Разработка системы управления эксплуатацией недвижимости

Тип работы:
Курсовая
Предмет:
Менеджмент


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Содержание

  • Введение
  • Глава I. Общетеоретические подходы к управлению недвижимостью на предприятии
  • 1.1 Понятие и сущность недвижимости
  • 1.2 Основные понятия рынка недвижимости
  • 1.3 Сегментация рынка недвижимости
  • 1.4 Планирование и учет затрат на эксплуатацию объекта недвижимости
  • Глава II. Практическая часть. Анализ маркетинговой среды предприятия ООО «Диол»
  • 2.1 Организационно-экономическая характеристика предприятия ООО «Диол»
  • 2.2 Практическое применение методик управления недвижимостью
  • Глава III. Оптимизация форм и методов управления недвижимостью
  • Заключение
  • Список литературы

Введение

Трансформация механизмов управления собственностью, необходимость которой назрела с переходом к цивилизованному рынку, нуждается в своевременной и точной информации.

Недвижимое имущество по праву является одним из важнейших элементов национального богатства и тем экономическим ресурсом, без которого невозможна человеческая любая производственная деятельность. Проблема доступности и качественной информации для всех участников рынка недвижимости связана в первую очередь с ее адекватной оценкой. Реальные сведения о стоимости и потенциале недвижимости в условиях рынка становится базисом для выработки эффективной стратегии в ее управлении. Подобная задача в условиях всего государства в последнее время приобретает одно из самых приоритетных значений, реализующихся в рамках национальной программы развития.

Целью работы разработать меры по управлению эксплуатацией недвижимостью.

В работе поставлены следующие задачи:

проанализировать теоретические основы управления недвижимостью;

дать характеристику объекту исследования ООО «Диол»;

рассмотреть практическое применение методов управления недвижимостью;

изучить основные направления управления эксплуатацией недвижимости.

Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости — это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг (они называются «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически.

Глава I. Общетеоретические подходы к управлению недвижимостью на предприятии

1.1 Понятие и сущность недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия — «имущество».

Имущество — совокупность имущественных, т. е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

— актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

— пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

недвижимость эксплуатация управление рынок

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)"к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".

Согласно Градостроительному Кодексу Р Ф (далее ГСК РФ) Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета — 30 декабря 2004 г объекты недвижимости — объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность.

Градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property) Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перю с англ. — М.: Дело, 1997. С. 239.

При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т. е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement) Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издетельство «МКС», 2003 — 422 с., С. 113.

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов.

При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде таблицы 1.

Таблица 1. Структура понятия «недвижимость»

Недвижимость (недвижимая собственность)

Вещь (физическая сущность)

Права (юридическая сущность)

Земля

Улучшения

Права

Обременения

земельные участки;

участки недр;

обособленные водные объекты;

леса

здания;

сооружения;

инженерные коммуникации;

насаждения

собственности;

хозяйственного ведения;

оперативного управления;

наследуемого владения;

бессрочного пользования

ипотека;

сервитут;

правила зонирования;

охрана памятников;

прочие ограничения;

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. — М.: «Статут», 2000. — 800 с., С549:

— прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);

— законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;

— удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику — государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

— возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

— функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

— наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

К особенностям недвижимости как товара относят:

— неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,

— уникальность объектов — вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) — приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;

— долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;

— ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;

— сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;

— сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;

— низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

К особенностям недвижимости как финансового актива относят:

— неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;

— слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;

— относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

— неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;

— необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта — при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации — существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;

— необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;

— низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

1.2 Основные понятия рынка недвижимости

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос — это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

— экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

— социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

— природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

— административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

— окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

— национальные и культурные условия, традиции населения.

— политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

— ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

— продуктивностью земли;

— ценой конечного продукта.

Предложение — это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов — предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

— за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

— за счет изменения типа использования;

— за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

1.3 Сегментация рынка недвижимости

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

— институциональный;

— объектный;

— воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

— органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

— институт независимой оценки недвижимости;

— девелопмент;

— банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

— институт управляющих недвижимостью;

— институт риэлторов;

— государственный и частный нотариат;

— строительные организации;

— арендаторы недвижимости;

— продавцы недвижимости;

— саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т. д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

— рынок земли;

— рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

— строительный рынок;

— рынок таймшеров и т. д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

— рынок развития объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

— рынок потребления объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

— рынок оборота прав на недвижимость — совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок — это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей — в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок — это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

1.4 Планирование и учет затрат на эксплуатацию объекта недвижимости

Планирование процесса эксплуатации зданий заключается в разработке плана, включающего в себя описание работ, которые будут проводиться на объекте.

Качественная система управления недвижимостью должна основываться на методах планирования. Начало каждого следующего этапа работы невозможно без завершения предыдущего. Задача планирования состоит именно в том, чтобы увязать все необходимые работы в единую логическую последовательность.

Обычно перед составлением плана эксплуатации выделяют основные статьи планирования, среди которых могут быть:

технические осмотры;

техническое обслуживание;

текущий и капитальный ремонты;

санитарное содержание;

МТО (материально-техническое обеспечение).

В плане эксплуатации объекта недвижимости рекомендуется каждую статью разбивать на более мелкие. Например, техническое обслуживание можно разделить на обслуживание систем водопровода и канализации, систем центрального отопления и горячего водоснабжения, систем электроснабжения, систем вентиляции и кондиционирования, обслуживание строительных конструкций и внешнее благоустройство территории.

Помимо статей планирования план эксплуатации объекта недвижимости включает в себя перечень необходимых работ, их стоимость и сроки выполнения. Также обязательной графой плана является ответственный исполнитель, который должен быть «под роспись» ознакомлен с планом.

Основываясь на периодах планирования, планы эксплуатации подразделяются на месячные, квартальные и годовые. На основании разработанных планов строится бюджет эксплуатации объекта недвижимости. Составление сметы эксплуатации основывается на анализе расходов за прошедшие периоды, планах работ на текущий год, существующих расценок на предполагаемые виды работ, цен на комплектующие для ремонта и расходные материалы, а также объеме финансирования. Статьи затрат сметы обычно соответствуют статьям плана эксплуатации объекта недвижимости, однако обязательной статьей сметы является и резерв на непредвиденные расходы.

Для полного и достоверного отражения фактических расходов на обслуживание объекта недвижимости управляющая компания должна вести учет затрат. Также в функции учета затрат входит контроль за эффективностью использования финансовых и трудовых ресурсов.

При учете затрат на обслуживание объекта недвижимости калькуляция проводится по каждому виду услуг, а калькуляционными единицами выступают соответствующие измерители. Содержание объекта недвижимости рассчитывается в квадратных метрах общей площади, водоснабжение и водоотведение — в кубических метрах поданной/отведенной воды, теплоснабжение — Гкал тепловой энергии, электроснабжение — кВт*ч. отпущенной электроэнергии, газоснабжение — кубических метрах природного газа или килограммах сжиженного газа. Санитарное содержание принято разделять на вывоз бытовых отходов, измеряемых в кубических метрах, уборку помещений и уборку прилегающей территории, рассчитываемых исходя из квадратных метров убираемой площади.

Среди калькуляционных статей обычно выделяют:

содержание зданий, сооружений и инвентаря;

теплоснабжение;

водоснабжение и водоотведение;

электроснабжение;

газоснабжение;

резервный ремонтный фонд;

обслуживание внутридомовых сетей;

материалы;

амортизация;

аварийно-восстановительные работы;

содержание персонала;

внеэксплуатационные и непроизводственные расходы;

сборы и отчисления;

прочие расходы.

В статью «Содержание зданий, сооружений и инвентаря» включаются общеэксплуатационные расходы, такие как затраты на водоснабжение, водоотведение, электроснабжение помещений и дворовой территории, оборудование и материалы для поддержания помещений и территории в чистоте, отопление помещений. Также в данной статье учитываются затраты на расходные материалы и малоценный инвентарь, например, ведра, метлы, чистящие средства, электролампы, изоляционные материалы и прочее.

Статья «Материалы» включает в себя затраты на материальные ресурсы, которые определяются исходя из цен за единицу ресурса и норм расхода данного материала для проведения запланированного объема работ.

Расчет затрат по статьям «Теплоснабжение», «Водоснабжение и водоотведение», «Электроснабжение» и «Газоснабжение» происходит аналогично расчету материальных затрат согласно действующим тарифам.

Статья «Резервный ремонтный фонд» включает в себя отчисления на ремонт основных фондов, нормативы отчислений по данной статье определяются собственником объекта недвижимости Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. Учебник. — М.: Издательство «Проспект», 2003, С. 129.

В статье «Обслуживание внутридомовых сетей» учитываются затраты на содержание и обслуживание внутридомовых сетей, определяемые в соответствии с условиями договора на управление недвижимостью.

Статья «Амортизация» включает в себя затраты на амортизацию основных фондов, рассчитываемые исходя из стоимости основных фондов и действующих норм амортизационных отчислений.

«Аварийно-восстановительные работы» включают в себя расходы на материалы и запасные части, необходимые для устранения аварийных ситуаций, амортизацию ремонтного оборудования, оплату труда ремонтного персонала, оплату услуг диспетчерской службы.

В статью «Содержание персонала» входят затраты на заработную плату, включая налоги, а также отчисления в фонд социального страхования и пенсионный фонд. Также в эту статью входит резерв на предстоящую оплату отпусков.

К «Внеэксплуатационным и непроизводственным расходам» относятся затраты, напрямую не связанные с деятельностью организации. Например, потери от порчи материальных ценностей, потери от простоев, расходы на рекламу и т. д.

Статья «Сборы и отчисления» включает обязательные расходы организации, такие как оплата технадзора, отчисления в специальные отраслевые фонды, отчисления по решению правительства, уплачиваемые в соответствии с законодательством.

В статью «Прочие расходы» входят расходы на телефонные переговоры, почтовые и типографские услуги, затраты на канцелярские принадлежности, изготовление бланков строгой отчетности, расходы на страхование и другие.

Глава II. Практическая часть. Анализ маркетинговой среды предприятия ООО «Диол»

2.1 Организационно-экономическая характеристика предприятия ООО «Диол»

ООО «Диол» в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, правовыми актами администрации Ростовской области, принятыми в пределах ее компетенции.

Полное наименование Общества: Общество с ограниченной ответственностью «Диол».

Сокращённое наименование Общества: ООО «Диол».

Полное наименование Общества: Общество с ограниченной ответственностью «Диол».

Сокращённое наименование Общества: ООО «Диол».

После регистрации в установленном порядке своего наименования Общество имеет исключительное право его использования. Лицо, неправомерно использующее зарегистрированное наименование Общества, по требованию Общества обязано прекратить его использование и возместить причинённые убытки.

Из Устава предприятия следует:

общество является полноправным субъектом хозяйственной деятельности и гражданского права, признаётся юридическим лицом, имеет в собственности обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам.

общество имеет самостоятельный баланс, обладает полной хозяйственной самостоятельностью в вопросах определения формы управления, принятия хозяйственных решений, сбыта, установления цен, оплаты труда, распределения чистой прибыли, может быть истцом и ответчиком в суде.

общество имеет расчётный счёт и иные счета в банках, круглую печать со своим полным наименованием в соответствии с п. 1 статьи 2 настоящего устава, с указанием организационно-правовой формы, местонахождения (Российская Федерация, г. Ростов — на — Дону), регистрационного номера; штампы, бланки, удостоверения, товарный знак (знак обслуживания) и другие необходимые реквизиты.

общество является коммерческой организацией и преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, имеет гражданские права и несёт обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещённых законом. В предусмотренных законом случаях общество может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.

общество может быть учредителем (участником) других хозяйственных товариществ и обществ, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом и другими законами.

общество может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренными законом. Решение об ограничении прав может быть обжаловано Обществом в суд.

Общество создано для осуществления хозяйственной деятельности в целях удовлетворения общественных потребностей в его продукции, товарах, работах, услугах и реализации на основе полученной прибыли экономических интересов участников и членов трудового коллектива Общества.

Общество организовывает и участвует в организации всех форм внешнеэкономической деятельности. Внешнеэкономическая деятельность Общества определяется экспортом продукции (работ, услуг) и импортом продукции (работ, услуг) как для собственных производственных и социальных нужд, так и для насыщения рынка товарами и услугами.

Деятельность Общества не ограничивается пунктами, оговоренными в уставе. Сделки, выходящие за пределы уставной деятельности, но не противоречащие действующему законодательству, признаются действительными.

Уставный капитал определяет минимальный размер имущества Общества, гарантирующего интересы его кредиторов. Размер уставного капитала Общества не может быть менее стократной величины минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на дату регистрации.

Уставный капитал Общества составляет 10 000 (десять тысяч) рублей. На момент регистрации уставный капитал сформирован на 100%.

Общество вправе увеличивать или уменьшать свой уставный капитал. Решение об увеличении либо уменьшении уставного капитала Общества принимается общим собранием участников Общества.

ООО «Диол» занимается производством корпусной мебели, в том числе офисной и домашней мебели: мебель для кухни, детские, спальни, прихожие, шкафы, шкафы-купе, комоды, столы, компьютерная мебель. Каждая из групп включает в себя широкий видовой ассортимент.

Производственный процесс, применяемый на предприятии ООО «Диол» имеет тип мелкосерийного производства, что характеризуется изготовлением изделий под заказ, небольшим объемом выпуска. При этом производственный процесс осуществляется на различном универсальном оборудовании с применением ручного труда.

Мебель поставляется, как в собранном, так и в разобранном и упакованном виде с учетом пожелания заказчика. Сборка мебели производится квалифицированными специалистами на объектах заказчика. По желанию заказчика осуществляется бесплатная доставка в пределах города. Гарантийный срок 18 месяцев.

Мебель спроектирована с учетом современных тенденций. Сочетает в себе презентабельный вид, эргономичный дизайн и привлекательную цену.

При производстве используются экологически чистые импортные и российские материалы: ламинированное ДСП, противоударный PVC пластик, различных расцветок и текстур толщиной до 2 мм, полированное стекло толщиной до 4 мм с различными вариантами обработки.

Основная деятельность, планируемая предприятием, заключается в оказании услуг по производству и реализации мебели. Для поддержки стабильности основной деятельности наша фирма планирует предложить клиентам следующее:

— производство мягкой мебели для дома: комплекты, состоящие из кресел и диванов, отдельно диваны, диван-кровати, кресла, раскладные кресла, мягкие уголки для гостиной комнаты;

— ремонт мебели, как произведенной нашей фирмой, так и другими производителями;

— производство мягкой мебели для офисов;

— сборка готовых комплектов мебели по заказам потребителей;

— предоставляем консультации квалифицированных специалистов по вопросам оформления квартир, офисов;

— продаем в розницу необходимые детали мебели, пиломатериал;

— доставка мебели по месту назначения.

Производимая предприятием мебель способна полностью удовлетворить потребности людей, желающих ее приобрести.

Характерной чертой производимой мебели является ее качество. Фирмой закуплено совершенное оборудование по обработке древесины, оборудование обслуживает персонал широкого профиля — все это позволяет добиться желаемого результата.

Товарный ассортимент характеризуется широтой (количеством ассортиментных групп), глубиной (количеством позиций в каждой ассортиментной группе). Сущность планирования, формирования и управления ассортиментом заключается в том, чтобы товаропроизводитель своевременно предлагал определенную совокупность товара, которые бы, соответствуя в целом профилю его производственной деятельности, наиболее полно удовлетворяли требованиям определенных категорий покупателей.

Продукция ООО «Диол» состоит из следующих групп товаров:

кухни;

детские;

спальни;

прихожие;

шкафы;

шкафы-купе;

комоды;

столы;

компьютерная мебель.

Проанализируем состав и структура ассортимента продукции ООО «Диол» (таблица 2. 1).

Таблица 2.1.

Состав и структура ассортимента продукции предприятия

Наименование продукции

2009 год

20 010 год

Объем производства, ед.

Стоимость продукции, тыс. руб.

Уд. вес в общем объеме выпуска товаров, %

Объем производства, ед.

Стоимость продукции, тыс. руб.

Уд. вес в общем объеме выпуска товаров, %

Кухни

52

764,4

18,31

59

914,5

17,29

Детские

38

406,6

9,75

45

508,5

9,62

Спальни

35

1183

28,34

42

1491

28, 20

Прихожие

58

313,2

7,50

67

381,9

7,22

Шкафы

62

288,3

6,91

73

357,7

6,76

Шкаф-купе

95

650,75

15,59

126

907,2

17,16

Комод

45

171

4,10

62

248

4,69

Столы

56

131,6

3,15

62

155

2,93

Компьютерная мебель

78

265,2

6,35

90

324

6,13

Итого:

519

4174,05

100

626

5287,8

100

В приведенной таблице видно, что происходит рост продаж, продажи в 2010 году выросли по сравнении с 2009 г. в 1,27 раза или на 1113,75 тыс. руб. Наибольший удельный вес в товарном ассортименте составляют спальни — 28, 20%, кухни — 17,29%, шкафы-купе — 17,16%. Производство по данным наименованиям увеличилось на 45 единицы, в том числе производство кухонь — на 7 ед., спален — на 7 ед., шкафов-купе — на 31 ед.

ООО «Диол» не имеет собственной службы маркетинга. Когда возникает необходимость, фирма заказывает маркетинговые исследования и разработку мероприятий по продвижению товаров на рынок у рекламного агентства «Реал Плюс».

Продукция ООО «Диол» является потребительскими товарами. Характер спроса на продукцию производимую фирмой можно охарактеризовать как полный. Для такого характера спроса следует применять поддерживающий маркетинг, т. е. проводить мероприятия по стимулированию продаж, рекламные компании, поддерживать спрос за счет повышения качества продукции, послепродажного обслуживания.

В настоящее время основным объектом внимания ООО «Диол» являются нужды потребителей, фирма придерживается концепции совершенствования товара, главный акцент сделан на качестве товара, на его преимуществах от товаров конкурентов. Ассортимент продукции довольно широкий. Производственный процесс максимально гибок, определяется потребностью и емкостью рынка. При производстве товара большую роль принадлежит конструкторам и технологам, но ведущую роль все же играют экономисты и дизайнеры. Ценовая политика определяется с учетом сложившихся цен на рынке. Конкурентоспособность товара рассматривается через призму цены потребления. Горизонт перспективного планирования преимущественно краткосрочный. Задачами производства является производить то, что будет продано. Конечной целью является получение прибыли за счет обеспечения удовлетворения потребностей покупателей.

2.2 Практическое применение методик управления недвижимостью

ООО «Диол» не имеет собственной недвижимости, что обуславливает необходимость ее аренды.

Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки.

Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб.; скользящий доход — 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) — 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие показатели:

Показатель

Объект недвижимости

1

2

3

4

Коэффициент недогрузки объектов недвижимости данного типа (по сдаваемым в аренду основным помещениям)

0,15

0,20

0,15

0,20

Доля помещений объектов недвижимости данного типа, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям)

0,10

0,15

0,15

0,10

Число месяцев, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям)

1,0

0,5

1,0

0,5

Весовой коэффициент, Yj

0,3

0,25

0,25

0,2

Решение:

1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

3. Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки:

тыс. руб.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) — предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:

Операционные расходы (ОР или OE) — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:

— условно-постоянные расходы или издержки;

— условно-переменные расходы или издержки;

— расходы на замещение или резервы

Условно-постоянные — расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

Условно-переменные — расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

Расходы на замещение — расходы на периодическую замену быстро изнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.

Определим расходы на замещение. ООО «Диол» предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет, ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет; стоимость ремонт кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен 2 года назад.

Решение:

1. Определим расходы на замещение:

Ремонт кровли придется делать новому владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0;

2. Определим уменьшение дохода от продажи объекта (цены реверсии):

тыс. руб.

Рассмотрим возможность приобретения арендуемой недвижимости (выкупа).

Предполагается, что сумма кредита составит — 1000 тыс. руб. ;

стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб. /год;

сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб. ;

чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. ;

чистый валовой доход — 650 тыс. руб. ;

на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.

Решение:

1. Определим долю стоимости заёмного капитала в величине рыночной стоимости всего объекта:

2. Определим общий коэффициент капитализации:

3. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника коэффициента покрытия долга предполагает определение RO с учетом требуемого покрытия долга:

где DCR - коэффициент покрытия долга.

Определим стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента покрытия долга,

1. Определим общий коэффициент капитализации:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника коэффициента операционных расходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о ДВД и ОР:

где KOE - коэффициент операционных доходов.

Глава III. Оптимизация форм и методов управления недвижимостью

Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Эксплуатация здания в зависимости от его капитальности и назначения может достигать ста и более лет.

Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей территории. Все здания независимо от их формы собственности должны находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обеспечивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, а в ряде случаев способствует его увеличению Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. Учебник. — М.: Издательство «Проспект», 2003, С. 197.

Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физический объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельно выполняются три цикла: правовой, физический и экономический.

Жизненные циклы здания и их взаимосвязь между собой наглядно представлены на рис. 1.1.

Рис. 1.1 Жизненные циклы

На I стадии — создание объекта — в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла — государственной регистрацией, в процессе которой здание обретает собственника.

Стадия эксплуатации заключает в себе «потребление» здания, т. е. использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2003, С. 290.

На стадии капитального ремонта или реконструкции производится возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости — это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг (они называются «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.

Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, материалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде постатейной стоимости каждого вида деятельности.

Суммирование этих расходов позволит принять решение о том, возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета. Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности. Результатом проведенной работы станет Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2003, С. 294:

— заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или замене отдельных элементов;

— разработка концепции технической эксплуатации;

— определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;

— составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте);

— определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте;

— разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации;

— определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.

Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.

В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, — это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.

Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных плановграфиков работ по техническому обслуживанию.

В программе по технической эксплуатации указаны все элементы объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта.

Некоторые планируемые виды эксплуатационных работ повторяются через определенные промежутки времени, но их периодичность может варьироваться.

Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности Максимов С Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование. — СПб: Питер, 2002, С. 204.

1. Управление технической эксплуатацией:

а) организация и планирование эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт.

3. Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;

б) уборка мест придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями.

Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Содержание и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рис. 1.2.

Рис. 1.2 Фазы жизненного цикла здания на стадии эксплуатации

Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача которых — предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов Максимов С. Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование. — СПб: Питер, 2002, С. 209.

Санитарное содержание недвижимости - это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Санитарное содержание заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Заключение

В последнее время управление недвижимостью стало востребованным видом профессиональной деятельности. Собственники при использовании объектов недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации.

Итак, управление недвижимостью требует установления критериев оценки качества услуг, для предоставления потребителю возможности его контроля. Для этого необходимо выделить все субпроцессы, составляющие процесс управления, и установить критерии и требования к каждому из них, обеспечить необходимые ресурсы и ограничить зоны ответственности.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой