Особенности договора аренды земельных участков, относящиеся к публичной собственности

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Юридические науки


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

212
ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ И ПРИКЛАДНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
© Кокоева Л.Т.* *, Годжиева З. А. *
Северо-Кавказский горно-металлургический институт (государственный технологический университет), г. Владикавказ
Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую.
Ключевые слова государственная собственность, земля, право собственности.
Аналогично общему понятию права собственности различают право публичной собственности в объективном и субъективном смыслах. Право публичной собственности в объективном смысле — совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению публичным имуществом. В субъективном смысле право публичной собственности — это право народа РФ и населения определенной территории непосредственно или через уполномоченные ими органы владеть, пользоваться и распоряжаться публичным имуществом в целях удовлетворения публичных интересов [1].
Имеются две разновидности публичной собственности: государственная и муниципальная. Применительно к первой можно говорить о множественности субъектов государственной собственности, в роли которых выступают Российская Федерация в целом (в отношении имущества, составляющего федеральную собственность) и ее субъекты — республики, края, области и пр. (в отношении имущества, составляющего собственность субъектов РФ) [2].
На первый взгляд, субъекты права публичной собственности на землю обладают тем же объемом правомочий, что и частные земельные собственники, т. е. содержание права публичной собственности, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако более глубокий анализ этого вопроса приводит к иным выводам.
В ст. 9−11, ЗК РФ говорится о том, что субъекты права публичной собственности управляют и распоряжаются земельными участками, находящимися, соответственно, в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. В этих статьях не упоминаются правомочия владения и пользования земельными участками. Земельное за-
* Заведующий кафедрой Предпринимательского и трудового права, доктор юридических наук, профессор.
* Магистрант 2 года обучения.
Юридические науки
213
конодательство не признает за публичными собственниками земельных участков этих двух правомочий.
Правовая конструкция, при которой осуществление права собственности возлагается на органы государственной власти или органы местного самоуправления, не дает оснований для признания за этими субъектами двух правомочий: владения и пользования, если объектом права собственности являются земли. В этих случаях субъект права публичной собственности реально не осуществляет этих правомочий.
Правомочия владения и пользования землей всегда осуществляет субъект права на земельный участок, производного от права собственности на него (аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения), но не субъект права публичной собственности.
Поскольку субъект права публичной собственности не обладает правомочиями владения и пользования землями, он не может передавать эти правомочия иным лицам. Юридические и физические лица, пользующиеся земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, наделяются этими правомочиями исключительно в силу закона.
К субъектам права публичной собственности на земли нельзя прямо применить требование ст. 210 ГК РФ о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, поскольку конкретным выражением этой обязанности применительно к земле являются обязанности собственников, указанные в ст. 42 ЗК РФ.
Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [3] распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3 этого Федерального закона (т.е. земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности), осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Однако отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки государственная собственность, на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по общему правилу органами местного самоуправления. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ. Таким образом, основное полномочие собственника — распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, делегировано органам местного самоуправления.
Для публичных собственников передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности. Спецификой правового регулирования земель является то, что основным источником регули-
214
ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ И ПРИКЛАДНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
рования выступает не закон, а договор. Гражданские и Земельные кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды.
Иная ситуация с земельными участками находящимися в частной собственности.
В самом общем виде содержание права собственности определяется в гражданском законодательстве, а затем конкретизируется и развивается в земельном законодательстве. Как предусматривает ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В ст. 209 ГК РФ определяются права (точнее — правомочия), входящие в содержание права собственности и способы их реализации. Под указанными правами понимаются возможности, предоставленные собственнику по реализации данных прав. В субъективном смысле право собственности -это наиболее полная юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться индивидуально-определенной вещью по своему усмотрению, независимо от других лиц и без ограничения по сроку.
Содержание указанных правомочий собственника применительно к земельному участку сводится к следующему. Суть правомочия владения заключается в праве собственника фактически обладать принадлежащим ему земельным участком, правомочие пользования состоит в праве извлекать и присваивать полезные свойства земельного участка. Путем реализации полномочия распоряжения собственник имеет возможность определять юридическую судьбу земельного участка, то есть продать его, сдать в аренду и т. д. Согласно ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе сдавать его в аренду или распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте [4].
В ЗК РФ в статье. 39. 6, подробно рассмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Закон выделяет две формы проведения таких торгов: аукцион и конкурс.
Арендатору стоит обратить внимание, что если участок в долях, необходимо будет получить письменное согласие всех с подтверждающей под-
Юридические науки
215
писью нотариуса. Супруг или супруга также должны письменно согласиться на сдачу в аренду общей собственности.
Если в договоре указана площадь участка больше, чем в документах на него, компанию-арендодателя могут привлечь к административной ответственности, сославшись на самозахват ничейных соток и неправомерное извлечение прибыли.
В договоре указывается вид разрешенного использования земли, например, для малоэтажного жилищного строительства. Изменить его после заключения договора аренды нельзя. Стороны могут предусмотреть в договоре несколько видов целевого назначения участка. Подробнее о целевом назначении участка читайте в нашей статье.
Цена за аренду публичных земель определяется с учетом кадастровой стоимости. Если арендатору кажется, что платежи чрезмерны, а стоимость участка завышена, он может обратиться в суд с иском об изменении кадастровой стоимости. В этом случае аренду за новые периоды пересчитают по новым тарифам.
Прекращение отношений возможно при грубом нарушении условий Договора одной из сторон. Нерациональное использование земли — еще один повод собственника прекратить отношения. Прежде чем, расторгнуть соглашение сторона должна уведомить контрагента о таком намерении. Срок уведомления, который указывается в тексте договора произвольный. Общий срок — за 30 дней.
Если арендуется участок, на котором имеется здание, важно знать, кто собственник строения. По закону собственник недвижимости имеет преимущественное право аренды. Такая же, привилегия предоставляется бывшим арендаторам. Так что, будьте внимательны, может быть, вы занимаете чью-то землю.
Право аренды может быть передано в залог или внесено в уставной капитал. Главное — уведомить арендодателя.
Необходимость оповещения арендодателя касается и случаев передачи земли в субаренду.
Можно заключить договор аренды с правом последующего выкупа земельного участка. В таком случае, в договоре должна быть указана выкупная стоимость. Собственники зданий на участке — первоочередные покупатели. Кроме того, если вы нарушаете условия договора, несвоевременно оплачиваете аренду — в выкупе вам откажут.
Обычно, муниципальные образования используют типовые формы договор. Прежде чем подписать такую сделку, внимательно прочтите.
Если стороны хотят дополнить договор или уточнить пункты, они вправе составить дополнительное соглашение. Внимание — оно следует судьбе основного договора, если последний требует госрегистрации, то и соглашение тоже.
216
ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ И ПРИКЛАДНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
Итак, аренда земельных участков распространенный способ получение собственниками доходов от своих соток. Арендаторам важно помнить, что оспорить уже подписанный и согласованный сторона договор сложно и хлопотно. Поэтому лучше сразу предусмотреть все нюансы и подводные камни, попросить юриста проанализировать текст предлагаемого на подпись соглашения.
Исходя из вышесказанного можно сделать следующие выводы:
— особенности договора аренды, объектом которого выступает публичная собственность, заключаются в: а) объект договора аренды -земельный участок, принадлежащее публичному образованию (публичная собственность) — б) специальный субъект договора (арендодателем выступает публичное образование) — в) особый порядок заключения договора аренды.
— в практике арендных отношений широко применяются типовые формы договора аренды. Условия таких договоров требует большей прозрачности, в частности, считаем, что необходимо в договоре более подробно регламентировать обязанности арендаторов, касающиеся ответственности за охрану земель в процессе их использования и особенно земель сельскохозяйственного назначения.
Список литературы:
1. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т 1 / E.H. Абрамова, H.H. Аверченко, Ю. В. Байгушева и др.- под ред. А. П. Сергеева. — М.: «РГ Пресс», 2010 // НПО Г арант.
2. Корнилова H.B. Публично-правовые образования как субъекты права собственности // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке. — 2010. -№ 6. — С. 108.
3. СЗ РФ. — 2001. — N 44. — Ст. 4148.
4. Кокоева Л. Т О проблемах заключения договора аренды // Аграрное и земельное право. — 2014. — № 12. — С. 13.
ФОРМИРОВАНИЕ ПРАВОВОЙ ИДЕОЛОГИИ В КОНТЕКСТЕ ПРОБЛЕМЫ ДЕИДЕОЛОГИЗАЦИИ РОССИЙСКОГО ОБЩЕСТВА
© Карнаушенко Л. В. *
Краснодарский университет МВД России, г. Краснодар
Статья посвящена анализу функций правовой идеологии в современной социальной системе, изучению взаимосвязи идеологии как элемен-
Начальник управления учебно-методической работы, доктор исторических наук, профессор.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой