Международные стандарти оцінки нерухомості

Международные стандарти оцінки недвижимости

Реферат з дисципліни Економіка нерухомості виконав студент групи 3/39 Мурадов М.

Ивановский державний хіміко-технологічний университет Институт управління фінансів України й інформаційних систем Кафедра економіки та финансов Иваново 2004.

Введение

Профессиональные норми оцінки — це стандарти професійної практики оцінки, розроблювані професійними організаціями та державою контролю над діяльністю своїх членів. Знання стандартів дозволяє оцінювачам використовувати єдину термінологію, поняттєвий апарат, і методики оценки.

Оценка майна йде своїм корінням в класичну і сучасну економіку. До 40-му рр. ХХ століття у багатьох країнах розробив основному схожі між собою принципи і методик оцінки, однак лише у другій половині століття став розвиватися підхід до поняття оцінки як до професійної дисциплине[1] .

На протязі 60−70 рр. ряд національних організацій оцінювачів розробили й опублікували стандарти професійної практичної діяльності своїх членів. Цей приклад були інші. Зміст стандартів сполучило міркування професійного порядку з практичними потребами ринку. У деяких країнах стандарти були в цілому або частково на національні закони та нормативні акти. Деякі організації виробили контрольні і виконавчі процедури, дозволяють висловлювати осуд і позбавляти професійного статусу члена організації у разі серйозної невиконання ним стандартів чи що з ними етичних норм.

Анализ змістовної діяльності авторитетних зарубіжних професійних об'єднань оцінювачів однозначно свідчить у тому, що вирішення їх основним функціональним завдання у рамках ринкової економіки — забезпечення споживачів професійними послугами високої якості — досягається шляхом стандартизації процедур оцінної діяльності. Іншими словами, стандартизація є стрижнем всієї діяльності об'єднань оцінювачів як у національному, і у міжнародному масштабе.

Международные стандарти оцінки (МСО) як звід единообразных правил

Для проведення професійного оцінювання майна оцінювачам необхідно керуватися певними правилами і використовувати спеціальну для цій галузі діяльності термінологію, що у сукупності представляє собою своєрідний професійний «інструмент» оцінювача. Дане обставина ясно усвідомлювали розробники Міжнародних стандартів оцінки, тому одній з завдань Міжнародних стандартів є забезпечення оцінювачів певним набором коштів за проведенню оцінки майна. З цієї точки зору Міжнародні стандарти оцінки є дуже великий документ. Для наочності можна навести деякі цифры[2]. Чотири нинішніх стандарту оцінки майна визначають 16 базових видів вартості, понад 34 спеціальних термінів, 27 статей стандартів присвячені правилам розкриття оцінювачами інформації про виробленої оцінки якості та коректному складання підсумкових звітів, близько 60 положень стандартів містять докладні правила, встановлюють, який краєвид вартості і відповідні йому метод обчислення цього виду вартості треба використовувати оцінювачам в оцінці різних майнових активів. Встановлювані стандартами правила є систему взаємозалежних норм, що визначається під час першого чергу структурою побудови норм кожного з стандартів. Розділи стандартів складено у певному послідовності, починаючи з вказівки призначення стандарту сфери його застосування, потім визначення термінології, далі йдуть правила, які веліли певну послідовність проведення оцінки, і методологія визначення тієї чи іншої базового виду вартості. Самостійний розділ кожного стандарту присвячений правилам складання звіту про проведеної оцінці. Зазначена структура повторюється кожного з чотирьох стандартів, що загалом робить Міжнародні стандарти оцінки єдиним збалансованим і повноцінним актом.

Интерес викликає запитання, тоді грунтується зведення правил оцінки різних майнових активів у єдиний документ. Розробники МСО при конструюванні правил, які входять у стандарти, ставили собі завдання вийти більш високий рівень узагальнення, і, абстрагуючись від правил оцінки окремих видів майнових активів, прагнули створити такі норми, які перебували б для оцінювання багатьох майнових активів. Через війну включені в МСО правила носять настільки загальний характер, що розроблені стандарти цілком обгрунтовано може бути склепінням принципів оцінки, тобто. ширших і спільних норм.

При формулюванні загальних принципів оцінки розробники стандартів неминуче мали знайти ключові критерії з оцінки будь-яких майнових активів. Таким критерієм, є «корисність». Як у розділі 7 запровадження МСО, «ключовим критерієм з оцінки будь-якого нерухомого чи рухомого майна є його корисність. Загальною метою процедур, використовуваних у процесі оцінки, є визначення та кількісне вираз ступеня корисності що оцінюється майна». «Корисність» майнового активу є економічної категорією, що у тому чи іншому вигляді вартості. При цьому найчастіше використовується поняття ринкової стоимости.

Другим критерієм відомості правил оцінки на єдиний документ є визнання їх розробниками стандартів як «кращих», тобто. в у максимальному ступені які відповідають потребам проведення професійної оцінки. Визнання будь-яких правив у ролі «кращих» ввозяться ході роботи Міжнародного комітету з питань стандартам оцінки шляхом узагальнення національної практики оцінки держав-членів МКСО. У зв’язку з цим Міжнародні стандарти оцінки є звід единообразных практичних правил проведення оцінки, створений шляхом узагальнення різної національної практики. Але на відміну від національних стандартів оцінки держав-членів МКСО правила проведення оцінки міжнародною рівні має іншої якісний уровень.

Имеется у вигляді таке. Якщо національний стандарт оцінки є «найкраща» національна практика, то міжнародний стандарт оцінки не являє собою лише кращим із національних стандартів, а утворюється шляхом узагальнення національної практики оцінки різних країн. Точніше, міжнародний стандарт вбирає у собі правила, які у різних національних стандартах оцінки, здатні, на думку членів Міжнародного комітету з питань стандартам оцінки, в у максимальному ступені відбивати потреби професійного оцінювання майна міжнародною рівні. Приміром, в п. 9.1 запровадження Міжнародні стандарти оцінки стосовно звітам оцінки сказано, що «метою стандартів є з’ясування усталеними міжнародними правилами, покликаних зменшити чи усунути плутанину під час використання звітів оцінки і сприяти його кращому їх пониманию».

Следует відзначити, кожен член комітету прагне включенню у міжнародний стандарт своєї національної практики, відбувається своєрідна боротьба. Приміром. Федеральну спілку оцінювачів ФРН (ВVS) офіційно проголосив мета — своєю роботи у міжнародному комітеті у стандартам оцінки — привнести національні і загальноєвропейські методи та засобами визначення про те, щоб були визнані міжнародною рівні. Це важливо, зазначає уповноваженого представника ВVS, оскільки створює додаткову упевненість у висновках німецьких і європейських оцінювачів, що у дозволить працювати по відомим їм методам.

Поскольку Міжнародні стандарти оцінки містять низку правил проведення оцінки майна, всі вони розглядалися вище як звід единообразных правил проведення оцінки майна, створений шляхом узагальнення різної національної практики оцінної діяльності. Таку заяву вимагає уточнення. У виконанні вітчизняної літературі І.С. Зыкиным зазначалося, що склепіння единообразных правил як «квазиправовые» регулятори у своїй основі представляють кодифікації звичаїв і звичаїв у торгівлі, здійснені на недержавному уровне.

Постоянное та широке дотримання даних склепінь правил призводило і призводить до становлення чи закріплення які у них положень як звичаїв і звичаїв, що їхнього застосування суднами і арбітражами. У зв’язку з цим слід зазначити, що Міжнародні стандарти оцінки на основі є кодифікацією звичаїв і звичаїв на практиці оцінки. Істотною відмінністю зводу единообразных правил, основу якого кодифікація звичаїв і звичаїв у торгівлі, від Міжнародних стандартів оцінки у тому, що джерелом формування правила звичаїв і звичаїв є стійка звичайна практика, а джерелом формування правил міжнародного стандарту оцінки — «найкраща практика», яка обов’язково буде звичайній практикою. Так, наприклад, в п. 1.1 стандарту 1 «Ринкова вартість як оцінки» стверджується, що мета справжнього стандарту — дати загальноприйняте визначення ринкову вартість, загальні критерії, пов’язані з цією ухвалою. Як бачимо, запозичені із різних національних стандартів оцінки, встановлюваних професійними організаціями оцінювачів або державою. На національному рівні проведення оцінки, які у національних стандартах оцінки, також є звичаями чи звичаями на практиці оцінки, оскільки встановлюються професійними організаціями оцінювачів або державою, а чи не складаються стихійно, самостійно, волею учасників відносин за оцінкою имущества.

В цьому сенсі звернімося до історії розвитку оцінної діяльності з прикладу розвитку оцінки нерухомого майна у Росії. З скасуванням кріпацтва в 1861 г. у Росії виникла потреба проведення кадастрових робіт, невід'ємною складовою частиною яких була оцінка нерухомості. Аби вирішити пов’язаних із цим завдань окремими губерніях Росії із 1870 г. почалося поступове статистичне дослідження нерухомого майна, під час якого виконувалися роботи з оцінки землі та Київської міської нерухомості. Як справедливо зазначає Б. Д. Новиков, 4 накопичений у цих губерніях Росії досвід дозволив запровадити відповідну регламентацію процесів оцінки на рівні". 8 червня 1893 г. Уряд Росії видало Закон «Про переоцінці всіх видів нерухомого майна». Поруч із законом були затверджено зміни й Правила оцінки нерухомих майн «, а трохи згодом — інструкція щодо застосування закону. Знадобилося 23 роки накопичення досвіду по оцінці нерухомості, зокрема і методологічного досвіду, тобто. формування певних методів оценки.

Поскольку відбувалося накопичення практики проведення оцінки, можна припустити, що з період практика цілком могла б стати «звичайній». Але, як цілком слушно зазначає І.С. Зикін, далеко ще не кожна звичайна практика можна розглядати як звичаю чи звичаю. Саме собою тривале дотримання будь-якого правила практично ще констатує їх у ролі звичайного. Важливо, щоб це правило стало постійно дотримуватися на практиці в переважній більшості випадків, набуло однаковий характер. Але саме однаковості практики тоді і існувало. Навпаки, в практиці можна говорити про і аж прооценочной діяльності. Після ухвалення в 1893 г. Урядом Росії Закону «Про переоцінці всіх видів нерухомого майна», та був і «Правил оцінки нерухомих майн» відпала можливість формування звичаю на практиці розвитку оцінної діяльність у Росії. Таким чином, ще встигнувши сформуватися, звичаї ділового обороту у сфері оцінки майна поступилися своє місце державного регулювання. Проте згадана практика, безсумнівно, вплинула формування державних нормативних актів у галузі оцінки, оскільки за формуванні цих нормативних актів була враховано нагромаджена за 23 року практика.

В розвитку оцінної діяльності інших країнах при появу перших національних стандартів оцінки складалася аналогічна ситуація. Стандарти оцінки створювалися для регулювання оцінної практики з допомогою правил, що регламентують порядок проведення оцінки й поведінки оцінювачів. Самій практикою оцінної діяльності не вироблялися правила, що змогли скластися як звичаїв чи звичаїв, та був було б закріплені у вигляді національних стандартів оценки.

Таким чином, основу Міжнародних стандартів оцінки як зводу единообразных правил проведення оцінки майна утворює не кодифікація звичаїв чи звичаїв на практиці оцінки, а аналіз політики та узагальнення правил, встановлюваних національними стандартами оцінки майна членів МКСО.

Международные стандарти оцінки як кодекс поведения

Как відзначалося вище, Міжнародні стандарти оцінки, будучи стандартами професійної діяльності з проведенню оцінки майна, регламентують поведінка оцінювачів. Фактично МСО підпадає під визначення кодексів поведінки, наведене І.С. Зыкиным, який зазначає, що кодекси поведінки спрямовані встановлення стандартів поведінки у певній галузі професійної діяльності. У кожному з чотирьох які у час стандартів оцінки МСО міститься розділ 5 «Вимоги стандартів», де докладно регламентуються дії оцінювача, починаючи з прийняття ним він зобов’язань з проведення оцінки й завершуючи упорядкуванням звіту про результати оцінки.

Рассмотрим норми, які у розділі 5. Єгоров В.В. зазначає, під російськомовним терміном «кодекси поведінки» розуміються як «codes of conduct», так і «codes of ethics», тобто. норми поведінки й етичних норм. Співвідношення таких норм у цьому чи іншому кодексі поведінки буде, швидше за все, визначатися його завданнями. Так було в передмові до Міжнародному кодексу рекламну практику відзначається, хоча кодекс «задуманий передусім інструмент самодисципліни, але з тим він призначений і від використання у судовій практиці як довідкового матеріалу у межах відповідних законів». Навпаки, Міжнародні стандарти оцінки спочатку не створювалися лише як інструмент самодисципліни оцінювача. Вони мусили покликані, ще, дати оцінювачам інструмент проведення оцінки на вигляді встановлення термінології і методології. При докладному розгляді норм розділу 5 Міжнародних стандартів оцінки видно, що в разі спостерігається зворотне співвідношення. Більшість норм даного розділу є нормами «codes of conduct». Наприклад норми самодисципліни оцінювача можна навести норму п. 1 ст. 5.1 МСО-1, що встановлює, що й оцінювач не має достатніми знаннями, досвідом та компетенцією до виконання даного завдання відповідність до Міжнародними стандартами оцінки, він має повідомити звідси клієнту до прийняття зобов’язань з проведення оценки.

Помимо цього, завдання Міжнародних стандартів оцінки як кодексу поведінки полягає у надання допомоги оцінювачам і відповіді тих питання стандартів поведінки, куди не відповідають національні стандарти оцінки. Так було в публікаціях Міжнародного комітету з питань стандартам оцінки часто вживається наступна формулювання: «Комітет повідомляє у тому, що будь-який недотримання оцінювачами рекомендацій, встановлених Міжнародними стандартами оцінки, можуть призвести до комерційних чи правовим санкціям. І навпаки, відповідність стандартам може бути частиною має силу аргументу захисту оцінювача, який значущий у разі судового позову про накинутого недбалості, поданого клиентом».

Таким чином, Міжнародні стандарти оцінки на частини тих положень, спрямованих на регулювання поведінки оцінювачів, можуть розглядатися як «кодекс поведінки» оценщика.

Ведущие міжнародних організацій оценщиков

Интеграционные процеси у Європі, що призвели до створення Європейського Союзу, і інтенсивно що розвиваються за останні десятиліття процеси глобалізації бізнесу, зокрема бізнесу нерухомості, — усе це послужило найсильнішим стимулом для об'єднати зусилля оцінювачів нерухомості різних країн і. Провідними міжнародними центрами методичного об'єднання професійних структур оцінювачів на сьогодні стали:

Международный комітет стандартів оцінки IVSC (International Valuation Standard Committee), який об'єднав провідні організації оцінювачів Європи — й Америки: організації 35 країн — дійсних членів і ще 14 країн — в різних інших рангах, Европейская асоціація оцінювачів TEGoVA (The European Group of Valuers «Associations), об'єднала близько 40 професійних структур оцінювачів країн Європи. Нижче розглянуті основні тези міжнародних стандартів — з огляду на те, що обидві типу стандартів IVSC (Міжнародні) і TEGoVA (Європейські) розроблено у тісному узгодженні друг з одним. Особливу увагу приділено стандартам і організації оцінної діяльність у Великобританії, в Королівському суспільстві фахівців із нерухомості RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) як одному з найстаріших і визнані світових центрів практичної й методологічною діяльність у галузі оцінки недвижимости.

Стандарты IVSС і TEGoVA[3].

Во запровадження наводиться коротка історична довідка, относящая становлення професійної оцінної діяльності як самостійного бізнесу у окремих країнах до 1940;му рр., поєднання міжнародних зусиль у цій галузі — до 1980;му рр. Власне Міжнародний комітет FVSC було засновано 1981 р. Характерно, що на посаді найважливіших аргументів для консолідації діяльності оцінювачів різних країн і шляхом створення системи узгоджених стандартів оцінки наводяться вища з кінця 1970;х рр. активність у розвитку міжнародних потоків і інтенсивно що розвиваються процеси глобалізації бизнеса.

Действующая структура Міжнародних стандартів (по стану на 1 липня цього р.) входять такі разделы.

I. Запровадження (общее).

Международный комітет із стандартам оцінки IVSC (загальна передісторія, члени Комітету, статусу і взаємодії, керівництво і місце розташування Комитета).

Конституция FVSC (дати підстави і реорганізацій, найменування, мети, керівні і виконавчі органи, механізми участі й взаємодії, загальні збори, голова секретаря, фінансове забезпечення, політика та процедури). Міжнародні стандарти оцінки (цілі й області дії, організаційну структуру документа загалом, формат — типова внутрішню структуру стандартів, додатків і посібників, етапи развития).

Так, загальну структуру документа «International Valuation Standards 2000 «має наступний вид.

1.

Введение

.

2 Загальні концепції, й принципы.

3. Кодекс поведения.

4. Типи собственности.

5. Типи оценок.

6. Стандарти: International Valuation Standards: IVS1 і IVS2.

7. Додатка: International Valuation Applications: IVA1 і IVA2.

8. Керівництва (Guidance Notes).

9. Комментарии.

10. Словник терминов.

Формат (типова структура) основних стандартів, і посібників включає дев’ять уніфікованих позиций:

1) введение,.

2) область дії (зв'язку з іншими матеріалами і областями дії інших стандартів оценки),.

3) основні определения,.

4) зв’язок із стандартами бухгалтерського учета,.

5) основні тези (роз'яснення) даного стандарта,.

6) дискусійні аспекты,.

7) предостережения,.

8) відхилення від стандартов,.

9) дата запровадження документа в действие.

II. Основні концепції, й принципи оцінки (General Valuation Concepts and Principles).

Введение

(про фундаментальної спільності проблем оцінки на різних странах).

Понятия землі і власності, і навіть оцінювання і професії оценщика.

Понятия нерухомості і нерухомість, рухомого і нерухомого майна, різних типів активів, амортизации.

Цена, вартість, ринок та оцінювання, ринкова вартість, вартості восстановительная і замещения.

Рыночная стоимость.

Принцип найкращого використання («…найбільш ймовірне використання для об'єкта з тих, які фізично можливі, юридично дозволені, обгрунтовані, фінансово здійсненні і призводять до найвищої оцінці об'єкта »).

Полезность (призначення та ефективність использования).

Другие важливі концепції (зокрема, варіанти тлумачення ринкову вартість, залишкової вартості замещения).

Методы оценки.

III. Кодекс поведінки (Code of Conduct).

Вводное замечание.

Области дії кодексу (зокрема статус оцінювання по стандартам IVSC, зв’язку з законодавчої базой).

Определения.

Вопросы етики: взаємодії з і фахівцями з інших, конфлікту інтересів, конфіденційність у роботі, незалежність, компетенція, застереження, доповідь про оценке.

IV. Типи оцінюваної власності (Property Types).

Вводные замечания.

Недвижимость: терміни і тлумачення, типи об'єктів нерухомості, правничий та обмеження, сервітути, частки, особливості оцінки, основні методи оценки.

Движимая власність: терміни і тлумачення, типи об'єктів, поліпшення, устаткування, оборотний капітал, нематеріальні активи, особливості оцінки й методи оценки.

Бизнес: комерційну діяльність, чинне підприємство, юридичних осіб, складні структури, інвестиційний бізнес, особливості оцінки й ефективні методи оценки.

Финансовые інтереси: види фінансових інтересів при різному партнерство, інвестиції у нерухомість і цінних паперів, зв’язок із стандартами фінансової складової діяльності, особливості оценки.

V. Міжнародні стандарти оцінки IVSC (International Valuation Standards).

Этот розділ трансформує основні концепції, й принципи попереднього розділу будь-якому іншому розрізі — стосовно більш конкретизований ситуацій, об'єктах та операціям. Він охоплює запровадження і такі дві основні стандарту IVS1 і IVS2.

Введение

в Міжнародні стандарти: ринкова і неринкова бази оцінки, ринки, ціна, вартість будівництва і оценка.

IVS1 — «Базис оцінки — ринкова вартість »: дається докладний аналіз ринкової оцінки об'єкта оцінювання як ведучого базису оцінної деятельности.

IVS2 — «Базиси оцінки — інші, ніж ринкова вартість »: розглядаються неринкові типи оцінок, зокрема, оцінка за збереження напрямку використання, оцінка при обмеженнях ринкового обороту, спеціалізована оцінка, знос і старіння, переоцінка і др.

VI. Додатка до Міжнародних стандартів (International Valuation Applications).

IVA1 — «Оцінка для фінансової звітності «(Valuation for Financial Repor-ting). У організаційному плані питань це, можливо, ключове ланка у складі стандартів оцінки. Його призначення — допомогти оцінювачу нерухомості у своїх діях та у взаємодію у цій специфічної, складною і добре формалізованої роботі суміжних професіоналів із фінансової документацией.

IVA2 — «Оцінка для кредитних цілей «(Valuation for Lending Purposes). Виділення стандарту оцінки майна тим операцій, де вона виступає як вартісного гаранта їх надійності, пояснюється винятково високої ринкової затребуваністю даного класу операций.

VII. Керівні вказівки (Guidance Notes GN1—GN8).

Этот розділ Міжнародних стандартів сформувати як послідовна розбудова раніше які діяли додатків до Міжнародним стандартам APG1—APG3. Нині вона вмикає такі руководства:

GN1 «Нерухомість » ,.

GN2 «Оцінка орендних прав » ,.

GN3 «Оцінка машин і устаткування » ,.

GN4 «Нематеріальні активи » ,.

GN5 «Чинне підприємство » ,.

GN6 «Оцінка бізнесу » ,.

GN7 «Небезпечні й отруйні речовини в оцінюванні «,.

GN8 «Залишкова вартість заміщення » .

В частковості, керівництво GN5 (до 2000 р. відоме під індексом APG1) роз’яснює особливості оцінки чинного підприємства (як чинного виробничого об'єкта) порівняно з базисами ринкової вартості й неринкових методов.

Руководство GN7 (до 2000 р. відоме під індексом APG2) призначено допомогти оцінювачу дати раду мері впливу шкідливих і отруйних речовин (будівельних і опоряджувальних матеріалів, компонентів довкілля) на вартісну оцінку аналізованого їм об'єкта недвижимости.

В керівництві GN3 (раніше відомому під індексом APG3) спеціальну увагу приділяється ситуацій оцінки, не що з традиційної оцінкою з метою бухгалтерського обліку, і подібних фінансових документів. Розглядаються особливості складу підприємств як майнових комплексів, які включають різні поєднання об'єктів нерухомості (земельних ділянок та будинків), машин і технологічного устаткування, об'єктів виробничої инфраструктуры.

Кроме того, IVSC включають: коментарі, словник термінів та схему взаємодій до міжнародних фінансовими стандартами (International Accounting Standards).

Европейское співробітництво оцінювачів виводить свій сучасну історію з кінця 1970;х рр., починаючи з організації Європейської групи оцінювачів основних фондів — TEGoVOFA (1977). У другій половині 1990;х рр. після злиття з аналогічної організацією оцінювачів EUROVAL грунтувалася Європейська група асоціацій оцінювачів TEGoVA.

Ниже наводиться зміст Європейських стандартів оценки[4] як затвердженої бази узгодженої оцінної діяльності професійних фахівців у країнах Європейського союзу та інших членів Європейської асоціації оценщиков.

1.

Введение

.

2. Питання соответствий.

2.01. Міжнародні стандарти (TEGoVA і IVSC).

2.02. Директиви Європейського Союзу й національні законодавство ще й практика.

2.03. Відхилення від Європейських стандартов.

3. Оцінювач активов.

3.01. Європейська акредитація, взаємне визнання, місцеве законодавство ще й лицензирование.

3.02. Оцінювач активів: визначення, кваліфікація і відносини з клиентом.

3.03. Відносини оцінювача активів з аудитором.

3.04. Умови соглашения.

4. Основи (базиси) оценки.

4.01. Принципи оцінки і уявлення її результатов.

4.02. Призначення оцінки й універсальна база оценки.

4.03. Ринкова стоимость.

4.04. Ринкова вартість не враховуючи альтернатив использования.

4.05. Ринкова вартість з урахуванням альтернатив использования.

4.06. Негативна стоимость.

4.07. Залишкова восстановительная стоимость.

5. Оцінка спеціальної недвижимости.

5.01. Оцінка з урахуванням показників бізнесу — комерційна недвижимость.

5.02. Активи з зменшення вартістю — истощимая недвижимость.

5.03. Заводи, верстати і оборудование.

5.04. Майно громадського сектора.

6. Спеціальні чинники, що впливають оцінку недвижимости.

6.01. Вплив довкілля — токсичність і вредность.

6.02. Ушкоджена недвижимость.

6.03. Незавершене строительство.

6.04. Неиспользуемое обладнання та верстати, оцінювані разом із зданием.

7. Оцінка для спеціальних целей.

7.01. Оцінка для фінансової отчетности.

7.02. Оцінка для іпотечного кредитования.

7.03. Інвестиції — страхові компанії та пенсійні фонды.

7.04. Компанії по розвитку недвижимости.

7.05. Оцінка бизнеса.

7.06. Спільні підприємства міста і товариства з обмеженою ответственностью.

7.07. Міжнародна нерухомість (об'єкти, які працюють у різних странах).

8. Оцінка з урахуванням неринкових показателей.

8.01. Концепція цінності — інвестиційна стоимость.

8.02. Восстановительная вартість будівництва і вартість замещения.

8.03. Вартість в использовании.

8.04. Вартість при вимушеної продаже.

8.05.Оценка з урахуванням виробничого потенціалу (виключаючи нематеріальні активы).

8.06. Прогнозы.

8.07. Ретроспективна оценка.

8.08. Ревізії оценок.

9. Сертифікат оцінки (отчет).

9.01. Принципи уявлення результатів оценки.

9.02. Публікації і ответственность.

10. Специфіка законодавств країн.

10.01. Вступні замечания.

10.02. Німецьке законодавство з оцінці в західних областях іпотеки і инвестиций.

10.03. Іспанські методи оценки.

10.04. Британські методи оценки.

11. Керівні матеріали і приложения.

11.01. Ключові терміни і определения.

11.02. Європейський кодекс измерения.

11.03. Європейський кодекс поведінки (этики).

11.04. Модель умов угоди про оценке.

11.05—07. Контрольний список питань, методи лікування й стандарти оцінки, звіт про проведену роботу і результаті оценки.

Подчеркнем, що наведені міжнародні і європейські стандарти не проголошуються назавжди і безповоротно зафіксованими документами уніфікації. Одне з принципів міжнародної (та й будь-якій іншій обдуманої) стандартизації — слідувати актуальним вимогам що розвивається ділового світу і процесів глобалізації. Тому з відомою регулярністю йде коригування та розвитку окремих стандартів, доповнення їхній кругозір новими документами. Так було в частковості, два роки після виходу друком перших Міжнародних стандартів оцінки МСО-1—МСО-4 з’явилися докладання й дозволу керівництва APG1—3. У період 2000—2003 рр. заплановано подальше досить детальне розвиток системи стандартів IVSC (вихідна структура якої як раз розглянута вище).

Руководства в ЕСО-2000

Помимо дев’яти Стандартів, у яких наведені загальні принципи й ефективні методи, які використовуються в оціночних процедурах, ЕСО-2000 включають також керівництво до Стандартам, дають вказівки по інтерпретації і практичним використанням цих принципів, і методов[5] .

Руководство 1. «Особливі чинники, що впливають вартість» передбачає такі ситуації: оцінка за наявності токсичних і шкідливих речовин, оцінка недобудованих будинків, оцінка недействующего виробничого підприємства, оцінка машин і устаткування разом із земельним участком.

В Керівництві 2 «Оцінка особливих типів майна» наводиться класифікація майна за типами, вказуються методи, застосовні в оцінці різних типів майна. З іншого боку, загалом розглядаються оцінка бізнесу і - оцінка основних активів підприємства. Керівництво також наказує за оцінкою коштів громадських предприятий.

В Керівництві 3 «Оцінка основних активів» розглядається оцінка коштів виробництва та особливості такий оцінки (наприклад, можливість оцінки устаткування окремо від будинку, у її перебуває, тощо.). Керівництво 4 «Оцінка активів, які підлягають розробці» розглядає такі теми: оцінка потенціалу активу й особливі навички, необхідних проведення такий оцінки, методологія, використовувана в оцінці таких активів, оцінка інвестиційного портфеля.

Руководство 5 «Оцінка сільськогосподарського майна» і двох частей:

Часть 1 «Оцінка землі, ферм, плантацій» розглядає особливості сільськогосподарського майна, визначене і характеристики різним його видам (оброблювані ділянки, ферми, інвестиційне сільськогосподарське майно), наводить відповідні методи, застосовні в оцінці такого майна, вказує джерела отримання про такий майні, наводить особливості визначення його ринкову вартість.

Часть 2 «Оцінка посадок багаторічних рослин, регулярно приносять врожай» свідчить про особливості оцінки посадок багаторічних рослин, наводить можливі підходи до такої оценке.

• У Керівництві 6 «Оцінка майна, має історичну цінність» розглядаються такі теми, як фінансова та культурна цінність історичних будинків, особливості майна, має історичну цінність, загальні правила, які використовуються в оцінці такого майна, визначення її ринкової вартості й вартості замещения.

Руководство 7 «Оцінка бізнесу» розглядає принципи, які використовуються у процесі оцінки бізнесу, джерела інформації, різні підходи і нові методи, які використовуються за такої оцінці, і навіть взаємозв'язок оцінки бізнесу і стандартів бухгалтерського учета.

Руководство 8 «Оцінка нематеріальних активів» дає уявлення про принципи, підходах, і методах, використовуються в оцінці нематеріальних активів, наводить класифікацію таких активів, визначене різних видів нематеріальних активів, як-от гуд-вилл, інтелектуальна власність та інших., вказує особливі професійні вимоги, які пред’являються оцінювачу, який займається оцінкою нематеріальних активів, розглядає взаємозв'язок оцінки нематеріальних активів і стандартів бухгалтерського учета.

Руководство 9 «Оцінка з метою визначення індексів вартості і доходів, принесених нерухомістю» свідчить про значної ролі такий оцінки на Європі, дає відповідну методологию.

В Керівництві 10 «Оцінка закордонної власності» розглядаються особливості оцінки такий власності й особливі професійні вимоги, які пред’являються оцінювачу у тому случае.

Руководство 11 «Оцінка спільних підприємств і товариств з обмеженою відповідальністю» дає класифікацію спільних підприємств із типам, наводить вимоги до досвіду і сертифікацію оцінювача, котрий з такими підприємствами, свідчить про особливості, які відбуваються під час проведення оцінки СП і ТОВ.

Руководство 12 «Оцінка землі і будинків, що є у ньому» дає визначення таких понять, як корисний термін їхньої служби будівлі групи будинків, розглядає методи, які використовуються щодо ступеня зносу основних активів, вказує способи роздільної оцінки землі і будинків, що є на ней.

В Керівництві 13 «Особливості національних законодавств і оцінної практики» розглядаються особливості оцінки на таких країнах, як Білорусь, Чеська Республіка, Фінляндія, Франція, Німеччина, Греція, Польща, Росія та Великобритания.

Помимо стандартів, і посібників ЕСО—2000 містять дев’ять додатків, у яких дається додаткову інформацію, цікава для оцінювача. Приміром, при застосуванні 2 викладаються вимоги до сертифікації оцінювача, запропоновані більшості країн ЄС, при застосуванні 5 даються приклади завдань оцінку, а додаток 7 містить глосарій термінів, які у оцінки якості та суміжних дисциплинах.

В час опубліковані все Міжнародні стандарти оцінки, Європейські стандарти оцінки нерухомості, відомі повні тексти Стандартів американського суспільства оцінювачів, виконані науково-дослідні роботи з розробки структури та принципів створення Єдиної системи стандартів оцінки. Усе це відкриває нові умови для вдосконалювання і розробки національних стандартів оцінки, які б підвищення якості послуг за оцінці власності в России.

Заключение

В працях сучасних дослідників неодноразово відзначається, що Міжнародні стандарти оцінки грають величезну роль розвитку оцінки майна як самостійного виду професійної діяльності міжнародною рівні. У цьому існує загальне розуміння те, що Міжнародні стандарти оцінки повинен мати деяку єдину основу, причому непросто найменший загальний знаменник, а міцний фундамент, що становить єдність економічних принципів, є двигуном ринкових відносин також які залежать від політичних кордонів.

Суммируя вищесказане, можна зробити висновок, що, з одного боку, Міжнародні стандарти оцінки є у переважній більшості своїх положень звід единообразных правил проведення оцінки майна, але, з іншого боку, деякі положення Міжнародних стандартів оцінки можна розглядати як «кодекс поведінки» оценщика.

Список литературы

Леви Г. Б. Про правову природу норм Міжнародних стандартів оцінки майна// Питання оцінки. — 2001'4.

Логинов Н. П. До питання оцінки нерухомості у Росії // ЕКО. — 2002'9.

Оценка нерухомості / Під. ред. Грязновой О. Г., Федотової М.А. — М.: Фінанси і статистика, 2004.

Оценочная діяльність у економіці. Учеб. посібник/ Під общ. ред. Джухи В. М., Кірєєва В.Д. — М.: ИКЦ «МарТ», 2003.

Оценочная діяльність. Оцінка нерухомості: Учеб. посібник / Соловйов М. М. — М.: ГУВШЭ, 2002.

Экономика нерухомості: Учеб. посібник / Під. ред. Ресіна В.І. — М.: Річ, 1999.

[1] Оцінна діяльність у економіці. Учеб. посібник/ Під общ. ред. Джухи В. М., Кірєєва В.Д. — М.: ИКЦ «МарТ», 2003. с. 19.

[2] Леві Г. Б. Про правової природі норм Міжнародних стандартів оцінки майна// Питання оцінки. — 2001'4. с. 2.

[3] Оцінна діяльність. Оцінка нерухомості: Учеб. посібник / Соловйов М. М. — М.: ГУВШЭ, 2002. с. 134.

[4] Approved European Property Valuation Standards. TEGoVA.

[5] Оцінна діяльність у економіці. Учеб. посібник/ Під общ. ред. Джухи В. М., Кірєєва В.Д. — М.: ИКЦ «МарТ», 2003. с. 30.