Определение рыночной стоимости здания с земельным участком, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Доваторцев

Тип работы:
Курсовая
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

МОСКОВСКАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ

Курсовая работа

по курсу «Экономика недвижимости»

Определение рыночной стоимости здания с земельным участком, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Доваторцев

Выполнила: Сидорова Д. А.

Проверила: Мирзоян Н. В.

МОСКВА-2012

Содержание

1. Основные факты и выводы

2. Задание на оценку

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

6. Описание объекта оценки

7. Анализ рынка объекта оценки

7.1 Анализ ликвидности

7.2 Анализ наиболее эффективного использования

8. Описание процесса оценки объекта оценки

8.1 Применение подходов к оценке

8.2 Расчёт рыночной стоимости затратным подходом

8.3 Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом

8.4 Расчёт рыночной стоимости доходным подходом

9. Согласование результатов

10. Дополнительная информация

11. Термины и определения

Список использованной литературы

1. Основные факты и выводы

Согласно Федеральному Стандарту оценки (ФСО) № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденному Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития РФ) от 20. 07. 2007 г. № 254 в разделе «Основные факты и выводы» должно содержаться следующее:

а) общая информация, идентифицирующая объект оценки;

б) результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

в) итоговая величина стоимости объекта оценки.

а) Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Заказчиком предоставлена информация по объекту оценки согласно следующему перечню документов, используемых оценщиком, устанавливающему количественные и качественные характеристики объекта оценки:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД № 187 200, реестровый № 77−77−13/013/2006−857 от 12. 01. 2006 г. ;

Договор о предоставлении участка в аренду № М-01−15 857 от 26. 01. 2000 г. Долгосрочная аренда до 26. 01. 2025 г. ;

Кадастровый план земельного участка № 77: 01:3 049:056 от 13. 09. 2004 г. ;

Выписка из технического паспорта на здание ин. № 343: 077−10 772 от 1. 08. 2007 г.

Описание объекта оценки.

Объект оценки представляет собой следующее имущество: Офисное здание, общей площадью 650 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ: 23:110 204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв. м, расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Доваторцев, 60. Согласно заданию на оценку и предоставленной ЗАКАЗЧИКОМ информации точное описание объекта оценки представлено ниже в таблицах 3. 1, 3.2 Отчета.

Данные об объекте оценки

При запросе оценщиками правоустанавливающих документов и сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц от Заказчика получена следующая информация: собственником объекта оценки является юридическое лицо. Ограничения (обременения): не зарегистрированы.

Технические и эксплуатационные, количественные и качественные характеристики объекта оценки и его точное описание даны согласно заданию на оценку.

б) Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Таблица 2 — Результаты оценки объектов недвижимости

Наименование

Подход

Стоимость, руб.

Вес под-хода

Стоимость с учетом веса, руб. (гр. 3хгр. 4)

Итого, рублей

1

2

3

4

5

6

1

Офисное здание, общей площадью 650 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ: 23:110 204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв. м, расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край,

Затратный подход

14 825 434

0,32

4 744 139

15 700 469

Сравнитель-ный подход

15 901 724

0,36

5 724 621

Доходный подход

16 349 092

0,32

5 231 709

Итого, рублей

15 700 469

Итого, округленно, рублей

15 700 000

в) итоговая величина рыночной стоимости о. о. по состоянию на «10» ноября 2012 г. составляет, округленно: 15 700 000 (Пятнадцать миллионов семьсот тысяч) рублей

2. Задание на оценку

Согласно п. 17 Федерального Стандарта оценки (ФСО) № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденному Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития РФ) от 20. 07. 2007 г. № 256 в разделе «Задание на оценку» должно содержаться следующее:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Необходимые данные, в соответствии п. 17 ФСО № 1 представлены ниже:

а) Объект оценки

Объект оценки представляет собой следующее имущество: Объект оценки представляет собой имущество: Офисное здание, общей площадью 650 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ: 23:110 204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв. м, расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Доваторцев, 60

б) Имущественные права на объект оценки (собственник)

ООО «Заказчик», в лице генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, юр. и факт. адрес: ХХХХХХ, ОГРН 10 377 890 465 447 от 15. 12. 2005 г., ИНН/КПП: ХХХХХ/ХХХХХ, р/с ХХХХХХ в филиале ОАО «БИНБАНК», БИК ХХХХ, к/с ХХХХХ,

в) Цель оценки

Для цели купли-продажи

г) Предполагаемое использование результатов оценки

Результаты оценки, отраженные в настоящем Отчете, могут быть использованы для цели, указанной выше

д) Вид стоимости

Рыночная

е) Дата, по состоянию на которую определяется стоимость

«10» ноября 2012 г.

ж) Срок проведения оценки

С «10» ноября по «12» ноября 2012 г.

з) Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

Глава 4 Настоящего Отчета

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о Заказчике

ООО «Заказчик», в лице генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, юр. и факт. адрес: ХХХХХХ, ОГРН 10 377 890 465 447 от 15. 12. 2005 г., ИНН/КПП: ХХХХХ/ХХХХХ, р/с ХХХХХХ в филиале ОАО «БИНБАНК», БИК ХХХХ, к/с ХХХХХ,

Сведения об оценщике — юридическом лице

ООО «ИСКРА», ОГРН 1 022 601 955 860, дата присвоения ОГРН 10. 11. 2002 г., ИНН 2 635 037 568, КПП 263 601 001, место нахождения: 355 006, Краснодар, ул. Голенева, д. 21, оф. 99, тел. 8(8652) 69−18−69, страховой полис ОСАО «Ингосстрах» 433−189−32 562/11 от 10. 06. 2011 г. и дополнение № 1 от 24. 09. 2012 г. на сумму 100 000 000 (Сто миллионов) рублей

Сведения об оценщиках ООО «ИСКРА»

Петров Александр Николаевич — член НП «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки» (СРО «АРМО») г. Москва, свидетельство о членстве № 2590−10 от 25. 06. 2010, диплом с отличием о профессиональной переподготовке № 37, выдан Краснодарской Государственной сельскохозяйственной Академией, г. Краснодар, октябрь 2001 г., свидетельства о повышении квалификации: № 513, выдано Ростовским государственным строительным университетом, г. Ростов-на-Дону, октябрь 2004 года, № 6, выдано Краснодарским Государственным аграрным университетом, ноябрь 2007 г., свидетельство о повышении квалификации: № 3412, выдано ГОУДПО Государственной академией повышения квалификации и переподготовки кадра для строительства и жилищно-коммунального комплекса России, от 02. 11. 2010 г.; г. Краснодар, сертификат соответствия 7721.С. 0178 система добровольной сертификации услуг по оценке стоимости объектов гражданских прав, выдан 21. 10. 2008 г., страховой полис ОСАО «Ингосстрах» № 433−189−64 483/11 от 19. 11. 2011 г. и дополнение № 1 от 24. 09. 2012 г. на сумму 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей; стаж работы в оценочной деятельности — более 17 лет;

Гаврилов Алексей Михайлович — член СРО «АРМО» г. Москва, свидетельство о членстве № 2593−10 от 25. 06. 2010, диплом ДВС № 27 914, выдан Краснодарским финансово-экономическим институтом от 17. 06. 1999 г., свидетельство о повышении квалификации № 671, выдано Ростовским государственным строительным университетом, г. Ростов-на-Дону, октябрь 2006 года, сертификат соответствия 7721.С. 0188 система добровольной сертификации услуг по оценке стоимости объектов гражданских прав, выдан 21. 10. 2008 г, свидетельство о повышении квалификации № 74, выдано Краснодарским государственным аграрным университетом, г. Краснодар, октябрь 2010 года; ответственность оценщика застрахована: страховой полис, выданный ОСАО «Ингосстрах», № 433−189−33 280/12 от 22. 06. 2012 г. и дополнение № 1 от 24. 09. 2012 г. на сумму 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей, стаж работы в оценочной деятельности более 10 лет.

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях, специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки

не привлекались

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Настоящий отчет действителен лишь для целей, указанных выше. Оценщики не несут ответственности за недостоверность исходной информации, представленной Заказчиком. Оценщики полагались на документы и информацию, предоставленные Заказчиком и Собственником, как на достаточные и достоверные и не требующие дополнительной проверки. Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Оценка основана на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющейся стабильной экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем. Указанная выше величина рыночной стоимости объекта есть расчетная величина и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной его рыночной стоимости, указанной в отчете. От оценщиков не требуется проведения дополнительных работ, если не будут заключены дополнительные соглашения. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. Оценщики не имеют явной или скрытой, настоящей или будущей заинтересованности в оцениваемом объекте. Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить ООО «ИСКРА», и, по его желанию, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы ООО «ИСКРА».

ООО «ИСКРА» не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на рассматриваемое имущество, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Оценщики исходили из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровня, или такого рода несоответствия указаны, определены и рассмотрены в отчете. Оценщики не проводили измерительных работ и не принимают на себя ответственность за таковые. Все расчеты выполнялись с помощью Microsoft Office Excel 2007.

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

В настоящем Отчете использованы следующие стандарты:

ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 254, 255, 256 от 20 июля 2007 года, далее «ФСО». Настоящие стандарты зарегистрированы в Минюсте Р Ф 20, 22 и 23 августа 2007 г. ФСО опубликованы и вступили в действие 04. 09. 2007 г.

Названия стандартов:

ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;

ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости»;

ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».

ФСО приняты в целях реализации положения Федерального закона от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с п. 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 года № 443.

Обоснование использования стандартов: Настоящие стандарты использовались в соответствии с заданием на оценку, договором оценки и действующим законодательством в области оценки.

6. Описание объекта оценки

Согласно Федеральному Стандарту оценки (ФСО) № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденному Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития РФ) от 20. 07. 2007 г. № 254 в разделе «Описание объекта оценки» должно содержаться следующее:

а) количественные и качественные характеристики объекта оценки. В зависимости от объекта оценки данная информация должна содержать в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

б) количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

в) информация о текущем использовании объекта оценки;

г) другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

а, б) количественные и качественные характеристики объекта оценки

Точное описание объектов оценки, характеризующее количественные и качественные характеристики объектов оценки представлены в таблицах 3 и 4 Отчета.

Таблица 3 — Точное описание объекта оценки

Местоположение

Адрес

РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Доваторцев, 60

Транспортная достижимость

Хорошая

Характеристика локального местоположения

первая линия домов, ближайшее окружение — жилые дома, административные здания

Другие особенности

нет

Земельный участок

Земельный участок, кв.м.

1520

Кадастровый номер

ХХ/01/3 049/056 от 13. 09. 2004 г

Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок

Договор о предоставлении участка в аренду № М-01−15 857 от 26. 01. 2000 г.

Вид права

Долгосрочная аренда до 26. 01. 2025 г.

Здание

Функциональное назначение здания

Офисное

Общая площадь здания, кв.м.

650

Свидетельство о государственной регистрации права на здание

Серия ХХ АД № 187 200, реестровый № 77−77−13/013/2006−857 от 12. 01. 2006 г.

Вид права

Право собственности на здание, право аренды на земельный участок

Функциональное назначение помещений

офисное

Год постройки здания

1929

Состояние

удовлетворительное

Этажность

2

Балансовая стоимость, руб.

5 990 400

Памятник архитектуры

нет

Другие сведения:

Данные об обременениях

нет

Здание в удовлетворительном состоянии. Износ конструктивных элементов средний.

Таблица 4 -Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы

Материал

Фундамент

ленточный железобетонный

Наружные и внутренние капитальные стены

кирпичные

Перекрытия

ж/бетонные

Кровля

кровлелон (полимерная мембрана)

Полы

плитка, паркет, ламинат, мрамор

Проемы

Оконные

пластик, алюминий

Дверные

дубовый шпон, пластик

Отделка

плитка в с/узлах, покраска

Инженерные обеспечение

центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа.

Рисунок 1 — Местоположение объекта оценки

Дата осмотра объекта оценки «10» ноября 2012 г. Фотографии, характеризующие объект оценки находятся в приложении 1 настоящего Отчета.

Таким образом, в основу расчетов были положены перечисленные данные, предоставленные ЗАКАЗЧИКОМ.

в) информация о текущем использовании объекта оценки

На дату оценки объект практически не используется.

г) другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость: — не выявлены.

7. Анализ рынка объекта оценки

Согласно п. 8 «ж» ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке в разделе «Анализ рынка объекта оценки» должно содержаться следующее:

а) анализ рынка объекта оценки;

б) анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость;

в) в разделе «анализ рынка» должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

а, в) анализ рынка объекта оценки, информация по ценообразующим факторам, диапазоны цен и их обоснование, в т. ч.: информация о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах; информация о спросе и предложении на рынке.

Итоги социально-экономического развития РФ в январе-сентябре 2012 г.

На сайте Минэкономразвития России опубликованы итоги мониторинга социально-экономического развития Российской Федерации в январе-сентябре 2012 года.

В сентябре по сравнению с августом рост российской экономики ускорился и составил, по оценке Минэкономразвития России, с исключением сезонности 0,4% к предыдущему месяцу текущего года (в августе — 0,1% соответственно). Положительный вклад в рост ВВП внесли промышленное производство, розничная торговля, сельское хозяйство, отрицательную динамику показало строительство, со стороны спроса произошло снижение инвестиций.

По оценке Минэкономразвития России темпы прироста ВВП увеличились с 0,3%, наблюдаемых в I и II кварталах, до 0,5% в III квартале (сезонность исключена). При этом динамика к соответствующему периоду прошлого года продолжает замедляться. Прирост ВВП составил в III квартале 2,8% после роста на 4,5% в первом полугодии.

Годовые темпы роста снижаются четвертый месяц подряд и составили, по оценке Минэкономразвития России, 2,5% в сентябре. За этим замедлением стоит потеря части урожая в результате засухи, ускорение инфляции, а также снижение роста кредитования и падение инвестиционного спроса. Существенным фактором замедления экономической динамики по отношению к прошлому году является также негативный эффект базы. Во втором полугодии прошлого года наблюдался рекордно высокий урожай, а также резкое ускорение инвестиций отраслей ТЭКа, на фоне которых показатели второго полугодия 2012 года начинают принимать негативные значения.

По промышленному производству в целом с исключением сезонной и календарной составляющих после снижения в августе в сентябре рост восстановился (июль — 0,4%, август — -0,4%, сентябрь — 0,3 процента).

Инвестиции в основной капитал снизились в сентябре на 0,3% по отношению к августу с исключением сезонного и календарного факторов (в августе прирост составлял 0,3% к уровню июля).

Снижение инвестиционной активности сопровождалось сокращением объема работ по виду деятельности «Строительство» на 1,3% к августу с исключением сезонного и календарного факторов (в августе прирост составлял 1,1 процента).

Динамика оборота розничной торговли в сентябре ускорилась до 0,5% против 0,2% в августе с исключением фактора сезонности.

Прирост производства в сельском хозяйстве в сентябре составил с исключением сезонного фактора 2,6% (в августе — 1,2 процента).

Реальная заработная плата после снижения в июле-августе вновь показала положительную динамику (с исключением сезонности), в сентябре прирост составил 1,1 процента. Реальные располагаемые доходы, напротив, снизились на 0,7% после роста в августе с исключением сезонного фактора.

На рынке труда сохраняется позитивная тенденция — уровень безработицы составил, как и в августе, 5,2% экономически активного населения. С исключением сезонности безработица составила, по оценке Минэкономразвития России, 5,6 процента.

Экспорт товаров в сентябре 2012 г., по оценке, составил 44,9 млрд. долларов США (102,5% к сентябрю 2011 г. и 106,8% к августу 2012 года).

Импорт товаров в сентябре текущего года, по оценке, составил 27,3 млрд долл. США (99,2 к сентябрю 2011 г. и 93,0% к августу 2012 года).

Положительное сальдо торгового баланса в сентябре 2012 г. составило 17,6 млрд долл. США, относительно сентября прошлого года увеличилось на 7,9 процента.

В сентябре инфляция составила 0,6%, с начала года — 5,2% (в сентябре 2011 г. — 0,0%, с начала года — 4,7 процента). Показатель инфляции к соответствующему месяцу прошлого года вырос до 6,6% в сентябре с 5,9% в августе.

По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП в сентябре 2012 г. по отношению к соответствующему месяцу прошлого года составил 2,5% (2,8% в августе соответственно).

Краснодарский край

Дата образования Краснодарского края — 13 февраля 1924 г. Центр — г. Краснодар (363,7 тыс. жителей на 1 января 2008 г.), основан в 1777 г. Расстояние от Москвы до Ставрополя 1621 км. Край входит в состав Южного Федерального округа.

Географическое положение. Краснодарский край расположен в центральной части Северного Кавказа. Граничит: на юге — с Республикой Северная Осетия, Кабардино-Балкарской республикой, Чеченской республикой, на западе — с Краснодарским краем, на севере — с Ростовской областью и Республикой Калмыкия, на востоке — с Республикой Дагестан.

Природные условия. Краснодарский край расположен в Предкавказье, в центральной части края — Краснодарская возвышенность. Главная река — Кубань. Климат континентальный; средняя температура января от -4 градусов до -10 градусов (в горах), средняя температура июля +22… +25 градусов; количество осадков — от 300 до 2000 (в горах) мм в год. На территории Краснодарского края распространены черноземы. Растительность: степи, сменяющиеся широколиственными (дуб, бук) и хвойными (ель, сосна) лесами, выше — субальпийские луга.

Население. Население края составляет 2707,3 тыс. человек (оценка на 1 января 2009 г.) в т. ч.: 1539,5 тыс. человек — городское, а 1167,8 тыс. человек — сельское. По переписи на 9 октября 2002 г. 81,6%населения — русские, армяне — 5,5%, украинцы — 1,7%, 11,2% относятся к другим национальностям.

Муниципальное устройство и крупнейшие города. По данным на 1 января 2008 г. в крае насчитывается 330 муниципальных образований в т. ч.: муниципальных районов — 26, городских округов — 9, городских поселений — 14, сельских поселений — 281.

Наиболее крупные города по оценке на 1 января 2008 г. (тыс. человек): Краснодар — 363,7, Пятигорск — 140,1,Кисловодск — 129,2, Невинномысск — 129,1, Ессентуки — 81,7.

Экономические преимущества и недостатки. В Краснодарском крае хорошие условия для ведения сельского хозяйства. На территории края имеются существенные запасы природного газа и нефти, минеральных вод, нерудных строительных материалов. Благоприятными природно-климатическими условиями и бальнеологическими ресурсами выделяется район Кавказских Минеральных Вод, который объявлен «особым охраняемым эколого-курортным регионом» и одновременно свободной экономической зоной. Из недостатков, ограничивающих экономическое развитие и создающих неблагоприятные условия для предпринимательства, можно отметить дефицит водных и энергетических ресурсов.

Основные социально-экономические показатели. Удельный вес края в общероссийских экономических показателях составляет: по ВРП — 0,8% (за 2007 г.). За 2008 г. по объему промышленного производства — 0,6%, по объему продукции сельского хозяйства — 3,2%, по объему розничного товарооборота — 1,4%, по объему инвестиций в основной капитал — 0,8%. Уровень безработицы по методологии МОТ за 2008 г. равен 7,8%.

Основные отрасли промышленности: пищевая, легкая, химическая, промышленность строительных материалов, стекольная и фарфоро-фаянсовая промышленность.

Сельское хозяйство. Сельскохозяйственные угодья в хозяйствах всех категорий, по данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи на 1 июля 2006 г., составили 5264 тыс. га, или 80% всех земель края, пашня — 3852 тыс. га, или 58%. Сельское хозяйство края специализируется на выращивании зерна и подсолнечника; ведущая роль в животноводстве принадлежит скотоводству, тонкорунному овцеводству. Широко развиты садоводство, виноградарство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство.

Доля края в производстве отдельных видов продукции в РФ. На долю края приходится 30,4% производства в стране тракторных плугов, 20,5% - коньяков, 19,3% - виноградных вин, 11,0% - минеральных вод, 7,4% - синтетических смол и пластических масс, 5,2% - минеральных удобрений, 2,9% - растительных масел.

Инвестиционная привлекательность. Инвестиционный рейтинг края — 3B1, что означает пониженный потенциал, умеренный риск. В инвестиционном рейтинге регионов край занимает 12-е место по инвестиционному риску и 23-е по инвестиционному потенциалу. Наименьший инвестиционный риск — законодательный и экономический, наибольший — криминальный. Наибольший инвестиционный потенциал — туристический.

Антикризисная устойчивость. По рейтингу финансовой устойчивости регион относится к группе роста, по рейтингу экономической устойчивости — к группе стагнации, по рейтингу социальной устойчивости — к группе значительного спада и по комплексному рейтингу антикризисной устойчивости — к группе стагнации.

Напряженность на рынке труда региона повышается и в первом квартале 2009 г. составила 4571 зарегистрированных безработных на 1000 вакантных рабочих мест, против 1576 в первом квартале 2008 г.

Предприятия, которые могут претендовать на предоставление государственной гарантийной поддержки:

ЗАО «СЕН-ГАБЕН КАВМИНСТЕКЛО»

ЗАО «Завод стеновых материалов и керамзита»

ЗАО «Краснодарский бройлер»

ОАО «Агрохлебпродукт» и филиальная сеть

ОАО «Арзил»

ОАО «Волна»

ОАО «Молочный комбинат «Краснодарский»

ОАО «Научно-проищзводственный концерн «ЭСКОМ»

ОАО «Нептун»

ОАО «Стапри»

ОАО «Цитрон»

ОАО «Вэлан»

ОАО «Группа компаний Арнест»

ОАО «Югроспродукт»

ОАО Концерн «Энергомера»

ООО «Золотая Нива»

Таблица 5 — Основные экономические и социальные показатели Северо — Кавказского федерального округа (СКФО) за январь-сентября 2012 года (по данным Федеральной службы государственной статистики)

РФ

СКФО

Индекс промышленного производства1,

в % к соответствующему периоду 2011 года

103,2

99,6

Инвестиции в основной капитал в январе-июне, млрд. руб.

4299,8

103,3

Индекс физического объема инвестиций в основной капитал, в % к соответствующему периоду 2011 года

111,6

113,9

Оборот розничной торговли по всем каналам реализации, млрд. руб.

11 533,9

544,6

Индекс физического объема оборота розничной торговли, в % к соответствующему периоду 2011 года

106,8

112,1

Поступление налогов, сборов и иных обязательных платежей в бюджетную систему РФ в январе-июне 2012 года, млрд. руб.

5456,6

58,6

в том числе в федеральный бюджет, млрд. руб.

2605,2

12,9

Ввод в действие общей площади жилых домов, тыс. кв.м.

25 249,9

1545,5

в % к соответствующему периоду 2011 года

103,9

133,3

Реальные денежные доходы за январь-сентября 2012 года в % к январю — июню 2011 года

103,6

107,2

Средняя начисленная заработная плата в январе — июне 2012 года, руб.

25 476,0

15 965,5

Индекс потребительских цен в июле 2012 года в % к декабрю 2011 года

104,5

104,2

Численность официально зарегистрированных безработных на конец сентября 2012 года, тыс. чел.

1086,2

276,1

в % к соответствующему периоду 2011 года

78,4

80,6

Уровень зарегистрированной безработицы на конец сентября, в процентах к экономическому активному населению

1,4

6,2

Просроченная задолженность по заработной плате — всего (на 1 августа 2012 года), млн. руб.

2161

129,2

CТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЗА ЯНВАРЬ-СЕНТЯБРЬ 2012 ГОДА

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе-сентябре 2012 года составил 33,5 млрд. рублей, что на 9,8% больше, чем за январь-сентябрь 2011 года. Хозяйственным способом организациями выполнено строительно-монтажных работ на сумму 183,9 млн. рублей, что на 9,1% больше, чем за 9 месяцев 2011 года.

Анализ цен предложения на продажу офисной недвижимости г. Ставрополя в период с 01 января 2011 г. по 01 октября 2012 г. *

Данный анализ составлен на основе данных еженедельной газеты «Все для вас», а так же городского сайта недвижимости www. 1777. ru с целью достоверного выяснения изменения цен предложения офисной недвижимости, расположенной в г. Ставрополе.

Вышеприведенные данные говорят о том, что в сентябре 2012 года наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (59%), а наименее выставляемыми — объекты производственно-складского назначения (4%).

Анализ ситуации сложившейся на рынке продажи офисной недвижимости стоит начать с выяснения соотношения количества объявлений о продаже офисной недвижимости по районам г. Ставрополя.

В сентябре 2012 года цена предложения на продажу 1 кв. м офисной недвижимости, расположенной в г. Ставрополе колебалась в пределах от 13 026 руб. до 100 000 руб., в зависимости от ценообразующих факторов.

Чтобы проанализировать динамику изменения цен предложения на продажу офисной недвижимости, расположенной в г. Ставрополе, были обработаны все доступные объявления о продаже данной недвижимости в городе. Результаты проделанной работы сведены в следующую таблицу:

Таблица 6 — Динамика изменения цен предложения на продажу офисной недвижимости в г. Краснодар

Офисная недвижимость

Район

01 янв. 11

01 апр. 11

01 июл. 11

01 окт. 11

01 янв. 12

01 апр. 12

01 сен. 12

01 окт. 12

Диапазон цен в сентябре

Ю/З

36 152

35 626

36 973

34 450

33 325

33 447

33 547

34 730

13 026 — 93 750

С/З

30 149

33 540

36 340

32 914

32 836

29 299

29 189

27 209

15 484 — 43 924

Центр

43 570

44 210

45 933

45 184

46 003

45 747

45 546

46 591

13 750 — 100 000

Другие

28 637

25 149

27 032

26 829

21 920

20 433

23 863

21 273

17 105 — 29 091

Среднее

38 624

39 793

41 247

38 990

39 785

39 511

39 136

38 988

13 026 — 100 000

Изменение

100%

103%

107%

101%

103%

102%

101%

101%

-

Проанализировав вышеприведенные данные можно сделать вывод о том, что в период с 01 января по 01 октября 2012 г. средняя удельная цена предложения 1 кв. м офисной недвижимости в г. Ставрополе выросла на 364 рублей, в период же с 01 января по 01 октября 2012 г. данный показатель снизился на 797 рублей.

Видно, что средняя цена предложения офисной недвижимости в г. Ставрополе за период с 01 января 2012 г. по 01 октября 2012 г. выросла на 1%, за первые же 9 месяцев настоящего года средняя цена предложения офисной недвижимости в городе существенным колебаниям не подверглась.

В сентябре 2011 года средняя удельная цена предложения на продажу офисной недвижимости в г. Ставрополе составила 38 988 руб. /кв. м +/- 8,10%, прирост к предыдущему месяцу -0,38% статистически не значим.

Минимальная полная цена предложения 1 объекта недвижимости офисного назначения в сентябре составила 450 тыс. руб., максимальная — 601 570 тыс. руб., средняя -12 007 041 руб.

Скидка на торг, согласно данным исследования «Таблица экспертных характеристик рынка недвижимости"*, при сделке с торгово-офисной недвижимостью находится в диапазоне 11,0−12,7%.

Анализ цен предложения в аренду офисной недвижимости г. Ставрополя в период с 01 января 2011 г. по 01 октября 2012 г.

Данный анализ составлен на основе данных еженедельной газеты «Все для вас», а так же городского сайта недвижимости www. 1777. ru с целью достоверного выяснения изменения цен предложения в аренду офисной недвижимости, расположенной в г. Ставрополе.

Вышеприведенные данные говорят о том, что в сентябре 2012 года равными объемами представлены объекты торгового и офисного назначения — по 42% в общем объеме предложения, а наименьшим объемом представлена производственно-складская недвижимость — всего 16%.

Анализ ситуации сложившейся на рынке аренды офисной недвижимости стоит начать с выяснения соотношения количества объявлений об аренде офисной недвижимости по районам г. Ставрополя. Данное соотношение по состоянию на сентябрь 2012 г., согласно общепринятому районированию г. Ставрополя, представлено на следующем рисунке:

Из данных вышеприведенного рисунка видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости в аренду, а именно 58% приходится на Центральный район г. Ставрополя, а наименьшим объемом представлены т.н. «Другие» районы г. Ставрополя (Мамайка, Ташла, Туапсинка) — 3% объявлений.

Средняя ставка арендной платы в среднем по г. Ставрополю на офисную недвижимость в сентябре 2012 года колебалась в пределах от 150 до 1000 руб. за 1 кв. м в месяц. Данные ежемесячного мониторинга ситуации на рынке аренды офисной недвижимости представлены в следующей таблице:

Таблица 7 — Средняя ставка арендной платы в среднем по г. Ставрополю

Офисная недвижимость

Район

01 янв. 11

01 апр. 11

01 июл. 11

01 окт. 11

01 янв. 12

01 апр. 12

01 сен. 12

01 окт. 12

Диапазон цен в сентябре

Ю/З

344

365

379

382

413

400

410

392

250 — 780

С/З

315

297

312

349

331

337

358

362

230 — 550

Центр

476

502

458

475

443

471

465

438

150 — 1000

Другие

147

267

218

317

260

284

276

175

150 — 200

Среднее

403

417

405

432

415

423

428

410

150 — 1000

Изменение

100%

103%

100%

107%

103%

105%

106%

102%

-

Из данных вышеприведенной таблицы можно сделать вывод о том, что на рынке аренды, так же как и на рынке продажи офисной недвижимости наиболее высокие цены в центральном районе города, а наименее в так называемых «Других» районах (Мамайка, Ташла, Туапсинка и т. д.).

Из данных можно сделать вывод о том, что в сентябре 2012 года средняя удельная цена предложения в аренду офисной недвижимости в г. Ставрополе составила 410 руб. /кв. м в месяц +/- 8,61%, прирост к предыдущему месяцу -4,21% статистически не значим.

Средняя цена предложения в аренду офисной недвижимости в г. Ставрополе в период с 01 января 2011 г. по 01 октября 2012 г. выросла на 2%, а за первые 9 месяцев настоящего года снижение средней цены предложения сдачи в аренду офисной недвижимости составило 1%.

Скидка на торг, согласно данным исследования «Таблица экспертных характеристик рынка недвижимости"*, при сделке с торгово-офисной недвижимостью находится в диапазоне 11,0−12,7%.

Источники информации:

Еженедельник «Все для вас», www. vdv-kavkaz. ru;

Городской сайт, www. 1777. ru;

Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г. М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 — 606 с.

* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г. М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 — 606 с.)

* Исследование «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости"авторы: Лейфер Л. А., Гришина М. (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки г. Нижний Новгород — 2010 г.) размещена на сайте www. appraiser. ru

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. 1Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-складские помещения, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.) (Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е. Н. Иванова; под ред. М. А. Федотовой — 3-изд., — М.: КНОРУС. 2009. — 344 с.)

Выявлена открытая достоверная информация о ценах по сегменту офисной недвижимости в Краснодарском крае.

Таблица 8.1 — Объекты сравнения для объекта оценки (сравнительный подход)

Местоположе-ние

Наименование о. с.

Цена, руб.

Площадь, м2

Стоимость за 1 м², руб.

Контактная информация

2

3

5

6

7

8

1

Юго-Западный район, ул. Доваторцев

Подам офисное здание, 400 м², фасад 30 м, красная линия, состояние удовлетворительное, земля в аренде на 10 лет

12 800 000

400

32 000

http: //www. rosrealt. ru/Stavropol 89 197 595 415

2

204 квартал, ул. Чехова

Офисное здание, 500 м², состояние удовлетворительное, участок в долгосрочной аренде

14 700 000

500

29 400

http: //stavropol. sta. slando. ru 89 034 197 642

3

Северо-Западный район, ул. 1-я Промышленная

Офисное здание, 2 этажа, 500 м², состояние удовлетворительное, зем. уч. в аренде

11 000 000

500

22 000

http: //stavropol. sta. slando. ru

8−962−450−71−13

4

Северо-Западный район, ул. Западный обход, 4

Офисное здание с магазином и столовой, 255,1 м², состояние удовлетворительное, земельный участок в в долгосрочной аренде

7 500 000

255,1

29 400

http: //stavropol. sta. slando. ru

(8652)23−16−58

5

Туапсинка, ул. Ленина/Чкалова

Офисное здание, 420 м², 2 этажа, состояние стяжка/штукатурка, 3 отдельных входа, свободной планировки, земельный участок 11 соток в аренде

9 000 000

420

21 429

http: //stavropol. sta. slando. ru

8−962−447−08−29

Диапазон цен составляет от 21 429 руб. /м2 до 32 000 руб. /м2.

Таблица 8.2 — Объекты сравнения (о. с.) по аренде нежилой недвижимости г. Ставрополя

Местоположе-ние

Наименование о. с.

Стоимость аренды за 1 м², руб. в мес.

Контактная информация

2

3

7

8

1

Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 61

Сдается офис в аренду 22,5 м², Ю-З р-н, парковка, охрана, презентабельно и качественно. Бизнес-центр «ОРТЦ Краснодар».

500

www. 1777. ru

89 054 483 622

2

Юго-Западный район, ул. Доваторцев

Сдается цокольное помещение 150 м. кв. Красная линия ул. Доваторцев (рядом АБС и СберБанк), ремонт: пол Керамогранит, стены под покраску, потолок Армстронг. 2 санузла. Вентиляция. Парковка. Стоимость аренды 400руб+электроенергия.

400

www. 1777. ru 89 624 434 623

3

Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 51в

Сдаю офисные помещения (от 28 до 50 кв. м). Международный деловой центр «Дипломат» — красная линия

400

www. 1777. ru

89 188 061 625

4

Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 40а

Сдаю в аренду, 55 кв.м. 2-ве комнаты и холл. Полностью с мебелью: детский уголок, стол руководителя, зал ожиданий, с/у. «Стела» Даминго

500

www. 1777. ru

89 064 792 203

5

Юго-Западный район, ул. Тухачевского, 23/1

Сдаю офисное помещение общей площадью 46,3 кв.м. 1-й этаж жилого дома, красная линия, отдельный вход. Свежий ремонт, плитка, свой санузел. Собственник.

500

www. 1777. ru

89 283 046 616

Диапазон цен составляет от 400 руб. /м2 в месяц до 500 руб. /м2 в месяц.

Таблица 8.3 — Объекты сравнения (о. с.) по продаже земельных участков

Местоположе-ние

Наименование о. с.

Цена, руб.

Площадь земельного участка, м2.

Стоимость за 1 м², руб.

Контактная информация

2

3

5

6

7

8

1

Юго-Западный район, ул. Доваторцев

Земельный участок под строительство торгово-офисных объектов, 12 соток, в долгосрочной аренде

4 000 000

1200

3 333

Еженедельник Краснодарская недвижимость

(8652) 42−69−70

2

Юго-Западный район, ул. Доваторцев

Земельный участок под строительство торгово-офисных объектов, 13 соток, в долгосрочной аренде

5 500 000

1300

4 231

Еженедельник Краснодарская недвижимость

(8652) 42−69−70

3

Туапсинка, пер. Каховский

Земельный участок под строительство торгово-офисных объектов, 20 соток, в долгосрочной аренде

4 500 000

2000

2 250

Первая справочная служба «ОРР Недвижимость» http: //stavropol. orr. ru +7 (918) 776-40-36

4

Северо-Западный район, ул. 3-я промышленная

Земельный участок под строительство торгово-офисных объектов, 13 соток, в долгосрочной аренде

5 000 000

1300

3 846

Первая справочная служба «ОРР Недвижимость» http: //stavropol. orr. ru +7 (962) 400-12-55

5

Северо-Западный район, ул. Октябрьская

Земельный участок под строительство торгово-офисных объектов, 9,7 соток, в долгосрочной аренде

3 900 000

970

4 072

Первая справочная служба «ОРР Недвижимость» http: //stavropol. orr. ru +7 (928) 321-15-41 +7 (8652) 21−42−18

Диапазон цен составляет от 2 250 руб. /м2 до 4 072 руб. /м2.

При анализе рынка объектов недвижимости аналогичных оцениваемым, были сделаны следующие вывод:

состояние рынка недвижимости на дату оценки: рынок купли-продажи аналогичных объектов существует.

состояние рынка аренды недвижимости на дату оценки: рынок аренды аналогичных объектов существует.

б) анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость: — не выявлены.

7.1 Методология анализа ликвидности имущества

Общие положения

Ликвидность — легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ценностей в денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств. http: //www. glossary. ru/cgi-bin/gl_des2. cgi? qqvapoo.

Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т. е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Пример. Найти покупателя на легковой автомобиль можно гораздо быстрее, чем на зубодолбежный станок. Если для продажи первого из них потребуется несколько дней (предполагается, что автомобиль в хорошем состоянии), то на поиски покупателя и продажу станка (станок в очень хорошем состоянии) могут потребоваться месяцы. В этом случае говорят, что ликвидность автомобиля выше, чем зубодолбежного станка.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т. е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Примечание. Следует отметить, что продажа предполагается именно по рыночной стоимости. В связи с этим не следует путать понятие «ликвидности» с понятием «ликвидационной стоимости» -- «умышленным», преднамеренным снижением стоимости с целью сократить время экспозиции объекта на рынке.

Вопрос оценки ликвидности имущества достаточно сложный, и связано это с тем, что количественных методик оценки ликвидности нет, а само понятие ликвидности в большей степени воспринимается как понятие интуитивное, качественное. На практике более удобно характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы, степени в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи.

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество, как правило, обусловленного дефицитом данного вида имущества. Пример. Торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость невелик.

Факторы, влияющие на ликвидность

Эластичность спроса на данный вид имущества. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно незначительное снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость.

Состояние имущества. Как правило, старое и изношенное имущество в меньшей степени ликвидно, чем относительно новое. Но данный фактор на рынке недвижимости корректируется ценой 1 кв. м. Поэтому влияние состояние жилых помещений в меньшей степени влияет на их ликвидность.

Соответствие современным используемым технологиям. Применительно к недвижимости можно отметить строительство жилых домов из материалов и по технологиям с различными нарушениями норм и стандартов, утвержденных различными контролирующими органами, а также торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес».

Масштабность. Данный фактор характеризует снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, квартиры с большой площадью. Подобные объекты могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей, и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик.

В ряде случаев явно неликвидные активы — вспомогательные производственные помещения и т. п. — могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их части. Такие активы можно назвать «условно ликвидными». Ликвидность таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственного комплекса, в состав которых они входят. В качестве примера объектов, относящегося к группе «условно ликвидное», можно привести земельные участки больших размеров, расположенные на окраинах городов. Недвижимость производственных комплексов.

Таким образом, практическая значимость градации объекта залога по степени ликвидности заключается в необходимости формирования залоговой массы таким образом, чтобы в целом предмет залога обладал ликвидностью.

Критерии оценки ликвидности

Все объекты, относящиеся к недвижимости, с точки зрения ликвидности залогового обеспечения можно условно разбить на три большие группы:

— ликвидное;

— условно ликвидное;

— не ликвидное имущество.

К группе «Ликвидное» имущество целесообразно отнести объекты, обращающиеся на открытом конкурентном рынке в условиях наличия спроса и предложения.

К этой группе относятся: квартиры, коммерческая торговая, офисная недвижимость в центре городов, а также небольшие земельные участки в деловых центрах городов.

К группе «Условно ликвидное» имущество относятся объекты недвижимости с ограниченным рынком обращения. Особенность таких объектов заключается в том, что для их реализации может потребоваться слишком длительный период времени, не приемлемый для банка. Тем не менее, объекты, относящиеся к этой группе, обладают функциональной полезностью и могут быть востребованы потенциальными покупателями и проданы в составе имущественного комплекса. Ликвидность таких объектов недвижимости непосредственно связана с ликвидностью производственного комплекса, в состав которых они входят.

К этой группе могут быть отнесены здания вспомогательного назначения (трансформаторные, насосные, компрессорные очистные, газораспределительные станции).

Такие объекты, как правило, могут быть востребованы потенциальными покупателями и представлять интерес, прежде всего, в составе производственных, имущественных комплексов действующих предприятий.

К группе «Неликвидное» имущество относят объекты недвижимого имущества, которые не могут быть включены в первую или вторую группы ликвидности, а также объекты, оборот которых запрещен или ограничен законодательными или нормативными актами. Например, сооружения захоронения радиоактивных материалов и высокотоксичные веществ, АЭС и т. п. К неликвидному имуществу относят также недвижимость, утратившую свою функциональную полезность вследствие старения, физической изношенности, повреждений в результате аварий.

Таким образом, ликвидность недвижимости зависит от многих факторов. Несмотря на то, что четкие и однозначные рекомендации по определению групп ликвидности отсутствуют, можно выделить несколько методологических рекомендаций по анализу принадлежности к группам ликвидности.

В качестве показателей ликвидности для недвижимого имущества используют среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам. Такие сведения можно получить у риэлторских агентств и из публикуемых аналитических обзоров.

Таблица 9 — Градация степени ликвидности недвижимого имущества в зависимости от сроков реализации

Показатель ликвидности

Высокая

Средняя

Низкая

Примерный срок реализации, мес.

1−2

3−6

7−18

Однако в кризисные периоды экономики данные сроки могут увеличиваться в 1,5−2 раза. Наиболее вероятным сроком экспозиции объекта нежилой недвижимости по рыночной стоимости является срок 6−12 месяцев.

7.2 Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости — то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

В таблице ниже приводятся варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта, на основании которых оценщиком выбран вариант, при котором оцениваемый объект будет иметь максимальную стоимость.

Таблица 10 — Варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта

№, п/п

Критерии

Варианты использования

Торговое

Жилое

Офисное

1

Законодательная разрешённость

+

-

+

2

Физическая осуществимость

+

+

+

3

Финансовая осуществимость

+

-

+

4

Спрос

+

+

+

5

Местоположение

-

+

+

6

Количество баллов

4

3

5

7

Максимальная стоимость

-

-

+

Оценщик изучил специфику, местоположение и состояние объекта и пришел к выводу, что указанные выше факторы для наилучшего и наиболее эффективного использования максимально соответствуют использованию помещения как офисного.

8. Описание процесса оценки объекта оценки

Последовательность определения стоимости (этапы проведения оценки)

Проведение оценки, согласно п. 16 «ФСО № 1» включает в себя следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Согласно п. 8 «з» «ФСО № 3» в разделе описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.

8.1 Применение подходов к оценке

Отчет выполнен затратным, сравнительным и доходным подходами, с учетом имеющейся информации.

Затратный подход позволяет определить затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению.

Сравнительный подход (Рыночный подход) особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Действенность рыночного подхода снижается в случаях, когда сделок было мало, когда после их совершения прошел продолжительный период времени или когда рынок находится в аномальном состоянии.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой