Оценка бизнеса

Тип работы:
Курсовая
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. История развития оценочной деятельности в России

2. Характеристика состояния оценочной деятельности в РФ

3. Система регулирования оценочной деятельности

4. Главные понятия в соответствии с Федеральном законом «Об оценочной деятельности в РФ»

5. Механизм регулирования оценочной деятельности

6. Саморегулирование оценочной деятельности, проблемы и перспективы

7. Оценка стоимости предприятия

Заключение

Литература

Введение

Формирование гражданского общества, нового хозяйственного механизма на базе рыночных отношений, правового поля страны является основной целью проводимых в настоящее время реформ. Для достижения данной цели нужно решить целый комплекс задач. Одной из главных задач на современном этапе является структурная перестройка хозяйственного механизма с целью формирования конкурентоспособной рыночной среды. Отличительной особенностью рыночной экономики является в первую очередь формирование конкурентоспособной среды при распределении и перераспределении ресурсов. Оценка имущества и нематериальных активов как раз и призвана способствовать решению этих проблем. Таким образом, можно констатировать, что развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и сотворения правового демократического строя страны.

Оценка имущества и нематериальных активов является самостоятельным профессиональным видом деятельности. Оценка, в первую очередь, является новым научным направлением, с собственной методологией, терминологией, принципами исследований и т. д.

Оценочная деятельность именно сейчас, когда приоритетной задачей является преодоление последствий кризиса, имеет решающее значение в системе экономических отношений. «Недооцененность» ведет к серьезным проблемам, и недостаточный приток капитала в экономике только одна из них. Прежде чем устремляться в будущее, необходимо досконально оценить сильные и слабые стороны текущего положения и эффективно адаптировать их к возможностям и угрозам.

Из существенных проблем оценочной деятельности, которые необходимо решить в ближайшее время, можно отметить следующие:

-Необходимость гармонизации системы оценки с системами бухгалтерского учета и налогообложения, в том числе международными системами бухучета

-Отработка взаимодействия оценщиков, аудиторов и специалистов по финансовому консалтингу

-Определение роли и места государственных и частных оценщиков в системе оценочной деятельности

Современное состояние оценочной деятельности позволяет следующим образом сформулировать цели развития оценочной деятельности.

Ближнесрочная цель — завершение создания нормативно-правовой базы, обеспечивающей полноценное включение оценочной деятельности в социально-экономические процессы;

Стратегическая цель — создание в РФ саморазвивающейся и адаптивной к внешним условиям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качественные услуги по оценке стоимости, признаваемые и используемые всеми субъектами права, в том числе и международными.

1. История развития оценочной деятельности в России

В процессе развития Российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов принадлежности. Но немногие знают, что профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.

Необходимость работ по оценке была связана до этого всего с объективной потребностью в разработке так называемого «фискального кадастра» — подробного описания недвижимой принадлежности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, появились в 1861 году, когда было отменено крепостное право.

Изданное в 1864 году «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения, и частично — переход на налогообложение имущества людей России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. К примеру, характеристики доходности пахотных и сенокосных земель определялись на базе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки. В Нижегородской губернии в базу оценки земель были положены естественноисторические исследования почв, выполненные В. В. Докучаевым. В то же время в Херсонской губернии в первый раз была сделана попытка учета погодных факторов при оценке земли, в частности, засухи. В каждой местности обычно складывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие её ценность. К главным формам относились самостоятельное ведение хозяйства и сдача земель в аренду. На северо-западе и юго-западе России была распространена так называемая «чиншевая» аренда, заключающаяся в праве наследственного использования землей за постоянную ежегодную плату владельцу.

Самым надежным методом использования земли была долгосрочная аренда, далее шла сдача аренды на один посев, а также «издольная» аренда, при которой обладатель получал определенную долю урожая. Более рискованным числилось получение дохода при ведении хозяйства самим владельцем. Кроме оценки сельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городской недвижимости. «Городовое положение» 1870 года уполномочило городские власти создавать оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от незапятнанного дохода от использования данной недвижимости, а при невозможности найти доход налог рассчитывался исходя из материальной стоимости. Позже городские думы начали выпускать аннотации для избираемых ими оценочных комиссий, в которых был зафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на их содержание. Большей обстоятельностью отличались аннотации Риги и Харькова. Первый опыт оценки в Харькове был плохим из-за неизменной смены состава оценочной комиссии и отсутствия централизованного управления. Но в 1892 году была избрана новая оценочная комиссия, состав которой был усилен докторами высших учебных заведений города Харькова. Не считая этого, для общей координации хода оценочных работ был создан наблюдательный совет.

В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:

— жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;

— торговые помещения (теплые и холодные);

— фабрики и промышленные объекты;

— доходные и промышленные сады;

— склады;

— промышленные дворы;

— огороды, поля, сенокосы и выгоны;

— пустыри.

В качестве единицы измерения земли была принята квадратная сажень, а для всех зданий — кубическая сажень.

При определении признаков доходности принималось во внимание положение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась.

Статистическая обработка информации позволила оценочной комиссии поделить все городские домовладения на двенадцать типов. Было проведено также деление города на разряды местностей по средней арендной плате за одну комнату, а так как эти разряды встречались вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района.

Результаты оценки городской недвижимости в Харькове, также как и результаты оценки земель Нижегородской губернии, позволили сконструировать основополагающие принципы и подходы к оценке, которые потом лишь уточнялись и дополнялись.

8 июня 1893 года правительство России издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях. Сразу с законом были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ», а 4 июня 1894 года министр финансов Витте С. Ю. утвердил аннотацию по разъяснению закона. Таковым образом, для оценочных работ была создана законодательная база.

В целом, с точки зрения методологии и общей организации оценки, Россия в конце прошедшего века была одной из ведущих государств. Основными недостатками являлись конфликты оценочных комиссий с земствами, отсутствие единообразия в методике оценки, а также специальной контролирующей организации.

Может быть, это звучит удивительно, но оценка как вид профессиональной деятельности в России стояла в конце прошедшего века на уровне, которого Европа и Америка достигли лишь в шестидесятых- семидесятых годах XX столетия. Закон от 8 июня 1893 года об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам, привел в движение все губернии земской России и принудил русское чиновничество создать аннотации «по оценке недвижимых имуществ» и «методы описания и выработки норм доходности при оценке» на высочайшем экспертном уровне.

Можно сказать, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошедшего века. Поэтому всесторонний учет уроков развития российской оценочной статистики поможет избежать повторения старых ошибок.

2. Характеристика состояния оценочной деятельности в РФ

На сегодняшний день уже ни у кого не вызывает сомнения, что оценочная деятельность в России является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства. Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу структурной перестройки экономики и формирования конкурентной рыночной среды, призвана давать объективную информацию для принятия хозяйственных управленческих решений.

Можно выделить некоторые особенности и принципы, объективно присущие оценочной деятельности.

Оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности и самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований.

Оценочная деятельность имеет межведомственный и междисциплинарный характер. Вопросы распределения полномочий по регулированию оценочной деятельностью между федеральным уровнем управления и субъектами Федерации, место и роль частной и государственной оценки имеют важное значение. Развитие оценочной деятельности желательно на основе общего правового, методологического и информационного пространства. Создание возможных специфических, специализированных нормативных и других документов должно основываться на общероссийской системе оценки.

Мероприятия по развитию оценочной деятельности должны отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ.

Необходимо создавать и развивать национальную систему оценки, учитывающую богатый зарубежный опыт. Но недопустимо как полное копирование западных методик, так и изобретение национального «велосипеда».

В рамках настоящей курсовой работы невозможно полностью осветить все направления применения оценочной деятельности. Поэтому кратко перечислим только важнейшие из них:

-Оценка для целей повышения эффективности управления федеральной собственностью и собственностью субъектов Федерации.

-Оценка и переоценка основных фондов

-Оценка земли и недвижимости, оценка для целей ипотечного кредитования

-Оценка нематериальных активов, включая интеллектуальную собственность

-Оценка бизнеса, оценка активов и капитализации действующих предприятий, оценка стоимости акций, оценка неденежных взносов в уставный капитал

-Оценка для целей финансового оздоровления, реструктуризации предприятий или банкротства

-Оценка ущерба при чрезвычайных ситуациях

-Оценка для целей налогообложения, исполнительного производства, ареста имущества и судопроизводства

3. Система регулирования оценочной деятельности

На текущий момент на регулирование оценочной деятельности оказывают влияние, с одной стороны, система государственного регулирования оценочной деятельности, с другой стороны, системы добровольных сертификации качества услуг по оценке, стандартов по оценке различных общественных объединений и ассоциаций оценщиков и участников рынка.

Система государственного регулирования оценочной деятельности на федеральном уровне состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», действующего с августа 1998 года, Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Система регулирования оценочной деятельности на уровне субъектов Федерации применяется в ряде регионов, например в Москве. Здесь существует закон г. Москвы об оценочной деятельности, уполномоченный орган по регулированию (комиссия при Мэре г. Москвы), система обязательного лицензирования оценочных фирм, система официальной (государственной) аттестации физических лиц (экспертов и специалистов), система добровольной аккредитации оценочных фирм при Правительстве Москвы.

Однако в большинстве регионов регулирование на уровне субъектов РФ отсутствует.

Система регулирования оценочной деятельности со стороны общественных организаций, объединений, учебных заверений и т. п. носит, естественно, добровольный характер, но на качество оценочных работ оказывает достаточно большое влияние.

Из наиболее известных организаций необходимо отметить Российское общество оценщиков, Торгово-промышленную палату РФ (комитет ТПП РФ по оценочной деятельности). Московское общество оценщиков.

4. Главные понятия в соответствии с Федеральном законом «Об оценочной деятельности в РФ» (Федеральный закон от 29. 07. 98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»)

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной либо другой стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная стоимость, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют уместно, располагая всей нужной информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные происшествия, то есть когда:

· одна из сторон сделки не должна отчуждать объект оценки, а другая сторона не должна воспринимать выполнение;

· стороны сделки отлично осведомлены о предмете сделки и действуют в собственных интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме общественной оферты;

· стоимость сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (личные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

· отдельные материальные объекты (вещи);

· совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое либо недвижимое, в том числе компании);

· право принадлежности и другие вещные права на имущество либо отдельные вещи из состава имущества;

· права требования, обязательства (долги);

· работы, сервисы, информация;

· другие объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством русской Федерации установлена возможность их роли в гражданском обороте.

Оценщики обязаны точно определять и различать такие определения: стоимость, рынок, издержки и цена. Термин стоимость традиционно относится к цене реализации (транзакции), а также обмена. Стоимость — это свершившийся факт. Стоимость представляет сумму (размер) того, что определенный клиент согласен заплатить, а определенный торговец получить за продукт в сложившихся обстоятельствах. Как правило, происшествия транзакции отражают условия, сложившиеся в каком-то из бессчетных рынков. Рынок — это набор предложений, в которые клиент и торговец переносятся с помощью ценового механизма. Рынок может быть определен географически (шведский рынок, европейский рынок), продуктами либо их чертами, количеством доступных покупателей, продавцов либо другими чертами. Рынок появляется взаимодействием личных (физических и юридических) лиц, обменивающих наборы прав на остальные ценности, к примеру средства. Специальные рынки определяются в зависимости от типа, местоположения, обычных черт владения и другими атрибутами, определяющимися участниками обмена продуктами. В качестве примеров специфичных рынков можно привести рынки недвижимости с небольшими (на одну-две семьи) новыми жилыми домами, продающимися по цене близкой к $ 100 000, или рынок многоквартирных домов, расположенных в центральной части города. Термин «затраты» — употребляется оценщиками в связи с созданием, но не обменом. Издержки могут быть или уже свершившимися, или определенными на текущий момент. В числе нескольких видов издержек определяют: прямые издержки, непрямые издержки, издержки на постройку и развитие (создание планов).

Прямые издержки включают расходы на труд и материалы, нужные для постройки нового строения (сооружения и т.Д.). Прямые издержки также называют твердыми затратами. Накладные расходы и прибыль подрядчика традиционно составляют прямые издержки. Непрямые расходы включают в себя расходы другие, чем на оплату труда и материалов.

К примеру, это издержки на управление, оплата владельцем официальных сборов и гонораров, налогов, процентов с кредита и страховки в период стройки. Не считая того, издержки, связанные с арендой, составляющие издержки по управлению проектом до заслуги определенного стабильного уровня заселения квартир. Непрямые издержки так же называют мягкими. Издержки на стройку, либо стоимость подрядчика, традиционно включает прямые издержки на оплату труда и материалов плюс непрямые издержки подрядчика. Издержки на развитие включают в себя издержки на создание недвижимости, включая землю, и приведение её к эффективному операционному состоянию, определяются из издержек на стройку. Издержки на развитие включают прибыль разработчика либо бизнесмена, воплощающего проект. Эти связанные с недвижимостью расходы конкретно зависят от цены продуктов и услуг на конкурирующих рынках: к примеру, от издержек на строительные материалы, архитектурные планы, определенные предложением и спросом в специфичных сферах, и от субъектов влияния социальных, экономических, правительственных и природных сил. Взаимоотношение цены, рынков и издержек также употребляет концепцию стоимости. Цена может иметь много значений в оценке. Используемое определение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимости традиционно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку цена существует в определенный момент времени, то и оценка отражает цена в определенный момент времени. Цена в определенный момент времени — это выраженная в денежной форме ценность продуктов, услуг для покупателей и продавцов. Чтоб избежать путаницы, оценщики не употребляют термин цена в одиночку — поскольку есть разные виды стоимости: рыночная, цена использования, инвестиционная цена и т.Д. Рыночная цена определяется как более вероятная цена данного вида оцениваемого продукта в данном районе в определенный период времени.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации либо муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки всех принадлежащих им объектов оценки. Право на проведение оценки объекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством русской Федерации порядка воплощения государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Это право распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 9 Федерального закона об оценке Федеральный закон от 29. 07. 98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки или длительное сервис заказчика по его заявлениям.

В вариантах, предусмотренных законодательством, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению в порядке, установленном законодательством.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не просит нотариального удостоверения.

Договор обязан содержать:

· основания заключения договора;

· вид объекта оценки;

· вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

· денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

· сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки обязан содержать чёткое указание на этот объект оценки, а также его описание.

Надлежащим исполнением оценщиком собственных обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не обязан допускать неоднозначного толкования либо вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся другие сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная цена, а другие виды стоимости, в отчете обязаны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и предпосылки отступления от способности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете обязаны быть указаны:

· дата составления и порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

· юридический адрес оценщика и сведения об СРО в которой состоит оценщик;

· чёткое описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая цена данного объекта оценки;

· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, список использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

· последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, а также ограничения и пределы внедрения полученного результата;

· дата определения стоимости объекта оценки;

· список документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные свойства объекта оценки.

Отчет может также содержать другие сведения, являющиеся, по мнению оценщика, значительно необходимыми для полноты отражения примененного им способа расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством могут быть предусмотрены особые формы отчетов.

Отчет своими руками подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Итоговая величина рыночной либо другой стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством, либо в судебном порядке не установлено другое.

5. Механизм регулирования оценочной деятельности

Согласно Концепции развития оценочной деятельности в русской Федерации Концепция развития оценочной деятельности в РФ одобрена Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности в русской Федерации. Утверждена Распоряжением Правительства русской Федерации № 369-p 6 апреля 2000 г. Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:

· лицензирование оценщиков; (на сегодняшний момент лицензирование отменено)

· аттестация профессионалов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности;

· утверждение учебных программ по переподготовке профессионалов в области оценочной деятельности;

· сертификация услуг;

· страхование гражданской ответственности оценщиков.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Р Ф в согласовании с законодательством.

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, другие некоммерческие организации. Поэтому дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется таковыми саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таковых саморегулируемых организаций.

Саморегулируемые организации оценщиков могут делать следующие функции:

· защищать интересы оценщиков;

· содействовать увеличению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

· содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

· разрабатывать собственные стандарты оценки;

· разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля свойства воплощения оценочной деятельности.

Адекватность организационных аспектов и стандартов оценочной деятельности обеспечивают так необходимое в современном глобальном бизнесе взаимопонимание и взаимное признание профессионалов-оценщиков, действующих на различных рынках недвижимости.

Следует отметить, что в странах западной демократии специальный государственный закон, регулирующий оценочную деятельность, -- явление малораспространенное. В большинстве стран основные вопросы регулирования недвижимости сосредоточены в гражданских и земельных кодексах, законах о налогах. Тем не менее есть зарубежные примеры действующих правовых актов, связанных именно с оценочной деятельностью, например в Германии (1988).

Федеральный закон закрепил ведущую роль государства в регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации, подтвердив тем самым традиционную отечественную склонность к преимущественно централизованным схемам управления. Основные регулирующие функции в конечном счете были делегированы уполномоченному представителю федеральной исполнительной власти, в настоящее время -- Министерству имущественных отношений Российской Федерации (далее -- Минимуществу России). При этом в главе III ФЗО определены основные управленческие функции этого представительного органа:

· контроль за осуществлением оценочной деятельности,

· регулирование оценочной деятельности,

· взаимодействие с другими органами государственной власти (других отраслей, связанных с недвижимостью) по вопросам оценки и координация их деятельности,

· согласование проектов стандартов оценки,

· согласование требований к образовательным учреждениям и программам, связанным с профессиональной подготовкой оценщиков.

Кроме того в ФЗО было установлено требование об обязательном централизованном лицензировании оценочной деятельности (на сегодняшний момент лицензирование отменено законодательно).

Приводимый ниже рисунок иллюстрирует основные направления и формы государственного регулирования оценочной деятельности.

оценочный бизнес стоимость

В регионах Российской Федерации, в субъектах федерации и муниципальных структурах на местах регулирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством в рамках региональных и муниципальных органов разветвленной системы Минимущества России.

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства РФ№ 519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к разным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, было возложено на Министерство имущественных отношений русской Федерации (Минимущество России).

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и способов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик должен употреблять информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В эталоне оценки дается определение главных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и способов оценки. Кроме определения рыночной стоимости объекта оценки в эталоне дается определение видов стоимости. К таковым видам относятся:

· цена объекта оценки с ограниченным рынком продуктов;

· цена замещения объекта оценки;

· цена воспроизводства объекта оценки;

· цена объекта оценки при существующем использовании;

· инвестиционная цена объекта оценки;

· цена объекта оценки для целей налогообложения;

· ликвидационная цена объекта оценки;

· утилизационная цена объекта оценки;

· особая цена объекта оценки.

В эталоне дается определение трех главных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки должен употреблять (либо обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе без помощи других определять в рамках каждого из подходов конкретные способы оценки, определяемые в эталоне как метод расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на базе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов описывает итоговую величину стоимости объекта оценки, при этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки обязана быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено другое.

Раздел III Стандартов описывает главные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.

Оценка объекта оценки может проводится оценщиком лишь при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством русской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик должен сказать об этом заказчику и отрешиться от заключения контракта об оценке. При заключении контракта об оценке оценщик должен предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства русской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о эталонах оценки. Факт предоставления таковой информации фиксируется в договоре об оценке.

6. Саморегулирование оценочной деятельности, проблемы и перспективы

В буквальном смысле саморегулирование — это наложение индивидуумом (экономическим агентом) на себя определенных ограничений без какого-либо внешнего принуждения к этому.

В экономической практике в понятие «саморегулирование» вкладывается несколько иной смысл. Саморегулирование понимается как коллективное регулирование определенных рынков и сфер самими экономическими агентами, без вмешательства государства. Если рассматривать саморегулирование в координатах «свободный (нерегулируемый) рынок» — «государственное регулирование», то, в отличие от свободного рынка, саморегулирование предполагает установление определенных формализованных «правил игры» участников рынка, включая санкции за нарушение этих правил, механизмы разрешения конфликтов между участниками рынка, которые, в определенной степени, ограничивают свободу экономических агентов. С другой стороны, как установление правил игры, так и разрешение конфликтов осуществляется самими участниками рынка, без прямого вмешательства государства.

Оценочная деятельность на внутреннем рынке в своей новейшей истории претерпела значительные трансформации, пройдя путь от тотального государственного контроля до делегирования функций регулирования участникам рынка, объединенным в профессиональные сообщества, необходимость которых закреплена в Федеральном законе «Об оценочной деятельности».

В соответствии с Федеральным законом от 27июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности“» из круга субъектов оценочной деятельности вообще исключены юридические лица, т. е. субъектом такой деятельности может являться только физическое лицо, непосредственно выполняющее оценку. Причем даже если договор на проведение оценки заключен с юридическим лицом, ответственным за качество оказанной услуги продолжает оставаться оценщик — физическое лицо, чья деятельность теперь не требует лицензии.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности» предусматривает, что оценщик должен стать членом саморегулируемой организации, статус которой приобретается лишь с даты включения ее в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, ведение которого осуществляет федеральный орган исполнительной власти. Пока в реестре федеральной регистрационной службы 7 саморегулируемых организаций оценщиков.

Следовательно, согласно нормам указанного закона саморегулируемые организации стали теперь основными субъектами, координирующими и контролирующими деятельность оценщиков.

Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:

— разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

— разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, а также прием и исключение из состава;

— представление интересов своих членов, а также оспаривание в судебном порядке актов, нарушающих права и законные интересы всех или части своих членов.

Саморегулируемая организация оценщиков наделена следующими обязанностями по отношению к оценщикам:

— осуществление контроля за соблюдением членами саморегулируемой организации оценщиков требований законодательства, стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

— применение мер дисциплинарного воздействия (вплоть до исключения из состава членов саморегулируемой организации);

ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам;

— организация проведения профессиональной переподготовки оценщиков;

— организация информационного и методического обеспечения своих членов.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана размещать на официальном сайте саморегулируемой организации оценщиков в сети Internet информацию о самой организации и в том числе реестр ее членов. На основании положений закона, информация, содержащаяся в реестре членов саморегулируемой организации оценщиков, предоставляется по запросам граждан и юридических лиц в порядке, определенном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков. Срок предоставления такой информации не может превышать семи дней с даты поступления соответствующего запроса. Сведения о принадлежности оценщика к саморегулируемой организации должны содержаться в договоре на проведение оценки.

Согласно ст. 24 закона, оценщики одновременно могут быть членами только одной саморегулируемой организации оценщиков. Новшеством в данной норме является то, что для вступления в члены саморегулируемой организации физическое лицо обязано представить в числе документов справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления. Саморегулируемая организация оценщиков при приеме физических лиц в члены саморегулируемой организации оценщиков вправе предъявлять иные связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности и не противоречащие законодательству Российской Федерации требования.

Контроль саморегулируемой организации оценщиков за осуществлением профессиональной деятельности своих членов осуществляется структурным подразделением, осуществляющим контроль за профессиональной деятельностью своих членов, состоящим из штатных сотрудников саморегулируемой организации оценщиков, в виде проведения плановой проверки не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год.

Финансовой гарантией возмещения ущерба, который может быть причинен членами саморегулируемых организаций, станет компенсационный фонд. Оценщик, становясь членом саморегулируемой организации, должен внести не менее 30 000 рублей в компенсационный фонд. Компенсационным фондом саморегулируемой организации оценщиков является обособленное имущество, принадлежащее этой организации на праве собственности и первоначально формируемое исключительно в денежной форме за счет обязательных взносов ее членов. Данная сумма будет гарантировать покрытие убытков в размере не более 600 000 рублей, но только в случае совпадения следующих условий:

— для возмещения ущерба, причиненного оценщиком, недостаточно средств, полученных по договору обязательного страхования ответственности;

— оценщик отказался удовлетворить требование заказчика или третьего лица о возмещении ущерба либо заказчик или третье лицо не получили от него в разумный срок ответ на предъявленное требование.

Смысл в создании компенсационного фонда в том, что из этого фонда компенсация производится быстрее, чем непосредственно с виновного лица. В отношении виновного лица необходимо еще возбудить исполнительное производство (а, возможно, и банкротство), завершить его, расплатившись с пострадавшей стороной. А в компенсационном фонде деньги уже есть и могут расходоваться сразу.

Кроме этого, Закон N 135-ФЗ (в ред. Закона N 157-ФЗ) предусматривает образование СОО специального органа — Национального совета по оценочной деятельности в целях обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности СОО, а также в целях взаимодействия СОО с органами государственной власти, местного самоуправления и заказчиками оценочных услуг.

Национальный совет по оценочной деятельности создается в форме некоммерческой организации, членами которой являются более 50% саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем 50% всех оценщиков. Национальный совет по оценочной деятельности подлежит регистрации уполномоченным органом.

На настоящий момент Национальный совет по оценочной деятельности еще не создан. В соответствии с переходными положениями Закона N 157-ФЗ с 1 июля 2007 г. некоммерческая организация, объединяющая саморегулируемые организации оценщиков, вправе обратиться в уполномоченный федеральный орган в целях регистрации в качестве Национального совета по оценочной деятельности.

7. Оценка стоимости предприятия

Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге — оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

Капитал предприятия — товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав — акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т. д.

По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала.

Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий — их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно.

Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. Оценка бизнеса для целей купли-продажи необходима при принятии собственником предприятия решения о продаже предприятия целиком или его доли.

Бизнес — это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли. Для достижения такой цели должно быть создано предприятие. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно и более высокую рыночную цену.

Бизнес — это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель — получение прибыли. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия.

Владелец бизнеса имеет право передать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром, со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и для предприятия и для фирмы.

Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предполагают принципы, модели, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Предприятие или фирма представляют собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и им. Но вместе с этим у предприятия есть и свои ограничительные черты.

Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ГК РФ, ст. 132)

Предприятие как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.

При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.

В связи с вышеотмеченным актуальность вызванной темы не вызывает сомнения.

1. Теоретические вопросы оценки стоимости предприятия (бизнеса)

1.1 Основные понятия и цели оценки бизнеса

В практике сделок с предприятиями различают куплю-продажу предприятия и куплю-продажу бизнеса. Существуют также сделки с готовыми фирмами -- под этим подразумевается купля-продажа юридических лиц -- зарегистрированных фирм.

Термины «предприятие» и «бизнес» фактически совпадают, когда речь идет о купле-продаже, хотя в действующем законодательстве такое явление, как бизнес, отсутствует, а предприятие трактуется крайне односторонне. Гражданский кодекс использует понятие предприятие в двух разных смыслах: как субъект права (государственные и муниципальные предприятия) и как его объект.

Статья 132 ГК посвящена исключительно правовой природе предприятия как объекта права. В этом качестве оно представляет собой используемый для осуществления предпринимательской деятельности имущественный комплекс, который включает все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия. Предприятие может принадлежать на праве собственности (праве хозяйственного ведения или оперативного управления) различным субъектам права, которые занимаются предпринимательской деятельностью.

Предприятие как таковое может стать объектом различных сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных право. В подобных случаях предполагается, что речь идет о соответствующем имущественном комплексе, в принципе, в полном, указанном выше объеме, представляющем собой «предприятие на ходу». Однако Г К допускает отчуждение и части предприятия с тем, что все остальное имущество, входившее в соответствующий имущественный комплекс, продолжает находиться на праве собственности, хозяйственного ведения у того, кто отчуждает предприятие. Возможно также исключение из передаваемого комплекса определенных прав (например, сохранение за собственником исключительного права на ранее используемый предприятием товарный знак). Частичная (неполная) передача облегчается тем, что при продаже и сдаче в аренду предприятия в договоре должен быть непременно указан его состав. С учетом этого условия договора производится регистрация, помимо самой сделки, также и происшедшего на ее основе возникновения и изменения прав -- в первом случае и возникших обременении права (при сдаче предприятия в аренду или в залог) -- во втором. В законе регистрации прав на предприятия посвящена специальная статья.

Термин «бизнес», несмотря на свое широкое распространение, не является законодательно определенным. Хотя в законодательстве РФ этот термин употребляется, однако он используется лишь как вспомогательный, не имеющий самостоятельного значения, а скорее указывающий на определенную сферу экономики, отрасль, подотрасль или вид деятельности. Основное значение этого термина -- предпринимательская деятельность, которая согласно определению, данному в ст. 2 Гражданского кодекса РФ, представляет собой деятельность, которая является самостоятельной, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В данной работе под «бизнесом» понимается предпринимательская деятельность, использующая набор инструментов (ресурсы), располагающая активами и обеспечивающая стабильный денежный оборот.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками.

В условиях отсутствия частной собственности на недвижимость такой профессии, как оценщик, не требовалось, так как государство в лице своих органов (Госкомстат, Бюро технической инвентаризации и др.) само определяло стоимость своих активов.

С возрождением частной собственности появилась необходимость том, чтобы в сделках с недвижимостью участвовал профессионал, который мог бы ориентировать продавца и покупателя в стоимости участвующего в сделке объекта. Мировая практика показала, что если в сделках с недвижимостью не участвует независимый профессиональный оценщик, то одна из сторон сделки бывает обделена или просто обманута (как это произошло на первом этапе приватизации государственного имущества).

С развитием рыночных отношений в нашей стране все больше и больше появляется потребность в профессиональных и независимых оценщиках.

В настоящее время мы находимся на стадии становления системы подготовки, организации деятельности, выработки стандартов и этических норм поведения оценщиков. Этот процесс идет достаточно быстро, так как он базируется, во-первых, на имеющемся мировом опыте, во-вторых, на высоком базовом уровне подготовки людей, занимающихся этой профессиональной деятельностью.

В разных странах становление профессии оценщика происходило по разному. В каждой из стран выработаны свои критерии и требования, предъявляемые к оценщикам. Но есть общие требования, которые предъявляются к оценщику во всех странах, без соответствия которым он не сможет действовать на рынке оценки недвижимости.

К таким общим требованиям относятся:

* соответствующие знания,

* постоянная работа по совершенствованию своих знаний и формированию баз рыночных данных,

* опыт работы,

* независимость и объективность,

* высокие личностные качества оценщика,

* пунктуальность в соблюдении сроков выполнения контракта (договора).

Оценщик должен обладать высоким уровнем общего образования и обширными познаниями в различных областях знаний (строительство, экономика, право, юриспруденция, банковское и бухгалтерское дело и т. д.).

Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой