О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования землей в учебных хозяйствах, и не только

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Экономические науки


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Результаты. Использование в расчетах следующих допущений: коэффициент удорожания — 30%, размер авансового платежа -20%, срок лизингового договора — 8 лет, -позволило получить коэффициент ресурсосбережения, равный 2,2. Таким образом, при наличии у предприятия собственных средств для приобретения техники путем прямой покупки можно приобрести технику в количестве одной условной единицы, а в случае использования лизинговых схем финансирования воспроизводственного процесса предприятие может приобрести технику в количестве 2,2 условных единицы.
Ресурсосберегающее действие лизинговых схем позволяет с меньшими первоначальными вложениями собственных средств удовлетворять потребность предприятий в технике или приобретать большее количество основных средств. То есть лизинг способствует соблюдению принципа пропорциональности восполнения всех видов ресурсов как одного из принципов эффективного воспроизводст-
венного процесса. В этом случае обеспечивается высокий уровень нормы прибыли на каждый вложенный рубль инвестиций в воспроизводство ресурсного потенциала.
Выводы. Лизинг является финансовым средством, которое способствует развитию воспроизводственных процессов в экономике. Расширение использования лизинговых операций позволит пропорционально формировать ресурсный потенциал предприятий сельского хозяйства.
Приобретение сельскохозяйственной техники и оборудования по договору лизинга приводит к повышению оснащенности сельскохозяйственного производства машинами и оборудованием с соответствующим увеличением объемов производства продукции. Таким образом, лизинг как экономическое явление выполняет важнейшую воспроизводственную функцию, которая заключается в повышении притока инвестиций в сферу воспроизводства ресурсного потенциала.
Литература
1. Чутчева Ю. В. Управление процессом воспроизводства сельскохозяйственной техники в аграрном произ-
водстве (на материалах Российской Федерации) [Текст]. Автореферат дис. … доктора экон. наук: 08. 00. 05. — Москва, 2011, 44 с. [Интернет ресурс]. — Электрон. дан. — Дата доступа 01. 02. 2012.
http: //vak. ed. gov. ru/common/img/uploaded/files/CHutchevaUV. pdf.
2. Развитие рынка за 9 месяцев 2012 года [Интернет ресурс]. — Электрон. дан. — Дата доступа 11. 12. 2012. http: //raexpert. ru/researches/leasing/
3. Отчет ОАО «Росагролизинг» о результатах деятельности за 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 годы // [Интернет ресурс]. — Электрон. дан. — Дата доступа 13. 12. 2012.
http: //www. rosagroleasing. ru/upload/iblock/1b9/1b96326c986bf8ca67b71553249ce08b. pdf
Н. И. Шагайда, д-р эконом. наук, директор центра агропродовольственной политики РАНХ и ГС при Президенте РФ
О ПЕРЕОФОРМЛЕНИИ ПРАВА ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ В УЧЕБНЫХ ХОЗЯЙСТВАХ,
И НЕ ТОЛЬКО…
Практически во всех сельскохозяйственных организациях, как и в любых других, которые стоят на земле в прямом смысле слова, есть государственная земля на титуле постоянного (бессрочного) пользования. Она была получена еще в начале 90-х годов прошлого века. С момента принятия Земельного Кодекса Р Ф в 2001 г. государство потребовало, чтобы все организации — кроме учреждений и казенных предприятий — эту землю выкупили или арендовали у государства до 1 января 2004 г.
Этот срок 4 раза переносился — процесс не
шел: переоформление было обставлено дорогими и трудно реализуемыми процедурами. В январе 2012 г. крайний срок переоформления перенесли на 1. 06. 2012 г., ввели санкции для тех, кто не переоформит. Теперь с них могут взять штраф от 20 до 100 тыс. рублей. Полезнее было бы ввести санкции к чиновникам и прочим работникам государственных контор, которые задействованы в процедуре такого переоформления. На 1 января 2012 у органи-заций-сельхозпроизводителей все еще числилось в постоянном (бессрочном) пользовании
42 млн. га. Вряд ли на сегодняшний день намного меньше.
Эти же проблемы стоят перед федеральными сельскохозяйственными организациями. Только у них еще больше обязательств по приведению своего имущества в порядок, так как они должны быть приватизированы в этом году. В рамках подготовки к приватизации им нужно внести в реестр право на имущество, для этого — переоформить землю под зданиями. ФГУП Учхоз «Липовая гора» Пермской сельскохозяйственной академии им. Д. Н. Прянишникова оформил аренду на 5 участков, на которых числятся его объекты. Из этого мало что вышло хорошего. Поэтому рассмотрение его проблем — другим наука. Здесь важно все: какие документы смотреть, как проверять расчеты. Иначе — разденут. И не только федеральную организацию.
Учхоз готовят к приватизации. Территориальное управление требует переоформить права на участки под зданиями. Для частной сельхозорганизации также нужно выкупить или взять их в аренду. Для федерального предприятия-учхоза — предложено взять в аренду. Вроде логично: зачем федеральной организации тратить деньги и выкупать федеральную землю?
Есть Постановление Правительства Р Ф от 16. 07. 2009 N 582 & quot-Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации& quot-. Здесь указано, что при установлении арендной платы нужно базироваться на принципах:
— экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования. -
— предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя-
— предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым
предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости-
— недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков-
— учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога-
— запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Прекрасно написано! Должны учесть доходность и разрешенное использование (почти все строения в сельхозорганизациях — в черте населенных пунктов, но используются для сельскохозяйственной деятельности, хорошо, что учитывается, что плата должна быть ниже) — не допустить ухудшение экономического состояния землепользователей- учесть социальную значимость! При этом все должно быть предсказуемо, просто, без предпочтений. Вот он, редкий документ, к которому нет претензий. Действительно, редкий!
В Правилах определения размера арендной платы (п.2) также сказано, что … «Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, определяется одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков-
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов) —
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации-
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».
При этом также указано, что арендная плата устанавливается на основании кадастровой стоимости земельных участков в нескольких случаях. Два из них прямо относятся к сельхозпроизводителям, третий — ко всем, кто переоформляет права на участки:
б) 0,3 процента в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
в) 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования…
д) 2 процента в отношении земельных участков, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
То есть, Порядок действительно поддерживает сельское хозяйство как социально значимый вид деятельности.
Первые 5 участков под строениями учхоза поставлены на кадастровый учет — под гаражом, под конторой-учебным зданием, картофелехранилищем, фундаментами коровников и телятников, под котельной. Права российской Федерации на них внесены в ЕГРП. Собственно, это и не важно. В обычном случае будут внесены права муниципального образования, которое потом продаст или передаст в аренду. Самое интересное началось позже, когда были получены претензии представителя собственника за недоплаченную арендную плату. И тут в учхозе стали смотреть все бумаги. А там оказалось очень много интересного.
Участки под сельскохозяйственными объектами, которые когда-то числились в землях сельскохозяйственного назначения, — под котельной и под фундаментами — оказались в границах г. Перми. Хорошо, тем более, что в статье 85 ЗК РФ такая ситуация предусмотрена. Для них есть разрешенное использование -земли сельскохозяйственного использования, к которым относятся «земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения».
Это же указано в & quot-Инструкции по порядку заполнения учетной формы & quot-Сведения о земельных участках, закрепленных за государственными унитарными предприятиями и государственными учреждениями федеральной формы собственности& quot- (утв. Госкомземом Р Ф 01. 03. 2000). Для кого, интересно?
Точно, что для тех лиц, которые проводили официальным образом кадастровую оцен-
ку, утверждали ее, вносили информацию в кадастр и выдавали кадастровые паспорта пользователю. В паспортах указан вид разрешенного использования «под учебный и жилой комплекс». Ну, если под жилой, то понятна и кадастровая цена участка в 12,8 га — 914 млн руб., а в 0,3 га — в 20,4 млн руб. Фактически, через неустановление вида использования «сельскохозяйственное» у сельскохозяйственной организации происходит экспроприация права пользования. Простенько так. Экономическими методами. Сам отдаст. Еще и просить будет, чтобы взяли!
На каком основании для участков с котельной и фундаментами сельскохозяйственных объектов, которые числятся в пользовании федеральной сельскохозяйственной организации, местная власть утверждает кадастровую цену участка для «учебных и жилищных комплексов»?
При этом точность измерения площади участков+/-62 кв. м. То есть, +/- 442 тыс. руб. ежегодно. Хорошая точность при такой цене! Это сейчас почти половина миллиона федеральных, фактически, денег?
Хотелось бы видеть логику в действиях государством уполномоченных лиц. Включили поля и участки с котельной и фундаментами в городскую черту. Тогда изымите их у учхоза для государственных и муниципальных нужд -для строительства социально важных объектов. Например, жилья. Правда, при изъятии нужно платить компенсацию или предоставлять другой участок. Если считаете, что на участке не ведется сельское хозяйство — почему территориальное управление Росимущества предлагает эти участки федеральному учхозу в аренду? Жилье строить на фундаменте коровника? Учхоз бы рад, но другие чиновники ему этого не позволят. Нужно было отделить эти участки, сформировать и продать в рамках приватизации учхоза. Федеральный бюджет сразу бы заработал не меньше 1 млрд руб.
Территориальное управление Росимущества по Пермскому краю требует оформить аренду. Учхоз вынужден это делать. За аренду 13 га федеральной земли федеральное ведомство выставило федеральному учхозу 2,8 млн руб. арендной платы в год. А у учхоза вся выручка 65 млн руб. Если вычесть затраты — 1 млн. прибыли вряд ли наберется. К тому же у учхоза есть еще почти шесть сотен га пашни у котельной и фундаментов. Даже страшно подумать, сколько будет стоить их аренда. А может, никто и не думает, что будет аренда для сельского хозяйства?
На первый взгляд кажется, что цифра арендной платы впечатлила и самих работников территориального управления Росимущества. Что они закрыли глаза на записи в кадастровом паспорте и открыли их, чтобы увидеть участок фактически. Увидели поля, а на части угодий — котельную и остатки ферм, которые учхоз собирается при помощи региональных властей восстановить и создать здесь агротехнопарк «Пермский». Не просматривается здесь зоны жилых домов! Хочется верить, что поэтому применили при расчете арендной платы коэффициент не как для земель сельскохозяйственного использования в населенных пунктах (0,6% от кадастровой стоимости), и не как для других участков, на которых переоформляются права постоянного (бессрочного) пользования (2% к кадастровой стоимости). Они применили коэффициент, как будто бы участок находится за границами населенного пункта и относится к землям сельскохозяйственного назначения. Это для того, чтобы снизить цену аренды — 0,3% от кадастровой стоимости. Однако даже этот минимальный коэффициент не спас от огромной арендной платы при кадастровой стоимости участка «под учебный и жилой комплекс».
У учхоза переоформлено еще три участка со зданиями. Они уже находятся в границах сельского населенного пункта — в с. Фролы: там есть гараж, картофелехранилище, контора. Все для сельского хозяйства. Однако — как и в первом случае — вид разрешенного использования «сельскохозяйственное» почему-то отсутствует. В графе кадастрового паспорта в строке «вид разрешенного использования» написаны неведомые ни для одного классификатора «Административное здание», «Картофелехранилище», «Автогараж».
Соответственно, кадастровая цена установлена на заоблачном уровне: 0,2 га под административное здание с учебными классами -309 тыс. руб., 0,09 га под гараж — 743 тыс. руб. Картофелехранилище посчитали сельскохозяйственным: 0,2 га по кадастровой стоимости в
1,6 тыс. руб. Почему такая разница? Что, гараж с сельскохозяйственной техникой — не сельскохозяйственный объект? А сельхозорганизация не должна иметь конторы?
По этим участкам условия аренды другие: берут рыночную, не кадастровую цену, умножают на ставку рефинансирования, корректируют, как и в первом случае, на коэффициент инфляции. За три участка общей площадью 0,5 га управление Росимущества выставило
учхозу 210 тыс. руб. в год. В принципе, арендная плата может определяться таким образом. Но не для этого случая — см. выше извлечение из Правил определения размера арендной платы.
Это участок со зданиями для сельскохозяйственного использования по факту? Если бы факт был отражен в кадастре правильно, то даже при принятой кадастровой оценке земель арендная плата составила бы только 7 тыс. руб. в год: (309+743+2)*0,006*1,055. Получается, что если в Росреестре не указали вид разрешенного использования «сельскохозяйственное», то управление Росимущества не может так считать арендную плату? Хорошо, тогда есть способ расчета для всех (не только сельскохозяйственных) участков, по которым происходит переоформление прав постоянного (бессрочного) пользования: нужно умножать кадастровую цену на 2%. Тогда арендная цена должна была быть 22,2 тыс. руб. в год.
Есть разница между 210 тысячами и 7 или даже 22 тыс. в год за три участка? И за первые два участка сельскохозяйственного использования не должен учхоз федеральному управлению Росимущества платить миллионы, так как участок в пользовании сельскохозяйственной организации не мог стать участком для жилого комплекса!
Так все и получается. На одном этапе уполномоченные государством или сами чиновники решили, что не нужно в кадастре отражать на бывших землях сельскохозяйственного назначения, которые вошли в границы города, вид разрешенного использования «сельскохозяйственное». При этом указали диковинный вид разрешенного использования сельхозорганизации. И никого это не смутило. В каком классификаторе они его видели? На следующем этапе другие посчитали кадастровую стоимость участка как участка для жилищного строительства. Опять никто не возмутился: это же земля сельхозорганизации! На третьем — городская власть утвердила оценку. На четвертом — подсчитали арендную плату за участок «под учебный и жилой комплекс» и передали сельскохозяйственной организации в аренду. Все что-то делали, а как найти виноватого, который подводит хозяйство под банкротство? Да, еще: договор аренды заключен в 2012 г., а по отдельным участкам арендная плата выставлена с 2010 или 2011 г.
Где тут выполнение принципов, написанных в замечательном Постановлении Правительства Р Ф от 16. 07. 2009 N 582: экономиче-
ской обоснованности, предсказуемости и простоты расчета, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, запрета необоснованных предпочтений? Все эти принципы не соблюдаются, если иметь в виду, что договор заключается с сельскохозяйственной организацией, а не девелопером.
Могу даже поспорить что будет с учхозом. Он не сможет платить такую высокую плату за 13 га. Кто бы в этом сомневался! На федеральный учхоз подаст в суд федеральная организация, которая должна им была управлять. Причем, недоимка возникла из-за того, что федеральная организация, управляя федеральной собственностью, выставила такой счет за аренду, который сельхозорганизация в принципе не может погасить без дополнительных кредитов. А про кредит нужно будет опять же у этой управляющей организации спрашивать. А она не даст разрешение. Миллионы зимой у сельхозорганизации не появятся. Начнется процедура банкротства. Выиграет ли от этого Российская Федерация? Федерация — нет. Зато вокруг её территориального управления, вокруг ее участков с уже установленными видами разрешенного использования «жилые комплексы», «гараж» много каких лиц вьется. Федеральная собственность на остальные почти шесть сотен га пашни в реестре прав не зарегистрирована. Если нет федерального имущества на участке, то этот участок не может быть отнесен к собственности Российской Федерации при разграничении прав государственной собственности на землю. Единственный плюс: Российская Федерация освободится от государственного имущества. Это и в Программе приватизации написано, т. е. про то, что нужно сокращать государственное присутствие. Правда, когда высокие лица говорят об этом с трибун, они не имеют в виду такие варварские способы.
Надо сказать, что это не первый случай, когда учхоз в ходе подготовки к приватизации переходит в стадию банкротства. Кто разби-
рался в причинах? На слуху судьба лучших в Пермском крае орденоносных государственных хозяйств: ГПЗ 9-й конезавод, ФГУП Племенной завод «Верхнемуллинский», ОПХ «Лобановское», ГПЗ «Чернушинский» и др.
Логично собственнику сельхозорганиза-ции обратиться в прокуратуру: прибыльное федеральное предприятие доводится до банкротства в период подготовки к приватизации. Нужно выяснить, как для участка сельхозор-ганизации установили вид разрешенного использования не предусмотренный классификатором, как проводилась кадастровая оценка участка, который находится в пользовании сельхозорганизации, если на нем не может быть получен такой капитализированный рентный доход, если заниматься сельским хозяйством, почему вместо методики определения арендной платы была использована другая методика? Только кто обратится? То же территориальное управление Росимущества?
Все землепользователи — не только учхозы и научно-исследовательские учреждения -вынуждены заниматься переоформлением прав пользования государственной землей. Им нужно быть спецами, чтобы заметить неправильные формулировки, расчеты. Им нужно искать, на основании чего кадастровые цены так выросли, есть ли соответствующее постановление? Или это должны делать те, кто получает деньги этих пользователей за услуги или из бюджета через налоги с них? Почему от этой орды чиновников и уполномоченных государством лиц так мало толку? Просто читается на лицах хорошо причесанных, в красивых костюмах, с правильными речами чиновников: мы — каста государственных людей, а вы — все такие непонимающие, мы для вас колотимся, а вы все не довольны, неблагодарные какие-то! А мы — да, очень уже нервные.
Может поэтому все меньше и меньше организаций, куда можно войти без специально заказанного пропуска?
Голова идет кругом! А от государственной собственности и от ответственности за нее — голову снесет вообще!

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой