Договір найму житлового приміщення

ДАЛЕКОСХІДНА АКАДЕМІЯ ДЕРЖАВНОЇ СЛУЖБЫ.

ФАКУЛЬТЕТ ЕКОНОМІКИ, УПРАВЛІННЯ І ПРАВА.

КАФЕДРА СПЕЦІАЛЬНИХ ЮРИДИЧНИХ ДИСЦИПЛИН.

Випускна кваліфікаційна работа.

Тема: «Розвиток договірних форм найму житлового помещения».

Науковий руководитель:

Бартошук Лариса Артурівна, доцент.

ХАБАРОВСК.

2001 ГОД.

Оглавление ВВЕДЕНИЕ 3 Глава I. ДОГОВІР СОЦІАЛЬНОГО НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ 12.

1.1. Право отримання житлового приміщення як реалізація права житло 12.

1.2. Поняття договору найму житлового приміщення. 20.

1.3. Підстава для підписання договору соціального найму 24.

1.4. Предмет житлового найму 28.

1.5. Суб'єкти договору найму житлового приміщення: наймодавець і наймач 30.

1.6. Договір оренди житлового приміщення 34.

1.7. Відмінність договору соціального найму від комерційного найму 36.

1.8. Загальні вимоги до договорів найму житлового приміщення 39.

1.9. Суборенда житлового приміщення 40 Глава II. ПРАВА І ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН, ЩО ВИПЛИВАЮТЬ ІЗ ДОГОВОРА СОЦІАЛЬНОГО НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ 43.

2.1. Права наймача і членів його сім'ї 43.

2.2. Тимчасові мешканці 47.

2.3. Інші права наймача, що випливають їхні договори найму житлового приміщення 48.

2.4. Обов’язки наймодавця житлового приміщення 51.

2.5. Надання житлово-комунальних послуг за договору найму житлового приміщення. 53.

2.6. Обов’язки наймача житлового приміщення 56.

2.7. Оплата ж житлове приміщення і комунальних послуг за договором найма.

57 Глава III. РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРА НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ 69 ВИСНОВОК 76 СПИСОК ИСТОЧНИКОВ І ВИКОРИСТОВУВАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ 79.

Однією з основних соціальних проблем, що була і залишається у центрі особливої уваги, є житлова проблема.

Житло одна із найголовніших матеріальних умов життя людини поруч із їжею, одягом, водою, повітрям тощо. Потреба людини у житло виникає з його народження та зберігається по всьому протязі його життя, тобто. носить постійний характер, видоизменясь з віком, появою сім'ї та т.д.

Конституція Російської Федерації (ст. 2) проголошує людини, його правничий та свободи вищу харчову цінність. Визнання, непорушення кордонів і захист правий і свобод людини і громадянина є обов’язком держави. Це стосується й праву громадян мати і користуватися помешканням. Належне житло входить складовою в поняття гідного життєвий рівень человека.

Житлова реформа, розвиток ринку житла є найважливішими умовами початку новим соціально-економічним умов життя, від своїх здійснення великою мірою залежать успіхи Російської держави, його розвиток, підвищення життєвий рівень населения.

Сьогодні вже можна дійти невтішного висновку, що період 1991;2000 років підтвердив ефективність напрямів житлової реформи, намічених більш як в 70 законах та інших нормативно-правові акти. У тому числі необхідно відзначити як які закладали фундаментальні основи преобразований:

Закон РРФСР від 24.12.90. № 443 «Про власність в РРФСР », зняв кількісні і вартісні обмеження у праві власності громадянина на якесь майно, зокрема на житлові приміщення, і наділивши правом власності членів житлових і житлово-будівельних кооперативів, повністю выплативших пайові внески (утратив чинність після ухвалення Федерального закону від 30.11.94. № 52-ФЗ);

Закон РРФСР від 04.07.91 № 1541−1 «Про приватизацію житлового фонду в Російської Федерації «, який встановив основні засади здійснення приватизації державного устрою і муніципального житлових фондів і який визначив правові, соціальні й економічну основу перетворення відносин власності на жилье;

Закон Російської Федерації від 24.12.92 № 4218−1 «Про основи федеральної житлової політики », який визначив основні засади реалізації конституційного громадян Росії житло, загальні початку правового регулювання житлових відносин при становленні різної форми власності у житловій сфері, і навіть принципи нової виборчої системи оплати житла і комунальних послуг в. Для розвитку даного Закону Уряд Росії реалізує Державну цільову програму «Житло » .

У цих документах був закріплено основний принцип нової житлової політики — здійснення зваженого переходу житлової сфери на ринкові принципи за значного посиленні заходів соціальної підтримки низькодохідних сімей по гарантованого забезпечення умов проживання лише на рівні соціальних стандартів. Було передбачено виконання таких першочергових завдань: здійснення швидкого переходу від домінуючого становища держави як основне власника житла до приватної і муніципальної власності як необхідна умова функціонування ринку житла і передачі прав із управління нерухомістю реальним власникам; формування однозначної правової основи, встановлює права власності нерухомість у житловій сфері, включаючи земельні ділянки; реформа оплати житла з єдиною метою застосування цінового механізму, забезпечує ефективніше розподіл і житлового фонду; створення нових механізмів фінансування й кредитування житлового сектора, спрямованих, насамперед, залучення позабюджетних коштів; демонополізація і масова приватизація будівельної, ремонтної і жилищноексплуатаційної діяльності; реалізація програм соціальної підтримки громадян, у рішенні житлової проблеми, виходячи з принципу забезпечення малозабезпеченим верствам населення соціально прийнятних житлових условий[1].

Слід зазначити явні позитивні тенденції у вирішенні поставлених завдань. Житловий фонд Російської Федерації налічує понад 2,7 млрд. кв. м загальній площі. Частка державного житлового фонду скоротилася з 67 відсотків на 1991 року до 5,6 відсотків на 1999 року і продовжує скорочуватися у процесі звільнення підприємств під час приватизації від невластивих ним функцій і передачі житлового фонду органам місцевого самоврядування. Муніципальний житлового фонду — 29,2 відсотків, частка приватного житлового фонду з 30 відсотків на 1991 року збільшилася до 63,1 відсотків по 01.01.2000 р. У власність громадян передано 52,2 відсотка від України всього державного устрою і муніципального житлового фонду Росії, що підлягає приватизации.

У р. Владивостоці упродовж свого реформ так змінилося кількісне співвідношення за формами власності житлового фонда:

Таблиця 1.

Житловий фонд р. Владивостока за формами власності |Види власності |на 01.01.91, в % |на 01.01.98, в % | |Державний (відомчий) |31,5 | 6,3 | |Муніципальний |63,6 |35,6 | |Приватний | 3.4 |55,4 | |Інші | 1,5 | 2,7 |.

Відбулася різка збільшення (з 3,4% до 55,4%) житлового фонду, що перебуває громадян, і юридичних (приватний житловий фонд) внаслідок приватизації державного устрою і муніципального житлових фондів, і навіть його будівництва, квартир з допомогою власних коштів громадян. З таблиці немає, але насправді внаслідок приймання відомчого житла нині в муніципальної власності р. Владивостока є близько 9 млн. кв. м загальній площі житла. У той самий час значну кількість житлових приміщень (понад 50 відсотків %) в муніципальних будинках перебуває у особистої власності громадян, і враховано в таблиці в рядку «приватний житловий фонд».

Досить успішно вирішуються та інші поставлені задачи.

Почав функціонувати ринок житла. Нині у містах Росії у різноманітних угоди щорічно залучено близько 20 відсотків приватного житла. Результат — на 2 мільйона поменшало черговиків на поліпшення житлових умов. У Приморському краї над ринком житла конкурують 144 ріелтерські фірми різної організаційно-правовою форми, здійснюють операції з нерухомістю у житловій сфере.

1995 року подолано спад житлового будівництва, і введення житла щорічно поповнюється 9−11 відсотків, причому стає більше введення житла індивідуальними забудовниками і міжнародними організаціями різної, в основному, приватної, форми власності, з допомогою яких будується близько 33 відсотків житла, зокрема 22,4 відсотка — індивідуальними. На жаль, це належить до Приморському краю, т.к. у ньому йде спад житлового будівництва: 1994 року було запроваджено 461,3 тис. кв. м. житла, в 1995 р. — 353.5 тис. кв. м., 1996 р. — 233,5 тис. кв. м., 1997 р. — 234,1 тис. кв. м., 1998 р. — 189,7 тис. кв. м., 1999 р. — кволе зростання по причини масової реєстрації про «об'єктів незавершеного будівництва» — 237,1 тис. кв. м.; за 2000 рік введено всього 187,2 тис. кв. м.

З даних видно, що відносини у житловій сфері зазнали значних змін. Відповідно до ст. 40 Конституції Російської Федерації держава перебирає зобов’язання надати житло безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних і інших житлових фондів відповідно до встановленими законом нормами лише малозабезпеченим, іншим зазначених у законі громадянам, потребують житло. Всім інших категорій громадян держава бере участь у реалізації її конституційного права житло тим, що правоохоронні органи державної влади органи місцевого самоврядування заохочують житлової будівництво, створюють умови реалізації права на жилище[2].

Регулювання житлових відносин носить досить складний характері і здійснюється головним чином базі поєднання принципів житлового і громадянського законодавства (треба сказати, що окремі житлові відносини регулюються також адміністративним, сімейним, земельним законодавством). Усе це підвищує необхідність поглибленого вивчення і освоєння основних жилищно-правовых та інших правових категорій у сфері регулювання житлових відносин, не повідомляючи яких не можна правильне застосування чинного законодательства.

Сучасне житлове законодавство Росії є сукупність законодавчих та інших нормативних актів, регулюючих відносини з участю громадян, юридичних, органів державної влади й місцевого самоврядування щодо: підстави виникнення і припинення права користування житловими приміщеннями: здійснення права користування житловими приміщеннями; вимог до житлових приміщень, їх обліку та державній реєстрації; контролю органів державної влади місцевого самоврядування за дотриманням житлових прав громадян, і використанням житлового фонда.

Відповідно до ст. 72 Конституції Російської Федерації житлове законодавство перебуває у спільному віданні Російської Федерації і його суб'єктів. Відповідно до год. 2 ст. 76 Конституції, у сфері житлових правовідносин видаються федеральні закони та які у відповідність до ними закони та інші нормативно-правові акти суб'єктів Російської Федерації. У цьому відповідно до п. 5 ст. 76 Конституції, закони та інші нормативні правові акти суб'єктів Російської Федерації що неспроможні суперечити федеральним законам. Що стосується такого протиріччя пріоритет віддається федеральним законам.

На жаль, кодифіковані акти: Основи житлового законодавства Союзу і союзних республік і Житлового кодексу РРФСР, запроваджене дію на початку 1980;х років, відповідають реальним соціально-економічним умовам країни. Через війну — Основи нині фактично не діють, а Житловий кодекс застосовується лише тією ступеня, у суперечить законам, прийнятим позже.

Прийняття першій його частині Цивільного кодексу Російської Федерації, званої спеціалістами «Економічною Конституцією », та впровадження його в дію з початку 1995 року є дуже важливим моментом у сфері регулювання взаємин у житлової сфері в умовах. У ній, по-перше, визначено обсягу правий і обов’язків власників житлових приміщень, по-друге, дано загальних положень про договоре.

Частина друга ДК, введена на дію із 1996 року, інакше, ніж старе законодавство, регулює договірні відносини, які укладаються з приводу возмездной передачі житлових приміщень володарем і пользование.

Метою справжньої випускний кваліфікаційної роботи є підставою вивчення становлення та розвитку договірних форм найму житлового приміщення, відмінностей у старому і новому цивільному і житловому законодавстві стосовно цього договору, і навіть проблем, що з реалізацією громадянами Росії свого права житло. Актуальність цієї теми виправдана її високої соціальної значимістю, як професійних юристів, і у цілому населення країни, і недостатньою вивченістю. Здебільшого дослідження, у цієї області проведено кандидатом юридичних наук Крашенинниковым П. В., який одна із авторів одній з кількох нових редакцій Житлового кодексу (розглядаються у Державній думі Російської Федерації ще з 1994 року), і навіть автором і дослідником більшості нормативних актів, які у житлової сфері в останній період. Великий внесок у розвиток виробництва і вивчення житлового законодавства вніс П.І. Седугин — Заслуженого юриста Російської Федерації, Державний радник юстиції 3 класу, кандидат юридичних наук, радник Управління конституційних основ приватного права Конституційного суду Російської Федерації, який практичну і наукову діяльність поєднує з читанням лекцій з курсу «Житлове право» у різних юридичних вузах. Їм підготовлений МЗС і виданий у 1997 р. перший підручник в названій курсу (Москва, Видавнича група ИНФРА.· М · НОРМА, 1997. — 320 з.). Коментар до глави 35 Цивільного кодексу Російської Федерації, частині другій, проведено завідувача відділу громадянського законодавства Інституту законодавства і порівняльного правознавства, кандидатом юридичних наук В. М. Литовкиным, і його коментарі, дані у солідному виданні ДК РФ, год. II 1996 року (під загальним редакцією О.Н. Садикова), від коментарів, даних у солідному виданні його ж 1998;го та всіх наступних роках. Це було пов’язано, насамперед, з роботи вже накопиченої за термін трохи більше чотирьох років судебно-арбитражной практикою. Діяльність использованы:

• Конституція Російської Федерации;

• Цивільний кодекс Російської Федерації, частини I і II (далі за тексту — ДК РФ);

• Житлового кодексу РРФСР (офіційний текст на 1 березня 1998 року (текстом — ЖК РСФСР);

• закони РФ, РРФСР, федеральні закони «Про основи федеральної житлової політики», «Про приватизацію житлового фонду у складі Федерації», «Про товариствах власників житла» (текстом Закон чи ФЗ);

• укази президента Російської Федерації: від 29 березня 1996 р. № 432 «Про розвитку конкуренції при надання послуг по експлуатації і ремонту державного устрою і муніципального житлових фондів», від 28 квітня 1997 року № 425 «Про раптову реформу житлово-комунального господарства за Російської Федерации»;

• постанови Уряди Російської Федерації: від 22 вересня 1993 року № 935 «Про перехід на систему оплати житла і комунальних послуг і надання громадянам компенсацій (субсидій) на оплату житла і комунальних послуг в», від 18 липня 1996 року № 707 «Про подальшому переході на нової судової системи оплати житла і комунальних послуг в»; від 26 травня 1997 р. № 621 «Про федеральних стандартах переходу на систему оплати житла і комунальних послуг в», від 13 жовтня 1997 р. № 1301 «Про державне обліку житлового фонду Російській Федерації», від 20 грудня 1997 р. № 1613 «Про Програмі демонополізації та розвитку конкуренції над ринком жилищнокомунальних послуг в на 1998 — 2000 роки», від 2 серпня 1999 № 887 «Про вдосконаленні системи оплати житла і комунальних послуг і заходи з соціальний захист населення» і другие;

• накази Міністерства з житлової та будівельної політиці Російської Федерації (пізніше — Державного комітету Російської Федерації по житлової та будівельної політиці, Міністерства з земельної, будівельної і житлової політики Російської Федерації, нині - Державного комітету Російської Федерації з будівництва та жилищнокомунальному комплексу) скорочено — Держбуду России;

• постанови адміністрації Приморського краю, Губернатора Приморського края;

• постанови глави своєї адміністрації (мера) р. Владивостока.

Більшість нормативних актів останнього періоду (кінець 1997 -2001 роки), — накази Держбуду Росії, постанови Губернатора Приморського краю, — прокуратура вивчила в Департаменті по житлово-комунального господарства і паливною ресурсів адміністрації Приморського краю, оскільки допоки вони ще увійшли до видані раніше збірники нормативних актів, а постанови Губернатора краю, глави своєї адміністрації (мера) р. Владивостока переважно публікуються у місцевих газетах або носять гриф «для службового пользования».

1 ДОГОВІР СОЦІАЛЬНОГО НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

1 Право отримання житлового приміщення як реалізація права на жилище.

Стаття 40 Конституції Російської Федерації говорить: кожен має право житло: не може бути довільно позбавлений житла; органи державної влади органи місцевого самоврядування заохочують до житлового будівництва, створюють умови реалізації права на житло; малозабезпеченим, іншим зазначених у законі громадянам, потребують житло, воно надається безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних чи інших житлових фондів відповідно до встановленими законом нормами. 5, з. 26].

Відповідно до конституційним нормам безплатне надання житла держава гарантує далеко ще не всім громадянам, лише тим, які, з одного боку, прямо названі на Законі, з другого — є які потребують житло. Безумовна наявність двом обставинам, без яких не можна безплатне житла, має знайти розвиток з нового (прийнятому після Конституції 1993 року) житловому законодавстві. Поки ж конституційна отсылка на закон фактично (та юридично) переводить дані відносини у русло старого (прийнятого у відповідність до колишньої Конституцією) житлового законодавства: Житлового кодексу РСФРР та УСРР заснованим у ньому правилам.

Розглядаючи зазначену проблему слід зазначити спробу законодавця врегулювати це можна до закону Російської Федерації «Про приватизації житлового фонду Російській Федерації», де у ст. 9 вказується, що з інвалідів Великої Великої Вітчизняної війни і прирівняним до ним саме в установленому порядку осіб, інвалідів праці, і навіть інвалідів дитинства, ветеранів війни, сімей осіб, загиблих у виконанні державних обов’язків, родин зі доходами нижче офіційно встановленого прожиткового мінімуму, які потребують поліпшення житлових умов, зберігається порядок надання житлових приміщень у будинках державного устрою і муніципального житлового фонду за умов договору найму. Проте наступна стаття названого Закону пов’язує вступ до дію ст. 9 з переходу до ринкових відносин: «під час початку ринкових відносин громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, зберігається діючий порядок постановки на облік і забезпечення житловими приміщеннями», тобто. нині поки слід керуватися старим ЖК РСФСР.

Відповідно до ст. 28 ЖК РРФСР, громадяни, що потребують поліпшенні житлових умов, мають право одержання користування житлового приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду гаразд, передбаченому житловим законодавством. Житлові приміщення надаються зазначеним громадянам, зазвичай, постійно котрі мешкають у даному населеному пункті, як окремої квартири на семью.

Нужденні поліпшення житлових умов члени житлово-будівельних кооперативів, громадяни, мають житловий будинок, квартиру в власності, і інших громадян, що у цих будинках, забезпечуються житловими приміщеннями загальних условиях.

Як було зазначено, категорії громадян, які визнаються які потребують поліпшенні житлових умов, визначені у ЖК РРФСР (ст. 29), Правилах обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання житлових приміщень, які у областях, краях, республіках, містах Москві і Санкт-Петербурге.

Потребують поліпшення житлових умов зізнаються громадяни, мають забезпеченість житловий площею однієї членів сім'ї нижчий рівня, установлюваного суб'єктом Російської Федерации.

До таких особам ставляться що у житловому приміщенні (домі), не що відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам (наприклад, непереборне промерзання стін, підвищена вологість, несправність санитарно-технического устаткування й т.п.). Це підставу залежить від розміру житлової площі, що припадає кожного проживаючого. Укладання про придатності приміщень житла та відповідність їх санітарним і технічним нормам дає спеціальна комісія відповідно до параметрами, викладеними в «Положенні за оцінкою непридатності житлових будинків культури та житлових приміщень державного та громадського житлового фонду для постійного проживання», затвердженому наказом міністра житлово-комунального господарства РРФСР від 05.11.85. № 529.

Потребують поліпшення житлових умов зізнаються особи, котрі живуть в квартирах, зайнятих кількома сім'ями, тоді як склад сім'ї є хворі, страждають важкими формами деяких хронічні захворювання, при яких спільне проживання із нею (з укладання установ охорони здоров’я) лише у квартирі неможливо. У разі є у виду захворювання, включені до списку захворювань, дають декларація про першочергове отримання житлової площі, затверджений наказом Мінздоров'я СРСР від 28.03.83. № 330 (наприклад, шизофренія, епілептична хвороба, маніакально-депресивний психоз). Цей перелік змінювався і доповнювався наказами МОЗ СРСР від 23.12.86., 05.03.88., 06.06.91.

Такими також є громадяни, що у суміжних неизолированных кімнатах по дві і більше сім'ї за відсутності родинних отношений.

Потребують поліпшення житлових умов зізнаються громадяни, що у гуртожитках, крім сезонних і тимчасових працівників, осіб, які працюють у терміновому трудовому договору, і навіть громадян, оселилися у зв’язки Польщі з обучением.

Нужденними зізнаються громадяни, котрі живуть тривалий час па умовах поднайма вдома державного, муніципального й суспільного житлового фонду, або найму вдома житлових і житлово-будівельних кооперативів, або у будинках, що належать громадянам на праві особистої власності, які мають інший житловий площади.

Громадяни зізнаються які потребують поліпшенні житлових умов і з іншим підставах, передбачених законодавством Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерации.

З ст. 30 ЖК РРФСР облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється, зазвичай, за місцем проживання органами місцевого самоврядування (деяких випадках громадян можна прийняти на облік і не місця їхнього жительства).

Облік які потребують поліпшення житлових умов громадян, що працюють у державних або муніципальних організаціях, мають житлового фонду і провідних до житлового будівництва чи приймаючих пайова участь у житловому будівництві, здійснюється за місцеві роботи, а, по їхньому бажанню ще й по місця проживання. У цьому які з ними мають приймати на облік громадяни, залишаючи роботу у цих організаціях у зв’язку з відходом на пенсию.

Як було зазначено у Запровадження, упродовж свого житлової реформи чергу на поліпшення житлових умов зменшилася. Але сталося це по причини розвитку ринку житла, але й через масової ліквідації колишніх державних підприємств, різкий спад житлового будівництва, як і слідство, не уявлення житла органами влади. Багато що потребують кращому житло сім'ї просто більше не беруть облік, т.к. вірить в реальність отримання безплатного жилья.

Оскільки безплатне надання житла можливо ні в всі види житлового фонду, розглянемо, які нині існують види житлових фондов.

Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу РРФСР розміщені Російської Федерації житлові будинки, і навіть житла приміщення за іншими будівлях утворюють житлового фонду Російської Федерации.

Склад житлового фонду визначено ст. 7 Закону Російської Федерації «Про засадах федеральної житлової політики », де вказується три (спочатку було п’ять) виду фондів: приватний, державний, муніципальний. Це класифікація житлового фонду за належністю до тій чи іншій формі власності. Залежно від цільового призначення житлового фонду також можна розділити втричі групи: житлові приміщення, надані органами місцевого самоврядування, державними чи муніципальними організаціями або уповноваженими на то органами проживання за умов соціального користування — соціальний житлового фонду; житлові приміщення, належать громадянам і які вживали для особистого проживання та проживання членів їхнім родинам — індивідуальний житловий фонд; житлові приміщення, використовувані власниками з метою добування прибутку за договором найму житлового приміщення — комерційний житловий фонд[3].

Житлового кодексу РРФСР регламентує порядок надання житлових приміщень у соціальному житловому фонді за умов договору соціального найму житлового помещения.

Відповідно до ст. 33 ЖК РРФСР житлові приміщення надаються громадянам, які перебувають обліку які потребують поліпшення житлових умов, гаразд черговості, з часу прийняття їх у облік і включення до списки на отримання житлових приміщень. Разом про те декому категорій громадян законодавство передбачає першочергове і позачергове надання житлових приміщень за договором житлового найму. Такі особи входять у окремі списки.

Є кілька (понад десять нині) підстав першочергового надання житла, зазначені у ст. 36 ЖК РРФСР, цьому треба враховувати, що це перелік є далеко ще не вичерпним. Нормативні акти різного рівня значно розширюють коло осіб, мають декларація про першочергове предоставление.

Досить широке коло осіб має право позачергове отримання житлових приміщень. Дане право регламентується ст. 37 ЖК РСФРР та УСРР іншими федеральними і регіональними актами (наприклад, втративши житлові приміщення під час землетрусу м. Нефтегорске Сахалінської області, незаконно засуджені, судьи).

Вище зазначено, що житлові приміщення за договором житлового найму надаються, зазвичай, як окремої квартири. У цьому з одного боку. Житлового кодексу РРФСР встановлює норму житлової площі однієї людини у розмірі дванадцяти кв. м (ст. 38), з іншого боку. Закон РФ «Про основи федеральної житлової політики» в ст. 11 відносить це можна до компетенції суб'єктів Російської Федерації «залежно від досягнутого рівня житлової забезпеченості, складу сім'ї, застосовуваних типів житлових приміщень у будинках житлового фонду соціального використання коштів і ін. факторов"[4].

Суб'єкти Російської Федерації, прийнявши нормативні акти, регулюючі надання житлових приміщень після введення дію Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики», як правило, на відміну ЖК РРФСР встановлюють розмір не житловий, а загальної площі житлового приміщення, куди включається площа як кімнат, а й про підсобних приміщень (кухонь, ванних кімнат, коридорів і т.п.).

У Приморському краї нині діють норми житлової площі, встановлені постановою Губернатора краю від 20 вересня 1995 р. № 481 «Про розмірах соціальної площі житла надання пільг на оплату житла і комунальних послуг в» («постановочна» норма — менш 7,5 кв. м. житлової площі на члена семьи).

Наданий громадянам житлове приміщення повинно бути упорядкованим з умов даного назви населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. У цьому заборонена заселення однієї кімнати особами різного поля старше дев’ятирічного віку, крім подружжя. Житлове приміщення надається з урахуванням здоров’я громадян інших заслуговують уваги обставин (ст. 40−41 ЖК РСФСР).

Більше норми житлової площі окремих категорій громадян надається додаткова житлова площу перейменують на вигляді кімнати чи розмірі 10 кв. м. Громадянам, страждає важкими формами деяких хронічні захворювання, а також громадянам, яким цей площа необхідна в умовах і характерові виконуваної роботи, розмір додаткової житлової площі можна збільшити (ст. 39 ЖК РРФСР). До категорії таких громадян входять інваліди, страждають певними захворюваннями (у розвиток Федерального закону «Про соціальної захисту інвалідів у Російської Федерації» було прийнято рішення Уряди РФ від 28.02.96. № 214, яким затверджений перелік захворювань, дають інвалідам, страждає ними, декларація про додаткову площу перейменують на вигляді окремої кімнати); науковці, мають науковий ступінь; письменники, композитори, художники, кінодраматурги; медичні і зубні лікарі, займаються персональної практикою вдома і пояснюються деякі інші категорії граждан.

Аналіз судової практики зі спорів, які виникають у зв’язки й з поліпшенням житлових умов, з наданням житлових приміщенні показав, що через те, що істотно змінилися умови життя суспільства, а новий Житловий кодекс — не прийнято, перед правозастосувальними органами стають настільки складні питання, які зовсім не кожен суд може вирішити, що веде до появи судових ошибок.

В.М. Литовкин у статті «Суперечки, що виникають у з поліпшенням житлових умов» [18, з. 19−32] проводить розбір двох цивільних справ, розглянутих судами Московській області (справа № 2−1030/96 СергиевоПосадского міського суду й Річ № 2−369/96 Домодедовского міського суду). Зблизька справ щодо порушення черговості при наданні житлових приміщень суди першої інстанції брали в основі становища ЖК РРФСР, не проявивши інтересу й не встановивши приналежності спірних житлових приміщень до тій чи іншій формі власності. У результаті ними було винесено неправильне рішення, оскільки вони застосовували становища, які стосуються житловим приміщенням, розміщених у будинках державного устрою і муніципального житлових фондів до будинків, збудованим рахунок коштів ВАТ «Асфор» і завдяки власних коштів громадян, що неправомірним. Ці рішення було скасовані Московським обласним судом, спрямувавши справи на нове рассмотрение.

Отже, ми встановили, як може реалізує свого декларація про оселю житловому фонді соціального использования.

Розглянемо тепер історичне розвиток договору найму житлового приміщення та її справжнє юридичне состояние.

2 Поняття договору найму житлового помещения.

Основним інститутом житлового законодавства і водночас однією з видів цивільно-правових договорів є договір найму житлових помещений.

Договір найму житлового приміщення є основним договором житлового права.

Житлові відносини користування житловими приміщеннями — серцевина житлових отношений.

Правове врегулювання житлових відносин за наймом житлових приміщень здійснювалося у час по-різному. До прийняття Житлового кодексу ці відносини регулювалися цивільного законодавства. Причому, у ЦК РРФСР 1922 р. взагалі було спеціальних норм про договорі житлового найму, а останній підпадав під дію норм Цивільного кодексу про майновому найманні. Статті про договорі найму житлових приміщень було з ДК РРФСР (1964 р.), крім однієї статті, яка мала визначення договору найму житлового помещения.

Потім із прийняттям загальносоюзних Основ житлового законодавства й у 1983 р. — ЖК РРФСР житлові стосунки, почали регулюватися нормами житлового законодательства.

На початку 1990;х років із приходом до керівництва країною політиків з-поміж нової формації, які взяли курс — на розвиток ринкової економіки, почалися реформи у багатьох галузях народного господарства, зокрема й у житлової сфері. Почався процес зміни форм власності на житлового фонду загалом і житлові приміщення зокрема. Наприкінці 1992 року було прийнято закон Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики», який сьогодні (після внесення зміни й доповнення 12 січня 1996 р. і 24 квітня 1997 р., 10 лютого, 17 червня, 8 липня 1999 р.), є основним актом, регулюючим житлові отношения.

П.І. Седугин у своїй підручнику «Житлове право» дав таке визначення житловим відносинам: «житлові відносини» — загальна, родове поняття, яким охоплюються різні види відносин, виникаючих щодо житла: з користування житловими приміщеннями, надання житлових приміщень потребують них, з управління та експлуатації житлового фонду, й ін.". Він ж розділив житлові стосунки кілька основних груп, першу з що їх назвав: «Відносини за наймом житлових приміщень виходячи з договору найму або користування житловими приміщеннями з інших основаниям».

Новий ДК РФ вніс низку істотних коректив у регулювання житлових відносин, що з найманням житлових приміщень, у ньому договору найму присвячена глава 35.

У розділі ст. 288 першій його частині Цивільного кодексу прямо свідчить про право власника здавати житлове приміщення основі договора.

Найважливіші положення про договорі найму житлового приміщення врегульовані в ст. 671 — 688 глави 35 ДК РФ, ст. 50 — 100 ЖК РСФСР.

Необхідно проводити межі між житловим і громадянським законодавством. Громадянське законодавство регулює питання, пов’язані з володінням, користуванням і розпорядженням житловими приміщеннями лише тоді, коли житло предмет економічного обороту. Відносини, пов’язані з допомогою житла, і чимало інших питань (по експлуатації, користування житлом та інших.), регулюються житловим законодавством. З іншого боку, Конституція Російської Федерації відносить до різною компетенції громадянське законодавство, з одного боку, і житлове — з іншого. Громадянське законодавство, відповідно до ст. 71 Конституції, належить до винятковому ведення Російської Федерації, а, як уже зазначалося у запровадженні, відповідно до ст. 72 Конституції, житлове законодавство є спільної компетенцією Росії її субъектов.

По юридичній природі договір найму житлового приміщення є двостороннім (взаємним), консенсуальным, возмездным.

Наем житлового приміщення підрозділяється на договір соціального найму житлового приміщення (далі - договір соціального найму) та установчий договір найму житлового приміщення (далі - договір комерційного найма).

Глава 35 ДК РФ насамперед спрямовано регламентацію відносин, що з комерційним найманням. Разом про те низку положень даної глави стосується всіх зазначеним видам договору найму житлових приміщень, а спеціальна стаття 672 присвячена лише соціальному найму.

У розділі ст. 672 ДК РФ фіксує нове найменування договору найму в державному й муніципальному житловому фонді соціального використання — договір соціального найму житлового помещения.

Щодо договору соціального найму у ЦК РФ дається лише загальна характеристика, що має бути достатнім чином розгорнуто з нового Житловому кодексі Російської Федерації та інших нормативних правових актах в області житлового законодавства, як Російської Федерації, і її суб'єктів. Так було в ДК РФ вказується, що об'єктом такої угоди можуть бути житлові приміщення, перебувають у будинках державного устрою і муніципального житлового фонду, й призначені для соціального використання, тобто., на нього, що було надано (або надається) черговикам органами місцевого самоврядування, і навіть державними і муніципальними организациями.

Чинне житлове законодавство містить визначення житлового фонду соціального використання. Відповідно до год. 1 ст. 12 Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики «- це сукупність всіх житлових приміщень, включаючи житлові будинки, квартири й інші житлові приміщення, заселені за умов договору найму, і надані в межах норми житлової площі, житлові приміщення в комунальних, спеціалізовані будинки і житлові приміщення в них.

У год. 3 статті 672 сказано, що договір соціального найму полягає з таких підстав, за умов і як, передбачених житловим законодавством. До нього застосовуються правила статей 674, 675, 678, 680, 681, в.п. 1−3 ст. 685 ДК. Інші становища Цивільного кодексу застосовуються договору соціального найму житлового приміщення, якщо інше не передбачено житловим законодательством.

У чому полягає поняття договору найму житлового помещения?

Відповідно до п. 1 ст. 671 Цивільного кодексу за договором найму житлового приміщення один бік — власник житлового приміщення чи управомоченное їм обличчя (наймодавець) — зобов’язується надати інший боці (наймачу) житлове приміщення за плату володарем і користування проживання, у нем.

Суть житлового зобов’язання — у взятій він обов’язки наймодавця передати наймачу житлове приміщення, зайняти яке останній погодиться. Наймач зобов’язується йти на витрати за оплатою наймодавцеві даного йому в володіння і користування жилья.

Визначення житлового зобов’язання дано як загальна норма для будь-який різновиду найму житлового приміщення. У даний статті формулюється його суть безвідносно до того що, якій підставі боку укладають договір найму житлового приміщення: адміністративного акта — ордера вдома державного чи муніципального житлового фонду соціального використання, або виключно з урахуванням волевиявлення сторін без участі у відносинах адміністративного акта — за іншими різновидах житлового фонду. Участь виникненні житлових правовідносин ордера зовсім не від скасовує необхідності підписання договору найму житлового приміщення. Ордер є лише основою вселення в житлове приміщення. Користування ж даним приміщенням ввозяться відповідність до договором наймання та правилами користування житловими приміщеннями (ст. 50 ЖК РСФСР).

У визначенні правомочий наймача не названо правомочність розпорядження займаним житловим приміщенням, справжній ДК, як і старе житлове законодавство, наділяє його розпорядчими повноваженнями: вселення інших сім'ї, поднанимателей, наймача, обмін житлового приміщення і другое.

Отже, у зв’язку з змінами, які відбулися у житловій сфері за роки реформ, з’явилася об'єктивній необхідності у цивільному регулювання відносин щодо найму житлового приміщення; та установчий договір найму розділився на два виду: договір соціального наймання та договір комерційного найма.

Що ж є основою підписання договору соціального найма?

3 Підстава для підписання договору соціального найма.

З рішення органу місцевого самоврядування, державного, муніципального підприємства чи установи про наданні житла за договором найму органом місцевого самоврядування видається ордер, який основою вселення в надане житлове приміщення (ст. 13 Закону РФ «Про основи федеральної житлової политики)[5].

Ордер може видаватися лише з вільне житлове приміщення. Що стосується порушення цього правила ордер може визнаватися недействительным.

Ордер видається безпосередньо громадянинові, якому надається житлове приміщення, чи іншій юридичній особі за дорученням, засвідченій в встановленому законом порядке.

Ордер на житлове приміщення може визнаватися через суд знову недійсним у разі надання громадянами які відповідають дійсності даних про нуждаемости поліпшення житлових умов, порушення прав інших громадян і організації на вказаний у ордері житлове приміщення, неправомірних дій посадових осіб під час вирішення питання про наданні житлового приміщення, соціальній та деяких випадках порушення порядку й умов надання житлових помещений.

Позовну вимога про недійсності ордера то, можливо заявлене у протягом трьох років після видачі ордера (ст. 48 ЖК РСФСР).

Договір найму житлового приміщення соціального використання полягає в письмовій формах виходячи з ордера на житлове приміщення між наймодавцем — державній чи муніципальної організацією чи органом місцевого самоврядування, — і громадянином, з ім'ям котрої видано ордер. У договорі житлового найму визначаються правничий та обов’язки сторін із користування житловим приміщенням (ст. 51 ЖК РСФСР).

Питання про співвідношення ордера на житлове приміщення і Ташкентським договором найму житлового приміщення неодноразово порушувалося в юридичної літературі, по нього були висловлені різні думки. Одні юристи вважають, що на житлове приміщення виникає зі складного юридичного (фактичного) складу, елементами якого є: адміністративні акти (рішення місцевої адміністрації про надання житлового приміщення і ордер) і укладений на основі договір найму житлового помещения[6].

Інша думка належить доктору юридичних наук, професору кафедри громадянського права юридичного факультету Московського Державного університету С. М. Корнееву: «житлове правоотношение найму житлового приміщення виникає тільки з договору. Поки що договір не укладено, у громадянина — ордеродержателя немає права користування житловим приміщенням, немає обов’язки вносити квартирну плату, забезпечувати схоронність приміщення і т.д. Він придбає правничий та обов’язки наймача тільки з моменту укладання договора."[7].

Є й інші точки зрения.

Ордер надає собою адміністративний акт (документ), який видається за рішенням місцевої адміністрації. Ордер видається лише вселення в житлове приміщення соціального использования.

Громадянин вправі відмовитися від вселення за ордером, якщо наданий його не задовольняє. Для житлово-експлуатаційною організації вступ до договір соціального найму є обов’язком, що з факту видачі ордера, що зобов’язує житлово-експлуатаційній організації розпочати договір, надати громадянинові можливість сісти в дане житлове помещение.

Право користування житловим приміщенням вдома державного устрою і муніципального житлових фондів соціального використання виникає з кількох юридичних фактів, одні серед яких є адміністративними актами (рішення органів місцевого самоврядування ухвалення громадянина на облік, про надання житлового приміщення, ордер та інших.), інші юридичні факти носять цивільно-правової характер (договір найму житлового приміщення) [25, з. 118].

Можна можу погодитися з професором С. М. Корнеевым у цьому, що ордер є породженням житлової потреби, що він використовуватиметься лише за наданні житла окремих категорій громадян. Але що потреба в ордері як засіб розподілу житла зберігається, а закон розглядає ордер як підставу для вселення в житлове приміщення; недооцінка ордера як юридичного факту виникнення житлового правовідносини веде до спотворення справжнього стану дел.

Відповідно до ст. 14 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики», право соціального найму житлового приміщення надається громадянам, знову які отримують житлове приміщення вдома державного устрою і муніципального житлового фонду не більше норми житлової площі. Право на житло, наданий за договором соціального найму, не обмежується терміном володіння і користування. За громадянами, які мешкають будинках державного, муніципального житлового фонду зберігається право найму не залежно від площі займаного житлового помещения.

Типовий договір соціального найму житлового приміщення муніципального житлового фонду затверджений Наказом Державного комітету Російської Федерації по житлової та будівельної політиці від 11 грудня 1997 року № 17- 132 (додаток 1). На той час діяв Типовий договір найму житлового приміщення вдома державного, муніципального й суспільного житлового фонду в РРФСР, затверджений постановою Ради Міністрів РРФСР від 25 вересня 1985 року № 415.

Отже, нині основою підписання договору соціального найму житлового приміщення є ордер.

Проте насправді є відступу від цього нормы.

У Приморському краї склалася своєрідна практика заселення житлових приміщень, що у державної власності краю, як суб'єкта Російської Федерації. У Постанові Губернатора краю від 20.08.98 № 416 «Про договорі найму житлового приміщення» сказано:

«Надання громадянам житлових приміщень з житлового фонду, що перебуває Приморського краю, як суб'єкта Російської Федерації, здійснювати за договором соціального найму житлового помещения.

Договір найму житлового приміщення полягає з таких підстав, за умов і як, передбачених чинним законодательством".

Постановою Губернатора краю від 26.01.99 № 33 «Про внесення змін у постанову Губернатора краю від 20.08.98 № 416 «Про договорі найму житлового приміщення» затверджений типовий договір соціального найму житлового приміщення (див. додаток 2).

За дві з невеликим року господарським управлінням адміністрації краю укладено 75 таких на більш як 4 тис. кв. м. загальній площі житла. Ордеры для цієї квартири не выдавались.

Така практика в виникла з політичних причин через наявних у 1998 р. протиріч між адміністрацією краю та політичною адміністрацією (мерією) р. Владивостока, очолюваної у період В.І. Черепковим, який відмовлявся виписувати ордера на державне житло. Такий стан справ залишається після зняття Черепкова, т.к. спрощує процедуру заселення житлових приміщень крайової власності. З укладеного договору виробляється і масова приватизація даних квартир (в.п. 5,8 вищезгаданого постанови Губернатора Приморського краю № 33).

Нині обговорюється питання про видачу через органи місцевого самоврядування встановленому житловим законодавством порядку ордерів На цей житло, але ще обидва постанови (№№ 416 і 33) действуют.

4 Предмет житлового найма.

Для правильного застосування нормативних актів, регулюючих житлові відносини, важливо визначити, що їх основним предметом (объектом).

Основним об'єктом житлових відносин є житлове помещение.

Житловим визнається приміщення, відповідальна встановленим санітарним, протипожежним, містобудівним і технічним вимогам, і призначене проживання громадян. Будинку або приміщення після їх будівництва чи переобладнання реєструються саме як житлові будинки (приміщення) уповноваженими те що організаціями. Відповідно до постановою Уряди Російської Федерації від 13 жовтня 1997 р. № 1301 «Про державне обліку житлового фонду Російській Федерації «державний облік житлового фонду Російській Федерації включає у собі технічний (оперативний) облік, офіційний статистичний облік і бухгалтерський облік, причому основу в державному обліку становить технічний облік. Технічний облік здійснюють державні та муніципальні організації технічної інвентаризації (далі іменовані БТІ - Бюро технічної інвентаризації), офіційний статистичний облік — Державного комітету Російської Федерації за статистикою та її територіальних органів; бухгалтерський облік — уповноважені власниками житлового фонду підприємства міста і організації у відповідність до Федеральним законом «Про бухгалтерський облік » .

Житлове приміщення, що є об'єктом договору найму, зазвичай, має бути упорядкованим з умов назви населеного пункту, в якому находится.

До житлових приміщень ставляться: житлові будинки, квартири житлових багатоквартирних будинках, і навіть ізольовані житлові кімнати вдома або квартирах.

Відповідно до цивільним та житловим законодавством житлові приміщення є нерухомим имуществом.

Предметом договору найму може лише ізольоване житлове приміщення, що складається з квартири або одній або кількох комнат.

Не може бути самостійним предметом договору найму частина кімнати чи кімната, що з інший кімнатою загальним входом (суміжні кімнати), підсобні приміщення (ст. 52 ЖК РСФСР).

5 Суб'єкти договору найму житлового приміщення: наймодавець і наниматель.

Сторони договору — наймодавець і наймач. На відміну від раніше котрий діяв закону наймодавець справді ДК РФ — власник чи управомоченное їм обличчя, аналогічно договору оренди. Суб'єкти господарського ведення чи оперативно керувати майном не можемо приймати самостійних рішень про передачу житлових приміщень наймачам. Суб'єктами права власності виступають на цьому випадку господарські товариства і товариства, громадяни, і навіть Російської Федерації, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні образования.

У зв’язку з таким вимогою закону державні підприємства, наділені житловим фондом, стосовно чинного законодавства, немає права бути наймодателями житлового приміщення без згоди Міністерства наразі державного майна Російської Федерації, підприємства суб'єктів РФ чи муніципального освіти — відповідного комітету з управління майном суб'єктів Федерації чи муніципальних утворень. Міндержмайна РФ вправі доручати здійснення своїх повноважень своїм територіальним органам.

Державні і муніципальні підприємства, зокрема і жилищноексплуатаційні організації, виступають балансодержателей житлових будинків, здійснюють їхню технічну обслуговування, зміст, експлуатацію й ремонт на правах повного господарського ведення чи оперативного управління. Відповідно до ст. 22 Житлового кодексу РРФСР житловий будинок може експлуатуватися лише однієї житлово-експлуатаційній организацией.

У цьому світлі яку проводять у відповідно до указів президента Російської Федерації (від 29 березня 1996 р. № 432, від 28 квітня 1997 р. № 425), постановами Уряди РФ політики реформування жилищнокомунального господарства за сферу надання житлово-комунальних послуг залучається дедалі більше підприємств, організацій різних організаційноправових форм у розвиток конкуренції над ринком житлово-комунальних послуг з метою підвищення якості і тенденції зниження вартість цих послуг. Власник житлового фонду або уповноважена їм організація укладає договори на надання житлових і комунальних послуг в, і навіть виробництва всіх видів ремонтів, з підрядними організаціями, основними видами діяльності яких необов’язково є житлово-експлуатаційні роботи. Це можуть і різні будівельно-монтажні, ремонтні, виробничі підприємства, але вирішили розширити обсяг виконуваних робіт з допомогою жилищноексплуатаційної діяльності, т. е. у сфері забезпеченої затребуваності, і, отже, гарантованої зайнятості. Організаційно-правова форма підрядчика може бути будь-якою — від приватного підприємця до акціонерного суспільства або державного концерну, основна вимога до — наявність ліцензії даний вид роботи і кваліфікований персонал. Тому визначення в год. 1 ст. 51 Житлового кодексу РРФСР наймодавця як жилищноексплуатаційну організацію який завжди відповідає справжньому становищу справ. В багатьох населених пунктах Росії створено звані «служби замовника», які не експлуатують житлового фонду, лише виконують функції його управлінню в забезпеченні громадян, що у ньому, житловими і комунальними послугами. Це управомоченная власником житлового фонду — муніципалітетом — управляюча організація, якої власник передав права з укладання договорів найму житлового помещения.

Часто виникає запитання: чи має право організація, яка уклала отой договір підряду з технічного обслуговування (зміст) житлового фонду, укладати договори найму житлового приміщення з громадянами? Не вправі. Це пов’язано з тим, що укладати договори найму пов’язано безпосередньо у реалізації такого правомочності, як право розпорядження майном. Дане право, належить, зазвичай, лише власнику. Як було вказано вище, відповідно до ст. 671 ДК РФ договір найму житлового приміщення — це договору про наданні житлового приміщення за плату володарем і користування проживання, у ньому між власником житлового приміщення чи управомоченным їм обличчям (наймодавцем) і громадянином (наймачем). Тобто договір найму передбачає передачу майна. Тому обличчя, заключающее договір найму, повинен мати володіння, користування і розпорядження майном, щоб матимуть можливість його передати. Оскільки договір підряду (ст. 702 ДК РФ) — договору про виконанні робіт (послуг) за завданням замовника, і навіть житлового фонду чи якісь речові правомочності підрядчику не передаються, то і неспроможна своєю чергою передати їх кому-то.

Житловий фонд в договорах підряду з технічного обслуговування (зміст) виступає лише як об'єкт, у якому або заради якого виконуються роботи. У цьому підрядчик володіє, не має і не розпоряджається житловим фондом, він управі лише його обслуговує чи забезпечує наймачів необхідними послугами. Аналогічно вирішується питання, хто має здійснювати збори платежів на оплату житла і комунальних услуг.

Вище названі причини не означають, що підрядник, як юридичне обличчя, неспроможна укладати договори найму. Може, але вже має здійснюватися над договору підряду, і аж ніяк з іншого договору, що може бути укладено власником, наприклад, власником муніципального фонду чи управомоченной їм керуючої організацією із кожним юридичною особою. Це випадки, коли юридичне (фізичне) обличчя діє і як управомоченный на укладати договори найму за договором доручення (представництва) чи агентскому договору.

Договір підряду України на технічне обслуговування (зміст) житлового фонду може містити умова, що б підрядчика «провести роботу з висновку «чи «укласти «договори найму з нанимателями. Таке умова буде цілком законним, але нинішнього разі договір підряду вже є не суто договором підряду, а складним договором, у яких елементи, як договору підряду, і договору доручення (представництва) чи агентського договору, і навіть можна казати про кількох договорах у межах одного загального договору, що може бути оформлений одним документом, що мав назва «договору підряду з технічного обслуговування » .

При виконанні такого договору дії з висновку договорів найму регулюватимуться як і, що коли є окремий договір між сторонами, який передбачає дорадництво, і до які виникають відносинам придадуться відповідні правила договору доручення, представництва чи агентського договору (гол. 10,49,51 ДК РФ).

У кількох випадках, коли підрядник діє і як повірений (представник), він може укладати договорів найму, але від імені доверителя-заказчика (власника чи володаря речового права), і право й обов’язки по такому договору виникатимуть безпосередньо в доверителя.

Від власного імені підрядчик вправі укладати договори найму лише тоді спеціального те що вказівки, що визнаватися агентским договором. Одночасно з спеціальним «уполномачиванием» на укладати договори від власного імені слід передбачити процедуру переходу прав на житлове приміщення ланцюжком замовник (власник) — агент (підрядчик) — наймач. До того ж перехід всіх прав наймодавця від замовника, зокрема і із управління, які необхідні здійснення подальшої роботи як наймодавця, т.к. по укладених договорів найму наймодавцем стає агент. Інакше, агент-наймодатель нічого очікувати реально забезпечений правомочностями, необхідні діяльності наймодавця, і може зазнати істотних матеріальних збитків від неможливості виконання своїх обязательств.

Що ж до наймача, то відмінність від договору оренди, як наймача в договорах найму житлового приміщення завжди виступає громадянин, хоча ст. 671 ДК РФ їх називає, сказано лише у п. 1 ст.677. При цьому боці наймача може бути безліч осіб, у житловому зобов’язанні, які проживають з нею за цим договором найму в що займається житловому приміщенні за умов, вказаних у статтях 672, 677 ДК РФ.

Тут варто пояснити, ніж договір найму житлового приміщення відрізняється від майнової аренды.

6 Договір оренди житлового помещения.

Право житло гарантовано громадянам Росії Конституцією РФ, ухваленій у 1993 г.

Раніше, до прийняття частини 11 ДК РФ, в ст. 2 Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики », право громадян житло також було закріплено, однак забезпечення житлом також допускалося і умовах договору оренди або набуття чи будівництва житла за кошти громадян без обмеження площі. Новий ДК РФ по іншому трактує поняття «оренда ». До його прийняття наймання житла співіснував з іншого різновидом використання чужого житлового приміщення — орендою. Різниця з-поміж них було визначено вищезгаданим законом і полягала у про цільове призначення кожного з договорів: наймання житла призначався щодо його споживчого, а оренда — для комерційного использования.

За діючим Цивільним кодексом договір оренди житлового приміщення тепер можлива лише між юридичних осіб. Його колишні функції - комерційні - передані договору найму житлового приміщення Фізична особа (громадянин) може користуватися чужим приміщенням лише з договору найму. Від оренди договір найму відрізняється також спеціальним об'єктом — житловим приміщенням. Зміна об'єкта з житлового приміщення його протилежність — нежиле приміщення — припиняє договір найму житлового приміщення і трансформує їх у договір оренди нежитлового помещения.

Ув’язнені до 1 березня 1996 р. договори оренди житлових приміщень із участю громадян зберігають силу терміном свого дії. Після 1 березня 1996 р. громадянам укладати договори оренди житлових приміщень вже не можна. Не оскільки оренда житлового приміщення громадян заборонена, тому, що договір оренди ні повторювати норми договору найму житлового приміщення, позаяк у цьому випадку ці поняття утворюють синоніми. Якщо сама оренда буде оформлятися за правилами глави 34 ДК РФ, то захищеність громадянина — орендаря буде різко знижена проти захищеності громадянина — наймача у договорі найму житлового приміщення, що неприпустимо (год. 3 ст. 55 Конституції РФ).

Юридична особа може брати участі у відносинах наймання житла лише ролі наймодавця. Разом про те юридичній особі житлове приміщення може бути представлено, але не умовах житлового найму, але в умовах договору оренди. За договором оренди юридична особа зобов’язане використовувати житло за його призначенням, здавши приміщення, вже як наймодавця, своєму співробітнику як наймачу за договором найму. [4, з. 241, 243,244].

7 Відмінність договору соціального найму від комерційного найма.

Як зазначалося, у попередньому параграфі, соціальний та комерційний оренду відрізняється цільової спрямованістю. Різниця й у тому, що соціальний наймання можна використовувати тільки у державному та муніципальному житловому фонді, а комерційний наймання — у тих різновидах і приватному житловому фонде.

Комерційний оренду, окрім іншого, відрізняється від соціального тим, що його висновку не передують численні адміністративні передумови (нуждаемость, постановка на облік, отримання ордера), які, зазвичай, необхідні договору соціального найму. У разі необхідно досягнення угоди з всім істотним умовам договора.

На відміну від договору соціального найму, де розмір наданих житлових приміщень нормується (надання виробляється у межах норми житлової площі - ст. 1, 14 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики»), площа житла, наданого в комерційний наймання, визначається лише угодою сторін. Ніяких граничних розмірів Закон не встановлює. Понад те, в названий Законі неодноразово підкреслюється, що такі оселі здається без обмеження розмірів площі (ст. 1, п. 2 ст. 17).

Однак у Цивільному кодексі змінилася як форма (найменування), а й зміст розглянутих вище отношений.

На відміну від розрізненого і фрагментированного регулювання орендних відносин ДК упорядкував й цілком врегулював відносини, які з договору комерційного найму. Кодекс встановив низку інших імперативних (загальнообов'язкових) правил, вкладених у захист власників житлових приміщень, передбачивши обов’язки наймача, термін договора.

Цивільний кодекс переважно розвів у різні законодавчі коридори (цивільний і житловий) багато в чому схожі відносини, предметом яких виступає об'єкта — житлові приміщення. Відповідно до ДК РФ, зобов’язання, які з договорів комерційного найму, регулюються цивільного законодавства, отже, відповідно до ст. 71 Конституції Російської Федерації їх регламентація є винятковою компетенцією Федерації, і, зобов’язання, які з договору соціального найму, регулюються житловим законодавством, тобто. відповідно до ст. 72 Конституції, дана регламентація належить до спільної ведення Російської Федерації і його субъектов.

Договір соціального найму — безстроковий, а відповідно до Цивільного кодексу комерційний наймання житлового приміщення є терміновим договором. ДК РФ встановлює два терміну такого договору: короткостроковий — до одного року, і довгостроковий — від однієї до п’яти. У цьому тоді як договорі термін невизначений, він вважається ув’язненим п’ять років (ст. 683). На практиці трапляються випадки укладання таких договорів без вказівки термінів, але з соотнесением до якомусь події (наприклад, до роботи у організації, надала житло). За такого стану договір повинен вважатися ув’язненим п’ять лет.

Задля стабільності відносин, створених щодо комерційного найму житла, і навіть прав, як наймача, і наймодавця, Кодекс встановлює переважного права наймача на висновок договору нового термін (ст. 684). Для дотримання зазначеного права наймодавцеві необхідно пізніше, як по місяці до закінчення терміну найму житлового приміщення запропонувати наймачу укласти договір тих-таки чи інших умовах. При узгодженні колишніх або нових умов договору наймач немає права вимагати збільшення кількості осіб, постійно з нею які проживають за договором найму житлового помещения.

Там, коли наймодавець вирішив не здавати наймачам житлове приміщення понад рік, він попередити наймача про усунення продовження договору. Якщо наймодавець не виконав цей обов’язок, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається подовженим тих-таки умовах на той ж срок.

Якщо наймодавець відмовився від продовження договору через відкликання рішенням не здавати приміщення наймачам, однак упродовж року із дня закінчення терміна договору з наймачем уклав договір найму житлового приміщення з іншим обличчям, наймач вправі вимагати визнання такого договору недійсним і (чи) відшкодування збитків, заподіяних відмовою відновити з нею договор.

Квартирна плата у соціальному найманні лімітована, в комерційному — нет.

У договорі соціального найму зберігається поняття членів сім'ї наймача, а комерційному уведено поняття «наймач і постійно котрі живуть разом із громадяни». Природно, особи, котрі припинили їхні стосунки з наймачем, за умови соціального найму, зберігають житлові правничий та обов’язки, якщо продовжують проживати в найнятому житловому приміщенні [4, з. 245].

Є між двома краєвидами та щодо договору поднайма житлового приміщення, що стосуються терміну договору поднайма, про що буде сказано ниже.

Договір комерційного найму поступово займає дедалі більше значиме становище у реальному житті. Ще недавно він носив напівлегальний характер, житлові приміщення здавалися власниками наймання без якого -або документарного оформлення, то розвиток ринкових відносин у житловій сфері призвело до у себе легалізацію такого виду отримання доходів як здавання житла. Як виявилося, у містах Примор’я, особливо Владивостоці, Находці, досить багато вільного житла. Тривале відсутність власників, житло, отримане у спадок, просто житлові приміщення «про запас» для дітей та онуків — усе це активно здається для одержання доходу, причому немалого.

Їх 144-х здійснюють у Приморському краї своєї діяльності риэлтерских фірм понад половина надають такі послуги, як пошук наймача, інформацію про стані ринку на цій галузі, юридичне оформлення договору найму між наймодавцем і наймачем, усунення розбіжностей з-поміж них тощо. Генеральний директор групи агентств «Асоціація «Вікторія» У. Москвин у статті з газети «Золотий Ріг» (№ 38 від 23.05.2000 р.) каже, більшість клієнтів таких фірм — це, «кого колись провели». Обидві боку: і наймодавець, і наймач, хочуть мати певні гарантії щодо переданого житлового приміщення, які може дати добро тільки укладений у відповідність до чинним законодавством договір, що може забезпечити, у разі конфлікту, судову захист. На думку У. Москвина, «Якщо людина гребує укладати договір на оренду (застосовуючи стару термінологію) квартири — це привід задуматися і відмовитися від сделки».

Звісно ж, як наймодавця за договором комерційного найму в час виступають як собственники-граждане, а й юридичні особи, вирішуючи у своїй або завдання з вилучення прибутку, або завдання з укомплектуванню своєї партії необхідними фахівцями, або й те й другое.

Розглянуто розбіжності у двох формах договору найму, тепер необхідно відзначити загальні вимоги до цих різновидів житлового найма.

8 Загальні вимоги до договорів найму житлового помещения.

Ряд положень глави 35 ДК РФ належить до обох зазначеним видам договору найму житлових помещений:

1. Передбачається письмова форма таких угод (ст. 674 ГК).

Проте недотримання форми скоєння договору не тягне його недійсності. Ця обставина, відповідно до ст. 162 ДК, позбавляє боку право посилатися на свидетельские показання, але з позбавляє їхніх прав приводити письмові й інші докази. Тут доречне наголосити, що у відмінність основної частини операцій із помешканням, договори найму житлового приміщення не підлягають державної регистрации.

2. Гарантується збереження договору найму житлового приміщення під час переходу права власності (ст. 675 ДК), господарського ведення чи оперативно керувати на займане за договором житлове приміщення. При відчуженні власником (і навіть володарем права господарського ведення або оперативно керувати) житлового приміщення покупець стає наймодавцем до закінчення терміна договору тих-таки умовах, як і попередній власник. Порушення прав наймача із боку нового наймодавця тягнуть відповідно до ст. 305 ДК право наймача право на захист свого владения.

З іншого боку, загальними є норми: обов’язки наймача житлового приміщення — ст. 678 ДК, ремонт приміщень — ст. 681 ДК (докладніше розглянемо нижчий за Главі 2), тимчасові мешканці - ст. 680 ДК і поднаниматели — п. п. 1−3 ст. 685 ГК.

Останню норму розглянемо поподробнее.

9 Суборенда житлового помещения.

Стаття 685 ДК РФ дає поняття договору поднайма житлового приміщення. У відповідність до названої статтею за договором поднайма житлового приміщення наймач з дозволу наймодавця передає терміном частину або все наняте їм приміщення у користування поднанимателю.

Злагоди спільно які проживають з наймачем членів сім'ї на підписання договору поднайма непотрібен, але, приймаючи до уваги їх рівність між собою, очевидно, що договір підписується, крім наймача, ще й постійними користувачами [4, з. 258].

Суборендар не набуває самостійного права користування житловим приміщенням. Відповідальним перед наймодавцем за договором найму житлового приміщення залишається наниматель.

Договір поднайма житлового приміщення то, можливо укладено за умови дотримання вимог законодавства про норму житлової площі однієї людини (12 кв. м).

Справжнє вимога у складі раніше які діяли (ст. 76 — 79 ЖК РРФСР) єдиний. Колишні умови, у яких здавання житлового приміщення наймачам не допускалася (ст. 77 ЖК РРФСР) не действуют.

Договір поднайма житлового приміщення є возмездным. Плата за суборенда встановлюється угодою наймача і поднанимателя, вона лімітована на відміну вимог раніше діючої ст. 78 Житлового кодекса.

Перераховані вище вимоги, і правила носять загальний характер для будь-який різновиду договору житлового найма.

Суборендар, як і тимчасовий мешканець, не набуває, як було зазначено зазначалося, самостійного права користування житловим приміщенням, залишаючись хіба що «затінена» постаті наймача перед наймодавцем. Це означає, що з його дії, порушують умови договору найму, несе відповідальність наймач. Суборендар отримує найняту житлову площа (або житлове приміщення загалом, або його частину) у користування. Суборендар не має ніякими розпорядчими житловими правомочностями, умови користування визначаються наймачем, з його усмотрению.

Пункти 4,5,6 ст. 685 ДК РФ адресовані комерційному найму.

Термін договору поднайма визначається на розсуд наймача і поднанимателя, однак може перевищувати загального терміну договору найму — п’яти лет.

Якщо договір найму достроково припиняється, слід відповідно припинення і Ташкентським договором поднайма. Суборендар і члени його сім'ї мають звільнити зайняту житлову площа. Він наділений переважне право поновлення договору поднайма нового срок.

Отже, в Главі 1 було розглянуто питання можливої (але з завжди реальної) реалізації громадянами Росії свого конституційного права житло за умов договору найму житлового приміщення. Досліджувалося поняття договору найму житлового приміщення та її різновидів, основу підписання договору соціального найму, предмет і суб'єкти договору з урахуванням змін, які у житловому і цивільному законодавствах упродовж свого реформ. Проведений аналіз дає зробити висновок, що житлові відносини з приводу найму житлового приміщення загалом регламентовані досить повно з погляду правової захищеності. Що ж до договору соціального найму, то внаслідок тривалого «неприйняття» Державної Думою Російської Федерації новій редакції Житлового кодексу багато запитань володіння і користування житловими приміщеннями, заселеними чи заселяемыми за умов такого договору нових соціально-економічних умовах, залишаються не регламентированными.

2 ПРАВА І ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН, ЩО ВИПЛИВАЮТЬ ІЗ ДОГОВОРА СОЦІАЛЬНОГО НАЙМА.

ЖИТЛОВОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

1 Права наймача і членів його семьи.

У договорі найму житлового приміщення визначаються правничий та обов’язки сторін із користування житловим приміщенням. Договір соціального найму, як вже зазначалося, полягає з наймачем — громадянином, з ім'ям якого виписаний ордер. У ст. 53 ЖК РРФСР визначено, що члени сім'ї наймача котрі живуть що з ним, користуються які з наймачем усіма правами і несуть все обов’язки, які з договору найму житлового приміщення. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов’язаннями, що випливають із договора.

У ЖК РРФСР немає визначення понять «сім'я» чи «член сім'ї» власника. У ст. 127 ЖК РРФСР, у якій згадуються «члени сім'ї власника», міститься пряма отсылка до ст. 53 Житлового кодексу: називаються категорії громадян, і умови, за яких вони можуть бути визнані членами сім'ї нанимателя.

У літературі вказується зазвичай, що сім'я — це група осіб, пов’язаних спорідненням чи властивістю, спільним проживанням у цьому житло і загальним бюджетом або єдністю витрат за оплаті квартиры[8].

У сімейному праві сім'єю вважається джерело якої в родинному зв’язку і шлюб осередок суспільства, побудована на взаємного кохання, на рівноправність чоловіки й жінки, єдності інтересів особи й суспільства і виконує функції продовження роду, виховання і взаимопомощи[9].

У сюжеті, який нас плані сім'я є певної групою осіб, спільністю людей, побудованої (заснованої) на шлюбі, кревність чи властивості, спільному проживанні, за загальним правилом, щодо одного житло і провідною з власником (наймачем) цього приміщення спільну господарку (загального бюджету, загальні витрати з оплати житла і др.).

Права членів сім'ї рівні з правами наймача; разом із тим, у окремих випадках вони похідні від прав наймача, наприклад, при користуванні службовим житловим приміщенням члени сім'ї наймача може бути виселені разом із при розірвання трудових відносин; або ж проживання в общежитии.

У житлових відносинах наймач виступає як активного суб'єкта права, тоді як члени сім'ї проявляються як суб'єктів права зазвичай шляхом дачі усного чи письмової згоди скоєння наймачем від імені сім'ї (або від імені) тих чи інших действий.

У ЖК РРФСР загалом немає поняття членів сім'ї. Разом про те можна відзначити, що житлове законодавство вкладає в поняття членів сім'ї наймача досить широке зміст із огляду на специфіку житлових відносин: носіями житлових правий і обов’язків як члени сім'ї може бути як родичі наймача, а й інші особи, спільно котрі живуть з нею. Коло осіб, є членами сім'ї наймача, визначається Житловим кодексом.

До членів родини наймача ставляться чоловік наймача, їхні діти і батьки. Інші родичі, нетрудоспособные утриманці, а виняткових випадках й інші особи можна визнати членами сім'ї наймача, якщо вони мешкають що з наймачем і із ним загальне господарство. Якщо такі громадяни перестала бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в що займається житловому приміщенні, вони теж мають таку ж права й обов’язки, як наймач і члени його сім'ї (ст. 53 ЖК РСФСР).

У судової практиці часто-густо зустрічаються справи, яких у першу чергу, необхідно встановити, чи є позивач чи відповідач «членом сім'ї наймача» і, отже, встановити їхніх прав користування спірним житловим приміщенням [25, з. 121 -123].

Громадянське законодавство на відміну від житлового інакше регулює дані відносини. У розділі ст. 677 ДК називається «Наймач і постійно котрі живуть разом із громадяни». Тільки п. 1 ст. 677 ДК РФ виражена загальна особливість будь-який різновиду договору найму житлового приміщення: наймачем може лише фізична особа — громадянин, інші пункти ставляться договору комерційного найму. Заміна «членів сім'ї наймача» на «які живуть з наймачем громадян» — це «відмови від європейського зразка сім'ї та заміна нерівноцінним конгломератом випадкових осіб, коло яких обмежений розсудом вже які проживають і наймача, які пов’язані між собою кровнородственными чи утриманськими зв’язками або веденням загального господарства, але наділених все повнотою житлових правий і обов’язків як члени однієї спільноти [4, з. 250].

Відповідно до ст. 54 ЖК РРФСР наймач за договором соціального найму вправі у порядку вселити в його житлове приміщення свого чоловіка, дітей, батьків, родичі, непрацездатних утриманців та інших осіб, отримавши цього письмове згоду всіх повнолітніх членів своєї семьи.

Громадяни, всесвіти наймачем відповідно до правилами цієї статті, набувають однакову з наймачем й іншими членами його сім'ї право користування житловим приміщенням. Якщо такі громадяни або зізнаються членами його сім'ї (ст. 53 ЖК), якщо вселенні між тими громадянами, наймачем і котрі живуть з нею членами його сім'ї був іншого домовленості про порядку користування житловим помещением.

Громадяни, вселившиеся в житлове приміщення наймача як опікунів чи опікунів, самостійного права цього приміщення не набувають, крім випадків визнання їх членами сім'ї наймача чи надання їм зазначеного приміщення у порядку [1, з. 29].

Тут слід зазначити, що ж житлове законодавство відрізняється від громадянського у питанні вселення в житлове приміщення інших громадян. У відповідності зі ст. 679 ДК РФ тільки за згодою наймодавця, наймача і громадян, постійно з нею які проживають, в житлове приміщення може бути вселены інших громадян як які живуть з наймачем. При уселенні неповнолітніх дітей згоди наймодавця і постійних користувачів (як у попередньому регулюванні) непотрібен. Вселення допускається за умови дотримання вимог законодавства про норму житлової площі одну людину, крім випадку вселення неповнолітніх детей.

На відміну від колишнього житлового законодавства надають у ст. 677 ДК РФ проголошується відмову у принципі від солідарну відповідальність спільно які проживають повнолітніх осіб перед наймодавцем і встановлюється персональна відповідальність наймача за дії решти що з ним які проживають, якщо порушується умови договора.

Громадяни, котрі живуть разом із наймачем, можуть, сповістивши наймодавця, укласти наймачем договору про тому, що це громадяни, котрі живуть у житловому приміщенні, несуть що з наймачем солідарну перед наймодавцем. І тут такі громадяни є сонанимателями (п. 4 ст. 677 ДК РФ). І це є відзнакою договору комерційного найму від социального.

Також громадяни, відповідно до ст. 54−1, що займають житлові приміщення вдома державного устрою і муніципального житлового фонду за умов договору найму чи оренди. Має право з дозволу всіх спільно які проживають повнолітніх членів сім'ї придбати ці приміщення у власність, в тому числі спільну, пайову за умов, встановлених законодавством РСФРР та УСРР республік у складі РРФСР. Цю норму введена в житловий кодекс Законом РРФСР від 6 липня 1991 г.

Отже, щодо правий і обов’язків членів сім'ї наймача за договором соціального найму житлове законодавство пред’являє більш жорсткі вимоги, ніж громадянське в комерційному найме.

У наймача і членів його сім'ї й інші права. До того ж і вселення тимчасових жильцов.

2 Тимчасові жильцы.

Стаття 680 ДК РФ, як уже зазначалося вище, носить загальний характер для будь-який різновиду договору найму. Називається цей стаття «Тимчасові жильцы».

Наймач й україномовні громадяни, постійно з нею котрі живуть, за загальним згоди і з попереднім повідомленням наймодавця вправі дозволити безплатне проживання житловому приміщенні тимчасовим мешканцям (пользователям).

На відміну від норми чинного житлового законодавства (ст. 81 ЖК РРФСР) ця стаття вимагає попереднього повідомлення постійними користувачами наймодавця про вселенні тимчасових мешканців. Дозвіл з їхньої вселення та проживання дається наймачем та громадянами, постійно з нею котрі живуть (членами сім'ї). Основними ознаками тимчасового проживання є: безплатність користування приміщенням протягом обмеженого терміну — до шість місяців (який раніше зовсім не від мав краю), відсутність самостійного права користування помещением.

Хоча наймодавець згідно із законом лише інформується про майбутньому вселенні тимчасових мешканців, але також наділений і право активного заборонити їх проживання, якщо порушена норма житлової площі одну людину — 12 кв. м. Отримавши таку інформацію попередньо, наймодавець у цій підставі вправі недопущення в'їзд тимчасових жильцов.

Старе житлове законодавство також розглядало тимчасових мешканців лише як які проживають. Як і раніше, відповідальність право їх дії перед наймодавцем несе наймач, вони ж відповідають своїми діями в житлових правовідносинах лише перед нанимателем.

У межах шестимісячного терміну тимчасового проживання то, можливо встановлено конкретний узгоджений термін, після чого тимчасовому мешканцю слід звільнити його житлове приміщення. Якщо термін взагалі ні узгоджений, тимчасовий мешканець звільняє приміщення пізніше семи днів із дня заяви наймача про освобождении.

У розділі ст. 680 ДК РФ не встановлює наслідків узгодженого продовження терміну проживання тимчасових мешканців понад шість місяців [4, з. 253].

3 Інші права наймача, що випливають їхні договори найму житлового помещения.

З ст. 67 ЖК РСФРР та УСРР ст. 20 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики наймач житлового приміщення вдома державного, муніципального, громадського житлових фондів проти неї з дозволу які проживають що з ним повнолітніх членів сім'ї (включаючи тимчасово відсутніх) зробити обмін займаного житлового приміщення з іншим наймачем, зокрема з котрі мешкають у іншому населеному пункте.

Наймач, має надмірну житлову площа понад встановлених доз, вправі з дозволу членів сім'ї вимагати від органів місцевого самоврядування, від підприємства, установи, організації (залежно від приналежності житловий будинок) надання то установленому порядку житлового приміщення меншого розміру замість займаного (ст. 75 ЖК РРФСР). Також у Законі «Про основи федеральної житлової політики» в ст. 15 міститься дуже важлива норма, яка зобов’язує місцеву адміністрацію, і навіть підприємства, установи, організації з зверненню громадян виробляти заміну житлового приміщення з майданом житла, перевищує соціальну норму, на житлове приміщення не більше соціальної норми. З часу звернення про заміні житлового приміщення до його заміни громадяни оплачують житлове приміщення в межах соціальної площі житла за умов, вказаних у ст. 15 Закону. Але вже раз слід зазначити добровільне рішення наймача і членів його сім'ї про заміну житлового приміщення менше по площади.

Договір найму житлового приміщення можна змінити, але ст. 85 ЖК РРФСР встановлює, що зміни можуть відбутися тільки з дозволу наймача і членів його сім'ї (стосовно соціальному найму). Зміна у договорі комерційного найму регламентуються ст. 686 ДК РФ.

Зміни договору соціального найму можуть відбутися з кількох підставах, зазначених у ст. 86,87, 88 Житлового кодексу, саме: на вимогу членів сім'ї наймача; на вимогу наймачів, об'єднувалися до однієї сім'ю; внаслідок визнання наймачем іншого члена семьи.

Правовий механізм зміни договору комерційного найму тоді як договором соціального найму, різко змінено. Підрозділяється заміна наймача у договорі найму зміну з участю початкового наймача (п. 1. ст. 686) і його у разі смерті чи вибуття з займаного житлового помещения.

Заміна наймача з участю початкового наймача, всупереч відмови наймодавця, по ДК заборонена. Хоча дозволялася житловим законом. Потрібна виняткова взаємна узгодженість сторін на зміну наймача: початкового наймача і повнолітніх осіб, що з ним які проживають, з одного боку, і наймодавця, з другой.

Інколи справа смерті наймача або його вибуття зміна договору найму відбувається незалежно згоди наймодавця, причому при одностайному рішенні користувачів наймачем стає них та установчий договір продовжує діяти тих-таки умовах, або, за відсутності згоди між всіма користувачами з кандидатурою наймача, вони всі стають сонанимателями.

Наймач, і навіть члени його сім'ї мають право збереження у себе житлового приміщення період його (їх) тимчасової відсутності. Питання збереження житлової площі за тимчасово відсутніми регламентуються ст. 60 — 66 ЖК РРФСР. Норми цих статей застосовуються з урахуванням положень, які у постанові Конституційного Судна Російської Федерації від 23 червня 1995 г.

У розділі ст. 60 ЖК РРФСР (п.1) передбачалося, що з часовому відсутності наймача чи його сім'ї по них зберігається житлове приміщення в протягом шість місяців. Після цього терміну є підстави визнані в в судовому порядку що втратили право користування житловим приміщенням (ст.61).

Проте Конституційний суд РФ визнав норму год. 1 ст. 60 ЖК РРФСР не відповідної Конституції РФ і суперечить проголошеному ст. 27 Конституції праву громадянина на вільний рух, вибір місця перебування і проживання, яке обмежується певними сроками.

Наймач чи член його сім'ї, який проживає у житловому приміщенні понад шість місяців, тепер може лише у цій підставі визнаний які втратили декларація про житлове помещение.

Житлові приміщення зберігаються за тимчасово відсутніми громадянами в восьми випадках (в.п. 1 — 8 ч.2 ст. 60 ЖК РРФСР), причому п. 8 год. 2 ст. 60 визнаний неконституційним вищевказаним рішенням Конституційного Суда.

Задля більшої збереження за громадянами права на житлове приміщення при часовому їх виїзді при напрямку роботу поза кордон, чи райони Крайньої Півночі і прирівняні до них райони, ст. 62 ЖК РРФСР передбачається бронювання житлового приміщення. Порядок бронювання житлового приміщення встановлено Інструкцією про порядок бронювання житлового приміщення, затвердженої постановою Ради Міністрів РРФСР від 31 липня 1984 р. № 336.

І, нарешті, наймач житлового приміщення вправі з дозволу членів сім'ї у час розірвати договір соціального найму житлового помещения.

З у тому параграфі даних можна дійти невтішного висновку, що у договору соціального найму громадяни мають значно більше прав на зміна договору найму, зберегти у себе права користування житловим приміщенням при часовому їхню відсутність, і навіть мають право обмін житлового приміщення чи його бронювання. Під час укладання договору комерційного найму з цих прав законом не предусматриваются.

4 Обов’язки наймодавця житлового помещения.

Наймодавець зобов’язаний передати наймачу вільне житлове приміщення в стані, придатному проживання (п. 1 ст. 676 ДК РФ).

Становище цієї статті застосовується як договору комерційного, а й соціального найму, оскільки норма статті не розходиться зі старою нормою житлового законодавства (див. Додаток 1,2).

Справжня стаття конкретизує обов’язок наймодавця передати наймачу житлове приміщення — воно передається вільним та може, придатному проживання, що проект відбиває сформовану практику [4, з. 248].

Житловому приміщенню треба бути вільним яка й фактично одночасно. На момент передачі вона може бути об'єктом чиїхось житлових, інших майнові права або безпідставних претензій самоправно посіли дане приміщення осіб. Права наймача нею повинні бути бесспорными.

За наймодавцем, крім зобов’язання передачі приміщення наймачу, значаться зобов’язання, щоб забезпечити нормальне функціонування всіх інженерних систем вдома, експлуатацію, утримання і ремонт житловий будинок, і навіть безперебійну подачу котрі живуть комунальних послуг в. Не отже, що наймодавець зобов’язаний виконувати всі необхідні організаційні заходи, щоб виконати зобов’язання, що входять до зміст договору найму житлового приміщення, наприклад, найнявши для технічного обслуговування багатоквартирного вдома персонал або уклавши подрядный договір зі спеціалізованими организациями.

У відповідність до п. 2 ст.681 ДК РФ перегляд зданої наймачам житлового приміщення є обов’язком наймодавця, якщо інше не встановлено договором найму житлового помещения.

Цю норму викликає дуже багато споров.

Відповідно до п. 3 постанови Уряди Російської Федерації від 2 серпня 1999 р. № 887 «Про системи оплати житла і комунальних послуг і заходи з соціальний захист населення» (це ж стан був закріплено і постановою Уряд Російської Федерації 18 червня 1996 року № 707 «Про впорядкування системи оплати житла і комунальних послуг в») структура платежів громадян крім власників приватних домоволодінь), що у будинках, які стосуються житловому фонду, незалежно від форми власності, крім сплати утримання і поточний ремонт житлового фонду, й комунальних послуг в включає й плату за капітальний ремонт. Більшість юристів вважають, що Уряди РФ суперечить нормам ДК стосовно наймачам житла (капітальний ремонт — обов’язок наймодавця). Проте, постанову активно реалізується, ніхто не опротестовывает.

Розглянемо докладніше обов’язки наймодавця у межах надання житлових і комунальних услуг.

5 Надання житлово-комунальних послуг за договору найму житлового помещения.

Як було зазначено вище, наймодавець зобов’язаний передати наймачу придатне проживання житлове приміщення, утримувати житловий дім у відповідність до технічними нормами і правилами змісту житлового фонду, своєчасно забезпечувати наймача комунальними послугами, а наймач зобов’язаний не порушувати правила користування житловим приміщенням і регулярно і сумлінно вносити платежі за житлове приміщення (оплата житла) і поза комунальних послуг. Насправді часто зустрічається, що наймач свої зобов’язання виконує, а наймодавець — над повною мірою. Наприклад, у домі протікає покрівля, або працює ліфт, чи опалення житловий будинок не відповідає нормативному, і, отже, у квартирі знижена температура повітря. У разі у відповідність із Законом РФ «Про захист прав споживачів» наймач проти неї вимагати від наймодавця зробити необхідний ремонт, або надати якісні послуги, або знизити оплату за неякісні послуги. Пунктом 2 постанови Пленуму Верховного Судна Російської Федерації «Практику розгляду справ про захист прав споживачів» від 29 вересня 1994 р. встановлено, що відносинам, регульованим Законом Російської Федерації «Про захист прав споживачів», ставляться відносини, які з договору найму житлового приміщення (відносини між наймачем і наймодавцем, що є це й виконавцем послуг: про ремонт житлового фонду, забезпечення безперебійної роботи інженерного устаткування, щодо забезпечення комунальними послугами, котрі він зобов’язаний надати, оскільки це одна із умов договору житлового найма).

Урядом Російської Федерації було прийнято рішення від 26 вересня 1994 року № 1099 «Про правила надання комунальних послуг і правилах з вивезення побутових відходів», виходячи з якого практично у всіх регіонах і муніципальних утвореннях було прийнято відповідні постанови, які регламентують нормативи надання комунальних послуг в й умови зниження оплати за незначного зниження якості або відсутність комунальних послуг. У р. Владивостоці таку постанову було винесено главою адміністрації 20 червня 1995 р. за № 670 (впродовж п’яти років у нього вносяться зміни і). Перерахунки за неповний обсяг послуг чи його низька якість проводяться повсюдно, хоч і 3−4 роки тому ця потреба викликало негативну реакцію житлових або комунальних предприятий.

З Закону РФ «Про захист прав споживачів», Правил надання комунальних послуг в судами першою і інших інстанцій постійно розглядаються справи про неякісних житлових і комунальних послугах, і навіть про відшкодування збитків, понесеного нанимателями через несумлінного виконання наймодаталем своїх обязательств.

Зазвичай, основна труднощі під час розгляду таких справ полягає в правильному визначенні наймодавця, оскільки применявшееся в Житловому кодексі РРФСР поняття «балансодержатель», нині який завжди є синонімом поняттю «власник». Як було вказано вище, наймодавцем то, можливо власник чи управомоченное їм обличчя, а до цього часу ст. 51 ЖК під наймодавцем розумілася житлово-експлуатаційна організація, що у сучасних умовах виконує на здебільшого функції з обслуговування і експлуатації житлового фонду, будучи, власне, підрядчиком. Зблизька справ у судах застосовувалося житлове законодавство, і відповідачем виступали не власники житлового фонду, а різні житлові трести, ремонтно-експлуатаційні управління тощо., яким власник не виділив досить коштів на поточного чи капітального ремонту, або створив умови задля забезпечення якісними комунальними послугами (не закупив паливо для котельних і ТЕЦ, газ, не побудував водогін або очисні споруди, не уклав договори з відомчими постачальниками послуг і т.п.).

Тому, проведена нині реформа системи управління житлово-комунальним господарством, яка полягає у поділі функцій між власником житлового фонду, управляючими організаціями та організаціями, які надають житлово-комунальні послуги, актуальна насамперед оскільки колишня систему управління відповідає сучасному стану справ, і навіть чинному цивільному законодательству.

Укладання договорів соціального найму житлового приміщення з населенням — болюча тема — для органів місцевого самоврядування. Адміністрація р. Владивостока, наприклад, їжака протягом півтора року (з 21 серпня 1999 р.) не виконує рішення Ленінського районного суду, котрий за позову питань захисту прав споживачів адміністрації Приморського краю на інтересах невизначеного кола споживачів виніс таке рішення: «…Визнати бездіяльність адміністрації р. Владивостока з укладання договорів найму житлового приміщення з громадянами протиправними. Зобов’язати адміністрацію р. Владивостока укласти громадянами — нанимателями житлових приміщень договір найму житлового приміщення…». Адміністрація міста ухиляється від цього роботи, оскільки, по-перше, не визначено «управомоченное власником обличчя», по-друге, побоюючись масових звернень громадян, у суд щодо неякісного надання житлових і комунальних услуг.

У той самий час, у муніципальних утвореннях краю йде активну роботу з укладання договорів соціального найму (р. Уссурійськ і Уссурійський район, Кіровський, Жовтневий, Спаський, Хасанский та інших. райони). У найгіршому разі 2000 р. у краї укладено 22,6 відсотка договорів найму від загальної кількості наймачів. Це показник, відбулося бурхливе розростання по порівнянню з 1999 р (14%), але не матимуть р. Владивостока, де зосереджено 30% житлового фонду краю, значного підвищення не будет.

Нова редакція Типового договору соціального найму житлового приміщення муніципального житлового фонду спрямована насамперед право на захист прав споживачів житлових і комунальних послуг в — граждан.

Розглянемо тепер обов’язки нанимателя.

6 Обов’язки наймача житлового помещения.

Обов’язки наймача житлового приміщення регламентовані ст. 678 ДК РФ і їх носять загальний характер для будь-який різновиду договору найма.

Житлове приміщення дається проживання та тому наймач, як й обличчя, які що з ним мешкають, зобов’язаний використовувати житлове приміщення за призначенням, цільового використання. Ця обов’язок покладено як на наймача, сонанимателей, а й у інших що з ними які проживають осіб (членів сім'ї наймача — для соціального найма).

Наймач немає права виробляти перебудову і реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодателя.

Отримавши від наймодавця житлове приміщення може, придатному для проживання, наймач зобов’язаний забезпечувати його схоронність, підтримувати в належному санітарному та в технічному стані, утриматися від руйнації чи псування, виробляючи своєчасно необхідний поточний ремонт (ст. 681), підвищуючи благоустрій приміщення, приймаючи заходи до запобіганню аваріям квартирного устаткування, не допускаючи самовільної перепланування і переобладнання житлового приміщення (устаткування). Безгосподарне утримання житла веде розірвання договора.

Найважливішою обов’язком для наймача є своєчасне внесення і щодо оплати житлове приміщення. Якщо договором встановлено інше, то наймач зобов’язаний самостійно вносити комунальні платежі. Тут треба сказати, що раніше наймач оплачував комунальних послуг, зазвичай, через наймодавця, крім електроенергії та газу, то новому ДК закладено презумпція прямий оплати наймачем комунальних послуг в, якщо інше нічого очікувати встановлено у договорі [4, з. 251].

За договором соціального найму наймач зобов’язаний виконувати Правила користування житловими приміщеннями, змісту будинки і прибудинкової території у РРФСР (див. Додаток 2).

Розглянемо тепер докладніше обов’язок наймача по своєчасну оплату житлового приміщення і комунальних услуг/.

7 Оплата ж житлове приміщення і комунальних послуг за договором найма.

Відповідно до ст. 55,57 Житлового кодексу РРФСР громадянин зобов’язаний платити користування житловими приміщеннями і плату за комунальні послуги. Отже, платежі за житлово-комунальні послуги поділяються на дві групи: платежі за комунальних послуг, стягнуті крім квартирної плати (ст. 57 Кодексу), та власне квартирна плата, тобто. Плата користування власне приміщенням, що належить іншому власнику — муніципалітету, держави і т.д. У цьому платежі за комунальних послуг можна умовно підрозділити на платежі за тепло-, водо-, газо-, електропостачанню, одержувані комунальними підприємствами, та обов’язкові платежі за обслуговування та експлуатації житлового фонду, перечисляемые житлово-експлуатаційним підприємствам, виконуючим роботи з технічної експлуатації, ремонту обслуговування будинків, збиранні територій і другие.

Договір найму житлового приміщення — договір возмездный. Обов’язок передплачувати користування житловим приміщенням — найважливіша для наймача. Наймач зобов’язаний своєчасно платити за житлове приміщення і комунальні платежі. Відповідно до статтями 56 і 57 Житлового кодексу РРФСР плату користування житловим приміщенням (квартирна плата) вноситься щомісяця пізніше десятого числа наступного за прожитим місяці, крім цього, стягують плату за комунальних послуг за затвердженими в установленому порядку тарифам.

Розмір і щодо оплати житлове приміщення встановлюється за згодою сторін у договорі найму житлового приміщення, і плату житлове приміщення повинна вноситися наймачем у найкоротші терміни, передбачені договором найму житлового приміщення. Якщо такі терміни у договорі не передбачені, то плата повинна вноситися наймачем щомісяця. Зазвичай, у договорі комерційного найму плату зайняте житло визначається на розсуд сторін у договорі. Що ж до державного устрою і муніципального житлового фонду, у якому населення проживає за договором соціального найму житлового приміщення, то тому випадку ставки оплати житла і комунальних послуг в затверджуються виконавчим (адміністрація) чи представницьким (дума) органом державної влади чи місцевого самоврядування діють на території суб'єкта Російської Федерації чи муніципального освіти. Цей лад було прийнято після ухвалення 24 грудня 1992 року Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики ». Реально перехід на систему оплати житла і комунальних послуг в почалося після прийняття Радою Міністрів — Урядом Російської Федерації 22 вересня 1993 року постанови за № 235 «Про перехід на систему оплати житла і комунальних послуг і порядок надання громадянам компенсацій (субсидій) на житла і комунальних послуг в ». Цим постановою були: затверджені терміни поетапного переходу на систему оплати житла і комунальних послуг в; збережено на перехідний час колишній порядок фінансування витрат на перегляд державного устрою і муніципального житлового фонду (скасовано у зв’язку з прийняттям постанови Уряди від 18.06.96. № 707, та був і який скасував постанову № 707 постановою Уряди РФ від 02.08.99. № 887); встановлено, що «підвищення розміру оплати житла і комунальних послуг в здійснюється з одночасним застосуванням заходів соціального захисту громадян, у вигляді надання їм компенсацій (субсидій) на оплату житла і комунальних послуг в не більше соціальної площі житла і нормативів споживання комунальних послуг в з урахуванням сукупного доходу сім'ї та діючих пільг «(п. 2 постанови); затверджене Положення про порядок надання громадянам компенсацій (субсидій) на оплату житла і комунальних услуг.

У цьому вся Положенні визначено, що компенсації надаються громадянам — наймачам житлових приміщень у будинках державного, муніципального і громадського (скасовано постановою Уряди РФ № 707, та був нова редакція Положення дана в постанові Уряди РФ № 887) житлового фонду. Громадянам, котрі мешкають у будинках житлових, жилищнобудівельних кооперативів, і навіть у яких житлові приміщення в власності такі компенсації можуть надаватися. Тобто, лише договір найму (в тому випадку — соціального) забезпечує отримання адресної допомоги — субсидії на оплату житла і комунальних услуг.

У законі РФ «Про основи федеральної житлової політики» в ч.5 ст. 15 міститься обмовка у тому, що, які здають житло у суборенда, втрачають декларація про компенсацію (субсидію) за оплатою житла і комунальних услуг.

У Приморському краї житлові субсидії надаються громадянам, починаючи з 1994 року після ухвалення адміністрацією краю постанови від 11 березня 1994 р. № 93 «Про перехід на систему оплати житла і комунальних послуг і порядок надання громадянам компенсацій (субсидій) на житла і комунальних послуг в ». Нині служби житлових субсидій є в усіх муніципальних утвореннях. На 01.01.2000 р. субсидії отримували 25 099 сім'ї, чи 4,2% від загальної кількості родин у краї, що у муніципальному, державному житловому фонді, будинках ЖК, ЖБК, кондоминиумах. У порівняні з 1999 р. сталося зниження одержувачів субсидій на 30%, т.к. було збільшено до 19% гранично допустима частка на оплату ЖКУ в сукупному доході сім'ї, повною мірою стали виконуватися федеральні закони «Про ветеранів» і «Про соціальної зхащите інвалідів у Російської Федерації» у частині пільгової сплати житлі і комунальні послуги й інших, менш значущі причин.

Далі реалізуючи положення закону «Про основи федеральної житлової політики », Уряд Російської Федерації 18 червня 1996 року ухвалив Постанова № 707 «Про впорядкування системи оплати житла і комунальних послуг», у якому встановило структуру платежів за житлово-комунальні послуги й визначив органи, встановлюють їх науковий рівень. Згаданою постановою визначено, що «структура платежів за житло всіх форм власності повинна мати: перший платіж — за утримання і ремонт (включаючи перегляд) місць загального користування у житлових будинках, другий платіж — за комунальних послуг. Власник житлових приміщень здійснює третій платіж — податку майно фізичних осіб. У той самий час наймач житла також має здійснювати третій платіж як плату за наймання житла (на компенсацію витрат за його будівництво чи реконструкцію)» — як уже зазначалося вище, нині діють нова редакція цих положень, закріплена постановою Уряди РФ від 2 серпня 1999 р. № 887.

Відповідно до ст. 682 Цивільного кодексу РФ «розмір і щодо оплати житлове приміщення встановлюється за згодою сторін у договорі найму житлового приміщення ». Якщо ж відповідно до законом встановлено максимальна величина і щодо оплати житлове приміщення, плата, встановлена на договорі, має перевищувати цей розмір. Тобто автори Кодексу не конкретизували, які платежі за що повинні стягуватися за договором найму у вигляді плати за житлове приміщення. Що ж до встановлення величини плати за згодою сторін, ця становище належить до договорів комерційного найму, який, хоч і прописаний детально в жодному з існуючих федеральних нормативних актів (крім, напевно, Наказу Минстроя РФ від 20.08.96. № 17−113 «Про положення про формуванні договірних взаємин у житлово-комунальне господарство»), але може застосовуватися у тому житловому фонді, що у відповідності зі ст. 1, 12- 15 Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» і ст. 40 Конституції РФ не віднесено до житловому фонду соціального использования.

Що ж до державного устрою і муніципального житлового фонду соціального використання, то наймачі проживають у ньому за договором соціального найму, Плата який встановлюється відповідно до ст. 13,15 Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики», ст. 56,57 Житлового кодексу РСФРР та УСРР неспроможна визначатися сторонами самостійно на договірній основі, як це й склала ст. 682 ДК РФ. Слід зазначити, що у даних статтях Цивільного Кодексу не йдеться джерела фінансування цих видів послуг. У той самий час ст. 149 ЖК визначає, що «фінансування витрат за експлуатацію й ремонт (поточний та капітальний) житлового фонду місцевих рад здійснюється за кошти житлово-експлуатаційних організацій, а разі нестачі цих коштів — рахунок коштів державного бюджету» [1, з. 63]. Дане положення приймалося ще той час, коли квартирна плата становила незначну частку коштів, витрачених утримання і ремонт житлового фонду, і могла бути джерелом фінансування витрат з його ремонту.

Стаття 1 Федерального закону «Про основи федеральної житлової політики «своєю чергою визначає, що «договір найму — угоду, по якому наймодавець надає у користування наймачу і членів його сім'ї придатне постійного проживання житлове приміщення, зазвичай, в вигляді окремої квартири, не більше норми житлової площі або зберігає право проживання за договором найму у житловому приміщенні незалежно з його площі, а наймач зобов’язується використовувати цю житлове приміщення по призначенню, своєчасно платити користування їм і поза комунальні послуги «[28, з. 4]. Відповідно до ст. 15 цього ж закону «оплата житла і комунальних послуг в за договором найму встановлюється у вигляді, що забезпечує відшкодування витрат утримання і ремонт житла, і навіть на комунальних послуг. … Етапи і Порядок переходу на систему оплати житла і комунальних послуг в визначається Урядом Російської Федерації що з органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації. У цьому розмір оплати житла встановлюється диференційовано в залежність від якості та місця розташування житла «[28, з. 12,13]. Тобто, в відповідність до даними статтями за договором найму наймач оплачує комунальні послуги та плату користування житловим приміщенням, яка, в термінології законодавця, окреслюється оплата житла, стягнута над його утримання і всі види ремонту. Причому, встановлення диференційованої оплати залежно від якості і, особливо, місцеположення житла вимагає запровадження і щодо оплати наймання, яка має враховувати споживчі властивості житла. На жаль, у Росії нині складається що ситуація, що, що у гірших житлових умовах, найчастіше платять більше, ніж що у кращих умовах й у кращому фонді. Запровадження і щодо оплати наймання дозволяє усунути цю диспропорцію й уміти враховувати якість житла під час встановлення розміру його оплати, як це й передбачається «Методичними рекомендаціями по розрахунку ставок і щодо оплати наймання і відрахувань на перегляд житлових приміщень », затвердженими Наказом Минстроя Росії від 12.12.96 № 17−152.

Відповідно до «Методичними вказівками «перший платіж — за утримання і ремонт (включаючи перегляд) місць загального користування у житлових будинках — повинен при розрахунку й у відповідних формулюваннях постанови місцевої адміністрації застосовуватися як компенсація витрат за утримання і обслуговування житлового фонду, й всі види ремонту лише місць загального користування. Плата по наймання, запроваджувана для наймачів, може витрачатися на перегляд приміщень, у яких ці наймачі мешкають, тобто власне на реконструкцію будівлі в целом.

Запровадження і щодо оплати наймання лише на рівні окремого муніципалітету правомірно в тому разі, тоді як нормативні акти суб'єкти федерації передбачено стягування цього виду платежів з громадян цій території, оскільки, повторюся вкотре, відповідно до ст. 15 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики «встановлено, що «порядок переходу нові систему оплати житла… визначається Урядом Російської Федерації що з органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації «[28, з. 12]. Отже, муніципальні освіти немає права змінювати структуру платежів громадян без наявності рішення лише на рівні суб'єкта Федерации.

У Приморському краї структура платежів змінено постановою Губернатора краю від 14 листопада 1996 р. № 583 «Про заходи з подальшому переходу на систему оплати житла і комунальних послуг в », де передбачається і плату наймання, і плату перегляд. Оплата ж наймання введена у краї постановою Губернатора від 25.02.97. № 73 «Про затвердженні Тимчасового порядку розрахунку ставок за наймання житла муніципального і державної (відомчого) житлового фонду ». У 1998 року було ухвалено постанову Губернатора краю від 17.06.98. № 290 «Про заходи з виконання постанови Губернатора краю від 14 листопада 1996 р. № 583 «Про заходи з подальшому переходу на систему оплати житла і комунальних послуг у краї «, у якому главам муніципальних утворень рекомендується повсюдно запровадити плату за наймання житла, і навіть вводити на платежі за утримання і ремонт житла плату за перегляд місць загального користування. Цією самою постановою скасовано вищезгадану постанову № 73. Нині Плата наймання житла введена в 31 муніципальному образованиии, плату перегляд — у 18-ти .

Після виходу Президентом Російської Федерації указу від 28 квітня 1997 року № 425 «Про раптову реформу житлово-комунального господарства за Російської Федерації «, яким схвалена Концепція реформи житлово-комунального господарства, Уряд Росії визначення фінансову допомогу суб'єктам Федерації із засобів федерального бюджету 1997 р. своєю постановою від 26 травня 1997 р. № 621 встановлює федеральні стандарты:

1. федеральний стандарт соціальної площі жилья;

2. федеральний стандарт рівня платежів граждан;

3. федеральний стандарт максимально припустимою частки власних витрат громадян оплату житла і комунальних послуг в в сукупному сімейному доходе;

4. федеральний стандарт граничною вартості наданих комунальних послуг в на 1 кв. метр загальній площі житла на місяць (диференційований з економічних районам Російської Федерации).

Стандарти 2,3,4 змінюються за літами затяжного перехідного періоду. У 1997 року вони було встановлено відповідно розмірі 35%, 16%, 13 100 крб. (16 900 крб. — для районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостям) — для Далекосхідного району; 1998 року, відповідно, — 50%, 18%, 18,7 (23) рубля (постанову Уряди Російської Федерації від 30 травня 1998 р. № 536). Для Приморського краю на 1998 рік постановою Губернатора краю від 12.08.98. № 402 було встановлено такі стандарти переходу нові систему оплати житла і комунальних услуг:

1. на сім'ю із трьох і більше чоловік — у вигляді 18 кв. м загальній площі кожного членів сім'ї, на сім'ю з двох чоловік — у вигляді 42 кв. м загальній площі, для самотніх громадян — у вигляді 33 кв. м. загальної площади;

2. 50%.

3. 18%.

4. 18,7 (23) руб.

Майже 3 роки ці стандарти не змінювалися, крім четвертого.

Нині, після ухвалення Урядом РФ постанови від 15 грудня 2000 р. № 965 «Про федеральних стандартах переходу нові систему оплати житла і комунальних послуг в на 2000;2001 роки», було винесено постанову Губернатора Приморського краю від 14 лютого 2001 р. № 75 «Про стандартах переходу на систему оплати житла і комунальних послуг в на 2001 рік, яким рівень платежів громадян встановлений у розмірі 80 відсотків (стандарт 2), гранично допустима частка … — у вигляді 22 відсотків (стандарт 3), вартість надання ЖКУ на 1 кв. м. — 34,2 рубля. Вже кілька муніципальних утворень запровадили ці стандарти (рр. Владивосток, Дальнегорск, Уссурійськ), що викликало різке обурення жителів края.

Отже, громадяни, що у будинках муніципального і державного житлового фонду за договором соціального найму оплачують житлово-комунальні послуг у межах встановленого стандарту 2, інші ж з них, хто має право субсидії на оплату житла і комунальних послуг в, отримують їх, з стандартів 1,3.

Як зазначалося вище, громадянин зобов’язаний виробляти оплату житла і комунальних послуг в. Це вимога закріплено і ст. 678 ДК. За невиконання даного вимоги ст. 15. Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики «передбачає покарання: «якщо оплата житла і комунальних послуг в за договором найму немає протягом шість місяців, громадяни підлягають виселенню через суд знову з наданням житлового приміщення, відповідального санітарним і технічним вимогам, за нормами гуртожитки «[21, з. 13]. Суб'єктам Російської Федерації право змінити термін виселення через несплату з урахуванням особливих обстоятельств.

У Приморському краї вже є судова практика застосування цієї статті. Так було в Михайлівському районі у сел. Новошахтинском було розглянуто три справи з виселення наймачів через несплату за житлово-комунальні послуги понад шість місяців, в сел. Реттиховка Чернігівського району одна сім'я переселена до квартири меншою площі. Виселення громадян — міра крайня. Чинним законодавством передбачаються й інші способи стягнення власником чи уповноваженими їм організаціями заборгованості наймачів за оплатою житлово-комунальних услуг.

" Основами законодавства Російської Федерації про нотаріат ", затвердженими Верховною Радою РФ 11.02.93. № 4462−1, передбачено вчинення виконавчих написів нотаріусами на документах, які визначають заборгованість (ст. 89 Основ). Стягнення боргу договорами найму житлових і нежилих приміщень, і навіть за комунальних послуг, виходячи з виконавчих написів органів, які роблять нотаріальні дії, проводиться ще з 1976 р. виходячи з постанови Ради Міністрів РРФСР від 11 березня 1976 р. № 171 «Про затвердження переліку документів, якими стягнення заборгованості виробляється у незаперечному порядку виходячи з виконавчих написів органів, які роблять нотаріальні дії «. Далі, після виконання нотаріусом виконавчої написи, документи передаються судовому приставу, який робить свої дії виходячи з Федерального закону «Про виконавче провадження ». Заборгованість то, можливо стягнена заходами примусового виконання шляхом: звернення на майно боржника (арешт майна, і його реалізація); звернення на зарплатню, пенсію, стипендію і інші види доходів боржника та інших заходів, передбачених законодательством.

Зазвичай, у договорі комерційного найму плату наняте житло визначається на розсуд сторін у договорі. У будинках, що у власності приватизованих організацій, оплата житла і комунальних послуг за договору комерційного найму житла працівниками даних організацій, членами їхнім родинам, і навіть пенсіонерами, регулюється з урахуванням відповідних колективних договоров.

Слід зазначити, що у відповідність до ст. 682 ДК РФ одностороннє зміна величини плати за житлове приміщення заборонена, крім випадків, передбачені законами чи договором.

Із усього вищесказаного можна дійти невтішного висновку, що має рацію громадян, які проживають за договором соціального найму вдома державного устрою і муніципального житлового фонду у частині сплати житлі і комунальні послуги, захищаються як у федеральному рівні, і лише на рівні суб'єкта Російської Федерації. Оплата ж житлове приміщення за договором соціального найму суворо лімітована. У перехідний пе-ріод на повну оплату житла і комунальних послуг в малозабезпечені громадяни захищені чинним законодавством, яким передбачені компенсації (субсидії) на оплату ЖКУ такий категорії громадян. Але оскільки оплата житлового приміщення є обов’язком наймача, то «за порушення їм своїх зобов’язань законом передбачено наказание.

Отже, з які у главі 2 даних, бачимо, що чинним законодавством правничий та обов’язки сторін у договорі соціального найму житлового приміщення досить захищені, І що протиріччя між сторонами, якщо де вони усунуті шляхом переговорів, би мало бути дозволяються тільки через суд знову. Проте, у житті наймачі житлових приміщень, зазвичай, ущемлені у правах, оскільки житловий фонд міститься власником здебільшого вкрай незадовільно, послуги — низького качества.

3 РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРА НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

Громадянське законодавство встановлює можливість розірвати договір з угоді сторін, якщо інше не в законі передбачено чи договором (ст. 450 ДК РФ). Натомість, житлове законодавство надає право наймачу житлового приміщення з дозволу членів сім'ї у час розірвати договір соціального найму. Там, коли наймач і члени його сім'ї виїхали на місце проживання в інший район, договір вважається розірваним від часу виїзду (ст. 89 ЖК РСФСР).

Передбачаючи можливість виселення громадян із своїх по договору найму житлових приміщень, закон встановлює дві можливості її участі здійснення: з наданням іншого житлового приміщення і надання. Будь-яке розірвання договору соціального найму (за винятком добровільного) як наслідок, виселення — виробляється у судовому порядке.

У нещасних випадках, вказаних у законі, выселяемым громадянам надається інше житлове помещение:

1. якщо будинок, де знаходиться житлове приміщення, підлягає зносу у зв’язку з відведенням земельних ділянок для державних або громадських потреб або будинок (житлове приміщення) підлягає переобладнання в нежилой;

Выселяемым потім із нього громадянам інше впорядковане житлове приміщення надається організацією, якій відводиться земельну ділянку, або призначається підлягає переобладнання будинок (житлове приміщення). У деяких випадках знесення вдома громадянам, выселяемым їх в цього будинку, інше впорядковане житлове приміщення надається організацією, якої належить будинок, або органом місцевого самоврядування (ст. 92 ЖК РСФСР).

2. якщо будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом, громадянам, выселяемым від цього вдома (житлового приміщення) інше впорядковане житлове приміщення надається за рішенню органу місцевого самоврядування з допомогою його житлового фонду або відповідної організації (ст. 93 ЖК РСФСР).

З іншого боку, відповідно до ст. 94 ЖК РРФСР, офіцери, прапорщики і мічмани, військовослужбовці супертермінової служби Збройних сил і прирівняні до них особи, звільнені з дійсною військової служби у відставку чи запас, і котрі живуть що з ними особи, і навіть інші особи, втратили зв’язку з Збройними силами, може бути виселені з своїх житлових приміщень у військових містечках з наданням іншого впорядкованого житлового помещения.

Наданий громадянам у зв’язку з виселенням інше впорядковане житлове приміщення мусить відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, перебувати у межах даного назви населеного пункту і «бути розміром незгірш від раніше займаного. У цьому, якщо наймач обіймав окрему квартиру або як однієї кімнати, йому, відповідно, мусить бути надано окрема квартира чи житлове приміщення, що складається з тієї самої числа кімнат; Якщо ж наймач мав надмірну житлову площа, житлове приміщення надається у вигляді щонайменше 12 кв. м житлової площі на одну людину, а наймачу чи членам його сім'ї, які на додаткову житлову площу і кількість фактично пользовавшимся нею, — з урахуванням норми додаткової площі. Приміщення, наданий выселяемому, має бути вказано у вирішенні суду про виселення наймача (ст. 96 ЖК РСФСР).

Житлове законодавство передбачає випадки, коли виселення можливе з наданням громадянам іншого житлового приміщення. На сьогодні Житлового кодексу РРФСР містить норму, відповідно до якої у відношенні громадян, отримали житлові приміщення вдома колгоспів, якщо вони усунуто від членів колгоспу чи вийшли колгоспу за власним бажанням бажанню (п. 2 год. 1 ст. 95), можливо виселення їх інші житлові приміщення, причому ніяких вимог до цих приміщенням законодавець не предусмотрел.

Відповідно до ч.16 ст. 15 Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики », якщо оплата житла і комунальних послуг в по договору найму немає протягом 6 місяців, громадяни підлягають виселенню через суд знову з наданням житлового приміщення, відповідального санітарним і технічним вимогам за нормами общежития.

Житлове законодавство передбачив ряд ситуацій, у яких винна поведінка наймача чи члена його сім'ї може бути підставою для розірвання з нею договору найму житлового приміщення і наступного виселення без надання жилья.

Так, ст. 98 ЖК РРФСР передбачає виселення без надання іншого житлового приміщення наймача, членів його сім'ї або інших спільно які проживають з нею осіб, якщо вони систематично руйнують чи псують житлове приміщення; користуються ним недоцільно, систематично порушать правил гуртожитки й унеможливлюють й інших проживання з ними однієї квартирі, чи одному будинку, а заходи попередження й впливу суспільства не надають результату; позбавлені правий і їхня спільна проживання з дітьми, проти яких вони мають батьківських прав, визнано невозможным.

Руйнування чи псування житлового приміщення, тим паче носящее систематичний характер, у судовій практиці зустрічається нечасто. Протиправність поведінки обличчя на цьому випадку може виражатися як в активних, а й у пасивних діях (наприклад, невжиті заходи до усунення течі водогінних труб). У той самий час невиконання наймачем обов’язків за поточного ремонту неспроможна бути підставою щодо його виселення. І тут можливе лише залучення громадянина до адміністративної чи іншого відповідальності у відповідність до ст. 154 ЖК РРФСР. Відшкодування заподіяної шкоди має здійснюватися у його объеме.

Інколи справа систематичного руйнації чи псування житлового приміщення винних наймач, члени його сім'ї, інші спільно котрі живуть з ним особи може бути виселені судом без надання іншого житлового приміщення, адже раніше прийняті до них заходи попередження й громадського впливу виявилися безрезультатными.

Використання житлового приміщення недоцільно означає, що наймач і члени його сім'ї нею користуються у ролі подсобного.

(наприклад, майстерні) чи розводять у ньому тварин і звинувачують др.

Як і розглянутих вище ситуаціях, для виселення наймача необхідно попереднє застосування щодо нього заходів запобігання і громадського воздействия.

Систематичне порушення правил гуртожитки — це найбільш поширене основу виселення. Слід пам’ятати, що таке серйозне наслідок розірвання договору найму може відбутися лише відношенні безпосереднього правопорушника. Якщо, приміром, таким є лише одне член сім'ї наймача, то інші його родичі чи сам наймач неможливо знайти виселені. Слід також враховувати що й коли особа справді порушувало встановлені правил поведінки, але з визнається винним через неосудність, з хвороби, виселити його із займаного приміщення не можна. Конфліктна ситуація повинна вирішитися іншим путем.

Зокрема, якщо проговорилася особа, страждає на хворобу, живе у загальної комунальної квартирі, то або йому, або його сусідам залежно від ситуації може бути надане інше помещение.

Виселення без надання інший житлової площі у зв’язку з позбавленням батьківських прав виробника за двох обов’язкових условий:

1. має бути що набрало чинності в чинність закону рішення про позбавлення батьківських прав конкретних лиц;

2. поведінка таких осіб має творити неможливість їхнього подальшого проживання разом із неповнолітніми дітьми, проти яких вони позбавлені прав.

Якщо винним є лише з батьків, позбавлений батьківських прав, другий батько може бути виселена із займаного помещения.

Звернутися з позовом у суд про виселення може прокурор, опікун, районний відділ народної освіти та др.

Альтернативою виселенню без надання інший житлової площі за неможливістю спільного проживання може бути примусовий обмін в формі переселення. Суд може зобов’язати винну особу зробити такий обмін, якщо зацікавлена в обміні сторона підбере підходящий варіант обміну (год. 2 ст. 98 ЖК РРФСР). У цьому треба враховувати, що переселяемому замість надається «інше житлове приміщення», спеціальних вимог до яким законодавець теж встановив, головне, щоб було жилое.

Ще одна випадок виселення громадян без надання ним іншого житлового приміщення передбачено ст. 99 ЖК РРФСР. У цьому порядку може бути виселені особи, самоправно посівши житлове приміщення. Для зазначеної категорії справ встановлено адміністративний порядок виселення за санкцією прокурора.

Це тим, що, попри вселення, громадяни не набувають законного права користування житловим приміщенням, із нею не полягає договір, що може бути розірвати у судовому порядке.

Цивільний кодекс Російської Федерації містить положення про розірвання договору найму житлового приміщення, які стосуються комерційному найму, і застосовувані до своєрідного соціального найму, для її розірвання не встановлені інші правила.

Наймач житлового приміщення вправі з дозволу які живуть з них осіб у час розірвати договір найму, письмово попередивши наймодавця звідси три місяці (п. 1 ст. 687 ДК РФ).

Договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку за вимозі наймодавця у разі: невнесення наймачем і щодо оплати житлове приміщення протягом 6 місяців, якщо договором не встановлено довший термін, а при короткостроковому найманні - більше ніж двічі після закінчення встановленого договором терміну платежу: руйнації чи псування житлового приміщення наймачем чи іншими громадянами, за дії яких він відповідає; використання житлового приміщення недоцільно, або систематичне порушення правий і інтересів сусідів. У разі наймодавець може попередити наймача необхідність усунути нарушение.

Якщо ж наймач й інші громадяни, за дії що їх відповідає, і після цього продовжують використовувати житлове приміщення за призначенню чи порушення прав й інтереси сусідів, наймодавець вправі в в судовому порядку розірвати договір найму житлового помещения.

За всіма трьома випадків суд може надати наймачу термін до року усунення зазначених порушень. Якщо недоїмку протягом цього часу наймач не усуне допущених порушень або прийме всіх необхідних заходів їхнього усунення, суду з повторному зверненню наймодавця може затвердити рішення про розірвання договору. У цьому на прохання наймача суд вправі відстрочити виконання рішення терміном трохи більше одного года.

Цивільний кодекс Російської Федерації називає випадки, коли з вимозі будь-якої зі сторін договір може бути розірваний у судовому порядку: якщо приміщення перестає бути придатним постійного проживання, а й у випадках його аварійного змісту; за іншими випадках, передбачених житловим законодавством Російської Федерации.

Як наслідки розірвання договору найму житлового приміщення ДК РФ передбачає виселення з житлового приміщення наймача та інших громадян підставі рішення суду (ст. 688 ДК РФ).

Отже, крім добровільного розірвання з ініціативи наймача, договір найму житлового приміщення (обидва види) то, можливо розірвано лише у в судовому порядку, але житлове та цивільне законодавство по-різному трактують наслідки рішення суду: житлове законодавство вказує з наданням чи ні надання іншого житлового приміщення відбувається виселення, громадянське законодавство такого уточнення це не дає, тому треба вважати, що, котрі живуть за договором соціального найму більш защищены.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

За оцінкою практикуючих адвокатів, щонайменше 80% питань, із якими громадяни звертаються до юриста, однак, пов’язані з житлом. Потік цих питань як виникає, але, навпаки набирає сили, оскільки перетворення, що відбулися упродовж свого реформ у житловій сфері, настільки змінили б ситуацію у житловому законодавстві, що чимало чи навіть дуже досвідчені юристи який завжди можуть правильно розглянути той чи інший питання, пов’язані з жилищем.

Попри те що, що вони понад половина житлових приміщень у будинках державного устрою і муніципального житлового фонду приватизованими й із нею активно проводяться операції у ринку житла, все-таки договір соціального найму житлового приміщення залишається основним договором в житлових відносинах. Його соціальну значимість даної применшити не можна, та враховуючи економічну ситуації у країні, і ще довгий час буде єдина можливість задоволення громадянами Росії свого конституційного права на жилище.

Проведений у цій роботі аналіз існуючого цивільного населення та житлового законодавства, і навіть наявної судової практики дозволяє зробити такі висновки: з ухваленням нової Цивільного кодексу Російської Федерації, год. I і II, житлове законодавство отримало нову життєву силу, а договір найму житлового приміщення, в якості основи, серцевина житлових правовідносин, у нових економічних умов одержав конкретну юридичного статусу; договір соціального найму як і спирається на Житлового кодексу 1983 року, що робить її менш захищеною, позаяк у ЖК РРФСР поза обліком багато чинників, які у житлової сфері упродовж свого реформ.

Проте, у питаннях збереження права користування житловим приміщенням при часовому відсутності наймача і (чи) членів його сім'ї, у питаннях обміну, бронювання житлового приміщення, зміни умов договору, розірвання договори та виселення наймачі за договором соціального найму мають більше правий і більш защищены.

До договору найму житлового приміщення пред’являються такі вимоги: договір найму житлового приміщення має враховувати інтереси обох сторін: як наймодавця, і наймача; у уникнення неправильних тлумачень й у дозволу різних суперечок щодо правий і обов’язків сторін необхідна письмова форма реєстрації; оскільки договір найму житлового приміщення є возмездным, усі питання, пов’язані з платою за житлове приміщення, мають бути регламентовані у договорі; у договорі соціального найму плату житлове приміщення лімітована чинним законодавством, в комерційному договорі плата — за згодою сторін; договір соціального найму житлового приміщення — безстроковий, договір комерційного найму — терміновий; крім випадків добровільності наймачів і членів його сім'ї договір соціального найму житлового приміщення може бути розірваний лише у судовому установленому порядку з обов’язковим зазначенням про виселення з наданням іншого житлового приміщення чи ні; договір комерційного найму розривається також із рішенню суду, і наймач і котрі живуть з нею громадяни підлягають выселению.

Права на житлові приміщення, що виникають із договорів соціального і комерційного найму, не підлягають державної регистрации.

Мої пропозиції: в стратегії житлової політики, розроблюваної Урядом РФ що з депутатами Державної Думи, передбачити конкретні заходи, які у десятиліття вийти з продекларованої Конституцією «права житло» до реального забезпечення населення Російської Федерації комфортними житловими приміщеннями які з набором усіх послуг. необхідно прискорити прийняття Державної Думою нового Житлового кодексу Російської Федерації, і навіть усунути розбіжності між нормами Цивільного кодексу, Закону «Про основи федеральної житлової політики» з одного боку й указами Президента РФ і постановами Уряди РФ з з іншого боку структурою платежів за договору наймання та за термінами затяжного перехідного періоду; у Приморському краї, як суб'єкт Федерації, необхідно розробити зважену та прийняти Закон Приморського краю про житлової політики (зразкову назва); відповідно до нормами ДК, ні з метою захисту прав громадян отримання якісних послуг власникам житлового фонду або управомоченным ними особам в обов’язковому порядку укладати договори найму житлового приміщення (і соціальний оренду, і комерційний) в письмовій формах зі усіма необхідними приложениями.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ І ВИКОРИСТОВУВАНОЇ ЛИТЕРАТУРЫ.

Джерела: 1. Житлового кодексу РРФСР. Офіційний текст за станом 1 березня 1997 року. У вступній статті к.ю.н. П.В. Крашенінникова. -М.: Видавнича група ИНФРА — М — НОРМА, 1997. — 106 з. 1. Закон Російської Федерації від 24.12.92 № 4218−1 (ред. від 21.04.97.) «Про основи федеральної житлової політики ». Житлове законодавство Росії. Збірник тих нормативних документів з коментарями. Упорядник Примаков Д. В. — М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 1998, -з. 161−166. 1. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації частині другій (постатейний). Керівник авторського колективу та відповідальний редактор О. Н. Садиков. — М.: Юридична фірма Контракт. ИНФРА-М-НОРМА, 1996. — 800 з. 1. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частині другій (постатейний). Вид. третє, ісп. і доп./ Керівник авторського колективу та відповідальний редактор доктор юридичних наук, професор О. Н. Садиков — М.: Юридична фірма Контракт; ИНФРА-М, 1998. — 799 з. 1. Конституція Російської Федерації: коментар Конституційного Судна РФ, офіційний текст, прийняття та набуття чинності правок Конституції РФ. — М.: Юрайт, 1998. — 144 з. 1. Новий Цивільний кодекс Російської Федерації частина перша. Короткий науково-практичний коментар. Відповідальні редактори Гапеев В. М, Зінченка С.А., Лукьянцев А. А. — Ростов-на-Дону, Фенікс, 1995. — 448 з. 1. Основи житлового законодавства Союзу і союзних республік. — М.: Юридична література, 1986. — 86 з. 1. Постанова Уряди Російської Федерації від 28.02.96. № 214 «Про затвердження переліку захворювань, дають інвалідам, страждає ними, декларація про додаткову житлову площу перейменують на вигляді окремої кімнати». Житлове законодавство Росії. Збірник тих нормативних документів з коментарями. Упорядник Примаков Д.В.- М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 1998. — с.366- 367. 1. Постанова Уряди Російської Федерації від 18.07.96. № 707 «Про подальшому переході на систему оплати житла і комунальних послуг в». — Саме там, с. 399 — 403. 1. Постанова Уряди Російської Федерації від 25.05.97 № 621 «Про федеральних стандартах переходу на систему оплати житла і комунальних послуг в». Саме там, з. 433−434. 1. указ президента Російської Федерації від 28.04.97 № 425 «Про раптову реформу житлово-комунального господарства за Російської Федерації». Саме там, з. 415- 433.

Література: 12. Вавуло М. М. Правила і норми технічної експлуатації житловий фонд.- М.: 4-й філія Воениздата, 1998. — 288 з. 13. Ганчало Г. М., Крашенниников П. В. Законодавство про приватизацію житлового фонду. — М.: Видавництво БЕК, 1995. 256 з. 14. Домашня юридична енциклопедія. Житло. — М.: Олімп; ТОВ «Видавництво АСТ». — 1996. — 736 з. 15. Жилищно — побутові питання ВЦРПС.- М.: Профиздат, 1964. — 292 з. 16. Житлове законодавство. Збірник нормативних актів і розповсюдження документів. Упорядники Крашенинников П. В., Славинская Г. А., Федосова О. Г. — М.: Видавництво «СПАРК», 1996. 536 з. 17. Коментар судової практики. Вип. 1. Під ред. К. Б. Ярошенко. — М.: «Юридична література », 1994, — 96 з. 18. Коментар судової практики. Випуск 4. Під ред. проф. К. Б. Ярошенко. — М.: Юридичний Будинок «Юстицинформ». — 1998. — 224 з. 19. Марткович І.Б. Житлове право. Закон і практика. — М.: «Юридична література», 1990. — 320 з. 20. Ноздрін М.С., Фурман Л. А. Основи житлового й трудовому права. Підручник для технікумів.- М., «Вищу школу», 1985. — 168 з. 21. Про житло. Збірник тих нормативних документів — М.: ЮРАЙТ, 1998. — 148 з. 22. Погодіна Т. И. Програма курсу «Житлове право». — Владивосток: видавництво ДВГУ, 1998. — 163 із 23-ї. Румянцев О. Г. Юридичний енциклопедичний словник. — М.: ИНФРА-М, 1997. 384 з. 24. Збірник законів Російської Федерації. — М.: Видавництво ЗАТ «Слов'янський будинок книжки », 1998. — 592 з. 25. Седугин П.І. Житлове право. Підручник для вузів. — М.: Видавнича група ИНФРА-М-НОРМА, 1997. 320 з. 26. Толстой Ю. К. Житлове право. Навчальний посібник. — М.: «Постфактум », 1996. — 128 з. 27. Толстой Ю. К. Громадянське право. — З — Пб., Видавництво «ТЕНС», 1996. — 227 з. 28. Черненко Г.І. Настільна книга юриста. — М.: ИНФРА-М, 1995. — 352 з. 29. Чернишов Л. Н. Житлово-комунальна реформа у Росії. Фінансовоекономічні особливості. Нормативні документи. — М.: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1997. 272 с.

———————————- [1] 1 Чернишов Л. Н. «Житлово-комунальна реформа у Росії». Фінансовоекономічні особливості. Нормативні документи. — М., Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1997 р. з десятьма [2] «Конституція Російської Федерації: коментар Конституційного Судна РФ, офіційний текст, затвердження ФІФА й набуття чинності правок Конституції РФ». — М., «Юрайт», 1998. — з. 26.

[3] Житлового кодексу РРФСР. Офіційний текст за станом 1 березня 1997 року. У вступній статті к.ю.н. П.В. Крашенінникова.- М., Видавнича група ИНФРА? М · НОРМА, 1997. с. 17.

[4] «Про житло». Збірник тих нормативних документів. — М.: Юрайт, з. 10.

[5] Про житло. Збірник тих нормативних документів. — М.: Юрайт, 1998, — с. 11. [6] Толстой Ю. К. Радянське житлове право. Л. 1967. С. 22,27; Чигир В. Ф. Радянське житлове право. Мінськ, 1968. С. 61. Петрищева Г.І. Надання житлових приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду. Основи радянського житлового законодавства. Свердловськ, 1981. С. 89. [7] Корнєєв С. М. Користування житловими приміщеннями. Громадянське право. Т.2. З. 163. [8] Бронер Д. Л. та інших. Статистика житлового і комунального господарства. М., 1979. З. 172. [9] Свердлов Г. М. Радянське сімейне право. М., 1958. С. 17.