Експертна грошова оцінка комерційної нерухомості

КУРСОВИЙ ПРОЕКТ З дисципліни:

«ОЦІНКА ОБ'ЄКТІВ У МАТЕРІАЛЬНІЙ ФОРМІ».

на тему:

«ЕКСПЕРТНА ГРОШОВА ОЦІНКА КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ».

ЗМІСТ.

• Вступ
• І. Основні поняття та термінологія
• ІІ. Методологія незалежної оцінки та обґрунтування її вибору
• ІІІ. Аналіз ринку комерційної нерухомості
• ІV. Характеристика місцерозташування об'єкта оцінки
• V. Опис та характеристика об'єкта оцінки
• VІ. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об'єкта оцінки
• VІІІ. Визначення вартості земельних поліпшень витратним підходом
• VІІІ. Визначення вартості земельних поліпшень дохідним підходом
• ІХ. Визначення вартості земельних поліпшень порівняльним підходом
• Х. Визначення вартості земельної ділянки методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
• Висновки
• література
• ВСТУП

Курсовий проект є базою належного засвоєння теоретичного матеріалу та набуття практичних навиків з дисципліни «Оцінка об'єктів у матеріальній формі».

Курсовий проект виконується згідно з індивідуальним завданням за вихідними даними, які відтворюють реальні співвідношення в економіці України з врахуванням сучасної методології розрахунків і практики оцінки. Завданням проекту є складання висновку про вартість майна використовуючи вивчені методики оцінки.

Об?єктом оцінки є нежитлова будівля — будівля ремонтно-будівельного цеху, будівля котельні та земельна ділянка розташовані за адресою: Львівська обл., м. Сокаль, вул. Яворницького, буд.105, що належить приватному підприємству «Козацький курінь». Об?єкт оцінки розташований на земельній ділянці загальною площею 2032 м².

І. ОСНОВНІ ПОНЯТТЯ ТА ТЕРМІНОЛОГІЯ.

База оцінки — комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів.

Методичні підходи — загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки.

Метод оцінки — спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід.

Оціночні процедури — дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку.

Принципи оцінки — покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна.

Об'єкти оцінки — майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу.

Об'єкти оцінки у матеріальній формі - нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно.

Нерухоме майно (нерухомість) — земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

Рухоме майно — матеріальні об'єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю.

Об'єкти оцінки у нематеріальній формі - об'єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об'єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права.

Об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) — об'єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності;

Бізнес — певна господарська діяльність, яка провадиться або планується для провадження з використанням активів цілісного майнового комплексу.

Необ'єктивна оцінка — оцінка, яка ґрунтується на явно неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для надання необ'єктивного висновку про вартість об'єкта оцінки.

Неякісна (недостовірна) оцінка — оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування.

Непрофесійна оцінка — оцінка, проведена з порушенням кваліфікаційних вимог, що визначаються законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність.

Подібне майно — майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість.

Спеціалізоване майно — майно, що, як правило, не буває самостійним об'єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу.

Надлишкове майно — майно, що не використовується у господарській діяльності підприємства і максимальна цінність якого досягається внаслідок відчуження.

Знос (знецінення) — втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним.

Фізичний знос — знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки.

Функціональний знос — знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки.

Економічний (зовнішній) знос — знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки.

Дата оцінки — дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість.

Вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки.

Ідентифікація об'єкта оцінки та пов’язаних з ним прав — встановлення відповідності об'єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього.

Вартість — еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей.

Ймовірна сума грошей — найбільша сума грошей, яку може отримати продавець та може погодитися сплатити покупець.

Поточна вартість — вартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки шляхом дисконтування або використання фактичних цін на дату оцінки.

Ціна — фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або подібне майно.

Ринкова вартість — вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Строк експозиції - строк, протягом якого об'єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту та пропонування на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів.

Подібна угода — цивільно-правова угода, предметом якої є подібне майно і яка має спільні ознаки з угодою, для укладення якої проводиться оцінка.

Ліквідаційна вартість — вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості.

Вартість заміщення — визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.

Вартість відтворення — визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки.

Залишкова вартість заміщення (відтворення) — вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна — з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов’язаних із земельною ділянкою).

Вартість ліквідації - вартість, яку очікується отримати за об'єкт оцінки, що вичерпав корисність відповідно до своїх первісних функцій.

Спеціальна вартість — сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки.

Інвестиційна вартість — вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки.

Вартість у використанні - вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню.

Оціночна вартість — вартість, яка визначається за встановленими алгоритмом та складом вихідних даних.

Прямі збитки — поточна вартість витрат на відтворення, заміщення або відшкодування ринкової вартості об'єкта оцінки без урахування неотриманих майбутніх вигод.

Дійсна вартість майна для цілей страхування — вартість відтворення (вартість заміщення) або ринкова вартість майна, визначені відповідно до умов договору страхування.

Дисконтування — визначення поточної вартості грошового потоку з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє.

Капіталізація — визначення вартості об'єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування).

Ставка капіталізації - коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.

Ставка дисконту — коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в післяпрогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти у придбання об'єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх своїх ризиків, пов’язаних з інвестуванням.

Грошовий потік — сума прогнозованих або фактичних надходжень від діяльності (використання) об'єкта оцінки.

Чистий операційний дохід — прогнозована сума надходжень від використання об'єкта оцінки після вирахування усіх витрат, пов’язаних з отриманням цієї суми.

Вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним.

Право контролю — повноваження, отримані згідно із законодавством або відповідною угодою, які впливають на стратегію та/або дають змогу вирішувати питання управління певним підприємством. Права контролю враховуються під час проведення оцінки шляхом застосування контрольної надбавки або контрольної знижки.

Контрольна надбавка — збільшення вартості об'єкта оцінки через наявність більших прав контролю порівняно з вартістю об'єктів, які характеризуються правами контролю в меншому обсязі.

Контрольна знижка — зменшення вартості об'єкта оцінки через відсутність права контролю або їх меншого обсягу порівняно з вартістю об'єктів, які характеризуються правами контролю в більшому обсязі.

Земельне поліпшення — результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельнихполіпшень належать матеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (змінарельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо).

Невід'ємне поліпшення нерухомого майна — результати заходів, спрямованих на покращення фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості відповідно земельної ділянки та (або) земельних поліпшень.

Надлишкове поліпшення нерухомого майна — результати заходів, спрямованих на зміну фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких не призведе до зміни ринкової вартості земельної ділянки та (або) земельних поліпшень. Вартість надлишкових поліпшень є позитивною різницею між витратами на заміщення (відтворення) та приростом ринкової вартості, що зумовлений такими витратами.

Будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо.

Приміщення — частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу.

Вбудовані приміщення — приміщення, що є частиною внутрішнього об'єму будівлі.

Прибудовані приміщення — приміщення, що прибудовані до основної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну.

Вбудовано-прибудовані приміщення — приміщення, частина внутрішнього об'єму яких є частиною внутрішнього об'єму основної будівлі, а інша частина — прибудованою.

Споруди — земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (дамби, тонелі, естакади, мости тощо).

Передавальні пристрої - земельні поліпшення, створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації тощо будь-якого походження та виду на відстань (лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв’язку тощо).

Об'єкти незавершеного будівництва — будівлі, споруди або передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідок того, що перебувають у недобудованому стані.

Функціональний аналог — нерухоме майно, яке за своїми функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане подібним майном до об'єкта оцінки.

Існуюче використання — фактичне використання нерухомого майна на дату оцінки.

Альтернативне використання — можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об'єкта оцінки.

Строк економічного життя земельних поліпшень — період, протягом якого дохід, що отримується або передбачається отримати від земельних поліпшень, перевищує операційні витрати, пов’язані з отриманням цього доходу. Строк економічного життя земельних поліпшень відображає строк, протягом якого витрати на підтримання земельних поліпшень у придатному для експлуатації стані є такими, що скуповуються.

Залишковий строк економічного життя земельних поліпшень — строк від дати оцінки до закінчення строку економічного життя земельних поліпшень.

Фактичний вік земельних поліпшень — період від початку експлуатації земельних поліпшень до дати оцінки.

Валовий дохід — сукупне надходження коштів, які очікується отримати від реалізації прав, пов’язаних з об'єктом оцінки.

Операційні витрати — прогнозовані витрати власника, пов’язані з отриманням валового доходу. До операційних не належать витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, отриманого від використання об'єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку.

Рентний дохід (земельна рента) — дохід, що може бути отриманий із землі як засобу виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, отримуваної на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника.

Відновна вартість для цілей оренди — залишкова вартість відтворення (заміщення) або ринкова вартість земельних поліпшень, що застосовуються та визначаються в порядку, встановленому Національним стандартом N 1 та цим Стандартом.

Об'єкт порівняння — подібне майно, що відібране для застосування порівняльного підходу.

ІІ. МЕТОДОЛОГІЯ НЕЗАЛЕЖНОЇ ОЦІНКИ ТА ОБГРУНТУВАННЯ ЇЇ ВИБОРУ.

Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.

З метою визначення корисності під час оцінки:

— я розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінки як складова частина корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об'єкта оцінки;

— враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються;

— прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності об'єкта оцінки;

— оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та попиту на подібне майно.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

МЕТОДИЧНІ ПІДХОДИ ДО ОЦІНКИ МАЙНА ТА ЇХ ОСНОВНІ ЗАСАДИ.

Оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур.

Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки.

Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов’язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки.

Застереження та обмеження щодо використання результатів оцінки об'єкта оцінки зазначаються у звіті про оцінку майна.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:

Ш витратний (майновий — для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів);

Ш дохідний;

Ш порівняльний.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Особливості застосування майнового підходу встановлюються відповідними національними стандартами щодо оцінки об'єктів у формі цілісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів.

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

Для оцінки об'єктів незавершеного будівництва, земельних ділянок під забудовою, їх поліпшень, окремих складових цілісного майнового комплексу може застосовуватися метод залишку. Цей метод ґрунтується на врахуванні принципу внеску (граничної продуктивності) і є результатом комбінування витратного та дохідного підходів.

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

ь умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

ь продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

ь умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

ІІІ. АНАЛІЗ РИНКУ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ.

Сьогодні ринок комерційної нерухомості розвивається досить повільно, оскільки інвестори не приділяють належної уваги цьому ринку та не вважають його перспективним інвестиційним проектом. Проте лише сьогодні нерухомість розглядають як засіб швидкого заробляння коштів, але в майбутньому саме споживчий попит буде визначати розмір, форму і дизайн будівлі.

Є безліч трактувань комерційної нерухомості, проте насамперед розглянемо сутність поняття «нерухомість», а саме — це складова національного багатства держави, тобто сукупність матеріальних благ, об'єктів, нагромаджених у країні внаслідок праці людей, а також частина природних ресурсів, придатних для економічного і соціального використання.

Комерційна нерухомість — це нерухоме майно, яке забезпечує отримання прибутку, має визначену вартість, певне цільове призначення та підлягає реалізації з метою отримання доходу, заощадження коштів, їх інвестування чи диверсифікації із врахуванням інтересів держави та потенційних клієнтів.

В Україні ринок комерційної нерухомості класифікують за такими видами: на професійні та непрофесійні офісні приміщення, бізнес-центри, торговельну нерухомість, виробничі та складські приміщення, готелі, паркомісця, підземні паркінги тощо, однак найбільш поширеною є міжнародна класифікація нерухомості, яку зображено на рис. 4.1.

Рис. 4.1. Класифікація комерційних об'єктів нерухомості на західному ринку До класу, А належать офісні приміщення у спеціалізованих бізнес-центрах, у центральних районах міста, поблизу великих транспортних магістралей. Усі приміщення цієї категорії обладнані відповідно до західних стандартів, починаючи від найсучасніших систем телекомунікаційного зв’язку і закінчуючи системами клімат-контролю.

Офісні приміщення класу Б володіють практично всіма зазначеними вище характеристиками, але з меншим переліком додаткових послуг.

Клас С представлений офісами, що розташовані в готелях та інших пристосованих приміщеннях не в центрі міста, але на перехресті транспортних магістралей. Непристосовані для офісів приміщення, розташовані поза транспортною сіткою, відносять до класу Д, а їх перевага в тому, що є можливість отримати великих розмірів площу за низьку ціну.

Кількісно оцінити ринок комерційної нерухомості дуже складно, оскільки межа між ринком комерційної та житлової нерухомості є досить невизначеною. Ринок нерухомості, як і будь-який інший ринок, має певні ідентифікаційні ознаки. Такими ознаками в умовах становлення ринку є: регіональна різноманітність правового режиму, невідповідність вартості нерухомості фінансовим можливостям більшої частини населення, відсутність достатньої інформації про споживчі ознаки нерухомості, нерівномірність розвитку окремих видів нерухомості, неможливість точних прогнозів зміни вартості нерухомості, невідповідність існуючого використання основної частини землі та будівель найбільш ефективному, переважання на ринку нерухомості об'єктів приватної власності.

Комерційна нерухомість на сучасному етапі становлення ринкової економіки відіграє важливу роль, оскільки вона впливає на економічні процеси та виступає основою підприємницької діяльності. Наявність комерційної нерухомості у власності підприємства свідчить про можливість зменшення постійних витрат (відсутність орендної плати) і підвищення конкурентоспроможності підприємства в ринкових умовах. Проте сьогодні більшість суб'єктів господарювання стикаються з проблемами недостатнього забезпечення комерційною нерухомістю через обмежені можливості підприємств.

Комерційна нерухомість у ринкових умовах виступає як основа будь-якого суб'єкта господарювання незалежно від виду діяльності та організаційних особливостей, проте підприємства вимушені постійно вирішувати проблеми нестачі чи відсутності корисної площі як пасивної частини основних засобів підприємства. Фінансово стійкі великі підприємства можуть оперативніше придбати комерційну нерухомість, проте найчастіше підприємства малого й середнього бізнесу вимушені брати в оренду складські й офісні приміщення.

Цілями вітчизняних підприємств у сфері оренди комерційної нерухомості повинна бути насамперед активізація процесу надання послуг з оренди комерційної нерухомості шляхом гнучкої цінової політики орендаторів та стимулювання державою розвитку малого і середнього підприємництва, оскільки саме ці суб'єкти є потенційними орендарями.

Негативною тенденцією на ринку комерційної нерухомості є зменшення кількості інвесторів, внаслідок чого відбувається заморожування будівництва, тому державна політика повинна бути спрямована на заохочення іноземних інвесторів.

Сучасний ринок комерційної нерухомості диктує свої норми торговельних центів. Торгові центри повинні бути досить просторими, розташовуватися в зручному районі, мати паркування й простору стоянку. Крім того, кожний центр повинен бути заснований на декількох елементах з ряду основних типів магазинів: меблеві, продуктові, магазини електроніки, товари для дітей або для будинку. Крім того, у торговому центрі повинні бути площі під оренду офісів, розважальна зона, зона харчування.

В цілому, при класифікації торгових приміщень повинні враховуватися наступні параметри:

— Місце розташування об'єкта;

— Зона дії, радіус доступності;

— Товарна спеціалізація;

— Основний споживач;

— Інфраструктура і сервіс;

— Паркінг, управління будівлею, охорона.

За цими ознаками можна виділити наступні класи торгових приміщень:

1. Торгові комплекси, торгово-розважальні комплекси, торговельні центри, мегамолли, гіпермолли;

2. Торгові центри, гіпермаркети;

3. Супермаркети і універсами;

4. Салони, меблеві центри, техноцентр;

5. Універмаги, гастрономи, промтоварні магазини;

6. Павільйони, кіоски;

7. Бутіки.

Ринок комерційної нерухомості у м. Сокалі представлений достатньо великим обсягом пропозицій в сегменті виробничих та складських приміщень як оренди, так і продажу. Орендна ставка коливається в діапазоні 8- 67 у.о. за м.кв. Дорожчими є приміщення в центральній частині міста, на території ринку та торгового центру. Більш віддалені приміщення будуть дешевшими. Вартість даного типу нерухомості становить близько 120 — 210 у.о. за м. кв. Ціна коливається в залежності від місця розташування об? єкту, його технічних характеристик, зовнішнього і внутрішнього стану будівлі.

Ринок земель комерційного призначення в даному районі представлений великим обсягом пропозиції. Ціновий діапазон становить 12−22 у.о. за м.кв. Найвища вартість землі комерційного призначення в її центральній частині біля доріг з інтенсивним рухом пішоходів.

ІV. ХАРАКТЕРИСТИКА МІСЦЕРОЗТАШУВАННЯ ОБґЄКТА ОЦІНКИ.

грошовий оцінка нерухомість вартість Львівська область знаходиться в межах Волинської і Подільської височин, вона перетинає три природні зони: лісову, лісостепову і зону висотної поясности Карпат. Серед корисних копалин області найбільше значення мають паливно-енергетичні ресурси. Це родовища газу, нафти, кам’яного вугілля, що розробляється в частині Львівсько-Волинського вугільного басейну на півночі області. Область має родовища пальних сланців, калійної солі, сірки, гіпсу, будівельних і вогнетривких глин, мергелю, вапняків. Область знаходиться у межах Волинської височини, Малого Полісся та Подільської височини, відокремлена долиною Дністра від Передкарпаття. Має сприятливі умови для розвитку сільського та рекреаційного господарства.

Клімат помірно континентальний. Середня температура січня ?5 °C, липня від +18 °C у центральній частині області та до +12 °C в горах. Кількість опадів становить 750—1000 мм.

Сокамльський райомн — район Львівської області в Україні з районним центром у місті Сокаль.

Район розташований на крайній півночі Львівської області, межуючи на півночі з Іваничівським та на північному сході з Горохівським районами Волинської обл., на сході з Радехівським, на південному сході з Кам’янко-Бузьким та на півдні з Жовківським районами Львівської області. На заході Сокальський район межує із Замосцьким воєводством Республіки Польща. На території району знаходиться місто обласного підпорядкування Червоноград, якому підлягають м. Соснівка та селище Гірник. Економічне й суспільне життя району тяжіє до Червоноградського промислового вузла, навколо якого формується міська агломерація (міські населені пункти: Червоноград, Сокаль, Соснівка, Гірник, Жвирка).

Відстань районного центру до м. Львів становить залізницею 95 км, автотрасою — 78 км.

Район має вигідне розташування щодо важливих транспортних шляхів. Це, зокрема, залізниця та автострада загальнодержавного значення Львів—Червоноград—Ковель із відгалуженням на Берестя (Білорусь).

Площа Сокальського району складає 1573 кв. км, що становить 7,2% від площі усієї Львівської обл.

Адміністративним, господарським і культурним центром району є місто Сокаль, яке вперше згадується 1377 р.

Географічне розташування району визначає також і важливість його геополітичного значення, що передусім зумовлюється прикордонним розташуванням Сокальщини та близкістю до стратегічної осі Балтика—Чорне море.

Серед традиційних українських пам’яток на Сокальщині зустрічаються у великій кількості пам’ятки польської культури, дещо менше єврейські та німецькі.

Сокальський район Львівської області утворений у 1939 році. До складу району входять чотири міста районного підпорядкування (Сокаль, Угнів, Белз, Великі Мости), смт. Жвирка, 32 сільські ради, 1 селищна рада та 4 міські ради, всього 107 населених пунктів, переважно села. Площа району — 1573 кв. км (7,2% від площі області), населення — 99,9 тис. чол., в тому числі сільського — 63,6 тис. чол., міського — 36,3 тис. чол. Сокальський район розташований у північній частині Львівської області. Віддаль від районного центру (м. Сокаль) до м. Львова — 79 км.

У межах району зосереджено понад 1,2 млрд. тонн вугілля, або 78% запасів Львівсько-Волинського басейну. На території району 110 підприємств, установ.

Найбільше розвинута вугільна промисловість (9 шахт, Центральна збагачувальна фабрика). На Сокальщині 48 с/г агроформувань, 176 фермерських господарств, 118 малих підприємств.

У землеробстві переважають посіви зернових (пшениця, кукурудза, ячмінь, бобові). Значне місце займають технічні культури (цукрові буряки, льон-довгунець, кормові).

По території Сокальського району тече багато річок, які належать до басейну Західного Бугу, а також стави та водосховища. В окремих селах зустрічаємо стави, де розводять дзеркального коропа, а поблизу сіл Теляж, Скоморох є водосховище Сокальського заводу штучного волокна. Водосховище полюбили дикі лебеді.

У районі найбільш поширеними є чорноземи опідзолені та сірі опідзолені грунти, в низовинній частині (Мале Полісся) — переважно дерново-підзолисті, лучно-болотяні та торфово-болотяні грунти, ефективне використання яких вимагає розумної меліорації.

Чорноземи та сірі опідзолені грунти зустрічаються па підвищених ділянках рельєфу. Вони є найбільш родючими і найняті в основному під ріллю. Незважаючи на досить високу природну родючість, ці грунти потребують удобрення.

Даючи господарську оцінку основним грунтам Сокальського району, зазначимо, що вони родючі і придатні для вирощування багатьох сільськогосподарських культур (пшениця, ячмінь, цукрові буряки, льон, кукурудза, капуста, огірки, помідори, морква, цибуля).

Північна частина Сокальщини знаходиться в зоні Лісостепу, а південна — в зоні Мішаних лісів. Дані території характеризуються як лісостеповою, так і лісовою рослинністю. її розвитку тут сприяють кліматичні і грунтові умови, а також характер рельєфу.

У Сокальському районі 71 школа, 3 ПТУ, 1 гімназія, 4 лікарні, 3 поліклініки, 31 фельдшерсько-акушерський пункт, 4 кінотеатри, 89 будинків «Просвіти», 83 бібліотеки.

V. ОПИС ТА ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ.

Об'єктом оцінки є нежитлова будівля — будівля ремонтно-будівельного цеху, будівля котельні та земельна ділянка розташовані за адресою: Львівська обл., м. Сокаль, вул. Яворницького, буд.105, що належить приватному підприємству «Козацький курінь». Район розташування відноситься до периферійної частини міста Сокаль.

В оточуючій забудові переважають об'єкти промислового використання так як об'єкт оцінки знаходиться на території колишнього ВАТ «Сокальський завод хімічного волокна». Рух транспорту по вулиці Яворницького є помірної інтенсивності.

Будівля знаходиться на земельній ділянці площею 0,2032 га, що перебуває у приватній власності. Земельна ділянка не огороджена, частково замощена.

На даний час оцінювана нежитлова будівля — будівля ремонтно-будівельного цеху використовується під виробничо-складські потреби підприємства і являє собою трьохповерхову цегляну будівлю. Площа першого поверху становить 1554,8 м², другого поверху — 323,6 м² і 154,1 м² на третьому поверсі.

Планування приміщень цілком відповідає плануванню поверхневого плану БТІ.

Опис технічного стану.

Зовнішній вигляд фасаду будинку в загальному знаходиться в доброму стані. Внутрішній вигляд знаходиться в задовільному стані.

Фізичний стан — задовільний. Фізичний знос визначаємо згідно з таблиці 5.1, який становить 30%.

Будівля котельні.

Це одноповерхова цегляна будівля, загальною площею 90 м². Рік побудови — 1980. Розміри в плані 17,65 * 6,45.

Планування приміщень відповідає плануванню поверхового плану БТІ.

Опис технічного стану. Основні конструктивні елементи — фундаменти, стіни, перегородки та перекриття, покрівля — знаходяться в задовільному технічному стані.

• VІ. АНАЛІЗ НАЙКРАЩОГО ТА НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ
• Ключовим моментом експертної оцінки є аналіз та вибір найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки — розумного та можливого її використання, що повинен давати найвищий сукупний чистий прибуток у конкретний період часу при існуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових та інших обмеженнях і загальному характері споживчих переваг. Тобто ми повинені оцінити наскільки використання земельної ділянки є фізично можливим, економічно доцільним та найбільш прибутковим.
• Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання землі будується на припущенні, що ділянка вільна від забудови.
• Ідея найбільш ефективного використання виявляє найбільш прибутковий і конкурентноздатний вид використання конкретного об'єкта нерухомості.
• Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості припускає проведення дослідження ринкової ситуації, характеристик оцінюваного об'єкта, ідентифікації затребуваних ринком варіантів, сумісних з параметрами оцінюваного об'єкта, розрахунок прибутковості кожного варіанта та оцінку вартості нерухомості при кожному варіанті використання.
• Найкраще та найбільш ефективне використання земельної ділянки повинне відповідати 4 критеріям:
• — юридично дозволене;
• — фізично можливе;
• — економічно виправдане;
• — забезпечувати максимально можливий прибуток.
• Юридично дозволене використання.
• Згідно існуючого архітектурно-планувального зонування міста земельна ділянка є комерційного використовується і розташована в промисловій зоні. Відповідно до Земельного кодексу та Українського класифікатора цільового використання землі (УКЦВЗ) та у відповідності функціональному зонуванню земельні ділянки за основним призначенням відносяться до категорії земель роздрібної торгівлі та комерційних послуг 1.12.3.
• Згідно з законодавчими документами про виділення земельної ділянки вищенаведений варіант використання на дату оцінки є кінцевим і в подальшому іменується «дозволеним використанням». Отримання дозволу на інші види використаний ділянки являється можливим, але пов’язаним з певними грошовими та часовими затратами.
• Фізично можливе використання.
• Це таке можливе використання, яке відповідає розміру, формі і ландшафту земельної ділянки, також враховує наявність комунікацій або можливість їх прокладання. Земельна ділянка, що розглядається, має розмір 2032 м²;
• Форма земельної ділянки — прямокутна. Рельєф ділянки рівнинний, інженерно-геологічні умови нормальні, стояння ґрунтових вод більше 3 м. В районі розташування земельної ділянки наявні такі інженерні комунікації: електропостачання, водопостачання, каналізація, газопостачання, телефонізація, а також теплові мережі. Фізичні характеристики ділянки, стан та інженерне забезпечення перешкоджають використовувати ділянки найкращим чином.
• Економічно виправдане використання.
• Сучасна ситуація на ринку нерухомості в м. Сокаль склалась так, що найбільша увага приділяється житловому будівництву та будівництву комерційних закладів. Вартість прав оренди земельних ділянок з такою метою перевищують вартість при іншому використанні землі. Це свідчить про економічну доцільність, з точки зору ринку, проектів будівництва подібних об'єктів. Земельна ділянка знаходяться в зоні промислової забудови біля автодороги, тому варіант комерційного використання земельної ділянки вважаємо економічно виправданим. Аналізуючи найбільш ефективне використання, Оцінювач приймав до уваги наступні обставини:
• — район розташування об'єкта оцінки відноситься до периферійної зони міста;
• — район розташування земельної ділянки має розвинену транспортну інфраструктуру;
• — існує облаштування ділянки всіма необхідними складовими інженерної інфраструктури;
• — місце розташування земельної ділянки добре підходить для комерційного використання, а функціональним зонуванням згідно містобудівної документації.
• Наявна земельна ділянка за своїми функціональними, геометричними особливостями та місцем розташуванням повністю підходять для комерційного використання.
• Використання, що забезпечує максимальний прибуток.
• Визначаючи найбільш ефективне використання, прийнято до уваги наступні обставини:
• — розташування ділянки неподалік автодороги;
• — високий попит на товари та послуги;
• — наявна транспортна доступність до основних містоутворюючих магістралей міста;
• — наявність основних інженерних комунікацій;
• — наявність обмеження на використання земельної ділянки — заборони на зміну цільового використання земельної ділянки, зовнішнього виду нерухомого майна, реконструкції або знесення будинків, будівель та споруд без погодження у встановленому порядку.
• На основі вищенаведеного приходимо до висновку, що найкращим та найбільш ефективним використанням об'єкта оцінки є використання для роздрібної торгівлі та комерційних послуг.
• VII. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ ПОЛІПШЕНЬ ВИТРАТНИМ ПІДХОДОМ
• Метод базується на використанні принципів корисності, найбільш ефективного використання, внеску, збалансованості і передбачає оцінку вартості об'єктів, виходячи з вартості його відтворення (заміщення) у цінах, діючих на дату оцінки, за вирахуванням суми сукупного зношування (знецінювання). Для визначення вартості відтворення чи вартості заміщення, які є базою розрахунків у витратному підході, необхідно розрахувати витрати, пов’язані із створенням, придбанням і встановленням об'єкта оцінки.
• Вартість заміщення найчастіше визначається за базовим методом витратного підходу — вартістю одиничного показника, який у формалізованому вигляді можна представити наступним чином:
• де — відновна вартість одиничного показника (1 кв. м., 1 куб. м., 1 пог. м. чи 1 шт.) об'єкту-аналогу згідно збірників УПВВ в цінах 1969 року [Збірники укрупнених показників відновної вартості - УПВВ — [Електронний ресурс]. — Режим доступу: http://www.ocenchik.ru/documents/realty/upvs/]. ;
• — площа (будівельний об'єм, довжина, кількість) об'єкту оцінки;
• — коефіцієнт переведення цін на будівництво з 1969 року в ціни 1984 року [Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек, утвердждённый Постановлением Государственного Комитета СССР по делам строительства от 11.05.83р. № 84 / Органи влади СРСР; Постанова, Інші, Коефіцієнти від 11.05.1983 № 94 — [Електронний ресурс]. — Режим доступу: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/v0094400−83];
• — коефіцієнт, що враховує індекс зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт за відповідний період (без врахування ПДВ). Приймається згідно з рекомендаціями Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України. [Iндекси зміни вартості будівельно-монтажних робіт станом на 1 січня 2012 року. Лист Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.10.2011 № 7/15−13 397 — [Електронний ресурс]. — Режим доступу: http://www.upe.ua/ua/news/news1262 ].
• — коефіцієнт інфляції на дату оцінювання. Згідно з даними Міністерства фінансів України, числове значення індексу інфляції за жовтень 2011 року дорівнює 1,000 [Iндекси інфляції (Україна). — [Електронний ресурс]. — Режим доступу: http: //index.minfin.com.ua/index/infl/].
• Першим етапом розрахунку залишкової вартості заміщення кожної будівлі та споруди є вибір будівельного аналога, який за своїми характеристиками (група капітальності, конструктивні особливості, будівельний об'єм, наявність або відсутність елементів інженерної інфраструктури) має бути максимально наближений до об'єкта оцінки. Пошук будівельного аналога здійснюється у Збірниках укрупнених показників відновної вартості.
• Другим етапом розрахунку залишкової вартості заміщення є розрахунок фізичного зносу земельних поліпшень. Величина фізичного зносу визначається за формулою [Правила визначення фізичного зносу житлових будинків: Соу жкг 75.11 — 35 077 234.0015:2009. — [Чинний від 2009;07−01]. - [Електронний ресурс]. — Режим доступу: http://document.ua/zhitlovi-budinki.-zbirnik-ukrupnenih-pokaznikiv-vartosti-vid-nor5653.html ]:

де — величина фізичного зносу і-го конструктивного елемента елемента, що визначається згідно з таблицями розд. 6 [Правила визначення фізичного зносу житлових будинків: Соу жкг 75.11 — 35 077 234.0015:2009. — [Чинний від 2009;07−01]. - [Електронний ресурс]. — Режим доступу: http://document.ua/zhitlovi-budinki.-zbirnik-ukrupnenih-pokaznikiv-vartosti-vid-nor5653.html ], % ;

— питома вага і-го конструктивного елемента в загальній вартості, %;

- кількість конструктивних елементів будинку.

За результатами розрахунку кожного виду земельних поліпшень заповнюється таблиці 8.1 та 8.2.

Третім етапом розрахунку залишкової вартості заміщення є розрахунок вартості заміщення.

Четвертим етапом розрахунку залишкової вартості заміщення є розрахунок величини накопиченого зносу, який здійснюється шляхом застосування методу строку економічного життя. Строк економічного життя земельного поліпшення визначається з урахуванням нормативних строків служби [О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвеждённые постановлением Совета Міністров СССР от 22.10.1990 № 1072. — [Електронний ресурс]. — Режим доступу: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=1927 ].