Определение стоимости недвижимого имущества

Тип работы:
Курсовая
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

ГБОУ СПО НСО «Колыванский сельскохозяйственный техникум»

Курсовая работа

Тема: «Определение стоимости недвижимого имущества»

Работу выполнил:

студент 3 курса

группы: ЗИО-32

Шевнин Г. Р.

По специальности:

«Земельно - имущественные отношения»

Оценка:

Преподаватель: Болдырева Надежда Дмитревна

Колывань 2013 год

Содержание

Введение

1. Теоретические основы стоимости недвижимого имущества

1.1 Описание и характеристика объекта оценки

1.2 Методы оценки объекта недвижимости

2. Методы определения стоимости недвижимости

2.1 Сравнительный подход

2.2 Затратный подход

2.3 Доходный метод

Заключение

Список литературы

Введение

В России завершен первый этап земельных преобразований. Произошли принципиальные, глубинные изменения в формах собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Решена в основном проблема обеспечения граждан земельными участками. Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно возрастает. Повсеместно на территории РФ создаются автоматизированные системы государственного земельного кадастра.

Бесплатность землепользования, много лет определявшая бесхозяйственное отношение к земле в нашей стране, способствовала расточительному, нерациональному использованию ценнейшего ресурса — городских земель. Это приводило к гипертрофированному росту территорий городов и промышленных комплексов и в связи с этим к необоснованному изъятию под строительство в завышенных размерах сельскохозяйственных угодий и лесопокрытых территорий. Увеличивалась протяженность инженерных и транспортных коммуникаций, деградировала природная среда вокруг городов, росли стоимость всех видов обустройства территорий и издержки эксплуатации как производственных, так и в инженерных системах городов. Все это негативно сказывалось на эффективности производства и удобствах проживания населения.

Переход к рыночным отношениям в сфере землепользования связан с формированием экономического механизма, призванного соединить интересы экономики и рационального использования земельных ресурсов. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок находится в стадии становления. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Земельные отношения крайне политизированы. Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка автоматизированной системы земельного кадастра. Достоверная кадастровая информация позволяет принимать более эффективные решения на уровне города, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с землей.

Надежная информация о земле имеет исключительно важное значение для управления земельными ресурсами, будь то развитие устойчивого сельского хозяйства или управление развитием городов. Автоматизированные системы ведения государственного земельного кадастра становятся очень полезным инструментом для управления городскими землями. Этим объясняется актуальность темы дипломной работы.

Объектом дипломной работы является процесс оценки недвижимости. В качестве предмета выступает кадастровая оценка земельных участков.

Цель курсовой работы — определение стоимости недвижимого имущества.

Для написания работы использовались следующие методы исследований: изучение источников литературы, сравнительный метод, затратный метод и доходный метод. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

В первой части курсовой работы рассматриваются основные теоретические положения оценки недвижимого имущества. Рассмотрено определение недвижимого имущества, определены принципы. Рассмотрены особенности затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости.

Во второй части работы рассмотрены особенности затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости.

При написании курсовой работы были использованы нормативно-правовые акты, федеральные законы Российской федерации по проблемам оценки, труды отечественных авторов по оценке недвижимости.

1. Теоретические основы стоимости недвижимого имущества

Принципы оценки недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

· принципы, основанные на представлениях пользователя;

· принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями;

· принципы, связанные с рыночной средой;

· принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе конкретной собственности одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако следует отметить, что они применимы далеко не к каждой оценочной задаче. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации того или иного принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этим причинам упомянутые принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение.

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность. Таковы примеры выгод, которые могут быть получены владельцами прав на недвижимость.

Определение полезности: полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов. Для собственника-пользователя этот поток доходов может быть учтен как «приписанная рента». Другими словами, сколько бы один человек платил другому, если бы данный объект был арендован? Эти сбережения «приписаны» к собственности, даже если в действительности деньги не переходят из рук в руки.

Замещение. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством.

Определение замещения: принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Данный принцип лежит в основе трех традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки: затратного, прямого сравнительного анализа продаж и доходного.

Сходным принципом замещения является понятие альтернативных издержек.

Альтернативные издержки — это то, что потеряет инвестор, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в данное предприятие.

Ожидание. В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Методы расчета и прогнозирования чистого дохода описаны в последующих главах. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое событие, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.

Определение ожидания: ожидание — это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Поскольку деньги приносят процент, то один доллар, который должен быть получен в будущем, имеет меньшую стоимость, чем нынешний доллар. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих долларов к их текущей стоимости называется дисконтированием. Для правильной оценки будущих долларов, ожидаемых от владения недвижимостью, очень важно скорректировать прогнозируемых будущие поступления на их стоимость во времени.

1. 1 Описание объекта оценки

недвижимость стоимость имущество затратный

Описание объекта оценки содержит информацию, необходимую для установления качественных и количественных характеристик объекта оценки, в частности указывается:

· состав объекта оценки (земельный участок и улучшения в составе объекта оценки);

· назначение и текущее использование объекта оценки;

· описание местоположения объекта оценки (транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, ближайшее окружение, удобство подъездных путей, иные факторы, влияющие на привлекательность и престижность местоположения объекта оценки);

· описание характеристик земельного участка (площадь, категория земель, разрешенное использование, наличие и состав коммуникаций, обустройство участка (дороги, газоны, тротуары и т. п.), наличие ограждения, иные сведения);

· описание характеристик улучшений (год постройки, общая и полезная площадь, состав площадей в разрезе функционального назначения, строительный объем здания, группа капитальности здания, этажность здания, описание основных конструктивных элементов, состояние основных конструкций и уровень внутренней отделки помещений, состав коммуникации и прочих инженерных систем;

· если объектом оценки является помещение или часть здания, в Отчете об оценке приводится описание здания и описание оцениваемых помещений, включая их расположение в здании; иные сведения);

· балансовая стоимость имущества на последнюю отчетную дату и реквизиты собственника имущества.

Конкретный перечень рассматриваемых показателей зависит от типа оцениваемой недвижимости.

Описание объекта оценки должно формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех аспектах, которые влияют на ценность рассматриваемого имущества.

Описание объекта оценки произведено на основании:

— визуального осмотра;

— технического паспорта на строение (помещение) или сооружение;

— проекта.

Объект оценки — жилое здание, расположенные по адресу г. Новосибирск, ул. Красный проспект 333а, квартира 115. Это многоэтажное здание.

Общее описание объекта оценки представлено в таблице 1:

Таблица 1 — Описание объекта оценки

Сегмент рынка

Рынок жилых помещений

Текущее использование

Двухкомнатная квартира

Вид данных

Оценка

Юридическое описание

адрес

Новосибирск, ул. Красный проспект 333а-115

право собственности

Полное право собственности

обременение

Характеристика объекта

Год постройки

1990

Год последнего капитального ремонта

2006

Количество этажей

10

Общая площадь, кв.м.

50

Техническое состояние

Хорошее, 11%

Фундамент

Железобетонный

Стены

Крупноблочные

Перекрытия

Железобетонные

Кровля

Из рулонных материалов

Коммунальные услуги

Электроснабжение, вода холодная, вода горячая, канализация, центральное отопление, телефон, интернет

Размещение в здании

Этаж

Отделка

«Евростандарт»

Вход

Со двора

Вид из окон

На улицу

Количество телефонных линий

1

Местоположение объекта оценки

Объект оценки расположен в г. Новосибирске

Характеристика и местоположение объекта представлены в таблице 2:

Таблица 2 — Местоположение объекта оценки.

Место нахождения объекта

город Новосибирск

Время до центра на общественном транспорте

30−40 минут

Время до центра на личном транспорте

20−25 минут

Расстояние до остановок общественного транспорта

200 м

Расстояние до ближайшей автомагистрали

100 м

Расстояние ж/д станции

14 000 м

Ближайшие сооружения

Жилой дом

Типичное использование окружения

Жилые, коммерческие, административные

Основной тип застройки

Микрорайон

Основной тип зданий

Панельные

Качество застройки

Новостройки

Полнота застройки

25−75%

Этажность застройки

Смешанная

Социальная инфраструктура

Наличие рабочих мест, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания, зоны отдыха, спортивные сооружения

Объекты повышенной опасности

-

Благоустройство территории

Зеленые насаждения, детские площадки, гаражи, автостоянка, освещение, тротуары.

1.2 Методы оценки объекта недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т. д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации;

если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на «пассивном» секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода.

Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости — сложный, творческий процесс.

Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

2. Методы определения стоимости недвижимости

2.1 Сравнительный подход

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стои-мости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта — с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

Оценщик обязан в отчёте об оценке указать то, из каких конкретно документов он извлёк сведения о ценах на объекты сравнения.

Минимальный объём сведений, который нужно иметь о каждой цене:

* Момент времени действия зафиксированной цены;

* Денежная единица, в которой выражена цена;

* Характер цены по источнику происхождения (цена предложения, цена сделки и т. д.);

* Место продажи (территориальная привязка);

* Состояние объекта с точки зрения физического износа и времени его изготовления;

* НДС в цене;

* Наличие в цене транспортных, складских и других расходов (термин франко);

* Наличие скидок и надбавок к цене. Условия продажи; Основной используемый принцип -- сопоставление, которое

должно проводиться:

* с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

* с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия;

* с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Целесообразна следующая очередность внесения поправок:

* поправки к ценам на различия в условиях продажи.

* поправки на техническую сопоставимость.

Поправки на техническую сопоставимость, различают по:

* типоразмеру (мощность, грузоподъемность, производительность);

* комплектации (наличие дополнительных приспособлений и устройств);

* возрасту;

* качеству;

* состоянию, степени физического износа;

* местоположению объекта при продаже (на месте его исполь-зования, на складе дилера).

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:

Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени

1. метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;

2. метод прямого сравнения с идентичным объектом;

3. метод прямого сравнения с аналогичным объектом;

4. метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5. метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям;

Данный метод применим в том случае, когда для оцениваемого объекта известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать эту цену на дату оценки.

Метод прямого сравнения с идентичным объектом

Идентичный объект — это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых коммерческих корректировок (поправок).

Коммерческие поправки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

1. Поправки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, гарантийный срок, скидки, комплектация, дополнительные услуги и др.)

2. Поправка на наличие НДС и других налогов.

3. Поправка по фактору времени. Поправки второй и третьей групп выполняются практически всегда, а первой — выборочно с учётом их определённости и значимости.

Метод прямого сравнения с аналогичным объектом.

В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога ещё также поправки на параметрические различия.

Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:

* Поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);

* Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок

Метод может быть применён тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учётом внесенных поправок.

Метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.

Описанные выше методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полной информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода имеют и свои минусы:

* Достоверность определяется полнотой и точностью рыночной информации;

* Необходим развитый и открытый рынок продаж машин и оборудования;

* Трудоёмкость множественных оценок;

* Некоторый допуск оценочной стоимости в результате внесения поправок;

Таблица корректировок по сравнимым продыжам

п/п

Элемент сравнения

Единица

измерения

Оценеваемый объект: земельный участок по адресу

Объект сравнения № 1

Объект сравнения № 2

Объект сравнения № 3

1.

Цена предложения

Руб.

340 750

470 750

390 750

2.

Общая площадь

Кв. м.

1250

1250

1250

3.

Цена 1 кв. м общей площадью

Руб.

Кв. м.

272. 6

376. 6

312. 6

Корректировки (Условия корректировки сформулированы относительно объекта оценки)

4.

Цена 1 кв. м общей площадью

Руб.

Кв. м

276. 6

376. 6

312. 6

5.

Право собственности на недвижимость

Право собственности на земельный участок

5. 1

Корректировка

%

0

0

0

5. 2

Величина корректировки

Руб.

Кв. м

0

0

0

5. 3

Скорректированная цена

Руб.

Кв. м

272. 6

376. 6

312. 6

6.

Условия финанстрования

Льготная

Рыночная

Льготная

6. 1

Корректировка

%

-3%

0%

+5%

6. 2

Величина корректировки

Руб.

Кв. м

8. 178

0

15. 56

6. 3

Скорректированная цена

Руб.

Кв. м

268. 422

376. 6

328. 23

7.

Условия продажи

2012

3

1

9

7. 1

Корректировка

%

+4. 8

+1. 6

+14. 4

7. 2

Величина корректировки

Руб.

Кв. м

12. 88

6. 02

47. 26

7. 3

Скорректированная цена

Руб.

Кв. м

281. 302

382. 62

375. 49

8.

Условия рынка

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

8. 1

Корректировка

%

0

0

0

8. 2

Величина корректировки

Руб.

Кв. м

0

0

0

8. 3

Скорректированная цена

Руб.

Кв. м

281. 302

382. 62

375. 49

9.

Месторождение

Оцениваемый объект; земельный участок

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

9. 1

Корректировка

%

+3%

-2%

-3%

9. 2

Величина корректировки

Руб.

Кв. м

8. 43

7. 65

11. 26

9. 3

Скорректированная цена

Руб.

Кв. м

289. 73

320. 97

364. 23

10.

Обособленность

Отдельный участок

Отдельный участок

Отдельный участок

Отдельный участок

10. 1

Корректировка

%

0

0

0

10. 2

Величина корректировки

Руб.

Кв. м

0

0

0

10. 3

Скорректированная цена

Руб.

Кв. м

289. 73

320. 97

364. 23

Физические характеристики

11.

Наличие улучшений

есть

есть

есть

есть

11. 1

Корректировка

%

+1%

+1%

-1%

11. 2

Величина корректировки

Руб.

Кв. м

2. 89

3. 2

3. 64

11. 3

Скорректированная цена

Руб.

Кв. м

292. 62

324. 17

361. 33

12.

Площадь

га

1450

1250

1250

1250

12. 1

Корректировка

%

0

0

0

12. 2

Величина корректировки

Руб.

Кв. м

0

0

0

13.

Сегодняшнее использование

используется

используется

используется

используется

13. 1

Корректировка

%

0

0

0

13. 2

Величина корректировки

Руб.

Кв. м

0

0

0

14.

Качество дорожного покрытия

грунт

грунт

грунт

асфальт

14. 1

Корректировка

%

0

0

0

14. 2

Величина корректировки

Руб.

Кв. м

292. 62

324. 17

379. 39

15.

Наличие близлежащей ж/д

нет

нет

нет

нет

15. 1

Корректировка

%

0

0

0

15. 2

Величина корректировки

Руб.

Кв. м

0

0

0

16.

Наличие инженерных коммуникаций

Вода, электроэнергия

Вода, электроэнергия

Вода, электроэнергия

Вода, электроэнергия

16. 1

Корректировка

%

0%

-2%

-2%

16. 2

Величина корректировки

Руб.

Кв. м

292. 62

317. 68

371. 8

17.

Приведение цены предложения

Предложение

Предложение

Предложение

17. 1

Корректировка

%

-5%

-5%

-5%

17. 2

Величина корректировки

Руб.

Кв. м

14. 63

15. 88

18. 59

18.

Скорректированная цена

Руб.

Кв. м

277. 99

301. 8

353. 21

Для выводов

19.

Общая чистая коррекция

%

0. 8

0. 6

13. 4

20.

Общая валовая коррекция

%

0. 8

0. 6

13. 4

21.

Весовой коэффициент

0. 33

0. 33

0. 34

22.

Расчетная стоимость

Руб.

Кв. м

311. 41

91. 73

99. 59

120. 09

Рыночная стоимость объекта, определенная сравнительным подходом

Руб.

451 544. 5

Рыночная стоимость объекта, определенная сравнительным подходом

Руб.

451 545

Определение рыночной стоимости земельного участка.

Тип объекта — недвижимое имущество.

Объект оценки — земельный участок площадью 1250 м.

Местоположение объекта — р.п. Колывань.

Дата проведения оценки: 21 марта 2013 год

Основание для оценки — договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости объекта оценки

Используемые страницы оценки ФЗ-135

2.2 Затратный подход

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

· оценка рыночной стоимости земельного участка;

· оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

· расчет выявленных видов износа;

· расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

· метод сравнения продаж;

· метод распределения;

· метод выделения;

· метод разбивки на участки;

· техника остатка для земли;

· капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

· права собственности;

· условия финансирования;

· условия продажи;

· условия рынка;

· месторасположение;

· физические характеристики;

· доступные коммунальные услуги;

· условия зонирования;

· наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

· расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

· расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

· налоги, страховка, заработная плата ИТР;

· расходы на маркетинг;

· прибыль и накладные расходы подрядчика;

· прибыль предпринимателя.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты -- затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

· стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

· стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

· основную заработную плату строительных рабочих;

· стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

· прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты -- расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

· затраты на подготовку территории строительства;

· затраты на проектные и изыскательские работы;

· прочие затраты и работы;

· содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

· другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

· пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

· путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

· по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);

· по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

· укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);

· укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;

· прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);

· укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Износ -- это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

· технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

· обоснование необходимости обновления действующего объекта;

· оценка зданий специального назначения;

· при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

· анализ эффективности использования земли;

· решение задач страхования объекта;

· решение задач налогообложения;

· при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Пример расчета стоимости дачи с использованием затратного подхода. Площадь здания 100 м², стоимость 1 м² здания = 200 долл. Стоимость 1 м2гаража = 100 долл.; его площадь 60 м². Стоимость всех других сооружений на даче = 2000 долл. Устранимый физический износ дачи равен 3000 долл. Неустранимый физический износ дачи составляет 2000 долл. Устранимое функциональное устаревание — 1000 долл. Рыночная стоимость земельного участка — 5000 долл.

1 Какова полная стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений, находящихся на ней?

Решение:

100 Ч 200 = 20 000 долл.

60 Ч 100 = 6000 долл.

20 000 долл. + 6000 долл. = 26 000 долл. ,

26 000 долл. + 2000 долл. = 28 000 долл.

2 Какова сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи?

Решение:

3000 долл. + 2000 долл. + 1000 долл. = 6000 долл.

3 Какова общая расчетная стоимость дачи, определенная в соответствии с затратным подходом?

Решение:

28 000 долл. — 6000 долл. + 5000 долл. (земля) = 27 000 долл.

2.3 Доходный подход

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

· принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

· принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода -- это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

· сумму будущего дохода;

· время, когда должен быть получен доход;

· продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

· прогнозирование будущих доходов;

· капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

· упрощенного баланса;

· отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:

· непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;

· назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;

· назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).

При составлении реконструированного отчета о доходах и расходах не учитываются:

· расходы, связанные с бизнесом;

· бухгалтерская амортизация;

· подоходные налоги владельца

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием:

· метода прямой капитализации, включающего в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка;

· метода капитализации по норме отдачи, включающего в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (Vo) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).

Задача 1

Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду 9 000 кв. м, которая сдана в аренду по 14 долл. за кв.м. Операционные расходы составляют 47% от потенциального валового дохода. Ставка капитализации равна 20%. Рассчитать рыночную стоимость.

Решение

Стоимость объекта недвижимости равна отношению чистого операционного дохода к ставке капитализации: Vон=ЧОД/r

В свою очередь ЧОД равен потенциальному валовому доходу за минусом операционных расходов: ЧОД = ПВД — ОР. По условиям известно, что ОР = 0,47ПВД, таким образом ЧОД = 0,53ПВД, ну, а ПВД=S*A. Теперь все данные для решения у нас есть — ЧОД и r.

Vон = ЧОД/r = 0,53*14*9000 / 0,2 = 333 900 долларов.

Задача 2

Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду составляет 2000 кв.м. Из них 600 кв.м. занято арендодателем, остальная площадь сдается в аренду по 20 долларов за кв.м. в месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений — 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25% от потенциального валового дохода. Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.

Решение

ЧОД = ДВД — ОР. В данном случае мы используем действительный валовый доход, так как имеется информация о средней недозагрузке помещений. ДВД = ПВД — потери + прочие доходы = ПВД — 0,05ПВД = 0,95ПВД. В свою очередь, ЧОД = ДВД — ОР = 0,95ПВД — 0,25ПВД = 0,7ПВД. Расчет ПВД производиться по известной нам формуле: ПВД= S*A = 2000*20 = 40 000, мы пренебрегли данными о 600 метрах под работодателя, так как считается, что новый владелец будет использовать данную площадь более разумно. ЧОД=0,7*40 000=28000. В итоге наших манипуляций мы нашли ЧОД для одного месяца, однако для расчета рыночной стоимости нам нужен годовой ЧОД. Для нахождения годового ЧОД просто умножим известное нам значение на 12: ЧОДгодовой=ЧОДмесячный*12=336 000 долларов

Заключение

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

1. При рассмотрении понятия недвижимого имущества было определено, что на сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам — (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно.

К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем к недвижимости относят и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т. д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

2. При рассмотрении основных видов недвижимости, определено, что классификация объектов недвижимости по методу «дерева признаков», которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т. п.

Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по:

1. Своему назначению (земельные участки, предназначенные для застройки; природные комплексы (для эксплуатации); постройки комнаты и квартиры; здания и помещения под магазины и офисы; частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками); производственные помещения, склады; прочие)

2. По происхождению (созданные природой без участия труда человека, являющиеся результатом труда человека, созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут)

3. По масштабу (земельные массивы, отдел ьные земельные участки, комплексы зданий и сооружений, жилые многоквартирные дома, жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи), подъезд (секция), этаж в подъезде, квартира, комната и т. д.)

4. Готовность к эксплуатации (готовые объекты, объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции, объекты, требующие завершения строительства)

Существуют и другие подходы к классификации.

Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

— неспециализированная недвижимость;

— специализированная недвижимость.

В зависимости от задач проводимой оценки, оценщик может определить различные виды стоимости объекта: рыночную стоимость, инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость. Вид оцениваемой стоимости будет обусловлен юридическим положением объекта недвижимости, а так же целями и задачами проводимой оценки. Но наиболее распространенным видом стоимости, определяемым для недвижимости, является рыночная стоимость. Это связано с тем, что именно рыночная стоимость является основой для проведения всех базовых операций с недвижимостью, что закреплено в российском законодательстве и подзаконных актах.

3. При анализе основных принципов оценки недвижимости выявлено, что принципы оценки объектов недвижимости — это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов — субъекта, объекта и рыночной среды — то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости — это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку недвижимости, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости).

4. При решении задачи об анализе информационного обеспечения оценки определено, что информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю.

Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная. Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Основными источниками информации являются:

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ и другие).

2. Информация специалистов рынка недвижимости — риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

5. При рассмотрении правовых основ оценки недвижимого имущества выявлено, что оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков — независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны — юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке целей. Юридический факт — это факт реальной действительности, с которыми действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений1. Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия.

Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является федеральный закон Об оценочной деятельности. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом, а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве. На территории РФ данный закон обязателен к применению, так как осуществление деятельности, связанной с имущественным оборотом на территории РФ необходимо иметь статус физического или юридического лица. Иностранные юридические лица для осуществления своей деятельности обязаны пройти соответствующие законные процедуры для при знания их статуса на территории РФ. В российском законодательстве об оценочной деятельности, кроме того, из смысла законодательства вытекает, что публичное имущество, а также имущество, принадлежащие физическим и юридическим лицам, осуществляющим свою деятельность за рубежом также попадает в сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности.

6. При решении задачи анализа основных подходов к оценке недвижимости были рассмотрены сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке недвижимости.

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Список литературы

1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. 2 Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 1996.

3. Григорьев В. В. Оценка и переоценка основных фондов. М.: Инфра-М, 1997.

4. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 1997.

5. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В. В. Григорьева. М.: Инфра-М, 1997.

6. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости / Под ред. В. А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

7. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие: Пер. с англ. М.: РОО «Мособлупрпо-

лиграфиздат", 1994.

8. Черняк А. В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.

9. Экономика недвижимости / Под ред. В. И. Ресина М.: Дело, 2000.

10. Харисон Г. С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 680 с.

11. Оценка недвижимости. Учебник/ под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2004. — 496 с.

12. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В. Е. Есипова. — СПб.: Питер, 2007. — 566 с.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой