Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для купли-продажи

Тип работы:
Контрольная
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

ФГБОУВПО «Удмуртский государственный университет»

Институт экономики и управления

Кафедра экономики

Контрольная работа

По дисциплине «Экономика Недвижимости»

Выполнил: Cозыкина Н.А.

Проверил: Семенова И. А.

Ижевск, 2014

Тип объекта недвижимости: здание офисного типа.

Месторасположение: город Ижевск, улица Пастухова, дом 43.

Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.

Дата оценки: 26. 11. 2014 г.

Собственники недвижимости: здание, земля — ООО «Белкам Нефть»

Описание месторасположения: Здание расположено на участке земли общей площадью 0,96 га, с ровным рельефом.

Описание здания: Здание офисного типа постройки 2000 года. Здание состоит из подвала, и строения в 7 этажей. В здании завершен ремонт.

Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного здания.

С учетом существующего здания: использовать как офисное.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи.

Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной цены продажи объекта.

Затратный подход

недвижимость земельный рыночный стоимость

Описание земельного участка: объект расположен в Первомайском р-не г. Ижевска, удобный подъезд к зданию возможен по ул. Пастухова или по ул. Коммунаров и затем по ул. Удмуртская. Такое расположение может быть расценено как вполне благоприятное. Площадь 1300 кв.м.

Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.

Описание здания:

Этажность: 7 этажей

Площадь общая: 9600 кв.м.

Площадь полезная: 6000 кв.м.

Площадь для сдачи в аренду (нормативная): 75% от полезной площади (1053 кв. м)

Строительный объем: 31 000 куб.м.

Фундаменты: ленточные, бутобетонные

Стены: из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм

Перекрытия: из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам Перегородки: кирпичные

Кровля: из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам

Утеплитель: засыпной керамзит

Лестницы: из сборных железобетонных элементов

Полы: мраморные, паркетные, из керамической плитки

Окна: пластиковые, Двери: деревянные

Наружная отделка: штукатурка, окраска

Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.

Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.

Основываясь на анализе цен, сложившихся на завершившихся и проходящих аукционах земельных участков в Первомайском р-не города, пришли к выводу, что цена права использования земельного участка составляет за 1 кв.м. составляет 2000 руб. (данные на конкретный момент времени собираются самостоятельно на основе анализа рынка земельных участков). Оценка строений

Стоимость измерителя 20,4 за 1 м3

Стоимость измерителя с поправочным коэффициентом: 20,4*(1−0,042−0,004+0,041+0,008+0,007) = 20,604

Восстановительная стоимость строения: 31 000*20,604*1,249*1,07*150*1,15*1,18*1,82 = 325 461

Общий процент износа: 22,07%

Действительная стоимость строения: 48 964 519−22,07% = 38 058 050

Рыночная стоимость земельного участка 550*9600 = 5 280 000

Рыночная стоимость объекта недвижимости 43 338 050

Конструктивные Элементы

Признаки износа

Количественная оценка

Физический износ в %

1

2

3

4

Фундамент

Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен

Ширина трещин до 1,5 мм.

25

Стены

Отдельные трещины и выбоины

Ширина трещины до 1 мм

11

Перегородки

Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы

Трещины шириной до 2 мм. Повреждения на площади до 10%

10

Перекрытия

Мелкие отслоения и трещины в фактурном слое

Повреждения на площади до 10%

10

Крыша

Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке; отдельные протечки

11

Полы

Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок

15

Заполнение проемов

Окна

Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов

9

Двери

Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах

13

Внутр. отделка

Стены

Местные единичные повреждения окрасочного слоя, волосные трещины в рустах, в местах сопряжения потолков и стен

17

Потолки

Местные единичные повреждения окрасочного слоя, волосные трещины в рустах, в местах сопряжения потолков и стен

10

Наруж. Отделка

Волосные трещины и сколы местами

10

Отопление

Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах

11

Газоснабжение

Мелкие неисправности

11

Электроснабжение

Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек

10

Разные работы

Мелкие неисправности

15

Доходный подход

Исследование рынка офисных помещений показало, что рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет 2000 руб. за кв.м., при условии, что 100 руб. в расчете на 1 кв.м. будет затрачено на улучшение внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений.

Учитывая, что отделочные работы будут завершены в течение первого года и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60%, на второй год здание будет сдано в аренду на 85% и практически достигнет в третий и последующие годы загрузки 95%.

Эксплуатационные расходы составят 250 руб. за 1 кв.м. нормативной площади.

Таблица. Метод дисконтированных денежных потоков

период

1

2

3

4

5

Остаточный период

Площадь, кв. м

9600

9600

9600

9600

9600

9600

Динамика арендной платы

1

1,05

1,1

1,15

1,2

1,25

Арендная плата за кв. м

6000

6300

6600

6900

7200

7500

ПВД

7 800 000

8 190 000

8 580 000

8 970 000

9 360 000

9 750 000

Коэффициент загрузки

0,6

0,85

0,95

0,95

0,95

0,95

ДВД

4 670 000

7 061 500

8 151 000

8 521 500

8 892 000

9 362 500

Динамика расходов

1

1,2

1,4

1,5

1,6

1,7

Операционные расходы за кв.м.

1900

Операционные расходы за всего

2 360 000

2 908 000

3 286 000

3 610 000

3 844 000

3 998 000

ЧОД

2 340 000

4 153 500

4 875 000

5 011 500

5 148 000

5 284 500

Расходы на обслуживание долга

100 000

0

0

0

0

0

ДП

2 240 000

4 153 500

4 875 000

5 011 500

5 148 000

5 284 500

Реверсия (R=0,17)

-

-

-

-

-

31 085 294,1

Коэф. текущей стоимости

0,8333

0,6944

0,5787

0,4823

0,4019

-

Текущая стоимость ДП

1 866 592

2 884 190,4

2 821 162,5

2 417 046,5

2 068 981,2

Сумма тек. стоимостей ДП прогнозного периода

Текущая ст-сть реверсии

Рыночная стоимость

Ставка капитализации

0,17

дисконт

20

20

20

20

20

-

Табл.: Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Объекты сравнения

Элемент сравнения

Офисный центр

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена продажи/предложения,

50 000 000

40 000 000

45 000 000

Передаваемые права на здание

Полные

Полные

Полные

Полные

Корректировка

-

-

-

Скорректированная цена

Условия продажи

-

-

-

Корректировка

-

-

-

Скорректированная цена

Дата продажи/дата выставления на торги

Дек. 13

Дек. 13

Дек. 13

Корректировка

+5 000 000

+4 000 000

+4 500 000

Скорректированная цена

Местоположение

Престиж

Престиж

Престиж

Престиж

Корректировка

-

-

-

Скорректированная цена

Площадь офисная

1053 кв.м.

1400 кв.м.

936 кв.м.

1200 кв.м.

Корректировка

+4 740 000

-

+2 640 000

Скорректированная цена

Состояние объекта

отличное

Отличное

отличное

Хорошее

Корректировка%

+2 500 000

-

-

Скорректированная цена

Наличие парковки, охраны, и др.

+

+

+

+

Корректировка

-

-

-

Скорректированная цена

64 040 000

47 000 000

55 140 000

Весовые коэффициенты

0,2

0,5

0,3

Итоговая стоимость объекта, рублей

51 080 000

Табл. расчет итоговой величины43 338 050

Подход

Стоимость

Вес

Итог

Затратный

43 338 050

0,2

8 667 610

Доходный

50 078 473,8

0,3

15 023 542,14

Сравнительный

51 080 000

0,5

25 540 000

Итого:

1

49 231 152,14

Распределение весов именно таким образом обусловлено серьезным давлением на конкурентном рынке цены аналогов при оценке объекта, возможность сдачи объекта в аренду под офисные помещения также имеют немаловажное значение при оценке. Состояние объекта может повлиять как на доходный, так и на сравнительный метод, однако, само по себе оно имеет второстепенное влияние при оценке.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой