Анализ функционирования рынка земли в Пензенской области

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Экономические науки


Узнать стоимость новой

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

УДК 332. 72
АНАЛИЗ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ Поршакова А. Н. 1, Акимова М. С. 1, Хайрова А. А. 1
ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», Пенза, Россия
(440 028, Пенза, ул. Титова, 28), e-mail: zigk@pguas. ru_
Развитие земельно-имущественных отношений требует особого внимания к регулированию стоимости земли, участию ее в хозяйственном обороте и прочим важнейшим параметрам функционирования территориальных рынков земельной недвижимости. Актуальность выбранной темы определяется необходимостью эффективного управления земельным рынком как одним из ключевых элементов рыночного хозяйствования в современных условиях российской экономики. В статье показана динамика изменения земельного фонда Пензенской области по категориям земель, анализ распределения земель по формам собственности, земельным угодьям за период с 2008 по 2013 гг. Также в статье выполнен анализ земельного рынка Пензенской области по видам и структуре сделок.
Ключевые слова: земельный фонд, категория земель, земельные угодья, собственность, аренда, сделки, залог, арендная плата.
THE ANALYSIS OF THE FUNCTIONING OF THE LAND MARKET IN THE PENZA REGION
Porshakova A.N. 1, Akimova M.S. 1, Hairova A.A. 1
1The Penza State University of Architecture and Construction, Penza, Russia (440 028, Penza, Titovastreet, 28), e-mail:
zigk@pguas. ru_
The development of land and property relations requires special attention to the regulation of the value of the land, participation in business and other important parameters of functioning of territorial markets real estate. The relevance of the theme is determined by the need for effective management of land market as one of the key elements of a market economy in modern conditions of the Russian economy. The article shows the dynamics of changes of the land Fund of the Penza region by land categories, the analysis of the distribution of land by form of ownership to land, for the period from 2008 to 2013. Also in the article the analysis of the land market of the Penza region and the transaction structure.
Keywords: land, land reserves, land category, property, lease, transaction, Deposit, rent.
Анализ рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущего строительного объекта для конкретного вида пользования может быть определена только после того, как будет доказано, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для данного вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса и предложения. Подобные исследования могут определить ключевые маркетинговые стратегии для существующей или проектируемой недвижимости, прогнозировать долю рынка, которую она может занять. [1] Материал и методы исследования
Земельный фонд в административных границах Пензенской области по состоянию на 1 января 2014 года составляет 4335,2 тыс. га., из них 3072,9 тыс. га. земли сельскохозяйственного назначения, 228,2 тыс. га. земли населенных пунктов, 43,5 тыс. га. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, 9,1 тыс. га. земли особо охраняемых территорий и объектов, 964,5 тыс. га. земли лесного фонда, 14,8 тыс. га. земли водного фонда,
2,5 тыс. га. земли запаса (рис. 1).






Л4
ЛР
«Г
-2013 -2012 -2011 -2010 -2009 -2008


Рис. 1. Динамика изменения земельного фонда Пензенской области
по категориям земель
Динамика изменения земельного фонда области по категориям проходит в направлении увеличения земель несельскохозяйственного назначения и, соответственно, уменьшения земель сельскохозяйственного назначения. В частности, за период с 2009 г. по 2013 г. земли сельскохозяйственного назначения сократились на 2 тыс. га и составили 3072,9 тыс. га, а земли населенных пунктов увеличились на 0,9 тыс. га и составили 228,2 тыс. га., земли промышленности увеличились на 1,4 тыс. га. [2]
Динамика изменения земельного фонда по формам собственности за 2009−2013 гг. представлена на рис. 2−6 [2, 3, 4, 5, 6].
100,00% 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00%
в гос-ой и муниц-ой соб-ти собственность юр. лиц собственность граждан
Рис. 2. Распределение земельного фонда по формам собственности за 2009 г.
100,00% 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00%
в гос-ой и муниц-ой соб-ти собственность юр. лиц собственность I раждан
Рис. 3. Распределение земельного фонда по формам собственности за 2010 г.
100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00%
У

/ /
Ж



ж
ж
в гос-ой и муниц-ой соб-ти собственность юр лиц собственность граждан
Рис. 4. Распределение земельного фонда по формам собственности за 2011 г.
Рис. 5. Распределение земельного фонда по формам собственности за 2012 г.
Рис. 6. Распределение земельного фонда по формам собственности за 2013 г. Выполнив данный анализ можно сделать следующие выводы:
1. Происходит выкуп земель сельскохозяйственного назначения юридическими лицами. Так, в 2009 г. в собственности граждан находилось 55,05% земель с/х назначения, а в 2013 г. уже 46,07%.
2. На территории Пензенской области увеличилось количество земель, предоставляемых гражданам для ИЖС и ЛПХ.
Так, по состоянию на 01. 01. 2014 г. в области насчитывается 2443 крестьянских (фермерских) хозяйства и индивидуальных предпринимателей на площади 268,6 тыс. га земель.
По состоянию на 01. 01. 2014 г. в области насчитывается 238 150 личных подсобных хозяйства на площади 71,0 тыс. га и 138 328 семей, имеющих индивидуальные жилые дома на площади 10,7 тыс. га.
Жители области садовыми и огородными участками обеспечены полностью. Участки для садоводства получили 172 255 семей на площади 13,1 тыс. га, под огородничество — 33 017
семьи на площади 4,0 тыс. га.
В качестве основы анализа земельного рынка Пензенской области по видам и структуре сделок была принята следующая типовая структура сделок:
& gt- Продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления-
& gt- Продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами-
^ Аренда государственных и муниципальных земель с учётом всех форм арендной платы- ^ Продажа прав аренды государственных и муниципальных земельных участков-
& gt- Дарение земельных участков-
& gt- Передача по наследству земельных участков-
& gt- Сделки залога земельных участков.
В ходе анализа за 2009 год по Пензенской области установлено, что максимальный удельный вес по количеству сделок (64,01% или 17 118,0 сделок) занимают сделки с арендой государственных и муниципальных земель с учётом всех форм арендной платы, а минимальный удельный вес относится к сделкам с залогом (7,9% или 2113 сделок) (табл. 1).
Таблица 1
Анализ структуры сделок на земельном рынке Пензенской области за 2009 г.
Виды сделок на земельном рынке Количество сделок Площадь, га Средняя площадь участка, га
Продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления 4461 20 071,414 4,499
Аренда государственных и муниципальных земель с учётом всех форм арендной платы 17 118 418 655,741 24,457
Дарение земельных участков 3047 7451,258 2,445
Сделки залога земельных участков 2113 241 972,371 114,516
Всего: 26 739 688 150,784 25,736
Аналогичный анализ был проведён и за 2010−2013 года, при этом было установлено:
1. Как и в 2003 году, максимальный удельный вес по количеству сделок занимают сделки с арендой государственных и муниципальных земель (без исключений на все года с 2009—2013), а минимальный удельный вес относится в основном к сделкам с продажей прав аренды государственных и муниципальных земельных участков (исключением стал 2009 г. и 2010 г., где минимальным по количеству, стали сделки залога земельных участков).
2. Также следует отметить отсутствие следующих видов сделок: в 2009 г. отсутствуют сделки с продажей земельных участков гражданами и юридическими лицами, передача по наследству земельных участков, а в 2009 г и 2010 г. — продажа прав аренды государственных и муниципальных земель.
3. По наибольшему количеству сделок отличился 2013 г., в котором было заключено максимальное количество сделок за исследуемый период (270 007 сделок). А минимальное количество сделок было
совершенно в следующем, 2009 г. (26 739 сделок). 2013 год выделился также тем, что в нём было задействована наибольшая площадь земельных участков, участвовавших в сделках (1 524 278,57 га), а 2009 г. принёс самую меньшую площадь земельных участков (688 150,784 га). Данные для проведённого анализа за каждый исследуемый год можем увидеть в приведённых ниже таблицах и рисунках (таблица 2−5).
Таблица2
Анализ структуры сделок на земельном рынке Пензенской области за 2010 г.
Виды сделок на земельном рынке Количество сделок Площадь, га Средняя площадь участка, га
Продажа земельных участков органами 4571 15 217,364 3,329
государственной власти и местного самоуправления
Продажа земельных участков гражданами 12 090 281 695,469 23,299
Аренда государственных и муниципальных земель с 18 955 480 573,531 25,353
учётом всех форм арендной платы
Дарение земельных участков 2795 8202,811 2,934
Передача по наследству 5193 2443,94 0,47
Сделки залога земельных участков 1752 305 833,405 174,562
Всего: 45 356 1 093 966,52 24,119
Таблица 3
Анализ структуры сделок на земельном рынке Пензенской области за 2011 г.
Виды сделок на земельном рынке Количество сделок Площадь, га Средняя площадь участка, га
Продажа земельных участков органами 4398 19 983,35 4,54
государственной власти и местного самоуправления
Продажа земельных участков гражданами 11 615 163 952,03 14,115
Продажа прав аренды государственных и 149 97 345,41 653,324
муниципальных земель
Аренда государственных и муниципальных земель с 22 757 1 245 339,40 54,723
учётом всех форм арендной платы
Дарение земельных участков 2603 6161,24 2,366
Передача по наследству 4515 10 026,39 2,22
Сделки залога земельных участков 1336 272 634,35 204,07
Всего: 47 373 1 815 442,17 38,322
Таблица 4
Анализ структуры сделок на земельном рынке Пензенской области за 2012 г.
Виды сделок на земельном рынке Количество сделок Площадь, га Средняя площадь участка, га
Продажа земельных участков органами 2 830 10 929,73 3,86
государственной власти и местного самоуправления
Продажа земельных участков гражданами 11 523 348 699,07 30,261
Продажа прав аренды государственных и 2 142 14 805,66 6,912
муниципальных земель
Аренда государственных и муниципальных земель с 25 402 1 858 267,024 73,154
учётом всех форм арендной платы
Дарение земельных участков 2 718 4 925,45 1,812
Передача по наследству 1 773 1 345,32 0,759
Сделки залога земельных участков 1 505 394 471,46 262,107
Всего: 47 893 961 003,714 20,065
Таблица 5
Анализ структуры сделок на земельном рынке Пензенской области за 2013 г.
Виды сделок на земельном рынке Количество сделок Площадь, га Средняя площадь участка, га
Продажа земельных участков органами 3 179 3 505,28 1,1
государственной власти и местного самоуправления
Продажа земельных участков гражданами 11 035 81 317,11 7,369
Продажа прав аренды государственных и 72 783,4 10,88
муниципальных земель
Аренда государственных и муниципальных земель с 24 8284 1 106 715,63 4,457
учётом всех форм арендной платы
Дарение земельных участков 2 992 5 424,87 1,813
Передача по наследству 2 178 617,81 0,283
Сделки залога земельных участков 2 267 325 914,47 143,765
Всего: 270 007 1 524 278,57 5,645
На завершающем этапе данного исследования был выполнен сводный комплексный анализ изменения структуры сделок с 2009 по 2013 годы по ежегодным цепным индексам роста. Полученные результаты анализа сведены в таблицу 6.
Таблица 6
Сводный анализ индексов изменения количества сделок по их структуре в Пензенской
области за 2009 — 2013 годы
№ Виды сделок на земельном рынке Количество сделок с земельными участками Цепные индексы роста Среднее количество сделок в год
2009 2010 2011 2012 2013
1 Продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления 4461 4571 4398 2 830 3 179 3888
2 Продажа земельных участков гражданами 12 090 11 615 11 523 11 035 9253
3 Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель 149 2 142 72 473
4 Аренда государственных и муниципальных земель с учётом всех форм арендной платы 17 118 18 955 22 757 25 402 24 8284 66 503
5 Дарение земельных участков 3047 2795 2603 2 718 2 992 2831
6 Передача по наследству 5193 4515 1 773 2 178 2732
7 Сделки залога земельных участков 2113 1752 1336 1 505 2 267 1795
Всего: 26 739 45 356 47 373 47 893 270 007 87 474
Анализ полученных данных позволяет выделить следующие особенности и закономерности:
1. 2009 год принёс наименьшее количество сделок и также по всем видам сделок несёт в себе наименьший прирост цепных индексов роста-
2. Наибольший прирост цепного индекса роста сделок наблюдается в 2013 году по сделкам с арендой государственных и муниципальных земель-
3. Также явный скачёк роста цепного индекса виден и в 2012 году по продажам прав аренды государственных и муниципальных земель-
4. Что касается среднего количества сделок в год, то по наибольшему количеству следует выделить сделки по аренде государственных и муниципальных земель с учётом всех форм арендной платы (66 503 сделок), а по наименьшему числу совершённых сделок — продажа прав аренды государственных и муниципальных земельных участков (473 сделки). Заключение
Анализ структуры сделок на рынке земли Пензенской области указывает, что наблюдается тенденция увеличения доли сделок с земельными участками между физическими и юридическими лицами (с 23% в 2009 году до 41,89% (в среднем)), что указывает на существенное развитие вторичного рынка земельных участков. В этой связи предлагается на уровне государственного и муниципального управления осуществлять дополнительные меры по мониторингу развития данного сегмента рынка и контролю надежности таких сделок от недобросовестности.
Анализ рынка продаж земельных участков для целей жилищного строительства по Пензенской области показывает, что механизм предоставления земельных участков приводит к увеличению монополизации земельного рынка и, как следствие, к увеличению монополизации на жилищном рынке. Поэтому считаем, что нужны новые на федеральном уровне законодательства организационные механизмы доступности земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, не только для крупных холдингов и компаний, но и для мелкого и среднего строительного бизнеса, что будет увеличивать конкурентность строительного бизнеса и доступность жилья.
Список литературы
1. Баронин С. А., Янков А. Г. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости // Вестник Университета (Государственный университет управления). — 2013. — № 23. — С. 93−97.
2. Доклад о состоянии и использовании земель в Пензенской области в 2009 году. [Текст]: материалы Управление Росреестра по Пензенской области. — Пенза, 2009.
3. Доклад о состоянии и использовании земель в Пензенской области в 2010 году. [Текст]: материалы Управление Росреестра по Пензенской области. — Пенза, 2010.
4. Доклад о состоянии и использовании земель в Пензенской области в 2011 году. [Текст]: материалы Управление Росреестра по Пензенской области. — Пенза, 2011.
5. Доклад о состоянии и использовании земель в Пензенской области в 2012 году. [Текст]: материалы Управление Росреестра по Пензенской области. — Пенза, 2012.
6. Доклад о состоянии и использовании земель в Пензенской области в 2013 году. [Текст]: материалы Управление Росреестра по Пензенской области. — Пенза, 2013.
Рецензенты:
Баронин С. А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ПГУАС, г. Пенза.
Маслова И. И., д.и.н., профессор, преподаватель кафедры «Кадастр недвижимости и право» ПГУАС, г. Пенза.

Показать Свернуть
Заполнить форму текущей работой