Анализ рынка жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района

Тип работы:
Дипломная
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Введение

недвижимость стоимость жилой рынок

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны. Под рынком недвижимости следует понимать определённую систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю и непосредственно через институт посредничества — риэлтор, девелопер.

Недвижимое имущество — любое имущество, состоящее из земли, а так же зданий и сооружений на ней. В своей работе я хочу рассмотреть — первичный и вторичный рынок жилья, динамику цен, и факторы от которых зависит конечная стоимость готовых объектов.

Моя работа посвящена изучению основных особенностей рынка жилой недвижимости на примере Новосибирской области и Колыванского района. В работе я рассматриваю такие вопросы, как: «Ипотечное кредитование: как проходит процедура кредитования и надежна ли она?», «Первичный и вторичный рынок жилья: их плюсы, минусы и преимущества?» и анализируя динамику продаж в целом, ответить: что и как влияет на ценообразование на рынке жилой недвижимости? А так же в работе раскрыты процедура анализа рынка жилой недвижимости, основные понятия и знания, необходимые для проведения анализа.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона — посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Работа состоит из введения, двух глав: первая — теоретическая, вторая — практическая, и заключения.

Глава 1. Рынок недвижимости

1.1 Основные понятия и законодательная база рынка недвижимости

Рынок — это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т. п.).

Особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (влияние местоположения объектов); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риелторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции (см. приложение № 1).

В связи с развитием рынка недвижимости также возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность — это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Без оценщиков практически невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Деление рынка недвижимости происходит по 4 основным составляющим: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Каждый такой сегмент рынка развивается самостоятельно, независимо от трёх других, опираясь на собственную институционально-правовую базу. Каждый из сегментов рынка включает две составляющие: первичный рынок, связанный с реализацией прав на вновь созданные объекты недвижимости, и вторичный рынок, представляющий собой сферу рыночного обращения объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации. Вторичный рынок недвижимости характеризуется большим разнообразием операций с объектами недвижимости, что предлагает его более развитую институциональную среду.

Процессы, происходящие на обоих рынках — первичном и вторичном, — взаимосвязаны: цены вторичного рынка служат ориентиром, отражающим степень рентабельности осуществления нового строительства и его инвестиционной привлекательности. Принятые решения о приобретении недвижимости неизбежно должно учитывать следующие факторы, определяющие особенности её экономического оборота:

— динамику извлекаемых из её использования денежных потоков;

— количество и качество приобретаемых в результате трансакций прав, связанных с объектами недвижимости, а также оценку возможных комбинаций этих прав;

— величину издержек, связанных с оформлением сделки;

— инвестиционную привлекательность объекта сделки;

— степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие альтернативных вариантов использования объекта недвижимости и степень лёгкости извлечения дополнительного дохода);

— способ налогообложения;

— необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля;

— возможные риски экономической и неэкономической природы.

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 г.). Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Указы Президента Р Ф «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

1.1.1 Роль недвижимости в экономике

Государственное управление экономикой в целом и рынком недвижимости в частности, является одним из важнейших условий максимально эффективного функционирования экономики.

В настоящее время категория «недвижимость» шире раскрыта с позиции правового подхода, нежели экономического.

Первое упоминание о недвижимости в России относятся к началу 18 века. Сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введён указом Петра 1 в 1714 году для решения вопросов, связанных с регламентацией единонаследия. Этот указ свидетельствовал о том, что государство начало реализовывать свои права, прежде всего, в отношении определения форм распоряжения имуществом.

Переход страны к рыночным отношениям создал и рынок недвижимости.

Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества (риэлтор, девелопер и др.).

Сам факт появления рынка недвижимости и риелторских услуг в России доказывает необходимость и своевременность его возникновения в период перехода к рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риелторских услуг сделал в период с 1987 по 1991 год.

В последнее время в России появилось множество фирм, именующихся риелторскими. В русском языке такого выражения раньше не было, оно пришло к нам из английского языка. Слово «риэлтор» образовано от английского слова «realy», которое переводится как «недвижимое имущество».

С учетом отечественного опыта развития риелторских услуг можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационное обеспечение операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и риелторских услуг — это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости, также как основной элемент этого рынка — риэлторские услуги, представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. Подразумевается что на рынке недвижимости:

— покупатели и продавцы ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях сделки перед тем как принимать решение;

— покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговора или мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могут быть сильно искажены.

Экономические функции недвижимости отражаются такими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др.

Недвижимость, рассматриваемая как результат человеческой деятельности, при определенных условиях выступает как товар. Определяющим условием ее товарного характера является экономическое обособление (частная собственность) субъектов рыночных отношений. Обращение недвижимости как специфического товара на рынке непосредственно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия), осложняет характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в данный процесс.

В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, необходимо четко определить свойства недвижимости как особого вида товара. Опираясь на это знание, каждый собственник может более рационально и выгодно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью. Ведь у большинства граждан РФ принадлежащие им жилье или земельные участки являются самой дорогостоящей частью личного имущества.

Недвижимость -- это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудь свое жилище, как это порой случается с большинством личных вещей. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание. Однако это уже не типичная, а экстремальная ситуация. Стационарность и материальность недвижимости являются ее сущностными характеристиками.

Стационарность (иммобильность) -- это признак, который характеризует прочную связь объекта недвижимости с земной поверхностью, т. е. невозможность перемещения объекта в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, делающего его непригодным для дальнейшего использования. Стационарность -- это пространственная характеристика недвижимости. Ее материальность означает, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах.

Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т. д. Совокупность этих свойств характеризует качество недвижимости, т. е. материальность и физические характеристики объекта недвижимости измеряют его качество.

Качество в свою очередь определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимости. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность для использования и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения -- необходимая предпосылка формирования стоимости любого товара. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все эти факторы, взаимодействуя между собой, создают, сохраняют, изменяют стоимость недвижимости.

Таким образом, недвижимость -- это товар, который обладает, с одной стороны, стационарностью, а с другой, имеет некоторое подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Более того, качество недвижимости в значительной мере зависит от состояния окружающей среды.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени.

Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) разделяются на 6 групп с соответствующими нормативными сроками службы -- от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования, при этом выделяются четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Так, физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, т. е. под негативным воздействием окружающей среды.

Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Как уже отмечалось, практически не существует двух одинаковых квартир, строений, земельных участков, так как у них обязательно будут различия в местоположении, по отношению к другим объектам, коммуникациям, линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге индивидуальную привлекательность объекта недвижимости, его индивидуальную полезность.

Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления процессом ее использования. Любой объект недвижимости нуждается в систематическом надзоре независимо от его функционального назначения. Сюда входит обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

В условиях рыночно-трансформационных преобразований приоритетную значимость приобретает характеристика недвижимости как товара. Причем на отдельных сегментах рынка недвижимости проявляются существенные сезонные колебания. Так, рынок аренды жилья отличается колебаниями спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений несущественно зависит от времени года, здесь колебания определяются изменениями общей экономической ситуации, динамикой макроэкономических показателей -- темпами роста ВВП, инфляции, процента и др.

Недвижимость представляет собой особый объект собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных имущественных прав на другие объекты собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить гармонизацию интересов государства, местных органов власти, местного сообщества и других субъектов права.

1.1.2 Функции недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка -- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены -- избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, -- к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования -- это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция -- это уникальный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения -- прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция -- рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятий, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

1.1.3 Управление рынком недвижимости

Основные цели управления рынком недвижимости:

— реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

— установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

— защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

— обеспечение свободного ценообразования н. объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

— создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

— оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

— справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете приведенных ниже принципов управления.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Разделение процедур -- применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости -- жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Гласность нормотворчества -- публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Применение дополнительных мер защиты, на рынке жилых помещений граждан группы риска -- несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками -- коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлтеров; оценщиков и др.).

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы, государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

Формы государственного регулирования

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

— идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

— инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

— профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

— регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

— контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

— эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

— верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;

2) государственные и иные нормативные акты. В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

-- путем прямого вмешательства, т. е. административным способом;

-- косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

— создание нормативной базы -- законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

— удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости -- лицензирование, регистрация;

— установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

— контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

— введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

— выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Административное управление осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

Установление ограничений на оборот недвижимости гражданским законодательством Российской Федерации.

Недвижимое имущество в связи с его особой ценностью, а также в силу иных, ранее отмеченных причин выделено гражданским законодательством в особую группу. Фактически это означает установление ряда более жестких требований к совершению сделок с недвижимым имуществом, дополнительным регулированием правил появления этого имущества в гражданском обороте. Однако далеко не всегда эти дополнительные требования устанавливаются исключительно по отношению к недвижимости. Ограничения или специальные правила могут устанавливаться и фактически устанавливаются в зависимости от стоимости имущества, от степени дееспособности сторон договора и от других факторов.

Можно выделить три группы регулирующих факторов, установленным Гражданским кодексом РФ: государственная регистрация прав на недвижимое имущество; установление ограничений и запретов на оборот недвижимости; установление специальных требований к содержанию договоров и иных сделок с недвижимостью.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договоров, т. е. могут их заключать или не заключать по своему усмотрению как предусмотренные, так и не предусмотренные ГК РФ договоры. Соответственно, граждане и юридические лица свободны в совершении сделок. При этом в отношении отдельных видов сделок гражданское законодательство устанавливает ряд обязательных требований, исполнение которых невозможно, поскольку влечет недействительность (ничтожность) такой сделки. Недействительная сделка не порождает никаких правовых последствий; имущество, в том числе недвижимое, переданное на основании недействительной сделки, должно быть возвращено. Сделки, не соответствующие закону, ничтожны с момента их совершения. Вопросы квалификации соответствующего договора т. е. отнесения его к группе предусмотренных ГК РФ или не предусмотренных, а также соответствия его требованиям законодательства отданы на усмотрение суда. При этом в отношении ничтожных сделок на подачу иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки имеют право не только стороны такой сделки, но и любые заинтересованные лица, в том числе правоохранительные органы. Таким образом, в отношении любой гражданско-правовой сделки может быть поставлен вопрос о ее несоответствии законодательству как по причине несоблюдения установленных законодательством правил, так и в связи с неверной квалификацией договора. При этом такие последствия могут возникать и в отношении зарегистрированных сделок, и в отношении объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы. Не имеет значения, в какой мере несоответствие законодательству или неверная квалификация могли повлиять или повлияли на результат сделки. Необходимо иметь в виду, что сама по себе неверная квалификация договора не делает его недействительным. К такой сделке применяются правила, установленные для нее гражданским законодательством с учетом существа сделки. Однако в случае, когда установленные в отношении такой сделки Гражданским кодексом РФ правила не были соблюдены, такая сделка будет ничтожной. Соответственно, незначительные нарушения, не имеющие значения ни для сторон, ни для государственных органов, могут приводить к возникновению последствий недействительности в виде возврата имущества. Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что сама по себе норма о ничтожности сделок, не соответствующих законодательству, является спорной, а сложность регулирования не является гарантией стабильности оборота.

В силу особой ценности недвижимости собственник заинтересован в гарантиях своих прав. В том числе такие гарантии могут быть обеспечены простотой и стабильностью правил совершения сделок с недвижимостью, причем с учетом множественности видов сделок с недвижимостью, установленных ГК РФ, эти правила по возможности должны быть общими для всех сделок. В этой ситуации неправильная квалификация договора сторонами не будет иметь значение, если они удовлетворены результатами, при условии, что требования к форме и содержанию договора будут одинаковыми для всех. В принципе эти правила достаточно просты: письменная форма договора, наличие одного документа, подписанного всеми сторонами, отсутствие государственной регистрации договора, отсутствие (наличие) нотариального удостоверения договора, однозначное определение объекта, недвижимости, с которым совершается сделка, посредством определения месторасположения объекта однозначно выделяющего его из числа прочих.

Непременным условием совершения сделки является наличие воли сторон, направленной на её совершение. Наличие сторон, желающих и способных совершить сделку, и наличие имущества, которое может находиться в обороте, по сути формирует исчерпывающий перечень общих условий, необходимых для её совершения. Нотариальное удостоверение, государственную регистрацию, учет можно рассматривать как условия оформления действий сторон, этапы осуществления сделки, соглашение о заключении которой было достигнуто ранее. Неспособность гражданина совершать сделки или осознавать их последствия или нежелание совершать сделку лишают ее основного содержания — воли, направленной на достижение результата, равно как и отсутствие объекта, который может находиться в обороте. Такой договор не заключен, ничтожен в силу отсутствия желания или возможности его заключить. При этом у контролирующих и удостоверяющих инстанций должна быть возможность оценить наличие воли и доступ к информации об объектах и субъектах, позволяющей минимизировать риски регистрации перехода прав на основании таких незаключенных договоров. В отношении же всех остальных договоров вопрос о признании их недействительными было бы, с позиций обеспечения стабильности оборота? разумно рассматривать исключительно в судебном порядке только в случаях, прямо установленных законом.

К отдельным видам сделок с недвижимостью предъявляются различные требования.

1.2 Основные индексы используемые для анализа рынка недвижимости

Индикаторы цен на рынке квартир, комнат, офисной и торговой недвижимости характеризуют общее состояние и тенденции различных сегментов рынка недвижимости. Ценовые индексы показывают динамику средних цен предложения и арендных ставок в различных сегментах рынка недвижимости. Индикаторы спроса показывают активность покупателей на вторичном рынке и на рынке строящегося жилья.

Индекс активности рынка — данный индикатор показывает долю квартир, впервые выставленных на продажу от общего объема предложения на вторичном рынке жилья. Характеризует изменение активности предложения на рынке жилья.

Индекс ценовых ожиданий продавцов — данный индикатор показывает соотношение средней цены предложения впервые выставленных объектов на вторичном рынке жилья к средней цене предложения по рынку. Характеризует изменение ценовых ожиданий продавцов на рынке жилья.

Индекс арендных ставок — данный индикатор показывает соотношение текущей средней цены предложения на рынке аренды квартир и комнат, характеризует изменение арендных ставок на рынке жилья.

Индекс доходности — данный индикатор показывает среднюю доходность от аренды жилья при покупке квартиры сегодня, % годовых.

Цены по типам квартир на первичном/вторичном рынке жилья.- данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на первичном/вторичном рынке жилья по типам квартир.

Цены по типам домов на первичном /вторичном рынке жилья — данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на первичном/вторичном рынке жилья по типам домов.

Цены на комнаты на первичном /вторичном рынке жилья — данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на комнаты на первичном/вторичном рынке жилья.

Активность спроса на первичном /вторичном рынке жилья — данный индикатор показывает количество первичных обращений граждан по поиску жилья на рынках жилья и характеризует активность покупательского спроса.

Активность спроса на рынке аренды жилья — данный индикатор показывает количество заявок на найм жилья на рынке и характеризует активность спроса на рынке аренды жилья.

Арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости — данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень арендных ставок на офисные и торговые помещения.

Цены на рынке коммерческой недвижимости — данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на офисные и торговые помещения в Новосибирска.

1.3 Определение стоимости недвижимости: подходы и методы

Оценка — это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс её определения.

Оценка недвижимости — это начальный этап глобального процесса на рынке недвижимости. Существует несколько подходов для оценки недвижимости, но даже при оценке одного объекта, мы получим различный результат.

В настоящее время необходимо учитывать множество факторов, при окончательной оценке жилья.

Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.

Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т. е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов — стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течении последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течении тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Любые вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском, обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое то время эти инвестиции не работают.

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.

Рыночный (сравнительный) подход — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка.

Этот метод, по моему мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.

1.3.1 Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод)

Сущность метода сравнительного анализа продаж состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различие между ними. Метод основан на трех общепринятых в оценочной деятельности принципах: замещения; вклада; спроса и предложения.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам (местоположение, физические характеристики, правовой статус и др.), то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и положительной, и с отрицательным знаком. В результате определяется цена каждого сопоставимого участка так, если бы он имел при продаже те же характеристики, что и оцениваемый участок. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

— Сбор информации — проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект, выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно;

— Анализ достоверности информации и её применимости — об аналогах недавно проданных объектах, сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом;

— Заключение о стоимости оцениваемого объекта — корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

— Оценка точности полученного результата — установление стоимости объекта оценки путём согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция

3. Статически обоснован

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки

4. Зависимость от активности рынка

5. Зависимость от стабильности рынка

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

Для отдельных видов недвижимости её особые характеристики оказывают различное влияние на стоимость. При использовании рыночного подхода необходимо выделять достоверные параметры и единицы сравнения оцениваемого и сопоставимых объектов для корректного внесения поправок в цены продаж, поскольку корректировки по второстепенным (с точки зрения влияния на стоимость) отличиям сопоставимого объекта от оцениваемого снижают точность окончательного результата.

Для квартир основным параметром могут стать общая площадь и количество комнат.

Для индивидуальных загородных домов важную роль играют этажность, тип отдели, удалённость от города, наличие коммуникаций, близость к транспортным магистралям, престижность территории.

Для жилых комплексов основным параметром сравнения оценщику выступают количество квартир каждого типа в таком комплексе.

При определении параметров сравнения оценщику необходимо выделить основные, оказывающие главное влияние на цену параметры, содержащие основную информацию о стоимости.

Метод парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать её в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Первым элементом сравнения является местоположение участка и связанное с ним окружение, инфраструктура, природная среда и т. п. Для определения поправки выявляются все принимаемые рынком различия в окружении и все следствия различий.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, т.к. полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчёт и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчётов с учётом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -- понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1. поправка на условия финансирования;

2. поправка на особые условия продаж;

3. поправка на время продажи;

4. поправка на местоположение;

5. поправка на физические характеристики.

1.3.2 Виды стоимости жилой недвижимости

Объект недвижимости может быть иметь «несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличатся от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т. д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога — способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.

Основные виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

Рассмотрим наиболее часто встречаемые виды стоимости:

1. наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

2. Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.

3. Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).

4. Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость — это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения — затраты на создание аналогичного объекта.

5. Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость — стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуда.

6. Инвестиционная стоимость — это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

7. Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость — это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости — залог успешной работы оценщика.

1.3.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой