Механизм жилищного финансирования в России: состояние и перспективы развития

Тип работы:
Реферат
Предмет:
Экономические науки


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

УДК 332. 834 МЕХАНИЗМ ЖИЛИЩНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ В РОССИИ: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ Клевцов В. В.
1АНО ВПО «Евразийский открытый институт» Москва, Россия (119 501, Москва, ул. Нежинская, 9, корп. 1),
e-mail: vklevcov@inbox. ru____________________________________________________________________
Проведен анализ инструментального обеспечения решения задачи повышения доступности жилья и улучшения жилищных условий населения. Предложено рассматривать ипотечное жилищное кредитование как структурный элемент механизма жилищного финансирования. Выявлены особенности ипотечного кредитования в циклах деловой активности. Разработана новая структура механизма жилищного финансирования. Предложены модельные представления ипотечного кредитования в формировании многосекторного жилищного рынка, согласованной жилищной и финансово-кредитной политики государства в проекции жилищного финансирования и институциональной среды деятельности субъектов ипотечного кредитования. Установлено, что формирование системы ипотечного жилищного кредитования опосредовано структурной комбинацией элементов национального институционального фонда финансово-кредитной системы и секторов финансового рынка. Выявлены базовые модели системы ипотечного жилищного кредитования в разрезе институционально-структурного и институционально-ресурсного подходов.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, механизм жилищного финансирования, система ипотечного жилищного кредитования.
HOUSING FINANCE MECHANISM IN RUSSIA: STATE AND PROSPECTS Klevtsov V. V.
1Eurasian Open Institute, Moscow, Russia (119 501, Moscow, Nezhinskaya street, 9/1), e-mail: vklevcov@inbox. ru We have done the analysis of measures the government uses to increase housing availability and improve housing conditions of citizens. We consider mortgage lending as a structural element of the housing finance mechanism. The mortgage lending features in the business cycles are detected. A new structure of housing finance mechanism is developed. Models of mortgage lending in the formation of a multi-sector housing market, agreed the housing and financial-credit policy of the state in the projection of housing finance and the institutional environment of the mortgage lending subject are proposed. It is established that the mortgage lending system formation is mediated by a combination of structural elements of the national institutional fund financial and credit system and financial market sectors. The basic mortgage lending models in the context of the institutional and structural and institutional-resource approach are revealed.
Key words: mortgage lending, housing finance mechanism, mortgage lending system.
Введение
Развитие в XX в. ипотечного жилищного кредитования стимулировало мировой финансовый кризис конца первого десятилетия XXI в., который, по сути, «тестирует» национальные экономики и инструменты решения различных социально-экономических задач на конкурентоспособность. Проверке кризисом подверглись также масштабируемые и адаптируемые экономиками различных стран институты ИЖК, другие инструменты жилищного финансирования, демонстрирующие свою слабость или силу противостояния натиску кризисной «инфекции» через эффективность механизма жилищного финансирования (МЖФ).
К решению народнохозяйственной задачи повышения жилищной обеспеченности населения в России проявлен значительный интерес со стороны различных исследователей,
государства, коммерческих и некоммерческих организаций, а в качестве инструмента улучшения жилищных условий населения в Концепции и Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в РФ до 2030 г. декларировано использование ИЖК, других инструментов жилищного финансирования.
Ипотечное жилищное кредитование в циклах деловой активности ИЖК, хотя и расширяет свое содержание — от предоставления населению кредитных ресурсов на цели приобретения жилья до инвестиционного обеспечения жилищного строительства и фактора экономического роста — все же должна рассматриваться как своего рода дополнительный рычаг к уже сложившимся и развивающимся финансово-кредитным схемам. Следовательно, ИЖК обеспечивает инвестиционную поддержку реализации финансово-кредитных схем приобретения жилья, роль которого различна в зависимости от фазы цикла деловой активности (табл. 1). Выявленные различия проявляются также через дифференцированное (адресное) решение вопроса финансирования приобретения или строительства жилья посредством расщепления ИЖК на рыночное, социальное, государственное, государственно-частное.
Таблица 1
Особенности ипотечного жилищного кредитования в циклах деловой активности
Параметр сравнения Фаза делового цикла
Подъем Спад Депрессия Оживление
1 2 3 4 5
Ставки по ипотечным кредитам (доступность ипотеки) Устойчивое снижение Прекращение падения ставок вследствие снижения качества банковского ипотечного портфеля и/или изменения ценности денег Апогей в уровне процентных ставок Снижение
Рефинансирование ипотеки Увеличение объемов рефинансирования ипотечных кредитов, выданных в другие фазы цикла Замедляется Консервируется вследствие высоких процентных ставок Восстанавливается
Предпринимательская активность на ипотечном рынке (количество и объем выдачи ипотечных кредитов) Увеличивается Снижается Минимальна, но есть вероятность сохранения доходности по ипотечным продуктам Восстанавливается, на рынке появляются новые игроки, наблюдается модернизация действующих и предложение новых ипотечных продуктов
Количество финансовокредитных учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты (уровень конкуренции между ними) Увеличение количества банков, усиление конкуренции Снижается, происходит укрупнение банков, поглощение ипотечных кредитов Снижается, происходит укрупнение банков, поглощение ипотечных кредитов Увеличивается
Требования к заемщикам Снижаются Увеличиваются Высокие Снижаются
Т ранзакционные издержки по ипотечным сделкам Устойчиво снижаются Увеличиваются вследствие нарастания рисков, сопровождающих ипотечное кредитование Высокие Снижаются
Существование квази-ипотечных инструментов Вытесняются с рынка более надежными Сужение предложения ипотечных продуктов создает почву для Развитие квази-ипотечных инструментов Расконсервирование ипотечных программ блокирует развитие квази-ипотечных инструментов
инструментами, возможно их локальное появление появления квази-ипотечных инструментов
Доступность жилья Повышается при соответствующем росте объемов жилищного строительства Снижается Низкая вследствие высокой стоимости кредитных ресурсов Повышается при сбалансированном развитии жилищного рынка
Таким образом, в современных экономических условиях развитие ИЖК вовлекает в решение задачи повышения жилищной обеспеченности населения другие инструменты жилищного финансирования, на основе чего выстраиваются финансово-кредитные схемы приобретения жилья.
Формирование механизма жилищного финансирования
При формировании механизма, жилищного финансирования автор исходит из признания его сужения в России до ипотечного жилищного кредитования, воспользоваться которым может лишь незначительная доля домохозяйств. В этих условиях, с учетом текущих модификаций жилищных рынков (расширение рыночного пространства, усложнение взаимосвязей, структуры, установленных взаимодействий с элементами территориальной экономики), ИЖК не способно создать рынок доступного жилья.
Автор полагает, что решение задачи повышения жилищной обеспеченности населения России — развитие МЖФ через реализацию системообразующих свойств ИЖК в его способности обеспечить секторное расширение жилищного рынка, согласованная жилищная и финансово-кредитная политика государства.
Вышеуказанное позволило сделать вывод, что МЖФ, конструирующий теоретическую и методологическую базу решения задачи повышения жилищной обеспеченности населения, заполняющий «полости», образованные вследствие неспособности ИЖК в современных условиях масштабно решить эту задачу, являясь системой, должен состоять из элементов:
1. Методологический элемент (цель — достижение устойчивого финансового обеспечения текущей деятельности и воспроизводственных процессов, сопровождающих создание и реализацию жилья населению- задачи: повышение доступности жилья на основе достижения баланса интересов всех вовлекаемых субъектов (государства, потребителей, частного бизнеса), улучшение жилищных условий населения, повышение жилищной обеспеченности населения- принципы: фундаментальные (историзма, эволюции,
взаимосвязи), общесистемные (научности, системности, комплексности, адаптивности, единства функционирования и развития, согласования интересов и целей, эффективности использования ресурсов, сбалансированности), специфические (оценки и учета в управлении перспектив развития территориальной единицы, комплексной факторной оценки инструментов, выявления и учета императивных ресурсов, выявления и устранения
институционально-инфраструктурных дефицитов и экстерналий), функции:
обеспечивающая, воспроизводственная, организационная стимулирующая, регулирующая, контрольная).
2. Инструментальный элемент (методы: привлечение внебюджетных источников финансирования, приобретение (госзаказ), инвестирование, финансирование и кредитование (на коммерческой основе: самофинансирование (за счет сберегательно-инвестиционного портфеля домохозяйства), кредитно-финансовое покрытие (кредиты банков- корпоративное кредитование), коллективное покрытие (кооперативные формы ИД в сфере жилищного строительства) — на безвозмездной и возвратной основе: бюджетное покрытие (бюджетные средства), субсидирование работников работодателем- на смешанной основе), ценообразование, налогообложение, рефинансирование, стандартизация, стратегическое программно-проектное планирование, рейтингование (эффективности жилья), предоставление социального жилья, финансовое планирование, анализ, контроль и др.- методики: определение размера жилищных субсидий, расчет нормативов стоимости 1 кв.м. жилья и др.- инструменты: сберегательно-инвестиционный портфель домохозяйств, цены, субсидии (покрытие первоначального взноса, процентной ставки и т. д.), займы, ссуды и субсидии работникам от работодателя, процентные ставки, государственные гарантии (по ценным бумагам, вкладам), накопительные счета для взноса бюджетных средств военнослужащим, жилье социального найма, налоговые вычеты, государственные премии, средства материнского капитала, жилищные арендные и сберегательные сертификаты, ипотечный жилищный кредит, стратегические программно-проектные инициативы и др.).
3. Институционально-инфраструктурный элемент (субъекты: финансово-
кредитные институты, домохозяйства, государство в лице органов власти всех уровней, международные объединения и организации (Совет по финансовой стабильности, Всемирный банк и др.) — объекты: источники финансирования, финансовые ресурсы, фонды денежных средств и др.- инфраструктура: нормативно-правовые акты в области регулирования деятельности на жилищном и ипотечном рынках, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судебная система, оценочные компании, саморегулируемые организации и др.).
Указанные элементы в составе МЖФ расширяют представления о его структуре, классически представляемую через долгосрочное ИЖК населения, кредитование банками жилищного строительства, государственную бюджетную поддержку приобретения жилья населением.
Секторное расширение жилищного рынка в целях дифференциации его сегментов, ориентированных на население различных по доходам групп, и решение задачи повышения
жилищной обеспеченности населения на этой основе возможно путем развития ИЖК и параллельной активизации других инструментов жилищного финансирования, заполнение «полостей» в МЖФ.
Автором сконструировано модельное представление ИЖК в формировании многосекторного жилищного рынка, отличительной особенностью которого является учет специфики МЖФ и интеграций субъектов ИЖК, обеспечивающего расширение адресности в решении задачи повышения жилищной обеспеченности населения, что способствует реализации гибкого подхода к разным социально-экономическим группам населения (рис. 1).
Классические подходы к интерпретации роли ипотечного жилищного кредитования в развитии рынка жилья
Не учитывается Учитывается
Рис. 1. Модельное представление ИЖК в формировании многосекторного жилищного рынка В процессе исследования разработано модельное представление согласованной жилищной и финансово-кредитной политики государства в проекции жилищного финансирования (рис. 2).
Предложенный
подход
Рис. 2. Модельное представление согласованной жилищной и финансово-кредитной политики государства в проекции жилищного финансирования
Автором выполнено также концептуальное институциональное проектирование среды деятельности субъектов ИЖК (рис. 3). Она основана на:
— значимой роли конкуренции за инвестиционные ресурсы, рассматриваемой на двух
уровнях (1 — федеральные, региональные, местные стратегические программно-проектные инициативы, 2 — сферы: материального производства, обращения, реализации
имущественных прав, инновационная), и конкуренции среди их поставщиков по категориям коллективных и индивидуальных инвесторов-
— контурном проектировании условий развития ипотечных отношений: регламентация деятельности субъектов ИЖК, консолидация различных слоев и групп населения, повышение их финансовой грамотности и т. д.- выявлении основных элементов и общественно-профессиональных участников ИЖК, образующих его инфраструктуру-
— закреплении государства как участника ипотечных отношений.
Рис. 3. Институциональная среда деятельности субъектов ИЖК
Сущность самой системы ИЖК (СИЖК) раскрывается автором с позиции признания двойственного характера ее природы и вытекающей из этого двуединой основы ее
функционирования в современных условиях.
Двойственный характер СИЖК заключается в ее объективности, поскольку основой выступают финансы (централизованные — государственные и муниципальные финансы, децентрализованные — финансы домашних хозяйств, финансы хозяйствующих субъектов) и кредит- СИЖК формируется с учетом требований объективных экономических законов.
СИЖК активизирует воздействие финансов и кредита на осуществление воспроизводственных процессов: производство, распределение, обмен и потребление жилищного фонда. В случае устремления ипотечного жилищного кредита в инвестиционностроительный комплекс (при приобретении заемщиком жилья на первичном рынке), он обеспечивает воспроизводственные процессы и, напротив, при приобретении жилья на вторичном рынке, — способствует перераспределительным процессам, смещая акценты с финансирования экономического роста.
Вместе с тем, СИЖК субъективна, поскольку разрабатывается и формируется государством для реализации закрепленных жилищной политикой целей и задач на конкретном этапе социально-экономического развития.
Двуединая основа функционирования СИЖК состоит в том, что она, во-первых, представляет сложное образование, обладающее институционально-структурной организованностью, участвует через финансово-кредитную систему (производной от которой сама является), в формировании ландшафта инновационной экономики России. Во-вторых, выступает объектом государственного управления для согласования финансово-кредитной и жилищной политики.
Финансы и кредит, осуществляя авансирование процессов производства и потребления (общая функция), обеспечивая совершенствование сферы финансового посредничества (условие конвергенции финансовой и кредитной систем), развитие сферы финансовокредитных услуг (отражает развитие банковских и внебанковских форм финансового посредничества), стимулируя эффективное размещение денежных средств (разграничивает финансовую и кредитную сферы, определяет роль каждой в стимулировании эффективного размещения ресурсов в экономике), тем самым имеют основания для сближения и разъединения.
Решение «ресурсной» дилеммы «условия ^ пропорции ^ объем ^ источники финансирования» и выстраивание на этой основе целевых бюджетно-программных, кредитнофинансовых и финансово-обеспечивающих интеграций субъектами ИЖК приводят к образованию монетарной целостности — СИЖК. В эволюционном аспекте она представляет
собой подвижное, иерархически устроенное образование, вбирающее в себя то или иное количество элементов финансово-кредитной системы, секторов финансового рынка и настраивает каналы получения финансовых ресурсов в зависимости от того, как задано решение «ресурсной» дилеммы.
Автором выдвинута гипотеза о том, что выбор той или иной модели СИЖК для последующей адаптации в кратко-/среднесрочной перспективе должен быть обусловлен национальным институциональным фондом финансово-кредитной системы (НИФФКС), под которым понимается совокупность экономических институтов и взаимосвязей между ними, финансовых инструментов и поведенческих механизмов, опосредованных традициями, навыками и национальными предпочтениями в результате положительного опыта их реализации и основанных на финансировании через финансовые рынки (экзогенное предложение денежных ресурсов), через банковский кредит (эндогенное предложение денег) или на смешанном финансировании и сложившейся секторной организацией финансового рынка в стране (рис. 4).
Рис. 4. Формирование СИЖК на базе НИФФКС и секторов финансового рынка Таким образом, установлено, что формирование СИЖК опосредовано структурной комбинацией элементов НИФФКС и секторов финансового рынка, проводимой с участием государства как крупного финансового агента. СИЖК, в таком случае, предстает как монетарная целостность, активизирующая трансмиссионный механизм денежного, кредитного и фондового секторов финансового рынка, обеспечивая эффективное субъектно-объектное (коалиция крупных финансовых агентов, в том числе государства) взаимодействие по линии трансформации залога недвижимости в ипотечный актив и внедрение финансовых инноваций
посредством инструментов, технологий и механизмов, предоставляемых финансовым рынком.
Проведенное исследование выявило, что вопросы, касающиеся гносеологического и онтологического статуса знания о различиях национальных финансово-кредитных систем, ставятся в зависимость от онтологии. Данное знание включает онтологический уровень, описывающий конститутивные потенциалы предмета исследования, и теоретический, описывающий возможности человеческой деятельности, реализуемые посредством
государственного регулирования и контроля, в конкретных экономико-исторических условиях, тогда как эмпирические исследования ориентированы на подтверждение или опровержение теоретических построений. В рамках онтологического уровня оформились структурный (системный), институциональный и идеолого-политический подходы, вскрывающие различия национальных финансово-кредитных систем, на основе которых автором диагностированы особенности НИФФКС. Кроме того, отметим, что НИФФКС детерминирует модели СИЖК, а НИФФКС специфицируется множеством параметров, отраженных на рис. 5
Рис. 5. Векторная модель представления формирования НИФФКС Моделирование ипотечных отношений и построение теории моделеобразующих факторов СИЖК являются отражением эволюции как практики организации таких отношений, так и экономической мысли. Представляется очевидным предположение о развитии СИЖК в России на платформе должным образом учтенного мирового опыта, включая практику государственного регулирования. Анализ и оценка мирового опыта позволили выявить базовые модели СИЖК в разрезе институционально-структурного и институционально-ресурсного подходов (рис. 6).
Рис. 6. Институционально-структурный и институционально-ресурсный подходы к
построению моделей СИЖК Таким образом, в настоящей статье разработана новая структура механизма жилищного финансирования. В отличие от существующей интерпретации ее как совокупности долгосрочного ИЖК, кредитования банками жилищного строительства, государственной бюджетной поддержки приобретения жилья населением, он представлен в виде определенной системы: цели, задачи, принципы, функции (методологический элемент), методы, методики,
соответствующие инструменты (инструментальный элемент) и субъекты, объекты, инфраструктура (институционально-структурный элемент). Такой подход способствует разработке теоретической и методологической базы решения задачи повышения жилищной обеспеченности населения, снижает недостаточную способность ИЖК решать эту задачу.
Для обеспечения в процессе реализации программ ипотечного жилищного кредитования гибкого подхода к разным социально-экономическим группам населения обосновано модельное представление ИЖК в формировании многосекторного жилищного рынка, при котором учтена специфика механизма жилищного финансирования, интеграций субъектов ИЖК и его расщепление на рыночное, социальное, государственное, государственно-частное.
Обосновано, что сущность СИЖК может быть более полно раскрыта с позиции двойственного характера ее природы. Определено, что процесс познания эволюции экономического института ипотеки при институционально-структурном и институциональноресурсном подходах выступает в качестве гносеологического императива создания подмоделей СИЖК. Доказано, что через подмодели СИЖК реализуется аппаратно-инструментальный потенциал базовых моделей СИЖК. Выявлены и раскрыты особенности подмоделей СИЖК в зависимости от НИФФКС, ориентирующего экономическую систему на экзо-, эндогенное или смешанное финансирование.
Список литературы
1. Грудцына Л. Ю., Филиппова Е. С. Ипотека. — М.: Эксмо, 2006. — 336 с.
2. Полтерович В. М., Старков О. Ю. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках. Проблема трансплантации институтов. — М.: Наука, 2008. — 200 с.
3. Разумова И. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2009. — 304 с.
4. Лакхбир Х. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами. — М.: Альпина Паблишер, 2007.
5. Лакхбир Х. Рынки ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами. — М.: Альпина Паблишер, 2007.
Рецензенты:
Уринцов Аркадий Ильич, д.э. н, профессор, зав. каф. управления знаниями и прикладной информатики в менеджменте, ГОБУ ВПО «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)», г. Москва.
Беляевский Игорь Константинович, д.э.н., профессор, профессор Евразийского открытого института, г. Москва.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой