Правовой режим земель поселений

Тип работы:
Дипломная
Предмет:
Государство и право


Узнать стоимость новой

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Содержание

  • ВВЕДЕНИЕ 3
  • ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ 6
    • 1.1. Понятие и признаки земель поселений 6
    • 1.2. Черты поселений 12
    • 1.3. Типы поселений 14
  • ГЛАВА 2. СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ И ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН 21
    • 2.1. Правовой режим жилых, производственных общественных, деловых зон 21
    • 2.2. Правовой режим зон инженерных и транспортных инфраструктур, рек, рекреационных зон и зон особо охраняемых территорий 34
    • 2.3. Правовой режим земель специального назначения, военных объектов, зон сельскохозяйственного назначения 40
    • 2.4. Правовой режим пригородных и зеленых зон городов 50
  • ГЛАВА 3. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ 55
    • 3.1. Правила землепользования и застройки 55
    • 3.2. Проекты планировки 63
    • 3.3. Проекты межевания 73
    • 3.4. Проекты застройки 82
  • ЗАКЛЮЧЕНИЕ 85
  • СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 87

ВВЕДЕНИЕ

Развитие земельного законодательства в XX веке привело к появлению нескольких новых правовых конструкций, среди которых особое место занимают «категория земель» и «правовой режим земель». Это связано с тем, что усложнение общественных отношений в сфере использования и охраны земель уже не позволяло регулировать земельные отношения посредством норм и правил общего характера, а заставляло их дифференцировать исходя из соответствующей государственной или общественной необходимости.

Вместе с тем, отечественное законодательство, регулирующее правовой режим земель поселений, крайне неоднозначно. Множество нормативных актов, подчас противоречащих друг другу, только ухудшают сложившееся положение.

Таким образом, налицо актуальность сформулированной темы дипломной работы, которая позволяет не только определить новые подходы к исследованию категории земель поселений, но и систематизировать накопленные юридической наукой знания и правоприменительную практику.

Степень научной разработанности проблемы. Понятие земель поселений широко используется в юридической науке и правоприменительной практике.

Отдельные стороны проблемы применения норм гражданского законодательства о землях поселений, неоднократно рассматривались в правовой науке. Общетеоретические аспекты земель поселений разрабатывали такие ученые, как Н. Л. Лисина, В. П. Балезин, Ю. Г. Жариков и других специалистов.

В дипломной работе используются работы таких ученых в сфере земельного и других отраслей права, как О. И. Крассов, С. А. Боголюбов, И. А. Иконицкая и ряда других авторов, комментарии градостроительного законодательства, учебники по земельному праву.

Цель и задачи исследования вытекают из актуальности и степени научной разработанности проблемы.

Целью представленной работы выступает комплексный теоретико-правовой анализ земель поселений проведенный по следующим направления:

всесторонний анализ правовых актов, действующих в Российской Федерации как источников правового регулирования режима земель поселений;

рассмотрение проблем применения правовых норм, регулирующих режим земель поселений.

В рамках данных направлений предполагается решить следующие задачи:

выявить тенденции развития норм, регулирующих правовой режим земель поселений;

определить понятие и признаки земель поселений согласно действующему законодательству и правоприменительной практике;

рассмотрение градостроительного законодательства, связанного определением правового режима земель поселений.

Объект и предмет исследования определяются тематикой работы, ее целью и задачами.

Предметная направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.

Методологической основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще- и частнонаучные, а также специальные методы познания.

Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения и сравнения. В качестве общенаучных методов, с помощью которых проводилось исследование, использовались метод структурного анализа, системный метод. В качестве частнонаучного метода выступил конкретно-социологический. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.

Данные методы позволили наиболее последовательно и полно рассмотреть различные аспекты правового режима земель поселений в рамках цели и задач исследования.

Эмпирическая база исследования построена на нормативном материале. Нормативную основу составили: Конституция Р Ф, Конституция Российской Федерации (с изм. от 14. 10. 2005) // РГ от 25. 12. 1993, № 237, СЗ РФ от 17. 10. 2005, № 42, ст. 4212. федеральное законодательство, затрагивающее вопросы регулирования земель поселений.

Научная новизна исследования заключается в том, что оно представляет собой одну из попыток комплексного теоретико-правового анализа правового режима земель поселений как института земельного права в свете последних изменений законодательства в данной области.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

1.1. Понятие и признаки земель поселений

В отличие от земель сельскохозяйственного назначения земли поселений выполняют функцию территориально-пространственного базиса. ЗК Р Ф Земельный Кодекс Российской Федерации от 25. 10. 2001 № 136-ФЗ (ред. от 07. 03. 2005) // СЗ РФ от 29. 10. 2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 07. 03. 2005, № 10, ст. 763. выделяет эти земли в качестве самостоятельной категории земель. Землями поселений являются земли, целевым назначением которых является использование их для застройки и иных целей развития городов, поселков и сельских поселений. Признаком, с помощью которого эти земли отграничиваются от иных категорий земель, является черта городского или сельского поселения.

Правовой режим земель поселений регулируется земельным законодательством, которое устанавливает общие принципы регулирования земельных отношений по поводу данной категории земель, и градостроительным законодательством, задача которого — отразить особенности отношений, складывающихся по поводу использования земель поселений.

Понятие земель поселений непосредственно связано с определением территорий поселений. Пункт 1 ст. 4 Градостроительного кодекса Р Ф Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29. 12. 2004 № 190-ФЗ // СЗ РФ от 03. 01. 2005, № 1 (часть 1), ст. 16. (далее по тексту — ГрадК РФ) говорит о том, что градостроительное законодательство регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции (далее — градостроительные отношения).

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06. 10. 2003 № 131-ФЗ (ред. от 18. 04. 2005) // СЗ РФ от 06. 10. 2003, № 40, ст. 3822, СЗ РФ от 25. 04. 2005, № 17, ст. 1480. территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. Вопросы об образовании, объединении, о преобразовании или об упразднении внутригородских муниципальных образований, установлении или изменении их территорий решаются с учетом мнения населения соответствующей территории представительным органом местного самоуправления города самостоятельно в соответствии с уставом города.

Согласно ст. 83 ЗК РФ пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий. В пространственную и земельно-ресурсную основу поселений включаются три сферы. К первой относится территория в пределах черты поселений, т. е. поверхность земли, используемая в качестве пространственного территориального базиса. Ко второй сфере ГрадК РФ относит подземное пространство, т. е. недра земли в пределах границ поселений. Третья сфера — это воздушное пространство над территорией поселения, т. е. воздушный столб. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. Воздушный Кодекс Российской Федерации от 19. 03. 1997 № 60-ФЗ (ред. от 21. 03. 2005) // СЗ РФ от 24. 03. 1997, № 12, ст. 1383, СЗ РФ от 28. 03. 2005, № 13, ст. 1078. в ст. 1 дает определение воздушного пространства РФ как воздушного пространства над территорией РФ, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем.

Понятие «территория городского и сельского поселения» закрепляется в законодательстве для того, чтобы очертить пространственную сферу, на которую распространяется деятельность органов местного самоуправления по регулированию градостроительства. Это та сфера, в пределах которой действуют правила застройки, проекты планировки, проекты застройки и другая градостроительная документация, которая определяет правовой режим земель данной категории. Турубинер. Право государственной собственности на землю в Советском Союзе. — М., 1958. — С. 32.

Необходимость законодательного закрепления пространственной сферы городских и сельских поселений обусловлена спецификой градостроительства. Сферой градостроительства является не только поверхность земли. Непосредственной сферой градостроительства является определенная территория, на которой могут возводиться здания, строения и различные сооружения. Однако практически градостроительство осуществляется в определенном пространстве в воздушном или подземном. Все эти важные моменты учитываются в праве. Крассов О. И. Земельное право. Учебник. — М.: Юристь, 2004. — С. 427.

Подземное и воздушное пространства в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений находятся в ведении органов местного самоуправления, за исключением:

— частей подземного и воздушного пространств, которые в соответствии с условиями зонирования территорий или разрешениями на строительство являются объектами, принадлежащими иным лицам;

— части подземного пространства, предоставленного в установленном порядке в пользование иным лицам для геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых и иных целей в соответствии с законодательством РФ о недрах;

— части воздушного пространства, используемой для полетов воздушных судов и иной деятельности в области использования воздушного пространства в соответствии с воздушным законодательством РФ.

Суть указанных исключений в следующем. Во-первых, в результате зонирования территорий и выдачи разрешений на строительство из сферы ведения органов местного самоуправления исключаются части подземного и воздушного пространства, которые принадлежат иным лицам. Во-вторых, в ведении органов местного самоуправления не находятся участки недр, которые предоставлены для использования в установленном порядке для определенных целей. В-третьих, из сферы ведения органов местного самоуправления исключена часть воздушного пространства, которая используется для полетов воздушных судов и иной деятельности.

Воздушный кодекс РФ (ст. 11) следующим образом определяет понятие «использование воздушного пространства». Использование воздушного пространства представляет собой деятельность, в процессе которой осуществляются перемещение в воздушном пространстве различных материальных объектов (воздушных судов, ракет и других объектов), а также другая деятельность (строительство высотных сооружений, деятельность, в процессе которой происходят электромагнитные и другие излучения, выброс в атмосферу веществ, ухудшающих видимость, проведение взрывных работ и т. п.), которая может представлять угрозу безопасности воздушного движения. Пользователями воздушного пространства являются граждане и юридические лица, наделенные в установленном порядке правом на осуществление деятельности по использованию воздушного пространства. Крассов О. И. Земельное право. Учебник. — М.: Юристь, 2004. — С. 428.

При решении вопроса о том, какая часть воздушного пространства находится в ведении органов местного самоуправления, следует учитывать структуру воздушного пространства (ст. 15 Воздушного кодекса РФ). Структура воздушного пространства включает в себя зоны, районы и маршруты обслуживания воздушного движения (воздушные трассы, местные воздушные линии и т. п.), районы аэродромов и аэроузлов, специальные зоны и маршруты полетов воздушных судов, запретные зоны, опасные зоны (районы полигонов, взрывных работ и т. п.), зоны ограничений полетов воздушных судов и другие установленные для осуществления деятельности в воздушном пространстве элементы структуры воздушного пространства. Структура воздушного пространства утверждается в порядке, установленном Правительством Р Ф.

В соответствии со ст. 17 Воздушного кодекса РФ использование воздушного пространства или отдельных его районов может быть запрещено или ограничено в порядке, установленном Правительством Р Ф.

Принципиально важным моментом, связанным с установлением правового режима земель поселений, является то, что использование этих земель основано на зонировании их территорий, в соответствии с которым вся территория поселения делится на территориальные зоны.

В основе правового регулирования использования земель поселений лежит принцип планирования. Планирование использования этих земель осуществляется в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений и правилами землепользования и застройки. Осипов Н. Т. Учебно-методические указания по изучению курса «Советское земельное право» — Л., 1968. — С. 21.

Определение генерального плана городского и сельского поселения и его правовое значение установлено в ст. 9 — 23 ГрадК РФ. Генеральный план представляет собой градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъекта Федерации. Этот вид документации является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

Некоторые требования, касающиеся планирования использования земель поселений, закреплены в Основах законодательства РФ «О культуре» от 9 октября 1992 г. Основы законодательства Российской Федерации о культуре от 09. 10. 1992 № 3612−1 (ред. от 22. 08. 2004) // ВСНД и ВС РФ от 19. 11. 1992, № 46, ст. 2615, СЗ РФ от 30. 08. 2004, № 35, ст. 3607. Так, не допускается проектирование и строительство населенных пунктов и жилых массивов без обеспечения их объектами культуры с учетом градостроительных норм, правил и потребностей местного населения. Земельные участки под строительство новых объектов культуры выделяются на приоритетной основе (ст. 48).

В соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 г. «О почтовой связи» Федеральный закон «О почтовой связи» от 17. 07. 1999 № 176-ФЗ (ред. от 22. 08. 2004) // СЗ РФ от 19. 07. 1999, № 29, ст. 3697, СЗ РФ от 30. 08. 2004, № 35, ст. 3607. при планировании развития городов и сельских поселений, проектировании, строительстве и реконструкции кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры, а также жилых домов органы государственной власти субъектов Федерации и органы местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами должны предусматривать проектирование и строительство зданий, а также помещений для размещения объектов почтовой связи (ст. 31).

Согласно п. 5 ст. 23 ГрадК РФ в генеральном плане городского или сельского поселения определяются:

— основные направления развития территории поселения с учетом особенностей социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения городского или сельского поселения;

— зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон;

— меры по защите территории городского или сельского поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

— соотношение застроенной и незастроенной территории городского или сельского поселения;

— территории резерва для развития городского или сельского поселения;

— иные меры по развитию территории городского или сельского поселения.

В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений.

Кроме того, ГрадК РФ предусматривает, что генеральный план города и его пригородной зоны может разрабатываться как единый документ на основе заключения соглашения между органами местного самоуправления сопредельных территорий. Генеральный план города с численностью населения до пятидесяти тысяч человек и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ. Крассов О. И. Земельное право. Учебник. — М.: Юристь, 2004. — С. 429.

Статья 23 ГрадК РФ устанавливает правило, согласно которому при разработке генерального плана исторического поселения учитываются историко-архитектурный опорный план такого поселения и проекты зон охраны памятников истории и культуры.

1.2. Черты поселений

В п. 1 статьи 84 ЗК РФ содержится понятие черты поселения, которая представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Из содержания нормы п. 2 ст. 83 ЗК следует, что черта поселения должна совпадать с его административными границами.

Закон определяет, что черта поселения должна устанавливаться на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации (п. 2 ст. 84 ЗК). Данное требование связано с тем, что установление черты поселения затрагивает интересы как самого поселения, так и смежных с ним иных муниципальных образований. Земельное право России. Учебник / Под ред. Ю. Г. Жарикова. — М.: Былина, 2002. — С. 319.

ЗК РФ относит проекты черты поселений к градостроительной документации. В соответствии с ЗК РФ проекты черты городского и сельского поселений разрабатываются на основе генеральных планов поселений органами местного самоуправления. При этом проекты черты малых городов и поселков, сельских поселений могут разрабатываться в составе генеральных планов этих поселений.

Черта поселений согласно п. 2 статьи 84 ЗК РФ должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Однако необходимо отметить, что такая черта во всяком случае должна быть установлена по границам земельных участков, находящихся в любой форме собственности и включенных в состав поселений, поскольку земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель (см. пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Пункт 3 статьи 84 ЗК РФ устанавливает общее правило, согласно которому утверждение и изменение черты поселений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ. Исключения из этого правила составляют случаи утверждения и изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также черты городских поселений, входящих в состав ЗАТО. Безусловно, утверждению подлежит не сама черта поселения, как об этом говорит ЗК, а документ, ее отображающий, т. е. проект черты поселения. Алакоз В., Киселев В., Шмелев Г. Зачем России земельная реформа. — М. 1999. — С. 11.

Проекты черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов города Москвы и аналогичных органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и аналогичных органов Ленинградской области. Ранее проекты черты городов федерального значения должны были утверждаться Правительством Р Ф.

Нововведением ЗК является положение о необходимости утверждения и изменения черты городов, входящих в состав ЗАТО, Правительством Р Ф. Это, очевидно, вызвано особой важностью таких поселений, поскольку в их пределах расположены стратегические объекты, в связи с чем территория и границы ЗАТО определяются с учетом особого режима безопасного функционирования этих объектов (см. ст. 1 Закона о ЗАТО).

Установление в статье 84 ЗК РФ (п. 6) принципа, согласно которому включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, по меньшей мере, непонятно. О каких правах в данном случае идет речь? Если это права по использованию земель, определенные в гл. VI ЗК, то они по общему правилу п. 1 ст. 43 ЗК осуществляются указанными лицами по своему усмотрению. Если имеются в виду права, предусмотренные гл. III и IV ЗК, то их прекращение производится в соответствии с нормами гл. VII ЗК, и поэтому условия прекращения таких прав должны содержаться только в этой главе.

1.3. Типы поселений

Все поселения, согласно п. 1 ст. 5 ГрадК РФ 1998 г., подразделяются на несколько типов. В основу их классификации положены следующие критерии: численность населения, научно-производственная специализация поселений, значение поселений в системе расселения населения и административно-территориальном устройстве страны. Крассов О. И. Земельное право. Учебник. — М.: Юристь, 2004. — С. 430.

Численность населения — это критерий отнесения поселения к категории городских или сельских поселений. Городскими признаются наиболее крупные поселения. Сельскими поселениями — поселения, имеющие сравнительно небольшое число жителей, начиная с 5 тыс. человек. Земельное право России. Практикум: Учеб. пособие для вузов / Под ред. А. К. Голиченкова. — М. :БЕК, 2001. — С. 186.

Производственная специализация поселений также влияет на вид поселения. Городскими признаются обычно поселения, жители которых заняты главным образом в промышленности, в сферах обслуживания, управления, науки и культуры, сельскими — те поселения, большинство населения которых заняты в сельскохозяйственном производстве. Земельное право. Учебник / Под ред. С. А. Боголюбова. — М.: Норма-Инфра-М, 1999. — С. 321.

Значение поселений в системе расселения и административно-территориальном устройстве страны также играет важную роль при отнесении поселения к категории городского или сельского. По общему правилу, именно города являются административными и культурными центрами окружающих районов.

ГрадК РФ 1998 г. (ст. 5) предусматривает, что все поселения подразделяются на два основных вида: городские (города и поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные).

В зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на:

— сверхкрупные города (численность населения свыше 3 млн человек);

— крупнейшие города (численность населения от 1 млн до 3 млн человек);

— крупные города (численность населения от 250 тыс. до 1 млн человек);

— большие города (численность населения от 100 тыс. до 250 тыс. человек);

— средние города (численность населения от 50 тыс. до 100 тыс. человек);

— малые города и поселки (численность населения до 50 тыс. человек);

— крупные сельские поселения (численность населения свыше 5 тыс. человек);

— большие сельские поселения (численность населения от 1 тыс. до 5 тыс. человек);

— средние сельские поселения (численность населения от 200 человек до 1 тыс. человек);

— малые сельские поселения (численность населения менее 200 человек).

Поселения, имеющие временное значение и непостоянный состав населения и являющиеся объектами служебного назначения в соответствующей отрасли экономики (железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы и т. п., а также одиночные дома находятся в ведении муниципальных образований, с которыми указанные поселения связаны в административном, производственном или территориальном отношениях.

Классификация городских и сельских поселений определяется и в законодательстве об административно-территориальном устройстве. В соответствии с Конституцией Р Ф (ст. 73 и 76) территориальное (административно-территориальное) устройство субъектов Федерации относится к ведению субъектов РФ. В этой сфере они осуществляют собственное правовое регулирование. Федеральный закон от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» от 06. 10. 1999 № 184-ФЗ (ред. от 21. 07. 2005) // СЗ РФ от 18. 10. 1999, № 42, ст. 5005, СЗ РФ от 25. 07. 2005, № 30 (ч. 1), ст. 3104. (пп. «л» п. 2 ст. 5) относит к числу основных полномочий законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта РФ установление административно-территориального устройства субъекта Федерации и порядок его изменения путем принятия закона субъекта Федерации.

Пункт 1 статьи 5 ГрадК РФ 1998 г. выделяет критерии, определяющие характер градостроительной деятельности на территории поселений. Фактически речь идет о критериях, которые положены в основу классификации видов поселений. В качестве таких критериев Кодекс признает численность населения, производственную специализацию поселений и значение поселений в системе расселения и административно-территориальном устройстве страны.

Численность населения — критерий отнесения поселения к категории городских или сельских поселений. Городскими признаются наиболее крупные поселения, сельскими — поселения, имеющие сравнительно небольшое число жителей, начиная с 5 тыс. человек населения.

В зависимости от численности населения определяются типы городских поселений, перечисленные в п. 3 настоящей статьи (сверхкрупные города, имеющие численность населения свыше 3 млн. человек, крупнейшие города с населением от 1 млн. до 3 млн. человек и т. д.), и типы сельских поселений.

Производственная специализация поселений также влияет на их вид. Городскими признаются обычно поселения, жители которых заняты главным образом в промышленности, в сферах обслуживания, управления, науки и культуры. Сельскими — те поселения, большинство населения которых занято в сельскохозяйственном производстве.

Значение поселений в системе расселения и административно-территориальном устройстве страны также играет важную роль при отнесении поселения к категории городского или сельского. По общему правилу, именно города являются административными и культурными центрами окружающих районов. Земельное право России. Учебник / Под ред. Ю. Г. Жарикова. — М.: Былина, 2002. — С. 322.

Пункт 2 статьи 5 ГрадК РФ 1998 г. предусматривает, что все поселения делятся на два вида: городские и сельские, а п. 3 закрепляет более подробную их классификацию по типам поселений. Кроме того, п. 4 выделяет поселения, которые имеют временное значение, непостоянный состав населения и являются объектами служебного пользования.

Классификация городских и сельских поселений определяется и в законодательстве об административно-территориальном устройстве. В соответствии с Конституцией Р Ф (ст. 73 и 76) территориальное (административно-территориальное) устройство субъектов РФ относится к ведению субъектов Федерации. В этой сфере они осуществляют собственное правовое регулирование.

Федеральный закон от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (пп. «л» п. 2 ст. 5) относит к числу основных полномочий законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта РФ установление административно-территориального устройства субъекта Федерации и порядок его изменения путем принятия закона субъекта Федерации.

В п. 5 ст. 5 ГрадК РФ 1998 г. отражен принцип зависимости вида, содержания градостроительной документации, порядка ее разработки, согласования и утверждения от типа поселения. Общие вопросы, касающиеся требований к градостроительной документации, закреплены в ст. 28 и 29 ГрадК РФ 1998 г. Так, в соответствии п. 5 ст. 28 ГрадК РФ 1998 г. градостроительная документация любого вида включает в себя текстовые и графические материалы, содержит обязательные положения, установленные заданием на разработку градостроительной документации соответствующего вида. Градостроительная документация любого вида разрабатывается на основании задания, выданного соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или, по согласованию с ними, заказчиками (п. 8 ст. 28).

Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе (п. 10 ст. 28). Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 18 февраля 2005 г. № 11 801/12 // ВВАС РФ. — 2005. — № 7.

В соответствии с п. 6 ст. 28 ГрадК РФ 1998 г. градостроительная документация любого вида подлежит государственной экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленных законодательством РФ об экологической экспертизе. Крассов О. И. Земельное право. Учебник. — М.: Юристь, 2004. — С. 431. Обязательными условиями для утверждения градостроительной документации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно-эпидемиологического надзора, а также наличие положительного заключения органов охраны памятников культуры в случаях, определенных законодательством в области охраны памятников истории и культуры, других заинтересованных государственных органов с учетом мнения населения.

В соответствии со ст. 29 ГрадК РФ 1998 г. градостроительная документация до ее утверждения подлежит государственной экспертизе. Положительное заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации служит основанием для утверждения градостроительной и проектной документации.

В качестве примера взаимосвязи градостроительной документации и типа поселения можно привести п. 4 ст. 35 ГрадК РФ 1998 г. Так, генеральный план города с численностью населения до 50 тыс. человек и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ. Согласно п. 1 ст. 36 ГрадК РФ 1998 г., проекты черты малых городов и поселков, черты сельских поселений могут разрабатываться в составе генеральных планов указанных поселений.

Пункт 6 ст. 5 ГрадК РФ 1998 г. закрепляет приоритет его норм, содержащих градостроительные требования, касающиеся условий и порядка пользования землями поселений. Эта правовая норма вполне обоснованна. Дело в том, что земли поселений играют важную роль в жизни общества, выполняя функцию территориально-пространственного базиса. Занимая сравнительно небольшую площадь по отношению ко всей территории, эти земли являются местом проживания большей части населения. Земли, занятые поселениями, предназначены для размещения городов, поселков, сельских поселений и объектов недвижимости, обеспечивающих жизнедеятельность населения. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 24 марта 2004 г. № 11 672/05 // ВВАС РФ. — 2004. — № 8.

До принятия ГрадК РФ вопросы правового режима земель поселений регулировались главным образом земельным законодательством. ЗК РФ выделяет эти земли в качестве отдельной категории земель, называя их землями населенных пунктов. Землями населенных пунктов являются все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов. Однако в течение десятилетий земельное законодательство регулировало лишь отдельные, самые общие вопросы использования этой категории земель, уделяя внимание главным образом регулированию земель сельскохозяйственного назначения. В этом плане земельное законодательство носило «аграрный», если можно так выразиться, характер. Широкий комплекс вопросов использования земель поселений оставался неурегулированным. ГрадК РФ восполнил этот пробел. Поэтому при разработке Земельного кодекса РФ в части регулирования вопросов правового режима земель поселений приоритет имеют нормы ГрадК РФ.

ГЛАВА 2. СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ И ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН

2.1. Правовой режим жилых, производственных общественных, деловых зон

Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30- 1. 99), одобренные Научно-техническим Советом Госстроя России от 10 июня 1999 г., предусматривают примерный состав и содержание градостроительных регламентов разных типов жилых зон.

Так, выделяется зона Ж.1 «Зона усадебных и блокированных жилых домов». Она подразделяется на две подзоны (субзоны), отличающиеся друг от друга требованиями к застройке земельных участков. К подзоне Ж. 1−1 относятся территории, 60% площади которых составляют земельные участки, предоставленные под застройку до 1 января 1989 г. К подзоне Ж. 1−2 относятся территории, 60% площади которых составляют земельные участки, предоставленные под застройку после 1 января 1989 г.

В зоне Ж.1 допускается возведение отдельно стоящих жилых домов усадебного типа; блокированных жилых домов; магазинов с торговой площадью до 40 кв. м, кроме специализированных магазинов строительных материалов и магазинов с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов.

Для этих двух подзон предусмотрены следующие виды разрешенного использования объектов недвижимости. Разрешается использование недвижимости для надомных видов деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами; устройства садов, огородов; постройки бань, саун, при условии канализирования стоков; размещение сооружений, связанных с выращиванием цветов, фруктов, овощей, парников, теплиц, оранжерей и т. д., хозяйственных построек. Земельное право. Учебник / Под ред. С. А. Боголюбова. — М.: Норма-Инфра-М, 1999. — С. 323.

Для жилых домов усадебного типа разрешаются встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более двух транспортных средств на одном земельном участке. На земельном участке, занятом блокированными жилыми домами, разрешается возведение встроенных или отдельно стоящих гаражей, открытых стоянок на одно транспортное средство.

В подзоне Ж. 1−1 разрешено размещать устройства и строения для содержания мелкого домашнего скота.

К числу условно разрешенных видов использования недвижимости, т. е. требующих специального согласования, относятся виды использования объектов недвижимости, имеющих параметры более и менее указанных в требованиях к застройке. Например, размещение детских садов, иных объектов дошкольного воспитания; начальных и средних школ; объектов, связанных с отправлением культа, предприятий общественного питания, кабинетов практикующих врачей, центров народной и традиционной медицины, помещений для занятий спортом, библиотек, аптек, небольших гостиниц, пансионатов, почтовых отделений, телефона, телеграфа.

В этой зоне предусмотрены следующие параметры недвижимости. Для жилых домов усадебного типа в подзоне Ж. 1−1 минимальная площадь земельного участка должна составлять не менее 200 кв. м (включая площадь застройки). В подзоне Ж.1 — 2400 кв. м (включая площадь застройки). Минимальная площадь участка для блокированных жилых домов должна составлять из расчета на одну квартиру 75 кв. м (включая площадь застройки) или 30 кв. м (без учета площади застройки). Расстояние между фронтальной границей участка и основным строением в подзоне Ж. 1−1 должно быть в соответствии со сложившейся линией застройки, в подзоне Ж. 1−2 — до 6 м. Установлены следующие минимальные расстояния от границ землевладения до строений, а также между строениями. Расстояние от границ соседнего участка до основного строения — 3 м; хозяйственных и прочих строений — 1 м; открытой стоянки — 1 м; отдельно стоящего гаража — 1 м; от основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений — в соответствии с требованиями СНиП 2. 07. 01−89 и Санитарных правил содержания территорий населенных мест, утвержденных Минздравом СССР 5 августа 1988 г. № 4690−88 (СанПиН 42−128−4690−88).

Определена высота зданий. По общему правилу, она должна составлять для всех основных строений до двух этажей с возможным использованием мансардного этажа. Высота от уровня земли до верха плоской кровли- не более 9,6 м; до конька скатной кровли — не более 13,6 м. Для вспомогательных строений высота от уровня земли до верха плоской кровли должна быть не более 4 м, до конька скатной кровли — не более 7 м. Не имеют ограничений по высоте шпили, башни, флагштоки. Не допускается размещать вспомогательные строения, кроме гаражей, со стороны улиц. Установлены ограничения размещения оконных проемов, выходящих на соседние земельные участки. Расстояние от окон жилых помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м. Со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными, характер ограждения и его высота должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы. Земельное право России. Учебник / Под ред. Ю. Г. Жарикова. — М.: Былина, 2002. — С. 324.

Зона многоквартирных жилых домов до трех этажей обозначается как зона Ж.2. В ней разрешена постройка жилых домов усадебного типа; блокированных жилых домов; многоквартирных жилых домов не выше трех этажей; библиотек; аптек с торговой площадью до 20 кв. м; магазинов с торговой площадью до 60 кв.м. В ней могут размещаться детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы начальные и средние; предприятия общественного питания с количеством посадочных мест до 16; кабинеты практикующих врачей, центры народной и традиционной медицины; парикмахерские.

Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости для отдельно стоящих и блокированных жилых домов являются использование объектов недвижимости для надомных видов деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами. В зоне могут находиться сады, огороды, размещаться бани, сауны при условии канализования стоков; возводиться сооружения, связанные с выращиванием цветов, фруктов, овощей, — парники, теплицы, оранжереи и т. д. Допускается строительство хозяйственных построек для жилых домов усадебного типа — встроенных или отдельно стоящих гаражей, а также открытых стоянок, но не более чем на два транспортных средства на один земельный участок. Для блокированных жилых домов из расчета на одну квартиру — встроенных или отдельно стоящих гаражей, а также открытых стоянок, но не более чем на одно транспортное средство на один земельный участок. Для многоквартирных жилых домов допускаются встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или стоянки из расчета не более чем одно место парковки на одну квартиру, а также открытые стоянки для временного хранения автотранспорта согласно строительным нормам и правилам. Быстров Г. Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика // Государство и право. — 2000. — № 4. — С. 52.

К числу условно разрешенных видов использования объектов недвижимости, т. е. требующих специального согласования, относятся виды использования, имеющие параметры более и менее указанных в требованиях к застройке. В этой зоне размещаются жилые дома, магазины и другие объекты обслуживания, прилавки и киоски для мелкорозничной торговли, объекты, связанные с отправлением культа, клубные помещения многоцелевого специализированного назначения, помещения для занятий спортом, почтовые отделения, телефон, телеграф, временные сооружения для мелкорозничной торговли, парикмахерские.

Определены следующие параметры недвижимости в этой зоне. Минимальная площадь земельного участка для отдельно стоящего дома должна составлять 400 кв. м (включая площадь застройки). Минимальная площадь участка на одну семью блокированного жилого дома должна быть 75,2 кв. м, включая площадь застройки, без учета площади застройки — 30 кв.м. Что касается минимальной площади земельного участка для многоквартирного жилого дома, то она должна быть из расчета 19,3 кв. м на 1 человека.

Предусматриваются также минимальные расстояния от границ землевладений до строений, а также между строениями. Так, между фронтальной границей участка и основным строением расстояние может быть определено в соответствии со сложившейся линией застройки. От границ соседнего участка до основного строения расстояние должно быть 3 м; хозяйственных и прочих строений — 1 м; открытой стоянки — 1 м; отдельно стоящего гаража — 1 м.

Расстояния от основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений должны соответствовать требованиям СНиП 2. 07. 01−89 и Санитарным правилам содержания территорий населенных мест, утвержденным Минздравом СССР 5 августа 1988 г. № 4690−88 (СанПиН 42−128−4690−88). Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. — М., 1999. — С. 152.

Для всех основных строений допускается до трех надземных этажей с возможным использованием мансардного этажа. Высота таких строений от уровня земли до верха плоской кровли должна быть не более 11,6 м, до конька скатной кровли — не более 16 м. Высота всех вспомогательных строений от уровня земли до верха плоской кровли — не более 11,6 м, до конька скатной кровли — не более 7 м. Высота шпилей, башен, флагштоков не ограничена.

Предприятия обслуживания должны размещаться в первых этажах выходящих на улицы жилых домов или пристраиваться к ним при условии, что загрузка предприятий и входы для посетителей располагаются со стороны улицы. Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улицы не допускается.

Ограничения, связанные с размещением оконных проемов, выходящих на соседние землевладения, заключаются в том, что расстояние от окон жилых помещений до хозяйственных построек и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м. Со стороны улиц ограждения земельных участков должны быть прозрачными, вид ограждения и его высота должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы. Пашова М. С. Проблемы развития земельного законодательства субъектов Российской Федерации // Проблемы развития экологического, аграрного, земельного законодательства в субъектах Российской Федерации. — Оренбург. 1997. — С. 26.

Соответствующие требования устанавливаются для зоны многоквартирных жилых домов в 4−5 этажей (Ж.3.) и зоны многоквартирных жилых домов в 4−12 этажей (Ж.4.).

Содержание градостроительных регламентов для общественно-деловых зон отражено в Методических рекомендациях по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30−1. 99), одобренных Научно-техническим Советом Госстроя России от 10 июня 1999 г. Указания предусматривают, что общественно-деловая зона может подразделяться на несколько видов.

Центральная общественно-деловая зона (0.1.) охватывает общегородской центр, имеющий многофункциональное использование территории, который подразделяется на несколько подзон (субзон).

В этой зоне разрешается размещение учреждений воспитания и образования, учреждений здравоохранения, социального обеспечения, спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений, учреждений отдыха и рекреационных территорий. В ней могут находиться также учреждения культуры и искусства, учреждения, связанные с отправлением культа, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, организации и учреждения управления, проектные организации, кредитно-финансовые учреждения и предприятия связи, научные и административные организации, офисы, конторы, компании и другие предприятия бизнеса, жилая застройка.

К числу неосновных и сопутствующих видов использования недвижимости относятся сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств. Условно разрешенными видами использования, т. е. требующими специального согласования, являются виды использования недвижимости, превышающие параметры, указанные в требованиях к застройке. Речь идет о размещении крупных предприятий обслуживания, требующих по нормам больших автостоянок (более чем на 50 автомобилей); гаражей и стоянок для постоянного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; казино; общественных туалетов. Центральная общественно-деловая зона делится на подзоны (субзоны) общегородского центра. Подзона 0. 1−1 охватывает территории, связанные с сооружениями внешнего транспорта, — железнодорожным вокзалом, речным портом и автовокзалом.

В этой зоне разрешается возведение сооружений внешнего транспорта; размещение парков, скверов, бульваров, спортплощадок, теннисных кортов; объектов, связанных с отправлением культа; гостиниц, домов приема гостей, центров обслуживания туристов; заведений среднего специального образования; высших учебных заведений; клубных помещений многоцелевого и специализированного назначения; клубов, кинотеатров, видеосалонов; музеев, выставочных залов; информационных центров; магазинов, торговых центров; предприятий общественного питания: столовых, кафе, баров, закусочных, ресторанов; парикмахерских; почты, телефона, телеграфа, аптек, приемных пунктов прачечных и химчисток; администраций, офисов фирм и компаний, представительств и т. д., научных, проектных и конструкторских организаций, различных агентств; банков, отделений банков; издательств, редакционных комплексов.

Установлены также неосновные и сопутствующие виды использования недвижимости, а также условно разрешенные виды использования, которые требуют специального согласования. Допускается выделение и иных подзон общегородского центра.

Правовой режим общественно-деловой зоны районного (в городе) значения (0.2.) заключается в следующем. Эта зона предназначена для обслуживания населения, проживающего в зонах Ж.3 и Ж.4. На территории этой зоны могут размещаться гостиницы; заведения среднего специального образования; школы искусств; клубы, кинотеатры, видеосалоны; танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные залы, библиотеки, архивы, информационные центры; объекты, связанные с отправлением культа; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; спортплощадки, теннисные корты; магазины, торговые центры; предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские; пошивочные ателье, ювелирные мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни и иные подобные объекты обслуживания; почта, телефон, телеграф; приемные пункты и предприятия прачечной и химчистки; бани; аптеки; поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры; здания администраций, офисы фирм и компаний, представительства, конторы; суды; научные, проектные и конструкторские организации, различные агентства; отделения банков; издательства, редакционные комплексы. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 22 декабря 2002 г. № 9614/04 // ВВАС РФ. — 2003. — № 4.

Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости признается размещение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств.

К числу условно разрешенных видов использования относятся виды использования недвижимости, превышающие параметры, указанные в требованиях к застройке: размещение крупных предприятий обслуживания, требующие по нормам больших автостоянок (более чем на 50 автомобилей); гаражей и стоянок для постоянного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; временных сооружений мелкорозничной торговли; казино; общественных туалетов. Установлены следующие параметры объектов недвижимости. Предусмотрено, что для жилых домов, выходящих на магистральные улицы, количество жилых помещений должно составлять не более 10% площади первого этажа дома. Высота зданий для всех основных строений не должна превышать 12 наземных этажей с возможным использованием мансардных этажей. Высота от уровня земли до верха кровли должна быть не более 44 м. Исключением являются шпили, башни и флагштоки.

Допускается выделение общественно-деловой зоны местного значения (0.3.). Ее назначением является обслуживание населения, проживающего в зонах Ж.1 и Ж.2. В этой зоне разрешается осуществлять виды использования недвижимости, существующие на момент принятия правил застройки. Допускается размещать: жилые дома; гостиницы, не нарушающие требований к застройке земельных участков зон Ж.1 и Ж. 2, клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения; библиотеки; объекты, связанные с отправлением культа; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы, не нарушающие требований к застройке земельных участков зон Ж.1 и Ж. 2, спортплощадки, теннисные корты; магазины; предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары; пошивочные ателье, ювелирные мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни с магазинами по продаже готовой продукции, приемные пункты прачечной и химчистки; почта, телефон, телеграф; аптеки; кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры; научные, проектные и конструкторские организации, агентства; отделения банков.

Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости являются сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств. Условно разрешенными видами использования считаются виды использования недвижимости, превышающие требования к застройке: размещение крупных предприятий обслуживания, требующих автостоянок более чем на 10 автомобилей; гаражей и стоянок для постоянного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств.

Определены следующие параметры недвижимости. Высота и размеры зданий предприятий обслуживания должны соответствовать требованиям к застройке земельных участков жилой зоны, для которой организуется данная коммерческая зона.

Показать Свернуть
Заполнить форму текущей работой