Опыт іпотеки в розвинених країн

Опыт іпотеки в розвинених странах.

Доктор економічних наук С. Г. Ерошенков.

Москва 2004 год.

1. Досвід іпотечного кредитування у США..

Ипотечные банки, і навіть інших учасників фінансування операцій із нерухомістю, здійснюють своєї діяльності двома дуже різних ринках іпотечних кредитів. Надання позички позичальнику з оформленням заставної відбувається на «первинному» ринку. Продаж іпотечних позик кредитором, спочатку котра надала позичку позичальнику, і навіть перепродаж іпотечних зобов’язань серед інвесторів є головними операціями «вторинного» рынка.

Деятельность компаній іпотечного кредитування включає оформлення, продаж і обслуговування іпотечних позик, забезпечених нерухомістю житлового чи комерційного призначення. Іпотечна компанія служить фінансовим посередником, який оформляє позички під заставу та продає їх іншим кредиторам чи інвесторам. Іпотечні компанії поставляють фінансові ресурси у місцеві ринки іпотечного кредитування з зовнішніх джерел капіталу, ще, вони об'єднують індивідуальні позички в великі кредитні пули привабливіші для інвесторів. У нещасних випадках продажу кредиту, іпотечного банку зазвичай зберігає у себе оформлене контрактом право збору з індивідуальних позичальників основний суми боргу та відсотків на позичку. Ця функція іпотечного банку називається «обслуговуванням» кредита.

Поскольку в багатьох организаций-инвесторов немає достатнього досвіду і кваліфікованого штату фахівців із обслуговування іпотечних кредитів, і готові платити банку за виконання цієї функции.

После Другої світової війни основним джерелом коштів на видачі іпотечних кредитів були ощадні вклади, а також, залучені страхування життя громадян. Традиційно ощадні установи використовували кошти вкладників надання іпотечних кредитів, хто був частиною їхнього інвестиційного портфеля. Однак у середині 1970;х років депозитні установи почали втрачати своїх вкладників, які воліли вкладати гроші у компанії грошового ринку чи користуватися іншими механізмами інвестування, функціонуючими поза сферою іпотечного бізнесу, що забезпечувало їм тим більше високу норму прибутку. Через війну що стався 70-ті та у початку 80-х скорочення вкладів у ощадних установах, з допомогою яких фінансувалися іпотечні кредити, інвестори, працівники вторинному іпотечному ринку, стали значно більше важливим джерелом коштів на надання позичок під заставу недвижимости.

Рынок іпотечних інвестицій почав розширюватися, оскільки іпотечні кредити об'єднувалися в пули, але в їх основі стали формуватися пакети цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами (MBS), продавані потім інвесторам. Наприкінці 80-х років років ринок іпотечних цінних паперів отримав подальший розвиток у результаті запровадження нового, ефективнішого механізму використання цінних паперів різних класів та категорій — цінних паперів, випущених так званими іпотечними інвестиційними посередниками чи кондуитами (Real Estate Mortgage Investment Conduit), зазвичай званих скорочено — цінних паперів REMIC, чи навіть REMIC, або CMC — заставні іпотечні облігації. На ринку з’явився великий вибір різних цінних паперів REMIC, кожна з яких мала різні характеристики і рівень ризику і забезпечувала різну доходность.

Вследствие розвитку і одночасного дерегулювання фінансових установ, покупці житла, і навіть інших напрямів нерухомості, мають тепер доступом до цілої низки альтернативних механізмів фінансування будівництва або придбання житла. Вторинний іпотечний ринок грає сьогодні дуже значної ролі у забезпеченні коштів на покупців житла, та її значимість, особливо значимість його приватного сектору, продовжує возрастать.

Вторичный ринок перетворився зараз у дуже складний ринок національного масштабу, який втягує на свій діяльність, величезну кількість учасників, включаючи іпотечні компанії, ощадні і кредитні асоціації, комерційні фірми та ощадні банки, страхові компанії, пенсійні фонди, і навіть такі організації:

Федеральная Національна Іпотечна Асоціація («„Фэнни Мей“»),.

Федеральная Корпорація Житлового Іпотечного Кредиту («„на ім'я Фредді Мак“»),.

Государственная Національна Асоціація Іпотечного Кредитування («Джинни Мей»).

Эти три організації, створені Конгресом США, зіграли величезну роль її формуванні та розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів, що використовуються фінансування придбання жилья.

Продажа іпотечних кредитів на вторинному ринку виробляється у кількох формах. Перша форма — це просто продаж індивідуального кредиту, відому під назвою «продаж повністю». Друга форма продаж частки та чималою часткою кредиту, називається «продажем участі». У третьої формі заставні чи частки участі у них об'єднують у звані «пули», які використовуються у ролі забезпечення цінних паперів, тобто основну суму боргу й відсотки з ній, зібрані емітентом цінних паперів, забезпечених пулом кредитів, йдуть на виробництва виплат власникам цінних паперів чи інвесторам. Кожен власник цінних паперів, забезпечених іпотечними позиками, має у пулі свою неподільну частку доходів чи частину потоку коштів у ній, і звичайно емітент цінних паперів згоден авансувати свої кошти на покриття прострочених платежів позичальників. Пули іпотечних кредитів використовуються задля забезпечення іпотечних облігацій, що становлять боргові цінних паперів, випущені на вторинному рынке.

Кредиторы на вторинному ринку іпотечних кредитов..

За останні роки роль позикоощадних асоціацій, ощадних банків, і навіть інших ощадних установ зросла, навіть, як і раніше, що на ці заклади довелося витримати значний вантаж конкуренції. Ще 15—20 років тому ощадні установи США доводилося 53,2% від загального обсягу виданих іпотечних позик. Історично склалося отже ощадні установи орієнтувалися на локальні потреби у житло, і навіть півтора століття ці потреби залишилися їх основним інтересом. Однак на цей час багато ощадні установи стали активно діяти на вторинному іпотечному ринку ролі, як продавців, і покупців. Отже, першим за величиною постачальником кредитів на вторинний ринок є ощадні установи, які надають понад 40 кримінальних% займов.

Вторым за величиною джерелом є іпотечні компанії. Нині США налічується близько 1300 компаній по іпотечному фінансуванню, у тому числі 1000 компаній належать до Асоціації Іпотечних Банкірів Америки (АИБ). Члени АИБ здійснюють більш 80% від загального обсягу операцій іпотечних компаній. На відміну з інших ссудодателей іпотечні компанії звичайно тримають іпотечні позики постійно у портфелях. Усі видані кредити продаються інвесторам, які у сфері іпотечного бізнесу через вторинний іпотечний ринок. Перед іпотечних компаній припадає понад 25% від обсягу всіх позичок виданих для придбання житла. За обсягом наданих кредитів іпотечні компанії поступаються лише ощадним установам та йдуть трохи попереду третього джерела — комерційних банків, якими видається більш 20% позичок для придбання жилья.

Из інших джерел іпотечного фінансування, оперують на вторинному ринку може бути комерційні банки, які дають близько 20% кредитів. Федеральні кредитні агентства оформляють більш 2% займов.

Для зменшення коливань над ринком іпотечних кредитів уряд США вдалося до низки заходів. Кільком урядовим і «квазиправительственным» установам було доручено організація та обслуговування вторинного ринку іпотечного кредитування.

«Джинни Мей». Корпорація «Джинни Мей» було засновано Конгресом США 1968 року. Використовуючи механізми вторинного ринку іпотечних кредитів, «Джинни Мей» надає, і навіть стимулює надання іпотечних позичок, у межах державних пріоритетів надання допомоги тим секторам ринку житла, котрим недоступні звичайні методи кредитування. Спеціальні програми допомоги здійснюються з допомогою позик з Державного казначейства, з допомогою відсотків, принесених власним портфелем, і навіть за рахунок комісійних за зобов’язання. Програма гарантування цінних паперів фінансується з допомогою гарантійних внесків і внесків за подачу заяв, виплачуваних емітентами цінних паперів. «Джинни Мей» є повністю державну корпорацію, діючу у межах Міністерства житла і міського розвитку.

«Фэнни Мей». Корпорація «Фэнни Мей» було засновано Конгресом в 1938 р., як повністю державна Корпорація. З 1954 р. «Фэнни Мей» перетворюється на государственно-частную корпорацію, приналежну частково індивідуальним власникам акцій, а частково — Федеральному Уряду. У 1968 р. корпорація поділили на дві корпорації: «Джинни Мей» і корпорацію, зберегло свій колишній назва «Фэнни Мей» і що стала приватній чи акціонерній компанією. «Фэнни Мей» є одне з найважливіших інститутів на вторинному іпотечному ринку, діяльність якого полягає спрямовано збільшення ліквідності ринку іпотечних кредитів, і тим самим, на поліпшення розподілу інвестиційного капіталу, покликаного забезпечити фінансування будівництва й купівлі житла. «Фэнни Мей» займається купівлею іпотечних кредитів, застрахованих і гарантованих Федеральної Житлової Адміністрацією і Управлінням Справами Ветеранів і навіть звичайних кредитів, забезпечених закладеним майном як односемейных будинків чи квартир в багатоквартирних будинках. Вона виступає як довгострокового інвестора в іпотечні кредити і проводить програму випуску цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами. З іншого боку, «Фэнни Мей» своїми діями на вторинному ринку надає підтримку з здійсненні федеральних програм житлових субсидій шляхом придбання позик, наданих рамках програм. «Фэнни Мей» приймає він зобов’язання в купівлі іпотечних кредитів, відповідних встановленим умовам від выдавших кредитних установ, із якими «Фэнни Мей» має договірні відносини. Ці зобов’язання поширюються на:

гарантированные Федеральної Житлової Адміністрацією і Управлінням Справами Ветеранів перші кредити з фіксованою процентом, кредиты зі зростаючою сумою выплат, самоамортизирующиеся кредити з дедалі більшого часткою капіталу заемщика, первые іпотечні кредити Федеральної Житлової Адміністрацією зі змінним процентом, обычные негарантовані державними організаціями кредити з фіксованою процентом, первые кредити зі змінним процентом.

В доповнення до своїх стандартним програмам придбання кредитів «Фэнни Мей» випускає власні зобов’язання (облігації, короткострокові векселі) і робить купівлю цінних паперів на контрактній основі. «„Фэнни Мей“» здійснює за обслуговуванням позичок під заставу індивідуальних будинків культури та звичайних негарантованих позичок під заставу квартир. Серед компаній, і банків, виставлених й обслуговуючих іпотечні кредити, з якими працює «Фэнни Мей», перебувають іпотечні компанії, ощадні і кредитні установи, ощадні банки взаємодопомоги, комерційних банків, кредитні спілки, фінансові компанії. «Фэнни Мей» випускає гарантовані цінних паперів, забезпечені ссудами з його власного портфеля, і навіть пулами іпотек організованими кредиторами. Діяльність «Фэнни Мей» із закупівлі цінних паперів фінансується, переважно, грошовими надходженнями з її портфелю кредитів, і навіть значним обсягом випуску облігацій та проведення короткострокових векселів. Частина свої доходи «Фэнни Мей» отримує з допомогою комісійних за зобов’язання у межах програм закупівлі іпотечних позик, і навіть з допомогою комісійних іншого за надання гарантій по цінних паперів, забезпеченим іпотечними позиками. Боргові цінних паперів «Фэнни Мей» є зобов’язання цієї самої корпорації. Вони гарантуються, ні страхуються федеральним урядом. Зобов’язання «Фэнни Мей» класифікуються на кредитних ринках як «зобов'язання агентства», та його дохідність для інвестора зазвичай вищі, ніж дохідність Казначейських зобов’язань, але нижче, ніж корпорационных зобов’язань. «Фэнни Мей» є приватну корпорацію, акції якій належать приватним владельцам.

«Фрэдди Мак». «на ім'я Фредді Мак» було створено Конгресом США 1970 року. Діяльність «на ім'я Фредді Мак» спрямовано збільшення ліквідності інвестицій у сфері іпотечного бізнесу, і навіть створення та розвитку фондів іпотечного кредитування через розвиток загальнонаціонального вторинного ринку звичайних іпотечних кредитів на сфері житла. «на ім'я Фредді Мак» є ланцюгом між іпотечними кредиторами і ринками капіталу з допомогою своїх операцій купівлі іпотечних кредитів і продаж цінних паперів. «на ім'я Фредді Мак» купує звичайні іпотечні кредити з фіксованою і змінним відсотком під заставу індивідуальних будинків (одно-четырехквартирных), кредити з фіксованою відсотком з позик Федеральна Житлова Адміністрація і УДВ, іпотечні кредити, забезпечені квартирами в багатоквартирних будинках, і навіть звичайні другі іпотечні кредити. «„на ім'я Фредді Мак“» виробляє купівлі кредитів, переважно у депозитних і кредитних установ, іпотечних банків, комерційних банків, а також в кредиторів, схвалених Міністерством житла та міського розвитку. Компанія випускає з урахуванням іпотечних кредитів цінних паперів, які мають собою індивідуальні частки участі у пулах звичайних іпотечних кредитів, і навіть, меншою мірою, в пулах кредитів, гарантованих Федеральна Житлова Адміністрація і УДВ.

Ценные папери, забезпечені іпотечними кредитами.

Ценные папери, забезпечені іпотечними кредитами (MBS), є підвалинами REMIC. Першим етапом, предваряющим поява цінних паперів MBS, є видача фінансовим установою позичальнику іпотечного кредити фінансування (чи рефінансування) придбання удома чи інший нерухомості. Дані кредити надаються позичальнику в різних умовах (наприклад, на 15 і 30 років, з фіксованою чи мінливих відсотковою ставкою в тощо. буд.). Протягом кредитного періоду залишок боргу поступово амортизується, тобто скорочується до його повної виплати. Позичальник зазвичай виплачує кредит, вносячи щомісячні платежі, які включають як погашення частини основний суми, і виплату відсотків. Оскільки погашення іпотечних кредитів може за необхідності тривати багато років, кредитори повинні шукати шляхи до своїх фондів, щоб матимуть можливість надавати нових кредитів. І тому кредитори продають пакети іпотечних кредитів з однаковими характеристиками на вторинному іпотечному ринку емітентам, чи гарантам, цінних іпотечних паперів — насамперед «Фэнни Мей», «на ім'я Фредді Мак» і «Джинни Мей». Ці асоціації, своєю чергою, групують «кваліфіковані» кредити — у пули і конвертують ці пули в цінних паперів, відомі як цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, за якими надають гарантії. У процесі того, як позичальники, кредити яких входить у пул, роблять із них виплати, вступники в такий спосіб кошти, розподіляються пропорційно між власниками цінних паперів (інвесторами). Цінні іпотечні папери можуть бути запропоновані інвестору безпосередньо або ж бути згрупованими коїться з іншими цінними паперами MBS для реструктурування у іншій вид цінних паперів, як-от REMIC.

Ценные папери REMIC є цінні іпотечні папери різних класів та категорій, забезпечені житловими іпотечними кредитами, попередньо об'єднаними в пули фондами цінних паперів MBS. При формуванні цінних паперів REMIC виплати основний суми боргу та відсотків реструктурується в окремі потоки коштів по самостійно обращающимся цінних паперів. Перерозподіляючи потоки готівкових коштів, від стандартних MBS, що у основі REMIC, емітент має можливість створення цінних паперів, має різні класи, звані також траншами, що мати різні ставки по купонах, різну середню фактичну тривалість життя, різну чутливість до достроковому погашенню і різноманітні остаточні терміни погашения.

Крупнейшими емітентами цінних паперів REMIC є акціонерні компанії «Фэнни Мей» і «на ім'я Фредді Мак», засновані Конгресом США. Цінні папери MBS, які у основі цінних паперів REMIC, випущених «Фэнни Мей», гарантують своєчасність платежів, як у основний сумі боргу, і за відсотками. Цінні папери MBS, які у основі цінних паперів REMIC, випущених «на ім'я Фредді Мак», також гарантують виплату основний суми боргу та відсотків. Дані гарантії важливі для інвесторів, оскільки вони істотно зменшують кредитний ризик та підвищують ринкову привабливість цінних паперів, але такі гарантії не усувають ризик відсоткової ставки і ринковий ризик. «Джинни Мей» також надає гарантії по цінних паперів REMIC. Оскільки «Джинни Мей» є державної корпорацією при Міністерстві житла та міського розвитку, гарантії, надані їй за цінних паперів REMIC, підкріплюються, своєю чергою, гарантіями уряду США належать. Деякі приватні установи, включаючи інвестиційні банки, фінансові установи, компанії, займаються житловим будівництвом, також випускають цінні іпотечні бумаги.

В групу цінних паперів REMIC може входити дуже багато класів зі стандартним виплатою відсотків, і навіть обов’язково має бути включений один клас з виплатою відсотків по залишковим принципом. Класи, чи транші, зі стандартної виплатою відсотків позначаються літерами А, У тощо. буд. Ці класи мають купони (з фіксованою, плаваючою або нульовий відсотковою ставкою в), а також певний час й умови здійснення виплат інвестору із них. Часто в транші REMIC зі стандартним виплатою відсотків включають чи більш класів «Z», є свого роду бескупонными облігаціями чи облігаціями з збільшенням відсотка. Клас «R» є клас із виплатою відсотків з залишковому принципу.

В найпростішої структурі REMIC основну суму боргу зі звичайних (стандартним) класам розподіляється із них послідовний у алфавітному порядку. Інвестори, що вклали свою капітал у ці цінних паперів, отримують відсотки, що нараховуються за залишку основний суми боргу тієї чи іншої класу, проте виплата основний суми інвестору не починається доти, доки будуть, зроблено виплати за попередньому класу ні дотримана інша процедура, встановлена на проспекті емісії. Останніми виробляються виплати звичайним (стандартному) траншу класу «Z» (чи траншу облігацій з збільшенням відсотка). Відсотки у цій класу не виплачуються до того часу, доки буде здійснено виплати за іншим певним класам. У той самий час, відсотки, й балансовий залишок по траншу «Z» продовжують збільшуватися до того часу, коли будуть повністю зроблено виплати за всім іншим пріоритетним классам.

Федеральный резервний банк із засобів, вступників по лежачим у тому основі цінних паперів MBS. Платежі, зазвичай, виробляються «зареєстрованому власникові» цінних паперів REMIC, яким зазвичай є фінансове установа, таке, як банк, брокерська фірма чи організація, що займається клірингом цінних паперів, яким дозволено мати рахунки банках Федеральної резервної системи. Індивідуальний власник сертифіката цінних паперів REMIC є «бенефициаром». Зареєстрований власник відповідає як відкриття і ведення рахунків на свої клієнтів, і навіть розподіл коштів за цим счетам.

Американский досвід іпотеки (дворівнева система) ..

Одним з основних моментів розвиватись іпотеці в Сполучені Штати було право громадян вільне володіння, передачу і використання нерухомого майна. Нині двох із трьох американців живуть у власних домах.

Анализ, який у Сполучені Штати, показав, що власники власних будинків більше, ніж будь-хто, піклуються про своє майні. Американські громадяни вважають, що володіння власним житлом — це програма довгострокового вкладення капіталу. Цього ринку створив необхідні правові норми й нормативні умови і системи, які підтримують приватні володіння, і навіть дозволяють розвивати структуру вільного ринку, що охоплює вже з більш 95% житла Сполучених Штатів. У цьому плані житло найкраще використовується тими, хто сам купує і строит.

Огромное значення розвиток ринку нерухомості мало у розвиток економіки країни. Майже 18% загальнонаціонального продукту формується під впливом будівництва нерухомості, продажу комерційного житла, розвитку ринку нерухомості, продаж і розвитку різних застав, що з нерухомістю, і навіть перепродажу коштів, що використовуються на будівництво. Усе це перетворює ринок нерухомості Сполучених Штатів в жодну з важливих галузей в промисловості й фактично на основу розвитку економічної системи страны.

Кроме того, розвиток ринку нерухомості забезпечує працевлаштування населення Сполучених Штатів завдяки участі населення будівництві особистих будинків, участі фабричних робітників у виробництві різного роду товарів, послуг, матеріалів на будівництво житла. Тільки персонал, пов’язані з обслуговуванням ринку нерухомості, становить приблизно 6,9 млн. людина, 5,3% всього працюючого населення у Сполучених Штатах.

Система фінансування житла в США ..

Система фінансування житла США побудовано принципах кредитування будівництва та купівлі. Щорічний оборот фінансування житла становить 300−400 млрд. доларів, а загальна сума неоплаченого кредиту із метою досягла близько 3 трлн. дол. Ринок житла обслуговують переважно два виду кредиту: будівельний позику і іпотечний кредит.

Обычная схема фінансування житла така: підрядна фірма бере в комерційному банку будівельний позику. На ці гроші купується земельну ділянку під забудову, виконуються проектні і будівельні роботи. Покупець на придбання вдома (квартири) одержує у фінансову установу іпотечну позичку, забезпеченням якій служить нерухомого майна, включаючи покупаемый будинок. Іпотечний кредит оформляється заставної чи актом передачі у опіку, документами, з яких разі несплати боргу на позичку право власності нерухомість переходить до кредитору. Позичальник протягом 6−24 місяців зберігає право викупу майна при умови повної оплати боргу. Будівельна позичка погашається іпотечної при закритті угоди по закладной.

Основные фінансові установи, інвестують позички під заставу нерухомого майна в США:

ссудосберегательные асоціації (УСА) — до 50% всіх іпотечних кредитів. УСА формують свої фінансові ресурси з вкладів громадян. Таким чином, основне джерело кредитування житлазаощадження самих граждан, ипотечные банки, діючі як відділення комерційних банків, — друге за значенням іпотечний кредитор. Вони формують свої активи з позикових коштів, відкривають іпотечні кредити і відразу продають над ринком цінних бумаг, коммерческие банки також займаються іпотечним кредитуванням (до 20% загального обсягу випущених позичок). Їхній інтерес до іпотеку зростає у період зниження ставок кредиту на фінансовому рынке, взаимосберегающие (кооперативні) банки, подібно УСА, формують свої депозити з тимчасово вільних коштів населення (до 10% ссуд),.

кредитные союзи (спеціалізовані ощадні установи) — до 20% ссуд.

Основные особливості іпотечного кредитування у США: іпотечний позику, зазвичай, довгостроковий (15−20 років), відсоткову ставку нижче ринкової (загалом на 3−4%), сума кредиту звичайно перевищує 80−90% вартості заставлену нерухомість, а 10−20% становить перший внесок, який покупець повинен внести власними коштів. Малозабезпеченим ветеранам держава гарантує видачу пільгових позичок на повну вартість вдома без сплати перший внесок, фактичний середній термін погашення заставних становить середньому 8 років, тобто. кредит погашається раніше обумовленого терміну, заставні надходять ринку цінних паперів, т.к. вони забезпечують постійне отримання дохода.

Конкурентоспособность іпотечного кредитования ..

Эти особливості іпотечного кредиту визначають його досить низьку ліквідність за високої ступеня ризику. Проте іпотечне кредитування на фінансовому ринку США має достатньої конкурентоспроможністю, яка досягається такими мерами:

при відкритті позички під заставу нерухомого майна виробляється ретельна оцінка ступеня ризику кредитування — андерайтинг. Досліджується кредитоспроможність позичальника, його надійність як платника, оцінюється сам будинок, район його перебування тощо. Основний критерій оцінки — можливість продажу будинку на достатньої для відшкодування витрат кредиторів ціною разі невиконання позичальником своїх зобов’язань. Старанно проведений андерайтинг істотно сприяє зниження ризику неплатежу по іпотечному кредиту, обязательное страхування іпотечної заборгованості. Більше 50% іпотечних позик забезпечуються державної страховкою, інші позички, переважно, застраховані приватними страховими фирмами, использование різної форми кредиту, які враховують інфляційні процеси та рух ціни кредитні ресурси на фінансовому рынке.

Государственная підтримка ипотеки ..

Самым важливим регулювання житлового ринку США є урядова підтримка системи іпотечного кредитування. Головна мета Федерального Уряди — забезпечення усіх громадян США житлом по сучасним мінімальним стандартам, що досягається не шляхом будівництва дешевого муніципального житла, а регулюванням приватного ринку житла. Основні методи регулювання — державне страхування позичок, видавали приватними кредитними установами, пільги отриманні кредитів для малозабезпечених груп населення Криму і ветеранів, упорядкування діяльності ощадних установ, податкові пільги для інвесторів житлового ринку, встановлення стандартів на житло, забезпечення вторинного ринку закладных.

Для цього була створена система державних підприємств і недержавних установ із різними функціями. Це Федеральна житлова адміністрація і Адміністрація у справі ветеранів, Національний житловий банк, Федеральна національна асоціація по заставних, державна національна асоціація по заставних, Федеральна корпорація по заставних для жилья.

Организация вторинного ринку заставних дозволила істотно підвищити ліквідність іпотечних позичок, сприяла залученню нетрадиційних інвесторів, збільшення загального обсягу фінансових ресурсів для відкриття нових позичок, стабілізації кредитного ринку з заставних. Частка державних інвесторів на вторинному ринку заставних залишається домінуючою — більш 90% объема.

Двухуровневая система іпотечного кредитования ..

В США діє дворівнева система іпотечного кредитування. Дворівнева модель організації ринку іпотечного кредитування виникла історично у зв’язку з бажанням уряду домогтися однаковості чи стандартизації угод з забезпечення іпотечних кредитів по всій країні загалом підвищення їх ліквідності і наступного рефинансирования.

Суть дворівневої моделі у тому, що іпотечні кредити, зроблені на первинному іпотечному ринку, переуступаются агентствам, спеціально створених з участі держави. Ці агентства можуть бути з отриманими іпотечними кредитами різними способами:

переуступить повторним инвесторам, сформировать з единообразных іпотечних кредитів пули та продати вторинним інвесторам такі неподільні пули іпотек або ж права участі (частки) в пулах,.

выпустить і розмістити цінні іпотечні папери.

Обобщая досвід функціонування дворівневої системи іпотечного кредитування, можна зробити такі выводы.

1) Галузь іпотечних кредитів в змозі з’явитися каталізатором розвитку галузі житлового будівництва, що у своє чергу стане важливий компонент у структурі валового національного продукту країни. За шістдесят год після ухвалення Національного закону про житло від 1934 р. США відсоток житла у приватному власності поступово зросла з показника менш 50% до теперішнього рівня, що становить майже два третіх. Практично все це зростання мала місце у роки після Другої Першої світової. У протягом останніх двадцяти п’яти придбання чотири з п’яти нових будинків фінансувалося через здобуття іпотечної ссуды.

2) Суть дворівневої моделі у тому, що іпотечні кредити, видані на первинному іпотечному ринку, переуступаются спеціально створеним Урядом агентствам. Причому йдеться про іпотечних кредитах, відповідних суворим стандартам агентств. Ці агентства можуть бути з отриманими іпотечними кредитами різним способом: переуступити на вторинному ринку інвесторам, сформувати з единообразных іпотечних кредитів пули та продати вторинним інвесторам ці пули чи права участі у них, і навіть випустити цінні іпотечні папери. за рахунок формування пулів іпотек кредитні ризики, не покриті страховкою і гарантіями, розподіляють між усіма кредитами. При поступку іпотечного кредиту банк, який видав кредит, може залишити у себе право обслуговування цього кредиту, але це не обов’язково. Державні організації видають гарантії щодо окремих видам іпотечних кредитів і сприяють отриманню певними категоріями громадян пільгових іпотечних кредитів. Механізм дворівневої моделі вторинного ринку іпотечного кредитування більше складний, ніж одноуровневый, і вимагає додаткових витрат за своє утримання. Це своє чергу, тягне подорожчання кредитних коштів на заемщика.

3) Держава грає на вирішальній ролі становлення і прискоренні розвитку іпотечного ринку. Органи структурі державної влади мають здійснювати відповідну політику, спрямовану чи, шляхом законодавчій і фінансової підтримки, наданням страховок і гарантій, як населення, так інших основних учасників системи іпотечного кредитування. Разом про те держава створює систему регулювання і функцію контролю задля забезпечення стабільності функціонування системы.

4) Вирішальне значення у системі іпотечного кредитування має забезпечення виходу ринки цінних паперів. Ці I ринки забезпечують прозоріші механізми ціноутворення, що дозволяє учасники ринку точніше оцінювати ризики та вигоду інвестування на ті чи інші іпотечні інструменти. Отже, використання таких продуктів допомагає залучити до ринок, крім вітчизняних, міжнародних інвесторів. Ринки капіталу приходять змінюють банкам і страхових компаній. У галузі нерухомості банки і страхові компанії всі у меншою мірою розглядаються як головне джерело іпотечного фінансування. У сьогодні функції цих традиційних кредиторів значною мірою виконують ринки капіталу. Активи, пов’язані з нерухомістю, дедалі рідше зберігаються у портфелях банків та все частіше у секьюритизированных і більше ліквідних формах (як акцій і облігацій, забезпечених закладними). На ринки капіталу створюються цінних паперів, забезпечені закладними, які розподіляються серед усіх типів інвесторів, яка вкладає кошти на облігації, як і США, і в усьому світі. У ринок комерційних цінних паперів, забезпечених закладними, стрімко растет.

5) Розвиток системи іпотечного кредитування пов’язане з одночасним еволюційним розвитком основних сегментів економіки: кредитно-фінансовій системи, ринку капіталу, промышленно-строительного комплексу, й інфраструктури ринку житла. Послідовність дій державні органи, ступінь і форма їхнього впливу на систему чого залежало від здібності учасників ринку забезпечувати своє стійке саморазвитие.

Американский досвід демонструє, як система іпотечного кредитування, почала своє вдосконалення у період депресії, подолавши кілька глибоких криз і пройшовши кілька етапів розвитку, перетворилася з механізму з жорстким державним регулюванням в саморегулируемую економічну систему, вільно обперту ринку капіталів. Національна система іпотечного кредитування США — не могла народитися у роки у вигляді, в якому вони існують наприкінці століття. Як частина ринку, вона, з одного боку, відповідала етапах його розвитку, з іншого боку, активно впливала на динаміку його прогресса.

Двухуровневая модель іпотеки для России ..

Концепция розвитку системи іпотечного житлового кредитування у Російської Федерації розроблена на базі дворівневої моделі. Основним розробником цю концепцію був авторський колектив Фонду «Інститут економіки міста «під керівництвом Н. Б. Косаревой. Ця організація протягом протягом останнього десятиліття була передовий у російській прикладної науці у дослідження економічних процесів житлово-комунальній реформи. Н. Б. Косарева разом із відомим американським ученим Раймондом Дж. Страйком опублікувала ряд статей, у яких викладено базові основи системи іпотечного кредитування у США, і навіть підготувала спеціальні розробки для умов сучасної економіки Росії. Раймонд Страйк і Морисол Равиц спільно розробили для умов Росії кредитний інструмент з регульованої відстрочкою платежів, яке можна використовувати за умов нестабільної економіки з часто мінливим індексом інфляції. Ці науковці вважають американську дворівневу модель універсальної, тож найприйнятнішої для запровадження у сучасної России.

Финансовый механізм функціонування дворівневої системи іпотечного кредитування влаштований наступним образом:

кредитор від імені одній з кредитно-фінансових структур первинного ринку іпотечних кредитів (банк, ссудосберегательная асоціація чи Кредитну спілку) видає кредит Позичальнику на придбання житла у Продавця,.

для забезпечення кредитного договору, полягає договір застави (іпотеки) купованого житла й оформляється заставна,.

кредитор, будучи фактично оператором первинного ринку іпотек, а чи не інвестором, формує пули заставних і перепродує їх спеціалізованим організаціям вторинного ринку іпотек,.

организации вторинного ринку іпотек здійснюють випуск облігацій під ці заставні, що розвиваються великими інвесторами, формуючими інвестиційні портфелі на вторинному ринку цінних паперів: страховими, пенсійними компаніями, приватними инвесторами.

Предметом нашого вивчення є діалектика розвитку національної системи іпотечного кредитування США з метою використання американського досвіду для відродження системи іпотечного кредитування у сучасної Росії. Цінність цього досвіду у тому, що вона має історичну близькість. На відміну від європейського досвіду становлення американської системи відбувався за середовищі, відповідної умовам сучасного етапу економічного развития.

Проблемы застосування американського досвіду в России ..

Предлагаемую американську дворівневу модель може приймати в основі під час моделювання російської системи, проте спроби впровадження сучасної американської системи на грунт кризової перехідною економіки Росії будуть марними. Ключовим відзнакою зовнішніх умов формування систем іпотечного кредитування у 30-ті роки у навіть у Росії є рівень розвитку ринкових відносин. Саме цю проблему гальмує становлення системи іпотечного кредитування у Росії. На жаль, цю проблему до уваги береться організаторами і ідеологами цього процесу. Для становлення системи потрібні перехідні режими, які дозволять сформувати ринок первинної іпотеки, створити систему заощаджень населенню, зміцнити фінансовий ринок та сформувати вторинний ринок житлових облігацій. У разі перехідною економіки потрібна перехідна модель іпотечного кредитування, сприяє розвитку ринкових взаємин держави і здатна трансформуватися на класичні форми, аналізовані у цій главе.

Объективные передумови до створення системи іпотечного кредитування позбавляють сумнівів щодо необхідності відродження такої системи у Росії. Нагромаджений вітчизняний історичний досвід минулого і сучасний зарубіжний досвід є хорошою основою створення сучасної іпотечної моделі у Росії. Проте за протязі останніх 10 років вдасться здійснити. Причини невдач можна визначити, провівши аналіз подій у цій сфері протягом останніх годы.

Ситуация, що склалася у сфері житлового фінансування 1992;1993гг., напередодні прийняття Урядом нової стратегії й конкуренції початку етапу пошуку комерційними банками їхнього власного місця у цій сфері, відрізнялася такими основними признаками:

весьма обмеженими розмірами бюджетних ресурсів, які чи міг бути використані ось на підтримку житлового сектора, высокими і нестабільними темпами інфляції, які передбачають високий ризик відсоткової ставки при довгострокове кредитування, оскільки зобов’язання банківської системи, переважно, сконцентровані в короткострокових пасивах,.

высоким кредитним ризиком при зверненні стягнення на закладене майно у разі виникнення неплатежу за кредитами, попри всі правові нормы,.

низькою доступністю житла, що робив для населення із середніми доходами неможливим придбання житла за готівкові кошти, і навіть неможливим нагромадити ці гроші.

Эти чинники та визначили напрями нової політики Уряди Росії у сфері житлового фінансування, розробку необхідною законодавчою бази щодо розвитку довгострокового житлового кредитування, і навіть особливості діяльності банків по апробированию можливостей надання іпотечних кредитів населенню для будівництва і придбання жилья.

2. Іпотечний кредит в Канаде ..

В Канаді, іпотечний кредит надається всім бажаючим, у яких стабільний заробіток і можливість внести початковий внесок 5—25% вартості. Іпотечні кредити надаються по пільгової кредитної ставці зважаючи на те, що, з одного боку, вони підтримуються Центральним банком, і, з іншого боку, вони забезпечені самої нерухомістю в ролі застави. Термін схвалення й оформлення іпотечного кредиту — від 1 до 3-х тижнів. У цьому позичальник має надати документи, що підтверджують його доходи, сплату податків, все кредитні заборгованості над іншими организациями.

В вона найчастіше під час оформлення іпотечного кредиту позичальнику необхідно оформити страхування іпотеки, нерухомості і життя. Страхування іпотеки (mortgage insurance) обов’язковий і дає захист банку та її декларація про вилучення нерухомості у разі неплатоспроможності позичальника. Страхування майна (property insurance) надає захист у разі пожежі, псування майна, стихійних лиха й т. буд. Страхування життя (life insurance) обов’язковий і дає захист банку та сім'ї у разі смерті шляхом виплати залишку суми іпотеки або за місяців, або единовременно.

При оформленні іпотечного кредиту оцінюються багато чинників, особливо максимальна сума іпотеки, яку може ми собі дозволити позичальник. Також приймаються до уваги кредитна історія позичальника, його чистота від правопорушень тощо. буд. Швидка перевірка можлива в протягом дня, тому, кожен дорослий житель Канади має свій номер, яким можливо отримати відомості у спеціальних організаціях, зберігають і щомісяця доповнюють справи кожного. Після схвалення іпотечного кредиту відбувається саме оформлення, витрати на якому несе позичальник. Вони включають следующее:

оценку вартості нерухомості за ринковою вартості фахівцем кредитного учреждения, юридические і нотаріальні услуги, инспекцию стану недвижимости, налог для придбання недвижимости/земли, стоимость реєстрації для страхування ипотеки, первый внесок всі види страхования, налоги нерухомість остаточно календарного года, первоначальный взнос.

Виды іпотечного кредита ..

Возможны різні варіації видів іпотеки залежно від кредитного установи, але, переважно, вони діляться на следующие:

открытые і закрытые, с фіксованою чи плаваючою ставкой, разделенный сталася на кілька частин, кожна зі своєї ставкою, амортизаційним періодом, і сроком, краткосрочный з пільгової ставкой, специальные — для у студентів і пенсионеров.

Все ці види можуть ставитися як до конвенційному, і до застрахованій іпотечному кредиту. Існує досить великий вибір комбінацій кредитів і виплат із них, які варіюються, щоб задовольнити потреби позичальника й забезпечити гарантії кредитному учреждению.

3. Іпотека в Германии ..

Ипотечные банки є у Німеччини одним із наріжних каменів системи фінансування житлового будівництва. Їх комерційну діяльність полягає головним чином видачі довгострокових кредитів на до житлового будівництва, фінансованих через емісію боргових зобов’язань та забезпечуються заставним правом відданих під час заставу земельних участков.

Правовые основи кредитного договора ..

Правовой підвалинами підписання договору одержання кредиту є §§ 607—610 Цивільного кодексу Німеччини (ГКГ), які містять узвичаєні, основні правові норми кредитного договора.

§ 607 ГКГ встановлює порядок повернення кредиту, § 608 — виплату відсотків за кредитом під кінець року чи, при погашенні кредиту, протягом року по обумовленого моменту, тоді як договорі кредитування ні обговорено інший порядок виплати відсотків. § 609 ГКГ передбачає право сторін розірвати кредит і продовжити терміни попереднього повідомлення про розірвання, якщо договір кредитування зовсім позбавлений жодних інших регулювань щодо повернення кредита.

Особенно важливим розпорядженням для позичальника кредиту є § 609 ГКГ. Він гарантує право позичальника на розірвання договору разі, якщо однією з умов кредиту була тверда відсоткову ставку визначений термін, наприклад, 6% річних протягом 5 років, і термін цієї домовленості минає досі погашення кредиту. Це надає позичальнику право розірвати кредит з терміном до одного місяць до його закінчення дня, коли минає строк дії з процентах.

И це комусь вигідно позичальнику, оскільки може повернути банку кредит власним коштом або скористатися кредитом іншого банку, який запропонував понад вигідні условия.

Если позичальник і кредитодатель узгодили тверду відсоткову ставку період понад десять років, скажімо, приміром, на 15 років, то позичальник відповідно до цього розпорядження може у будь-якому разі по витікання 10 років розірвати договір кредитування із попередженнями за 6 місяців до закінчення терміну. Його права на розірвання договору жодним чином неможливо знайти ущемлені чи виключені у договорі кредитування. Ці правові розпорядження були спеціально видано інтересах держави й для захисту кредитозаемщика, аби захистити його від довгострокових зобов’язань за договором кредитования.

Последнее розпорядження, що міститься в § 610 ГКГ, дає кредитору право відкликати своє кредитне обіцянку, якщо сталося погіршення фінансових можливостей позичальника і тим самим викликає загрозу погашення кредита.

Закон про споживчих кредитах. Положення § 4 свідчать, що кредитний договір має бути укладений у вигляді з обмеженими фізичними особами (заемщик/потребитель), якщо кредит не призначений їхнього комерційної чи професійної діяльності. З іншого боку, тут перераховуються все необхідні складові кредитного договору.

Закон про іпотечних банках. У відповідність до § 14 (абзац 1) закону про іпотечних банках Німеччини, іпотечний банк надає іпотечні кредити — у вигляді грошей. Банк має визначити основні засади умов що така кредитів на письмовій формі й передати їх у узгодження своєму органу банківського нагляду і Федеральному відомству з нагляду над діяльністю кредитних інститутів. У разі має бути особливо визначено, до яких наслідків для позичальника змусять у себе невчасні платежі, і навіть за наявності яких передумов банк вправі зажадати погашення іпотеки, як забезпечення кредиту (§ 15). Іпотечний банк зобов’язаний включити до договору кредитування усіх розпоряджень щодо способу виплати кредиту, відрахуваннях на користь банку, банківських зборах, розмірі і часу сплати відсотків та інших обов’язкових платежах позичальника, початку амортизації, розірвання договору ЄС і повернення кредиту (§ 16). Нарешті банк в кредитах, термін яких вміщує поточне погашення — але це звичайний вид кредиту — розірвати договір лише з причин, що з поведінкою позичальника (§ 19). В інших причин банк немає права, на відміну позичальника, розірвати договор.

Виды іпотечного кредита..

В системі іпотечного кредитування відомо 3 виду кредита:

кредит погашення (аннуитет),.

кредит з твердої відсоткової ставкой, кредит в рассрочку.

Стороны вирішують, якого вигляду кредиту їм выбрать.

Кредит погашення (ануїтет). Цей вид кредиту є звичним для угод з іпотечним кредитах. Позичальник щорічно виплачує постійну суму (ануїтет), яка змінюється протягом обумовленого проміжку часу, наприклад, 5-ти років. Вона зазвичай ділиться на 12 місячних внесків, які з частки відсоткової ставки і частки погашення. Перша складова поступово зменшується, а остання відповідно зростає на величину, рівну обсягу зекономленої відсоткової ставки, в такий спосіб ці долевые внески залишаються постійними протягом усього часу погашення кредиту. Таке співвідношення викликано постійним зниженням вимог щодо виплаті відсотки надходжень у процесі погашення позики.

Кредит з твердої відсотковою ставкою в. При кредитах з твердої відсотковою ставкою в позичальник протягом терміну погашення кредиту виплачує лише узгоджені відсотки. Це здійснюється, зазвичай, в вигляді щомісячних часткових сум. А сама сума кредиту (кредитний капітал) виплачується по витікання терміну одним внеском у вигляді одного загального обсягу. Суми, які позичальник при кредиті погашення (аннуитете) виплачує має значення погашення кредиту, платяться у разі, як страхові внески відповідно до договору страхування життю або, як внески відповідно до умов договору з стройсбережению, а права за цими договорами уступаются кредитному банку про те, щоб сума на погашення кредиту було з суми страхування життю або від суми за договором стройсбережения.

Кредит на виплату. Цей вид кредиту скоріш не притаманний системі іпотечного кредитування. Погашаемая частка, які мають здійснюватися частковими платежами, залишається, на відміну кредиту на погашенні, незмінною: вона підвищується від платежу до платежу.

Условия кредита ..

В початку договору сторонами встановлюється сума кредиту.

Условия надання кредиту та пов’язані з цим витрати. Сюди относятся:

процентная ставка, наприклад 6% годовых, время початку виплати відсотків, тобто із якого часу мають виплачуватися відсотки за кредитами, здебільшого це збігаються з днем виплати кредитної суми банком, норма погашення кредиту. При фінансуванні житлових приміщень, що використовуються потреб, вона становить Німеччини, зазвичай, 1%, під житло старої забудови часто-густо встановлюється 2%, котрий іноді 3%. Низька ставка погашення вигідна позичальнику, оскільки вона буде дуже сильно обтяжений поточними платежами на погашение, размер наданого кредиту. Позичальник в вона найчастіше зацікавлений у 100% розмірі отримання кредиту. Але бути обумовлено ще й нижча величина виплати кредиту, наприклад 98%. Це призводить до того, що відсоткову ставку у разі проти 100% виплачуваною сумою кредиту також небагато зменшується. Для позичальника це означає, що його обтяження кредитом буде таким значно, але вона має суму виплатити назад сповна, у її 100% размере, способ виплати платежів. Звичайною є домовленість, за якою позичальник виплачує кредит — відсотки, й платежів до погашення — останнього дня кожного місяці рівними частями, размер внеску. Він вказується у договорі, щоб позичальник знав, яку суму він виплатити наприкінці кожного месяца.,.

проценты за готовність надання кредиту. Іпотечний банк обумовлює відносини із своїми клієнтами нарахування з певного дня відсотків іншого за надання кредиту. Вони стягуються від часу надання і по моменту виплати банком, заявленої кредитозаемшиком суми кредиту та становлять 0,25% на місяць. Цю угоду необхідно, оскільки іпотечного банку, повинна сама також «знайти» ще для надання кредиту і він змушений також, належні відсотки наданий йому чужий капітал. Але це день, на практиці дуже нечасто збігається з моментом надання іпотечним банком кредиту своєму позичальнику, який, зі своїми боку, зобов’язаний виплачувати вже йому відсотки кредит. Завдяки відсоткам за надання кредиту позичальник полегшує іпотечному банку виконання його зобов’язань перед його кредиторами до того часу, що він не отримує кредит і починає платити за нього проценты.

Выплачиваемая сума кредита ..

Выплачиваемая сума включає суму крім обумовлених витрат. Договір кредитування часто має ще вказівку те що, що з що її виплачують суми кредиту віднімаються (вилучаються) виникаючі подальші витрати, котрі можуть визначити при укладанні договору, і навіть обумовлений відсоток іншого за надання кредиту та підлягають сплаті відсотки кредит. Тому позичальник знає, що буде виплачена сума кредиту з відрахуванням перелічених вище позиций.

Расчет частки відсоткової ставки і частки погашення у сумі щомісячного внеску. У договорі кредитування наводиться роз’яснення, чому частка відсотків і внеску погашення змінюється в що залишається без зміни щомісячної сумі внеску в такий спосіб, частка відсотка через погашення місяць на місяць зменшується, а внесок погашення збільшується. Це є основою те, що кредиту із 1% ставкою погашення повертається не через100 років, а залежність від величини відсоткової ставки, здебільшого вже 27—32 року. Для ясності позичальника тут додатково вказується, що суми поточного платежу має значення погашення кредиту, котрі виступають поза рамки обумовлених сум, не допускаються. Ця деталь важливий для іпотечного банку, оскільки вона немає можливістю у час повернути узяту в іншого кредитодателя позичку, використану своєю чергою надання кредиту своєму позичальнику. Виплата. Тут перераховані все формальності, виконання якого є передумовою щоб одержати позичальником кредиту, наприклад, оформлення і занесення іпотеки в поземельну книжку, докази достатнього рівня доходів позичальника чи підписання страхового договору у разі пожежі у будинку на достатню задля забезпечення кредиту сумму.

Нивелировка умов. Оскільки умови кредиту, особливо розмір відсоткової ставки, діють лише протягом певного періоду часу, наприклад, протягом п’яти років, і кредиту неспроможна бути погашений раніше цього часу, то боку домовляються про порядок своїх дій зі закінченні цього часу. Цю угоду містить зазвичай зобов’язання банку запропонувати позичальнику продовження кредиту з прийнятою нині відсотковою ставкою в право позичальника прийняти чи відхилити цю пропозицію на протязі певного времени.

Залог по ссуде ..

§ 12 абзац 1 закону про іпотечних банках Німеччини зобов’язує іпотечні банки знайти й розрахувати розмір застави по позичку для об'єктів, є забезпеченням кредиту. Тут ідеться про один з основних правил іпотечних кредитних операцій. Встановлення розміру застави по позичку служить банку критерієм визначення верхньої межі величини кредиту, який може надати позичальнику. Відповідно до цього розпорядження розмір застави на позичку неспроможна перевищувати продажну вартість об'єкта застави, оскільки земельну ділянку за своїми властивостями і за раціональному господарюванні вже приносив постійний дохід. Обставини, які збільшують вартість об'єкта застави, наприклад, особиста заінтересованість будь-якої особи, спекулятивне пропозиції чи розраховане лише з вузьке коло осіб надлишкове і устаткування об'єкта до уваги не приймається. Відповідно до § 13 закону про іпотечних банках, кожен іпотечного банку зобов’язаний розробити порядок визначення заставної вартості об'єкта. Цей лад має бути схвалений і дозволено до виконання органом банківського нагляду. Відповідно до цього порядку іпотечного банку в оцінці вартості повинен використовувати письмове висновок, так звану «оцінку вартості об'єкта застави», подану незалежним, офіційно призначеним експертом у сфері строительства.

Банк проти неї від цієї процедури, якщо величина позички становить певної максимальної величини, а документи з об'єкту застави вистачає визначення розміру застави по ссуде.

Стоимостные компоненти визначення вартості застави на позичку. При визначенні вартості отдаваемого під заставу майна як забезпечення кредиту оцінюються принципово три параметра:

стоимость земли, стоимость зведених на ділянці об'єктів (вартість строительства),.

капитализируемая вартість потенційних (майбутніх) накопичених доходов.

Стоимость землі об'єкта застави. Вартість землі визначається виходячи з порівняння вартості 1 кв. м землі об'єкта застави і схожих за матеріальним становищем, особливостям і можливість подальшої забудови інших земельних ділянок. Отримана під час продажу земельних ділянок вартість фіксується різними службами, наприклад, експертними комісіями при органах місцевого самоврядування, ці дані можна використовувати потім порівнювати. Якщо 1 кв. м землі стоїть 150 євро, то тут для об'єкта застави площею 140 кв. м ціною землі становитиме: 400 кв. м X 150 євро = 60 000 евро.

Стоимость зведеного об'єкта. Іпотечні банки в оцінці вартості зведеного об'єкта використав основному два методу, це метод індексації і метод зниження вартості. При методі індексації, що застосовується переважно для старої забудови, при будинках старше 10 років, будівельні витрати на куб. м архітектурного простору, встановлені виходячи з статистичних цін 1914 року, множаться на ухвалений органами банківського нагляду індексу будівельних витрат, що як мінімум разів на рік мають встановлювати наново. Цей індекс містить надбавку до вартості, враховує підвищення з 1914 р., так звана «надбавка на удорожание».

Реальная вартість об'єкта застави. Сума розрахованих в такий спосіб ціною землі і вартості зведеного будівлі і є реальну вартість об'єкта залога.

Капитализированная вартість потенційних майбутніх доходів об'єкта застави. Накопичена прибуток розглядається на підставі постійно одержуваного чистого річного прибутку, йдеться про так званої капіталізованою щорічної чистої дохідності об'єкта. Чистий прибуток складається з річного прибутку, наприклад, з орендної плати, з відрахуванням, з які у регіоні, загальних господарських витрат, що є приблизно 25—35%. До господарським видатках належать до основному експлуатаційні, адміністративні і виробничі витрати, видатки зміст будинку, ризик втрати орендної плати й на амортизаційні відрахування. Отриманий в такий спосіб чистий річний дохід капіталізується за визначеною відсоткової ставці: нові будівлі 5% (коефіцієнт капіталізації — 20), й інших об'єктів із 6% (коефіцієнт капіталізації — 16,67), до 7% (коефіцієнт капіталізації — 14,29). Сума накопиченої прибутку визначається за такою формулою: чистий річний дохід X коефіцієнт капитализации.

Расчет й визначення розміру застави по позичку. Для встановлення розміру застави на позичку іпотечного банку підсумовує спочатку отримані суми вартісних компонентів «реальну вартість» плюс «капитализированная вартість» і знаходить потім середньоарифметичне. Потім банк, з конкретної історичної ситуації, вирішує, який компонент — реальну вартість чи сума капіталізованою прибутку — значніша і вагомішими щодо вартості ділянки. Це від характеру використання об'єкта застави. Якщо він цілком чи переважно здається у найми чи оренду, його вартість становить першу чергу, постійно отримуваний дохід. І тут іпотечний банк бере в основі розміру застави на позичку суму капіталізованою прибутку, якщо вона нижче, ніж встановлена реальну вартість. Якщо сама сума капіталізованою прибутку більше реальну вартість, то банк рухається за вищенаведеної схемою, одержуючи середнє статистичне. Якщо ділянку не приносить доходу, оскільки вона перебуває у користуванні власника, то сума капіталізованою прибутку не береться до уваги. Що стосується використання їх у особистих цілях приватних, квартир чи, тоді як приватній хаті одна квартира використовується задля власного проживання, іншу здається у найми іпотечний банк, щодо розміру застави на позичку більше орієнтується на встановлену реальну стоимость.

Предельная величина позички. Гранична величина позички відповідно до § 11 закону про іпотечних банках становить 3/5 розміру застави на позичку, обчисленого і встановленого іпотечним банком кожному за конкретного випадку, тобто говориться про 60% межі. Відповідно до § 10 закону про іпотечних банках для випуску заставних можна використовувати як забезпечення ті іпотеки, що відповідають вимогам §§ 11 та дванадцяти Закону про іпотечних банках. Через це розпорядження власники заставних захищені особливим образом.

Размер застави на позичку і гранична величина застави у разі виділення кредиту. Приклад: Для придбання квартири потрібен кредит площею 200 000 євро. Встановлено, що квартира до 10 років і в 300 000 євро чи реальні. Вище сказано, що іпотечного банку вправі вести реальну вартість методом зниження вартості і поступово переорієнтовуватися під розмір застави на позичку. Розрахунок виконаний так: а) ціна квартири — 300 000 євро, б) знижку на 10% від реальної вартості — 30 000 євро, розмір застави на позичку дорівнює реальну вартість — 270 000 євро, р) Гранична величина застави на позичку (60%) — 60% від 270 000 євро = 162 000 євро. Іпотечний банк, виходячи із умови забезпечення заставних аркушів, відповідно до § 10 закону про іпотечних банках може використовувати лише 162 000 євро від величини кредиту. Але потребують кредиті в 200 000 євро, тому постає запитання, чи може банк дати їм залишок цифру 38 000 євро. Відповідно до § 5 абзац 2 п. 2 закону про іпотечних банках дозволено у там межах. Усі іпотечні банки діють у цього розпорядження й виділяють кредит у вигляді до 80% від собівартості об'єкта застави. Якщо встановлена вартість, що у тому випадку визначено як реальна вартість 270 000 євро, дорівнює собівартості об'єкта застави, то 80% становитимуть 212 000 євро. І вельми означає, що іпотечного банку правомочний виділити кредит у вигляді 200 000 євро. І банк надасть цю суму, якщо він тільки переконається під час перевірки платоспроможності позичальників, що вони можуть регулярно виплачувати щомісячну ставку погашення кредиту. Але решту суми в 38 000 євро банк неспроможна покрити із засобів, отриманих від продажу іпотечних заставних, він має знайти їх іншим способом.

Обеспечение кредиту у вигляді ипотеки ..

В договорі кредитування боку узгоджують, що позичальник іпотечного банку оформляє іпотеку на об'єкт залога.

Сущность сенс іпотеки, правові основи. Правовими основами іпотеки є §§ 1113—1100 Цивільного кодекса.

Понятие «іпотеки». § 1113 Цивільного кодексу визначає іпотеку, як обтяження земельних ділянок про те змістом, що особі, на чию користь відбувається обтяження, виплачується певну суму грошей задоволення його вимог з вартості земельних ділянок. Звідси випливає, як суттєвий ознака — зв’язок (акцессоритет) вимоги з занесеним в поземельну книжку, як обтяження, правом, наприклад, розмір вимоги банку, що з договору кредитування, з іпотекою на користь банку. Тобто розмір, та моральний стан іпотеки залежить від узгоджених у договорі грошових требований.

Предмет іпотеки. Предметом іпотеки, відповідно до § 1113 ДК, то, можливо земельну ділянку. Дані про його площі зберігають у кадастрових документах і поземельній книзі. До земельної ділянки ставляться також наявність його важливі складові, оскільки вони можуть бути предметом особливого права, відповідно до (§ 93 ДК). Це предмети, жорстко пов’язані з поверхнею земельних ділянок. До них належать насамперед будинку, споруди, але можуть бути і і зелених насаджень ділянки (§ 94 ДК). Іпотека включає у собі також, відповідно до § 1120 ДК, належать власникам продукти виробництва земельної ділянки й інвентар. Приналежності і інвентар — це рухоме майно, який під час експлуатації земельних ділянок (§ 97 ДК має значення для земельних ділянок, зайнятих в сільськогосподарському і промисловому виробництві). Іпотека поширюється на орендної плати і на вимоги щодо сплати відсотків від оренди земельних ділянок (§ 1123 ГКГ), одержуваних власником земельних ділянок, і навіть на страхові зобов’язання предметів, які підлягають іпотеку: переважно це вимоги з страховок будинку, §§ 1127, 1128 ГКГ, наприклад, страхування будинку банку по випадок пожара.

Виды іпотек. § 1116 Цивільного кодексу допускає два виду іпотеки, саме: іпотека, підтверджена іпотечним актом, так звана зворотний іпотека, і «книжкова» іпотека, тобто іпотека, внесена в поземельну книжку. Закон походить від іпотеки, подтверждаемой іпотечним актом. Це означає, що з занесенням іпотеки в поземельну книжку кредитору видається на руки свідчення. Але власник земельного дільниці і власник іпотеки (банк) можуть дійти угоді у тому, у цьому не потрібно. Про це угоді робиться запис в поземельній книзі. Якщо записи про такий угоді немає, потрібно виходити із те, що йдеться про іпотеку із видачею іпотечного акта.

Возникновение іпотеки. Основними передумовами до виникнення іпотеки являются:

соглашение між власником земельного дільниці і майбутнім власником іпотеки (кредитором). Їхні стосунки повинні прагнути бути скріплені договором, занесение іпотеки в поземельну книгу, при іпотеку з іпотечним актом кредитору передається акт (§ 1177 ГКГ).

Договор по іпотеку містить такі данные:

точное позначення земельних ділянок (по поземельній книзі), що має бути обтяжений ипотекой, требование в грошах, яке підлягає обеспечению, согласованную відсоткову ставку та палестинці час, з якого мають виплачуватися проценты, согласованный термін виконання платежей, размер пені за просрочку, регулирования щодо розірвання іпотеки (§ 1141 ГКГ),.

наименование й адреса кредитора, наприклад, «іпотечного банку Н»,.

имя й адреса власників земельного ділянки, наприклад, дружини С, договоренность у тому, що іпотека повинна бути внесений у поземельну книжку (дозволу внесення змін — у поземельну книжку) і відповідну письмову заяву до відомства поземельних книжок (дільничний суд, служба поземельних книг),.

дату укладання договора.

Договор іпотеки може мати суворої форми. Але практично це все відбувається ж ми так, оскільки що міститься в договорі дозволу внесення змін — у поземельну книжку вимагає нотаріального запевняння підписи власника земельної ділянки у договорі. Без офіційного нотаріального запевняння підписи запис про іпотеку нічого очікувати зроблено відомством поземельних книжок (дільничним судом), бо тільки у разі нотаріального запевняння існує гарантія те, що власник земельного ділянки власноручно підписав договір встановити іпотеки і дозвіл їхньому внесення в поземельну книжку. Договір у Німеччині підписується, як правило, у присутності нотаріуса і завіряється им.

Ипотечные банки через додаткове примітка у договорі кредитування часто погоджують із власниками земельних ділянок те, що останні зобов’язуються підкоритися процедурі примусового виконання. Ця домовленість набирає чинності, у разі не виконання позичальником своїх зобов’язань за кредитами. Вона рятує боку від судового виробництва, попереднього подальшому, законом встановленому судовому процесу примусового стягнення, економлячи в такий спосіб час і гроші. Якщо така угода укладається, то нотаріус повинен засвідчити весь договір з іпотечному кредитування. Завдання нотаріуса у тому, щоб він, нейтрально стосовно сторонам договору, надав консультації стосовно питання гарантій, наданих завіреним в такий спосіб договірного соглашения.

Итак, якщо договір про іпотечному кредитуванні укладено, то боку договору повинні надати його відомству поземельних книжок разом із заявою про внесення іпотеки на земельну ділянку в поземельну книжку. Якщо в цьому було задіяний нотаріус, те, як правило, він від імені які уклали договір сторін завдає їх у відомство поземельних книжок і клопочеться про внесення іпотеки в поземельну книгу.

Обязательные дані про іпотеку в поземельній книзі і іпотечному акті. Відомство поземельної книжки зобов’язане в відповідність до § 1115 ГКГ вказати, по меншою мірою, такі данные:

владельца ипотеки денежную суму требования процентную ставку по кредиту В іншому відомство поземельної книжки (дільничний суд) із внесенням іпотеки в поземельну книжку може керуватися дозволом внесення іпотеки. Істотним із внесенням в поземельну книжку і те, щоб чітко було вказано розмір обтяження земельного участка.

Согласно Положення щодо проведення поземельної книжки іпотечний акт має включати в себя:

номер аркуша поземельної книги, номер обременяемого земельних ділянок, під яким зареєстрований в поземельної книге, обязательные дані про іпотеку, які у поземельної книге.

Ранг іпотеки. У розділах I і II поземельної книжки можуть утримуватися даних про різних правах на земельну ділянку. Тому ранг іпотеки по відношенню решти правам на земельну ділянку визначається відповідно до часу внесення іпотеки в поземельну книжку. У чиїх інтересах іпотечного банку стежити, що його права по іпотеку потрапили в поземельну книжку ролі першорядних стосовно до решти правам, які у свою черга повинні жодним чином обмежувати інтереси іпотечного банка.

Продажа об'єкта застави через самого власника. Якщо позичальник тривалий час зможе виконувати свої зобов’язання за кредитом, то банк порадить то протягом певного періоду, відповідного дійсним умовам, продати об'єкт застави. Як власник він може це і такий її варіант є найприйнятніший йому способом виконати частково чи цілком свої кредитні зобов’язання. Зазвичай, вільна продаж об'єкта застави (вдома, квартири) значно вигідніша сторонам, ніж приведення у виконанні судового вирішення і примусова продаж об'єкта застави. Результат продажу залежить, природно, від цієї ситуації ринку нерухомості, отже, від продажною вартості. З отриманої від продажу об'єкта застави суми банк за анулювання іпотеки одержує її частину виручки, необхідну покриття посталої заборгованості і погашення кредиту. У разі, якщо власнику зірвалася продати об'єкт застави, після закінчення часу й банк розриває договір кредитування і іпотеки і вдається до останнього засобу, до судовому виконання умов договору, манливому у себе примусову продаж об'єкта з аукциона.

Ипотечные банки ..

Ипотечные банки є кредитними інститутами, що відбито у § 1 закону про кредитних операціях, що є всім кредитних інститутів Німеччини «Основним Законом» й у § 1 закону про іпотечних банках, спеціально створеному законі для приватно-правових кредитних інститутів. Їх основні завдання, види угод викладені у § 1 закону про іпотечних банках. Это:

залог земельних ділянок (що є у країні) та її забезпечення через встановлення іпотеки над земельним участком, эмиссия іпотечних заставних виходячи з придбаних ипотек, предоставление кредитів вітчизняним корпораціям і установам громадського права чи надання кредитів третіх осіб за умови, що гарантами виступають ці корпорации эмиссия комунальних боргових зобов’язань — заставних відповідно до § 41 закону про іпотечних банках виходячи з надання кредитних коштів вітчизняним корпораціям і організаціям, і отримання певних прав стосовно ним.

Согласно § 5 закону про іпотечних банках вони теж мають декларація про вчинення деяких побічних та допоміжних угод. Важливим виглядом допоміжних угод є можливість надання позички, перевищує 60% граничною вартості земельного участка.

Следующим виглядом побічних угод є розміщення капіталовкладень, отримання вкладів, збереження і управління цінними паперами. Це може статися й у інших угодах чи певного розміру пайова участь у діяльності інших підприємств, якщо це є рішенню основних цілей іпотечного банка.

К допоміжним угодам віднесено розміщення вільних засобів у інших банках чи скуповування випущених нею самою власних цінних паперів. Допоміжні угоди припустимі в тому разі, якщо вони служать головним чи побічним операциям.

Что стосується фінансової політики, проведеної іпотечними банками, то ній їм відведена посередницька і трансформаційна функція. Завданням банків є залучення вільного, шукає вкладення приватного капіталу і коштів інституціональних вкладників (наприклад, страхових компаній) для довгострокового рефінансування. Притягнутий в такий спосіб капітал використовується на кредитування приватних осіб і житлово-комунального господарства, підприємств в промисловості й сільського господарства те щоб вкладнику (власникові заставних) було гарантовано можливість отримання своїх грошей до срок.

Особенности іпотечних банков..

Все сказане вище дає привід говорити про іпотечному банку, як особливої формі кредитного інституту, який володіє суттєвими відзнаками. Йдеться про особливих кредитних інститутах, чия сфера діяльності визначається спеціальними законодавчими актами, регулюючими завдання й види угод. Іпотечний банк неспроможна здійснювати всю широку гаму фінансових операцій, як різні комерційні банки.

Итак, іпотечні банки у кредитній сфері працюють із суворо певними краєвидами та формами кредиту, тож мають справу з певним колом ділових партнеров.

Другой характерною рисою іпотечних банків був частиною їхнього привілей з випуску боргових заставних зобов’язань. Решта частноправовые кредитні інститути немає право вживати для позначення своїх цінних паперів слово «заставної лист» (§ 5 Закон про іпотечних банках). Те, що рефінансування здійснюється через продаж іпотечних і комунальних боргових зобов’язань та заставних аркушів теж свідчить, що іпотечні банки обмежені у виборі способів рефінансування, тобто створення грошового капіталу і водночас цим обмежується коло діловими партнерами, котрим таку форму вкладення капіталу приемлема.

Форма організації іпотечних банків також визначено спеціальним регулюванням, це § 2 закону про іпотечних банках. Вони можуть існувати лише у формі акціонерного товариства чи командитного акціонерного товариства. Проте іпотечні банки у вигляді командитного акціонерного товариства у Німеччині не существуют.

Закладные листы ..

Эмиссия заставних аркушів. Іпотечний закон надає банку право здійснити емісію заставних аркушів лише тоді, коли він придбав вже цінності, які б як їх покриття. Мінімальна загальна вартість випущених заставних становить 10 млн. євро. Емісії заставних здійснюються або у вигляді реальної (готівкової) видрукуваної друкарським способом заставної облігації (заставної), або у вигляді сертифіката на емісію заставних у крупних випусках, які потім у банке-депозитарии, це звані «глобальні свидетельства».

Закладной лист — заставна («готівковий» примірник). Заставні листи друкуються спеціалізованими друкарнями цінних паперів з використанням особливого способу друку на захищеної від підробок папері. За виконання вимог до якості друку стежить біржова служба допуску і експерти німецького Федерального банку. Відповідно до § 8 закону про іпотечних банках заставної лист мусить мати інформацію про правових відносин між іпотечним банком і дотримувачем закладного аркуша — так звані умови емісії:

номинальная вартість закладного аркуша, існують заставні листи номіналом в 100, 200, 500, 1000, 5000 і 10 000 евро, процентная ставка, через яку банк зобов’язується виплачувати річні відсотки, час і їх выплаты, время і важливе місце повернення номінальною вартості закладных, название іпотечного банку, як боржника по відношення до власникові закладной, положения про можливість розірвання договору, відповідно до § 8 абзац 2 стор. 2 закону про іпотечних банках власникові заставної може бути дозволили на розірвання договору з іпотечним банком, що у цьому випадку банк може мати справу з проблемами ліквідності, вона може отримувати від своєї кредитора позичку будь-якої миті, до прикладу, на вимогу власників заставних, а в термін, певний договором кредитування. З іншого боку, іпотечного банку може відмовитися від права виплати від номінальної вартості заставної терміном до 10 років. Насправді, зазвичай, обмовляється «неподлежимость запитання заставної» як банку, так власника заставної,.

наименование органу, разрешившего випуск заставних листів, і дата видачі разрешения, дата видачі закладного листа, идентификационный номер цінних паперів, для полегшення встановлення эмиссии, подтверждение, призначеного державою довіреної особи (попечителя іпотечного банку), що з заставної є у наявності, передбачене законом покриття, що іпотечним банком було зроблено запис в іпотечному регістрі (регістр покрытия).

Закладные листи оформляються як пред’явницькі, і іменні цінних паперів, тобто можуть бути видані на конкретну особу. Наприкінці 1996 р. 75% всіх що у зверненні заставних було видано пред’явника і 25% були іменними. Особі, разместившему свій капітал у банку, видається заставної листок і додатково щодо нього купонний лист відсоткові ставки, який містить річні відсоткові купони попри всі час дії заставної. Для отримання річний суми відсотків вкладник пред’являє один відсотковий купон банку, і здійснює його погашение.

«Глобальное» закладное свідчення. З метою спрощення і раціоналізації скоєння кредитних операцій на Німеччини більшої частиною проводяться емісії, за яких відбувається видача заставних аркушів. Це правда звані «безштучные» емісії. І тут іпотечного банку видає на всю емісію сертифікат, одне «глобальне» свідчення, яке потім відповідно до § 9-а закону про депонировании цінних паперів, розміщається для зберігання банке-депозитарии, хранителе цінних паперів. Обличчя, яка хоче придбати частина такий емісії, одержує вигоду від іпотечного банку або банку, виступає посередником у цій угоді, письмову квитанцію на кредитованную суму (документальне підтвердження про депонировании грошової суми). Ця квитанція на кредитованную суму містить позначення емісії, величину відсоткової ставки, номінальну вартість частини одержуваної емісії, термін виплати відсотків та відмиванні грошей. Заснування банку, який виказав квитанцію, стежить через депозитарний банк за депонуванням відсотків і погашенням суми із боку іпотечного банку, здійснив цю емісію. Інвестор вправі в час реалізувати на фондову біржу свій заставної аркуш, або частку емісії, якій він володіє по квитанції, отже отримати свій капітал по актуальному курсу назад, без очікування закінчення термін дії заставної і виплати від номінальної вартості заставної банком.

Предписания з правового захисту власників закладных ..

В основі закону про іпотечних банках лежить вимога про захист власників заставних іпотечного банку. Це міститься у таких трьох фундаментальних принципах закона:

принцип специализации, принцип конгруэнтности, принцип покрытия.

Принцип спеціалізації. Цей принцип випливає з § 1 і § 5 закону про іпотечних банках, за якими іпотечним банкам дозволяються тільки певні види угод. Кредити, зазвичай, довгострокові, та його придатність покриття заставних передбачає при проведенні кредитних операцій метод, що грунтується досить абстрактних вимогах гарантії, розмір яких залежить від виду об'єкта застави. Це легко доступній для огляду структуру ризику будь-якого банку, знижує можливий ризик при укладанні угод. Але іпотечного банку зобов’язаний слідувати як абстрактним вимогам гарантії стосовно об'єкту застави, але, відповідно до § 18 закону про кредитних операціях, він, як будь-який інший кредитний інститут, зобов’язаний перевірити особисту кредитоспроможність позичальника. Якщо ця умова не виконується, то кредит може бути виділено, навіть якщо вартість об'єкта застави відповідає всім необхідними вимогам. Обмежене кількість видів кредитних операцій, скоєних іпотечним банком, сприяє високої ефективності їх і уможливлює менший, ніж у сусідніх банках персонал, тому Витрати утримання персоналу та матеріальні витрати у іпотечного банку менш значні. З принципом спеціалізації, таким чином, пов’язаний принцип економічну ефективність. З цього випливає ще й зниження ризику банкрутства. З часу видання закону про іпотечних банках в 1900 року у Німеччини цього не сталося жодного випадку їх банкрутства.

Принцип конгруентності. Цей принцип характеризується тим, що вимоги іпотечних банків стосовно своїм позичальникам й інвестиційні зобов’язання банків за заставними листам їх інвесторам, за своїми умовам повинні співвідноситися друг з одним. § 6 абзац 1 закону про іпотечних банках визначає, що це загальна сумарна вартість випущених заставних аркушів іпотечним банком мусить бути, у вигляді їх номіналу, покрита ипотеками, по меншою мірою, той самий вартості і з меншою мірою, так само доходами від відсотків. Це правда звана конгруентність покриття. Відповідно до § 9 закону про іпотечних банках заставні листи дозволено випускати лише тому випадку, якщо термін дії заставних аркушів набагато перевищує термін дії договорів іпотечного кредитування (конгруэнция звернення). Саме тому власникові заставних може бути дозволили розірвання інвестиційного договору (§ 8 абзац 2 стор. 2 закону про іпотечних банках). Право розірвання зробив би неможливим конгруэнцию звернення. З іншого боку, існують обмеження щодо обсягів випуску заставних аркушів (§ 7 закону про іпотечних банках). Відповідно до цього розпорядження загальна вартість випущених іпотечним банком в звернення заставних неспроможна перевищувати 60-кратно розмір його (гарантійного), власного капитала.

Принцип покриття (забезпечення) заставної. Його сенс у тому, що іпотечного банку задля забезпечення запитів (вимог) власників заставних повинен утворити резервний капітал для покриття вартості заставних. Отже, власники заставних у разі банкрутства іпотечного банку можуть на переважне задоволення своїх вимог з цих коштів. Цю процедуру визначена у §§ 6 див. п. 3.2−10−12, 22, 30−32 і 35 закону про іпотечних банках. Відповідно до § 10 в ролі покриття для іпотечних заставних аркушів можна використовувати лише ті іпотеки, сума кредиту за якою перевищує 60% встановленої вартості об'єкта застави (§ 12 закону про іпотечних банках наказує банкам дуже обережно здійснювати оцінку вартості об'єкта застави). Щоб можна був у будь-якої миті швидко одержувати інформацію про такі ипотеках, вони, відповідно до § 22 закону про іпотечних банках, заносяться банком у спеціальний регістр (іпотечний регістр). Внесення в регістр є передумова і доказ того, що у гарантію банку — іпотеку, поширюються особливими правами власника заставних. Для ідентифікації об'єкта застави, іпотеки кредиту до реєстру заносяться необхідні дані. Незалежний, призначений Федеральним відомством з нагляду над діяльністю кредитних інститутів, тобто державним органом нагляду, попечитель (довірена особа) повинен, відповідно до § 30 закону про іпотечних банках, перевіряти: йде чи промову про припустимою вартості покриття, і належним чи чином, відбулося виникнення обеспечительного права, іпотеки чи ні. Без його документального підтвердження (свідоцтва) видача заставних неприпустима. Довірена особа що з банком стежить над збереженням внесених Регістр іпотеки цінностей (§ 31 закону про іпотечних банках). Банк може тільки з згодою довіреної особи вилучати їх із резервного капіталу забезпечення заставних. Переважна право власників заставних перед інші кредитори банку з задоволенню їх вимог з внесених іпотечний регістр іпотек у разі банкрутства іпотечного банку закріплено § 35 закону про іпотечних банках. Всі представлені принципи та його законодавча база пропонують власникові заставних цим з багатьох причин широкі можливості захисту. Вони перетворили іпотечний заставної лист в надійну цінний папір в Германии.

Закладной лист є особливо надійну форму розміщення капіталу. І надійність вкладень спонукала німецького законодавця дозволити певним конкретних особах і установам вкладати гроші, якими вони управляють за дорученням третіх осіб, в заставні листы.

Согласно § 1806 ГКГ опікун повинен надійно й під відсотки розмістити гроші опікуваного, є частиною його зі стану. Це означає, що опікун може вибрати лише спосіб вкладання великих грошей, що цілком б виключав їх втрату. Відповідно до § 1807 абз. 1 п. 4 ГКГ і з урахуванням § 1 «Постанови про гарантії надійності вкладення капіталу підопічного» заставні листи і сродненные із нею боргові зобов’язання (облігації), заставні листи приватних іпотечних банків таки ставляться до такого виду гарантованих вложений.

Особые гарантии..

Для іпотечних позичок у Німеччині існують особливі гарантії:

принцип покриття: сума що у обороті заставних аркушів мають бути менші чи дорівнює сумі іпотечних ссуд, учет всього резервного капіталу покриття заставних в іпотечному регистре, ответственность інституту кредитування капіталом покриття і цікава всім станом банку,.

преимущественное право власника заставних над іншими кредиторами у разі банкрутства банка, пределы звернення заставних у приватних іпотечних банков, определенная законом процедура визначення вартості об'єкта застави приватних іпотечних банков Немецкие приватні страхові компанії та установи соціального страхування також зіштовхуються з проблемою надійного розміщення коштів, одержуваних ними від своїх клієнтів і які покликані б служити у ролі покриття зобов’язань, що випливають із договорів страхування, так званий капітал страхової компанії з виплати страхового возмещения.

В § 54а закону про нагляді за соціальним страхуванням і § 83 абз. 1 Кодексу соціальних законів заставні листи зізнаються надійним способом розміщення капіталу страхових компаній. Отже, страхові компанії заслуговують вкладати гроші своїм клієнтам в заставні листы.

Также і стройсберкассы відповідно до § 4 абз. 3 пропозицію 2 закону про стройсберкассах заслуговують вкладати накопичення, їхнім клієнтів чи кошти інвестиційного фонду, відповідно до § 8 закону про порядку стягування ПДВ і сплати комунальних зборів заставні листы.

К до того ж заставні листи можна перезаставити й одержати, в такий спосіб, банківську позичку. Це означає, що німецький Федеральний банк та її філії — земельні центральні банки — видають кредити під заставу заставних аркушів. Тобто німецьке законодавство передбачив для особливо потребують захисту своїх інтересів кола інвесторів заставної лист, як особливу форму вкладення капіталу. Це засвідчує тому, що ще й воно визнає цей вид вкладення як найбільш надежный.

Частному вкладнику, що хоче вкласти накопичені кошти у цінних паперів, стоїть замислитися, який краєвид вкладення йому вибрати, чи спекулятивний (акції), чи надійний, як заставних. Перший спосіб пропонує понад високий відсотковий дохід: але, найчастіше, пов’язані з ризиком в цілому або частково втратити свої гроші. Якщо ж вкладник вибере надійну форму розміщення капіталу, то відсотковий дохід, зазвичай, менше порівняно з спекулятивної формою, але виплата грошей гарантирована.

В Німеччини приватний інвестор вибирає надійну форму вкладення свого капіталу. Цим пояснюється й те, що ще кілька років тому я заставні листи іпотечних банків були самої обращаемой цінної папером на фондовому ринку утворили сегмент майже 40%.

Система «Стройсбережение» ..

Годами розквіту для німецьких стройсбербанков були роки після Другої Першої світової. У Німеччині мала місце гострий дефіцит житла. У цій ситуації громадяни великою мірою використовували переваги системи «Стройсбережение», і роблять це близько сьогоднішнього дня.

В загальній сумі німецькі стройсбербанки в період із 1950 по 1998 рік виплатили своїх клієнтів по «стройсбережению» (далі «стройсберегатели») близько 900 млрд. ньому. марок. За цей період система «Стройсбережение» брала участь у фінансуванні приблизно 12 млн. квартир. Тільки 1999 року ця сума їх становила більш як 53 млрд. ньому. марок для 122 278 квартир. У тому числі один Стройсбербанк Швэбиш Халл виплатив 13,3 млрд. ньому. марок для 30 728 квартир.

Сегодня, що у Німеччини 34 стройсбербанка, обслуговують майже 30 млн. договорів із «стройсбережению», в яких беруть участь близько 19 млн. громадян Федеративної Республіки Німеччини. Таким чином, загалом кожен четвертий німець уклав договору про «стройсбережении». Основна частина коштів за «стройсбережению» витрачається сьогодні на модернізацію та реконструкції квартир і домов.

Пример: 10 бажаючих будувати, які мають достатнього власного капіталу, начитают зберігати кошти. Припустимо, кожному при цьому потрібен 1 млн. рублів, але кожен зберігає на рік лише 100 тис. Якщо кожен чи діє у окремішності, то бажаючий будувати повинен чекати приблизно 10 років, що він зможе розпочати будівництво. Якщо ж все 10 об'єднуються в цільової колектив, перший із них може будувати через рік, якщо інші надають йому свої заощадження як кредит. Наступного року може будувати другий, якщо перший сьогодні вже замість ощадного вкладу вносить частку щодо повернення кредиту та т. д.

Таким чином, всі бажаючі досягають мети у середньому двічі швидше проти тим підходом, коли кожен діє одноосібно. Держава заохочує бажання зберігати і використовувати власний капітал шляхом надання дотацій, у Німеччині ці дотації називаються «премії по стройсбережению».

В на відміну від майже інші країни, особливо у на відміну від англосаксонських країн, німецькою системою «стройсбережения» виходить з замкнутої системи фінансування. Шляхом об'єднання численних клієнтів в «Суспільство самодопомоги» цю систему гарантує незалежність з ринку капіталу та його процентних коливань. «Стройсберегатели» беруть він договірну обов’язок планомірно зберігати до каси, з якому вони за визначеною черговості отримують заздалегідь встановлену «стройсберсумму». Ця ж сума складається з внесених вкладів — залежно від тарифу це 40 чи 50% від «стройсберсуммы» — і з позички по «стройсбережению», що є різницею між «стройсберсуммой» і сумою внесених вкладов.

Характерным для «стройсбережения» у цій формі є також те, що позичку можна лише «стройсберегатели». Діє принцип замкнутої системи заощадження та фінансування. У Стройсбербанк надходять заощадження, державні дотації у вигляді жилстройпремий і засоби від погашення будівельних позичок. З грошей — і тільки з цих коштів — видаються нові будівельні позички (кредити). Дотримуючись принципу замкнутої системи фінансування, «Стройсбережение» можна розділити на три фази:

фаза заощадження,.

фаза оцінки виконання умов кредитования, фаза видачі ссуд.

В початку фази заощадження «стройсберегатель» домовляється зі стройсбербанком суму договору чи сумі по «стройсбережению». У цьому вся договорі «стройсберегатель» регулярно утруднює себе зобов’язання вносити регулярні вклади, причому йому вирішаться внести багато грошей, ніж обумовлено. Відсоток тих вкладів постійне, і він становить від 2,5 до запланованих 4% річних, залежно від тарифного варианта.

Условием з виплати «стройсберегателю» договірної суми є досягнення їм певної суми заощадження, яка протягом визначеного часу повинна перебуває у розпорядженні колективу «стройсберегателей», тобто стройсбербанка. Залежно від тарифу — це близько 40—50% договірної суммы.

Для визначення черговості виплати обчислюється, так званий, «оціночний чинник», який визначається за простою формулі «час помножити за власний кошт». Тут має бути досягнуто певна величина, розмір якої пов’язані з загальним обсягом вступників заощаджень. Факт виконання умов — тобто досягнення мінімальної відстані заощаджень і необхідного «оцінкової чинника» — називається «цутайлунг».

С «цутайлунг» починається фаза видачі позичок (кредитування). Сберегатель отримує крім власних заощаджень кредит, який до погашення має постійний низький відсоток, і отримання якого «стройсберегатель» придбав законні підстави вже з підписання договору по «стройсбережению».

Отдельные фази процесу «стройсбережения» видно з відповідного малюнка в додатках. У фазі заощадження клієнт в початку накопичує певну суму грошових заощаджень. Як швидко сума заощаджень разом із кредитом то, можливо видана, залежить, після досягнення цієї мети по «стройсбережению», від суми заощаджень у банку. Зрозуміло, клієнт не зобов’язаний брати стройсберкредит. Можна зробити лише заощадження і витрачати їх за власним бажанням желанию.

В разі тривалості заощадження не менш 7 років клієнт навіть залишити собі державні «стройсберпре-мии», оскільки він надавав свої заощадження колективу «стройсберегателей» в протягом 7 років. Він вніс цим внесок у тому, щоб інші «стройсберегатели» отримали необхідні собі гроші прискореними темпами.

После виплати кредиту починається фаза повернення кредиту, котрій діє низький незмінний відсоток (від 4,5% до 6% годовых).

Прямая лінія відбиває ефективну відсоткову ставку для «стройсберкредитов» — 5,37% річних. Ці ставки не змінюються. Вони постійні як на період погашення позичок, а й у протягом всієї дії договора.

Тем самим «стройсберегатель» з одного боку має точний вихідний базис калькуляції для свого об'єкта (будівництво, купівля чи модернізація квартири) з укладення договору, з іншого боку — «стройсберегательный» кредит не піддається коливань відсоткових ставок на рынке.

После 1998 року, проте, слід фаза різкого підвищення відсоткові ставки. На вершині цього розвитку на 1999 року бажаючий будувати, який взяв позику ринку капіталу, платить приблизно 1.550 ньому. марок, тобто на 40% більше, ніж кілька років раніше. У результаті, «стройсберегательные» кошти, які з заощадження і кредиту, покривають у Німеччині, зазвичай, тільки п’яту частину загального фінансування власного будинку чи квартиры.

В цілому, надання житла громадянам, в тій чи іншій формі, підтримується державою. Розрізняють дві форми цієї поддержки:

поддержка у придбанні житла у приватному собственности, прямые і безпосередні субсидії квартплат.

Проблемы над ринком житла Германии ..

В час й у Федеративної Республіці Німеччини є проблеми над ринком житла. У старих землях ФРН спостерігаються тенденції зменшення кількості людей, що у однієї квартирі. Дедалі більше більш молодики хочуть все раніше й раніше мати власну квартиру. З іншого боку, сильний приплив людей інших країн підвищує попит на житло. У нових Федеральних землях (територія колишньої НДР) переважна більшість житловий фонд потребує в грунтовної реконструкції та частково навіть у новостройке.

Потребность гроші задля збереження житловий фонд становить розмірі 224 млрд. ньому. марок, будівництво нового житла — 140 млрд. ньому. марок і вартість будівельних робіт для заміни які прийшли став непридатним будинків — 230 млрд. ньому. марок. За ціни для нової квартири чи Українського дому у вигляді 400 тис. ньому. марок вартість державної для набуття власності становить від 50 тис. до 120 тис. ньому. марок в залежність від виду поддержки.

Строительные заходи, пов’язані з субсидією квартплат, оцінюються державі вже у розмірі від 190 тис. до 300 тис. марок.

Поддержка на придбання власності, цим, значно вигідніше державі, ніж надання населенню житла у найм. Чим зумовлена цю перевагу? Той людина, який вирішив придбати власність, пов’язує з цим вищу готовність власного внеску до створення умов та фінансування житла, чому він людина, який орендує квартиру. Це означає, що наступний власник квартири або торговельні доми готовий у значно більшою мері брати участь у створенні собі своєї сім'ї аналогічних житлових условий.

Пути підтримки житлового строительства ..

При підтримки у придбанні приватної власності на житло розрізняють двома способами підтримки:

поддержка від початку фінансування, при цьому йдеться про пільги, сприяють покупцю нерухомості при виплаті відсотків і погашенні, що з поверненням отриманого кредиту. Як правило, ці пільги видають у формі більш вигідного налогообложения, поддержка до початку фінансування, у своїй йдеться про пільги, сприяють майбутньому покупцю нерухомості у накопиченні власного капіталу будівництва або придбання удома чи квартиры.

«Стройсбережение» єдина ощадної формою у Німеччині, що від держави отримує пряму підтримку до створення власного житла. При ощадному внесок у розмірі до 1.600 ньому. марок на рік заміжні чи одружені отримують стройсберпремию в розмірі 10%, якщо їх річний дохід вбирається у 54 тис. ньому. марок. Для незаміжніх і холостяків цієї премії становить половину вищезгаданого размера.

В нових Федеральних землях діють інші дані. Тут люди, одружені, отримують 15% премії при ощадному внесок до запланованих 4 тис. ньому. марок. Тим самим у нових Федеральних землях законодавство створює вагоміший стимул підвищення житлової ситуації, що є там ще більше гострої, шляхом проведення приватних заходів з будівництва та реконструкції жилья.

Структура ринку на Германии ..

В 2000 року у Німеччини було прийнято рішення про видачу іпотечних кредитів на фінансування житла загальну суму 79,1 млрд. євро. У цьому сегменті ринку лідирують ощадні каси, частку якої припадає 35,3% цієї суми. З другого краю місці — іпотечні банки, мають частку у 27,1%. Їх йдуть будівельні ощадні каси із часткою в 22,1%. На ринку фінансування виробничих об'єктів нерухомості (загальний обсяг наприкінці 2000 року — 217,6 млрд. євро) абсолютними лідерами, були іпотечні банки, частка з яких становила 50,4%. Друге і відповідно займали відповідно ощадні каси (18,2%) і державні банки федеральних земель (16,3%). Саме показники у житловому секторі ілюструють те що, що іпотечні банки відіграють істотне значення у фінансуванні об'єктів нерухомості. Для здобуття права вибудувати самодостатню систему житлового будівництва потрібно, проте, провести й інші інституціональні реформи, зокрема, у фінансовому секторі. Приміром, наявність системи строительно-сберегательных кас і відповідна структуру сектора комерційних банків дозволить брати участь у кредитуванні житлового будівництва як спеціалізованим установам, а також іншим банкам.

4. Європейський досвід іпотеки (однорівнева система )..

Отметим основні риси європейської моделі:

всеобъемлющая державну підтримку учасників системы, государственное регулювання через встановлення правилами гри.

Система іпотечного кредитування як знімає соціальні проблеми, а й виступає локомотивом економіки держави.

Послідовність формування системи іпотечного кредитування .

Изучение історичного досвіду створення іпотечного кредитування дозволяє не лише розуміти основні правові норми й економічні бік питання, а й враховувати послідовність її формування, і навіть чинники впливу економічних умов довкілля на систему.

Первый етап формування системи пов’язані з створенням інституту первинної іпотеки. У цьому етапі відбуваються перші спроби стандартизації оформлення боргових зобов’язань позичальників з допомогою застави нерухомості і наданням додаткових гарантій. Наприклад, гарантії третіх осіб, розподіл ризиків по зобов’язанням з однієї позичальника на групу, встановлення лімітів виділення кредитів залежно від оцінної вартості застави. Всі угоди є між учасниками інфраструктури ринку первинної іпотеки реєструються і підлягають спеціалізованому обліку. Зазвичай, кредитування виготовляють тривалий термін (щонайменше 10 років) під низькі відсотки (трохи більше 7−8% годовых).

Второй етап розвитку системи пов’язані з формуванням вторинного ринку іпотеки і механізму підвищення ліквідності емісійних цінних паперів. Аналізуючи цей етап з’являються спеціалізовані кредитно-фінансові установи, що виробляють емісію «заставних аркушів «стандартного зразка без вказівки конкретного майна, відповідального за зобов’язаннями. Володар закладного аркуша став мати безпосереднє вимогу до його емітенту. Це дозволила істотно розширити число інвесторів, котрі розміщують свої капітали у іпотечних паперах. Роль державного впливовості проекту та регулювання зростає: вводиться спеціалізований нагляд контроль над діяльністю іпотечних банків, накладаються обмеження на емітентів паперів, і регулюється обсяг эмиссии.

Третий етап розвитку системи пов’язані з інтеграцією територіальних систем іпотечного кредитування на національні і подальшим удосконаленням фінансових інструментів вторинного рынка.

Особого уваги заслуговує те що, що для становлення системи іпотечного кредитування в умовах, як не відмінних економічної стабільністю, а, навпаки, де й кризових. Ця обставина дозволяє розглядати процес створення іпотечного кредитування як міру, сприяє стабілізації економіки нашої країни, що відбувається поза рахунок залучення інвестицій у реальний сектор економіки та зміцнення ринку. Зокрема, при відновленні повоєнної Німеччини, як і в часи Великої американської депресії, механізм іпотечного кредитування використовувався, як із основних заходів виведення економіки цих країн із глибокого кризиса.

Перспективность «системи стройсбережений» ..

Рассматривая сучасний європейський досвід, відзначимо, що особливої уваги заслуговує вивчення так званої «системи стройсбережений ». Найбільш вражаючий успіх у практичному використанні даної моделі досягнуто Німеччини. Вона вдало поєднує механізми накопичення з механізмами кредитування громадян, ні з заходами державної і стимулювання. Цю систему рекомендована, як найбільш перспективна, авторами книжки «Основи організації іпотечного кредитування «Кудрявцев В. А. і Кудрявцевой Є.В., які розглянули основи поширених у світі систем організації іпотечного кредитування. Вони вперше у вітчизняній літературі комплексно освітили організацію іпотеки у межах теорій ставлення до функціонуванні фінансових систем.

Ссудосберегающая модель — це «збалансована автономна модель ». Ключовим відмітним ознакою даної моделі є сберегательно-ссудный принцип її функціонування. За такої принципі кредитні ресурси не запозичаються на ринку капіталів, а цілеспрямовано формуються рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників по принципу каси взаємодопомоги. У межах цієї моделі декларація про отримання позички виникає в позичальника в тому разі, адже раніше він передав у систему свої тимчасово вільні кошти, причому сума заощаджень мусить бути приблизно рівної сумі кредиту, який він може розраховувати. Це є істотним мінусом конкретної позичальника, оскільки відсуває у часі момент можливого придбання нерухомості. Однак у моделі є й світло серйозні плюси, оскільки потенційно дана модель найменше залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку на силу своєї автономности.

Для іпотечного банку не варте питання, що й по яку ціну знайти кредитні ресурси, а і її встановити розумну маржу за послуги. А самі ставки доходу за депозитними вкладами і відсотка за користування кредитом теоретично можуть бути на довільному рівні. Ця якість збалансованої автономної моделі має особливо важливе значення у розвиток іпотечного кредитування у країнах із нестійкою економікою, з тією застереженням, що взаєморозрахунки мають реалізовуватись у «твердої «валюте.

Практически механізм діє так. Громадяни, бажаючі придбати житло, включаються у взаємодія зі спеціалізованої фінансово-кредитної системою за 2 року — 10 років доти. Виходячи зі можливостей, вони роблять гроші у спеціалізовані банки чи ощадкаси до накопичення приблизно 45−50% вартості майбутнього житла, після чого набувають декларація про отримання державної дотації (до 10% вартості житла) право отримання пільгового кредити оплати якої бракує його частину. Погашення цього кредиту зазвичай триває 10−15 лет.

Благодаря нагромадженню першому етапі фінансових ресурсів з допомогою цільових вкладів у кредитних установ є можливість використовувати ці гроші для видачі позичок тим громадянам, які звернулися до неї раніше й вже другого етап отримання кредитів. Німецька модель стройсбережений значно менше пов’язана й менш залежить від функціонування вторинного ринку цінних паперів під заставні нерухомість. Поєднання ніби одна особа вкладника зі ссудополучателем є типовою рисою цієї моделі іпотечного кредитування. До виплати загального обсягу вкладник є кредитором, а після надання йому позички із боку стройсберкассы він стає його должником.

Уже під час укладання договору вкладчик-участник набуває декларація про надання позички, у якій їй немає то, можливо відмовлено. Відсоткову ставку у цій позичку протягом усього термін дії є стабільною і «поза конкуренції низькою — від 4,5% до 8,5%. Залежно від тарифу терміни дії позички коливаються від 6,5 до 18 років. У період первинного накопичення на вклади нараховується відсоткову ставку, що становить 2,5% -4,5% в залежність від соціального статусу позичальника і умов договору про надання позички. Базування німецької системи стройсбережений на цільових внесків громадян, як основному джерелі ресурсів визначає дві основні вигоди: власний капітал, накопичений вчасно, зменшує розмір щомісячних виплат ссудополучателя згодом збільшує фінансування при будівництві, власний капітал служить буфером, коли внаслідок коливань відсоткові ставки межа платоспроможності ссудополучателя підвищується.

Если є висока частка власного капіталу, то тільки п’яту частину придбаної нерухомості є гарантією надійності для отриманої позички. Якщо внаслідок коливань відсоткові ставки межа платоспроможності ссудополучателя перевищується, можна збільшити розмір отриманої позички на перехідний час, щоб врівноважити підвищення відсоткових ставок. Існує державну підтримку системи стройсбережений. Держава стимулює накопичення власного капіталу шляхом надання субсидій на до житлового будівництва чи податкових привілеїв. Вкладник має можливість самостійно вибрати вид стимулирования.

Отметим головні вигоди системи стройсбережения для государства:

государство може частково перенести відповідальність за рішення житлової проблеми, у країні приватних інвесторів і тому підтримує приватну инициативу, государству створення власності на житлоплощу більш вигідно, ніж будівництво квартир під оренду, це означає висока ефективність при щодо низьких витратах, держава, в такий спосіб, вносить внесок у стабілізацію народного хозяйства, в закону про участь держави у освіті майна держава стимулює стройсбережения з допомогою додавання до засобам громадян певних доплат роботодавців, одне тимчасово враховуючи їх при налогообложении.

Трудности адаптації «системи стройсбережений» в умовах російської экономики ..

Обсуждая проблему адаптації одноуровневой системи іпотечного кредитування у сучасної Росії, відзначимо, і зробимо висновок про неможливості масового, социально-значимого ринку іпотечного кредитування у умовах пред’явлення до іпотечним банкам універсальних нормативів як до будь-яких іншим комерційних банків. Недосконалість сучасного російського законодавства заохочує працювати потенційними учасниками цього ринку невигідною. Виходом із цієї ситуації є прийняття спеціального закон про іпотечних банках, який встановлює особливі нормативи діяльності, правового режиму емісійних цінних паперів, форм і методів державного фінансового контролю над операціями іпотечних банків з тими паперами. Ці заходи повинні знизити витрати учасників ринку іпотечного кредитування й забезпечити працездатність системы.

Однако, попри справедливість виведення, ці пропозиції не дають вичерпної відповіді поки що не низка запитань. Чи зможе середньостатистичний росіянин оплачувати кредити, відповідні нинішньому рівню ставки рефінансування Центробанку — 50−60% річних? Якщо ні, то яка частина населення може? Як забезпечити довгострокові активи при короткострокових пасивах? Умови кредитування встановлювати з постійними параметрами чи зі змінними, залежно від інфляції? Якщо зі змінними, те, як забезпечити, щоб рівень інфляції відповідав рівня доходів населення? На жаль, відповіді ці питання известны.

В час над ринком капіталу немає довгих і «дешевих» грошей. Ті ресурси, які пропонують, можуть обслужити лише багаті люди, давно вирішили свої житлові проблеми. І тут до системи іпотечного кредитування перехідний час потрібно впроваджувати спеціальні механізми, дозволяють притягнути до систему широкі прошарки населения.

В кількох регіонах нашої країни чиняться спроби використання представленої моделі. Кудрявцевы у своїй книжці, порівнюючи системи іпотечного кредитування, перевагу віддають ссудосберегательной моделі у зв’язку з її автономністю, отже, незалежністю від ринку. Проте, тут закладено розбіжність у курсової різниці валюти позикових і поворотних коштів. Якщо заощадження виробляються, наприклад, у доларах США, а повернення виробляється у рублях, виникла потреба покривати як % по обслуговування кредиту, а й курсову різницю валют. Друга складова, як правило, за умов нестійкою економіки становить серйозну величину. Попри що здається замкнутість і консервативність ссудосберегающей системи, вона може впасти при стрибку курсу долара, який. наприклад, мав місце 17 серпня 1998 г.

Второй значний недолік, притаманним для цією системою в умовах російської економіки, — відсутність надійних гарантій для заощаджень. Згідно з умовами ссудосберегательной системи її учасник від 3 до 5 років накопичує ресурси, та був кредитується. У зв’язку з тим, що у Росії протягом 10 років населення, принаймні 3 разу, втрачала заощадження на рахунках банків, нині відсутня реальна можливість застосування цій технології для накопичення коштів. Найбільш популярним способом накопичення є купівля готівкової валюти економічно розвинених стран.

Список литературы

Для підготовки даної роботи було використані матеріали із сайту internet.