Вопросы совершенствования правового регулирования залога земельных участков

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Юридические науки


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

ВОПРОСЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗАЛОГА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
© Кокоева Л. Т. *, Дзускаев Т. В. *
Северо-Кавказский горно-металлургический институт (государственный технологический университет), г. Владикавказ
Наряду с обязательствами по передаче земельных участков в собственность или в иное право, Гражданский кодекс предусматривает обязательства по передаче земли в пользование. Эти обязательства составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на земельный участок.
Ключевые слова залог недвижимости, земельные участков, ипотека.
Тема ипотеки (залога недвижимости) и ее правового регулирования является одной из наиболее обсуждаемых в современной отечественной цивилистике вот уже почти два десятка лет. Исследование различных аспектов данной правовой конструкции проводилось и проводится многими учеными-правоведами. Одной из причин постоянного научно-правового анализа ипотеки и различных ее видов является активная деятельность законодателя, направленная на совершенствование правового регулирования отношений, связанных с залогом недвижимости. Некоторым вопросам совершенствования законоположений об ипотеке земельных участков посвящена и настоящая работа.
Рассматривая вопрос об обязанностях залогодателя, нужно заметить, что согласно статье 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков (в нашем случае — залогодатели) и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. По сути, аналогичная норма содержится и в пункте 2 статьи 260 Гражданского кодекса РФ, согласно которому пользование земельным участком может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Пункт же 1 статьи 29 Федерального закона «Об ипотеке» говорит лишь о праве залогодателя использовать заложенное имущество (в
* Заведующий кафедрой Предпринимательского и трудового права, доктор юридических наук, профессор.
* Магистрант 2 года обучения.
том числе земельные участки) в соответствии с его целевым назначением, не допуская при этом, если иное не предусмотрено договором, ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом [1].
Нужно сказать, что в Федеральном законе «Об ипотеке» вообще отсутствует упоминание о том, что заложенный земельный участок должен использоваться по назначению. Такое положение вещей вряд ли является правильным, поскольку это может способствовать нарушению одного из базовых положений гражданского законодательства о земельных участках и земельного законодательства — использование земельного участка по целевому назначению. Так, пункт 3 статьи 40 Федерального закона «Об ипотеке» закрепляет правило, согласно которому залогодатель с согласия залогодержателя вправе предоставить в пользование третьим лицам заложенное имущество для целей, не соответствующих назначению имущества. Если же таким заложенным имуществом будет являться земельный участок, то противоречие данной нормы Закона об ипотеке земельному законодательству проявляется со всей очевидностью [7, с. 14].
Представляется, что указанные несоответствия можно устранить путем внесения изменений в пункт 1 статьи 29 Закона об ипотеке и предусмотреть, что если предметом ипотеки является земельный участок, то залогодатель, а также третьи лица, которым предоставлен заложенный земельный участок, обязаны использовать его по целевому назначению.
Также хотелось бы обратить внимание на мнение отдельных авторов, согласно которому часть земельного участка также может быть предметом договора ипотеки без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости [3]. Так, М. Пискунова полагает, что собственник земельного участка вправе заложить не весь участок, а только его часть. Для этого нужно надлежащим образом сформировать и отразить на кадастровом плане всего земельного участка его часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, что будет соответствовать критерию индивидуально определенной вещи. Однако при отчуждении земельного участка в случае обращения на него взыскания, отмечает М. Пискунова, часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения) [3].
Думается, что вышеизложенная точка зрения М. Пискуновой не совсем верна, хотя она и может найти формальное подтверждение в буквальном прочтении отдельных положений Федерального закона «Об ипотеке». Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 63 указанного закона не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Комментируя данное положение Федерального закона «Об ипотеке», одни авторы говорили о том, что «не допускается ипотека земельного участка (его части), площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования» [4]- другие — о недопустимости передачи в залог «дробных земельных участков, то есть таких, площадь которых меньше минимального размера, установленного для оборота земель (предоставления, изъятия, купли-продажи и т. д.) нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления» [5].
Думается, что представленные выше выводы основаны на расширительном толковании рассматриваемой нормы и указывают на недопустимость ипотеки прежде всего земельного участка, не соответствующего определенным размерам. Если следовать данной трактовке пункта 2 статьи 63 Федерального закона «Об ипотеке» и исходить из того, что не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного соответствующими нормативными актами, то мы придем к выводу о коллизии рассматриваемой нормы с некоторыми положениями гражданского законодательства о земельных участках. Так, согласно пункту 7 статьи 12 Федерального закона от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» [6] (далее — Закон о крестьянском хозяйстве) минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, вновь образованные (например, путем разделения) земельные участки фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является, к примеру, виноградарство, и которые меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления, в соответствии с пунктом 2 статьи 63 Федерального закона «Об ипотеке» не могут быть предметом ипотеки.
Налицо противоречие, поскольку крестьянское (фермерское) хозяйство, осуществляя предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (п. 3 ст. 1 Закона о крестьянском хозяйстве), вправе в лице своего главы совершать различные сделки, в том числе заключать договор об ипотеке земельного участка- в свою очередь, обозначенные нормы Закона об ипотеке в представленном случае ограничивают такое право крестьянского фермерского хозяйства.
Вместе с тем необходимо отметить, что дословное прочтение пункта 2 статьи 63 Федерального закона «Об ипотеке» говорит о недопустимости ипотеки именно части, а не самого земельного участка, площадь которой не соответствует определенным размерам. И в данном случае буквальное толкование рассматриваемой нормы не приводит к противоречию между законами, так как один говорит о части, а другой — о самостоятельном земельном участке. Наряду с этим возникает вопрос: возможен ли залог части земельного участка, площадь которой соответствует минимальному размеру, установленному соответствующими нормативными актами? Буквальное прочтение текста рассматриваемой нормы Закона об ипотеке гласит, что да. Однако думается, что часть земельного участка не может быть предметом ипотеки, поскольку, для того чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание (установление границ на местности), постановку на кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) и, наконец, регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (завершающим этапом которой является выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности) [7, с. 16]. Об обязательности последнего условия гласит и пункт 1 статьи 5 Закона об ипотеке, согласно которому по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Итак, пройдя вышеописанную процедуру индивидуализации, часть земельного участка становится не чем иным, как самостоятельным земельным участком, объектом гражданского оборота. Кроме этого, статья 130 ГК РФ, определяющая понятие недвижимых вещей, не выделяет в качестве объекта недвижимости часть земельного участка. По такому же пути идет и судебно-арбитражная практика [см. например: 8, 9, 10, 11].
Таким образом, буквальное толкование пункта 2 статьи 63 Закона об ипотеке приводит к выводу о возможности залога части земельного участка, что противоречит положениями ГК РФ о недвижимости и судебной практике.
Расширительное же толкование приводит к коллизии между положениями Закона об ипотеке и Закона о крестьянском хозяйстве. Представляется, что устранить указанное несовершенство можно путем внесения изменений в Закон об ипотеке, изложив пункт 2 статьи 63 в следующей редакции: «Не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, за изъятиями, установленными федеральным законом».
Список литературы:
1. Волкова Н. А., Столярова О. А., Костерин Е. М. Экономика сельского хозяйства и перерабатывающих предприятий / под ред. Н. А. Волковой. — М.: Колос, 2005. — С. 18.
2. Фиошин А. В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // Юрист. — 2012. — № 3. — С. 14.
3. Пискунова М. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. -2003. — № 10. — СПС «КонсультантПлюс».
4. Лукьяненко В. Е. Договоры в сфере предпринимательской деятельности. Теория и практика (на примере сельского хозяйства). — Ульяновск: Ул-ГПУ 2003. — С. 136.
5. Жариков Ю. Г. Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Земельное право. — 1999. — № 1. — С. 6.
6. Российская газета. — 2003. — № 115.
7. Фиошин А. В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // Юрист. — 2012. — № 3.
8. Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 2004 г. № 7264/04. -СПС «КонсультантПлюс».
9. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2004 г. № А11−1/2003-К1−1/33 // Вестник ВАС РФ. — 2004. — № 2.
10. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 августа 2005 г. № 11−8655/2004-К1 -5/313. — СПС «КонсультантПлюс».
11. Решение Арбитражного суда Московской области от 10 мая 2007 г. по делу № А41-К2−4679/07. — СПС «КонсультантПлюс».
ГАРАНТИИ ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
© Максимкина Ю. А. *
Национальный исследовательский Томский государственный университет,
г. Томск
В статье проведен анализ и выявлены основные гарантии изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд с учетом включения главы УП.1 в Земельный Кодекс с изменениями и дополнениями от 13. 07. 2015 года.
Ключевые слова: гарантии правообладателей, изъятие земельных участков для государственных нужд или муниципальных.
* Студент 3 курса Юридического института. Научный руководитель: Болтанова Е. С., доктор юридических наук, доцент.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой