Определение рыночной стоимости права аренды застроенного земельного участка

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Экономические науки


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

18. Сидоренко И. В. Влияние деловой активности на результативность деятельности промышленных предприятий: автореф. дис. … канд. экон. наук. М., 2010. 23 с.
19. Стоун Д., Хитчинг К. Бухгалтерский учет и финансовый анализ: подготовительный курс / пер. с англ. Ю. А. Огибина и др.- под общ. ред. Б. С. Лисовика и М. Б. Ярцева. СПб: АОЗТ «Литера плюс», 1994. 272 с.
20. Хелферт Э. Техника финансового анализа. 10-е изд. СПб: Питер, 2003. 640 с.
21. Холт Р. Н. Основы финансового менеджмента: пер. с англ. М.: Дело, 1993. 128 с.
22. Штофер Г. А. Фондовый рынок как индикатор деловой активности // Экономика и управление. 2008. № 4. С. 44−49.
M. V. Afanaseva
The comparative analysis of the basic approaches to concept business activity
The comparative analysis of existing approaches to concept business activity on makro-, meso- and microlevel is carried out, and also the maintenance of a considered category is specified. Classification of business activity is offered.
Key words: business activity, efficiency, productivity.
УДК 332. 74
H.A. Шибаева, аспирант, 8−920−277−16−07, nataliaandrevna@mail. ru, (Россия, Тула, ТулГУ)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗАСТРОЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Рассматриваются вопросы, связанные с практическим применением методов оценки рыночной стоимости права аренды застроенного земельного участка.
Ключевые слова: оценка, стоимость, аренда, недвижимость.
В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: владения, пользования, распоряжения. При передаче земельного участка в аренду собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения (или владения и распоряжения) земельным участком. Арендатор, в свою очередь, на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.
Стоимость прав, переданных арендатору, обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размере разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику. В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который невозможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ. В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.
Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (незастроенному) земельному участку. В случае, если на арендованном участке построено здание, принадлежащее другому собственнику, ситуация несколько меняется. Собственник земельного участка не может по своему усмотрению прекратить аренду ЗУ по окончании договора аренды (исключение составляет предусмотренный законом выкуп земли для федеральных и муниципальных нужд). Он вынужден проддить закончившийся договор аренды или продать ЗУ собственнику здания. В свою очередь, арендатор ЗУ не имеет возможности сдать его в субаренду или организовать на нем бизнес, кроме как путем сдачи здания или его части в аренду. Следовательно, в течение периода, пока на ЗУ располагается здание, этот участок имеет особый статус, т. е. он неотделим от этого здания и образует единый объект недвижимости.
Обычно ддя определения стоимости права аренды рекомендуется использовать методы остатка или выделения. Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во-вторых, в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая, в свою очередь, зависит от местоположения ЗУ, и ее величина определяется с высокой погрешностью. Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подхода (в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли). Следует также отметить, что полученная стоимость «оторвана» от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения.
Наблюдение показывает, что динамики рынка земли и указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться. Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того чтобы увязать стоимость права аренды с рынком земли, воспользуемся методом соотнесения. Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерче-
ской недвижимости, все параметры которых одинаковы, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое — на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой арендной ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы имеют различие только в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, — арендную плату, которая превышает налог на землю.
Библиографический список
1. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учеб. пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. 720 с.
2. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости: энцикл. оценки. СПб: Изд-во СПбГТУ, 2008.
N.A. Shibaeva
Definition of market cost of the right of rent of the built up ground area In article the questions connected with practical application of methods of an appraising of market cost of the right of rent of the built up ground area are considered.
Keywords: an appraising, cost, rent, the real estate.
УДК 338. 242. 4
Ф. И. Шамхалов, канд. экон. наук, зав. кафедрой финансового контроля, fs2005@mail. ru, (Россия, Москва, МЭСИ) —
М. Х. Канкулов, канд. экон. наук, доцент кафедры финансового контроля, (Россия, Москва, Фин. ун-т при Правительстве РФ)
ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО И НОРМАТИВНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ВООРУЖЕНИЕ И ВОЕННУЮ ТЕХНИКУ
На основе анализа практического опыта организации — государственных заказчиков вооружения и военной техники, предпринята попытка обобщения и систематизации проблем ценообразования при реализации Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» при закупках вооружения и военной техники с позиций государства-покупателя и поставщика (исполнителя) государственного оборонного заказа.
Ключевые слова: вооружение, военная техника, оборонный заказ,
ценообразование, риски, качество, расходы, контроль, поставщик, реестр.
Закупка вооружения и военной техники в рамках государственного оборонного заказа составляет значительную часть расходов на обеспечение

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой