Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Юридические науки


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

УДК 347
ПОНЯТИЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
CONCEPT OF THE BUILDING AND CONSTRUCTION AS REAL ESTATE OBJECTS
Д. В. ВАСЮТА (D. V. VASYUTA)
Проанализированы признаки зданий и сооружений, определен момент их появления как особого объекта недвижимости, установлены отличия от других объектов недвижимости. Выявлены отличия зданий от сооружений, сформулированы определения их понятий.
Ключевые слова: здания, сооружения, строения, объекты недвижимости, объекты незавершённого строительства, самовольная постройка, помещение.
The paper analyzes the characteristics of buildings and structures, determines the moment of their appearance as a special property, sets them apart from other real estate. The differences of the structures of buildings are displayed, the definitions of concepts are formulated.
Key words: buildings, structures, buildings, real estate, construction in progress, unauthorized building,
room.
Потребность в зданиях и сооружениях как основе жизнедеятельности обуславливает необходимость их интенсивного возведения. По сведениям Новосибирскстата, только в первом квартале 2012 г. на территории Новосибирской области было введено в эксплуатацию 717 единиц зданий, на строительство которых было потрачено 6 154,3 млн рублей [1]. Массовость зданий и сооружений, а также сделок с ними, высокая стоимость указанных объектов, обусловили необходимость формирования их правового режима, т. е. «особого порядка правового регулирования, создающего желаемое социальное состояние» [2].
Действующее законодательство относит здания и сооружения к недвижимости, прочно связанной с землей, перемещение которой без несоразмерного ущерба назначению невозможно (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ [3]) — определяет порядок их возведения, перестройки, сноса (ст. 263 ГК РФ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190 [4]) — распространяет на здания и сооружения, возведенные в нарушение закона,
режим самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) — закрепляет возможность их обременения сервитутом (ст. 277 ГК РФ) — определяет особенности залога и аренды (§ 4 гл. 34 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» [5]) и т. д. Однако в законодательстве отсутствует определение границы действия соответствующих правил -это сами понятия «здание» и «сооружение». Исключение составляет Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [6], в ст. 2 которого предлагается такое определение. Под зданием в нем понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Сооружение рассматривается как результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную,
© Васюта Д. В., 2013
надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Однако предложенные определения, во-первых, используются для целей технического регулирования, а во-вторых, отражают лишь конструктивные особенности зданий и сооружений, чего не достаточно для отграничения их от объектов с отличным правовым режимом.
В литературе высказаны сомнения в необходимости формирования рассматриваемого понятия. Так, В. В. Витрянский утверждает, что «попытки дать юридические дефиниции понятий „здание“ и „сооружение“ вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Ещё более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями» [7]. Однако ряд авторов считает, что закрепление в действующем законодательстве определения указанных понятий является необходимостью. Так, по мнению О. Б. Кругловой необходимо «закрепить понятия здания и сооружения в законе хотя бы для того, чтобы отделить их от иных объектов, которые не подпадают под регулирование специальных правил аренды зданий, сооружений» [8]. И. Д. Кузьмина предлагает «законодательно определить понятия здания и сооружения как предметной границы особого правового режима» [9]. Промежуточным является мнение, согласно которому «выработка легального определения понятия здания или сооружения юридически нецелесообразна, более верным решением с гражданско-правовой точки зрения является выявление существенных признаков, которыми должны обладать здания и сооружения» [10]. Несмотря на изложенные точки зрения, вопрос определения понятия здания и сооружения в законодательстве не является предметом рассмотрения Концепции развития гражданского законодательства РФ [11], Проекта Ф З № 47 538−6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Проект ФЗ
№ 47 538−6), принятого ГД ФС РФ в первом чтении 27 апреля 2012 г. в редакции, готовой к рассмотрению во втором чтении [12]. Тем не менее для определения чётких границ действия правового режима зданий и сооружений существует необходимость в выявлении отличительных признаков указанных объектов и отображении их в законе.
В литературе авторами выделены различные признаки здания и сооружения: неподвижность, стабильность [13], «конструктивная сложность, требующая затрат на поддержание в надлежащем состоянии» [14], привязка к конкретному земельному участку и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, искусственность возведения, самостоятельность, индивидуальность, относительно высокая стоимость, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению [15] и др. Указанные признаки отмечают скорее физические особенности здания и сооружения, совокупность которых недостаточна для установления чётких границ действия их правового режима. Существует необходимость в выявлении таких признаков, которые своим правовым содержанием могли бы чётко определить пределы распространения правового режима здания и сооружения, отграничить их от других объектов гражданских прав с отличным правовым режимом.
Один из таких признаков содержится в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: здания и сооружения являются объектами капитального строительства наряду со строениями и объектами, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства). Данным признаком здания и сооружения наделены для правовой регламентации законного порядка их возведения как объектов недвижимости. Действующее законодательство не раскрывает понятие «строение», не наполняет его правовым содержанием. При таком положении дел бессмысленно говорить о нормативно-правовом соотношении понятий «здание», «сооружение» и «строение». Для разграничения здания и сооружения и объекта незавершённого строительства требуется определение момента обретения объектом капитального строительства правового режима здания и сооружения. В доктри-
не в отношении данного вопроса можно выделить несколько точек зрения. Так, по мнению М. Е. Мещеряковой, здания и сооружения возникают с момента их законченности с точки зрения возможности использования по целевому назначению. Исходя из определения здания и сооружения, сформулированного в своей работе, И. Д. Кузьмина считает, что в результате правомерно осуществленной строительной деятельности здания и сооружения возникают с момента их ввода в эксплуатацию, а в отношении самовольной постройки — с момента признания на них права собственности [16]. Нельзя не отметить и точку зрения, согласно которой здания и сооружения, как и любой другой объект недвижимости, возникают с момента государственной регистрации прав на них [17].
Однако согласно ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [18] государственная регистрация носит заявительный характер, а значит никто не может обязать правообладателя зарегистрировать своё право собственности. Отсутствие же государственной регистрации права на здание и сооружение не означает отсутствие у их правообладателей прав на указанные объекты. На основании имеющихся правоустанавливающих документов правообладатели зданий и сооружений даже в отсутствие государственной регистрации прав на них обладают правомочиями на совершение сделок с ними, не требующих государственной регистрации (например, договора краткосрочной аренды). С учётом того, что действующее законодательство устанавливает особенности правового регулирования ряда сделок со зданием и сооружением, указанные объекты должны быть не просто возведены с точки зрения возможности их использования, они должны быть пригодными для эксплуатации, не нарушать права и законные интересы других лиц, не представлять угрозу жизни и здоровью. Для этого законодательством о градостроительной деятельности производится регулирование отношений по строительству объектов капитального строительства. Из анализа ст. 55 Градостроительного кодекса видно, что удостоверением выполнения строительства объекта капитального строи-
тельства в полном объёме в соответствии с действующим законодательством является ввод его в эксплуатацию, о чём выдаётся разрешение. Именно с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию управомоченное лицо имеет право зарегистрировать на него право собственности, совершать сделки с ним. Таким образом, именно с моментом ввода объекта в эксплуатацию связан момент возникновения здания и сооружения.
Однако в ряде случаев здания и сооружения возводятся в нарушение действующего законодательства. Так, если здание и сооружение возведены на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданы без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то на них согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ будет распространяться правовой режим самовольной постройки. Такие объекты по общему правилу подлежат сносу. Действующее законодательство не предусматривает возможность их ввода в эксплуатацию. Но они могут стать предметом различных сделок после признания на них права собственности в судебном или ином установленном законом порядке. Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ на самовольную постройку может быть признано в установленном законом порядке право собственности лишь за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлено её строительство, в случае если она не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
На практике возникают случаи, когда возведенные здания и сооружения, не являющиеся самовольной постройкой, не вводят в эксплуатацию. Такие ситуации возникают, например, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, разрешения на строительство, необходимых, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, для ввода объекта в эксплуатацию [19]. Право собственности на такие объекты признаётся судами в соответствии со ст. 218 ГК РФ. Существующая точка зрения,
согласно которой «здания и сооружения -это принятые в эксплуатацию объекты недвижимости, являющиеся результатами правомерно осуществленной строительной деятельности, прочно и постоянно связанные с землёй, а также объекты самовольной постройки, право собственности на которые признано в установленном законом порядке» [20], не учитывает эти случаи.
Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что здания и сооружения возникают с момента ввода их в эксплуатацию. В случае невозможности ввести их в эксплуатацию они возникают с момента признания на них в установленном законом порядке права собственности.
Важно отметить, что действующее законодательство использует термины «здание» и «сооружение» в отношении как введённых, так и не введённых в эксплуатацию объектов недвижимости, на которые не признано в установленном законом порядке право собственности. Пример такого использования указанных терминов содержит ст. 222 ГК РФ как в действующей редакции, так и в Проекте Ф З № 47 538−6. В ст. 222 ГК РФ указанного Проекта, термины «здание» и «сооружение» используются для обозначения объектов самовольной постройки, даже в случае отсутствия на них признанного права собственности. Учитывая, что такие объекты не могут являться объектом аренды, залога, других гражданских правоотношений, на них не распространяется правовой режим зданий и сооружений. Однако в таком случае возникает вопрос правового режима объекта, возведение которого окончено, пригодного для использования или фактически используемого, но который в установленном законом порядке не введён в эксплуатацию и на который не признано право собственности. Учитывая, что на него не может быть распространён режим здания и сооружения, считаем, что в отношении таких объектов можно использовать термин «строение», который служит действующему законодательству для обозначения разновидности объекта капитального строительства без наделения его правовым содержанием.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что здания и сооружения -это объекты капитального строительства,
которые в установленном законом порядке введены в эксплуатацию или на которые в соответствии с действующем законодательством признано первоначальное право собственности.
Выявляя границы распространения правового режима зданий и сооружений, необходимо обратиться к вопросу об их соотношении. Применяемая в действующем законодательстве терминология представляет их как отличные друг от друга объекты права. Тем не менее в литературе встречается точка зрения, согласно которой здание является понятием родовым по отношению к сооружению. Так, И. Д. Кузьмина считает, что с точки зрения правового режима их можно определять как «здания и другие сооружения» [21].
По мнению В. В. Витрянского, здание и сооружение не относятся к числу правовых категорий, а значит «сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями» [22]. С точки зрения М. Е. Мещеряковой, «нецелесообразно устанавливать различия между зданиями и сооружениями, поскольку нормы гражданского законодательства не содержат дифференцированного регулирования каких-либо отношений, в зависимости от того, является объектом этих отношений здание или сооружение. Между тем, признаётся, что для целей договорной дисциплины, установление различий между зданием и сооружением имеет смысл, поскольку указанное исключит в конкретных договорах смешивание зданий с сооружениями» [23]. Анализ определения понятия здания и сооружения, закреплённого в ст. 2 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ позволяет выявить следующие отличия между ними: здания включают в себя помещения, сети инженернотехнического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначены для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а сооружения состоят из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначены для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пре-
бывания людей, перемещения людей и грузов. Таким образом, согласно вышеуказанному закону, здания и сооружения отличаются друг от друга по своему составу и назначению. Указанные отличия сводятся к тому, что здания включают в себя помещения и оборудование, обслуживающее их использование, а сооружения в своём составе помещений не имеют. Данный вывод соответствует определению помещения, содержащемуся в Концепции развития гражданского законодательства РФ. Согласно Концепции, под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объём) внутри здания, пригодную для использования. Однако ч. 1 ст. 298 ГК РФ в Проекте Ф З № 47 538−6, в отличие от Концепции, под помещением признаёт часть здания или сооружения.
В отличие от здания, понятие сооружения в литературе обычно определяют путём перечисления соответствующих объектов. Так, к сооружениям относят «колодцы, оранжереи, парники, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты» [24], «нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства» [25] и т. д.
Перечисленные выше сооружения предназначены для выполнения технических функций, а не для нахождения в них кого-либо или чего-либо. Ряд сооружений, безусловно, имеют в своём составе конструктивно и пространственно обособленные части, с технической точки зрения являющиеся помещениями. Однако они функционально предназначены для использования в тех же целях, что и само сооружение, а значит не могут являться самостоятельными объектами гражданских прав.
В связи с тем, что здания, в отличие от сооружений, в своём составе имеют помещения, являющиеся самостоятельными объек-
тами гражданских прав, правовые режимы указанных объектов имеют различия, которые отображены, в частности, в Концепции развития гражданского законодательства РФ. Согласно Концепции, «право собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учёта). Право собственности на здание автоматически прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нём. Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путём государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные помещения в указанном здании прекращается». Указанная точка зрений отображена и в Проекте Ф З № 47 538−6 (ч. 2 и 3 ст. 298).
Таким образом, у зданий, в отличие от сооружений, имеется особый способ возникновения и прекращения, который Концепцией и Проектом Г К РФ связывается с возникновением и прекращением в них права собственности на помещения.
На основании вышеизложенного можно сформулировать следующие определения здания и сооружения, которые необходимо закрепить в действующем гражданском законодательстве:
• здание — это объект капитального строительства, введённый в эксплуатацию или на который было признано первоначальное право собственности, имеющий в своём составе помещения, ни на одно из которых не учреждено право собственности-
• сооружение — это объект капитального строительства, который в установленном законом порядке введён в эксплуатацию или на который в соответствии с действующим законодательством было признано первоначальное право собственности, предназначенный для выполнения технических функций.
1. Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий по видам в январе — марте 2012 г. — иКЬ: http: //www. novosibstat. ru/digital/region10/DocLib/ region101. htm (дата обращения: 23. 03. 2012).
2. Матузов М. И., Малько А. В. Правовые режимы: вопросы теории и практики // Правоведение. — 1996. — № 1. — С. 17.
3. Российская газета. — 1994. — № 238−239.
4. Российская газета. — 2004. — № 290.
5. СЗ РФ. — 1998. — № 29. — Ст. 3400.
6. Российская газета. — 2009. — № 255.
7. Брагинский М. И., Витрянский В. В Договорное право. Договоры о передаче имущества. -Доступ из справ. -правовой системы «Кон-сультантПлюс».
8. Круглова О. Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере: дис. … канд. юрид. наук. — Самара, 2002. — С. 16.
9. Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: ав-тореф. дис. … д-ра юрид. наук. — Томск, 2004.
— С. 4.
10. Мещерякова М. Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации: дис. канд. юрид. наук. — Волгоград, 2007. — С. 47.
11. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте Р Ф по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.).
— Доступ из справ. -правовой системы «Кон-сультантПлюс».
12. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского ко-
декса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Проект Ф З № 47 538−6. — иКЬ: http: //www. komitet2−10. km. duma. gov. ru/site. xp/ 51 054 056 124 054 052 864. html (дата обращения: 07. 11. 12).
13. Победоносцев К. Курс гражданского права. -
Ч. 1: Вотчинные права. — СПб., 1992. — С. 10.
14. Гришаев С. П. Все о недвижимости: учеб. -практ. пособие. — М., 2002. — С. 93.
15. Мещерякова М. Е. Указ. соч. — С. 47.
16. Кузьмина И. Д. Указ. соч. — С. 4.
17. Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. — М.: Статут, 2004. — С. 129.
18. СЗ РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594.
19. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 января 2010 г. по делу № А70−3640/2009. — Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс» — Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 февраля 2012 г. по делу № А45−3486/2012. -Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс» — Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 7 ноября 2011 г. по делу № А45−17 110/2011. — Доступ из справ. -правовой системы «Консультант-Плюс».
20. Кузьмина И. Д. Указ. соч. — С. 4.
21. Там же.
22. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.
23. Мещерякова М. Е. Указ. соч. — С. 47.
24. Там же.
25. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой