Формирование эффективного механизма инвестиционного обеспечения жилищного строительства мегаполиса в современных условиях

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Экономические науки


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

РЕГИОНАЛЬНОЕ И ОТРАСЛЕВОЕ РАЗВИТИЕ
С.А. НИКОЛИХИНА
старший преподаватель Санкт-Петербургского государственного
инженерно-экономического университета
ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО МЕХАНИЗМА ИНВЕСТИЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МЕГАПОЛИСА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Инвестиционные процессы в рыночной экономике в целом формируют макроэкономическую ситуацию и определяют перспективы дальнейшего развития. Переход к рыночной экономике, появление многообразных форм собственности, отказ от жесткого централизованного планирования вызвали необходимость поиска новых подходов к управлению экономическими процессами, изменения инвестиционной политики государства и предприятий, структуры инвестиционной сферы, состава и роли инвесторов на рынке инвестиций. В разных экономических условиях возникают различные механизмы инвестирования.
Инерционность экономического механизма и недопустимость в новых условиях распыления инвестиций предопределяют важность инвестиционного института в развитии экономической системы.
В современных условиях проблема поиска источников инвестирования должна решаться комплексно с учетом факторов, действующих как на федеральном, так и на региональном уровнях.
Основной задачей региональной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства должны стать формирование благоприятного инвестиционного климата и поиск рациональных направлений осуществления инвестиций с учетом общей экономической конъюнктуры в стране.
Многократные попытки внедрения различных систем долгосрочного кредитования показывают, что одна из основных проблем долгосрочного кредитования — привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах. На эффективность форм привлечения средств для инвестирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов влияет прежде всего наличие надежных финансовых инструментов или механизмов,
обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов.
На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств: универсальные банки- контрактные жилищные сбережения- ипотечные банки- вторичный рынок ипотечных кредитов. Анализ показывает, что в конкретных странах не применяется только одна из перечисленных моделей. Как правило, модели инвестирования ипотечных кредитов сочетаются друг с другом, их основные финансовые инструменты и механизмы развиваются и изменяются, меняются их роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных рынков.
В целом оценка спроса на жилье может быть осуществлена двумя способами: на основе среднегодовых показателей реализации жилья в базовом году с некоторой экспертной корректировкой или на основе ориентировочной расчетной оценки.
Методика прогнозирования спроса на жилье, основанная на синтезе количественных методов адаптивного прогнозирования и качественных эвристических методов (экспертное прогнозирование), позволяет осуществлять непрерывное прогнозирование спроса на жилье (с достаточно высокой степенью надежности прогноза) и элиминирование ситуации риска инвестора.
Как уже было сказано, оценку спроса на жилье можно производить также на основе среднегодовых показателей реализации жилья в базовом году.
Структура ввода жилья по разным типам квартир практически соответствует сложив-
© СА. Николихина, 2006
РЕГИОНАЛЬНОЕ И ОТРАСЛЕВОЕ РАЗВИТИЕ
шейся структуре спроса на него: около 50% занимают однокомнатные квартиры.
Анализ распределения площадей объектов первичного рынка по заявленным срокам сдачи показывает, что на 2006 г. застройщиками заявлен объем ввода жилья в 3,22 млн м2 (без учета пригородов, ИЖС и бюджетных объектов). Это позволяет предположить, что при благоприятном стечении обстоятельств уже в наступившем году может быть преодолен рубеж в 3 млн м2, который планировалось достигнуть лишь к 2008 г. Менее оптимистично выглядит прогноз на 2007 г. Пока застройщиками заявлен объем в 1,63 млн м2. Впрочем, не исключен вариант, когда объем перераспределится между этими двумя годами и в 2006 г. составит 2,5−2,7 млн м2, а в 2007 — 2,1 -2,3 млн м2.
Спрос на жилье в фешенебельных зонах уменьшился, а в районах с теми или иными существенными недостатками, которые снижают привлекательность жилья (плохая транспортная доступность, типовая застройка), увеличился. Это отражает существующую тенденцию к увеличению объемов строительства в окраинных районах и к сокращению предложения в зонах сложившейся жилой застройки. Развитие данной тенденции в течение 2006 г. может усилить ценовую дифференциацию между территориальными зонами и вызвать в одних местах локальный дефицит предложения, а в других — локальное затоваривание.
В настоящее время администрацией г. Санкт-Петербурга предпринимаются попытки активизации деятельности инвестиционно-строительного комплекса в целом и жилищной сферы в частности. Так, в июле 2004 г. на заседании городского правительства была утверждена Концепция генерального плана г. Санкт-Петербурга, который будет действовать до 2025 г. В основе градостроительных преобразований, намечаемых концепцией, лежит идея открытого европейского города. Новый генеральный план г. Санкт-Петербурга ориентирован на достижение европейских стандартов качества жизни и комфортности городской среды.
В основу разработки концепции положены следующие предпосылки социально-экономического развития до 2015 г.: численность населения 4,6−4,7 млн чел., увеличение валового продукта в 2,5−3,0 раза, доходов населения в 3,0−3,5 раза, обеспечение жильем в объеме 27−30 м2 на 1 чел.
Ключевые понятия, на которых базируется прогноз физического развития г. Санкт-Петербурга: стабильность, сбалансированность, реконструкция и органический рост.
В рамках программы по развитию долгосрочного жилищного кредитования в г. Санкт-Петербурге в 2002—2012 гг. планируется выдать кредиты более 9,5 тыс. очередников.
Общий объем инвестиций в экономику города в 2005 г. составил 154 млрд р. (в том числе 127 млрд р. в крупные и средние предприятия), или 109,7% от уровня предыдущего года. Следует отметить, что наибольшее повышение объема инвестиций в 2005 г. произошло в сфере коммунального хозяйства (172,9% по отношению к 2004 г.), в сфере финансов и кредита (160,3% по отношению к 2004 г.) и в сфере недвижимости (129,3% по отношению к 2004 г.). В то же время в ряде отраслей объем капитальных вложений в 2005 г. по отношению к 2004 г. существенно снизился: строительство — 55,1%, здравоохранение — 79,0%, транспорт и связь — 79,3%, торговля и бытовое обслуживание — 83,4%.
По данным Санкт-Петербургского комитета государственной статистики (Петроста-та), из общего объема инвестиций в нежилую недвижимость в 2005 г. вложено 50,8%, в жилую недвижимость — 7,8%, в машины, оборудование и транспортные средства — 41,0%. Исходя из того что ввод объектов жилого назначения в Санкт-Петербурге примерно в 2 раза превышает ввод объектов коммерческого назначения, мы считаем долю жилья сильно заниженной. Объем вложений в жилищное строительство, приводимый Пет-ростатом (12 млрд р.), соответствует вводу жилья в объеме не более 0,5 млн м2. По нашей оценке, доля жилой недвижимости в общем объеме СМР составляет около 40% (40% инженерное строительство и 20% промышленно-гражданское строительство).
Резкое повышение рентабельности жилищного строительства привело к увеличению его объемов за счет средств инвесторов и кредитов банков. Однако большинство жителей города, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не могут приобрести квартиры на условиях долевого участия по сложившимся в настоящее время рыночным ценам. Не решена задача снижения стоимости квадратного метра общей площади за счет использования более эффективных строительных технологий и материалов.
Известия ИГЭА 2006. № 3 (48)
С.А. НИКОЛИХИНА
В России без массового выхода на рынок жилья новых продавцов и усиления конкуренции не следует ожидать стабилизации и снижения цен. Основным препятствием для инвестиций является отсутствие в ряде городов свободных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой.
В этой связи дальнейший количественный рост жилищного строительства в городах России должен осуществляться по следующим направлениям: завершение освоения
прежних зон массовой застройки и переход, во-первых, к реконструкции ветхого и аварийного жилья, во-вторых, к комплексной реконструкции районов, в-третьих, к застройке промышленных зон в центре городов после вывода оттуда предприятий, в-четвертых, к увеличению доли современного комфортабельного, в том числе элитного, жилья.
В странах с развитой рыночной экономикой жилищная сфера традиционно регулируется государством. В этих странах законодательно закреплены рамочные условия, определяющие как порядок долгосрочного кредитования разных слоев населения с целью приобретения жилья, так и принципы сочетания порядка кредитования с рыночными механизмами.
В мировой практике сложилось понятие «коэффициент доступности жилья» — норматив, который не должен превышать 30% суммы потребительских расходов семьи. Именно из него должны исходить органы власти на федеральном и региональном уровнях при решении жилищной проблемы.
Комплексное представление существующих механизмов и инструментов инвестирования строительства и приобретения жилья с учетом преимуществ и недостатков и привязкой к потребительским группам населения в зависимости от уровня доходов позволяет сделать вывод, что ни один из рассмотренных механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья не может претендовать на решение жилищной проблемы в целом. Каждый из них имеет свои очевидные преимущества и недостатки, они ориентированы на различные слои населения и неодинаковые условия их реализации. Таким образом, данные механизмы не взаимоисключают друг друга, а, наоборот, дополняют. Наиболее доступным является механизм предоставле-
ния жилищных облигационных займов, так как он охватывает практически все доходные группы населения.
При моделировании жилищного строительства необходимо различать коммерческое и социальное жилье. В основу формирования рынка коммерческого и социального жилья положены различные концепции удовлетворения жилищных потребностей. Для этого рынка потребностью является неудовлетворенный платежный спрос на жилье определенного качества. При этом стимулом для рыночного предложения выступает желание приобрести жилье, подтвержденное покупательной способностью.
Для социального жилья характерно обеспечение той части менее обеспеченных домохозяйств, жилищные условия которых ниже сложившихся (и установленных) жилищных стандартов.
Таким образом, целевая функция модели оптимального развития жилищной сферы крупного города в краткосрочной перспективе может быть представлена следующим образом:
X общ —
I J
ZZ (Xj — Y) ^ min,
i-1 j- 1
IJ
ZZ X jj (t)Z jj (t) ^ min,
i-i j-i
где i — вид жилищного фонда (тип серии жилого дома) — j — тип квартир- X, y (t) — объем j-го типа квартир i-го вида жилищного фонда в t-м году (искомая величина в оптимизационной модели) — Yj — потребность семьи в j-м типе квартир в i-м виде жилищного фонда- Z (t) — совокупные инвестиционные затраты на 1 м² общей площади j-го типа квартир в жилых домах i-й серии в t-м году.
Критерий оптимальности состоит в максимальном удовлетворении потребности населения в жилье при заданном уровне совокупных инвестиционных затрат на жилищное строительство.
Система ограничений:
i jrx" (t) & lt- Qj (t),
i=1 j=1
Xij * 0,
где Q, y (t) — мощность строительного производства j-го типа квартир в жилых домах i-й серии в t-м году.
Известия ИГЭА. 2006. № 3 (48)

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой