Экономика управления инвестиционно-строительным проектом с позиции девелоперской организации

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Экономические науки


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

УДК 69: 658. 53
ЭКОНОМИКА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫМ ПРОЕКТОМ С ПОЗИЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ Иванов А. С.
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, Санкт-Петербург, e-mail: app_spb@mail. ru
В работе предлагается развить существующие подходы, основываясь на управленческой парадигме девелопмента. В качестве принципа синтезируемой модели стоимости девелоперских услуг автор видит оценку результативности и эффективности инвестиционно-строительного цикла. Принцип определяет цель управления — выполнение плановых показателей инвестора (заказчика цикла) в отношении размещенных в проекте финансовых активов. Сформулированный в статье подход отвечает развитой парадигме девелопмента — функция управления инвестиционно-строительным циклом в интересах инвестора-заказчика основанная на компетенции «маркетинг недвижимости».
Ключевые слова: девелопмент, инвестиционно-строительный проект, результативность, эффективность
THE MANAGEMENT OF THE INVESTMENT AND CONSTRUCTION PROJECT FROM A POSITION OF THE DEVELOPER ORGANIZATION Ivanov A.S.
Saint-Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering,
St. Petersburg, e-mail: app_spb@mail. ru
In work it is offered to develop existing approaches, being based on an administrative paradigm of a development. As a principle of synthesized model of cost of developer services the author sees an assessment of productivity and efficiency of an investment and construction cycle. The principle defines the management purpose — performance of planned indicators of the investor (the customer of a cycle) concerning the financial assets placed in the project. The approach formulated in article answers the developed paradigm of a development -function of management by an investment and construction cycle in interests of the investor customer based on competence «real estate marketing».
Keywords: development, investment and construction project, productivity, efficiency
Практика ценообразования на услуги девелоперской организации не является устоявшейся и определенной с позиции восприятия рынком инвесторов — потребителей девелоперских услуг. В холдинговых структурах применяется трансфертное ценообразование, а специализированные девелоперы назначают цену исходя из ситуационного видения проблемы развития участка или объекта. Национальные подходы к формированию стоимости значимо отличаются и от зарубежных принципов. [2, 10] В условиях отсутствия сложившейся практики и невозможности реализации зарубежных решений объективна задача развития научно-теоретических методов оценки параметров девелоперских контрактов. Данный вопрос обсуждался в работах отечественных экономистов Бакулина А. А., Звонковой Е. А., Зинковского А. Н., Сагайдак С. А., Сафонова Д. Г., Федотовой М. А., Ястребов С. А. Анализ представленных в работах методов оценки стоимости не позволяет рассматривать их как актуальные современной институциональной структуре ИСК в силу следующих факторов:
1) существующие методы построены на устаревшей парадигме о девелопменте как процессе разработки маркетинговой части строительного объекта, не учитывающей
эволюцию институциональной функции субъекта — управление всеми этапами инвестиционно-строительного цикла-
2) предложенные модели отражают структуру себестоимости девелоперских услуг (затратный метод ценообразования), не рассматривают роль девелопера как менеджера проекта, экономическую целесообразность и эффективность его использования в снижении трансакционных расходов цикла.
Соответственно, предлагается развить существующие подходы, основываясь на управленческой парадигме девелопмента. [6, 9] В качестве принципа синтезируемой модели стоимости девелоперских услуг автор видит оценку результативности и эффективности инвестиционно-строительного цикла. Принцип определяет цель управления — выполнение плановых показателей инвестора (заказчика цикла) в отношении размещенных в проекте финансовых активов. Сформулированный подход отвечает развитой парадигме девелопмента — функция управления инвестиционно-строительным циклом в интересах инвестора-заказчи-ка основанная на компетенции «маркетинг недвижимости». [1, 4, 7] Традиционно целевым показателем результативности для инвестора является чистый приведенный
(дисконтированный) доход. Соответственно, с позиции инвестора задачей девелопера является обеспечение плановой величины чистого дисконтированного дохода на активы проекта. Девелопер управляет положительным и отрицательным потоком проекта при заданной инвестором (или рассчитанной) ставке дисконтирования. В таком контексте формула чистого дисконтированного дохода может быть рассмотрена как баланс потоков инвестиций и поступлений (платежей), привязанных к временным периодам и ставке дисконтирования:
& quot- ГТ*1 & quot- ТС
(1)
где ЫРУ — чистый дисконтированный доход инвестиционно-строительного цикла, проекта- 1С — инвестированный капитал в выделенных этапах инвестиционно-строительного цикла ^ (включая от начального периода 0 до п) — СЕ, — поток платежей (поступлений от потребителя платы за покупку или аренду объекта недвижимости) в выделенных этапах инвестиционно-строительного цикла V- / - ставка дисконтирования инвестора-заказчика проекта, формула (2).
Управленская деятельность девелопера, реализуемая через контрактинг в рамках формализованных функций, сводится к оптимизации инвестиций (1С) и потока платежей (СЕ), их балансировке в рамках ожидаемого уровня дохода (АРУ). Раскроем компоненты уравнения с целью демонстрации системы планирования результативности инвестиционно-строительного проекта и определения стоимости девелоперских услуг.
Ставка дисконтирования инвестора-за-казчика проекта может рассматриваться как привязанная к актуальным уровням доходности по альтернативному вложению капитала и инфляции — ключевых показателей целеполагания для портфельных инвесторов. Традиционный для экономики строительства подход оценке ставки дисконтирования исходя из снижения ликвидности проекта можно интерпретировать следующим уравнением:
1=Т-
f MP
BR -MP ¦
I BR /
(2)
Очевидно, что поток платежей возникает в процессе эксплуатации объекта недвижимости как плата за его аренду или выкуп в собственность площадей. Базовая модель оценки входящих потоков привязывается к удельной стоимости площади объекта вне зависимости от его функциональности. Можно применить стандартную модель оценки коммерческого потенциала объекта недвижимости:
CFt = ^prrSQp
м
(3)
где рг. — единичная стоимость, цена продажи (аренды) м2. -ого объекта из т объектов недвижимости входящих в пул инвестиционно-строительного проекта, фин. ед. за м2- SQ — экспонируемая площадь объекта недвижимости. -ого объекта в рамках проекта, м2.
Реализация экспонируемой площади производится риэлтором по агентскому договору (с девелопером или инвестором), что позволяет уточнить величину прямых расходов цикла на реализацию процессов продаж:
MAt = CFt-K = JJprjSQj
ft.
•к, (4)
где Т — рыночный срок экспозиции объекта недвижимости — период от офертирования до закрытия контрактов с потребителем по всем площадям объекта, мес. (лет) — ЕЯ -средневзвешенная ставка по кредитованию юридических лиц, оценивается применительно к С, %- МР — прогнозируемый темп роста цены на площади объекта, выносимого на экспозицию, %.
где МЛ1 — агентское вознаграждение риэлтора от продажи (передачи в аренду) площадей объекта недвижимости, фин. ед.- к — согласованный агентский процент риэлтора, %.
Инвестиционный блок в уравнении (1) имеет более сложную структуру, обусловленную взаимодействием 5 контрагентов (рис. 1) в рамках 4 этапов инвестиционностроительного цикла. 5] В рамках каждого этапа выделяются прямые инвестиционные расходы и затраты на их менеджмент (менеджмент фи). Можно выделить четыре блока прямых инвестиционных затрат по субъектам управления (см. рис. 1): маркетинг объекта недвижимости (1РЯ) — юридическое оформление земельного участка и объекта (1СЬ) — архитектурно-строительное проектирование (1СР) — строительномонтажные работы (1СЕ). Управление 4-мя инвестиционными блоками реализуют 3 субъекта с соответствующей выплатой менеджерского вознаграждения: девелопер (ОМЕ), генеральный подрядчик (Е), технический заказчик (Т).
В косвенные затраты цикла также входят эксплуатационные платежи и расходы объекта недвижимости (в т.ч. участка), затраты управляющей компании (СЕ) и определенный уравнением 4 уровень агентского вознаграждения риэлтора (МЛ (). Соответственно, раскрытие инвестиционного блока
в уравнении (1) оценки ЫРУ представляет собой дисконтированную сумму выделенных затрат по 4-м блокам управления и 2-е позиции косвенных расходов, связан-
П ТГ п
,=о (1+о' й
ные с эксплуатацией и экспозицией объекта недвижимости. Компилируя структуру инвестиционных расходов цикла, приходим к следующему уравнению:

[1СРг + ІСЦ]• (1 + Т () + 1СВ (• (1 + В1) + СЕ1+ ІРЯ, + БШ, + Щ
(1 + 0'-
(5)
где 1СР — сметная (фактическая) стоимость архитектурно-строительного, инженерного проектирования и соответствующих согласований — инвестиции в рамках этапа «пред-проектная подготовка, проектирование», фин. един.- 1СЬ г — сметная (фактическая) стоимость формирования юридической (в т.ч. контрактной) документации проекта -инвестиции в рамках этапа «юридическое оформление», «реализация результатов
проекта, оформление прав», фин. един.- Т — вознаграждение технического заказчика за менеджмент этапов связанных с пред-проектной подготовкой, проектирование и юридическим оформлением проекта, %- 1СЕ (- сметная (фактическая) стоимость строительно-монтажных работ, инвестиций
в рамках этапа цикла «строительство (реконструкция), сдача объекта», фин. един.- Е{ - вознаграждение генерального подрядчика за менеджмент строительно-монтажных работ, %- СЕг — эксплуатационные платежи и расходы объекта недвижимости (в т.ч. участка), возникающие на всей протяженности инвестиционно-строительного цикла, включая затраты управляющей ком -пании фин. ед.- 1РЯ г — сметная (фактическая) стоимость маркетинговой проработки объекта (участка) — инвестиции в рамках этапов цикла «оценка и выбор инвестиционных намерений» и «разработка бизнес плана», фин. ед.- ОМЕ (- вознаграждение девелоперской организации в рамках реализации проекта, фин. ед.
Инвестор — заказчик
Ь-

Девелопер

-с- Генеральный подрядчик
Управляющая компания
Технический заказчик
Риэлтор
Рис. 1. Иерархия коммуникационных и контрактных отношений субъектов, направленная на редуцирование трансакционных расходов инвестиционно-строительного цикла
(а-е выделенные генеральные контракты)
Итак, предложен метод планирования инвестиционно-строительного цикла. Особенностями метода, научным отличием от ранее сформированных подходов, является отражение управленческих процессов инвестиционно-строительной деятельностью через разделенные по субъектам менеджмента инвестиционные потоки. Введенный управленческий принцип позволяет девелоперу балансировать положительный и отрицательный денежный поток в интересах дохода инвестора.
Переходя к вопросу о стоимости девелоперских услуг первично необходимо выделить структуру доходов субъекта. Девелопмент это совокупность двух функций: операционной — разработка маркетинга проекта и менеджерской — управление всеми этапами инвестиционно-строительного цикла [3]. Маркетинг (результат — бизнес план, инвестиционный меморандум) это базовая услуга, ключевая компетенция де-
велоперской организации — ее стоимость отражена (ур. 5) через соответствующий инвестиционный поток (1РЯ). Второй ком -понентой доходности определяется вознаграждение (менеджмент фи) за управление всеми этапами инвестиционно-строительного цикла (ОМЕ). Совокупный доход девелопера (ГО) в рамках инвестиционностроительного проекта можно выразить суммой операционной и менеджерской компонент:
Ю = 1РЯ1+ОМЦ. (6)
С научной точки зрения интерес представляет метод ценообразования на девелоперские услуги, то есть структура переменной (ОМЕ) уравнения. В процессе синтеза структуры доходности автор исходил из следующих принципов:
1) девелопер управляет положительным (платежи) и отрицательным (инвестиции) финансовыми потоками инвестиционно-
строительного цикла, заключая от лица инвестора генеральные контракты-
2) бюджет инвестиционно-строительного проекта должен отвечать современной практике управленческого и налогового учета Российской Федерации, объективно выделяющего результаты операционной, инвестиционной и финансовой деятельности («ПБУ 23/2011 «Отчет о движении денежных средств») —
3) кэш-фло от операционной деятельности отражает положительный поток в управлении девелопера (С. ^), соответственно, вознаграждение определяется как его (кэш-фло) доля-
DMFt = CFt-da + (lCPt+ICLt'-]{ + rYt) + ICBt-(+ Bt) + IPRt)-dh
4) кэш-фло от инвестиционной деятельности выражает отрицательный поток в управлении девелопера (ІС) — менеджмент фи определяется как его (кэш-фло) доля-
5) выплата девелоперу за менеджмент цикла пропорциональна находящимся в управлении финансовым активам по инвестиционной и операционной деятельности инвестора.
Соответственно выдвинутым принципам можно представить экономико-математическое выражение стоимости управленских услуг девелоперской организации:
(7)
где йа — премия (менеджмент фи, вознаграждение, стоимость контракта) девелоперской организации по результатам операционной деятельности, %- йЬ — премия девелоперской организации по результатам инвестиционной деятельности, %.
Фактически принципом ценообразования можно считать коэффициенты (йа, йЬ), выражающие контрактное вознаграждение девелоперу. Коэффициенты балансируют начисления за снижение инвестиционных расходов (йЬ) и увеличение доходности (йа). Менеджмент фи за управление отрицательным и положительным финансовыми потоками обеспечивают равномерность дохода девелопера во времени: первичная фаза проекта дает отчисления от инвестиций, вторичная, эксплуатационная — от результатов продажи объекта недвижимости.
При этом структура экономики инвестиционно-строительных циклов очень вариативна, обусловлена спецификой региональных и отраслевых проектов, назначением объекта недвижимости. Поэтому коэффициенты премирования за обслужи-
вание цикла (йа, йЬ) не могут быть представлены как фиксированные величины. Автор видит их сбалансированными — в зависимости от специфики проекта акцентом девелоперской деятельности могут быть инвестиции или операционная составляющая эксплуатационного цикла. Например, проект может иметь: короткий проектно-строительный период и длинный — реализации площадей- длинный цикл формирования инвестиционного пула и ко -роткий срок строительства и ввода в эксплуатацию. Соответственно, видится баланс усилий девелопера в инвестиционной и операционной составляющей цикла, что определяет и связанность вознаграждения по соотношению коэффициентов операционной и инвестиционной части проекта (йа, йЬ). Для оценки заявленного отношения автор исследовал практику оферти-рования услуг управления девелоперских организаций, что позволило построить график офертированных значений и, соответствующий, им оптимизированный линейный тренд, представленные на рис. 2.
Рис. 2. Статистическая интерпретация наиболее распространенных отношений менеджерского вознаграждения (%) девелоперов в балансе коэффициентов операционной (йа) и инвестиционной деятельности (йа)
Полученная модель через линейный тренд отражает балансную модель вознаграждения девелоперской организации: вариативность коэффициента операционной деятельности (йа) в пределах 2−8%- вариативность коэффициента инвестиционной деятельности (йЬ) в пределах 0−2,3%. Две области экономического отражения управленческой деятельности девелопера — операционная и инвестиционная деятельность, соответствующие коэффициенты (йа, йЬ) вознаграждения его деятельности и модель их баланса могут рассматриваться как решенная задача синтеза метода ценообразования на управленческие услуги девелоперской организации.
Список литературы
1. Асаул А. Н. Маркетинговые аспекты деятельности строительной организации // Маркетинг. — 2002. — № 1. -С. 65.
2. Асаул А. Н., Асаул Н. А., Алексеев А. А., Лобанов А. В. Инвестиционно-строительный комплекс: рамки и границы термина // Вестник гражданских инженеров. — 2009. -№ 4. — С. 91−96.
3. Асаул А. Н., Грахов В. П. Развитие девелопмента в России // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: сборн. науч. тр. — Вып. 3. — Т 2. — СПб.: ГАСУ, 2005.
4. Асаул А. Н., Грахов В. П. Функционирование инвестиционно-строительного комплекса с позиций теории маркетинга // Экономика строительства. — 2005. — № 1. — С. 2−17.
5. Асаул А. Н., Лобанов А. В. Институциональные единицы в региональном инвестиционно-строительном комплексе: критерии и методы выделения // Экономика Украины. — 2010. — С. 47.
6. Асаул А. Н., Лобанов А. В. Структурный анализ институциональных субъектов инвестиционно-строительного комплекса // Экономика строительства и городского хозяйства. — 2010. — Т. 6, № 2. — С. 59−70.
7. Маркетинг — менеджмент в строительстве / А.Н. Аса-ул, В. П. Грахов. — СПб.: Гуманистика, 2006. — 328 с.
8. Стратегическое планирование развития строительной организации / А. Н. Асаул и др. — СПб.: СПбГАСУ,
2008. — 120 с.
9. Теория и практика управления и развития имущественных комплексов / А. Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов. -СПб.: Гуманистика, 2006. — 240 с.
10. Управление затратами в строительстве / А. Н. Асаул, М. К. Старовойтов, Р. А. Фалтинский. — СПб.: АНО ИПЭВ,
2009. — 392 с.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой