на земельные участки и сделки с ними. М.: Альфа, 2007. С. 6. На наш взгляд, обязательность проведения государственной регистрации должна касаться лишь крупного и значимого для жизнедеятельности населения и экономики нашей страны недвижимого имущества.

В отношении мелкой недвижимости (гаражи, дачи, приусадебные участки и т. д.) целесообразно применять не обязательный, а заявительный порядок их государственной регистрации. Иными словами, необходим дифференцированный подход к юридическому оформлению той связи, которая складывается между правами на недвижимое имущество и сделок с ним и государственной регистрацией этих прав и сделок с ними Борисов Г. А., Пойминова Я. В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации // История государства и права. 2008. N 12.

В Гражданском кодексе РФ (ст. 131, 164) закреплены следующие права, которые подлежать государственной регистрации: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.).

Таким образом, государственная регистрация — это императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Вместе с тем, в законодательном определении ничего не сказано об особенностях государственной регистрации прав граждан.

Например, о том, что это разрешение правоустанавливающего дела венчается правоустанавливающим актом. Отсутствие в законодательном определении специфических признаков государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним превращает эту норму скорее в юридический лозунг, чем в нормативное предписание (дефиницию), имеющее теоретическое и практическое значение.

Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки «акт государственного органа, порождающий права» и «юридический акт признания государством прав», и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп. 1, 2 ст. 8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;

главная задача издания государственного акта — создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;

с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот «регистрация прав, порождающая эти права»;

признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки. Гражданское право: В 3 т. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1998. Т.1. С. 268.

В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее — ЕГРП), с целью упорядочения оборота недвижимости.

Регистрационная процедура не всегда завершается внесением записи о праве или сделке в ЕГРП, возможен и отказ в государственной регистрации.

Отказ в регистрации — это тоже правоприменительный акт, решение конкретного дела в соответствии с законом, осуществленное компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий.

Таким образом, сформулированное в Федеральном законе понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним раскрывается с помощью термина «юридический акт»: его использование нецелесообразно хотя бы потому, что он имеет разные смыслы и значения. Понятие государственной регистрации как правоприменительной деятельности шире понятия регистрации как юридического акта признания государством права на недвижимость. И последнее, в рассматриваемом понятии следует говорить не только о соответствии государственной регистрации Гражданскому кодексу РФ, но и о соответствии другим законам.

Определение «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» производно от родового понятия «правоприменительная деятельность» и наиболее общего понятия «юридическая деятельность». Правоприменительная деятельность органов, осуществляющих государственную регистрацию, является формой государственного контроля правильности приобретения прав и возникновения обязательств по поводу недвижимости.

Регистрационно-правоустанавливающая деятельность имеет ряд общих показателей, которые, с одной стороны, обнаруживают однопорядковость в ряду других правовых форм деятельности носителей публичной власти; с другой — создают условия для индивидуализации этого вида юридической деятельности Пойминова Я. В. Государственная регистрация прав как правовая форма реализации властных полномочий: методологические проблемы // Нотариус. 2009. N 3:

1. Властно-организационный характер деятельности, которая обладает официальностью (публичностью). Федеральная служба государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, например, делает государственную работу в режиме открытости, официальности (публичности).

2. Осуществляется эта юридическая деятельность на основании полномочий и в рамках юридических ограничений. Субъекты — носители властных полномочий имеют статусные возможности осуществлять деятельность по государственной регистрации прав. Законодательное определение полномочий при этом создает для субъектов регистрационно-правоустановительной деятельности режим юридической определенности, правовых ограничений.

3. Регистрационно-правоустанавливающая деятельность всегда связана с разрешением юридических дел, подведением реальной жизненной ситуации под нормативную модель права собственности на недвижимое и иное имущество и реализацию соответствующих полномочий. Здесь присутствует логическая сторона юридической деятельности носителей властных полномочий, по удостоверению права собственности и юридическому признанию сделок с недвижимым и другим имуществом.

4. Порядок осуществления названных полномочий регулируется нормами процессуального права. Законодательный уровень регулирования порядка совершения работы по удостоверению права собственности на имущество и сделок с ним свидетельствует о важности как властных полномочий, так и достигаемого результата. Подтверждается вывод о том, что процессуальное право имеет место там, где реализуются властные полномочия и достигается при осуществлении юридической деятельности соответствующий притязанию юридически значимый результат. Важным здесь становится тщательное урегулирование порядка (процедуры) совершения действий участниками процесса.

5. Деятельность по регистрации прав на имущество и сделок с ним завершается принятием официального документа. Как и в любой другой правовой форме государственной деятельности, здесь имеет место разрешение юридического дела (фактического обстоятельства) в положительном или отрицательном смысле. Это правоустанавливающий документ или акт, отрицающий право на недвижимое и иное имущество и совершение сделки с ним. Соответствующий правовой акт (свидетельство) мотивирован, требует юридических обоснований.

6. Как и всякая государственно-властная деятельность, регистрационно-правоустанавливающая нуждается в использовании приемов и правил юридической техники. Это правила документооборота, правила русского языка, реквизиты документов, технические средства «привязки» недвижимого имущества и земельных участков их расположения и др. Унификация представлений о юридических процессах находит отклик в юридической литературе. См.: Борисов Г. А. Процессуально-правовая ответственность в современном законодательстве России // Журнал российского права. 2003. N 2. С. 70 — 78.

Под термином «государственная регистрация», следует понимать не только сам юридический акт внесения записи о праве или сделке в ЕГРП, но также и всю совокупность действий по совершению этого акта. В этом смысле государственная регистрация — это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с законом. Несмотря на отсутствие такого определения в законе, систематическое и логическое толкование норм Гражданского кодекса и Закона о государственной регистрации позволяет сделать вывод, что законодатель регламентирует государственную регистрацию именно как процесс.

Обобщая изложенное, можно сделать следующие общетеоретические выводы:

1. Государственной регистрации подлежит только то недвижимое имущество, о котором идет речь в ст. 130 ГК РФ «Недвижимое и другое имущество».

2. Недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, делится на два вида. Первый вид — это то недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 4 этого Закона, как уже отмечалось, сказано, что государственной регистрации подлежит и право на недвижимое имущество и сделки с ним, о которых идет речь в ст. ст. 130, 131, 132 и 134 ГК РФ. В соответствии с этими статьями государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, к которому относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; здания; сооружения; жилые помещения; нежилые помещения; леса; многолетние насаждения; предприятия как имущественные комплексы; иные объекты, которые связанны с землей, поскольку их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Второй вид недвижимого имущества — это то имущество, государственная регистрация которого проводится на основании иных нормативно-правовых актов КТМ РФ, Кодекса внутреннего водного транспорта РФ и т. д. В соответствии с ними государственной регистрации подлежат права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Что касается космических объектов, то они в соответствии с Федеральным законом «О космической деятельности» лицензируются, что противоречит п. 2 ст. 130 ГК РФ.

3. Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, исходя из содержания закона, делятся на право собственности; право пожизненного наследственного владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитут (ограничение права пользования чужим имуществом). Кроме того, ГК РФ и законы могут признать необходимость проведения государственной регистрации и в отношении иных прав на недвижимое имущество.

4. Каждое вещное право, подлежащее государственной регистрации, возникает, переходит от одного субъекта другому при наличии соответствующих юридических фактов, которые устанавливаются законом и делятся на разные виды. Так, основания приобретения права собственности, как известно, классифицируются на первоначальные и производные.

5. Сделки, подлежащие государственной регистрации, подразделены на два вида: основные и дополнительные сделки. Подлежащие государственной регистрации сделки считаются законченными с момента их регистрации. Закон не связывает момент заключения перечисленных выше соглашений с необходимостью их государственной регистрации. Все они являются обычными консенсуальными сделками и считаются заключенными с момента достижения согласия в надлежащей форме. Требования закона о подлежащей форме сводятся к тому, что перечисленные дополнительные сделки по договорам, совершенным в нотариальной форме, должны быть нотариально удостоверены. Дополнительно сделки считаются заключенными с момента подписания сторонами соглашений в простой письменной форме, если основные договоры совершены в той же форме. И все же без их регистрации они не соответствуют требованиям законодательства.

6. Самостоятельным видом сделок, подлежащих государственной регистрации, выступают определенные договоры. Исходя из времени их возникновения, они делятся на: консенсуальные договоры, для достижения которых достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям, т. е. подписать договор в надлежащей форме (например, при продаже нежилого помещения); реальные договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и передача предмета договора (например, ее характеристика); подлежащие государственной регистрации договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и государственная регистрация сделки (например, при продаже жилого помещения). Закон считает сам факт заключения такой сделки моментом ее регистрации. При заключении соглашения по всем существенным условиям складывается особое правоотношение, содержание которого составляет обязанность сторон зарегистрировать сделку.

Таковы основные методологические подходы к характеристике прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации. Они создают необходимые условия для достоверного научного анализа проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. В свое время дефиниция п. 1 ст. 2 названного выше Федерального закона была прогрессивным явлением и в целом соответствовала тем научным представлениям, которые раскрывали понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним к моменту принятия этого Закона.

Однако в настоящее время законодательное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нуждается в серьезной реконструкции (обновлении) по следующим основаниям. Законодательное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно учитывать последние достижения теории юридической деятельности, опираться на ее современные идеи и по возможности максимально полно отражать их в соответствующих юридических нормах.

Вместе с тем, благодаря принятию нормативных актов в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые в Российской Федерации введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Российской Федерации, на территории которого она находится. Начата работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра. Все это, в конечном счете, позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.

1.2 Цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование к операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена в ст. 131 ГК РФ. Крашенинникова П. В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постатейный комментарий / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2007. С. 22., комментируя федеральное законодательство отмечает, что введение государственной регистрации прав преследует несколько целей:

— придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

— ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц;

— внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории РФ.

Вместе с тем, цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество прямо в Законе о государственной регистрации не определены. Некоторые из них указаны в утвержденной в апреле 2001 г. Постановлением Правительства Р Ф N 273 Федеральной программе поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 16. Ст. 1602.

Основными целями государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество являются становление и развитие на территории Российской Федерации системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей государственные гарантии зарегистрированных прав, а также полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним Дмитриев Ю. А. Юридические основания осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Административное и муниципальное право. 2008. N 1.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер. Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Только в отдельных случаях возникновение вещного права на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе.

Таким образом, государственная регистрация решает задачу укрепления, упрочения прав на недвижимое имущество.

В п. 1 ст. 164 ГК РФ говорится о порядке регистрации. Пункт 1 ст. 13 и ст. 19 Закона о регистрации устанавливают порядок регистрации и основания для приостановления государственной регистрации. Юридический акт есть свершившийся факт, он не может иметь порядка и не может быть приостановлен, только процесс может быть приостановлен и иметь порядок проведения. Пункт 7 ст. 16 Закона о государственной регистрации определяет, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов. 11О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2009. N 29. Ст. 3611. Все действия органов, осуществляющих государственную регистрацию, а не только внесение записей в ЕГРП, есть элементы государственной регистрации как процесса. Уместна аналогия с гражданским или арбитражным процессом: судебное решение — юридический акт (независимо оттого, удовлетворен ли иск или в нем отказано), но рассмотрение дела, собственно правосудие — это процесс.

Основными задачами системы государственной регистрации, служащими достижению указанных целей, являются: 1) регистрация прав собственников, обладателей иных вещных прав, на недвижимое имущество; 2) проверка законности и регистрация заключаемых сделок с недвижимым имуществом в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; 3) регистрация ограничений и обременении прав, в том числе возникающих в силу закона и актов уполномоченных органов; 4) ведение и хранение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 5) выдача информации из Единого государственного реестра прав. 11 КиндееваЕ.А., Пискунова М. Г. Указ. соч. С. 28.

Принципы осуществления регистрационной деятельности могут быть разделены на общие, характерные для деятельности всех правоприменительных органов, и специальные, присущие только государственной регистрации

Под принципами в теории права понимают основные начала правового регулирования, закрепленные в правовых нормах, а государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. Теория государства и права / Под ред. В. Стрекозова. М., 1993. С. 163.

К общим принципам можно отнести:

1. Принцип законности.

2. Принцип гласности и публичности.

3. Принцип диспозитивности.

4. Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре правКирсанов А. Р. Понятие, содержание и принципы юридической деятельности органов в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Регистрация прав на недвижимость / Отв. ред. А. Р. Кирсанов. М., 2003. Вып. 8. С. 28.

К общим принципам относится, в первую очередь, законность. В качестве основных элементов законности можно выделить:

1. Наличие законов, регулирующих соответствующие общественные отношения. Законодательство о государственной регистрации состоит из ГК РФ, Закона о регистрации, других федеральных законов и нормативных актов РФ.

2. Обеспечение прав граждан и законных интересов юридических лиц. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

3. Соблюдение закона всеми участниками общественных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Как установлено п. 1 ст.2 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация — это подтверждение соответствия возникновения или перехода права на недвижимость ГК РФ. Акт подтверждения права должен соответствовать существующим материально-правовым отношениям. Принцип законности традиционно именуется принципом легалитета. В силу указанного принципа к компетенции органов, осуществляющих государственную регистрацию относится:

— проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации),

— правовая экспертиза документов и проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации),

— проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации).

Порядок государственной регистрации и основания отказа устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ.

Порядок ведения ЕГРП регулируется не только Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП, но и целым рядом иных нормативно-правовых актов. Ведение ЕГРП — это законно установленная юридическая процедура, направленная на защиту интересов правообладателя.

Вместе с тем, правоприменительная деятельность органов, осуществляющих государственную регистрацию, в значительной мере ограничена в случае регистрации прав на основании решений судебных органов. Регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права на основании вступившего в законную силу решения суда, арбитражного или третейского суда. При отсутствии необходимых для внесения в Единый государственный реестр прав сведений он может запросить суд о порядке исполнения данного решения (ст. 28 Закона о государственной регистрации).

Государственной регистрации, присущ принцип гласности и публичности.

Регистрационный орган обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, (п. 4 ст. 131 ГК РФ). Этот принцип служит достижению экономической и социальной цели государственной регистрации -- обеспечению законности оборота недвижимости, «прозрачности» рынка. В статьях 7, 8 Закона о государственной регистрации заложен механизм реализации данного принципа, определены условия и содержание выдаваемой информации. За нарушение принципа публичности, за недостоверную информацию Федеральная регистрационная служба несет ответственность в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о регистрации.

Принцип диспозитивности (принцип частной инициативы) государственной регистрации вытекает из общего принципа гражданского права — автономии воли участников гражданского оборота в установлении своих прав и обязанностей, приобретении гражданских прав своей волей и в своем интересе (п. 2 ст.1 ГК РФ). Диспозитивность (или заявительный характер государственной регистрации) отражен в п. 3 ст. 131 ГК РФ, согласно которому удостоверение произведенной регистрации производится по ходатайству правообладателя. Статьей 16 Закона о регистрации заявление правообладателя также положено в начало регистрационного процесса. Обязательность государственной регистрации, установленная п. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о государственной регистрации, означает, что отсутствие таковой влечет непризнание права на недвижимость государством и третьими лицами, а также ничтожность сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Но только от правообладателя недвижимости зависит, будет ли он требовать регистрации возникшего права или останется владельцем без надлежащего титула. Устойчивость оборота недвижимости обеспечивается положениями законодательства о том, что до регистрации перехода права отношения правоотчуждателей и правоприобретателей с третьими лицами не изменяются (п. 2 ст. 551 ГК). Правообладатели и участники сделки должны самостоятельно совершить необходимые действия по государственной регистрации для защиты и признания их прав на недвижимость или возместить убытки другой стороне в случае уклонения от регистрации. Титул правообладателя до момента государственной регистрации вещного права можно назвать законным владением или пользованием.

Заявительный характер государственной регистрации как правоприменительной деятельности не противоречит императивному характеру государственной регистрации как материальной нормы гражданского права. Диспозитивный характер имеет процесс государственной регистрации, сами же положения Гражданского кодекса о государственной регистрации являются императивными нормами. Государственной регистрации подлежат указанные в п. 1 ст. 131 ГК РФ вещные права, а также сделки с недвижимостью (основные и акцессорные) в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации. В отличие от нотариальной формы договора, стороны не вправе своим соглашением установить обязательность государственной регистрации, равно как и отменить ее. Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента регистрации, а если не подлежит, — то с момента достижения соглашения по всем существенным условиям в форме, установленной законом или договором (ст. 432,433, 434 ГК). 11 Гражданский кодекс (Часть 1): Федеральным законом № 51-ФЗ от 30 ноября 2004 года (в ред. от 17 июля 2009 г.)// Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2009. № 29. Ст. 3618. В соответствии с п. 1 ст. 20 (с учетом п. 1 ст. 2) Закона о государственной регистрации в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано.

В ст. 2 Закона о государственной регистрации сформулирован важнейший принцип, присущий многим системам регистрации — принцип достоверности записей в ЕГРП. В соответствии с этим принципом информация, содержащаяся в реестре признается достоверной. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2009. N 29. Ст. 3611. Пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации гласит, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 11О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2009. N 29. Ст. 3611. Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии субъективного права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Даже при утрате собственником правоустанавливающих документов на недвижимость нет необходимости в их восстановлении, получении дубликатов нотариально удостоверенных договоров. Право не прекращается и не требует дополнительного подтверждения, пока в ЕГРП существует соответствующая запись. Для отечественного оборота недвижимости привычно увязывание существования права с наличием подлинников правоустанавливающих документов у правообладателя. В настоящее время наличие права должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинником или дубликатами документов, после составления, которых может пройти и несколько лет. При этом не следует отождествлять запись в реестре со свидетельством о государственной регистрации права, которое утрачивает свою актуальность по существу на следующий день после выдачи. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в ней датой. Ответ, является ли собственником лицо, предъявившее свидетельство, можно найти только в ЕГРП.

К специальным принципам относятся:

1. Процессуальный формализм.

2. Принцип единства.

3. Принцип преемственности.

4. Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав.

5. Принцип экстерриториального предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП.

6. Принцип двойной регистрации. Кирсанов А. Р. Понятие, содержание и принципы юридической деятельности органов в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Регистрация прав на недвижимость / Отв. ред. А. Р. Кирсанов. М., 2003. Вып. 8. С. 28.

Специальным принципом государственной регистрации является документальный формализм. Закон № 122-ФЗ регламентирует процедуру и место регистрации, действия участников регистрационного процесса, основания для государственной регистрации, требования к документам и порядок их предоставления, сроки совершения определенных действий. Правила ведения ЕГРП устанавливают форму и содержание регистрационных записей, свидетельств о государственной регистрации и регистрационной надписи на документах. Эти формальности установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией, усиления ответственности органов по государственной регистрации за несвоевременную регистрацию, с другой — для обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений в ЕГРП.

Но в отличие от судебного разбирательства, где неисполнение процессуальных формальностей влечет ничтожность процессуального действия, нарушение формальностей процедуры регистрации не должно вести к ничтожности самого акта государственной регистрации. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Действия государственных регистраторов, могут быть обжалованы в суд, но если государственная регистрация права состоялась, то отменить ее можно только в процессе судебного спора о праве на объект недвижимости. Очевидно, суд, оценивая правомерность приобретения права на недвижимость, при принятии решения будет руководствоваться нормами материального права, а не процессуальными нормами Закона о регистрации Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Указ. соч. С. 25.

К специальным принципам государственной регистрации следует отнести единство системы регистрации, процедуры регистрационных действий и реестра прав независимо от объекта недвижимости и региона. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъектах Российской Федерации единственным органом (территориальным органом Федеральной регистрационной службы) по единой системе записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Функции правового контроля за деятельностью территориальных органов Федеральной регистрационной службы, обеспечение соблюдения правил ведения и хранения ЕГРП, разработка методических материалов по вопросам практики государственной регистрации возложены на центральный орган — Федеральную регистрационную службу, находящуюся в ведении Минюста России. Для обеспечения принципа единства системы государственной регистрации ЕГРП во всех субъектах Российской Федерации ведется на русском языке (п. 10 Правил ведения ЕГРП).

Принцип преемственности, признания прав, возникших до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации (п. 1 ст. 6). Государственная регистрация, осуществленная до вступления в силу Закона о регистрации, признается юридически действительной, регистрация ранее возникших прав по общему правилу не является обязательной и проводится по желанию правообладателей и проводится по желанию правообладателей.

Так собственник недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Закона о регистрации, обладает всеми правомочиями, соответствующими содержанию права собственности (пользование, владение и распоряжение). Однако по правоотношениям, возникшим до введения Закона, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие (п. 6 ст. 33 Закона о государственной регистрации).

Принцип преемственности дополняется принципом приоритета ранее зарегистрированных прав.

Регистрация перехода, ограничений (обременений) права, сделки с объектом недвижимого имущества осуществляется только после регистрации права в ЕГРП (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Проверка юридической силы и действительности правоустанавливающих документов правоотчуждателя, регистрация его права являются необходимыми для проверки законности сделки с недвижимостью. Данное требование никоим образом не ограничивает прав собственника, а лишь устанавливает порядок государственной регистрации сделок и иных ограничений (обременений). До регистрации сделки в ЕГРП лицо, распоряжающееся недвижимостью, должно зарегистрировать свое ранее возникшее право. Это действие можно расценить как обязанность совершить необходимые действия для государственной регистрации сделки. Ни одна из сторон не вправе уклоняться от государственной регистрации, последствия такого уклонения установлены п. 3,4 ст. 165 ГК РФ. Таким образом, правоотношения, возникшие в связи с распоряжением недвижимостью, приобретенной до введения в действие Закона о государственной регистрации, подпадают под его правовое регулирование.

Принцип двойной регистрации. Этот принцип заложен не только в содержании Закона о регистрации, но и в его названии — «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с принципом двойной регистрации при совершении подлежащей государственной регистрации сделки, например при купле-продаже квартиры, регистрации подлежит и договор, и переход права собственности к покупателю. При заключении договора об ипотеке государственной регистрации подлежат и договор, и обременение ипотекой; аналогичная ситуация и при регистрации договора аренды. Этот принцип не является общим для всех сделок. Он применяется лишь к тем сделкам, для которых в дополнение к требованию о надлежащей форме установлено требование об обязательной государственной регистрации. Проведенную регистрацию договора Федеральная регистрационная служба удостоверяет штампом с регистрационной надписью на договоре. Регистрацию права удостоверяет свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой