Проблемы и перспективы переоценки кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Юридические науки


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Вестник СГУГиТ, вып. 1 (29), 2015
УДК 528. 44
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ПЕРЕОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
Виктор Николаевич Москвин
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630 108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, профессор кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)344−31−73, e-mail: mosk46@ngs. ru
Татьяна Александровна Соколова
ООО «Ресурсы Сибири», 630 128, Россия, г. Новосибирск, ул. Демакова, 27, генеральный директор, e-mail: resursysibiri@yandex. ru
Работа посвящена вопросу переоценки кадастровой стоимости и установлению надлежащей даты определения рыночной стоимости земельных участков в населенных пунктах при ее оспаривании на примере Новосибирской области. Приводится обзор судебной практики, анализ судебной позиции и ее изменения по указанному вопросу.
Ключевые слова: государственная кадастровая оценка земельных участков, кадастровая стоимость земельного участка, дата кадастровой оценки земельных участков, рыночная стоимость земельного участка, переоценка кадастровой стоимости, вновь образованный участок.
JUDICIAL CADASTRAL REVALUATION OF LAND UNIT:
PROBLEMS AND PROSPECTS
Victor N. Moskvin
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630 108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Prof., Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)344−31−73, e-mail: mosk46@ngs. ru
Tatiana A. Sokolova
Open corporation «Resources of Siberia», 630 128, Russia, Novosibirsk, 27 Demakov St., Director General, e-mail: resursysibiri@yandex. ru
By the example of Novosibirsk region settlements, the authors dwell on the problem of cadastral revaluation, market value for disputable land units and fixing the date for its determination. Relevant judicial practice and legal position are analyzed with regard to some changes therein.
Key words: state cadastral valuation of land units, cadastral value of land unit, date of land unit cadastral valuation, market value of land unit, cadastral revaluation, new-allotted land unit.
На протяжении последних лет актуальной проблемой оценочной деятельности в Российской Федерации является оценка рыночной стоимости земельных участков для целей пересмотра (оспаривания) результатов их кадастровой оценки [1−4]. Это вызвано тем, что зачастую кадастровая стоимость, установленная субъектами РФ, представляется землепользователям явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости, следствием чего являются об-
82
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
ращения гражданских и юридических лиц в суд с целью изменения кадастровой стоимости. По информации, опубликованной на официальном сайте Федеральной службы государственного реестра, кадастра и картографии (Россреестр) за период с 01. 01. 2014 г. по 31. 10. 2014 г., на территории РФ в судах инициирован 13 171 спор о величине кадастровой стоимости. По нашему мнению, первопричиной этого стала массовость государственной кадастровой оценки без учета индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости, породившая большое количество ошибок при ее проведении.
Для процедуры пересмотра (оспаривания) результатов определения кадастровой стоимости используется термин «переоценка кадастровой стоимости», под которым понимается пересмотр результатов определения кадастровой стоимости путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. В статье указанная процедура рассматривается для определения рыночной стоимости земельных участков г. Новосибирска и Новосибирской области [5]. Законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность изменения результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основе ее переоценки путем установления ее равной рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 [6]).
В дальнейшем мы будем опираться на определение кадастровой стоимости земельного участка, данное в ст. 65 Земельного кодекса РФ в редакции [6] -«кадастровая стоимость земельного участка — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка в строго конкретных случаях его использования», и Федеральным стандартом оценки (ФСО № 4) [7, 8] - «кадастровая стоимость — это рыночная стоимость, рассчитанная методами массовой оценки и утвержденная нормативным актом субъекта Российской Федерации». При этом определение «рыночная стоимость объекта оценки» в данной статье используется в формулировке, определенной в [7].
Вопросы ведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) и совершенствования кадастровой оценки объектов недвижимости были затронуты в работах [9−16], однако, в литературе практически отсутствует решение проблемы переоценки кадастровой стоимости земельных участков. Рассмотрим практику решения задачи переоценки кадастровой стоимости, обратив особое внимание на установление даты переоценки.
Реальная возможность пересмотра кадастровой стоимости земельных участков РФ появилась у собственников и арендаторов земельных участков с введением главы III.1 в Федеральный закон [17]. Данная глава введена Федеральным законом [18].
Процесс определения кадастровой стоимости является сложной и длительной процедурой, включающей в себя ряд действий, таких как:
— принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки-
— отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки-
83
Вестник СГУГиТ, вып. 1 (29), 2015
— определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости-
— утверждение результатов определения кадастровой стоимости-
— непосредственное внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Как следует из [17] в редакции [18], рыночная стоимость объекта недвижимости для целей переоценки его кадастровой стоимости должна быть определена на дату определения его кадастровой стоимости — «на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость».
С какого же момента кадастровая стоимость считается установленной и на какую дату следует делать переоценку кадастровой стоимости земельного участка?
Федеральный закон «Об оценочной деятельности», использующий понятие «дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость», не дает его толкования. Еще более сложным и неоднозначным является вопрос об установлении даты оценки в случае пересмотра кадастровой стоимости для вновь образованных земельных участков — участков, образованных после окончания в регионе их расположения процедуры государственной кадастровой оценки.
Формулировку «дата, по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость» применительно к вновь образованному земельному участку можно трактовать неоднозначно. С одной стороны, датой оценки для таких объектов можно считать дату оценки, указанную в отчете об определении кадастровой стоимости, так как определение кадастровой стоимости для таких земельных участков осуществляется на основе стоимостных данных из этого отчета, а сама процедура «оспаривания», а точнее установления кадастровой стоимости в размере рыночной, требует сопоставимости стоимостей. С другой стороны, если считать, что установление стоимости происходит после возникновения вновь образованного земельного участка, то дата оценки должна соответствовать моменту его образования, либо принятия решения об установлении в отношении его кадастровой стоимости.
Сложность определения указанной даты заключается в том, что нормами права, регулирующими как оценочную деятельность в целом, так и процедуру государственной кадастровой оценки, не дано определение понятия «дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость».
И, несмотря на то, что анализ норм права, регулирующих деятельность по переоценке кадастровой стоимости, позволял субъектам оценочной деятельности (оценщикам) прийти к конкретному пониманию того, какую дату следует считать «датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости», оценщики различных регионов РФ вынуждены были оценивать рыночную стоимость земельного участка для целей переоценки его кадастровой стоимости на ту дату, на которую указывала судебная инстанция региона месторасположения спорного земельного участка.
84
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
Суды же различных регионов Российской Федерации абсолютно по-разному толковали понятие «дата установления кадастровой стоимости объекта недвижимости». До 25. 06. 2013 единая позиция судов по вопросу о том, какую дату считать датой установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, отсутствовала. Актуальная судебная практика складывалась таким образом, что под датой установления кадастровой стоимости понимались разные даты совершения разных действий разными организациями.
К решению данного вопроса существовало, по меньшей мере, два подхода, в соответствии с которыми рыночная стоимость может определяться:
— на дату принятия нормативного правового акта субъекта РФ об утверждении результатов государственной кадастровой оценки-
— на дату проведения кадастровой оценки (содержится в нормативном правовом акте субъекта РФ об утверждении результатов государственной кадастровой оценки).
Неоднозначно складывалась судебная практика и по вопросу определения даты оценки для вновь образованных земельных участков: в решениях судов различных регионов можно встретить указание на определение стоимости вновь образованных земельных участков:
— на дату принятия решения об установлении в отношении его кадастровой стоимости-
— на дату по состоянию, на которую была определена удельная кадастровая стоимость для преобразуемого участка-
— на дату образования вновь образованного земельного участка-
— на дату оспаривания кадастровой стоимости (текущую дату).
Первым поворотным моментом, который оказал очень серьезное влияние на складывающуюся судебную практику, стало постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ (ВАС РФ) [19]. Данным постановлением ВАС РФ разъяснил, что требование об установлении размера кадастровой стоимости земельного участка имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа.
В этом же постановлении ВАС РФ был вопрос о дате установления новой кадастровой стоимости, в том числе для вновь образованных участков. Отмечается, что Федеральный закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III. 1 «Государственная кадастровая оценка» Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, необходимо учитывать обеспечение соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей. Кроме этого, при определении рыночной стоимости необходимо учитывать показатели и ценообразующие факторы в отношении объекта, которые существо-
85
Вестник СГУГиТ, вып. 1 (29), 2015
вали на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость.
На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков, в силу следующего. Согласно действующим нормативным актам, кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка определяется самостоятельно кадастровым органом при постановке вновь образуемого земельного участка на кадастровый учет на основании имеющихся результатов проведенной государственной кадастровой оценки, утвержденных до образования такого участка.
Поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, то датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость нового участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка.
Однако, несмотря на четко сформированную позицию ВАС в отношении установления даты оценки при определении рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания их кадастровой стоимости, правовая позиция судов в различных регионах России оставалась неоднозначной вплоть до августа-сентября 2014 г.
Авторы данной статьи, участвуя в переоценке кадастровой стоимости земельных участков г. Новосибирска и Новосибирской области в качестве оценщика и эксперта, столкнулись с ситуацией, когда в одно и то же время удовлетворялись иски о принятии в качестве кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, определенной на две абсолютно разные даты:
— на дату принятия нормативного правового акта субъекта РФ об утверждении результатов государственной кадастровой оценки — для Новосибирской области такой датой является дата 01. 01. 2012 г. -
— на дату проведения кадастровой оценки в субъекте РФ — для Новосибирской области такой датой является дата 01. 01. 2010 г.
Такая ситуация, когда в одно и то же время удовлетворялись иски о признании в качестве кадастровой рыночной стоимости, определенной как на дату 01. 01. 2010 г., так и на дату 01. 01. 2012 г., сохранялась вплоть до середины сентября 2014 г. (таблица).
Поправки к [20] и [21, 22], внесенные № 225-ФЗ от 21. 07. 2014 и 143-ФЗ от 04. 06. 2014, в полной мере подтверждают нашу позицию, которая касается определения надлежащей даты при осуществлении процедуры переоценки кадастровой стоимости земельного участка: в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
86
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
Таблица
Данные по удовлетворению иска о переоценке кадастровой стоимости земельных участков Новосибирской области с различными датами
№ п/п Истец № дела Дата удовлетворения иска Дата оценки
1. И П Передерий Зинаида Захаровна А45−148/2014 г. 03. 03. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
2. Новиков Виталий Владимирович А45−2792/2014 г. 26. 03. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
3. ООО «Геофизическая служба» А45−1088/2014 г. 22. 04. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
4. ООО «СибАвтоГ аз» А45−4314/2014 г. 22. 04. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
5. Кожуховский Сергей Александрович А45−4456/2014 г. 14. 05. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
6. ОАО «Ремонтно-монтажное Специализированное управление -Сибгазочистка» А45−5380/2014 г. 19. 05. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
7 Новикова Ефросинья Васильевна A45−4036/2014 г. 19. 06. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
8 ООО «АВТОТЕК» Вновь образованный участок A45−24 309/2013 г. 01. 07. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
9 Саттаров Тимур Маликович A45−12 280/2014 г. 29. 07. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
10 ООО «АВТОТЕК» Вновь образованный участок A45−24 313/2013 г. 29. 07. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
11 ООО «ГАЛЛОП» Три участка, один — вновь образованный участок А45−14 417/2014 г. 26. 08. 2014 г. 01. 01. 2010 г.
12 Москвин Петр Николаевич Вновь образованный участок А45−15 106/2014 г. 22. 08. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
13 ООО «Сандра» Вновь образованный участок А45−15 416/2014 г. 26. 08. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
14 ООО «Вектор» А45−14 847/2014 г. 29. 08. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
15 ООО «Сандра» А45−13 155/2014 г. 01. 92 014 г. 01. 01. 2012 г.
16 ООО «Южный кадастровый двор» А45−16 030/2014 г. 10. 09. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
17 ООО «Аквариум» А45−15 578/2014 г. 11. 09. 2014 г. 01. 01. 2012 г.
18 ОАО «Новосибвторцветмет» Вновь образованный участок A45−16 650/2014 г. 28. 10. 2014 г. 01. 01. 2010 г.
19 ООО «ТАЙРА» A45−16 024/2014 г. 22. 09. 2014 г. 01. 01. 2010 г.
20 ЗАО «НЭМЗ» Вновь образованный участок A45−16 025/2014 г. 14. 10. 2014 г. 01. 01. 2010 г.
21 ООО «Техпроммаш» А45−16 022/2014 г. 25. 09. 2014 г. 01. 01. 2010 г.
87
Вестник СГУГиТ, вып. 1 (29), 2015
Судебная же позиция в отношении даты переоценки кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков, сформированная в Новосибирской области, в настоящее время кардинально изменилась. Кадастровая палата, Управление Росреестра по НСО, Правительство НСО, Областной суд Новосибирской области придерживаются следующей позиции: «Датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость для вновь образованного участка, является дата внесения сведений о таком участке в государственный кадастр недвижимости». Указанная позиция обосновывается ее сторонниками требованием № 225-ФЗ от 21. 07. 2014.
Данная позиция противоречит позиции ВАС РФ, поскольку не учитывает в случаях пересмотра кадастровой стоимости необходимости обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и, соответственно, требования об использования при определении рыночной стоимости ценообразующих факторов в отношении объекта недвижимости, существовавших на тот же момент, на который они были использованы для определения кадастровой стоимости.
Авторы статьи считают, что при проведении переоценки кадастровой стоимости вновь образованных участков единственно приемлемым подходом к определению надлежащей даты оценки может быть подход, основанный на вышеуказанной позиции ВАС РФ.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Москвин В. Н., Ланшанова Н. В. Государственная кадастровая оценка земель как основа экономической составляющей государственного кадастра недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр.: Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью»: сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 15−26 апреля 2013 г.). — Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 3. — С. 30−33.
2. Пархоменко И. В. Совершенствование информационного взаимодействия при формировании налогооблагаемой базы муниципального образования // Вестник СГГА. — 2014. -Вып. 3 (22). — С. 137−145.
3. Митрофанова Н. О., Омельченко К. А. О ведении кадастра недвижимости в Германии // Вестник СГГА. — 2014. — Вып. 4 (28). — С. 72−19.
4. Клюшниченко В. Н., Костенко М. Д. Анализ причин приостановлений и отказов в осуществлении государственного кадастрового учета // Вестник СГГА. — 2014. -Вып. 3 (27). — С. 102−107.
5. Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области, среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области": постановление Правительства Новосибирской области от 29. 11. 2011 № 535-п [Электронный ресурс]. — Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ: в редакции от 28 июля 2012 года [Электронный ресурс]. — Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО-2)», утвержденный приказом Минэкономразвития Р Ф от 20. 07. 2007 № 255 [Электронный ресурс]. -Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
88
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
8. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития Р Ф от 22. 10. 2010 № 508 [Электронный ресурс]. — Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Гиниятов И. А. О классификации документов государственного кадастра недвижимости // Вестник СГГА. — 2012. — Вып. 1 (17). — С. 91−95.
10. Киселева А. О., Клюшниченко В. Н. Разработка информационных форм ведения баз данных о недвижимом имуществе для целей кадастра // Вестник СГГА. — 2012. -Вып. 4 (20). — С. 87−93.
11. Институциональная среда современной профессиональной деятельности в области землеустройства и кадастра как фактор оценки ее нормативно-правового обеспечения / А. В. Ван, В. Б. Жарников, И. Н. Евсюкова, Р. В. Кудюшева, В. В. Сафонов // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. — 2014. — № 4/С. — С. 131−134.
12. Карпик А. П., Ветошкин Д. Н., Архипенко О. П. Совершенствование модели ведения государственного кадастра недвижимости в России // Вестник СГГА. — 2013. -Вып. 3 (23). — С. 53−60.
13. Жарников В. Б. Рациональное использование земель как задача геоинформационного пространственного анализа // Вестник СГГА. — 2013. — Вып. 3 (23). — С. 77−82.
14. Москвин В. Н., Кузьминых В. Н. Кадастровая оценка земель для целей налогообложения // ГЕО-Сибирь-2005. Науч. конгр.: сб. материалов в 7 т. (Новосибирск, 25−29 апреля 2005 г.). — Новосибирск: СГГА, 2005. Т. 3, ч. 2. — С. 71−74.
15. Москвин В. Н., Беристенов А. Т. Государственные и рыночные механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений ГЗК // Г еодезия и картография. — 2008. — № 2. — С. 65−68.
16. Оценка кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости экспертными методами / В. Н. Москвин, К. С. Байков, Ю. А. Новоселов, Т. А. Соколова // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. — 2014. — № 4/С. — С. 189−195.
17. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29. 07. 1998 № 135-Ф3 в редакции от 28 июля 2012 года // Российская газета. — 2012. — 1 августа.
18. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 22. 07. 2010 № 167-ФЗ [Электронный ресурс]. — Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
19. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 10 761/11 от 25. 06. 2013 [Электронный ресурс]. — Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
20. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 14. 11. 2002 г. № 138-ФЗ [Электронный ресурс]. — Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
21. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 [Электронный ресурс]. — Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
22. Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12. 08. 2006 № 222 [Электронный ресурс]. — Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
Получено 04. 02. 2015
© В. Н. Москвин, Т. А. Соколова, 2015
89

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой