Економіка нерухомості

смотреть на реферати схожі на «Економіка нерухомості «.

1.св-ва стоимости-спрос ст-ть залежить від соотнош. спр. і предлож. Спроса нет, нет ст-ти.Полезнисть-нет ст-ти якщо ні полезности. Это основа ст-ти, но сама не встановлює ст-ть.Дефицитность-ст-ть виникає у рез-те наявності огран.предлож. полезности. Передоваемость-юр.возможность передачі прав собти-условие возникнов. ст-ти. 2.Рын.ст-ть-наиб.вероятн.цена продажу на відкритому конкурентному ринку при дотриманні всіх умов чесної продажи (полная инф., на ціну не впливають побічні стимули) 3.Рын.формулировки:1.пок і прод-цы поводяться рац.образом., но що немає абс. знанием, 2. пок і прод-цы дей-ют в усл-ях конк-ии у своїх інтересах із єдиною метою макр выгоды, 3. пок і прод-цы дей-ют без змови і мошенничества, 4. пок і прод-цы мають типові спонуки та дейст-ют без незаконного давления (продажа за розумний період) 4. Ст-ть в исп-ии (потреб ст-ть)-ст-ть недвиж-ти конкретної пользователя (кот метрів і не виставляти об'єкт для відкритої прод-жи) задовольняючого свої потреб-ти. 5.Инвест.ст-ть-ст-ть недвиж. конкретної инвестора, предъявляющего свої інвест вимоги до капіталовкладень 6.Стрх.ст-ть-ст-ть страх частин недвижимости, кот мб зруйновані /пошкоджені 7. Ликвидац ст-ть-цена продажу срок, меньший середньоринкового маркетингого періоду 8. Ст-ть для нал/облож.-база для податок. розрахунків 9.Осн.задача при опред. ст-ти-прогнозирование кол-ва, кач-ва і продолж-ти буд. выгод від володіння об'єктом оцінки й перерахунок цих вигод в наст. ст-ть. 10−13:Позиции отражающие (.)зрения пользователей: Полезность-сп-ть конкретної нерухомості задовольняти потр-ти пользователя (недвиж-ть має ст-ть якщо вона корисна для реалізації потреб соб-ка-эконом/личных.Замещениямакр ціна нерухомості опр-ся миним суммой, за кіт мб. придбаний ін. об'єкт аналог полезности.Т.е пок-ль нічого очікувати платити ніж, стоїть аналогічний об'єкт чи більш ніж його стр-во.Ожидания х-т (.) зору користувача на буд. выгоды та його наст. ст-ть.Ожидание буд. выгод пов’язані з віртью змінено. їх велич. і х-ра, але це своєю чергою м спричинити наст. стть соб-ти.в основі принципу лежить теорія зрад ст-ти грошей у часі. 14−21 Позиції відбивають взаимоотнош. компонентів соб-ти:Добавочная продуктивність -опред-ся чистим доходом, относящимся до земле, после компенсації витрат за труд, кап-л і управление. Это принцип клас. теории:сущ.4 фактора (тр, з, к, управление) при належному використанні кіт після возмещ витрат м залишитися д/с, кіт належать до земле. Д/П виникає у р-те те, що земля дає змогу отримувати доп доходи з допомогою макр виручки від продажу, миним ідо чи задоволення особливих потр-ей.Вклад-сумма на кіт змінюється ст-ть собти вслед-ии наявності або відсутність к-либо эл-та чинників пр-ва.Н-Р: из-ки по космет рем будинку приведуть до увелич його соб-ти якщо вона эстетична. Возрастающей і зменшення віддачі - зі збільшенням к-либо ресурсу ф-ров пр-ва, рост чистої віддачі спочатку ув., затем ум. В микроэк.этот принцип відповідає з-ну зменшення пред. пр-ти .Принцин баланса-любому типу соб-ти соот-ет оптимальне поєднання ф-ров пр-ва, при кіт досягається макр ст-ть земли. Если порушується принцип балансу, то з’являється «недоулучшеная"/"переулучшенная» соб-ть.В будь-якому з таких випадках земля втрачає ст-ть через неэф-ного испол-ия, а ризик по імовірним угодах із такий соб-тью увеличивается. Экономического размера-на ринку існує оптимальне у землі, необхідне наиб. эф-го використання різних типів соб-ти.Оптим-ый розмір забудови опр-ся її функціональним назначением. н-р:отсутствие місця для паркування м знизити ст-ть великого універсального маг-на і навпаки занадто великий зем. участок не принесе доп.дохода. Економічного разделения-имущественные права на собст-ть слід розділяти і з'єднувати т.а. щоб ст-ть соб-ти у своїй збільшилася. 22−28Позиции відбивають (.) зору рынка-Принцип зависимости-ст-ть оцінюваної соб-ти залежить від х-ра і ст-ти окруж. соб-ти.Качество месторасполож-ия залежить від відповідних параметрів ділянки ухваленого цьому місці типу землекористування і зажадав від близькості до эк.центрам.(для дохідної недвижимости) При зміні эк. связей змінюється ек. середовище й відповідно м зміниться ст-ть соб-ти.Соответствия-макс.ст-ть виникає тоді, коли рівень архитектуры, удобств, х-ра використання соб-ти соот-ет потреб-ям і очікуванням місцевого рынка.(в р-ні котеджной забудови будинок без гаражу буде не прийнято рынком, если все окруж. дома мають гаражи. Этот ж эф-т тоді як р-ні невеликих будинків звести огром.особняк.В таких випадках ст-ть невідповідною ринку соб-ти буде меньше) Предложения іціна собти опред-ся взаимод-ем пропозиції з попиту аналог соб-ть цьому рынке. Вследствии несовершенности ринку недвиж-ти неї який завжди опрся лише пропозицією і спросом. Др особливість принципу його велика інерційність над ринком нед-ти.Конкуренции-прибыль над ринком перевищує рівень необ-мый на оплату чинників пр-ва, конкуренция цьому ринку увся, что призводить до зниження ср. уровня доходов. Этот принцип особливо важливий при расм-ии дохода, превышающего рын.норму.Если дохід не забезпечений долгоср. орендою, то вер-ть його поступлениия значно нижчі сред/рыночной, а ризик соот-но выше. Изменения-факт мінливості ст-ти нед-ти у времени.Измен.стти відбувається як і рез-те измен-ия самої нед-ти (износ, реконструкция), так і в рез-те зрад внеш условий. Этим принципом пояснюється профес-ый стандарт оценки-фиксировать конкретну дату оценки. Наилучшего й ефективного использования-в будь-який протікав момент макр ст-ть нед-ти соот-ет найбільш эф-му використанню нед-ти, которое своєю чергою опред-ся поточним станом ринку. Глава 5.2.Ситуации в кот. примен-ие затр. метода целесообразно: анализ найкращого і наиб. эф-го исп-ия ділянки земли, анализ нового стр-ва і улучшений, оценка рын. ст-ти з метою страх-ия і налогообложения, окончательное узгодження величини рын. ст-ти.3.Опр-ие рын. ст-ти нед-ти затр. методом роблять у след. послед-ти:1 оцінка ст-ти земли, как вільної громадської та доступною для наиб. эф-го исп-ия.2оценка восст-ой /замінної ст-ти соор-ия на дейст-ную дату оценки.3Оценка величини загального зносу соор-ия.4Оценка восст-ой /замінної ст-ти з урахуванням загального зносу (2−3)5.Оценка рын. ст-ти повного права соб-ти нед-ти (1+4)4.Восстановительная ст-ть-оцениваемая ст-ть стр-ва в протікав цінах на справжню дату оцінки точної копії що оцінюється будинку таких самих матов, соблюдая таку ж стр-ые стандарты, по т. же проекту, т. же планування і квал. раб силы, имеющего всі недоліки абсолютне соотв-ие і износ, как оценемое сооруж-ие.5.Замещающая ст-тьоцінюється ст-ть стр-ва в протікав цінах на дату оцінки соор-ия з полезностью=полезности оцен-го соор-ия, с употреб-ием соврем-х м-ов, ст-ов, проекта, планировки.6.Прямые и-ки-раходы, непосред-но пов’язані з стр-ом/физ улучшением.:ст-ть мат-ов, изделий, оборуд-я, з/п стр-х раб-х, ст-ть заходів із тех. безоп-ти, ст-ть стр-х машин і мех-ов, ст-ть тимчасових зданий, сооруж, инж. сетей і коммун-х услуг, рас-ды по хран. мов, прибыль і наклад. расходы подрядчика, вкл. Технадзор, пособия по нетрудоспти, пож-ую страх-ку, стр-ку по безработ-це.7.Косвенные и-ки-рас-ды/траты, кот. необх-мы для стр-ва, но звичайно вкл-ся в стр-ый контракт: гонорары архитекгам і инж. за проектирование, оценки, консультирование, б/у і юр. обслуж-ие, стть инвест-ий у і контрактні платежів до теч стр-ва, страх-ия і рекламні виплати за теч стр-ва, доп-ые инвест-ии к-ла в орендовані помещения/арендная плата, маркет-ые Витрати продажу/передачу соб-ти, адмые витрати застойщика, р-ды на изменен. права соб-ти.8.Прибыль пред-ля-устана ринком цифра, отражающая сумму, кот пр-ль очікує отримати у вигляді премії за исп-ие свого к-ла.Это ст. риска, связанная з недостатнім розвитком проекту. 9. Метод порівняльної ед-цы-основан на порівнянні ст-ти ед-цы площади/ед обсягу що оцінюється об'єкта зі ст-ю ед-цы площади/ед-цы обсягу подібного типового соор-ия.(недавно постр-го)10.Метод разбивки-ст-ть всього соор-ия опр-ся як сума ст-тей його стр-х компонентов-фундаментов, стен, перегородок. Ст-ть кожного компонента=сумме ін. і кос. и-к, необходимых для устр-ва единичн-ого объема.(1м2стены=ст-ти цегли, р-ра з/п.)11.Физический износ-вызывается разр-ием строи-х конструкцій і мат-ов під дей-ем разл-х факторов (физ і хім выветривание, перегрузки, непр-ая эксп-ия)12.Функциональный износ-вызывается недостаточностью/чрезмерностью розмірів здания, несовременным объмнопланировочным решением, устарев-ем мех-го оборуд-ия.13.Внешний износ-вызывся чинниками извне: измен. ситуац на рынке, измен фин і законодат-х условий.14.Экономическая жизнь-период времени, в теч кіт поліпшення нед-ти дають внесок у ст-ть соб-ти.Обновление/реконстр-я старої с-ти зазвичай удлинняет її ек жизнь.15.Действительный возвраст—кол-во лет, кот відбулися з моменту заверш-ия стр-ва соор-ия.16.Эффективный возвраст-показываемый станом і полез-тью соор-ия.Эф-й воз-т мб меньше/больше дейст в-та, если його экспл-ли вище среднегоНо якщо будинок не мало соответ-щей экс-ии, его ефый в-т мб больше, чем реал.возраст.17Неисправимый фіз знос в коротко-існуючих эл-ах-разность м/д повної вос-ой/заменяющей ст-тью эл-та і сумою исправимого и-са эл-та множаться на отнош-е дійсного віку до загальної физ. жизни эл-та.После опред-ия вел-н испр-го фіз зносу та незначною сумою восстой ст-ти кор-кожив-х эл-ов з неиспр-м фіз из-ом, необ-мо відняти ці вел-ны з повної восст-ой/заменяющей ст-ти для опред-ия бази щодо підрахунку неиспрго фіз из-са в долгожив-х эл-ах.Глава 6:1.При аналізі продажів землі використовують ед. сравнения:Цена за ед. площади, цена за ед. длины ділянки вздовж червоною линии, цена за участок.2.При аналізі продажів застроеных уч-ов исп-ся ед. сравнения :ціна за 1 м² загальній площі, ціна за 1 м² чистої площади, подлежащей здачі у найм, ціна за 1 м² здания, цена за комнату, ц. за кв-ру/др.ед-цу нерухомості, ціна за 1 м² будівлі і соор-ия, ц. за одцу, приносящую доход.3. 9 основних эл-ов порівняння порядків в оцен. прке:1Права соб-ти на нед-ть-полное право соб-ти, аренда2. Условия фінансування-% від кредита, кот кредитор вимагає для оформлення крта/сделка фин-ся самим продавцом (ипотечный кредит)3.Условия продажи-по ціні нижче рыночной (срочно реал-ть прод-ию)/выше рын-ой (если приобрет-аемая собть дорога як сімейна реликвия)4.Состояние ринку — инфляция, дефляция, измен. налогового та інших. зак-в, измен. в пропозиції і спросе.5.Месторасположении-величина коректировки вывод-ся з аналізу продажів подоб. объектов у різних местах.6.Физ.х-ки-размеры, конструктивные елты, качество мат-ов, износ, внеш.вид.+состояние окр. среды, функциональные возмти і эстетич-ие х-ки.7.Эк.х-ки-примен-ся до об'єктів приносять доход (на вел. дохода влияют: тек. з-ты, кач-во упр-ия, скидки в орендної плате, условия і терміни аренды.8.Использование-при виборі объ-ов срав-ия слід отк-ся від тих, кіт від незаконного продажу исп-ся негаразд як объ-т оценки (спортзал після прд. исп-ся як крыт. стоянка, цена продажу мб вища, аніж рын. ст-ть спорткомплекса.9.Компоненты ст-ти які пов’язані з нед-тью-для об'єктів ком.назнач.(гост, рестор, маг х-но присутність у ст-ти компонентів не связ-х з нед-тью.)-ст-ть оборуд-ия, мебели, приборов, посуды буд враховуватися отдельно, т. к ек х-ки таких позицій не збігаються з х-ми нед-ти.Глава 7.1.Реконструированный звіт про доходах-на основі фин. отчетов, к кіт ставляться бал. отчет і звіт про доходах. Это специфіка оцінки нед-ти, как частини эк-ки нед-ти, і розроблений до розрахунку величини чистого операц. дохода, применяемого з метою оценкиТ. к опред-ие ЧОДа, применяемого з метою оцінки отл-ся від опр-ия чистої операц-ой прибыли, прим-ой в б/у, реконстр-й звіт буде отл-ся від отчетов, выполнен-х бух-м.2.Постоянные расходы-р-ды, кіт не залежить від від рівня заповнення объекта. Это податки на недть, некоторые.эксплуатац.р-ды і страховка зданий. Постоянные р-ды на заміщення передбачають періодичну заміну бытсро изнаш-ся компонентов (кровля, покрытие пола, электроарматура, механ. оборудование, подъездные дороги, сан-нотехническая)3.Переменные р-ды-связаны з інтенсивністю використання соб-ти рівнем предоставл-х услуг.:р-ды на управление, по закл. договоров аренды, з/п обслуж. персон-лу, коммун. р-ды, на уборку, эксплуатацию і рем., на содер-ие терр-ий і автост-ки., по забезпечення безопасности.5.Общий к-т капитализации (Rо) норма дох-да для всієї соб-ти, кот отраж-ет взаємозв'язок м/д ЧОД щороку і загальної ст-тью/ценой соб-ти.Мб>