Особенности определения величины накопленного износа объектов недвижимости

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Экономические науки


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

194
ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ И ПРИКЛАДНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
© Фадль М. Р. *
Ростовский государственный строительный университет, г. Ростов-на-Дону
В статье рассмотрены основные подходы определения величины накопленного износа объектов недвижимости, предполагающие применение комплекса методов оценки: метод срока жизни и метод разбиения на виды износа стоимости объекта оценки, с рассмотрением значений: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни.
Ключевые слова износ, объект, период, оценка, недвижимость, стоимость, методы.
Расчет износа предусмотрено для того, чтобы предусмотреть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке предусматривает потерю полезности, следовательно и стоимости объектом оценки по любой причине.
Различают два метода определения износа:
— метод срока жизни-
— метод разбиения на виды износа.
Определение износа методом срока жизни предполагает расчет совокупного накопленный износа, являющейся функцией времени объекта.
При определении износа методом эффективного возраста рассматриваются значения: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни.
Физическая жизнь здания — срок эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта рассчитывается при строительстве и зависит от группы здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст- срок времени с момента ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь определяется периодом эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.
Студент кафедры «Организация строительства».
Экономические науки
195
Эффективный возраст определяется на основе хронологического возраста здания с выявлением его технического состояния и рассмотренных на дату проведения оценки экономических факторов, изменяющих стоимость оцениваемого объекта. При определенных особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. Для типовой эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, совпадает с хронологическим.
Оставшийся срок экономической жизни здания — срок времени от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
Расчет износа зданий методом срока жизни основывается на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:
И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, где И — износ, %-
ЭВ — эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом-
ФЖ — типичный срок физической жизни-
ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, с последующим суммированием рассчитанных обесцениваний, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа, возможно, использовать упрощенную формулу:
И = (ХВ: ФЖ) • 100%,
где И — износ, %-
ФЖ — типичный срок физической жизни.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение:
О = СВ • (И: 100),
где И — износ, %- СВ — стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономиче-
196
ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ И ПРИКЛАДНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
ский). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно. Сумма всех возможных видов износа — это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
— экспертный-
— нормативный (или бухгалтерский) —
— стоимостной-
— метод расчета срока жизни здания.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения [1, 3, 5, 6].
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Метод срока жизни применяется для расчета физического износа.
К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).
Причины функционального износа:
— недостатки, требующие добавления элементов-
— недостатки, требующие замены или модернизации элементов-
— сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов, — элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и, без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Из-
Экономические науки
197
нос за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж [2, 4].
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, — позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения — позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Таким образом, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
Список литературы:
1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник. — СПб.: Издательство «Питер», 2004. — 512 с.
2. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: «Финансы и статистика», 2005.
3. Филь О. А. Особенности оценки объекта, незавершенного строительством // Научное обозрение. — М., 2014. — № 7 (часть 2). — С. 734−736.
4. Филь О. А. Учет и оценки предприятия как имущественного комплекса // Совершенствование учетно-аналитического обеспечения управления в современных условиях хозяйствования: Сборник научных статей. — Ростов-на-Дону: РГСУ 2007. — С. 71−77.
5. Fil O.A. Project Cost Management //Materials of the XI International scientific and practical conference, «Trends of modern science», — 2015. Volume 5. Economic science. Sheffield. Science and education. — S. 92−96.
6. Fil O.A. Features structuring of building projects// Materialy X Miedzy-narodowej naukowi-praktycznej konferencji «Wschodnie partnerstwo — 2014» Volume 1. Ekonomiczne nauki. Prawo. Przemysl. Nauka i studia. — S. 46−48.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой