Экономические механизмы ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Экономические науки


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Нестерова Светлана Игоревна
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В статье раскрываются особенности предъявляемого спроса на рынке жилой недвижимости. Представлена авторская классификация факторов, влияющих на цену объекта жилой недвижимости на первичном рынке. Основное внимание уделяется оценке корреляционных зависимостей между типовыми признаками недвижимости как товара, степени их влияния на стоимость квартиры. Адрес статьи: www. gramota. net/materials/1/2013/9/36. html
Статья опубликована в авторской редакции и отражает точку зрения автора (ов) по рассматриваемому вопросу.
Источник
Альманах современной науки и образования
Тамбов: Грамота, 2013. № 9 (76). C. 121−125. ISSN 1993−5552.
Адрес журнала: www. gramota. net/editions/lhtml
Содержание данного номера журнала: www. gramota. net/materials/1 /2013/9/
© Издательство & quot-Грамота"-
Информация о возможности публикации статей в журнале размещена на Интернет сайте издательства: www. gramota. net Вопросы, связанные с публикациями научных материалов, редакция просит направлять на адрес: almanaс@. gramota. net
осуществления управленческих бизнес-коммуникаций, процессов и процедур принятия и реализации управленческих решений с повышением их обоснованности и своевременности на всех уровнях по вертикальным/горизонтальным связям в рамках корпоративного или государственного управления.
Транспарентность является важным критерием реализации объектно-средового подхода к оптимизации управленческих механизмов в промышленности России (Рис. 2).
Рыночный характер финансово-хозяйственных взаимосвязей предприятий и организаций определяет целесообразность перехода к новой взаимосвязанной интегрированно-межкорпоративной структуре электронных торговых площадок для взаимосвязанной координации циркулирующих в российской промышленности межкорпоративных товарных и финансовых потоков.
Исходя из этого, концепция единого интегрированного инфраструктурно-средового управления на основе интеллектуальных взаимосвязанных интегрированно-межкорпоративных электронных торговых площадок становится средством совершенствования управления для ускорения экономической стабилизации и обеспечения устойчивого роста.
Эти задачи решаются в рамках координации деятельности подразделений различных структур в государственных и корпоративных организационно-управленческих системах, относящихся к выработке и реализации управленческих решений в соответствии с временным горизонтом и ресурсными ограничениями при выполнении задач повышения уровня стратегической и оперативной конкурентоспособности промышленных предприятий.
Список литературы
1. Аганбегян А. Г. Инвестиции — основа ускоренного социально-экономического развития России // Деньги и кредит. 2012. № 5. С. 10−16.
2. Агеев А., Логинов Е. Нооэкономика: определенная экономика в неопределенном будущем // Экономические стратегии. 2011. № 11. С. 24−31.
3. Агеев А., Логинов Е. Стратегические тренды конструируемой экономической реальности // Экономические стратегии. 2012. № 10. С. 6−15.
4. Глазьев С. Какая модернизация нужна России? // Экономист. 2010. № 8. С. 3−17.
5. Зеленин Д. В., Логинов Е. Л. Новая парадигма управления экономикой: переход к «умным сетям» различного управленческого назначения // Экономические науки. 2010. № 9. С. 156−161.
6. Логинов Е. Л. Новые информационные технологии для контрольной деятельности в сфере государственного и корпоративного управления // Информационное общество. 2011. № 6. С. 32−39.
7. Логинов Е. Л., Логинова М. М. Императивы трансформации глобального финансового управления в посткризисный период // Финансы и кредит. 2012. № 16. С. 2−7.
8. Макаров В. Л., Агеев А. И., Зеленский В. А., Логинов Е. Л. Системные основы решения управленческих задач взаимодействия фундаментальной и прикладной науки с производственным сектором как основной фактор новой индустриализации России // Экономические стратегии. 2013. № 2. С. 108−117.
9. Сараев В. Н., Кобяков А. А., Вайно А. Э., Лисютин Е. В., Кобякова Н. Г., Козлов Л. Н., Подоляк В. И., Панфилов С. А., Логинов Е. Л. Глобальная система электронных почтовых коммуникаторов: патент на полезную модель RUS 103 410 20. 12. 2010.
УДК 338. 51:332. 72 Экономические науки
В статье раскрываются особенности предъявляемого спроса на рынке жилой недвижимости. Представлена авторская классификация факторов, влияющих на цену объекта жилой недвижимости на первичном рынке. Основное внимание уделяется оценке корреляционных зависимостей между типовыми признаками недвижимости как товара, степени их влияния на стоимость квартиры.
Ключевые слова и фразы: ценообразование- первичный рынок жилой недвижимости- корреляция- факторы ценообразования- стоимость объекта недвижимости.
Нестерова Светлана Игоревна, к.э.н.
Международный институт рынка, г. Самара nesvig@mail. ru
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (c)
Российская Федерация — крупнейшее государство в мире, социально-экономические системы мезоуровня которого обладают различными природно-климатическими условиями, имеют неравномерный уровень
© Нестерова С. И., 2013
социально-экономического и культурного развития и находятся под влиянием дифференциальных политических факторов. Все это приводит к неоднородности изменения состояния рынка недвижимости в каждом из регионов нашей огромной страны.
Можно заметить, что российский рынок жилой недвижимости существенно отстает в своем развитии от зарубежных стран. В настоящее время наблюдается огромный спрос на жилую недвижимость, особенно недорогую. Неудовлетворенность потребности вполне закономерна. Удельный показатель жилой площади на человека по состоянию на середину 2012 года в России составил 23,0 кв. м по сравнению с 40 кв. м на человека в Европе и 70 кв. м — в США [2]. Нельзя также забывать и о низком качестве большей доли жилищного фонда, построенной еще в советское время, ее высокой изношенности. Все это, а также учитывая стабильную социально-экономическую и политическую ситуацию, позволяет предположить, что большая часть населения России будет стремиться улучшать свои жилищные условия.
На сегодняшний день конъюнктура рынка жилой недвижимости изменяется, происходит переориентация спроса с вторичного рынка на первичный. Это обуславливается несколькими причинами.
Во-первых, на рынке появились хорошо зарекомендовавшие себя застройщики, имеющие репутацию надежного партнера. Кроме того, в этой сфере активно совершенствуется законодательство, защищающее права дольщиков.
Во-вторых, покупая квартиру на начальном этапе строительства, можно обойтись существенно меньшей суммой, чем приобретая готовое жилье. А ценовой фактор для большинства потребителей оказывается определяющим. Кроме того, предложение вторичного экономичного жилья более ограничено, а застройщики все же стремятся учитывать спрос, предлагают и относительно дешевые варианты. Хотя, если рассматривать Самару, сейчас имеются только два проекта, где присутствуют малогабаритные квартиры, — это «Крутые ключи» и жилой комплекс «ЖК-25» в Промышленном районе с метражом однокомнатной квартиры от 26 кв. м [3]. Нежелание застройщиков заниматься подобными проектами вполне обосновано — удельные затраты на их реализацию больше, т.к. требуются лишние расходы на подведение коммуникаций к квартирам, дополнительное возведение стен. Решением проблемы может стать строительство квартир-студий, где выделяется только санузел, а остальные помещения объединены. За счет этого затраты на сооружение зданий снижаются, и жилье становится более доступным для клиентов.
В-третьих, технологии строительства совершенствуются, на рынке появляются новые интересные проекты, в то время как вторичное жилье изнашивается и морально устаревает.
В-четвертых, меняется менталитет покупателей. Некоторым просто приятнее приобретать квартиру, в которой до них еще никто не жил. Кроме того, провести перепланировку в строящемся здании гораздо проще, и люди пользуются этой возможностью.
В-пятых, новостройки зачастую больше подходят под требования выдающих кредиты банков. Тем более, если учесть, что появляется все больше примеров партнерства застройщиков и финансовых учреждений, когда последние выдают целевой кредит только для покупки недвижимости, возводимой определенной фирмой, аккредитованной банком.
По своей структуре первичный рынок жилой недвижимости городского округа (г.о.) Самара стремится к монополистической конкуренции, где застройщики, обладая некоторой властью, могут устанавливать цены, соотнося их со своими стратегическими целями. В то же время в отдельных сегментах рынка присутствуют черты олигополистических рыночных структур. Такая ситуация характерна для многих крупных городов России, а в средних и мелких населенных пунктах рынок имеет черты монополии, что является одним из важных ценообразующих факторов.
В целом, все факторы, влияющие на цену жилой недвижимости на первичном рынке, можно условно разделить на несколько групп:
1. Факторы, связанные с продавцом:
— затраты продавца-
— степень монопольной власти продавца-
— степень рискованности сделки для продавца-
— желаемая прибыль-
— срочность сделки-
— финансовое положение продавца-
— имидж, личностные особенности продавца и его мотивы сделки-
— наличие неформальных взаимоотношений с участниками сделки.
2. Факторы, связанные с покупателем:
— степень рискованности сделки для покупателя-
— планы по дальнейшему использованию объекта-
— срочность сделки-
— степень монопольной власти покупателя-
— финансовое положение покупателя-
— личностные особенности покупателя и его мотивы сделки-
— наличие неформальных взаимоотношений с участниками сделки.
3. Факторы, связанные с объектом недвижимости как товаром:
— площадь недвижимости-
— местоположение объекта (в черте страны, региона, города, района- близость к культурному, деловому центрам, благоприятность соседства, развитость инфраструктуры, экология, уровень преступности) —
— срок строительства и введения в эксплуатацию-
— состояние объекта и планируемый жизненный цикл-
— наличие соответствующих документов, обременение-
— вид из окна-
— этаж-
— тип объекта, архитектурные особенности здания и квартиры-
— возможные варианты использования объекта.
4. Макроэкономические факторы:
— степень благосостояния населения-
— демографическая ситуация-
— социально-политическая обстановка-
— экономическая ситуация-
— степень открытости страны-
— климатические особенности-
— уровень преступности-
— жесткость законодательства-
— тяжесть налогового бремени-
— мода, обычаи и традиции.
5. Факторы, связанные с рынком недвижимости:
— спрос и предложение на рынке недвижимости-
— концентрация фирм-застройщиков на рынке-
— рентабельность строительного бизнеса-
— доступность кредитных ресурсов для участников рынка недвижимости-
— величина процентных ставок-
— трансакционные издержки-
— законодательное регулирование отрасли-
— поддержка строительного бизнеса со стороны правительства-
— помощь в приобретении жилья отдельным группам населения-
— степень коррупционной составляющей на рынке-
— обычный срок экспозиции.
Цена объекта недвижимости в первую очередь зависит от макроэкономических факторов. Так, если наблюдается устойчивый экономический рост при стабильной политической обстановке в стране, стоимость жилья повышается. Если экономика государства переживает не лучшие времена — снижается. При стабильном влиянии факторов макроуровня состояние рынка недвижимости определяется их другими группами, перечисленными выше.
Поскольку недвижимость является дорогим товаром, а доходы преобладающей части населения в России довольно низкие, на стоимость объектов недвижимости значительно влияют возможность получения государственной поддержки для улучшения жилищных условий слабозащищенными слоями населения, доступность ипотечного кредита. Так, средняя предлагаемая работодателями заработная плата в Самаре составляет 22,5 тыс. руб. [4], средняя стоимость 1 кв. м жилой недвижимости — 53 тыс. руб. [6], обычная минимальная номинальная ставка по ипотечному кредиту — не ниже 10,5%. Из этих данных видна несопоставимость доходов населения, процентной ставки и стоимости жилья.
Большое влияние на цену недвижимости оказывают степень срочности операции купли-продажи, степень ее рискованности и личностные особенности участников сделки.
Далее рассмотрим основные параметры квартиры, которые указываются в типовом объявлении на продажу. Проведенное исследование показало, что это, как правило, район, адрес, количество комнат, материал стен, общая, жилая площади и площадь кухни, этаж и количество этажей в доме, срок сдачи (для новостроек), тип недвижимости (новостройка или «вторичка»). Анализ проводился только по рынку первичного жилья, поэтому далее показатель «Тип недвижимости» не рассматривается. Целью исследования было выявление из упомянутых типовых параметров квартиры факторов, которые наиболее существенно влияют на стоимость объекта недвижимости. Эмпирической базой послужили объявления о продаже новостроек в г. о. Самара, размещенные на сайте http: //realty. yandex. ru. Очевидно, что половина из вышеперечисленных признаков (например, материал стен, местоположение, срок сдачи новостройки) имеет нечисловую природу, поэтому они были приведены к квазиколичественному типу процедурой неравномерной оцифровки. В результате была составлена матрица парных коэффициентов корреляции (см. Табл.).
Следует отметить, что расположение объекта недвижимости на первом и последнем этажах обычно уменьшает его стоимость на 5−15%. В первом случае стоимость снижает риск безопасности (в квартиру могут легко проникнуть воры), во втором — эксплуатационный риск, связанный с шумом обслуживающих
механизмов и возможным протеканием потолков. В многоэтажных домах размещение на последнем этаже окажется серьезным недостатком и в случае поломки лифта, что не является редкостью. Сказанное не относится к элитному жилью, где первый этаж обычно используется под коммерческие цели, проблем с безопасностью не возникает в связи с охраняемостью территории, а верхние этажи, напротив, ценятся, так как из окон таких квартир открывается лучший вид. Указанные взаимосвязи были выявлены на начальном этапе исследования при сопоставлении типовых объектов, которые отличались только размещением в вертикали дома. Поэтому на втором этапе исследования были исключены объекты, находящиеся на первом и последнем этажах. Элитное жилье, как наименее распространенное в экспозиции, также не рассматривалось. Как видно из Таблицы, если объект недвижимости не располагается на упомянутых этажах, то его размещение практически не влияет на стоимость квартиры.
Таблица. Матрица парных коэффициентов корреляции
Материал стен Район Срок сдачи Этаж Общая площадь Жилая площадь Площадь кухни Стоимость
Материал стен 1,000
Район -0,115 1,000
Срок сдачи -0,255 0,347 1,000
Этаж 0,254 -0,096 0,310 1,000
Общая площадь 0,603 0,129 0,055 0,060 1,000
Жилая площадь 0,148 0,742 0,272 -0,132 0,405 1,000
Площадь кухни 0,694 -0,092 -0,310 -0,027 0,669 0,148 1,000
Стоимость 0,172 0,751 0,614 0,101 0,436 0,733 0,205 1,000
Проведенный анализ показал, что сравнительно низкое влияние на стоимость недвижимости оказывает также тип стен, хотя, по мнению экспертов, разница в цене между квартирами в современном панельном и монолитном домах может составлять 10−20% [1]. Традиционно считается, что недостатками панельных домов являются более неказистый вид буквально через несколько лет после начала эксплуатации, худшие тепло- и шу-моизоляционные характеристики, стандартность планировки квартир, меньший срок службы здания, слабые возможности по и

Статистика по статье
  • 132
    читатели
  • 21
    скачивания
  • 0
    в избранном
  • 0
    соц. сети

Ключевые слова
  • ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ,
  • ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ,
  • КОРРЕЛЯЦИЯ,
  • ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ,
  • СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Аннотация
научной статьи
по экономике и экономическим наукам, автор научной работы & mdash- Нестерова Светлана Игоревна

В статье раскрываются особенности предъявляемого спроса на рынке жилой недвижимости. Представлена авторская классификация факторов, влияющих на цену объекта жилой недвижимости на первичном рынке. Основное внимание уделяется оценке корреляционных зависимостей между типовыми признаками недвижимости как товара, степени их влияния на стоимость квартиры.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой