Особенности функціонування ринку недвижимости

У Росії її за умов становлення ринкової економіки дедалі більшу роль грає ринок. Однією з його видів є ринок нерухомості, у якому головну роль грає нерухомого майна, його й учасники рынка.

Як відомо ціна, і ринок нероздільно пов’язані між собою, вони доповнюють і характеризують одне одного. Обов’язковою умовою оцінки нерухомості є облік специфіки функціонування ринку нерухомості, оскільки стан ринку нерухомості істотно впливає на потоки доходів, рівні ризику і можливу ціну реалізації об'єкта нерухомості в момент часу у майбутньому, тобто. на основні дані, використовувані в оцінці методами дохідного підходу. Облік особливостей функціонування ринку нерухомості дасть можливість обгрунтовано скоригувати дані ретроспективного періоду з оцінки нерухомості методами ринкового підходу. З іншого боку, визначення інвестиційної привабливості нерухомості як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором) вимагає обов’язкового обліку поточного стану ринку нерухомості і перспективи його розвитку на будущем.

Отже, ми можемо бути повноцінними й професійними учасниками ринку нерухомості й оцінювати нерухомого майна, не пізнавши основних особливостей ринку. Саме особливостям функціонування ринку нерухомості і присвячена дана работа.

1. Ринок нерухомості та її характеристики.

Будь-яка сфера господарську діяльність, зокрема і сфера нерухомості, має своїми специфічними особливостями, накладывающими особливого колориту на економічні процеси. У разі ринкових відносин безпосереднім вираженням цієї специфіки є особливості ринку недвижимости.

Та перш ніж говорити про особливості ринку нерухомості, визначимося, що ж розуміємо під самим терміном «ринок недвижимости».

Таке визначення важливо лише з позицій академічного інтересу, але й практичної погляду, оскільки це дозволяє виділити серед суб'єктів ринкових відносин тих, інтереси й дослідити першу чергу пов’язані з нерухомим майном, показати специфіку цих інтересів, розкрити, механізми, властиві ринку нерухомості, їх взаємозв'язок і залежність друг від друга, але в основісформувати власну стратегію і тактику поведінки у цьому рынке.

Якщо звернутися літератури, то ній під ринком нерухомості частенько розуміється ринок обороту прав на недвижимость.

Наприклад, у своїй праці Дж. Фрідмана і П. Орлуэя «Аналіз і - оцінка приносить дохід нерухомості» дається таке визначення: «Ринок нерухомості — певний набір механізмів, у вигляді яких передаються права на власність і з ній інтереси, встановлюються ціни, і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землепользования"[1].

Такі визначення фіксують дуже важливу складової частини проблеми — ринкові механізми забезпечують перехід прав нерухомість, розподіл і перерозподіл нерухомості між різними варіантами її использования.

Проте за такому визначенні зі сфери ринку нерухомості випадає ціле пасмо відносин, пов’язані зі створенням нових об'єктів нерухомості і що, експлуатацією вже існуючих об'єктів. Тим більше що інтереси багатьох суб'єктів ринку пов’язані з нерухомістю саме у з тими процесами. Наприклад, інвестора при вкладанні коштів у нерухомість, безумовно, цікавлять його права, але, скоріш, це права нерухомість, а права отримання доходу нерухомості, їх надійність. Так само для користувачів нерухомості гарантії їх прав важливі, але з менш важливі й питання якості експлуатації об'єкта нерухомості, величина його витрат, що з використанням об'єкта. Отже, оборот прав — це ядро ринку нерухомості, але ще весь рынок.

У зв’язку з цим правильніше представляється таке визначення ринку недвижимости:

Ринок нерухомості — це взаємопов'язана система ринкових механізмів, які забезпечують створення, передачу, експлуатацію й фінансування об'єктів недвижимости[2].

У систему ринку нерухомості за такого підходу включаються відносини, виникаючі: * під час створення об'єктів нерухомості — між інвесторами, забудовниками, підрядчиками і користувачами нерухомості; * у процесі обороту прав нерухомість — між продавцями і покупцями, орендодавцями і орендарями тощо. буд.; * у процесі експлуатації об'єктів нерухомості — між власниками та управляючими, керівниками й користувачами і пр.

Ці відносини, звісно, істотно відрізняється за змістом друг від друга, але вони об'єднані єдиною спільною початком — об'єктом нерухомості. Саме специфіка цього об'єкта є, визначальним особливості ринку недвижимости.

Об'єкт нерухомості має такими характерними ознаками, як стационарность, унікальність, довговічність, тривалість створення, обмеженість і невоспроизводимость землі. Ці ознаки зумовлюють низку особливостей ринку, зокрема такі, як індивідуальність ціноутворення, обмеженість числа продавців і покупців, локальність та пов’язана з нею висока залежність процесів, що відбуваються на ринку нерухомості стану регіональної економіки та законодавчонормативної бази й т.д.

«Ринок» у найзагальнішому розумінні окреслюється система, регульована співвідношенням попиту й пропозиції. У більш вузькому значенні поняття «ринок» використовується фахівцями місцем купівлі-продажу товарів та послуг. Специфіка ринку нерухомості в тому, що не має певного місця купівлі-продажу. Поняття «ринок нерухомості» означає купівлю-продаж різних об'єктів недвижимости.

Ринок нерухомості - це ринок недосконалої конкуренції, що зумовлено його суттєвими особливостями: унікальністю кожного об'єкта, умовами фінансування, складними юридичними правами, низькою ліквідністю (табл.1).

Таблица 1. Характеристика ринку досконалим і недосконалої конкуренции[3] |Ринок досконалої |Ринок недосконалої | |конкуренції |конкуренції | |1. Однорідні і делимые|1. | |товари |Нестандартизированные | | |товари, адже кожен | | |об'єкт унікальний | |2. Велика кількість |2. Обмежене число | |учасників, що робить |учасників, що | |неможливим вплив |зумовлено умовами | |кожного їх на |фінансування й | |рівень цін |складними юридичними | | |правами, характерними | | |кожному за об'єкта | |3. Повна, достовірна и|3. Складно отримати | |доступна всім |достовірну, | |учасників інформація |своєчасну і повну | | |інформацію про угодах | |4. Централізоване |4. Децентралізовані | |ведення угод |торги | |5. Низькі операційні |5. Високі операційні | |витрати |витрати |.

Останніми роками ринок нерухомості підвищив свою активність з допомогою дії компаній, що спеціалізуються з операціях із нерухомістю, фінансових громадських організацій і урядових агентств, оцінювачів, юристів. Проте, його не можна зарахувати до ринків досконалої конкуренції внаслідок істотних особливостей функціонування, обумовлених такими чинниками як: • специфіка об'єктів нерухомості; • щодо вищі рівні ризику, характерні для нерухомості; • вплив ринку капіталу; • неможливість досягнення стану рівноваги між попитом і предложением.

2. Чинники, які впливають ринку недвижимости.

Розвиток ринку нерухомості визначається: • економічним зростанням чи очікуваннями такого зростання. Хоча над ринком і може виникати сприятливі короткострокові умови за відсутності зростання, такі обставини виникають нечасто; • фінансових можливостей на придбання нерухомості, що, на свій чергу, зумовлено стадією економічного розвитку регіону (криза, застій, промислова розбудова), наявністю і характером робочих місць; • взаємозв'язками між вартістю нерухомості та його економічної перспективою тієї чи іншої району. Деякі райони нині напівживі застою, так як його основні галузі промисловості переміщені до інших частини країни чи занепали. У стан застою перебувають райони, залежать від однієї галузі промисловості, наприклад, в у Кемерівській області, що може спричинити до швидкої дестабілізації ринку нерухомості у тих районах за умов структурні зміни в экономике.

Ринок нерухомості перебуває під значним впливом чинників, визначальних соціально-економічному розвитку як країни загалом, і окремих регіонів, і внутрішніх чинників, визначальних політичної стабільності. Складні причинно-наслідкові взаємозв'язку між чинниками, які впливають ринку нерухомості, можна відбити як кривою, що отримала назву «риб'яча кістку» (рис.1).

Мал.1. Причинно-наслідкові взаємозв'язку між чинниками, які впливають ринку недвижимости[4].

[pic].

Чинники, які впливають ринку нерухомості. 1. Чинники державного регулювання ринку нерухомості: 1.1 — нормативні акти, регулюючі угоди купівлі-продажу нерухомості; 1.2 — податкового законодавства, що регулює операції з нерухомістю; 1.3 — окремі нормативні акти, обмежують операції з нерухомістю на регіональному рівнях. 2. Загальноекономічна ситуація: 2.1 — виробництво національного доходу; 2.2 — обсяг промислового виробництва; 2.3 — зайнятість працездатного населення; 2.4. — ставки дохідності фінансових активів; 2.5 — платіжний баланс країни; 2.6 — стан торгового балансу; 2.7 — притоки капіталу; 2.8 — відтоки капіталу; 2.9 — зростання доходів населення; 2.10 — індекс споживчих цін. 3. Мікроекономічна ситуація: 3.1 — економічного розвитку регіону; 3.2 — диверсифікація зайнятості працездатного населення; 3.3 — економічні перспективи розвитку регіону; 3.4 — притоки капіталу регіон; 3.5 — відтоки капіталу з Каспійського регіону. 4. Соціальний стан у регіоні. 4.1 — можливість міжетнічних і військовим сутичкам; 4.2 — ставлення до окремого капіталу; 4.3 — ставлення до іноземного капіталу; 4.4 — стійкість політики адміністрації регіону; 4.5 — безробіття у регіоні; 4.6 — популярність проведеної адміністрацією регіону політики. 5. Природні умови у регіоні: 5.1 — екологічне становище у регіоні; 5.2 — наявність розвиненою инфраструктуры.

Як бачимо на мал.1, вирішальна роль належить макроекономічним чинникам: політична ситуація у країни й регіонах, загальноекономічна ситуація, стан ринку. Якщо ж дію макроекономічних чинників щодо стабільно, стан ринку нерухомості, приносить дохід, визначається мікроекономічними чинниками. Така основна характеристика чинників, які впливають ринок недвижимости.

3. Структура ринку недвижимости.

Ринок нерухомості має складну, розгалужену структуру і диференціювати може бути різноманітні признакам:

1. З триєдності сутності нерухомості як товар, над ринком нерухомості можна назвати три сектора: o розвитку (створення) нерухомості; o обороту нерухомості; o управління і експлуатації недвижимости.

Кожен із секторів має власну структурну визначеність та специфіку. Їх привабливість, обсяг, динаміка залежить від що з ними фінансових потоків, подразделяемых:

— на інвестиції капіталовкладень (розвиток недвижимости);

— на товарні (фінансування обороту прав на недвижимость);

— з доходів (від операцій та від експлуатації недвижимости);

— на податки (оподаткування недвижимости).

Сектор обороту нерухомості формує ринкову ціну її об'єктів. Сектор управління і експлуатації нерухомості відстежує ступінь впливу тих чи інших товарних характеристик об'єктів нерухомості з їхньої дохідність. Саме звідси виходить запит сектора розвитку створення найбільш дохідних типів об'єктів нерухомості. При недостатню розвиненість сектора управління, як це має місце нині ринку нерухомості, запит сектору розвитку передається безпосередньо з сектора оборота.

На момент ознаками ринку розвитку нерухомості являются:

— переважання позабюджетних джерел инвестирования;

— велика альтернативність потенційних інвесторів (різні пропозиції щодо найкращому местоположению та призначення інвестованих об'єктів недвижимости);

— висока складність пошуку управляючого інвестиційним проектом (від підписання договору про наміри до здачі об'єкта нерухомості в эксплуатацию);

— слабка вивченість ринку развития;

— відсутність якісно відпрацьованих технологій ефективного і економічного будівництва й, отже, довгострокового попиту будівельне обладнання та материалы.

2. По способом вчинення угод ринок нерухомості можна розділити на первинний і вторичный.

Під первинним ринком нерухомості прийнято розуміти сукупність угод, скоєних із знову створеними, і навіть приватизованими об'єктами. Він забезпечує передачу нерухомості в економічний оборот.

Під вторинним ринком нерухомості — угоди, скоєних з роботи вже створеними об'єктами, які у експлуатації і з перепродажем чи коїться з іншими формами переходу які поступили ринку об'єктів від однієї власника до другому.

Первинний і вторинний ринки, виступаючи двома частинами єдиного ринку нерухомості, взаємно впливають друг на друга. Наприклад, цін вторинного ринку є особливий орієнтир, що свідчить про, наскільки рентабельним є нове будівництво за рівня затрат.

Взаємна вплив попиту й пропозиції на первинному і вторинному ринку нерухомості виступає чинником, істотно які ускладнюють аналіз сфери обігу євро і вибір виважених рішень щодо інвестування на нерухомість. Особливо складної це завдання є ще й тому, що угоди ринку нерухомості носять, як відомо, окремий і найчастіше конфіденційний характер, що серйозно утрудняє збір необхідної информации.

Проте за всю складність це завдання не є головною. Ринок нерухомості відчуває у собі вплив економічної ситуації цілому, як на національному, і на регіональному рівнях. Можливості реагування на зміна цій ситуації на первинному і вторинному ринку нерухомості різні. Так, за незначного зниження попиту вторинний ринок нерухомості може досить гнучкого реагування нею зменшенням пропозиції з падінням цін, нижню межу яких визначається, власне, трьома чинниками: ціною придбання об'єкта, фінансове становище продавця та відповідністю його рівня доходів рівню поточних витрат з змісту нерухомості. Діапазон зниження цін чи речення можна досить широк.

На первинному ринку нерухомості ситуація інша. Нижню межу ціни визначається найвищим рівнем витрат за будівництво: за його переході забудовник несе прямі збитки. Разом про те тут складніше як зменшити, і збільшити пропозицію. У будівельному процесі задіяний ряд організацій, кожна з яких зацікавлена використанні своїх потужностей та ресурсів (що особливо належить до підрядчикам), і припинити будівельний процес миттєво неможливо. Так само неможливо й швидко збільшити пропозицію — процес створення об'єктів нерухомості займає місяці і навіть годы.

3. По видам угод на рамках всього ринку нерухомості можна назвати: — ринок купівлі-продажу; - оренди; - іпотеки; - речових прав (довірче управління) і др.

4. За рівнем готовності на експлуатацію: — незавершене будівництво; - нове будівництво; - будівництво, підлягає реконструкції та т.д.

5. За формою власності: — приватні об'єкти нерухомості; - державні та муніципальні об'єкти недвижимости.

6. За галузями: — промислових об'єктів; - сільськогосподарські об'єкти; - громадські споруди і споруди; - рекреаційні і т.д.

7. По функціональному призначенню: — житло; - виробничі будинку; - невиробничі споруди та приміщення (офіси, склади тощо.); - готелю; - торгові приміщення і приміщення громадського та т.д.

8. По виду об'єктів нерухомості: — земельний ринок; - будівлі і споруди; - приміщення; - підприємства як майнові комплекси; - кондомініуми; - речові права; - багаторічні насаждения.

З вищезгаданих ринків нерухомості важливого значення мають найбільш розвинені ринки земельних ділянок, житловий будинок і комерційної (нежилий) недвижимости.

На ринку нерухомості сформувалися і активна діють різні ринкові структури, які б ефективність його роботи обороту. Взаємозв'язку і стосунки між суб'єктами первинного і вторинного ринку складну функціональну структуру, мету, якої - задоволення споживчого попиту об'єкти недвижимости.

4. Особливості функціонування ринку недвижимости.

Найпоширеніша думка — ринок нерухомості характеризується як із різновидів інвестиційного ринку виробництва і виділяє кілька загальних ідентифікаційних ознак, підтверджують наявність їх виходу структурної залежності: • сукупність инвесторов-покупателей і инвесторов-продавцов, взаємодія яких призводить зрештою до можливості обміну між ними; • зокрема можливість використання інструментів узгодження інтересів продавців і покупців; • наявність економічних відносин між продавцями і покупцями; • прояв економічних відносин між вартістю і споживчої вартістю товарів, обертаються цьому ринку; • наявність сукупності споживачів, зацікавлених у придбанні цього товару і обдающих реальними чи потенційними можливостями для такого придбання. • отримання від об'єкта інвестування; • потреба у управлінні щоб одержати дохода.

Проте ринок нерухомості має і свої особенности.

Необхідність високого «порогового» рівня инвестиций.

Нерухомість досить важко придбати саме у такому кількості, у якому хотілося б інвестору. І тому необхідні значні і геть певні в масштабах кошти, що, з одного боку, вимагатиме зменшення інших активів, з іншого — інвестор може просто більше не виявитися достатніх средств.

Наприклад, дуже складно придбати нерухомість обсягом 5% від офісного будинку, і навіть придбання такої частки через що у АТ, освіченим з урахуванням будинку, це не дає інвестору достатніх фінансових можливостей для самостійно керувати недвижимостью.

Необхідність в управлении.

Нерухомість на відміну інших активів більшою мірою потребує управлінні щоб одержати доходу. Від ефективності управління істотно залежить рівень дохідності. Звідси йдуть, по меншою мірою, два виведення: — більшість інвесторів нерухомість як об'єкт інвестування представляє досить складний актив; - для інвесторів, які мають достатніми знаннями у сфері управління нерухомістю, може бути більш, кращим об'єктом інвестування, що дозволяє видобувати більший прибуток і мати контролем над активом.

Неоднорідність недвижимости.

Цей чинник визначає істотну диференціацію прибутків між різними об'єктами нерухомості одного типу не більше навіть однієї местности.

Захищеність доходів від інфляції. Нерухомість більшою мірою, ніж фінансові активи захищена від інфляції. Через орендної плати чи ціну інфляція переноситься дохід, отже дохід зростає разом із инфляцией.

Високі транзакційні издержки.

Операції з нерухомістю вимагають високих транзакційних (операційних) витрат. Для комерційної нерухомості ці витрати становить приблизно 1% від ціни об'єкта, для житловий вони значно вищою, і можуть досягати до 10% від цены.

Низька кореляція доходів від нерухомості із низьким достатком від фінансових активов.

Відносна незалежність доходів від нерухомості проти доходами від фінансових активів робить нерухомість свого роду арбітром для портфелів фінансових активов.

Особливості ценообразования.

Для підприємств фондовий ринок є прямий наслідок останніх операцій із цінними паперами, передусім, корпоративними. Ціноутворення над ринком нерухомості — результат останнього продажу і переговорів між учасниками совершающейся угоди. Звідси — ціноутворення над ринком цінних паперів більш динамічно, ніж ринку нерухомості, а коливання цін більш часты.

Збереження інвестованих средств.

Нерухомість надає інвестору більше гарантій схоронності інвестованих коштів. Земля — непереможна (а то й враховувати можливого погіршення її якостей). Будівлі і споруди — довговічні конструкції, але забезпечення схоронності нерухомості може вимагати додаткових зусиль (наприклад, страхования).

Маючи поруч відмінних рис проти іншими фінансові активи, нерухомість може й як частину загального інвестиційного портфеля, дозволяючи знизити загальний ризик, як і самостійний актив. У той самий час нерухомість може купуватися та як товар, необхідний виробництва або заради особистого потребления.

Отже, ринок нерухомості можна охарактеризувати як сферу вкладення капіталу об'єкти нерухомості і системи економічних відносин, які виникають за операціях із нерухомістю. Такі стосунки виявляються між інвесторами у процесі купівлі-продажу нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості у найм і т.д.

Купівля-продаж об'єктів нерухомості — це буде непросто купівля-продаж товару, а рух капіталу, тобто. вартості, приносить дохід. Інший підхід акцентує на об'єктах нерухомості як товарах особливого рода.

Об'єкти нерухомості більшою мірою, ніж будь-які інші товари, піддаються державному впливу, у результаті ризик втрати капіталовкладень у дані об'єкти може бути вищим, ніж у інші товары.

Товар ринку нерухомості — це шматок землі із незалежними йому на природні ресурси (грунтом, водними, мінеральними і рослинними ресурсами), і навіть які перебувають у ньому будинками та спорудами. Крім того, існує, так звана, невід'ємний елемент нерухомості: об'єкти у складі, які за певних умов можуть тлумачитися як «спонукувані». Це має важливого значення при угодах купівлі-продажу, при оформленні заставних, описання умов оренди — і в оцінці об'єктів недвижимости.

Відповідно до нормативних актів, що у період від 1990;го — 1996 рр., вже можна говорити про нерухомість як «про товарі, який повсюдно продають, а покупается.

Сутність нерухомості як товар триедина:

— фізичне зміст об'єкта нерухомості (фізичні характеристики, описують площа, обсяг, матеріали конструкцій, потужність інженерних систем і т.п.);

— юридичні характеристики (у ринковому обороті беруть участь права на об'єкт нерухомості, а чи не сам объект);

— економічні характеристики, дають ставлення до вартості об'єкта (ринкової, відновлювальної, заміщення тощо.), витратах з його зміст (поточний і капітальний ремонти, вода, газ, електрику тощо.) і середньовиваженої дохідності (оренда й опосередковані доходи, підвищення вартості і т.д.).

Відповідно до цим кожній із об'єктів нерухомості у процесі існування проходить кілька етапів. А именно:

1. Створення — инвестиционно-строительный етап розвитку об'єктів нерухомості (інвестиційний задум, визначення призначення об'єкта нерухомості, його проектування, землевідведення, будівництво реконструкція), здавання в експлуатацію. Цей етап найбільш складний, оскільки він складається з численних составляющих.

2. Оборот прав на раніше створену нерухомість, до складу якого продаж, здачу у найм тощо. Аналізуючи цей етап відбувається повернення вкладених інвестицій у попередньому циклі і почав одержання прибутку, і навіть морального й фізичного износа.

3. Управління об'єктами нерухомості - експлуатація, ремонт, підтримку у системі міських інфраструктур і комунального господарства. Цей етап найбільш тривалий і рибопродукції обмежується доцільністю експлуатації об'єкта нерухомості і розміром витрат за усунення фізичного й моральної износа.

До специфічних характеристикам нерухомості як товар, обращающегося цьому ринку, належить, насамперед, його стационарность (нерухомість). Об'єкти нерухомості невіддільні від місцевості, у якій вони знаходяться, і покупець нерухомості набуває із нею всього спектра характеристик местности.

Неповторність, унікальність, різнорідність утворюють ще одне групу ознак нерухомості. Об'єкти можуть бути різні за величиною і плануванні, якості й системами комунального обслуговування (водогін, каналізація, опалення, кондиціювання, ліфти тощо.) конструктивним елементам і отделке.

Ще один характерна риса нерухомості — це довговічність, яка вище, ніж в інших товарів. Довговічність накладає на власника об'єкта нерухомості обов’язки з проведення ремонтів (капітальних і косметичних) і контролю темпів фізичного зносу. Об'єкти нерухомості характеризуються що й тривалістю створення. Середня тривалість циклу будівництва або реконструкцію становить 3 — 3,5 года.

Нерухомості як товару властиво розбіжність характеристик товарів (асиметрія поглядів на товарі) — об'єктів нерухомості з погляду виробника і споживача. З позицій споживача, зокрема, як товару, задовольняючого потреба у житло, здебільшого розглядаються квартира чи частину житловий будинок, і з позицій будівельної організації виробленим товаром є кінцевий багатоквартирний чи секційний дом.

Нерухомість — дорогий товар і його придбання часто використовуються складні фінансові схеми, які включають заставу чи залік вартості колишнього об'єкта нерухомості, різні види іпотек та інших. Права володіння, користування і розпорядження нерухомістю відмінні від прав володіння іншими товарами і є предметами угоди. Через складності процедури передачі прав на об'єкти нерухомості встановлюється низький рівень її ліквідності як товар, тобто. його не можна швидко реализовать.

Особливі характеристики нерухомості формують широкий, спектр інформації, яка потрібна на уявлення цього товару над ринком. До загальним питанням, що з прийняттям інвестиційного рішення і які вимагають аналізу можна отнести:

— поточні і ретроспективні характеристики ринку недвижимости;

— соціально-демографічні показатели;

— параметри регіонального та місцевого ринків нерухомості і пр.

Дослідження ринку нерухомості необхідно проводити визначення співвідношень між попитом й пропозицією на конкретний вид товару в конкретний час. Низька якість аналітичної роботи може призвести до криз над ринком недвижимости.

Як приклад можна навести криза над ринком житловий нерухомості в кінці 90-х рр. у Москві, де і безладне інвестування в нове будівництво призвело до перенасичення житлом і, і до його невостребованности.

Наявність характерних ознак, властивих товарному ринку, виключає взаємозв'язку між ринком нерухомості і ринком інвестицій. Вони як окремі, самостійно функціонуючі елементи єдиного ринку страны.

Є ще один підхід до вивчення соціально-економічної сутності ринку нерухомості, який ув’язує цей ринок ще з ринком послуг. Призначенням ринку послуг, як відомо, є створення умов життєдіяльності і життєзабезпечення людини в всієї багатогранності їх властивостей та запобігання проявам. Будь-які об'єкти нерухомості призначені обслуговування цілком конкретних процесів: — ринок житла — задля забезпечення житлових потреб; - ринок промислових об'єктів — для реалізації производственнотехнологічних процесів; - ринок земельних ділянок — задля забезпечення сільськогосподарського виробництва, промышленно-гражданского будівництва, рекреаційних нужд.

Ринок нерухомості призначений з метою певних специфічних послуг і в соціально-економічної природі близький до поняттю ринку услуг.

Проте чи зовсім правильне стверджувати, що нерухомості - це складовою елемент єдиного ринку послуг. Послуга, як товар особливий, має низку відмінностей: -неотделимостью від виробника; -неосязаемостью; -несохраняемостью; -непостійністю качества.

У цьому послуга вочевидь пов’язана або пов’язані з товарами, мають материально-пространственную форму висловлювання, а й у тому й за його відсутності вона корисна не як річ, бо як певна деятельность.

Вочевидь, що послуги, надані об'єктами нерухомості, не мають всієї сукупністю чорт, властивих наведеній вище способу ідентифікації. Зокрема, можуть здійснюватись і при відчуженні безпосереднього виробника об'єкта, мають можливість збережуться і мають відчутний характер.

Об'єкт нерухомості корисний не сам собою, бо як сукупність можливостей для реалізації діяльного процесу його обслуговування. Це обставина дозволяє характеризувати ринок нерухомості як жодну з різновидів ринку послуг, але різновид дуже специфичную, що вимагає для своє вивчення зваженого підходу, що об'єднує принципи системного і індивідуального исследования.

З экономико-философской погляду ринок нерухомості - це інфраструктурна категорія, що з створенням умов, необхідні здійснення виробничої, комерційної, соціальної, екологічної безпеки й інший деятельности.

Узагальнюючи понятийно-терминологические підходи, можна зробити такі висновки. Соціально-економічна природа ринку нерухомості досить складна й через відсутність вагомих теоретичних підстав щодо його однозначної ідентифікації розглядати ринок необхідно задля взаємозв'язку з ринками товарів, інвестицій і услуг.

Ринок нерухомості — інтегрована категорія і припускає наявність характерних ознак, властивих ринків товарів, інвестицій й нових послуг (рис. 2). Таке трактування який суперечить узконаправленному розумінню ринку, подразумевающему економічну функцію відомості разом покупців і продавцов.

[pic] Рис. 2. Ринок нерухомості та її зв’язку з іншими рынками[5].

Розвиток ринку нерухомості безпосередньо залежить від прийняття інвестиційних рішень, які базуються з його дослідженні і аналізі. Від того, наскільки професійно виконано цей аналіз, залежить достовірність бізнес-планів, виходячи з яких приймаються інвестиційні рішення. Відповідно аналіз ринку нерухомості повинен виконуватися професійними аналітиками з певною підготовкою і від кваліфікації, з урахуванням розроблених стандартів аналізу ринку нерухомості. Ці стандарти мають забезпечувати спроможність і достовірність дослідження виходячи з єдиних критеріїв, що виключатимуть різні тлумачення. Професійне дослідження ринку нерухомості доки є самостійним й незалежною виглядом підприємницької діяльності, але подальше бурхливий розвиток ринку нерухомості призведе до формування його прикладного анализа.

5. Етапи становлення ринку нерухомості в России.

Узагальнення досвіду становлення ринку нерухомості у Росії дозволяє виділити три основні етапи цього процесу, принаймні яких ринок починає набувати дедалі зріліші риси. Наведена нижче таблиця 2 дозволяє простежити, як змінювалися деякі важливі характеристики ринку цих этапах.

Таблиця 2. Основні етапи становлення ринку нерухомості в России[6].

[pic].

Коментуючи дані таблиці, хотілося б звернути увагу до таке. Як очевидно з неї, характерна риса становлення ринку — швидке зростання цін початку періоду й його згасання і падіння до кінця періоду. Якщо 1991 р. вони становили обох столицях приблизно $ 20—50 за м2 загальній площі квартири, чи до кінцю 1992 р. у Москві вони становили близько $ 700, а Петербурзі — близько $ 300 за м2 загальній площі. У 1993 р. темпи зростання помітно впали, але, тим щонайменше вони залишались досить суттєвими. До січня 1994 р. у Москві вони виросли до $ 900, у Петербурзі до $ 400—450, т, е. приблизно на третину. Відомим зростання спостерігався метрів і 1994 р., якщо і Москві він був цілком помітним — приблизно за 20%, то Петербурзі темпи приросту впали рівня приблизно 10%. І, нарешті, 1995 р. у Петербурзі відзначений практично нульовим приростом цін, у Москві — зростання цін не більше 5—10%.

Після 1995 р. загальний приріст ціни ринках житла Москви і Санкт-Петербурга практично припиняється — починається процес — усі більшої диференціації ціни від категорії житла: елітне, високоякісне, типове, «дешеве». У перших категоріях зростання цін ще триває, хоч і піддається коливань в залежність від економічної ситуації країні, на минулих двох зростання не тільки, але простежується їх снижение.

Серйозний удару цінами над ринком житла завдав фінансову кризу 1998 р., серед наслідків якого — масовий досить інтенсивне зниження цін, чого Петербурзі немає початку становлення ринку. Для підприємств типові об'єкти знизилися в лютому 1999 р. на 15—20%, а до марту—апрелю падіння становило до 40% проти предкризисным периодом.

Рівень цін, і орендної плати доларовому вираженні знизився наприкінці 1998 —початку 1999 р. відчутно. Однак слід зауважити, що фінансовий крах серпня 1998 р. — це початок, а кінець та досудове слідство значно більше глибоких криз у реальному економіки та державної економічну політику, розпочатих наприкінці 1997—начале 1998гг. Вже з 1997 р. починається зниження рентабельності у промисловості, зростання реальної ставки рефінансування за Центральний банк, що перевершила рівень рентабельності у реальному економіці. І водночас починається зниження ціни ринку нерухомості. Падіння реальних доходів населення внаслідок фінансового краху, природно, підстьобнуло ці процеси, але було додатковим чинником, а чи не першопричиною кризи ринку нерухомості. Його глибинні коріння — в переоцінці нерухомості у першій половині 90-х рр., за відсутності реальних позитивних зрушень на економіці країни. Суперечливі тенденції, характерні на ринку нерухомості, знайшли собі відбиток й у процесах формування професійної діяльності на рынке.

Перші ріелтерські фірми почали з’являтися у столицях межі 80−90- x рр. У Петербурзі піонерами стали «Будинок Плюс», «Золотий ведмідь», «Петербурзький аукціон» та інших. Потім у 1992—1993 рр. до них приєдналися «Адвекс», «Бекар», «ИнтерОксидентал», «Икстлан», «Овен» і чимало інших. Та особливо віра бурхливе зростання кількості фірм віднесено до другому етапу становлення ринку, коли ринку практично щомісяця виходили нові фирмы.

Відому уявлення про інтенсивності зростання кількості риэлтерских фірм можуть бути даних про часу реєстрації фірм, входили до складу Асоціації ріелторів Санкт-Петербурга (зараз Асоціація професіоналів ринку нерухомості Санкт-Петербурга). З 68 фірм, які входили на Асоціацію на 1 жовтня 1996 р., 1991 р. було створено 5 фірм, 1992;го — 8, в 1993 — 18, 1994;го — 20, в 1995 -10 фирм.

Чимало з подібних фірм, що починали своєї діяльності над ринком на початку 1990;х рр., вже пішли з ринку з різних причин (зокрема і кримінального характеру), але з кожним роком їх загальну число постійно збільшувалася. Зараз ринку нерухомості Санкт-Петербурга офіційно працюють (мають ліцензію на право займатися риэлтерской діяльністю) близько 500 фирм.

При скороченні приросту цін, і угод другого етапу становлення ринку, стабілізації й тотального зниження рівня — третьому зростання кількості фірм стає причиною зростання конкуренції, та, як наслідок, падіння дохідності риэлтерской (брокерської) деятельности.

У разі падіння дохідності риэлтерского бізнесу яскраво оголилися проблеми, властиві діяльності риэлтерских фірм на перших етапах становлення ринку. Як відомо, одній з характерних ознак перших років становлення ринку нерухомості було стала вельми поширеною готівкових розрахунків під час проведення операцій та пряме участь фірм у проведенні розрахунків. У результаті умовах постійного приросту угод у фірм могли накопичуватися значні суми тимчасово вільних коштів. Ряд керівників фірм виявився нездатним встояти перед спокусою їх «раціонального» використання через видачу позик (зазвичай, нелегальних), «прокручування» в експортно-імпортних операціях, придбання цінних паперів й випуск собственных.

До того часу поки ринок був у підйомі, таких операцій могли виявитися цілком успішними і давати чималий додатковий прибуток. Однак у умовах розпочатого 1997 р. спаду у цілого ряду фірм почали з’являтися серйозні проблеми із можливістю виконання зобов’язань перед клієнтами. Якщо ж ситуацію починали впливати негативні зовнішні внутрішні чинники (наприклад, втручання правоохоронних чи податкові органи чи конфлікти всередині фірми), то ймовірність краху фірми ставала більш аніж реальною. Безпосередні причини краху фірм були різними, проте, основа сама й той самий — використання коштів клієнтів для ризикованих, а часом і кримінальних операций.

У цілому нині паралельно з появою та розвитком риэлтерских фірм зростало їхнього впливу організацію ринку. Коли на початку першим етапом вони контролювали проведення лише одиничних угод, а до кінця нинішнього етапу частка угод, відбувалися з участю, не перевищувала по Санкт-Петербург 10% від їх загальної кількості, то кінці другого етапу — в 1995 р., поданим ГБР Санкт-Петербурга, близько всіх угод купівлі-продажу квартир і кімнат здійснювалося за посередництва брокерських фірм. З огляду на те що, що коли частина фірм, беручи участь у здійсненні угод, офіційно не декларує свою участь, ця частка фактично становила до 1997 р., по експертним оцінкам, понад 50 відсотків% від загальної кількості угод, що було дуже високим показником для России.

Крах цілої низки найбільших риэлтерских фірм, природно, було не призвести до відпливу клієнтів, тим більше саме безпеку розрахунків декларувалася практично всі ними майже як головний перевагу звернення до фірми, а чи не до «приватному маклерові». Реакцією фірм став пошук справді безпечних способів розрахунків (з допомогою використання банківського зберігання коштів (так званий «сейфинг»), відкриття банківських рахунку також акредитивів). Реально з цих схем найбільше поширення отримала схема банківського зберігання як найменш залежна як від фірми, і від становища банка.

Іншим ударом, яка знизила частку організованим ринком у числі угод, стало різке зниження доходів населення, цін, і розміру комісійної винагороди в 1998—1999 гг. Високий рівень общефирменных витрат і комісійної винагороди агентів зробив фірми слабкими конкурентами проти тими самими маклерами. Для відновлення конкурентоспроможності ріелтерські фірми змушені були вдатися до істотне жорсткість фінансової політики, згортання планів але своєму розвитку, скорочення витрат. Проте цих заходів очевидно, може бути недостатньо. Необхідна зміна організаційних схем роботи агентств, розробка і впровадження нових механізмів відносин між фірмою і агентом.

Завершення становлення ринку віднесено автором до 1998 р. Звісно, ця дата містить у собі відому умовність. Економічні процеси — не кур'єрські поїзда, такі точно за окремим розкладом, тим більше завершення періоду становлення зовсім не від означає дозволу всіх негараздів, що з ринком. Це лише підтверджує те, що починає розвиватися як сформоване явище. Тобто: o можна назвати тенденції розвитку ринку; o виявилася структура ринку; o склалася професійна середовище ринку; o сформувалися основні елементи інфраструктури рынка.

Сучасне стан ринку може бути охарактеризоване як завершення процесу становлення ринку України і початок його розвитку, як явища вже сформированного.

Очевидними напрямами цього розвитку може бути следующие:

Підвищення ролі первинного ринку як джерела задоволення потребнотей у житло. Придбання житла на вторинному світовому ринку вирішує, по великим рахунком, перехід до нової якості житлової середовища — з відповідним рівнем зручностей та інфраструктури, з однорідної соціальної микросредой. У неперервному зв’язку цим поступально розвиватимуться сегменти ринку, забезпечують формування нової якості довкілля, — квартали малоповерхової забудови, котеджові селища і др.

Зростання диференціації між об'єктами нерухомості як у якості, і за ціною. Вочевидь, що у ринкові з’являтися затребувані об'єкти справді елітного класу, відповідного світових стандартів. З іншого боку, відбуватиметься, очевидно, і зниження ціни типове житлі і житло низької якості. Діапазон ціни ринку житла розширюватися і бути в інтервалі від $ 200 до $ 1.5 тис.— 3 тис. за м2.

Розширення спектра об'єктів над ринком торгової і офісної нерухомості, поява багатофункціональних торговельно-розважальних центрів, які забезпечують споживачам необхідну комплексність і якість послуг. Розвиток сегмента торгової нерухомості пов’язано і з загальним недоліком торгових площ проти світовими стандартами (з урахуванням різниці прибутків), і з практичним відсутністю сьогодні можливості отримати як товар, а й якісне обслуговування, різноманітні услуги.

Поява попиту послуги, пов’язані з недостатнім розвитком рекреаційної нерухомості (парки, комплекси відпочинку та інфраструктура розваг) як наслідок, розвитку цього сегмента ринку. Перші симптоми цього — поява перших у більшої чи меншою мірою обгрунтованих заявок для будівництва аквапарків, гольф-клубів тощо. п. об'єктів на обох столицях России.

Диференціація фірм, надають послуги ринку нерухомості. Вочевидь, що виділення крупних фірм, тісно що з банківської сферою і виконують низку таких операцій над ринком, як будівництво, реконструкція, управління нерухомістю й почасти брокерські послуги, і виділення малих фірм, переважно зайнятих брокерської деятельностью.

Трансформація фірм, зміну засад відносин між фірмою і агентами, перетворення брокера (та її імені) в головна особа над ринком посередницьких послуг під час операції з нерухомістю. Можна передбачити перетворення провідних агентів в брокерів, котрі приваблюють і керівних групами агентів і свої відносини з фірмами з урахуванням принципів партнерства і взаємного надання услуг.

Продовження процесів виділення девелоперских компаній у особливу групу підприємців на первинному ринку нерухомості, що організують і управляючих процесами розвитку нерухомості, але з що у них як підрядні организации.

Зниження ризиків над ринком, особливо в угоди з нерухомістю, з наступних процесів: відмова брокерських фірм від невластивих ним функцій, передусім що з рухом коштів за угодам; розвиток як окремого бізнесу надання эскро-услуг (послуг за проведенню розрахунків при угодах); появі та розвиткові державні й приватні організацій, надають інформаційні послуги над ринком; розвиток систем реєстрацію ЗМІ й страхування прав на недвижимость.

Підвищення ролі маркетингових досліджень після ухвалення рішень стосовно інвестуванні на нерухомість як наслідок зростання диференціації серед покупців нерухомості і зростання конкурентної боротьби між професійними учасниками рынка.

Розвиток фірм, надають консультаційні, інформаційні, маркетингові послуги над ринком недвижимости.

Отже, окреслили основні етапи становлення вітчизняного ринку нерухомості й його розвитку на недалекому майбутньому при сприятливою економічної ситуації стране.

Заключение

.

У цьому роботі ми намагалися відбити суть і стала особливості функціонування ринку нерухомості. Нерухоме майно має суттєвими ознаками як актив, що у господарських і соціальних процесів в різноманітних якостях: як і частина активів підприємства, і як самостійне об'єкт інвестицій, як і споживчий товар тривалого користування. Ця розмаїтість ролей нерухомості у економічній та соціальній діяльності визначає і різноманітний характер зв’язків ринку нерухомості з ринковою економікою у цілому, і складну внутрішню структуру ринку недвижимости.

Також у вищій главі ми розглянули питання особливості етапів становлення ринку нерухомості у Росії. Відповідно до вищезазначеного, можна зробити деякі висновки про чинниках, які вплинули на розвиток ринку нерухомості в России.

По-перше, на становлення ринку, безумовно, впливали загальні для всієї економіки чинники: o політична нестабільність; o економічна і соціальний нестабільність; o невпевненість у в майбутньому в значної частини населення; o надвисокі темпи інфляції під час становлення ринку; o різка диференціація прибутків; o нерозвиненість й соціальна нестабільність фінансової систем; o недолік грошових ресурсів у структурі оборотних засобів підприємств і т.д.

По-друге, на ринку нерухомості мали важливого значення специфічні йому чинники. Серед них:

1. Запізнення з початком становлення ринку з порівнянню коїться з іншими секторами ринкової экономики;

2. Відсутність необхідні нормально функціонувати ринку положень законодавства і процедур, які забезпечують безпечне укладання угод і їх захист прав собственности;

3. Формування ринку «з другого поверху» — квартир, вбудованих нежилих помещений;

4. Розвиток ринку на відсутність яка потрібна на його функціонування фінансової та ринкової инфраструктуры.

Нині ринок нерухомості розвивається за всім напрями однаково швидко. Найбільше значення та питома вага над ринком мають угоди, пов’язані з житлом, як у первинному, і на вторинному його видах; угоди, пов’язані з нерухомістю, не призначеної під які б не пішли виробництва чи операції з землею, де законодавча ще зовсім розвинена. Проте за тлі зрослої інвестиційної активності у 2002; 2003 рр. ринок нерухомості також активізувався. У даний ж момент спостерігається стагнація, що також пов’язано з бажанням до стагнації економіки загалом. ———————————- [1] Дж. Фрідман, П. Орлуэй Аналіз і - оцінка приносить дохід нерухомості. — М., 1995. с. 5. [2] Максимов С. Основи підприємницької діяльності над ринком нерухомості.- СПб: Пітер, 2000. с. 33. [3] Оцінка нерухомості/ Під ред. Грязновой О. Г., Федотової М.А. — М.: Фінанси і статистика, 2004. з. 31. [4] Оцінка нерухомості/ Під ред. Грязновой О. Г., Федотової М.А. — М.: Фінанси і статистика, 2004. з. 33.

[5] Асаул О. Н., Карасьов А. В. Економіка нерухомості. internet.

[6] Максимов С. Основи підприємницької діяльності над ринком нерухомості. — СПб: Пітер, 2000. с. 82.