Анализ стоимости участков земли, приносящих доход

Тип работы:
Курсовая
Предмет:
Экономика


Узнать стоимость

Детальная информация о работе

Выдержка из работы

Кыргызско-Российский Славянский Университет

Экономический факультет

Кафедра «финансы и кредит»

Курсовая работа

По дисциплине

Математические методы в экономике

На тему

Анализ стоимости участков земли, приносящих доход

Проверила: Алапаева А. А

Выполнила: Кыдыева А. А

Бишкек- 2012

Оглавление

оценка земельный участок

  • Введение
  • 1. Методы оценки земли
    • 1.1 Понятие и классификация земли
    • 1.2 Основные принципы и методы оценки земли
  • 2. Анализ стоимости участков земли
    • 2.1 Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года
    • 2.2 Определение стоимости участков земли
  • Заключение
  • Список использованной литературы

Введение

Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Очевидно, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Рыночная оценка стоимости земли так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость земли также изменяется.

Целью курсовой работы является определение стоимости земельного участка различными методами.

Задачами курсовой работы являются:

· рассмотреть основные понятия оценки земли;

· выявить основные цели оценки земли;

· выявить основные методы оценки земли;

· рассчитать стоимости земельных участков различными методами.

1. Методы оценки земли

1.1. Понятие и классификация земли

Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок

Земельный участок -- часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

Земля в Кыргызской Республике как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка — это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Земельный фонд Кыргызской Республики включает в себя сельскохозяйственные и несельскохозяйственные земельные угодья и в соответствии с целевым назначением подразделяется на следующие категории Земельный кодекс КР глава1 ст. 10 (В редакции Законов К Р от 4 июня 2005 года N 67, 26 января 2009 года N 29, 11 марта 2009 года N 79)

:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов);

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;

4) земли особо охраняемых природных территорий;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Форма собственности многообразна. Согласно Земельному кодексу КР земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности

Нахождение земельного участка в гражданском обороте является основанием для определения рыночной, инвестиционной или специальной стоимости земельного участка.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков «Оценка недвижимости» / Грязнова А. Г., Федотова М. А.

: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Кыргызской Республике «, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка, принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

1.2. Основные принципы и методы оценки земли.

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах:

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т. е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный.

Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

· целевое назначение и разрешенное использование;

· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

· ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

· существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки) http: //www. armorf. ru/inform/inform-m7−80−6. shtml.

Существует три общепринятых подхода в оценке «Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие» / издательство «Дело»

:

· сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т. д.), присутствующих на дату оценки;

· доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

· затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами (Схема 1).

Так как тема данной курсовой работы связана с участками земли, приносящими доход, то целесообразнее рассматривать доходный подход.

Доходный подход

Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т. е., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

· определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду. Для обоснования ожидаемого чистого дохода от использования земельного участка широко применяется арендная плата, величину которой можно определить двумя основными способами:

а) на основе базовых ставок арендной платы за муниципальные земли поселений (городов) с дифференциацией их по территориально-экономическим зонам и корректировкой на вид деятельности арендатора и другие существенные факторы. Расчеты проводятся по формуле:

, (6. 4)

где Ап — годовая арендная плата за земельный участок; Аб — базовая ставка годовой арендной платы за 1 м2; Кд — коэффициент вида деятельности арендатора; Кр — коэффициент местоположения земельного участка; S — площадь оцениваемого земельного участка.

Вместо базовой ставки арендной платы возможно использование соответствующих ставок земельного налога;

б) путем анализа арендных платежей в совершенных сделках, корректировки их на типичные условия аренды данного вида земель по аналогичным участкам и приведения к рыночной величине. В процессе анализа арендной платы в договорах аренды необходимо учитывать:

? условия соглашения:

? вид годовой арендной платы за земельный участок, которые могут быть в форме фиксированной ставки, долевых платежей в процентах от производимой продукции (услуг), прибыли или стоимости участка, а также порядок платежей — снижающие, возрастающие и др. ;

? распределение расходов (земельный налог, страхование, охрана и др.) между собственником участка и арендатором. При этом возможны три варианта, когда расходы несут: владелец участка — валовая рента, арендатор — чистая рента, обе стороны — смешанная рента;

? продолжительность аренды;

? наличие опциона на продление арендного договора или покупки права собственности на земельный участок;

? возможные льготы арендатору, особенно при избытке предложений.

В результате анализа составляется сводный расчет (прогноз) дохода по оцениваемому участку на первый год использования после даты оценки. Такой расчет называется реконструированным (гипотетическим) отчетом о доходах, на основе которого прогнозируется чистый доход от оцениваемого участка для последующей его капитализации. Поэтому очень важно обоснованно установить коэффициент капитализации дохода.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

· деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

· увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

· расчет коэффициента капитализации на основе показателей денежного рынка по процентным ставкам инвестиций в объекты с сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская процентная ставка по депозитам

Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

· расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

· расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;

· расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

· расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

· расчет затрат на создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка;

· прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка

· расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка

· оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

2. Анализ стоимости участков земли.

2.1. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года

Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен предложения на рынке земельных участков г. Бишкек и его ближайших пригородов5 www. experts/kg.

Как показал эконометрический анализ, одним из основных факторов, который влияет на стоимость земельного участка, является его местоположение.

В связи с этим для целей анализа нами были выделены районы, каждый из которых имеет отличительные особенности. Данное разбиение было обусловлено также такими факторами, как развитость инфраструктуры, престижность района, экология и пр.

Одним из значимых показателей, существенно влияющих на стоимость земельного участка, является его целевое назначение. Таким образом, в зависимости от назначения были выделены 4 вида:

1. Под индивидуальное строительство,

2. Под бизнес,

3. Под строительство многоэтажного жилого дома,

4. Под производство (анализируются отдельно).

Участки под индивидуальное строительство, как правило, расположены в глубине жилых районов и имеют меньшую стоимость при прочих равных характеристиках.

Под понятием «назначение под бизнес» имеется ввиду, что участок расположен на трассе, в месте с большой проходимостью и коммерческой активностью, то есть исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования на нём наиболее целесообразно строить коммерческую недвижимость (например, кафе, СТО, автомойку и пр.).

Особенность участков с назначением «под строительство многоэтажного жилого» дома заключается в том, что, как правило, они расположены в спальных районах или в центре. Обычно данные участки обеспечены всеми видами центральных коммуникаций.

Таблица. 1.

Средняя удельная цена предложения 1 кв. м земельных участков (г. Бишкек и ближайшие пригороды на март 2011 г.) (знак «-» означает отсутствие наблюдений)

Местоположение

Назначение

Средняя удельная цена предложения, USD/кв.м.

Центр

Под индивидуальное строительство

-

Под бизнес

213,80

Под строительство многоэтажного жилого дома

290,33

Срединный центр

Под индивидуальное строительство

60,00

Под бизнес

161,50

Под строительство многоэтажного жилого дома

98,00

Юг

Под индивидуальное строительство

47,40

Под бизнес

166,50

Под строительство многоэтажного жилого дома

-

Восток

Под индивидуальное строительство

10,00

Под бизнес

-

Под строительство многоэтажного жилого дома

-

Север

Под индивидуальное строительство

22,33

Под бизнес

100,00

Под строительство многоэтажного жилого дома

-

Запад

Под индивидуальное строительство

20,50

Под бизнес

-

Под строительство многоэтажного жилого дома

-

мкрн. Джал

Под индивидуальное строительство

71,00

Под бизнес

-

Под строительство многоэтажного жилого дома

107,50

Северные новостройки

Под индивидуальное строительство

12,00

Под бизнес

16,50

Под строительство многоэтажного жилого дома

-

Восточные новостройки

Под индивидуальное строительство

18,25

Под бизнес

-

Под строительство многоэтажного жилого дома

-

Южные новостройки

Под индивидуальное строительство

13,67

Под бизнес

-

Под строительство многоэтажного жилого дома

-

Элитные новостройки

Под индивидуальное строительство

44,18

Под бизнес

-

Под строительство многоэтажного жилого дома

25,00

Пригороды ближние

Под индивидуальное строительство

12,08

Под бизнес

-

Под строительство многоэтажного жилого дома

-

Пригороды дальние

Под индивидуальное строительство

7,14

Под бизнес

-

Под строительство многоэтажного жилого дома

-

Центром наибольшей деловой активности и коммерческой привлекательности являются районы центра, срединного центра, южных микрорайонов, микрорайона Джал и элитные новостройки. В связи с этим для этих районов были рассчитаны средние удельные значения цены предложения 1 кв. м. для участков с назначением «Под бизнес» и «Под строительство многоэтажного жилого дома».

Таблица. 2.

Сводная таблица средней удельной цены предложения земельных участков, расположенных в зоне коммерческой и деловой активности г. Бишкек (на март 2011 г.)

Назначение

Средняя удельная цена предложения, USD/кв.м.

Под бизнес

179,60

Под строительство многоэтажного жилого дома

172,71

Как видно из приведенной таблицы, участки в зоне коммерческой и деловой активности г. Бишкек, предназначенные под строительство многоэтажного жилого дома, в среднем, имеют такую же стоимость, что и участки под бизнес — 172,71 USD/м2 и 179,60 USD/м2 соответственно.

Для понимания распределения продаваемых участков по площадям в г. Бишкек и его окрестностях на март 2011 года, была построена следующая диаграмма:

Рисунок 1. Распределение предлагаемых к продаже земельных участков по площади (г. Бишкек и ближайшие пригороды на март 2011 г.)

Как видно из приведенной диаграммы, наибольшую долю в выборке занимают продаваемые участки, площадь которых находится в пределах от 4 до 8 соток — их доля составляет почти 70%. Наименьшее количество приходится на земельные участки, имеющие площадь менее 4 соток.

Таблица. 3.

Средняя удельная цена предложения земельных участков под индивидуальное строительство (г. Бишкек и ближайшие пригороды на март 2011 г.)

Местоположение

Средняя удельная цена предложения, USD/кв.м.

Центр

-

Срединный центр

60,00

Юг

47,40

Восток

10,00

Север

22,33

Запад

20,50

Мкрн. Джал

71,00

Северный новостройки

12,00

Восточные новостройки

18,25

Южные новостройки

13,67

Элитные новостройки

44,18

Пригороды ближние

12,08

Пригороды дальние

7,14

Необходимо отметить отсутствие предложений в центральном районе, обусловленное тем, что свободные земельные участки в данном районе наиболее целесообразно использовать под бизнес.

Как показал анализ рынка, наиболее дорогими участками под индивидуальное строительство являются участки в микрорайоне Джал.

Далее по дороговизне участков следует район срединного центра.

На участки в южных микрорайонах и элитных новостройках сложилась примерно одинаковая средняя удельная цена предложения — 47 и 44 USD/м2 соответственно.

В северной части города (севернее ул. Щербакова до начала новостроек) средняя удельная цена предложения 1 кв. м составила 22 USD/м2.

В новостройках в черте города и ближайших пригородах средняя удельная цена предложения за 1 кв. метр колеблется от 10 до 18 USD/м2 в зависимости от наличия коммуникаций, развитости инфраструктуры и прочих факторов.

2.2. Определение стоимости участков земли.

Определение стоимости участка земли методом остатка.

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35 400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции -- 16%, срок ее экономической жизни -- девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

? в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;

? средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

? с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение:

1) определяется стоимость строительства АЗС:

35 400*5= 177 000 долл. ;

2) находится ставка капитализации для сооружений:

Ксооруж. = r + Kв = r + 1/n, где:

Ксооруж. — коэффициент капитализации для сооружений;

r — ставка дохода;

Кв — ставка возмещения (возврата) капитала;

n — срок эксплуатации здания.

Ксооруж. = 16%+ (100%: 9) = 27,11%;

3) вычисляется чистый операционный доход, приносимый сооружениями:

ЧОД соор = Ссоор* Ксоор, где

ЧОД соор — чистый операционный доход, относящийся к зданию;

СТсоор — стоимость здания;

Ксоор — коэффициент капитализации для здания.

ЧОД соор = 177 000 * 0,2711 = 47 984,7 долл;

4) рассчитывается чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):

ЧОДобщ = 5 * 300 * 24 * 28 * 0,06 = 60 480 долл. ;

5) находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

ЧОДзем = ЧОДобщ — ЧОД соор, где

ЧОДзем — чистый операционный доход от земли;

ЧОДобщ — общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОДсоор — доход, относящийся к сооружениям.

ЧОД зем = 60 480 — 47 984,7 = 12 495,3 долл. ;

6) определяется стоимость земельного участка:

Сзем = ЧОДзем/Кзем, где

Сзем — стоимость земли;

ЧОДзем — доход от земли;

Кзем — коэффициент капитализации для земли.

Сзем = 12 495,3: 0,16 = 78 095,63 долл.

Итак, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет ~ 78 096 долл.

Характер будущих доходов оказывает влияние на стоимость объекта оценки. Если, получается отрицательный остаточный доход, приписываемый земле, то при условии правильности проведенных расчетов, можно сделать вывод, что здание является избыточным улучшением для данного земельного участка.

То есть доход, приписываемый зданию не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала. Вероятно, требуется другой подход к управлению собственностью для повышения уровня доходов.

При применении техники остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.

Определение стоимости участка земли методом предполагаемого использования.

Пример. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. сом. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%).

Таблица 4

Наименование издержек $

Сом, тыс.

1

Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование

180

2

Управление

10

3

Накладные расходы и прибыль подрядчика

60

4

Маркетинг

20

5

Текущие расходы (налоги, страхование)

10

6

Прибыль предпринимателя

40

Решение:

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

тыс. сом.

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

тыс. сом.

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

тыс. сом.

где 3. 1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Стоимость земельного массива равна 340,76 тыс сом.

Определение стоимости участка земли методом прямой капитализации.

Пример. Земельный участок площадью 0,2 га продается под застройку магазина. Ставка доходности составляет 16%. Определить стоимость участка земли.

Решение:

Стоимость земли = доход/коэффициент капитализации.

Определяем величину годовой арендной платы за участок:

где Ап — годовая арендная плата за земельный участок;

Аб — базовая ставка годовой арендной платы за 1 м2;

Кд — коэффициент коммерческого использования;

Кр — зональный коэффициент;

S — площадь оцениваемого земельного участка.

Вместо базовой ставки арендной платы возможно использование соответствующих ставок земельного налога. В. И Петров «Оценка стоимости земли"/под ред. М. А Федотовой Ставка земельного налога для города Бишкек равна 2,9, а Кд = 7,5.

Аn=2,9*7,5*2000=43 500 (сом)

Рассчитываем стоимость земельного участка:

43 500/0,16=271 875 (сом)

Итак стоимость земельного участка равна 271 875 сом.

Заключение

Во время выполнения данной курсовой работы я ознакомилась и применила на практике основные методы оценки земельных участков, изучила различные нормативные акты, связанные с определением стоимости земельных участков.

В первой главе мною были изложены основные понятия и классификация земли, принципы и методы оценки земли.

Во второй главе я провела подробный анализ рынка земельных участков в г. Бишкек и близлежащих пригородов, также я провела расчеты по определению стоимости земельных участков различными методами.

В данной курсовой работе я применила только доходный подход, а также метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования, так как считаю его наиболее приемлемым, исходя из темы курсовой работы.

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода.

Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожидания и принцип замещения.

Список использованной литературы

1) Земельный Кодек К Р.

2) Налоговый Кодекс К Р.

3) «Оценка земельных участков"/ В. И Петров/ под ред. М. А Федотовой. -М, 2007

4) «Оценка недвижимости» / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. — М.: издательство «Финансы и статистика», 2009.

5) «Теория и методы оценки недвижимости» / СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 2009.

6) «Экономика недвижимости: Учебное пособие» / Под ред. Ресина В. И. — М.: Дело, 2009.

7) «Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов» / Под ред. Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 2009.

8) «Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие» / М.: Дело, 2008.

9) «Экономика недвижимости: учебное пособие» / А. Н. Асаул, Карасев А. В., 2009.

10) Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» (№ 2−3 (7−8)/2012), статья «Государственный земельный кадастр и государственная кадастровая оценка земель».

11) Г. А. Маховикова, Т. Г. Касьяненко «Экономика недвижимости: учебное пособие», «КНОРУС», Москва, 2009;

12) Л. Н. Тэпман «Оценка недвижимости» под редакцией профессора В. А. Швандара, «Юнити», Москва, 2005;

13) «Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие» / издательство «Дело»

ПоказатьСвернуть
Заполнить форму текущей работой