Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Тип работы:
Курсовая
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Иркутский Государственный Технический Университет

Институт архитектуры и строительства

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

Курсовая работа

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Выполнил: студент группы ЭУН-07−1

Вербицкий С.С.

Проверил: преподаватель

Казимиров И.А.

Иркутск, 2011 г.

Раздел 1. Задание на оценку

Заказчик: Вербицкий Станислав Филиппович

Сведенья о государственной регистрации

Зарегистрирован в г. Иркутске 24. 07. 1988 г. Свидетельство серия 25 № XXXXXXXXX

Место нахождение

Российская Федерация, Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. XX, кв. ХХ

Почтовый адрес

Российская Федерация, Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. XX, кв. ХХ

Телефон

(3952) XXX-XXX

ИНН

ИНН 3808XXXXXX

Оценщик: Альбот Семен Мартинович

Место нахождения:

664 009, г. Иркутск, ул. XXX, д. Х

Почтовый адрес:

664 009, г. Иркутск, ул. XXX, д. Х

Телефоны:

(3952) XXX

Факс:

(3952) XXX

Лицензия на осуществление оценочной деятельности:

Лицензия Минимущества на осуществление оценочной деятельности № 143; срок действия с 04. 09. 2006 г. до 06. 08. 2013 г. на все виды оценочных услуг

Страховой полис:

Страховая акционерная компания «АВИСТА» полис XXX Период страхования с 06. 10. 2010 г. по 05. 10. 2011 г. на сумму 20 000 000 (Двадцать миллионов) рублей

Образовательные документы и квалификация оценщиков:

Альбот Семен Мартинович — оценщик 1 категории.

Высшее техническое образование. Действительный член «Российского общества оценщиков». Стаж работы по специальности 7 лет.

Диплом о профессиональной переподготовке Учебно-методического центра Иркутской государственной экономической академии ПП № 659 123 от 29. 05. 2004 г. «Оценка стоимости недвижимости».

Диплом о профессиональной переподготовке Учебно-методического центра Иркутской государственной экономической академии ПП № 659 123 от 29. 05. 2004 г. «Оценка бизнеса (предприятия)».

Свидетельство о повышение квалификации № 04−004−04 от 10. 06. 2010 г., выданное Центром профессионального образования БГУЭП по программе «Оценочная деятельность».

Место нахождения:

664 009, г. Иркутск, ул. XXX

Краткое изложение основных фактов и выводов

Основание для проведения оценки:

Договор № 03-XXX от 06. 05. 2011 г.

Объект оценки:

Объект недвижимости:

Жилая 2-х комнатная квартира, общая площадь 50кв.м. (кадастровый номер: 38: 36:33:XXXX:25:401:002:XXXXXXXXX:XXXX)

Местонахождение объекта оценки:

Иркутская область, г. Иркутск, ул. Лермонтова, д. XX

Собственник объекта оценки:

Вербицкий Станислав Филиппович (ИНН: 4587XXXXXX; зарегистрирован в г. Иркутске 24. 07. 1988 г., Свидетельство серия 25 № XXXXXXXXX; адрес: Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. XX, кв. ХХ)

Текущее использование объекта:

Жилая квартира

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости

Задачи оценки:

Совершение сделки купли-продажи

Дата проведения оценки (дата определения стоимости) объекта оценки:

5мая 2011 г.

Дата осмотра объекта:

5мая 2011 г.

Период составления отчёта:

11мая 2011 г.

Нормативная база, используемые стандарты и методики оценки:

· Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06. 03. 2002 г. № 568-р.

· Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 10. 04. 2003 г. № 1102-р.

Обоснование использования стандартов при проведении оценки объекта оценки

Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства Р Ф от 6 июля 2001 г. № 519, являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

№ п/п

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных

Источники получения данных

1

Архитектурно-строительные, объемно-планировочные, конструктивные характеристики, данные о техническом состоянии оцениваемого объекта недвижимости; идентификационные номера зданий и земельного участка; характеристики земельного участка

· Копия Технического паспорта на квартиру, расположенная по адресу: г. Иркутск, Свердловский р-н, ул. Академика Курчатова, д. XX, кв. ХХ; кадастровый номер: 38: 36:33:XXXX:25:401:002:XXXXXXXXX:XXXX; инвентарный номер: 25: 401: 002: XXXXXXXXX; выполнен Бюро технической инвентаризации г. Иркутска; дата составления техпаспорта — 20. 01. 2011 г. ;

· Данные, полученные Оценщиком путем осмотра объекта оценки;

· Устная информация, полученная от Заказчика.

2

Данные для анализа правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц

· Копия Свидетельства о государственной регистрации права серия 38-АВ № 987 573, выдано 22. 10. 1992 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области (объект права: Жилая 2-х комнатная квартира, общая площадь 50кв.м., адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. XX, кв. ХХ; кадастровый номер: 38: 36:33:XXXX:25:401:002:XXXXXXXXX:XXXX; субъект права: Вербицкий Станислав Филиппович (ИНН: 3808XXXXXX; зарегистрировано в г. Иркутске 24. 07. 1988 г г., Свидетельство серия 25 № XXXXXXXXX; адрес: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. ХХ, кв. ХХ); вид права: собственность);

· Устная информация, полученная от Заказчика.

3

Данные о балансовой стоимости и инвентарных номерах объекта оценки по данным бухгалтерского учета предприятия-собственника

Справка от Вербицкого Станислава Филипповича о балансовой стоимости квартиры; дата составления -05. 05. 2011 г.

4

Данные для анализа рынка недвижимого имущества в рассматриваемом районе

· Еженедельник «Из рук в руки» № 50 за 04. 05. 2011 г. ;

· Еженедельник «Все объявления Иркутска» № 050 за 04. 05. 2011 г. ;

· Данные ООО «Ваш консультант»; г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, 62; тел. 29−11−26 (опубликованы в еженедельнике «Дело» № 10 (390) от 02. 05. 2011).

5

Данные для определения физического износа оцениваемого объекта недвижимости

· Данные, полученные Оценщиком путем осмотра объекта оценки;

· Копия Технического паспорта на квартиру, расположенное по адресу: г. Иркутск, Свердловский р-н, ул. Академика Курчатова, д. XX, кв. ХХ; кадастровый номер: 38: 36:33:XXXX: 25: 401:002:XXXXXXXXX:XXXXинвентарный номер: 25: 401:002:XXXXXXXXX; выполнен Бюро технической инвентаризации г. Иркутска; дата составления техпаспорта — 20. 01. 2011 г. ;

· Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53−86(р). Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. Москва, 1990 [15].

· Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Ведомственные строительные нормы ВСН 58−88(р). Госкомархитектуры[16];

· Устная информация, полученная от Заказчика.

6

Данные, используемые для прогноза доходов при расчете рыночной стоимости оцениваемого имущества доходным подходом

· Данные портала REALTY. IRK. RU (опубликовано «Сибирское информационное агентство», еженедельник «Дело» № 10 (390) от 02. 05. 2011 г.);

· Еженедельник «Из рук в руки» № 50 (1186) от 04. 05. 11;

· Еженедельник «Все объявления Иркутска» № 050 (1310) от 04. 05. 11;

· Устная информация, полученная от Заказчика.

7

Данные для прогноза затрат на содержание и эксплуатацию объекта оценки

· Устная информация, полученная от Заказчика;

· Закон Иркутской области от 26 ноября 2003 г. № 59-ОЗ «О налоге на имущество организаций, а также о признании утратившими силу некоторых законов Иркутской области» (с изменениями от 25. 11. 2004 г.) [12].

· Налоговый кодекс Российской Федерации [4].

Раздел 2. Описание объекта оценки

2.1 Описание помещения

Описание и технические характеристики здания оцениваемого объекта недвижимости составлены на основании технического паспорта, сведений, предоставленных Заказчиком, данных осмотра, проведенного Оценщиком и приведены в Таблице 2.1.

Таблица 2. 1

Наименование объекта оценки по свидетельству о государственной регистрации права

Жилая 2-х комнатная квартира, общей площадью 50 кв. м.

Кадастровый номер квартиры

38: 36:33:XXXX:25:401:002:XXXXXXXXX:XXXX

Наименование здания по Техническому паспорту

Жилое помещение

Инвентарный номер квартиры по Техническому паспорту

25: 401:002:XXXXXXXXX

Литер квартиры по техническому паспорту

Литера «Б»

Год постройки

2005

Год последнего ремонта здания

2010

Год последнего ремонта помещений

2010 год — полы; проемы; отделочные работы.

Текущий ремонт производится ежегодно по мере необходимости

Текущее (фактическое) использование

Жилое

Этажность здания

9

Жилая площадь комнат

35,5 м²

Общая полезная площадь квартиры

50,0 м²

Общая площадь квартиры

72,5 м²

Высота комнат

2,63 м

Объем квартиры

131,5 м³

Количество комнат

2

Физический износ

4%

Группа капитальности

1

Описание конструктивных элементов

Элемент

Материал конструкции

Техническое состояние

Стены

кирпичные

Отличное

Перегородки

гипсолитовые

Отличное

Перекрытия

Железобетонные

Отличное

Полы

Паркет, керамическая плитка

Отличное

Заполнение оконных проемов

Пластиковые двухстворные.

Отличное

Заполнение дверных проемов

Двери купе

Отличное

Внутренняя отделка

Повышенного качества. Штукатурка, гипсокартон, побелка, окраска, обои, плитка керамическая, потолки из пластиковой плитки.

Отличное

Коммуникации

Отопление: централизованно;

Водопровод: централизованно;

Канализация: централизованно;

Горячее водоснабжение: централизованно;

Электроснабжение: централизованно;

Радио: централизованно;

Телефон: централизованно.

Отличное

Общая оценка технического состояния объекта

Отличное техническое состояние. Здание возведено относительно недавно. Процент износа незначителен.

2.2 Описание местоположения

Оцениваемый объект недвижимости расположен по адресу: Россия, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. XX.

Кадастровый номер: 38: 36:33:XXXX

Местоположение объекта — Левобережный административный округ, Свердловский район, — характеризуется транспортными и пешеходными потоками средней плотности. Квартал, в котором расположен объект, ограничен ул. Лермонтова, ул. Игошина, ул. Леси Украинки и ул. Академика Курчатова.

Объект оценки расположен вблизи главных магистралей города, и имеет большую транспортную доступность. Ближайшие остановки наземного общественного транспорта «Школа МВД» и «Технический университет». Центральный подъезд к объекту осуществляется с ул. Академика Курчатова. Так же возможен въезд со стороны ул. Леси Украинки через сквозной проезд, расположенный в зоне преимущественно жилой застройки.

В окружение расположена жилая застройка, в пешеходной доступности расположены супермаркет «Слата», аптеки («Здоровье», «Живея», «Abc»), отделение банка «ВТБ», салоны красоты («Александра», «Европейский»), почтовое отделение, отделение связи, детские сады (№ 89, № 152), школы (№ 80, «Леонова») высшие образовательные учреждения Иркутский Государственный Университет, Научно-Исследовательский Иркутский Государственный Технический Университет. Престижность района выше среднего. Рельеф участка не ровный. Плотность застройки выше среднего.

К положительным характеристикам местоположения оцениваемого объекта можно отнести:

географическое нахождение недалеко от центра города;

наличиепарковки; автостоянки

обеспеченность инженерными коммуникациями (тепло-, водо- и электроснабжение, канализация, телефон и т. д.).

на территории кадастрового квартала расположено большое количество объектов социального, торгового, административного и жилищно-коммунального назначения.

К отрицательным характеристикам местоположения оцениваемого объекта можно отнести:

из-за близости реки Ангары присутствуют сильные ветра и повышенная влажность.

Раздел 3. Анализ рынка недвижимости

Рынок недвижимости можно разделить на два сегмента: рынок жилой недвижимости и рынок нежилой недвижимости.

Первый сегмент, получивший наибольшее развитие — рынок жилой недвижимости делится на два вида: — вторичное (готовое) жилье;- новое жилье.

Вторичное жилье в Иркутске

С середины марта (с 11 по 25 марта 2011 года) квартиры на вторичном рынке недвижимости Иркутска подешевели, по данным REALTY. IRK. RU, в среднем на 0,3% или на 130 рублей за квадратный метр жилья.

В разбивке по районам движение цен было разнонаправленным. Так, в Октябрьском и свердловском районах средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья немного подросла — на 0,5% и 1,1% соответственно (с50,1 до 50,4 тыс. руб. /кв. м. и с 46,6 до 47,1 тыс. руб. /кв.м.).

Сильнее всего в этих районах подорожали однокомнатные квартиры в кирпичных домах. В Октябрьском районе рост составил 2,6% (с 51,0 до 52,3 тыс. руб. /кв.м.), в Свердловском — 2,2% (с 48,2 до 49,3 тыс. руб. /кв. м.).

В остальных районах цены снижались. В Кировском районе квартиры подешевели на 1,7% (с 63,6 до 62,5 тыс. руб. /кв.м.). В Куйбышевском снижение составило 4,5% (с 45,9 до 43,9 тыс. руб. /кв.м.). В Ленинском районе — минус 1,1% (с 39,5 до 39,1 тыс. руб. /кв.м.).

Средняя стоимость вторичного жилья в Иркутске и ее динамика с 11. 03. 2011 г. по 25. 03. 2011 г. (тыс. руб. /кв.м.) по данным REALTY. IRK. RU

Район

1 ком —

кирпич

1 ком —

панель

1 ком —

дерево

2 ком —

кирпич

2 ком —

панель

2 комн —

дерево

3 комн —

кирпич

3 комн —

панель

3 комн —

дерево

Средняя стоимость на 25. 03.

2011 г.

Динамика с 11. 03. 11 г. по 25. 03.

2011 г.

Кировский

62,4

59,25

-

61,31

60

30,24

66,4

61,52

40

62,52

-1,7%

Октябрьский

52,28

56,84

34

50,33

50,9

-

49,55

47,93

29,51

50,36

0,5%

Свердловский

49,26

55,01

27,62

45,78

48,71

-

47,55

43,6

-

47,07

1. 1%

Куйбышевский

48,2

56,45

-

42,77

45,33

21,25

47,84

42,85

22,45

43,86

-4,5%

Ленинский

42,05

52,33

-

38,84

39,77

-

39,13

36,92

-

39,06

1,1%

Средняя арендная ставка в районе на квартиры:

1-комнатная квартира — 12−14 тысяч рублей в месяц;

2-комнатная — 14−18 тысяч рублей в месяц;

3-комнатная — от 22 тысяч рублей в месяц.

Средние сроки экспозиции:

Типичный срок экспозиции жилых помещений составляет 1−2 месяца (в центральной части города — 1 месяц, на окраине города в среднем 2 месяца)

Раздел 4. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В результате анализа рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества были установлены факты предложения объектов недвижимости, расположенных в рассматриваемом районе г. Иркутска, аналогичных оцениваемым, что позволяет произвести оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом был сделан анализ недавних сделок купли-продажи и предложения, аналогичных оцениваемому объектов и проведен отбор сопоставимых аналогов (Таблица № 4. 1).

Описаний объектов аналогов

Элементы сравнения

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Тип объекта

Помещение

Помещение

Помещение

Помещение

Помещение

Назначение, техническое использование

жилое

жилое

жилое

жилое

жилое

Местоположение

г. Иркутск Свердловский район, ул. Академика Курчатова

г. Иркутск Свердловский район, м-он Университетский

г. Иркутск Свердловский район, м-он Университетский

г. Иркутск Октябрьский район, Солнечный

г. Иркутск

Свердловский район, м-он Университетский

Дата предложения сделки

11мая 2011 г.

4мая 2011 г

4мая 2011 г

4мая 2011 г

4мая 2011 г

Общая площадь помещения

50 м²

48

48

50

48

Этажность здания

9

9

9

9

9

Этаж

4

4

5

4

4

Количество комнат

2

2

2

2

2

Планировка

раздельная

раздельная

раздельная

раздельная

раздельная

Сан. узел

раздельный

раздельный

раздельный

раздельный

раздельный

Балкон

есть

есть

есть

есть

есть

Отделка

Чистовая

Чистовая

Чистовая

Чистовая

Чистовая

Материал стен

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

Коммуникации

есть

есть

есть

есть

есть

Год постройки

2005

2000-е

2000-е

2000-е

90-е

Техническое состояние

отличное

отличное

отличное

отличное

хорошее

Износ,%

4

5

4

6

12

Парковка. Дет. площадки

есть

есть

есть

есть

есть

Цена предложения

2 300 000

2 490 000

2 500 000

2 150 000

Сделка/ предложение

условная сделка

предложение

предложение

предложение

предложение

Источник полученной информации

«Из рук в руки"№ 050 04. 05. 11

http: //irkutsk. irr. ru

«Из рук в руки"№ 050 04. 05. 11

http: //irkutsk. irr. ru

«Из рук в руки"№ 050 04. 05. 11

http: //irkutsk. irr. ru

«Из рук в руки"№ 050 04. 05. 11

http: //irkutsk. irr. ru

Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, как правило, производится путем введения корректирующих поправок. Определение поправок осуществляется следующими методами:

1. методы, связанные с анализом «парных продаж»;

2. методы, основанные на анализе экономических, социальных, технико-технологических и иных характеристик недвижимости, а так же сферы их окружения;

3. экспертные методы внесения и корректировок поправок;

4. статистические методы, основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных Оценщика.

В настоящей оценке приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта производится при помощи следующих поправок:

1. Поправка на местоположение

Поправка на местоположение считается методом «парных продаж», исходя из рыночных данных по продажам (предложениям) объектов недвижимости в районе объекта оценки и районе объекта-аналога.

где:

Соб — средняя стоимость в районе объекта оценки;

Сан — средняя стоимость в районе объекта аналога.

1.1 Для аналогов № 1, № 2 и № 4 корректировка на местоположение не требуется, так как объекты (с объектом оценки) находятся в непосредственной близости друг с другом.

1.2. Определяем среднюю стоимость 2-х комнатной квартиры в районе оцениваемого объекта и районе объекта-аналога № 3. Для этого подбираем три пары объектов:

Количество комнат

Район

объекта

Стоимость 1 м², тыс. руб

Средняя

стоимость, тыс. руб.

2-х комнатная

Октябрьский

50

51,421

2-х комнатная

Октябрьский

54,68

2-х комнатная

Октябрьский

49,583

2-х комнатная

Свердловский

47,916

48,194

2-х комнатная

Свердловский

51,875

2-х комнатная

Свердловский

44,791

0,94

Источник информации:

«Из рук в руки», от 04. 05. 2011

2. Поправка на этажность

Данная поправка определяется по формуле:

2.1. Определяем среднюю стоимость 2-х комнатной квартиры на четвертом и пятом этаже для определения поправки к № 2 аналогу. Для этого подбираем две пары объектов:

Количество комнат

Этаж объекта

Стоимость 1 м², тыс. руб

Средняя стоимость, тыс. руб.

2-х комнатная

4этаж

47,916

47,803

2-х комнатная

4 этаж

47,691

2-х комнатная

5 этаж

51,875

49,994

2-х комнатная

5 этаж

48,113

0,96

Источник информации:

«Из рук в руки», от 04. 05. 2011

3. Поправка на техническое состояние объекта (физический износ)

Данная поправка определяется по формуле:

где:

Иоо — износ оцениваемого объекта;

Иоа — износ объекта-аналога.

Оцениваемый объект

Объект-аналог№ 4

Техническое

состояние

объекта

отличное

хорошее

Физический

износ объекта

%

4

12

Поправка на техническое состояние:

1,14

4. Поправка на дату продажи

Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В настоящей оценке, учитывая несущественный разрыв во времени между датой предложения всех объектов-аналогов и датой оценки, поправка на дату продажи принимается равной 1,00.

5. Поправка на цену предложения

Поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 0 10%.

Внесение корректировок

Показатели

Единицы

измерения

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Цена предложения

руб.

2 300 000

2 490 000

2 500 000

2 150 000

Площадь

м2

48

48

50

48

Цена предложения

Руб/м2

47 916

51 875

50 000

44 791

Поправка на местоположение

-

1

1

0,94

1

Скорректированная цена

руб. /м2

47 916

51 875

47 000

44 791

Поправка на этаж

-

1

0,96

1

1

Скорректированная цена

руб. /м2

47 916

49 800

47 000

44 791

Поправка на техническое состояние объекта (износ)

-

1

1

1

1,14

Скорректированная цена

руб. /м2

47 916

49 800

47 000

51 061

Поправка на цену предложения

-

0,95

0,95

0,95

0,95

Скорректированная цена

руб. /м2

45 520,2

47 310

44 650

48 507,95

Вес

-

1

2

2

2

Средневзвешенная скорректированная стоимость объектов аналогов, руб/м2

руб. /м2

46 497,03

Рыночнаяст-ть объекта оценки, руб

руб.

2 324 851

Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж) в настоящей работе выполнено исходя из допущения о том, что все характеристики, не отраженные в вышеописанной процедуре оценки, не оказывают существенного влияния на стоимость объекта оценки и аналогов.

Средневзвешенная величина скорректированных цен объектов-аналогов (Таблица № 4. 2) дает представление о рыночной стоимости объекта оценки, полученной сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж).

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «4» мая 2011 года оцениваемый объект недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. ХХ, принадлежащая ВербицкомуС.Ф. на праве собственности, имеет следующую стоимость, определенную сравнительным подходом: 2 325 000 (два миллиона тристадвадцатьпять тысяч)

Раздел 5. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

где:

ЧОД — чистый операционный доход,

К- коэффициент капитализации.

Определение ЧОД:

1. Определение потенциального валового дохода (ПВД):

,

где:

Ар — средняя арендная ставка объекта-аналога;

2. Определение действительного валового дохода (ДВД):

,

где:

ПВД — потенциальный валовый доход

Псб— потери при сборе платежей;

Пн— потери от недоиспользования.

3. Определение чистого операционного дохода (ЧОД):

,

технический недвижимость жилье стоимость

где:

ЧОД — чистый дисконтированный доход

ДВД — действительный валовый доход

ЭР — эксплуатационные расходы: квартплата, налог на имущество и т. д.

Таблица 5. 1

Показатель

Единица измерения

Вычисленное значение

Арендная ставка, в месяц

руб. /м2

17 000

ПВД

руб. /год

204 000

Пнедоисп.

%

25

Псб

%

5

ДВД

руб. /год

145 350

ЭР

руб. /год

38 000

ЧОД

руб. /год

107 350

Определение коэффициента капитализации:

1. метод рыночной экстракции;

2. кумулятивный метод

В данной работе коэффициент капитализации определяется методом рыночной экстракции:

где:

ЧОДi — чистый операционный доход объектов-аналогов;

РСi — рыночная стоимость объектов-аналогов, с учетом поправки на предложение.

Таблица 5. 2

Рыночная стоимость, РС

Поправка на предложение

Рыночная стоимость, РС с учетом поправки на предложение

Арендная ставка, руб. /мес, с учетом эксплуатационных расходов

Коэффициент капитализации, К

Аналог № 1

2 300 000.

5%

2 185 000

16 000р.

0,045

Аналог № 2

2 490 000р.

5%

2 365 500

17 000р.

0,046

Аналог № 3

2 500 000р.

5%

2 375 000

18 000р.

0,049

Коэффициент капитализации, К

0,048

Расчет рыночной стоимости

Показатель

Значение

Чистый операционный доход, ЧОД

107 350

Коэффициент капитализации, К

0,048

Рыночная стоимость

2 236 458

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «25» апреля 2011 года оцениваемый объект недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Лермонтова, д. ХХ, принадлежащая Соболевой М. И. на праве собственности, имеет следующую стоимость, определенную доходным подходом 2 237 000 (два миллиона двеститридцатьсемь тысяч рублей)

Раздел 6. Определение рыночной стоимости объекта оценки

Затратным подходом

РС = Зем + ПВС(з) — И

где: Зем — земля;

ПСВ (з)— полная стоимость воспроизводства (замещения);

И — износ.

РС =Кзем· Сстр· ИII10· (1+Пинв) · (1-Ифиз) · (1-Ифунк) · (1-Иэк)

где:

Кзем — повышающий коэффициент на землю, (1,05−1,2), в зависимости от района;

Сстр — стоимость воспроизводства (то, что отдаем строителям

— бюллетень индексов цен строительства — 1 м2) = 35 586

Ифиз — физический износ по шкале экспертных оценок;

Ифунк — функциональный износ;

Иэк — экономический износ;

Таблица 6. 1

Наименование элемента здания

Удел. вес по сб. № 28, в %

Физический износ,%

По резул. оценки

Средне. взвешанное значение

Долгоживущие элементы

Фундамент ж /б ленточный

18

2%

0,36

Стены и перегородки ж/б

23

3%

0,69

Перекрытия и покрытия ж/б

14

2%

1,2

Кровля

1

4%

0,56

Короткоживущие элементы

Проемы

8

3%

0,24

Полы

9

3%

0,27

Внутренне сантехническое оборудования

13

4%

0,52

Отделка

12

5%

0,6

Прочее (балконы)

2

3%

0,06

Сумма весов

100

Физ. износ=

4,5

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания -5%.

ИII 10 = индекс 2 квартала 2011 года/ индекс 4 квартала 2010;

3кв 2010 = 65,03

4кв 2010= 66,14

1кв 2011= 67,25

2кв 2011= 68,36

РС = Кзем. ·Сстр· (1 + Пи)

РС = 1,12 ·35 586·(1+Пи)

Таблица 6. 2

Показатель

Ед. измерения

Обозначение

Обоснование

Кзем

-

1,12

Иркутск, Свердловский район, ул. Академика Курчатова

Сстр

р/м2

35 586

бюллетень индексов цен строительства — 1 м²

ИII10

1,034

Пинв

%

0,19

Ифиз

%

5

Ифунк

%

0

Иэк

0

РС=1,12·35 586·1. 034·(1+0,19)·(1−0,11)·(1−0)·(1−0)=2 182 351

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «4» мая 2011 года оцениваемый объект недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. ХХ, принадлежащая Вербицкому С. Ф. на праве собственности, имеет следующую стоимость, определенную затратным подходом 2 183 000 (два миллиона стовосемьдесяттри тысячирублей)

Раздел 7. Согласование результатов

Согласование результатов оценки

Критерии

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

РС

2 325 000

2237 000

2 183 000

Вес

0,3

0,5

0,2

?, %

+3,3

-0,4

-3

РС =? (РСi · Весi) / ?Весi

РС = 2 252 600 руб.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на на"4″ мая 2011 года оцениваемый объект недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академика Курчатова, д. ХХ, принадлежащая ВербицкомуС.Ф. на праве собственности, имеет следующую стоимость, 2 253 000 (два миллиона двестипятьдесяттри тысячи рублей)

Список использованной литературы

1. Информационные бюллетени «Индексы цен в строительстве», публикуемые Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области (1 2 квартал 2011 года).

2. Методические указания и требования к проведению оценки и содержанию отчета об оценке объекта недвижимости

3. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете. М., Энергия, 1971.

4. УПВС № 28

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой