Налоговые ризики при пайовому будівництві

Налоговые ризики при пайовому строительстве

Георгий Гордєєв, провідний фахівець Центру податкового планування «Корпус права».

Обязанность забудовника за договором часткового будівництва сплачувати ПДВ від не піддається сумніву. Проте розмір які підлягають до сплати сум теоретично можливо зменшити.

С квітня 2005 року відносини з дольовій брати участь у будівництві регулюються новим Федеральним законом від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ «Про в пайовому будівництві багатоквартирних будинків культури та інших об'єктів нерухомості і змін — у деякі законодавчі акти Російської Федерації» (далі - Закон). Норми Основних напрямів застосовні також будівництва ділової нерухомості (наприклад, об'єктів комунального харчування, підприємницької діяльності, торгівлі). У той самий короткий час вони не зачіпають об'єкти нерухомості виробничого призначення.

Закон обов’язковий всім компаній, які мали на 1 квітня 2005 року дозволу будівництво. Якщо ж дату вступу Закону на силу забудовник таке дозвіл отримав, то вимоги Закону нею не поширюються.

Новый порядок

В на відміну від Федерального закону від 25 лютого 1999 р. № 39-ФЗ «Про інвестиційної діяльність у Російської Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень», новий закон регулює лише взаємини, пов’язані з допомогою в будівництво коштів. Вкладення цінних паперів й іншого майна, у цьому числі майнові права та інших прав, мають грошову оцінку, за його рамки.

Что змінилося з прийняттям Закону? Тепер залучати до будівництва грошові засоби від фізичних осіб можна тільки виходячи з договору участі у пайовому будівництві. Усі компанії, що займаються цим, зобов’язані відповідати ряду вимог. Тож які вони повинен мати в власності, чи орендувати земельний ділянку, мати дозволу будівництво, опублікувати проектну декларацію.

Согласно Закону, сторонами договору участі у пайовому будівництві виступають забудовник й учасники часткового будівництва. Забудовник зобов’язується самотужки чи з залученням інших створити об'єкт нерухомості і її учасникам. Ті ж зобов’язуються сплатити зумовлену договором ціну й прийняти об'єкт.

Договор щодо участі в пайовому будівництві слід кваліфікувати як договір підряду зі спеціальними умовами, передбаченими Законом. До них належать (ст. 4−9 Закону):

обязательная державна реєстрація договору,.

определение що підлягає передачі об'єкта часткового будівництва,.

срок передачі забудовником об'єкта,.

цена договору, строки й порядок її сплати,.

гарантийный термін на об'єкт часткового будівництва (щонайменше п’ять років),.

порядок одностороннього розірвання договору учасником часткового будівництва,.

размер неустойки, підлягає сплаті сторонами порушення своїх зобов’язань,.

обеспечение зобов’язань забудовника запорукою.

НДС обов’язковий, її розмір — немає.

Как було зазначено, договір щодо участі в пайовому будівництві можна вважати договором підряду. Але це ставить забудовника значні складнощі у податковому плануванні. Виконання їм своїх можливостей з оподаткування є реалізацією робіт. Отже, діяльність забудовника буде оподатковуватися на додану вартість.

В той час Закон дозволяє оптимізувати суми ПДВ рахунок зменшення податкової бази. Базою при реалізації робіт визнається їхню вартість у відповідність до ув’язненим договором (ст. 154 НК РФ). Ціна договору щодо участі в пайовому будівництві може визначатися двома шляхами. По-перше, як сума коштів, які замовник перераховує забудовнику до виконання їм робіт. По-друге, як сума коштів отримати відшкодування витрат забудовника плюс самих робіт (ст. 5 Закону). У першому випадку податкова база із ПДВ визначатиметься з всього комплексу, перерахованій замовником забудовнику. У другому ж — ПДВ сплачуватися тільки з винагороди забудовника.

Здесь треба прийняти до уваги, що податком на додану вартість оподатковуються у цьому однині і аванси. Тому можливо розбити суми, перечисляемые забудовнику, на відшкодування витрат та власне оплату робіт. Це дозволить забудовнику значно заощадити на податкові платежі. Якщо договором передбачені поетапні виплати, доцільно останній платіж назвати з тексту договору оплатою робіт забудовника.

Скорее всього, народних обранців оскаржуватимуть податковими органами. Зазвичай, вони наполягають у тому, що витрати, понесені підрядником будівництва і возмещаемые замовником, збільшують розмір винагороди підрядчика (лист Мінфіну РФ від 19 вересня 2003 р. № 04−03−11/75). Тому такий її варіант ризиковане.

Возможности інвестиційних договорів

Ранее кошти громадян і організації на будівництво об'єктів нерухомості залучалися виходячи з інвестиційного договору. І ось вживати цю конструкцію можливо, лише коли гроші надходять від юридичних осіб і підприємців.

Условия інвестиційного договору дозволяють кваліфікувати його як договір простого товариства (спільної прикладної діяльності). Розглядати його як договір підряду не можна з наступним міркувань.

Во-первых, предметом договору простого товариства є співпраця сторін, спрямовану досягнення закріплене у договорі мети. За договором підряду роботи виконує забудовник, після чого передає їх результати замовнику (учаснику часткового будівництва).

Во-вторых, за договором підряду замовник оплачує роботи забудовника. У той самий час по договору простого товариства майно перебуває у загальної пайовий власності товаришів.

И по-третє, учасники простого товариства самостійно несуть ризики виникнення збитків. У договорі підряду всі ризики несе забудовник.

В інвестиційних договорах, укладених у вигляді простого товариства, встановлюється розмір вкладу кожного з товаришів й гарантована відповідна йому площа об'єкта нерухомості. Після закінчення будівництва учасники інвестиційного контракту становлять документ розподілу з-поміж них площ спорудженого будинку. За умовами контракту кожна зі сторін самостійно оформляє право власності на одержувані об'єкти нерухомості.

Чтобы обгрунтувати кваліфікацію інвестиційного контракту як договору простого товариства, необхідно включити у його текст такі умови (ст. 1041−1046 ДК РФ):

объединение майна учасників договору задля досягнення спільної мети. У цьому слід відзначити, внесок у просте товариство може бути возмездным. Він вноситься лише із єдиною метою участі товариша у спільній роботи і дає їй декларація про частку загального майна за його розподілі,.

имущество, що було внесено чи отримано за результатами спільної прикладної діяльності, визнається загальної пайовий власністю товаришів, якщо інше не передбачено договором чи законом,.

соглашение товаришів визначає порядок покриття загальних витрат і збитків.

Товарищи ПДВ не платять

Налогообложение при простому товаристві і за договір про пайовому будівництві значно відрізняється. Передача майна у межах договору простого товариства не оподатковується на додану вартість (подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Тож у платежі інвестора підрядчику, що є товаришем, ПДВ включатися нічого очікувати. Залучення коштів соинвесторов, оформлене договором простого товариства, теж призводить до виникнення обов’язки зі сплати ПДВ. Адже Податковий кодекс — не визнає реалізацією передачу майна, якщо вона має інвестиційний характер.

Часто виникає ситуація, щоб із інвесторів переуступает третій особі своє право вимоги до забудовнику. У разі об'єкт сплати ПДВ не виникає. Річ у тім, що переуступаемое право вимоги не випливає з договору, спрямованих реалізацію товарів (ст. 155 НК РФ, п остановление Федерального арбітражного суду Уральського округу від 25 грудня 2003 р. № Ф09−4421/03-АК).

Отдельно скажімо одну особливості оподатковування прибутку, що належить до договору простого товариства. Гроші, отримані для будівництва, є цільовим фінансуванням. У інвестора податком з прибутку де вони оподатковуються. До цільовому фінансуванню ставляться кошти пайовиків, акумульовані на рахунках забудовника (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Ці суми забудовник використовує лише з інвестування у житлове будівництво відповідно до призначенням, певним у договорі. Що стосується нецільової витрати коштів вони входять у склад позареалізаційних доходів (п. 14 ст. 250 НК РФ). Інвестор має поводитися роздільний облік доходів, отримані рамках цільового фінансування, і навіть вироблених витрат. Інакше суми фінансування оподатковуватимуться податком з прибутку дати їх отримання.

Альтернативные варіанти

Взаимоотношения учасників будівництва можуть приймати відвідувачів й інші форми, є фактично незаконними. Так, схема, звана «вексельної», дає можливість по закону про інвестиційної діяльності, а чи не згідно із законом про пайову участь в будівництві. І тому інвестор вносить в «оплату» за договором не грошові кошти, а вексель, отриманий банку. Після цього замовник одержує вигоду від банку гроші за векселем і проводить будівництво на отримані кошти. Після закінчення будівництва замовник передає об'єкт нерухомості інвестору.

Другой варіант: інвестор виплачує гроші забудовнику за договором позики, після чого об'єкт нерухомості передається як відступне. Щоб угода була визнана удаваної, можна нараховувати відсотки позику. Проблема у цьому, що з інвестора немає гарантій те, що згодом він обов’язково дістане квартиру. Після закінчення договору позики забудовник може просто повернути йому гроші. У цьому вказати й у договорі, що забудовник зобов’язаний передати результат будівельних робіт у ролі відступного, не можна. Це потягне визнання договору позики удаваної угодою, яка прикриває договір участі у пайовому будівництві.

Необходимо пам’ятати, що такі варіанти є вкрай ризикованими. І хоча нам відомо, деякі забудовники їх використовують — це варіанти до першого судовий процес з інвестором.

Мнение

Терминологическая плутанина

Константин Игонин, заступник директора із питань ЛИСТОЧОК і ПАРТНЕРИ тм :

" У розділі 25 таки Податкового кодексу міститься низку інститутів власності та термінів, які стосуються сфері дольової участі у будівництві: «пайовик», «інвестор», «акумулювання коштів». Проте їх суть чітко Кодексом не визначено. Більше того і не цілком зрозуміла, як співвідносяться норми закону «Про в пайовому будівництві…» і податкового законодавства. Наприклад, ідентичний чи учасник часткового будівництва «дольщику (інвестору)»? Ідентично чи отримання забудовником договірної ціни від учасника «акумулюванню з його рахунках коштів» пайовиків?

По нашої думки, до операцій, чиненим замовником, застосовувати загальні правила оподаткування при реалізації робіт. Це свідчить аналіз змісту правий і обов’язків сторін договору участі у пайовому будівництві. Так, основне зобов’язання забудовника («спорудити і передати об'єкт») повністю відповідає поняттю «робота» з оподаткування (п. 4 ст. 38 НК РФ). А передача результату виконаної роботи на возмездной основі визнається реалізацією".

Список литературы

Для підготовки даної роботи було використані матеріали із сайту internet.