Риски в сфере недвижимости: сущность и классификация

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Экономические науки


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами
127
тативность при сохранении экономической эффективности, повышая качество предоставленной бюджетной услуги без роста расходов на её предоставление.
5 этап — апробация построенных факторных моделей, формирование аналитической базы. При этом, методы вертикального, горизонтального, трендового анализа, анализа финансовых коэффициентов позволяют определить эффективность (неэффективность) деятельности бюджетного учреждения в сравнении с российской и международной практикой.
6 этап — обобщение результатов проведённого анализа с целью объективной оценки эффективности и социальной значимости деятельности бюджетного учреждения, выявление резервов для повышения эффективности деятельности.
Таким образом, экономическая эффективность означает наилучшее использование материальных, трудовых и финансовых ресурсов общества для ускорения достижения конкретных целей. Следовательно, показатель эффективности характеризует получаемый эффект в сопоставлении с затратами на его достижение. Применение единых показателей эффективности деятельности бюджетного учреждения позволяет оценить степень достижения поставленных целей по повышению эффективности использования бюджетных средств и других ресурсов, а рациональное использование материальных и трудовых ресурсов позволит медицинским учреждениям выполнить обязательства государства по оказанию медицинских услуг.
Список литературы:
1. Антипова Т. В., Федейкина Н. В. Оценка эффективности деятельности бюджетополучателей — субъектов сектора государственного учреждения // Сибирская финансовая школа: научно-практический журнал. — 2008. -№ 5/70. — С. 141−146.
2. Борисов А. Б. Большой экономический словарь / А. Б. Борисов. — М.: Книжный мир, 2009. — 895 с.
3. Казакова Н. А. Современные парадигмы и методы анализа и контроля бюджетной эффективности: Монография / Н. А. Казакова, Е. А. Федченко, Л. Б. Трофимова. — М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014. — 270 с.
РИСКИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ И КЛАССИФИКАЦИЯ
© Маслова Е. И. *
Санкт-Петербургский государственный экономический университет, г. Санкт-Петербург
В статье представлены факторы риска, с которыми сталкиваются участники инвестиционного процесса на рынке недвижимости. Даны
Студент кафедры Организации и управления в строительстве.
128 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ: АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВ РАЗВИТИЯ
определения стратегических и инвестиционных рисков. Анализируются основные виды рисков в их применении к современной экономике недвижимости.
Ключевые слова: риск, рынок недвижимости, девелопмент, инвестиционный процесс.
В связи с мировым экономическим кризисом развитие рынка недвижимости претерпело качественные и количественные изменения, затронувшие и сектор коммерческой недвижимости, что усилило воздействие рисков на данный рынок [1]. Под стратегическим риском в исследовании будем понимать событие, которое может произойти в условиях неопределенности с некоторой вероятностью, при этом повлечь за собой следующие экономические последствия: отрицательные (проигрыш, убыток, ущерб) — положительные (выигрыш, прибыль, выгода) — нулевые (ни ущерба, ни выгоды). Принятие управленческих решений о вложении финансовых ресурсов в проекты определяет стратегию деятельности и развития предприятия, наряду с другими решениями, поэтому инвестиционный риск можно рассматривать как один из стратегических рисков. Инвестиционный риск — это вероятность полной или частичной потери своих вложений или неполучения ожидаемого дохода (прибыли). Любое вложение денег — рискованное. Не вложенные деньги так же подвержены риску — риску обесценения из-за инфляции.
Обратимся к инвестиционному риску на рынке недвижимости. Инвестициям в недвижимость, кроме общих рисков, присущи специфические риски, обусловленные уникальными свойствами данного инвестиционного актива [2]. Перечислим основные из них: риск управления недвижимостью риск низкой ликвидности- секторный риск- региональный риск- риск износа- экологический риск- риск инфляции законодательный риск- налоговый риск- планировочный риск- юридический риск. В практике сложившихся рынков инвестиций в недвижимость существуют только некие традиционно сложившиеся представления о том, какой она должна быть. Эти представления формируются на основе анализа фактических денежных потоков, ассоциируемых с конкретными объектами инвестиционной недвижимости и являются отражением объективной рыночной реальности [3]. На стабильно работающих рынках развитых стран считается, что наиболее близки к недвижимости по характеристикам денежных потоков долгосрочные высоконадежные облигации. Поэтому прибыль инвестиций в недвижимость сопоставляется с доходностью таких ценных бумаг [4].
Риски на рынке недвижимости связаны с тем, что от начала проекта до момента, когда появляются средства, способные покрыть первоначальные инвестиции, проходит не менее трех лет. Так как девелоперы осуществляют свою деятельность в условиях неопределенности то реальное развитие событий часто не соответствует запланированному сценарию [5]. В соответствии с американским национальным стандартом ANSI/PMI 99−001−2004 «риск
Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами
129
проекта — это неопределенное событие или условие, которое в случае возникновения имеет позитивное или негативное воздействие, по меньшей мере, на одну из целей проекта, например, на сроки- стоимость- содержание или качество» [6]. Английский стандарт в области управления проектами, разработанный национальной ассоциацией проектного управления (International Project Management Association), предлагает следующую трактовку инвестиционного риска проекта на рынке недвижимости «возможность воздействия на проект непредвиденных событий, которые могут нанести ущерб и препятствовать достижению цели проекта», т. е. положительный аспект рискового события не учитывается [7].
Инвестиционный риск влияет на результативный показатель эффективности деятельности девелопера — на чистую приведенную стоимость проекта. Проанализируем классификации рисков проектов на рынке недвижимости, приведенных в литературе по девелопменту. В работе [8] авторы классифицируют стратегические риски проектов на рынке недвижимости по следующим признакам: макрориски и микрориски. Макрориски представляют собой наиболее общие риски — риски затрат, риски, связанные с выполнением графика работ, технические риски (связаны с функциональным выполнением проекта). Микрориски — частные для конкретного проекта, выявляются при помощи структуры разбивки работ по этапам. По источникам возникновения риски делятся на внешние и внутренние. Внешние риски — инфляция, рыночная ситуация, валютный курс, законодательство. Внешний риск связан с внешними факторами и влечет за собой, как правило, финансовые потери. Внутренние риски — возникающие внутри организации при реализации проекта. Внутренний риск связан с внутренними производственно-хозяйственными и экономико-финансовыми обстоятельствами, а также действием на производственные процессы внешнеэкономической среды. Внутренний риск — вероятность неэффективной деятельности девелопера. Минимизация внутренних рисков основана на повышении эффективности производственного процесса, на разработке и осуществлении мер по снижению отрицательных последствий риска.
В соответствии с признаком по направлениям отражения рисков в расчетах эффективности риски классифицируются на предотвращаемые в результате проведения технико-экономических обоснований. предсказуемые (на которые сознательно идет инвестор для обеспечения прироста капитала), непредсказуемые. Таким образом, общий риск проекта на рынке недвижимости может быть разложен на три отдельных рисковых компонента -предсказуемо-избегаемое, предсказуемо-намеренно-неизбегаемое и непредсказуемое слагаемые. Это очень важно учитывать в построении стратегии управления стратегическими рисками.
В работе [9] анализируются современные тенденции в теории и практике управления строительством, и выделяются типичные риски, характерные
130 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ: АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВ РАЗВИТИЯ
для проекта на рынке недвижимости: риск нарушения сроков, предусмотренных девелоперским проектом- риски качества при выполнении строительно-монтажных работ- риски общей стоимости проекта. Также, риски строительства предлагается классифицировать на динамичные и статичные. Динамичные риски предполагают как вероятность потери, так и дополнительного получения прибыли. Статичные риски предполагают лишь вероятность потери, их стараются предотвратить [10]. Такая классификация, с одной стороны, справедливо отражает саму суть рисков девелопмента как события, ведущего к изменению целей проекта — сроков, стоимости и качества, с другой стороны, указывает на то, что девелопер часто не может управлять всеми проектными рисками. Проектные риски могут быть подразделены на риски, определяемые следующими элементами: качеством планирования- выполнением работ временем, соблюдением сроков- гарантией на выполненные работы- качеством- финансированием, движением денежных потоков- использованием [11].
Еще одна возможная классификация проектных рисков в девелопменте предложена в работе [12], где риски предлагается делить на две группы -группу, А и группу Б: А — риски до завершения строительства- Б — после завершения строительного процесса. Проявление рисков группы, А влечет за собой материальный ущерб строительству, увеличивая стоимость реализации проекта. Причины рисков группы А: срывы сроков в строительстве, невыполнение обязательств поставщиками и подрядчиками, задержки в строительстве по погодным условиям. Наиболее типичными рисками группы Б являются риски качества строительной продукции- реализации готовой продукции- менеджмента- типа «форс-мажор" — физический ущерб.
В заключение отметим, что классификация рисков по признаку управляемости позволяет девелоперу проанализировать свой инвестиционный потенциал. Управляемые риски связаны с внутренним наполнением проекта на рынке недвижимости в то время как неуправляемые риски являются внешними и способны снизиться только после поступления дополнительной информации.
Список литературы:
1. Селютина Л. Г. Современные аспекты формирования инвестиционного предложения в реконструктивно-строительной сфере // Строительное предпринимательство и недвижимая собственность: сб. докладов 30-й юбилейной междунар. науч. -практ. конф. — Варна, 2015. — С. 303−307.
2. Безлепкина Н. В. Экономический инструментарий государственного регулирования инвестиций // Наука и современность. — 2013. — № 24. -С. 262−266.
3. Селютина Л. Г. Экономическая оценка инвестиций: учеб. пособие. -СПб.: Изд-во СПбГИЭУ 2010. — 322 с.
Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами
131
4. Преображенская Е. Г. Инновационные подходы в управлении жилой недвижимостью в крупном городе // Актуальные вопросы экономических наук. — 2013. — № 34. — С. 245−250.
5. Селютина Л. Г., Сушко А. И. Роль и место информации в проектировании и управлении строительством // Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития. — 2014. — № 17. — С. 272−276.
6. Project Management Institute. Руководство к Своду знаний по управлению проектами [Электронный ресурс] // Американскийнациональный стандарт. ANSI/PMI 99−001−2004. — Режим доступа: http: www. pmi. org (дата обращения: 26. 01. 2016).
7. Обзор международных и национальных стандартов по УП [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http: //www. cfin. ru (дата обращения: 26. 01. 2016).
8. Селютина Л. Г., Песоцкая Е. В. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки: монография. — СПб.: ВВМ, 2006. -272 с.
9. Овчинникова М. Н. Управление рисками как неотъемлемая часть инвестиционной деятельности // Актуальные вопросы экономических наук. -2008. — № 1. — С. 364−369.
10. Селютина Л. Г. Системный подход к решению задач в сфере проектирования и управления строительством // Kant. — 2015. — № 2 (15). — С. 71−72.
11. Ермолаев Е. Е. Девелопмент в строительстве. — М.: Стройинформиз-дат, 2013. — 360 с.
12. Селютина Л. Г., Булгакова К. О. Выявление рисковых зон и систематизация рисков, возникающих при реализации инвестиционных программ при строительстве социального жилья // Научное обозрение. — 2015. — № 22. -С. 366−369.
АНАЛИЗ ДЕНЕЖНЫХ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ: РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ
© Сенченко Е. В. *
Новосибирский государственный технический университет, г. Новосибирск
Анализ показателей динамики и структуры доходов населения является важнейшим элементом реализации социальной политики государства. Доходы и покупательная способность населения являются факторами, определяющими уровень и качество жизни. Низкий уровень доходов, и,
Заведующий лабораторией кафедры ПМиЭЭ.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой